GALTARÅSEN INDUSTRIOMRÅDE

Transkript

1 GALTARÅSEN INDUSTRIOMRÅDE Lindås kommune Framlegg til reguleringsplan Planomtale Desember 2009 K O M P A S Et selskap i MULTICONSULT

2 K O M P A S GALTARÅSEN INDUSTRIOMRÅDE DETALJREGULERING Oppdragsgjevar:... LINDÅS TOMTESELSKAP Oppdragsgjevars representant:... Bjarte Helle KOMPAS prosjektleiar:... Laila Nesse Rosseland KOMPAS medarbeidarar:... Vidar Nottveit Silje Aaberge Anne Siri Lingaas Knut Stene Marianne Bø Prosjekt nummer Dokument nummer Arkiv fil Planomtale Rev. nr Dato Rapport antall sider Utarbeidet... Kontrollert... hl Godkjent... KOMPAS as Et selskap i MULTICONSULT Fortunen 1, 5013 Bergen Foretaksregisteret: NO MVA Tlf firmapost@kompas.as Faks

3 K O M P A S INNHALD 1. SAMANDRAG BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET REGULERINGSMESSIGE TILHØVE PLANPROSESS OG MEDVERKNAD SKILDRING AV PLANOMRÅDET Landskap og vegetasjon Friluftsliv Kulturminne Veg og trafikktilhøve Støy Kollektivtrafikk Vatn og avlaup Privat og offentlig servicetilbod Risiko og sårbarheit Privatrettslege bindingar UTGREIINGAR I SAMSVAR MED FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTGREIINGAR SKILDRING AV PLANFRAMLEGGET Arealbruk Område for næring og industri Grønstruktur turdrag Grønstruktur vegetasjonsskjerm LNF friluftsområde Samferdsel veg og parkering Vatn og avlaup Energi KONSEKVENSAR AV PLANFRAMLEGGET Tilhøve til naboar Trafikktilhøve Friluftsliv og born og unge sine interesser Kulturminne Privat og offentleg servicetilbod Infrastruktur Juridiske konsekvensar MERKNADER TIL OPPSTART AV PLANARBEID KOMPAS as Et selskap i MULTICONSULT Fortunen 1, 5013 Bergen Foretaksregisteret: NO MVA Tlf firmapost@kompas.as Faks

4 Side 3 (17) 1. SAMANDRAG Nøkkelopplysningar: Tiltakshavar.. Lindås tomteselskap AS Grunneigarar (sentrale) Lindås tomteselskap AS gnr 137 bnr 1 Elsa Hjelmtveit gnr 137 bnr 17 Kunngjering oppstart Planstatus kommuneplan.. Kommunedelplan Knarvik Alversund gjeld Planstatus kommunedelplan. Framtidig næringsområde Hovudformål... Industri og næring Areal planområde. 75,7 daa Areal byggeområde.. 47,3 daa 2. BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET Lindås Tomteselskap AS ønskjer å leggje til rette for utbygging av eit næringsområde på nordsida av den nyleg omlagde vegstrekninga rv 565 frå Isdalstø. Tveitavarden PLANOMRÅDE Rv 565 Utsnitt frå kommunedelplanen for Knarvik - Alversund Området er i kommunedelplan for Knarvik Alversund sett av til næringsformål. Tilstøytande område mot nord er avsett til offentleg føremål (alternativ skuletomt) med vegtilkomst gjennom næringsområdet frå sør. Mot aust og vest grensar planområdet mot friluftsområde og friområde som er viktige for ein samanhengjande og funksjonell grønstruktur med turstiar i området, men også for å ivareta viktige visuelle landskapskvalitetar sett frå nær og fjern.

5 Side 4 (17) 3. REGULERINGSMESSIGE TILHØVE Kommunedelplan Knarvik-Alversund Planområdet er avsett til næringsformål med krav om utarbeiding av reguleringsplan. Føresegnene i kommunedelplanen pkt seier at området skal utviklast til eit funksjonelt næringsområde for lettare næringsverksemd og varelager med utsal. Reguleringsplanar Planområdet er i dag uregulert. Planen grensar i sør til reguleringsplan for rv 565 Isdalstø Alverflaten. Utsnitt av reguleringsplan for rv 565 Isdalstø - Alverflaten. Omlegging av rv 565 regulerer tilkomst til planområdet. Planen legg til rette for gåande på tvers av rven med ei gangbru og gangveg som bind saman busstoppa i kvar retning, og gangveg og fortau vidare inn i næringsområdet.

6 Side 5 (17) 4. PLANPROSESS OG MEDVERKNAD Det vart halde oppstartsmøte med Lindås kommune Det vart her sett krav om landskapsanalyse. KOMPAS har utarbeidd ein områdeanalyse datert som skildrar dagens bruk og verdiar med omsyn til friluftsliv, landskap og vegetasjon, innsyn og fjernverknad. Utviklingsstrategiar for byggjeområda er vurdert med tilrådingar om grønstruktur, terrengtilpassing, masseuttak og høgder. Avgrensing av arbeidsområde for områdeanalysen sett i høve til kommunedelplanen. Oppstart av planarbeidet vart varsla med annonse i Bergens Tidende, Nordhordland og Strilen. Grunneigarar/naboar og offentlege høyringsinstansar vart varsla direkte med brev. Det er motteke 3 merknader, sjå omtale under pkt 9.

7 Side 6 (17) 5. SKILDRING AV PLANOMRÅDET Næringsområdet er sentralt lokalisert med god tilkomst til RV 565 mot Radøy og RV 57 mot Mongstad og Knarvik. Kjøreavstand til kommunesenteret Knarvik er på under 5 minutt. Det er god kollektivdekning og bra tilrettelagt for gåande og syklande. Området ligg godt skjerma i høve til eksisterande og planlagde bustadområde. Hovudutfordringa er å leggja til rette for eit attraktivt næringsområde samtidig som dei sterke friluftsinteressene i området blir ivaretatt. PLANOMRÅDE Lokalisering av planområdet Kjelde: Nordhordlandskart Avgrensing av planområdet i oppstartsmeldinga Planarbeidet viser at det er tenleg å utvida plangrensa ned mot riksvegen. Areal avsett til anna vegareal langs ny riksveg skulle gje nødvendig sideareal for veganlegget. Når vegen no er ferdig blir vegareal sett 1 m innanfor topp skjering. Eksakt linje vil bli tilpassa innmålingar av vegen slik den er bygd. 5.1 Landskap og vegetasjon Landskapsstrukturen i området er dominert av ryggar/høgder i retning søraust til nordvest. Mellom ryggane er det flater som hovudsakleg er myrområde. Det er dette området som er avsett til byggeformål i kommunedelplanen. Området er dominert av furuskog på høgdedraga, og lauvskog inntil myrområda. Eit lite område heilt sør i planområdet inneheld lerk og siktagran.

8 Side 7 (17) Planområdet sett frå sør ved ny veg frå Hordasmia. Skjering etter bygging av riksvegen og dei høge grantrea på oversida er dominerande element. Høgdelagskart viser høgdedraga som avgrensarr næringsområde mot bustader i vest, og høgdedraget som fører vidare opp mot Tveitavarden i aust Planomtale KOMPAS as Reguleringsplan for Galtaråsen industriområde Rapport

9 Side 8 (17) 5.2 Friluftsliv Området frå Nygård til Tveitavarden er av Fylkeskommunen registrert og omtalt som eit svært viktig friluftsområde. Ved synfaring i området (jf områdeanalysen av ) er det registrert stiar, innfallsportar til stisystemet, og etablerte leikeområde med gapahuk, bålplassar og innretningar for leik. Sjå illustrasjon under. Eksisterande innfallsporter til friluftsliv og turstiar slik vist i områdeanalysen. Innfallsport 3 vart etablert som følgje av anleggsarbeidet med ny rv 565. Denne blir erstatta av den nye tilkomstvegen til næringsområdet. Planarbeidet må løyse den samanhengjande grønstrukturen i samsvar med overordna plan. 5.3 Kulturminne Det er ikkje kjende automatisk freda eller nyare tids kulturminne i planområdet. Området er etter synfaring av arkeolog frå fylkeskommunen ikkje vurdert å ha potensiale for nye funn. 5.4 Veg og trafikktilhøve Planområde har regulert vegutløysing frå ny rundkjøring på rv 565.

10 Side 9 (17) 5.5 Støy Det er ingen kjende støykjelder, verken frå trafikk eller industri som vil påverka området. Planlagt formål i området er ikkje i kategorien for støykjenslevar bruk. 5.6 Kollektivtrafikk Planområdet har busshaldeplassar like i nærleiken langs rv 565, og med gangveg og fortau heile vegen. 5.7 Vatn og avlaup Det er i dag ingen teknisk infrastruktur i området. 5.8 Privat og offentlig servicetilbod Frå planområdet er servicetilbod som daglegvare tilgjengelege innafor ein avstand på 0,5 2 km. Kommunesenteret i Knarvik er næraste utferdsmål for eit breiare servicetilbod med ei kjørelengd på 5 minutt. 5.9 Risiko og sårbarheit Kommunedelplanen skildrar aukande vassføring ved næringsområdet som eit problem. Terskel i utløpet under rv 57 kan vere hindringa for overvatnet her. Det må gjerast tiltak i området. Området er i det alt vesentlege urørt natur, og det er ikkje utsett for luft- eller grunnforureining Privatrettslege bindingar Ingen kjende bindingar pr i dag. 6. UTGREIINGAR I SAMSVAR MED FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTGREIINGAR Ikkje aktuelt. 7. SKILDRING AV PLANFRAMLEGGET Planframlegget byggjer på kommunedelplanen med omsyn til formål og avgrensing. Planavgrensinga følgjer eigedomsgrensene mot aust og nord, eksisterande bustadområde mot vest, og rv 565 mot sør. Heile friområde i vest og deler av LNF-området i aust inngår i planområdet. Planframlegget har endra avgrensing mellom næringsareal og grøntareal. Viktige tema i denne vurderinga har vore tenlege areal for byggjeformålet med omsyn til breidde og djupne på tomter saman med ei tilpassing av veglinja til terreng og til framtidig utbygging nord for planområdet. Næringsområde skal leggje til rette for transport med trailer/semitrailer og for bygging av arealkrevjande funksjonar. Det kupperte terrenget må arronderast slik at ein får tilnærma flate tomter samtidig som nytt terreng med fyllingar og skjeringar skal tilpassast tilstøytande

11 Side 10 (17) naturområde. Forslag til terrengarrondering er vist på eige kartvedlegg som følgjer planen. Denne har danna grunnlaget for byggjehøgder i delområda i planen. Mot riksvegen er planavgrensinga lagt 1 meter innanfor topp skjering langs veglinja. Planavgrensing vist på kart som følgde oppstartsmeldinga Planframlegg

12 Side 11 (17) Utarbeidd områdeanalyse har på grunnlag av ei vurdering av landskap og vegetasjon, friluftsliv, samt innsyn og fjernverknad konkludert med tilråding for grøntdrag, gangsamband, terrengtilpassing, terrengarrondering og masseuttak. 7.1 Arealbruk Det ligg i kommunedelplanen eit ønskje om endring av næringsaktivitet i senterområdet i Knarvik tilpassa ei bymessig utvikling i struktur og innhald. Næringsverksemder som er arealkrevjande, har trong for store lagerareal, har karakter av produksjon, og har store behov for transport av gods og tenester skal leggjast utanfor senterområdet. Galtaråsen ligg nær riksveg, er skjerma mot bustadområde, men samtidig så nært Knarvik at området kan ta opp den endringa i næringsstruktur som over tid vil skje i Knarvik. Planframlegget opnar for etablering av lettare industri, kontor og service. Det er tillate med utsal knytt til produksjonsverksemd og handel av plasskrevjande varer som til dømes bilar og trelast. Viser til opplisting i føresegnene pkt Dette vurderer vi å vere i samsvar med kommunedelplanen sine mål for næringsutvikling i området. Bygg og anlegg (pbl 12-5 nr1) Areal (daa) NKI 1 9,9 daa NKI 2 21,3 daa NKI 3 6,2 daa NKI ,0 daa Totalt areal for bygg og anlegg 47,3 daa Inkl vegetasjonsskjerm 1-4 (grunnlag for BYA) daa Samferdsel og tekn. infrastruktur (pbl 12-5 nr 2) Lengd( m) Veg m Grønstruktur (pbl 12-5 nr 3) Areal (daa) Turdrag 9,2daa Vegetasjonsskjerm 1-4 daa Vegetasjonsskjerm 5 5,2 daa Landbruks, natur og friluftsområde (pbl 12-5 nr 5) Areal (daa) Friluftsformål 1 4,1 daa Friluftsformål 2 9,9 daa Omsynssoner (pbl 12-6) Frisiktsoner 7.2 Område for næring og industri Byggjeområda er delt inn i 4 felt, alle med formål næring, kontor og industri (NKI på plankartet). Feltavgrensinga er tilpassa eksisterande og planlagt terreng, vegframføring og eigedomsgrenser. Området skal samla tilby tomter av ulik storleik. Området skal leggjast til rette med veg og teknisk infrastruktur. Grad av utnytting i området skal reknast som %BYA, bygd areal i forhold til tomteareal. I bygd areal inngår parkeringsareal, og i tomteareal inngår også regulerte område for vegetasjonsskjerm langs veg 1. Næringsformål rommar verksemder som krev ein del manøvreringsareal for til dømes lasting/lossing av varer og gods. Dette kan skje i dagen eller like gjerne under tak. Planframlegget legg difor til rette for ein høg utnyttingsgrad på 80% BYA.

13 Side 12 (17) Området ligg skjerma mellom høgdedrag i terrenget og gjer det robust nok til å tåle ei god byggjehøgd utan å virke dominerande i nærområdet og i fjernverknad. Planframlegget opnar for maksimal tillate gesimshøgd på 12,5 m (gjeld også for flate tak) og maksimal mønehøgd på 15 m over gjennomsnittleg planert terreng. Maksimal mønehøgd er oppgitt i kotehøgder på plankartet. Illustrasjonsplanen viser ei mogleg tomtedeling og plassering av bygg. Planen skal vere fleksibel for å kunne tilby ulike tomter tilpassa areal- og funksjonsbehov til utbyggjar. Under er vist alternative utbyggingsprinsipp for områda NKI-1 og NKI2: NKI-1 har eit byggjeområde på 9900 m². Her vist delt i tre tomter med bygg på ca m² grunnflate NKI-1 delt inn i fem tomter med bygg på ca m² NKI-2 er det største delområdet med sine m² byggjeområde. Her vist som ein tomt med til dømes verkstadhall (4000 m²) på øvre del og administrasjonsbygg (ca 1200 m²) på nedre del. NKI-2 delt i fem mindre tomter med bygg på ca m²

14 Side 13 (17) 7.3 Grønstruktur turdrag Det er i planarbeidet lagt stor vekt på å få ein samanhengjande grønstruktur frå riksvegen og opp til friluftsområde mot Tveitavarden. Turdraget blir kopla med sti direkte frå gang- og sykkelveg som blir opparbeidd i samband med omlegging av riksvegen. Samanhengjande grønstruktur legg til rette for tur, aktivitet, leik og naturoppleving. Ny stitrase på vestsida frå riksvegen v/ gangbrua, og langs byggeområde e mot eksisterande sti på austsida oppp mot Tveitavarden Planomtale KOMPAS as Reguleringsplan for Galtaråsen industriområde Rapport

15 Side 14 (17) 7.4 Grønstruktur vegetasjonsskjerm Langs vegen gjennom området er det sett av eit belte på 3 m inn på tilstøytande eigedomar som skal plantast med busker og trær. Illustrasjon av tverrprofil med veg, fortau, vegetasjonsskjerm og bygg. Byggelinje 15 m frå senter veg. Ned mot riksvegen er det også lagt inn ein vegetasjonsskjerm som skal fungere som ein skjerm mot innsyn i fjernverknad med ein god overgang til naturleg vegetasjon opp mot fjella. Område skal vere tilgjengeleg for allmenta som del av den samanhengjande grønstrukturen i området. Grunneigar har ansvar for vedlikehald og skjøtsel. Eksempel på at bruk av vegetasjon i næringsområde tilfører visuelle og estetiske kvalitetar der det elles er dominert av asfalt, betong og stål. 7.5 LNF friluftsområde Naturområdet frå eigedomsgrensa mot gnr 138 bnr 15 i aust og ned til byggjeområde for næring er avsett til friluftsformål i samsvar med overordna plan. Områda er i privat eige, men arealformålet skal sikre landskapsverdiar og allment tilgjenge. Del av eksisterande sti til Tveitavarden går gjennom dette området. 7.6 Samferdsel veg og parkering Kjøreveg, fortau og avkjørsler Planområdet får vegutløysing frå rundkjøringa i Rv 565. Vegen gjennom planområdet er forutsett å vere offentleg veg (kommunal) og skal også gje vegutløysing til området nord for Galtaråsen som i kommunedelplanen er sett av til byggjeområde offentleg føremål. Vegen har ei kjørebreidde på 7m

16 Side 15 (17) og einsidig fortau på 2,5m langs vestsida av kjørebana. Vegen er ca 310 m lang og har ei maksimal stigning på 1:10. Det er regulert avkjørsel til NKI-1 og NKI-3 over fortau. Til felta NKI-2 og NKI-4 er avkjørsle vist med pilar. Endeleg plassering blir avgjort i samband med søknad om tiltak i felta. Vegnormalen frå Statens vegvesen har vore grunnlaget for planlagt veg med omsyn til kjørebreidder, svingradier, frisiktsoner med meir. Stor lastebil (trailer/semitrailer) har vore dimensjonerande for svingradier. Frisiktsoner er vist på plankartet som omsynssoner med skravur. Parkering Talet på parkeringsplassar skal stå i høve til type verksemd og storleik på bruksareal til den einskilde verksemda. Følgjande minstekrav på tal parkeringsplassar gjeld for planområdet: Forretning og kontor 1 plass pr 40 m² Industri, verkstad, lagerbygg 1 plass pr 100 m² Bilverkstad, servicestasjon 1 plass pr 30 m² Parkering skal i størst mogleg grad skje i bygg. Kommunen kan tillate parkering i dagen dersom det er mest tenleg for verksemda og utan at det er til hinder for å ivareta andre kvalitetskrav i planen. 7.7 Vatn og avlaup Teknisk infrastruktur i området vil bli lagt samtidig med opparbeiding av veg og grovplanering med masseutskifting av byggjeareal. For å sikre gjennomføring av nødvendige tiltak skal grunneigarar inngå utbyggingsavtalar med Lindås kommune, jf plan- og bygningslova 64. Det er ein føresetnad at overvatn frå området blir ført til infiltrasjon og utjamning i terreng, oppfylte massar og/eller naturlege vassvegar og bekkar i området. VA-rammeplan skal utarbeidast og godkjennast før det kan setjast i gang tiltak i planområdet. 7.8 Energi Ein skal prioritera bruk av fornybare energikjelder til oppvarming. Val av konkret løysing vil skje som ein del av detaljprosjekteringa, der teknologiske og økonomiske tilhøve blir vurdert i samanheng. 8. KONSEKVENSAR AV PLANFRAMLEGGET 8.1 Tilhøve til naboar Bustadområde vest for planområdet blir skjerma mot nye byggjetiltak av høgdedraget som i planen er regulert til turdrag. Krav til utforming av bygg og uteområde, samt regulert vegetasjonsskjerm ned mot riksvegen skal gje området ein tiltalande karakter i nær- og fjernverknad for omgjevnadene. 8.2 Trafikktilhøve Ny rundkjøring av vegstrekning på Rv 565 er dimensjonert for utbygging av næringsområde, samt tilgrensande offentleg område i nord. Trafikktryggleik og tilgjenge for gåande og syklande er tatt omsyn til både til og gjennom området. Busstopp er lokalisert i nær gangavstand.

17 Side 16 (17) 8.3 Friluftsliv og born og unge sine interesser Planframlegget følgjer i hovudsak arealbruken i overordna plan. Turinteressene er ivaretatt gjennom regulert turdrag frå gang- og sykkelveg ved gangbru over Rv 565 og vidare nordover Galtaråsen mot grusvegen frå Alver. Dersom det blir utbygging av området avsett til offentleg byggjeformål i kommunedelplanen bør ein sikra eit turdrag på tvers mellom områda som sikrar godt samband mot etablert stinett opp mot Tveitavarden i nord-vest, jf punkt 5.2 over. 8.4 Kulturminne Ikkje aktuelt, jf pkt Privat og offentleg servicetilbod Ikkje aktuelt. 8.6 Infrastruktur Planframlegget medfører ikkje vesentlege konsekvensar for eksisterande infrastruktur. 8.7 Juridiske konsekvensar Lindås kommune skal inngå utbyggingsavtale med grunneigarar i planområdet om utbygging av teknisk infrastruktur. 9. MERKNADER TIL OPPSTART AV PLANARBEID Brev med kunngjering om oppstart av planarbeid vart sendt til grunneigarar/naboar og offentlege høyringsinstansar. Det er motteke 3 merknader til planoppstart: 1. Statens vegvesen 2. Hordaland fylkeskommune, Kultur og idrettsavdelinga, fylkeskonservator 3. Plan Vest for Elsa Hjelmtveit 1. Statens vegvesen brev datert Statens vegvesen har ikkje vesentlege merknader til planoppstart. Det er ein føresetnad at handbok 017 frå Vegdirektoratet blir lagt til grunn for teknisk utforming av kryss og avkøyringar. Naudsynt areal til skjeringar og fyllingar til rv 565 skal visast som anna vegareal. Tiltakshavar sine kommentarar: Blir tatt til etterretning i det vidare planarbeidet. 2. Hordaland fylkeskommune, Kultur- og idrettsavdelinga brev datert Eventuelle kulturminne skal omtalast og verneverdi vurderast og teke omsyn til i det vidare planarbeidet. Det er i dag ikkje kjende automatisk freda kulturminne eller andre verneverdige kulturminne innafor planområde. Fylkeskonservator vil gjennomføre ei synfaring før dei gir fråsegn til planen. Tiltakshavar sine kommentarar: Blir tatt til etterretning i det vidare planarbeidet.

18 Side 17 (17) 3. Plan Vest, for Elsa Hjelmtveit brev datert Eigedomen til Hjelmtveit er tatt med i planoppstart utan at grunneigar har fått melding om dette. Grunneigar ønskjer å drøfta vidare planprosess, og vil vurdere om det er aktuelt med planprosess for eige areal. Hjelmtveit hadde også innspel til områdeanalysen som dei ber om blir retta opp i høve til desse innspela. Dei omhandla mellom anna innfallsport 4 som går over privat eigedom og innfallsport 5 som går gjennom planlagt industriområde. Vidare er det merknad til størrelse og arealbruksformål på buffersone langs veg og i randsona. Ei utviding av friområde inn i avsett industriområde er ikkje aktuelt. Føresegnene til planen må gje løyve til ulik næringsverksemd, parkbelte må reknast inn i grunnlaget for BRA, og byggjehøgder minst på 15 m. Hjelmtveit vil som grunneigar delta i planarbeidet, også den uformelle delen. Tiltakshavar sine kommentarar: Områdeanalysen for området er ei kartlegging av friluftsliv og friluftsområde, landskap og vegetasjon med forslag til utviklingsstrategiar for området basert på ei analyse av desse tema. Innfallsport 4 blir i planlagt situasjon erstatta av gangbru over ny riksveg med påkobling til fortau gjennom industriområdet og til sti i terreng i det området som i kommunedelplanen er avsett til grøntområde. Konkrete innspel til arealformål og føresegner blir tatt til vurdering i det vidare planarbeidet. Hjelmtveit/Plan vest vil få oversendt utkast til planforslag til vurdering når det føreligg.