Reguleringsplan for Ågotnes Gnr.27, bnr. 465 m.fl. Helsehus med bustader m.m. Utlegging til offentleg ettersyn

Transkript

1 Side 1 av 7 Fjell kommune Arkiv: 504 Saksmappe: 2009/1220 Sakshandsamar: Øystein Skofteland Dato: DELEGERT VEDTAK Delegert saksnr Utval Vedtaksdato: 09/1 Delegert utval - Ordførar sommarfullmakt Reguleringsplan for Ågotnes Gnr.27, bnr. 465 m.fl. Helsehus med bustader m.m. Utlegging til offentleg ettersyn Samandrag av saka: Saka gjeld regulering av delar av området sett av til framtidig sentrumsutvikling i kommunedelplanen, sør for rundkøyringa på Ågotnes. Planen fullfører første kvartal i nye Ågotnes sentrum, med eit helsehus med bustadar og eit eller fleire nye sentrumsbygg. Reguleringsplan for Torvhusbakkane vert innlemma i denne planen. Vidare inneheld planen delar av ny gjennomgåande sentrumsgate, parkeringsplassar og areal for utandørs opphald og leik. I samband med helsehuset er det lagt opp til haldeplass for drosje og akuttmottak med ambulanseparkering. Dokument i saka: - Sentrumsstrategi for Ågotnes. Rapport frå idédugnad Framlegg til reguleringsplan med føresegner datert 22.juni Plankart - Illustrasjonsplan - Snitt - Støyrapport Saksopplysningar Gjeldande planar Området ligg innanfor området definert som Fleirfunksjonelt område i gjeldande kommuneplan. Ågotnes har status som senterområde nr 2 i Fjell, etter Straume. For området gjeld og kommunedelplan for Ågotnes , vedteke (K.sak 043/00). Det området som det no vert fremja regulering for har i gjeldande kommunedelplan status som forretning / kontor, opnar for bustader i øvre etasjar, har satt ei maks gesimshøgde på 12 meter og krav til min 50 m2 uteopphaldsareal pr bueining (MUA).

2 Side 2 av 7 Etter at kommunedelplanen vart vedteke vart det lagt fram forslag til reguleringsplan for heile det framtidige sentrumsområdet (sak 2000/5578). Dette framlegget vart aldri godkjend, mellom anna på bakgrunn av at trafikktilhøva ikkje var godt nok utgreidd. I sak 046/04, vedtok kommunestyret reguleringsplan for del av nytt senterområde på Ågotnes. Dette var ein liten del av den reguleringsplanen som er nemnt ovanfor. Denne planen inkluderte ny rundkøyring og eit fleirfunksjonelt bygg med bustad og næring. Torvhusbakkane burettslag er realisert med bakgrunn i denne reguleringsplanen. Eksisterande bygg innanfor området, Torvhusbakkane, blei bygd i strid med fleire av føresegna i kommunedelplanen, og med merknadar frå Fylkesmannen, vegkontoret og rådmannen. (KPU saksnr. 073/04, KS saksnr. 046/04). Her følgjer nokre av føresegnene i gjeldande kommunedelplan: - Utbygging av området skal skje stegvis, frå aust mot vest, ikkje spreidd... - Området kan ikkje byggjast ut før trafikksikkert internt gang- og sykkelnett er sikra... - Bygningar kan oppførast i inntil 3 etasjar, med maksimal gesimshøgde 12 m. Høge, lukka sokkeletasjar er ikkje tillate. - Delar av toppetasje kan innreiast til bustadføremål... I byggesaka for Torvhusbakkane vart det gjeve dispensasjon frå arealbruken i reguleringsplanen for mellombels opparbeiding av parkeringsplassar på austsida av bygget fram til neste byggetrinn. Bygget har i dag ein 100 meter lang og lukka sokkeletasje med parkering i kjellar og på bakkeplan sak 291/07, vedtok komité for plan og utvikling oppstart av planarbeid for heile sentrumsområdet på Ågotnes. Dette vedtaket var innleiinga til arbeidet med ny kommunedelplan. Planprogrammet for kommunedelplanen vart vedteke og ei politisk styringsgruppa vart oppnemnd med følgjande medlemer: - Geir Magne Bergtun, Frp, leiar - Else M Johnsen Aase, H - Gro Heidi Skoge, KrF - Anita Heggholmen, Sl, nestleiar - Per Aasmundseth, Ap I samband med arbeidet med nytt Sotrasamband vart store deler av området bandlagt for framtidig trafikkareal. Denne bandlegginga vil verte oppheva og erstatta av ein kommunedelplan trafikk når kommunestyret har gjort vedtak om endelege vegtrasear. Arbeidet med ny kommunedelplan har vorte seinka av først arbeidet med nytt Sotrasamband og så arbeidet med ein sentrumsstrategi for Ågotnes. Arbeidet er likevel kome so langt at framlegg til framtidig arealbruk vart vist til og diskutert i den politiske styringsgruppa i møte vart det på vegne av tiltakshavar Sotra Trelast søkt om dispensasjon frå plankravet, og byggeforbodet i omsynssona for nytt Sotrasamband for å bygge nytt helsehus med bustadar i to høgder og ei grunnflate på 800m2. Kommunestyret ga i møte dispensasjon, men avgjerda vart påklaga av Statens Vegvesen og Fylkesmannen i Hordaland. I samråd med Fjell kommune vart dispensasjonssøknaden trekt, i etterkant har tiltakshavar starta arbeidet med reguleringsplan for helsehus med bustadar.

3 Side 3 av 7 Den politiske styringsgruppa har hatt særskild merksemd mot det framtidige sentrumsområdet. Mellom vart det difor gjennomført ein idédugnad der dei overordna rammene for utviklinga av Ågotnes sentrum vart fastsett. Idédugnaden hadde to føremål: - Innspel til utforming av sentrumsområdet som del i arbeidet med ny kommunedelplan. - Legge til rette for snarleg bygging av nytt helsehus med bustadar Grunneigarar, interesseorganisasjonar og næringslivet var representert i dette arbeidet. Målet var å oppnå brei semje blant aktørar og interessegrupper kring ein heilskapeleg sentrumsstrategi for i finne ei god integrert løysing for: - Trafikk - Næringslivet sine interesser - Bustadutvikling - Grøntstruktur Å byggje ein tettstad er å finne ei heilskapleg løysing, alle særinteresser må normalt vike litt for at summen skal verte optimal. Sentralt i arbeidet med idédugnaden sto ei gruppe planleggjarar beståande av representantar frå administrasjonen, vegmyndigheitene, tiltakshavar på helsehuset og uavhengige konsulentar på oppdrag av Fjell kommune. Denne gruppa presenterte resultatet av dugnaden i eit allmøte på Ågotnes 25. I referatet frå dette allmøtet vart det konkludert med følgjande: På meget kort tid, ei veke, har me fått frem eit materiale som synes godt nok som grunnlag for ein plan for det sentrale området. Det har ikkje kome fram vektige argument mot hovudgrepet i planforslaget. Det einaste det synes å vere usemje om er utforminga av den nye vegen frå nytt kryss i sør til dagens rundkjøring. Konsulentane vert bedne om å samordne sine framlegg slik at nytt helsehus kan få ei teneleg plassering og haugen ved vatnet kan bevarast. Rapporten: Sentrumsstrategi for Ågotnes , vart lagt fram for styringsgruppa, ordførar og leiar i KFF og desse slutta seg til strategien. Følgjande punkt kan trekkast fram som særleg sentrale: - Sentrum skal utviklast kring ei gjennomgåande hovudgate - Bygg i sentrum skal vende seg til gatelivet med opne fasadar med forretningsverksemd i 1. etasje - Det skal dannast eit urbant rom i kvartalet nord vest i området, der ein til dømes kan lokalisere kollektivterminal. - Ein legg opp til å legge gang-sykkelveg parallelt med hovudgata i ein grøntkorridor aust for hovudgata. - Hovudgata må utformast slik at verdiane i nordenden av Vardakleivvatnet vert skåna. Konsensus i denne saka skulle kunne danne grunnlag for forsering av helsehusprosjektet og at helsehuset skulle bidra til ein betre heilskap på Ågotnes sentrum. I møte mellom administrasjonen, tiltakshavar og konsulenten hans vart det presentert ei skisse som synte ønska utforming av ny gjennomgåande hovudgate og nytt

4 Side 4 av 7 helsebygg. Administrasjonen påpeika at denne utforminga ikkje var i tråd med sentrumsstrategien som nemnd ovanfor. Tiltakshavar peika på at det var brukarane av helsehuset og ikkje han som meinte helsehuset si utforming måtte vere som på framlegget vart det i møte mellom administrasjonen i Fjell kommune og tiltakshavar semje om reguleringsomriss for reguleringsplan for helsehus og ny hovudveg. Det var og semje om at planen burde innlemme eksisterande reguleringsplan (Torvhusbakkane) for at heile kvartalet kunne utgreiast som heilskap vart det halde eit møte mellom administrasjonen inkludert helsesjefen og kommuneoverlegen og Thomas Bøe som representerte brukarane av helsehuset. Møte vart halde for å klargjere kva for preferansar brukarane av huset har med tanke på ytre utforming og funksjon. Bøe informerte om sitt syn på saka og framheva at parkeringstilhøve og tilgjenge for ambulanse måtte takast omsyn til under planlegginga. I utgangspunktet ønskja han ei utforming, der helsehuset ligg aust vest, med søre langside trekt noko lenger nord enn sørveggen på bygget som er under oppføring. Bøe utelukka ikkje at ei anna utforming også kan vere akseptabelt så lenge kostnadane ikkje blir vesentleg høgare eller utforminga hindrar ei teneleg løysing i høve til dei faktorane som vart nemnd. Vidare informerte Bøe om kva for funksjonar helsehuset skal innehelde. Desse funksjonane er: Legekontor, apotek, fysioterapeut, legevakt og ambulanse. I møte med den politiske styringsgruppa for KDP Ågotnes, Ordførar og leiar i KFF den , vart reguleringa av helsehuset eit viktig tema: For å prioritere framdrift for nytt helsehus, slutta styringsgruppa seg til den nye planavgrensinga. Planen skal innehalde heile kvartalet, det nye helsehuset skal verte ein del av samt ny gjennomgåande hovudgate fram til helsehuset. Figuren som syner overordna sentrumsstruktur i strategidokumentet for sentrumsutvikling skal vere retningsgivande for arbeidet med reguleringsplanen. Målet er at reguleringsplan for helsehuset skal leggast fram til 1.gangs handsaming før vart det varsla oppstart av reguleringsarbeidet med det planomriss som ein var komen fram til. Det er kome to innspel til denne meldinga: Fjell Bustadstifting påpeika behovet for tilrettelagte bustadar og universell utforming i sitt innspel til oppstartsmeldinga Statens vegvesen fremja motsegn mot planarbeidet på bakgrunn av omsynssona for Sotrasambandet og behovet for heilskapleg planlegging av sentrumsområdet på Ågotnes. Onsdag vart det halde eit møte mellom plan og utbyggingssjefen, leiar i KFF og tiltakshavar sin konsulent. Møtet omhandla vidare framdrift i arbeidet med regulering av helsehus på Ågotnes med tilhørande ny hovudgate og byrom i tilknyting til Torvhusbakkane burettslag. Konsulenten argumenterte på vegne av tiltakshavar for ei aust-vest plassering av helsehuset, noko som flytter den nye hovudgata gjennom det framtidige sentrumsområdet austover. Plan og utbyggingssjefen peika på at det er gjeve tydelege signal frå kommunen i Sentrumsstrategi for Ågotnes, som den politiske styringsgruppa, Ordføraren og leiar i KFF har slutta seg til. Fjell kommune sa seg villig til å gå i dialog med Statens vegvesen for om mogleg å få trekt motsegna mot oppstartsmeldinga.

5 Side 5 av 7 Ordførar, Leiar i KFF og administrasjonen møtte Statens Vegvesen , der ei planskisse frå tiltakshavar vart presentert og diskutert. Fjell kommune oppmoda vegvesenet om å trekke sitt varsel om motsegn mot oppstartsmeldinga mottok administrasjonen i Fjell kommune framlegg til reguleringsplan for helsehuset. Framlegget vart sendt vidare til Statens Vegvesen for vurdering i høve til motsegnvarsel mottok administrasjonen eit brev frå Statens Vegvesen med merknadar til prosjektet. Desse merknadane utgjer grunnlaget for den motsegna som vart lagt ned. Punkta vert gjengjeve i sin heilskap: o Det går ikkje fram av planframlegget kva høgde og profil vegen skal ha. Fastsetjing av vegprofilhøgder vil verte bindande for vidare planlegging i senterområdet. Det må takast utgangspunkt i eksisterande rundkøyring med riksveg 561 på Ågotnes og sikrast tilpassing til framtidig rundkøyring i kryss med ny riksveg 561. Den nye vegen gjennom senterområdet må orienterast mest mogeleg vinkelrett mot eksisterande riksveg 561. o Vegen må dimensjonerast som tilførselsveg til ny riksveg 561 og den delen av vegen som ligg innanfor plangrensa må byggast samtidig med bygging av helsehuset. o Vegbreidde, kryssutforming, siktsoner til gåande, syklande og køyrande må utformast i samsvar med krava i Veg og gateutforming, handbok 017. Målsetjing av dei enkelte element må synast i reguleringsplanen. o Breidde på gangveg og sykkelveg må utformast i samsvar med Sykkelhandboka 233. Her må det dimensjonerast med separate løysingar for syklande og gåande. Målsetjing av elementa må synast i reguleringsplanen. Det vert vist til Sykkelhandboka side 59 for dimensjonering. o I tilsendt framlegg til plan er det lagt opp til kantparkering langs den nye vegen (gata) mellom rundkøyringa og framtidig tilknyting til ny riksveg 561. Denne gata vil få stor trafikk og med eit tverrprofil med køyrebaner og gjennomgåande separat tilbod til både gåande og syklande vil vi klart rå frå at det vert lagt opp til kantparkering langs denne viktige trafikkaksen. o Det må utgreiast støy og visast framlegg til tiltak for å tilfredsstille krava i støyforskrifta T Statens vegvesen understreka at dette var førebels merknader, men dersom den vidare planlegginga viser at dei krava dei har sett kan innarbeidast og føre fram til eit planframlegg som oppfyller normalkrava i m.a. handbok 017 Veg- og gateutforming og handbok 233 Sykkelhandboka vil Statens vegvesen trekkje motsegna. Skildring av planen: Framlegget til reguleringsplan del av gnr. 27 bnr. 465 mfl. Ågotnes, byggjer vidare på reguleringsplan, ID nr Ågotnes, vedteken Denne planen er innlemma i det nye plankartet og føresegnene. Føremålet er å utvide dagens sentrumsareal og leggja til rette for kvartalstrukturar med blanda føremål, mellom anna handel, kontor, service og bustad. Planframlegget gir rom for inntil m2 fordelt på bustad og næring, med hovudvekt på næring.

6 Side 6 av 7 Illustrasjonsplanen viser 37 bustadeiningar, i snitt 75 m2 pr eining, totalt 4874 m2 samt 9747 m2 næringsareal. MUA for bustadene er berekna til 932 m2, 25 m2 pr eining. Plankart: Reguleringsplanen er grovt inndelt i følgjande føremål: - KF1- bustad, forretning, kontor, i dag utbygd med eit bygg (Torvhusbakkane) og tilhøyrande parkeringsareal. - KF2- bustad, forretning, kontor, offentleg og allmennyttig føremål. (Helsehus med bustadar) - GF- ei 20 meter brei gate inkludert fortau går aust for planområdet, vinkelrett på fasaden til bygg i KF1. Ein midlertidig veg i traseen til ny gate er og oppteikna. - OT er eit offentleg trafikkområde lagt ut i sør. - G1 og FG2 er felles garasjeanlegg under terreng i KF2. - Planen viser og diverse spesialområde. Reguleringsplanen er relativt liten og samstunds lite detaljert i utforminga. Planen legg til rette for bygging av helsehuset, men legg og føringar på vegtraseen til ei framtidig hovudgate gjennom eit større område. Begge disse oppgåvene skal løysast under eitt i denne reguleringsplanen. Illustrasjonsplan: Illustrasjonsplanen viser to nye bygg i KF2, eit vinkelbygg i nordaust, Nordre sentrumsbygg og Helsehuset søraust i planområdet. Til saman med det eksisterande nybygget dannar dei eit indre gardsrom, som er illustrert med parkeringsplassar, opphald/leikeareal, sykkelparkering og diverse gangareal. Parkeringskjellar FG1 har tilkomst i nord rett ved avkøyrsla inn til gardsplassen, medan FG2 har tilkomst via intern køyreveg tvers over plassen. Køyrevegen gir og tilkomst til tre ulike felles parkeringsplassar på flata i gardsrommet, med totalt 47 plassar. Det er ikkje angitt tal på plassar under terreng i KF2, men arealet føreslått regulert til føremålet er på ca 4,4 daa. Det indre gardsrommet har tilkomst utanfrå området frå fortau/gangveg i nord, og frå trapp og rampe i sør og aust. Tilkomsten er utforma med tanke på universell utforming. I aust ligg ei ny gate, vist med ein total bredde på 20 meter, inkludert 9 meter fortau. Nordre sentrumsbygg og helsehuset har fasadar mot aust parallelt med gata, og har maks gesimshøgde på 14 m, eller 70% av breidda på den nye gata. Første etasje skal ha ei bruttohøgd på minimum 4 meter for å leggja til rette for næringslokalar. Mellom dei to fasadane mot den nye gata er det ei opning på ca 27 meter, der det tenkas oppført et støygjerde med ei tre meters høgde med sluse, ei rampe og ei trapp, jamfør støyrapporten. Rådmannen si innstilling: Ordførar godkjenner at framlegg til reguleringsplan for Ågotnes, gnr 27, bnr 465 m.fl. Helsehus m.m, vert lagt ut til offentleg ettersyn. Høyringsfristen vert sett til 60 dagar

7 Side 7 av 7 Saka vert handsama av ordførar i medhald av delegert fullmakt frå kommunestyret. Delegert vedtak: Ordførar godkjenner at framlegg til reguleringsplan for Ågotnes, gnr 27, bnr 465 m.fl. Helsehus m.m, vert lagt ut til offentleg ettersyn. Planen vert utlagt til offentleg ettersyn i 60 dagar. Straume, Lars Lie Ordførar