MULIGHETSSTUDIE HEISTAD SENTRUM

Transkript

1 Oppdragsgiver Porsgrunn Utvikling Rapporttype Mulighetsstudie PORSGRUNN UTVIKLING MULIGHETSSTUDIE HEISTAD SENTRUM

2 Vintersoloppgang sett fra båthavna på Heistad Skråfoto av Heistad sentrum Heistadstranda Lundedammen

3 HEISTAD SENTRUM 3 (38) PORSGRUNN UTVIKLING HEISTAD SENTRUM Oppdragsnr.: Oppdragsnavn: Heistad Sentrum Dokument nr.: Filnavn: Revisjon A Dato Utarbeidet av Siv Wiersdalen Kontrollert av Ann Kristin Eriksen Godkjent av Siv Wiersdalen Beskrivelse Mulighetsstudie Heistad Sentrum Revisjonsoversikt Revisjon Dato Revisjonen gjelder

4 4 (38) HEISTAD SENTRUM Rambøll

5 HEISTAD SENTRUM 5 (38) 1. BAKGRUNN VURDERING AV DAGENS BYGNINGSMASSE HVA ER EGENTLIG HEISTAD? STATISTIKK MULIGHETSSTUDIE 3 UTBYGGINGSALTERNATIVER ALTERNATIV 1 SMÅHUSSKALA OMKRING TUN ALTERNATIV 2 STØRRE BYGG OMKRING TO TORG ALTERNATIV 3 STØRRE BYGG OMKRING ETT TORG HVA SKAPER DET GODE LOKALSENTER? Ramboll

6 6 (38) 1. HEISTAD SENTRUM BAKGRUNN Porsgrunn Utvikling har per 1. januar 2013 overtatt gamle Heistad skole. Nye Heistad skole ble tatt i bruk fra januar 2013 og den gamle skolen står nå igjen uten noen spesifikk bruk. Porsgrunn Utvikling er nå i ferd med å utvikle eiendommene Heistad skole og Heistad eldresenter. Utviklingen av eiendommene vil i skje med andre utviklere og i samarbeid med andre aktører i nærmiljøet. Porsgrunn Utvikling ønsker at det gjøres en helhetlig utvikling av området slik at Heistad fortsatt blir et attraktivt område å bosette seg. Eiendommene strekker seg gjennom de sentrale delene av Heistad sentrum på vestsiden av Breviksvegen. Rambøll

7 HEISTAD SENTRUM 7 (38) 2. VURDERING AV DAGENS BYGNINGSMASSE Gamle Heistad skole ble bygget i 1937 på samme stedet der et eldre skolebygg fra 1893 lå. Hovedbygningen ble bygget i 3 etasjer. Senere ble det bygget både gymsal, toalettfløy og kjøkken som tilbygg til hovedbygget. I 1969/70 ble skolen utvidet med en ny bygning «nybygget» som kom til å inneholde bibliotek, tannklinikk, musikkrom og klasserom. Bygningsmassen bærer preg av en etappevis utvikling. Bærestrukturen i bygget er lite tidsriktig i forhold til en fremtidig optimal bruk av bygget. Byggene har midtgående korridorer med klasserom på hver side. Bygningsmassen har vært modernisert i de ulike tidene. Ventilasjonsanlegget er lagt inn i eksisterende bygningsmasse og fasadens kledning er endret. Det er gjennomført befaring som bekrefter at en totalrenovering av bygningsmassen til en endret bruk vil være mer kostbart enn å bygge nytt. Gamle Heistad skole Hovedbygningens første etasje er i mur. Resten av bygget er oppført i tømmer. «Nybygget» er i 2 etasjer i tillegg til kjeller. I tillegg til en lite fremtidsrettet rominndeling og logistikk i begge byggene vil saltutslag i kjeller, setninger i grunnmur og konstruksjoner, tungvint ventilasjonsanlegg og oljefyr i tillegg til et stort behov for oppgraderinger være argumenter som tilsier at det vil være mest lønnsomt å se helt nytt på eiendommen etter at byggene er revet. Ramboll

8 8 (38) HEISTAD SENTRUM Fasade Trapp i hovedbygg Oljefyr Korridor i hovedbygg Ventilasjonsanlegg og sivilforsvarets varslingsanlegg på loftet Rambøll

9 HEISTAD SENTRUM Gymsal med skjevheter i gulvet 9 (38) Klasserom i hovedbygg Detalj fra garderobe Ramboll

10 10 (38) HEISTAD SENTRUM Utsikt fra hovedbygg Garderobe og SFO-lokaler i kjelleren i «Nybygg» Fasade «Nybygg» Klasserom «Nybygg» Rambøll

11 HEISTAD SENTRUM (38) HVA ER EGENTLIG HEISTAD? Heistad er et tettbebygd sted ved Eidangerfjorden i Porsgrunn kommune ca. 9 kilometer sør for Porsgrunn sentrum. Området inngår i tettstedet Porsgrunn/Skien. Stedsnavnet kommer fra gårdsnavnet Heistad (også «Heiestad» og «Heidinstad»). Heistad ble med sin beliggenhet nær Brevik tidligere blitt kalt for «Breviksbygden». HEISTAD SENTRUM HEISTAD Flyfoto Heistad Sentrum Ramboll

12 12 (38) HEISTAD SENTRUM Historie Historisk sett kan man si at Heistad var et «selvberget» sted med både arbeidsplasser, landbruk, boliger og skole innenfor lokalsamfunnet. Iseksport og Heistad isforretning var viktige på Eidangerhalvøya i 1820-åra. Videre har Heistad Fabrikker med foredling av frukt og bær var en bærebjelke i Heistadsamfunnet gjennom flere år. Fabrikken produserte både syltetøy og ulike konservesprodukter som rødbeter, rødkål, surkål og sylteagurker, og Heistad-logoen var i mange år velkjent i hele Norge. Om lag 2 km vest for Heistad ligger Kjørholt kalksteinsbrudd som er tilknyttet Dalen-Kjørholt gruver og Norcem i Brevik. Gruvedriften her startet i Tidligere var godstaubanen med vagger (fritthengende vogner under kabel) et landemerke på Heistad. Den gikk fra Kjørholt gruve til Norsk Hydro på Herøya for transport av kalkstein. Taubanen var i drift frem til 1982 Heistad Stasjon Det helnorske, familieeide selskapet BEHA Fabrikker/BEHA Elektro som lager diverse elektriske artikler, i hovedsak hvitevarer, har sitt fabrikkanlegg og hovedkontor i Lundedalen på Heistad. I Lundedalen ligger også Heistad skole, legesenter, Heistadhallen med idrettshall/svømmehall og diverse mindre bedrifter. Heistad sentrum var tidligere lokalisert langs med Fjordgløttvegen. Heistad stasjon lå i enden av Fjordgløttvegen sentralt plassert mellom sentrumsbebyggelsen og Heistad fabrikker. Omkring 1980-tallet var det både posthus, kiosk, frisør, dyrebutikk, videobutikk og begravelsesbyrå i denne gata. Heistad Bakeri hadde også tidligere sitt produksjonssted i Heistad sentrum. Heistad Fabrikker Rambøll

13 HEISTAD SENTRUM 13 (38) Landskap og omgivelser Ramboll

14 14 (38) HEISTAD SENTRUM Næring på Heistad i dag Næringslivet på Heistad preges av «de små næringer og industrier» i tillegg til landbruk. Det finnes næringsetableringer i ulike varianter over hele Heistadområdet. Typisk er at næringsetableringene er lokalisert på 4 steder. Heistad sentrum og Løvsjø/skole-området har næringer spesielt rettet mot handel og service for befolkningen i bydelen. Lundedalen og Kjørholt er næringsområder mer rettet mot logistikk og industri. I Lundedalen finner man typiske tyngre nærings- og industrirettede etableringer som f.eks BeHa På Kjørholt ved avkjøringen til E-18 finner man logistikk bedrifter og etableringer som ligger til rette for handel knyttet til E-18. Ved Løvsjø-området og omkring skoleområdet finnes næringer som matvarehandel og servicefunksjoner knyttet til skole, helse og idrett. LUNDEDALEN LØVSJØ I Heistad sentrum i området ved gamle Heistad skole ligger det nye bydelssenteret med matvarebutikk, apotek og blomsterforretning. På motsatt side av bydelssenteret øst for Breviksvegen ligger Kiwi matvarebutikk, en bensinstasjon (Shell) og 7-eleven. I den nordre delen av Heistad sentrum ved krysset Breviksvegen x Fjordgløttvegen finner man Heistad Rørleggerforretning, Heistadpuben, Coop Prix, Heistad Begravelsesbyrå og frisør. Heistad og omegn Pensjonistforening sine lokaler ligger langs med Breviksvegen nær Amundajordet Bofellesskap / omsorgsboliger. KJØRHOLT HEISTAD SENTRUM Sosialt liv på Heistad Idrettslaget Hei er en av bærebjelkene i det sosiale livet på Heistad. Idrettslaget Hei, gjerne omtalt som Hei eller IL Hei, er et fleridrettslag. Klubben ble stiftet 13. mai I 2006 hadde klubben rundt 1200 medlemmer, og aktivitetsgrupper innen fotball, håndball, turn og ski. Speidergruppa på Heistad har også lange tradisjoner og er viktig for barneog ungdomsaktivtetene på stedet. Heistad Arbeiderlag og Fellesforum for Heistad, Brattås og Skjelsvik representerer på hver sin måte Heistads ve og vel sammen med Heistad og omegn pensjonistforening. Rambøll

15 HEISTAD SENTRUM 15 (38) Stikkord/assosiasjoner om Heistad: Heistad er en av de største bydelene i Porsgrunn. I samtale med mennesker både fra Heistad, Porsgrunn, Skien og steder utenfor Grenland viser det seg at assosiasjonene til stedet ikke er udelt er positive. Nedenfor følger en liste over tanker og stikkord om Heistad: Boligområder Idrett og helse o Idrettslaget Hei o Treningssenter o Helse/legesenter o Svømmehallen o Turstier-kyststi Stedet med smånæringer/etableringer og noe industri o Heistad hagesenter o Matvarehandel o Bensinstasjonen o Pub o Dyrlege o Heistad Håndtverkstudio o BeHa Stedet ved Eidangerfjorden Badesteder Stedet du kjører i gjennom-gjennomkjøring Stedet som var før.. bakevje Stedet som er nedlagt lite tiltrekkende Stedet utenfor vegen Et udefinert sted mellom Porsgrunn og Brevik Stedet med dårlig sosialt rykte «Stoff» «Litt Harry» Syltetøy-saft Ronald Holmberg, Didrik og Emil Solli Tangen HeistadBydelssenter Heistad Hestesenter Ramboll

16 16 (38) HEISTAD SENTRUM 4. STATISTIKK Denne statistiske oversikten tar for seg de grunnkretsene i Porsgrunn kommune som sokner til Heistad sentrum. Det er tatt med et større areal som strekker seg noe over Skjelsvikområdet og noe over Breviksområdet. En eksakt grense for hvor Heistad slutter og begynner er vanskelig å sette. Barneskolegrensene strekker seg over et mindre område enn ungdomsskolegrensene og det naturlige omlandet til Idrettslaget Hei. Videre kan det tenkes at næringsvirksomhetene på Heistad også trekker kunder fra de nærliggende boligområdene. Kartillustrasjonen viser hvilke grunnkretser som inngår i de statistiske undersøkelsene. Grunnkretser 301 Ås-Stranda-Kjørholt 309 Løvsjø 310 Brånan 311 Valen 312 Lundedalen 313 Grava 314 Lundeåsen 315 Lunde 316 Skoglia 317 Skavrakåsen nord 318 Skavrakåsen sør 319 Kjørholt-Bakke 320 Heistad Rambøll

17 HEISTAD SENTRUM 17 (38) Befolkning Befolkning Heistad Befolkning Porsgrunn Befolkningsvekst I 2011 var det totalt 3869 innbyggere på Heistad. I 1993 bodde det 3300 personer på Heistad. Dette gir en befolkningsøkning på 569 personer med et snitt på 32 personer årlig gjennom 18 år. Dette tilsvarer en befolkningsvekst på ca 0,9% årlig. Porsgrunn kommune hadde innbyggere i 2011 mot i Dette gir en befolkningsøkning på 3829 personer med et snitt på 213 personer årlig. Dette tilsvarer en befolkningsvekst på ca 0,65 % årlig. Tallene for hele Grenland (kommunene Siljan, Skien, Porsgrunn og Bamble) viser en befolkningsvekst med vekst på 7654 personer fra innbyggere i 1993 til innbyggere i dette tilsvarer en gjennomsnittlig befolkningsvekst på ca 0,4 % i hele Grenland i perioden 1993 til Bamble har negativ vekst i perioden. Befolkning Grenland Dette tallet ligger over Porsgrunn kommunes vekst og veksten i Grenlandskommunene for øvrig. Det kan klart konkluderes med at Heistad er en attraktiv bydel i vekst som tiltrekker seg nye innbyggere. Det ligger et potensiale i å legge til rette for flere boliger og etablere flere næringer i bydelen for å ta i mot den fremtidige veksten på Heistad Ramboll

18 18 (38) HEISTAD SENTRUM Befolkning barn og unge I 1993 var det 1113peroner i alderen 0-19 år. Det vil si omkring 29 % av den totale befolkningen på Heistad. Befolkning voksne år Personer i arbeidsfør alder er den største gruppen med 2217 personer, det vil si over 57 % av befolkningen på Heistad. Prosentandelen for denne gruppen i forhold til det totale folketallet har også vært konstant gjennom hele perioden fra Rambøll

19 HEISTAD SENTRUM 19 (38) Befolkning eldre år Eldre over 65år har hatt en liten økning de siste årene. På grunn av bedre levekår og helsetilbud er det jevnt over flere personer i Norge som når en høyere alder. I statistikken for Heistad ser vi at den første personen over 95år blir registrert i I 2013 var det 539 personer over 65 år på Heistad. Det vil si 14 % av Heistads befolkning. Ved en rask utregning ser man at prosentandelen eldre over 65 år var 14 % også i Det kan konkluderes med at alderssammensetningen i befolkningen på Heistad har vært tilnærmet lik gjennom hele perioden fra Heistad er et stabilt område med økende befolkningsmengde og med en jevn aldersfordeling. Ramboll

20 20 (38) HEISTAD SENTRUM Boligmengde Heistad er et område som har vokst naturlig frem på grunn av sin nærhet til fjorden, rikt kalkholdig jordsmonn og et godt klima. Fiske, jordbruk, landbruk og muligheter for god kommunikasjon og med omverdenen til sjøs, har gjort at stedet har røtter tilbake til steinalderen. Boligtyper antall rom Befolkningsveksten og boligutbyggingen på Heistad fikk god hjelp ved etableringen av Norsk Hydro på Herøya. Flere såkalte «Hydro-hus» ble bygget i perioden Det fulgte også en periode på tallet der det ble bygget ut boligfelt som på Gravaåsen, Lundeåsen og Skavraker. Boligutbyggingen på Heistad avtok etter 1980 trolig på grunn av den store feltutbyggingen på Brattås. I den senere tiden etter ca 1990 er det bygget ut flere boligfelt på Grava i tillegg til utbyggingen på Heistadtangen og flere mindre boligfelt og leilighetsbygg omkring Heistad sentrum Antall rom per boenhet (1990-tall) Grafen viser at den største andelen av boligene på Heistad har 3 eller flere rom. Det er eneboligbebyggelsen som dominerer. Grafen nedenfor viser at det er Skavrakeråsen og Grava som har flest mindre boliger med 1-2 rom. Heistad sentrum har få mindre leiligheter. Boligmengde etter byggeår (1990-tall) Antall rom per boenhet fordelt på grunnkretser (1990-tall) Rambøll

21 HEISTAD SENTRUM 21 (38) Boligbygging Boligbygging på Heistad i perioden Ramboll

22 22 (38) HEISTAD SENTRUM Boligbygging etter boligtype i perioden Det er bygget flest frittliggende eneboliger i løpet av perioden De siste årene har det vært bygget flere hus i kjede, rekkehus og tomannsboliger. Grafen viser ingen tall for blokk, leiegårdsbebyggelse. I Heistad sentrum er det de siste åra bygget leilighetsbygg i tilknytning til lokalsenteret. Typisk enebolig på Heistad bygget i perioden Rambøll

23 HEISTAD SENTRUM 23 (38) 5. MULIGHETSSTUDIE 3 UTBYGGINGSALTERNATIVER Premisser ved alle alternativene: Høy utnyttelse. Konsentrere sentrumsfasiliteter i syd (ved kryss til Pansveg) Tett/høy utnyttelse i syd og lavere utnyttelse i nord Opphold/spill mellom grønt og bebyggelse. (opplevelse av «sted» og fartsdemping) Ulike typer uterom; bydelstorg, lekeplass, sansehage/aktivitetspark, adkomstsoner, parkering Trær «Den menneskelige skala» Vegalternativene kan utvikles uavhengig av valgt utbyggingsalternativ. Stramme opp vegkrysset ved Pansveg x Breviksvegen Fortau eller miljøgate i stedet for GS-veg «Bydelstorg» Beskrivelse av alternative mulighetene for utbygging: 1. Småhusskala omkring tun 2. Større bygg omkring to torg 3. Større bygg omkring ett torg De tre mulighetsstudiene viser en inndeling av området der en videre utvikling av lokalsenteret kan skje i søndre delen av Heistad sentrum, boaktivitet og servicefunksjoner i midten og boligområder i nord. Ramboll

24 24 (38) HEISTAD SENTRUM Bolig og service Bydelssenter og torg Bolig Miljøgate med oppstramming av kvartalstruktur og krysninger Overordnet konsept Ny bebyggelse for lokalsenterfunksjoner henvender seg både til det nyetablerte senteret i syd og til bensinstasjonen på motsatt side av Breviksvegen. Området med lokalsenterfunksjoner kan i tillegg til handel også inneholde annen næringsvirksomhet, bo- og servicetilbud, aktivitetssenter mv. og leiligheter i de øvre delene av bygget. Videre viser alternativene en utvikling av den midtre delen med mindre handel men mer fokus på bo- og servicefunksjoner, helsebringende aktiviteter og leiligheter. Den nordligste delen er vist som en utvidelse av den allerede eksisterende leilighetsbebyggelsen på Amundajordet. I alle alternativene henvender bebyggelsen seg til Breviksvegen med sin offentlige framside. I bakkant av bebyggelsen skapes mer private soner for uteopphold og aktiviteter for beboerne i området. Torget i syd kan benyttes som bydelstorg og som en offentlig adkomstsone til bebyggelsen. I bakkant etableres et mer privat uterom med gode muligheter for sol og lys. Bebyggelsen legges inn i terrenget slik at det sentrale bygget ved bydelstorget kan får adkomst og inngangsparti rett inn i 2. eller 3. etasje fra baksiden. Bebyggelsen er lagt slik at det kan bli gode muligheter for sol og lys og utsikt til Eidangerfjorden fra de øvre etasjene. Rambøll

25 HEISTAD SENTRUM 25 (38) 6. ALTERNATIV 1 SMÅHUSSKALA OMKRING TUN BRA: m 2 Antall bygg: 10-11stk 8-11 Byggehøyder: 2-6etg Grunnflater fra 180 m 2 til 800 m Infrastruktur: Endret kryss Pansveg x Breviksvegen. Bryggevegen og Amundajordet forbindes i nytt kryss i Breviksvegen. 2 3 Bygg 1 2 etg. BRA 912 m 2 Bygg 2 4 etg. BRA 3200 m 2 1 Bygg 3 3 etg. BRA 1350 m 2 Bygg 4 6 etg. BRA 1260 m 2 Bygg 5 4 etg. BRA 1440 m 2 Bygg 6 3 etg. BRA 1350 m 2 Bygg 7 2 etg. BRA 1125 m 2 Bygg etg. BRA 360 m 2 Ramboll

26 26 (38) HEISTAD SENTRUM Alternativ 1 «Småhusskala omkring tun» viser ny bebyggelse lagt i 3 tun langs med Breviksvegen avgrenset av Pansveg og gangstier. Det er vist en oppstramming av krysset Pansveg x Breviksvegen. Bebyggelsen definerer tre ulike typer byrom som alle henvender seg til Breviksvegen. I bakkant av bebyggelsen skapes mer private soner for uteopphold og aktiviteter for beboerne i området. Torget i syd kan benyttes som bydelstorg og som en offentlig adkomstsone til bebyggelsen. I bakkant etableres et mer privat uterom og rekreasjonsarealer med gode muligheter for sol og lys. Bebyggelsen er lagt inn i terrenget slik at det sentrale bygget i området kan får adkomst i en 2. eller 3. etasje fra baksiden. Alternativ 1 kan romme en BRA på ca med bebyggelse i 2 til 6 etasjer. De minste byggene vises med grunnflate på ca 360m 2 og det største bygget foreslås med en BRA på ca 3200m 2 * Lokalsentersonen (bygg 1, 2 og 3) har et totalt BRA på ca 4500 m 2 * Den midtre sonen (bygg 4,5, 6 og 7)har et totalt BRA på ca 5175 m 2 * Utvidelsen av Amundajordet har et totalt BRA på ca 1440 m 2 Rambøll

27 HEISTAD SENTRUM 27 (38) Alternativ 1 Småhusskala omkring tun. Volumstudie sett fra sydøst Ramboll

28 28 (38) HEISTAD SENTRUM Alternativ 1 Småhusskala omkring tun. Volumstudie sett fra nordøst Rambøll

29 HEISTAD SENTRUM 29 (38) 7. ALTERNATIV 2 STØRRE BYGG OMKRING TO TORG BRA: m 2 Antall bygg: 7 stk 5-7 Byggehøyder: 2-5 etg Grunnflater fra 225 m 2 til 1600m Infrastruktur: Dagens krysning ved Pansveg. Bryggevegen og Amundajordet forbindes i nytt kryss i Breviksvegen. Bygg 1 3 etg. BRA 1800m 2 1 Bygg 2 4 etg. BRA 6400 m 2 Bygg 3 5 etg. BRA 4000 m 2 Bygg 4 3 etg. BRA 1500 m 2 Bygg etg. BRA 450 m 2 Ramboll

30 30 (38) HEISTAD SENTRUM Alternativ 2 viser ny bebyggelse lagt i to hovedområder langs med Breviksvegen. Bydelstorget i syd omkranses av bygg med stor grunnflate. Torget strekker seg over Breviksvegen. Det nordre området består av mindre leilighetsbygg i en forlengelse av eksisterende bebyggelse i Amundajordet. I dette alternativet er det ikke vist en oppstramming av krysset Pansveg x Breviksvegen, selv om det selvsagt kan være en fordel for lesbarheten i området og trafikksikkerheten utføre i alle alternativer. Alternativ 2 kan romme en BRA på ca m 2 med bebyggelse i 2 til 5 etasjer. De minste byggene vises med grunnflate på ca 360m 2 og det største bygget foreslås med en grunnflate på 1600 m 2 * Lokalsentersonen (bygg 1 og 2) har et totalt BRA på ca 8200 m 2 * Den midtre sonen (bygg 3 og 4)har et totalt BRA på ca 5500 m 2 * Utvidelsen av Amundajordet har et totalt BRA på ca 1350 m 2 Rambøll

31 HEISTAD SENTRUM 31 (38) Alternativ 2 Større bygg omkring to torg. Volumstudie sett fra sydøst Ramboll

32 32 (38) HEISTAD SENTRUM Alternativ 2 Større bygg omkring to torg. Volumstudie sett fra nordøst Rambøll

33 HEISTAD SENTRUM 33 (38) 8. ALTERNATIV 3 STØRRE BYGG OMKRING ETT TORG BRA: m 2 Antall bygg: 7 stk 5-7 Byggehøyder: 2-4 etg Grunnflater fra 225 m 2 til 1625m Infrastruktur: Dagens krysning ved Pansveg. Bryggevegen og Amundajordet forbindes i nytt kryss i Breviksvegen. 2 Bygg 1 3 etg. BRA 2250m 2 1 Bygg 2 4 etg. BRA 6500 m 2 Bygg 3 4 etg. BRA 4000 m 2 Bygg 4 3 etg. BRA 3375 m 2 Bygg etg. BRA 450 m 2 Alternativ 3 viser ny bebyggelse lagt langs med Breviksvegen der et avlangt torg defineres av rommet mellom Breviksvegen og bebyggelsen. Ramboll

34 34 (38) HEISTAD SENTRUM Alternativ 3 gir rom for få og store bygningsvolumer som gir en tidsmessig kostnadseffektiv disponering av arealene. Denne løsningen krever at bebyggelsen brytes opp i fasaden og den stiller strenge krav til en god utforming og oppdeling av torgpartiet i front slik at de store linjene brytes opp til den menneskelige skalaen. Terrengformen nord på torget beholdes og gangaksen bryter opp torget. Det nordre området består av mindre leilighetsbygg i en forlengelse av eksisterende bebyggelse i Amundajordet. I dette alternativet er det ikke vist en oppstramming av krysset Pansveg x Breviksvegen, selv det selvsagt kan være en fordel trafikksikkerhetsmessig å utføre i alle alternativer. Alternativ 3 kan romme en BRA på ca m 2 med bebyggelse i 2, 3 og 4 etasjer. De minste byggene vises med grunnflate på ca 360m 2 og det største bygget foreslås med en grunnflate på ca 1625m 2 *Lokalsentersonen (bygg 1 og 2) har et totalt BRA på ca 8750 m 2 *Den midtre sonen (bygg 3 og 4) har et totalt BRA på ca 7375 m 2 *Utvidelsen av Amundajordet har et totalt BRA på ca 1350 m 2 Rambøll

35 HEISTAD SENTRUM 35 (38) Alternativ 3 Større bygg omkring ett torg. Volumstudie sett fra sydøst Ramboll

36 36 (38) HEISTAD SENTRUM Alternativ 3 Større bygg omkring ett torg. Volumstudie sett fra nordøst Rambøll

37 HEISTAD SENTRUM 37 (38) 9. HVA SKAPER DET GODE LOKALSENTER? «Menneskene på stedet» «Flere aldersgrupper» «Kulturelle og sosiale forskjeller» «Møteplasser ute og inne» «Menneskelig skala» «Hyggelig utforming» «Trafikksikkerhet» «De rette næringene» «Grønt miljø» Ramboll

38 38 (38) HEISTAD SENTRUM Rambøll