3 Hovedtall 4 Adm. direktør Sektor EiendomsPartner AS 6 Adm. direktør Sektor EiendomsUtvikling AS 8 Kompetanse satt i system

Transkript

1

2 3 Hovedtall 4 Adm. direktør Sektor EiendomsPartner AS 6 Adm. direktør Sektor EiendomsUtvikling AS 8 Kompetanse satt i system PROSJEKTER 10 Nedre Elvehavn 12 Sjøfront Utvikling 14 Leietaker: Varner-gruppen 16 Herkules ÅRSREGNSKAP 18 Årsberetning 25 Resultatregnskap 26 Balanse 27 Kontantstrømoppstilling 28 Noter 40 Revisjonsberetning EIENDOMMER 41 Eiendomsoversikt 42 Kjøpesentre 45 Andre eiendommer ENGLISH SUMMARY 50 Key figures 51 About The Sektor Group 52 Sektor Real Estate UAB 53 Ansatte 54 Adresser

3 Sektor: Her er vi

4 Sektor i tall Utviklingsprosjekter 1 Lundekroken 2 IT Fornebu 3 Helsfyr Atrium 4 Kolbotn Torg 5 Hønefoss Senteret 6 Voss Fjellandsby 7 Kilden 8 Sjøfront Handelssenter 9 Handelsbyen Herkules 10 Sektor Real Estate Eiendommer 11 Hagaløkkveien 7 12 Skøyen Atrium 13 Enebakkveien Kakkelovnskroken 3 15 Brådalsstubben Haakon VII gate 25 Kjøpesentre 17 Trekanten Senter 18 NAF-huset 19 Østbanehallen 20 Bryn Senter 21 Liertoppen 22 Hønefoss Senteret 23 Kongssenteret 24 Kremmertorget 25 Strandtorget kjøpesenter 26 Solsiden 27 Kilden Kjøpesenter 28 Stoa Senter 29 Handelsbyen Herkules 30 Lietorvet 31 PP-senteret 32 Tønsberg Torv 33 Storbyen 34 Stopp Tune Leieinntekter Mill. kr Samlet areal Kjøpesentre kvm Igangsatte utviklingsprosjekter kvm Litauen 10 Andre eiendommer kvm Samlet areal: kvm

5 Høydepunkter 2006 Januar Februar Mars April Byggestart på utvidelse av Handelsbyen Herkules i Skien og Kolbotn Torg i Oppegård. Overlevering av første boligbyggetrinn på Kolbotn Torg omfattende 53 leiligheter og salgsstart på neste trinn omfattende 64 leiligheter. Arbeidene med utvidelse av Kilden Kjøpesenter i Stavanger påbegynnes. Salg av PP-senteret i Porsgrunn, Stoa Senter i Arendal og Tønsberg Torv gjennom etablering av Salto Eiendom AS. Mai Juli August Salg av aksjene i Kongsberg Utvikling AS til Salto Eiendom AS. Salg av Rabekkgata 9 i Moss. 110 leiligheter i Lundekroken i Asker legges ut for salg. Utvidelse av Hønefoss Senteret blir igangsatt. Oktober November Desember Kjøp av 50 % andel i Heiane Storsenter AS et utbyggingsselskap for nytt senter på Stord. Calle Evenrud på Storbyen i Sarpsborg tildeles prisen Årets driftsleder av NCCS. Kjøp av Ulefossveien 38 i Skien. Kjøp av 50,1 % av aksjene i Nordre Jarlsberg Brygge AS et utbyggingsselskap for ny fjordlandsby i Sande kommune i Vestfold.

6 2 SEKTOR GRUPPEN Sektor Gruppen eier, utvikler og forvalter kjøpe sentre og eiendomsprosjekter, alene eller i partner skap med andre selskaper. Gruppens overordnede mål er å være fremst på utvikling, forvaltning og drift av eiendommer og kjøpesentre i Norge på bakgrunn av kunnskap, kompetanse og stordriftsfordeler, med mål om optimal verdiskapning. Sektor Gruppen er delt i to selskaper; Sektor EiendomsPartner AS og Sektor Eiendoms Utvikling AS. Sektor EiendomsPartner AS planlegger og deltar i utviklingsprosjekter som gir rom for å skape synergi mellom ulike miljøer. I korte trekk Hovedeiendom: Kontoreiendommen Skøyen Atrium i Oslo. Utleieareal kvm inkl parkering. Leieinntekt 50 mill.kr. Under utbygging: Lundekroken Bolig og Næring på Billingstad, Asker. 110 leiligheter, kvm handels- og parkeringsarealer. Under utvikling: Helsfyr Atrium, kvm kontor med parkering. Nordre Jarlsberg Brygge, 270 mål til leiligheter, næringsarealer, hotell og båtplasser i Sande kommune. Sjøfront Utvikling. Tomteområde ved Kristiansand jernbanestasjon til handelshus, bygarasje og 240 boliger. Voss Fjellandsby, Reiselivsdestinasjon under utvikling i Myrkdalen på Voss med fritidsboliger, senterbygg og 4 skitrekk. Utlandet: Sektor Real Estate i Vilnius, Litauen, kjøper tomter for utvikling og salg til markedet. Sektor EiendomsUtvikling AS er et rendyrket kjøpesenterselskap som utvikler, forvalter og drifter kjøpesentre, med mål om å skape vekst for leietakerne og positive kjøpsopplevelser for kundene. I korte trekk Antall kjøpesentre / handelseiendommer: Eier, utvikler og forvalter 22 kjøpesentre hvorav ni sentre er blant de 60 største i Norge. Samlet totalareal er på kvm. Senteromsetning: Våre leietakere solgte varer og tjenester for 8.9 milliarder (6.6 mrd i egeneide, opp 5.4 % fra 2005 (3.3 % i egeneide sentre). Antall ansatte; Totalt 65, hvorav 23 på hovedkontoret og 42 ute på sentrene. Under utvikling: Selskapet har for tiden 8 utviklingsprosjekter som gir oss store utvidelser i Kolbotn, Skien, Hønefoss, Stord, Kongsberg, Asker, Stavanger og Trondheim.

7 SEKTOR GRUPPEN 3 Hovedtall (Kronebeløp i millioner kroner) Note INNTJENING Leieinntekter Andre driftsinntekter Salgsgevinster Driftsresultat Resultat før skatt Årsresultat KONTANTSTRØM OG INVESTERINGER Kontantstrøm fra ordinær drift 1 184,7 177, Kontantstrøm etter skatt 2 193,0 130, Investeringer Salg BALANSE OG LIKVIDITET Bokført totalkapital Bokført egenkapital Bokført egenkapitalandel 33 % 35 % 34 % 32 % Langsiktig rentebærende gjeld Likviditetsreserve EIENDOM 3 Brutto areal (m 2 ) Utleibart areal, eksl. parkering (m 2 ) Brutto leieinntektsnivå 4 400,0 414,7 394,9 413,9 Vektet gj.v. leietid (år) 3,2 3,6 3,8 4,1 Verdibasert ledighet 5 2,1 % 2,0 % 2,5 % 4,2 % Vekst i kjøpesenteromsetning 3,1 % 6,7 % 5,1 % 7,7 % Vekst i brutto leieinntektsnivå -3,5 % 5,0 % -4,6 % 1) Kontantstrøm fra ordinær drift: Resultat før skattekostnad korrigert for gevinster/tap, rehabilitering og resultatposter uten kontanteffekt. 2) Kontantstrøm etter skatt: Resultat før skattekostnad korrigert for poster uten kontanteffekt, fratrukket betalbar skatt. 3) Eiendom: Omfatter kun eiendommer hvor leieinntektene konsolideres i eget regnskap. 4) Brutto leieinntektsnivå: Årlig kontraktfestet leie for løpende kontrakter tillagt antatt leieverdi av omsetningsbaserte leiekontrakter og ledige arealer. 5) Verdibasert ledighet: Antatt leieverdi av ledige arealer / brutto leieinntektsnivå.

8 4 SEKTOR EIENDOMSPARTNER AS ADM. DIREKTØR HAR ORDET Langsiktig og lønnsomt Vi er få medarbeidere, spesialisert på store utviklingsprosjekter. Langsiktighet og samarbeid er vår styrke. Strategien er å trekke veksler på eksterne miljøer og erfaringer gjennom bevisst partnerskap. På den måten blir prosjektene flere, og resultatene bedre, tror vi. Vår erfaring er at effektiviteten gjerne blir bedre med større og mer omfattende utviklingsprosjekter, enn med små. Store områder stiller krav til helhet og god synergi mellom bolig, handel og næring for å skape levende miljøer, hele døgnet. Å utvikle byer og miljøer er langt mer spennende enn å utvikle enkeltstående bygg. Fjellandsby på Voss Det som kanskje skiller oss fra andre eiendomsutviklere er at vi leter etter prosjektidéer i bred skala, og lever oss inn i dem vi velger med visjonære, men realistiske mål. Vi har til en hver tid mellom to til fire store prosjekter i arbeid. Beslutningene tar vi på grunnlag av størrelse, langtidshorisont og beliggenhet. Voss Fjellandsby er et godt eksempel. I 1999 var området preget av fraflytting. I dag er Myrkdalen i ferd med å bli en ny reiselivsdestinasjon med hytter og leiligheter tilpasset den mektige naturen. Vi planlegger et komplett alpinanlegg, en landsbykjerne med butikker og spisesteder, og opplevelsestilbud, sommer som vinter. Første fase av en større plan er under planlegging, og interessen er enorm. Fjordby og knutepunkt Sande kan bli den syvende Vestfold-byen. I fjor kjøpte vi 50,1 prosent av prosjektet Nordre Jarlsberg Brygge AS i Sande, en hel liten fjordlandsby med boliger, hoteller, næring og båtplasser. Salget av de første boligene starter i 2007, og vi tar sikte på at området er ferdig utviklet om år. Byer er i stadig endring. Euroterminalen i Kristiansand er et kollektivt knutepunkt midt i sentrum som krever løsninger for infrastruktur, ny terminal, handelshus og boliger. Utviklingen skjer i samarbeid med ROM Eiendom i regi av et felles selskap, Sjøfront Utvikling AS. Vi ønsker å knytte handelshuset sammen med Markensgate som et ledd i å styrke handelstilbudet som er viktig for bykjernen. Vi benytter kompetansen i Sektor EiendomsUtvikling AS for å utvikle handelshuset. Satser i Litauen Vi er majoritetseier i bolig- og næringsprosjektet Lundekroken på Billingstad utenfor Oslo som er nær fulltegnet to år før ferdigstillelse. Kontorbygget Skøyen Atrium i Oslo er grunnsteinen i Sektor EiendomsPartner AS med årlige leieinntekter på over femti millioner kroner. Eiendommen reguleres for en utvidelse på tjue tusen kvadratmeter. Eierskapet gir oss verdifull detaljkunnskap om utvikling og drift av moderne kontorbygg. I Vilnius, Litauen, er 40 leiligheter overlevert i Gjennom selskapet Sektor Real Estate UAB satser vi videre i Baltikum med bygging av 64 nye leiligheter i gamlebyen. I tillegg har vi kjøpt oss inn i to nye utviklingsprosjekter. Vår filosofi er å tenke helhetlig, utarbeide gode planer som tilfører verdier og skape resultater. Virksomheten vår er basert på å løse utfordringer der andre ser problemer, og da handler det først og fremst om erfaring, troverdighet og kreativitet.

9 «Vi lever oss inn i prosjektideer med visjonære, men realistiske mål» Egil Svoren, Adm. direktør SEKTOR EIENDOMSPARTNER

10 6 SEKTOR EIENDOMSUTVIKLING AS ADM. DIREKTØR HAR ORDET Drift er ferskvare Aldri tidligere har vi hatt flere utviklingsprosjekter i gang samtidig. Verdien av utbyggingen nærmer seg to milliarder kroner. Samtidig var fjoråret tidenes beste driftsår, med et resultat før skatt på 190 millioner kroner, og en vekst i senteromsetningen på 5,3 prosent. En viktig forutsetning for å utvikle og drifte et kjøpesenter er å være forutseende, bransjeorientert og kvalitetsbevisst. Hvert senter har derfor et eget team som består av en ansvarlig eiendomssjef, en driftssjef og en senterleder med et profesjonelt forhold til bransjeutvikling, konsept, miljø og trender. Sentrenes miks av bransjer og varer er helt avgjørende for omsetning og vekst. Andre suksesskriterier er tilgjengelighet og service. Vi vil at kundene skal oppleve sentrene våre som trygge, rene og trivelige. Sektors sjekkpunktprogram sikrer et kontinuerlig kvalitetsnivå som vi er stolte av, og gevinsten tilfaller leietakerne og kundene. Et senter blir aldri helt ferdig. Det må stadig skje forbedringer som tilfredsstiller forbrukernes ønsker og behov for opplevelser. Sentrene må speile forbrukerne, og det stiller store krav til oss som utviklere. Vi følger omsetningsutviklingen tett i hver eneste butikk. Service og opplæring av butikkansatte med vekt på kjøpsmønstre og kryssalg er et høyt prioritert tiltak, og en viktig del av Sjekkpunkt Sektor. Vi er lagspillere med leietakerne, og løsningsorienterte i forhold til etablering, utvikling og endring. Mange av leietakerne er kjeder som vi stadig møter igjen. Flere nye sentre Kolbotn Torg blir et nytt senter. Ved årsskiftet var nesten 90 prosent av arealene leid ut, et halvt år før åpningen. Herkules i Skien, Kilden i Stavanger og Stortorvet i Kongsberg bygges ut og forbedres, med gjenåpning i løpet av året. Ombyggingen av Hønefoss Senteret er ferdig høsten Utfordringene i byggeperioden er mange, men viktigst er sikring av byggeplasser, detaljprosjektering av konsept og kommunikasjon, og kontrakter med riktige leietakere. I 2006 signerte vi avtaler for nærmere femti tusen kvadratmeter arealer, i seg selv en omfattende og krevende oppgave. I fjor ble vi aktiv medeier av prosjektet Heiane Storsenter på Stord som blir et av Sunnhordlands største kjøpesentre på vel tjueto tusen kvadratmeter. Senteret har et kundepotensial på mer enn førti tusen vestlendinger. Heiane er et detalj- og storhandelssentrum, med tunge aktører innen elektro, møbel og matvarer på plass som leietakere. Nytt kjøpesentermarked Salto Eiendom AS er et nytt, rendyrket kjøpesenterselskap med fokus på frittstående små og mellomstore kjøpesentre. Satsingen representerer et marked som få har sett muligheter i tidligere. Med en eierandel på 34 prosent er vi aktivt med på å utvikle Salto sammen med AVA Eiendom AS. Solide resultater Fjoråret var det beste i Sektor EiendomsUtvikling AS historie. Resultatet ble 190 millioner før skatt, med en vekst i senteromsetningen på 5,3 prosent til tross for betydelig byggeaktivitet i eksisterende sentre. Blant suksesskriteriene trekker vi gjerne frem en stabil stab med erfaring, bransjekunnskap og en genuin interesse for utvikling og senterdrift. Sammen med investeringsvillige og langsiktige eiere skaper vi gode resultater. Vår stil er lett, uformell og løsningsorientert, og våre folk har ekte glød og stå på vilje. Det er vel verdt å ta godt vare på.

11 SEKTOR GRUPPEN 7 «Det må stadig skje forbedringer som tilfredsstiller forbrukernes ønsker og behov for opplevelser» Eirik Thrygg Adm. direktør SEKTOR EIENDOMSUTVIKLING

12 8 SEKTOR GRUPPEN Kompetanse satt i system Kompetanse er summen av kunnskap, erfaring og evnen til å se behov og fremtidige løsninger. Vi har satt erfaringene våre i system, og fått virkningsfulle verktøy for utvikling, drift og kvalitetssikring. Sjekkpunkt Sektor er vårt strategiske instrument for lønnsom utvikling og drift av kjøpesentrene, forteller Marianne Mazarino Håkonsen, en av ni engasjerte eiendomssjefer hos Sektor EiendomsUtvikling AS. Sjekkpunktene skal være vår huskeliste. De er systematisert for å bedre senterets bransjemiks,kvalitetssikre infrastrukturen rundt sentret, sørge for trygge, rene og ryddige fellesarealer, øke servicenivået og kunnskapen om sentret, og gjennomføre nødvendige, årlige kundeundersøkelser. Flere grunner til systematisering Vi har fått et taktskifte med yngre ledere for butikkjedene som etterspør bedre dokumentasjon, og analyser av omsetningstall og verdier knyttet til hvert enkelt kjøpesenter. Et viktig poeng med Sjekkpunkt Sektor er å skaffe verktøy som forenkler hverdagen og styringen, og gjøre senterlederne synlig i landskapet. Ting går aldri helt av seg selv, og mye hviler på menneskelige faktorer. Profesjonell senterdrift tiltrekker dyktige leietakere, i likhet med beliggenhet og kundegrunnlag. Siden konkurransen øker, er utvikling og forbedring av kjøpesentrene en kontinuerlig prosess som krever tid til planlegging og gjennomføring av tiltak, delvis på bakgrunn av resultater, undersøkelser og behov vi selv opplever, forklarer eiendomssjefen. Kunnskap gir bedre service Mer informasjon til butikkansatte gir bedre kunnskap og ferdigheter, og skaper riktige holdninger, mener Håkonsen. Samtidig krever knapphet på tid og krav til objektivitet at butikkopplevelser baseres på fakta og ikke synsing. Derfor setter vi opplæring og service i system. Servicemålinger er et av kontrollpunktene i Sjekkpunkt Sektor. Grunnleggende kunnskap og graden av service blir vurdert gjennom Mystery Shopping med testkjøpere som knytter ni observasjonspunkter til hva som kan forventes. Testen skiller mellom selvbetjeningsbutikker og faghandel, og som regel er resultatet hyggelig lesing for butikksjefene. Analysen er tilgjengelig for butikker som ønsker en grundigere gjennomgang. Senterhåndboken og en ny guide til bedre kundeopplevelser er blant tiltak som skal øke servicenivået, og en gang hvert år gjennomføres en årlig evaluering for hvordan kundene oppfatter sentrene. Selv om vi er gode på å sette utvikling og drift i system, kan vi ikke sitte stille og vente på resultatene, sier eiendomssjefen ettertrykkelig. Den optimale suksessfaktoren er å være i prosessen, hele tiden.

13 SEKTOR GRUPPEN 9 Sjekkpunktene Målet er størst mulig omsetning i sentrene. Verktøyet er Sjekkpunkt Sektor. De viktigste punktene i sjekklisten er: Bransjemiks er viktig for kundens valg av senter Tilgjengelighet sikrer god infrastruktur, parkering, skilting og åpningstider Fellesarealer har regler for kommersiell bruk Senteret skal være trygt, rent og ryddig Medarbeidere skal ha gode senterkunnskaper Serviceopplæring øker mersalget for alle Egen annonsebank for å sikre en rød tråd i markedsføringen Årlige kundeundersøkelser skjerper konkurransen Kundetrender Tre faktorer avgjør hvilket senter kunden velger å handle i; Sammensetning av bransjer og varer, mangfold og tilgjengelighet. Service er ikke blant de viktigste faktorene som avgjør hvor kundene velger å handle. Det blir likevel lagt godt merke til om kunden ikke opplever forventet service. Dagens 12-åringer blir nye, sterke kunder. 11-åringene har allerede god trening i shopping. Utfordringen fremover blir å tilpasse konsepter til nye målgrupper. Kundene er ikke like lojale som før. Få melder tilbake om misnøye. I stedet velger de å ikke komme tilbake. Kjøpesentrene står for 33 prosent av all detaljhandel i Norge. Det vil stille fremtidige krav til oss som betydelig aktør. Bevisste kunder gjør at kunnskap om fair trade produkter, norsk design, miljø og produktmerking kan bli et viktig konkurransefortrinn. Det er viktig å lytte til kunder og grupperinger. Det forventes at vi evner å svare. Mediemarkedet er mer fragmentert, og sammensetningen av kommunikasjonskanaler blir vanskeligere. Nøkkelen er å vite hvordan sluttbruker helst vil samtale med oss. Sisteledds markedsføring i kjøpesenteret kan bli en lønnsom kanal. Påvirkning nær kjøpspunktet blir stadig viktigere fordi forbrukerne planlegger langt færre innkjøp. Vi har allerede registrert at denne typen markedsføring har en positiv effekt på omsetningen.

14 10 PROSJEKT NEDRE ELVEHAVN Nedre Elvehavn i Trondheim er et område med sterke tradisjoner innen verkstedindustri og skipsbygging. Opprinnelige var utbyggingen av det 160 måls store området delt inn i tretten forretningsmessige prosjekter, totalt nærmere kvadratmeter. Det første store prosjektet ble realisert i 2000, med til sammen kvadratmeter butikker, restauranter og kontorer. Byggesummen var svimlende 460 millioner kroner. Sektor EiendomsPartner AS så hvilke muligheter som lå i verkstedsområdet, og kjøpte seg inn. Samtidig fikk selskapet opsjon på halvparten av eierandelen i tre andre selskaper i området. I dag har Sektor Gruppen solgt seg ut som eier. Sektor Eiendoms- Utvikling AS har stått for den kommersielle utviklingen av Solsiden senter. Selskapet har 20 års leiekontrakt for drift av senteret som uten tvil ligger i et av Trondheims mest attraktive og besøkte områder. Jarle Lysklett er administrerende direktør i Nedre Elvehavn, og ansvarlig for utviklingen av en helt ny bydel i Trondheim. Utviklingsprosjektet er realisert i godt samarbeid med Sektor EiendomsPartner AS. Kompetansen i selskapet på utvikling, utbygging og senterdrift har betydd mye for de gode resultatene, spesielt i forbindelse med en umiddelbar utvidelse av kjøpesenteret på 6000 kvadratmeter med glassbro fra det eksisterende til det nye kjøpesentret. Idéen til utvidelsen kom fra Sektor EiendomsPartner AS, og viste seg å være strategisk riktig. Solsiden er nå det største senteret i Trondheim sentrum, med en ukeomsetning som ligger noen millioner kroner over Trondheim Torg. Det som først og fremst kjennetegner Sektor Gruppen er den seriøse og etiske normen for forretningsdrift selskapet praktiserer. Sektor EiendomsPartner AS har bidratt til å realisere visjonen til Nedre Elvehavn om å skape et sted der folk kan bo, arbeide og nyte livet i maritime omgivelser. Området har fått en ny type intelligensindustri, sosial infrastruktur som knytter den gamle bydelen til den nye, service, handel og ikke minst boliger. Bydelen er full av liv, tjuefire timer i døgnet. I prosessen var det uhyre liten uenighet mellom partene. Det er nesten enestående, men samtidig en stor fordel når investeringene handler om en milliard kroner. Sektor kan prosjektering og drift av store forretningsbygg. Bidraget fra Sektor EiendomsUtvikling AS som fortsatt drifter kjøpesenteret og parkeringsområdet i Nedre Elvehavn har vært verdifullt og fint, med god inntjening og glitrende resultater.

15 JARLE LYSKLETT PROSJEKTROLLE Adm. direktør SAMARBEIDSPARTNER SIDEN september 1999 NEDRE ELVEHAVN TRONDHEIM KJØPESENTER: kvm ÅPNINGSÅR: 2000 OMSETNING: ca 500 mill. RESTAURANTER: kvm HOTELL: kvm KONTORER: kvm PARKERING: kvm

16 12 PROSJEKT SJØFRONT UTVIKLING Kristiansand sentrum ligger i vannkanten, men i dag er det lite aktivitet i området nærmest sjøen. ROM Eiendom AS eier tomtearealene som danner sentrum for kollektivtrafikken i byen og fergetrafikken fra kontinentet. Arealene er det viktigste knutepunktet for reisende med tog, buss, drosje og båt. Når en ny terminal står klar, vil den være den eneste i sitt slag i Norge. Sammen med Sektor EiendomsPartner AS har ROM Eiendom AS stiftet selskapet Sjøfront Utvikling AS som skal lede arbeidet med byggingen av et nytt kjøpesenter på kvadratmeter i tilknytning til den nye fellesterminalen. 240 boliger ligger også i planene. Pål Berger er administrerende direktør i ROM Eiendom AS. Samarbeidet med Sektor EiendomsPartner AS startet i 2005 etter en konkurranse der de største aktørene i landet på senterutvikling var inne til vurdering. Vi søkte etter en kompetent og solid samarbeidspartner som kunne utvikle og realisere planer for et kjøpesenter, kontorer, boliger og muligens hotell ved sjøsiden i Kristiansand. Sektor var nettopp ferdig med utviklingen av Nedre Elvehavn i Trondheim, et nokså parallelt prosjekt som vårt. En avgjørende årsak til at Sektor ble valgt var fordi selskapet fremstår med personer som både er erfarne, troverdige og kompetente. Det forsterket ønsket om å samarbeide med selskapet. Vårt inntrykk er at Sektor har høy fagkunnskap og fokus på etterrettelighet. De kan kjøpesenter, har god erfaring på kontor- og boligutvikling og solid gjennomføringskompetanse som i sum åpner for en attraktiv samarbeidsform. Med prosjekthorisonter fra fem til ti år, er det viktig med god samarbeidsevne og en forretningsetikk som er forenlig med våre verdier, og der svarer Sektor godt. Dette er meget profesjonelle og gode folk, i alle linjer. Soliditet og evne til å stå i motgang er andre viktige elementer. I tillegg scorer Sektor høyt på sin bedriftskultur. Sjøfront er et stort utviklingsprosjekt som vil forme og sette sitt preg på byen Kristiansand i fremtiden. Prosjektet har lang horisont, og underveis er det nødvendig med viktige, politiske avklaringer. Vi har satt sammen et team med to personer fra Sektor og to fra ROM til å fronte prosjektet mot premissgiverne i kommunen. En av de viktigste kvalitetene et team må ha i prosjekter som dette, er politisk teft, god forståelse for hvordan planer og fremdrift presenteres for politikerer og fagetater i kommunen, men også evnen til å kommunisere planene ut mot publikum og media. Poenget blir å formidle, forstå og skape trygghet rundt utviklings prosjektet. Sektor har det løpende operative prosjekt ansvaret for Sjøfront. Et likestilt styre følger utviklingen tett.

17 SEKTOR GRUPPEN 13 PÅL BERGER PROSJEKTROLLE Styreleder SAMARBEIDSPARTNER SIDEN 2005 «Sitat» SJØFRONT KRISTIANSAND HANDEL: kvm EST. OMSETNING: ca 600 mill. BOLIGER: kvm PARKERING: kvm STATUS: Under regulering ANTATT BYGGESTART: 2008

18 14 LEIETAKER VARNER-GRUPPEN Varner-Gruppen er den største aktøren innen tekstilhandel i Norge, med mer enn 1000 butikker og til sammen ti kjedekonsepter. Cubus, Dressmann, Bik Bok, Carlings og Vivikes er blant de største. Siste tilskudd på stammen er kjeden «WOW by Bik Bok» som retter seg mot unge jenter, og det svenske storbykonseptet Solo som Varner-Gruppen overtok i februar Konsernet har forretninger i hele Norden, i Latvia og Polen, og i Tyskland og England. Ved utgangen av fjoråret var antall butikker utenfor landegrensen passert fem hundre. De siste årene er det i snitt etablert 86 nye butikker hvert år i og utenfor Norge. Gjennom årene har Varner-Gruppen bygget opp betydelig kompetanse på internasjonal kjededrift og detaljhandel av klær. Det har resultert i solid vekst, spesielt i det nordiske markedet. Konsernet har også en betydelig eiendomsmasse og aksjeportefølje. utfordringene våre. Vi samarbeider gjerne i saker som handler om å finne nye løsninger på lokalene, oppussing, tilpassing til fellesarealer, fasadespørsmål og butikkstørrelser. Kontakten vi har går med andre ord ut på å tenke arealkreativt sammen, i en likestilt form. Det som først og fremst kjennetegner Sektor er stor grad av imøtekommenhet og gode, konstruktive løsninger. Vi har våre egne systemer og rutiner for butikkdrift i kjedene, og er derfor mindre engasjert i sentrale evalueringstiltak for å øke kvalitetsnivået i sentrene. Men vi ser hvilken innsats Sektor gjør for å skape utvikling, mersalg og gode møteplasser. Frank Lehne er etableringsansvarlig i Varner-Gruppen med ansvar for en fellesfunksjon som håndterer leiekontrakter, utvikling og bygging av butikker. Sektor EiendomsUtvikling er en god samarbeidspartner for oss. Vi har ofte kontakt med eiendomssjefene, og opplever at de er dyktige til å lytte, og raske til å se

19 SEKTOR GRUPPEN 15 FRANK LEHNE PROSJEKTROLLE Etableringsansvarlig INVOLVERT SIDEN september 2004 «Sitat»

20 16 PROSJEKT HERKULES Utbyggingen av Herkules i Skien er blant de største satsingene til Sektor, regnet i areal. Senteret dekker hele Grenlands-regionen, med rundt mennesker. Når Herkules åpner igjen i november 2007, har senteret kvadratmeter med nyoppussede butikker, legesenter, tannlege og treningssenter. Forventet omsetning blir godt over 1 milliard kroner. Området er delt i tre med kjøpesenter, storhandelspark og inntil 300 boliger. Veisystemet oppgraderes. Det blir turveier rundt Hjellevannet, og en ny bro som gjør det lettvint å spasere inn til Skien sentrum. Store områder som er asfaltert i dag blir parkområder. Michael Bowe er arkitekt og medeier i AMB Arkitekter AS: Vi har kjent Sektor og folkene der i mange år allerede. Vi var samarbeidspartnere på Sjøsiden i Horten, Strandtorget i Lillehammer og Kongssenteret i Kongsvinger som har en viss parallell til Herkules i Skien. Folkene hos Sektor er dyktige fagpersoner. Hvis jeg skal fremheve noe helt spesielt ved Sektor-kulturen, må det bli ydmykhet i forhold til oppdrag og oppgaver. Hos Sektor er langsiktighet et poeng. Det henger sammen med tankegangen i bedriftskulturen. Staben er i snitt unge, både i alder og sinn, men på samme tid visjonær. Ulemper og problemstillinger blir fort til fordeler hos Sektor, og det er et klart fortrinn. Sektor var først i Norge til å få kleskjeden Zara inn som leietaker på Kolbotn. Magefølelsen min sier at det har noe med ydmykheten å gjøre. Sektor har omtrent like lang erfaring på utvikling av kjøpesentre som AMB. Derfor ser vi at prosessene går lettere med Sektor. Vi tenker logisk og likt sammen. Sektor EiendomsUtvikling er også dyktige på å kjøre prosesser med kommunen når det gjelder krav og ønsker, i full respekt for hva som tjener området best. Entusiasmen for kjøpesenter utvikling er dyp og ekte i selskapet. Å utvikle et kjøpesenter er noe helt annet enn å utvikle et kontorbygg. Det krever mer spesialkunnskap, både fra arkitekt og prosjektstyrer. Kjøpesentre er dynamiske. Mens kontor bygninger skal vare i 50 til 60 år, er kjøpesentre i stadig endring. Utvikling av kjøpesentre betyr at svaret aldri er helt gitt.

21 SEKTOR GRUPPEN 17 MICHAEL BOWE PROSJEKTROLLE Arkitekt INVOLVERT SIDEN 1997 «Sitat» HERKULES SKIEN AREAL: kvm ÅPNINGSÅR: oktober 2007 OMSETNING: 1 milliard kr. (kalk.) BUTIKKER: 100 KUNDEMARKED: mennesker

22 18 SEKTOR GRUPPEN Årsberetning ble nok et godt år for Sektor Gruppen, preget av høykonjunktur i norsk økonomi. Gode markedsforhold og fortsatt lavt rentenivå har resultert i lav arealledighet, stigende leienivåer og lave finanskostnader. Videre har konsernet opprettholdt et høyt aktivitetsnivå på utvikling av nye eiendomsprosjekter, både i egen regi og i samarbeid med andre. Virksomhet Selskapet har forretningsadresse i Oslo, og har som formål å utvikle, eie og forvalte fast eiendom samt delta i andre selskaper med tilsvarende virksomhet. Virksomheten er i hovedsak rettet mot det norske markedet. Sektor Gruppen AS er morselskap i gruppen, mens den forretningsmessige virksomheten er organisert i to operative enheter gjennom datterselskapene Sektor EiendomsPartner AS og Sektor EiendomsUtvikling AS. Sektor EiendomsPartner AS fokuser på større utviklingsprosjekter hvor strategien er utvikling og salg, enten i egen regi eller i samarbeid med andre. Selskapet er også engasjert med 80 % eierandel i et eiendomsutviklingsselskap i Litauen. Sektor EiendomsUtvikling AS strategi er å være en ledende og rendyrket aktør innen utvikling og forvaltning av kjøpesentre og handelseiendommer. Ved årsskiftet eide og forvaltet selskapet totalt 24 handelseiendommer med brutto omsetningsnivå på ca. 9,5 milliarder kroner. Investeringer og salg 2006 ble nok et rekordår i markedet for kjøp og salg av næringseiendom, både volum- og prismessig. Stor investeringslyst og økende vilje til å ta risiko i kombinasjon med forventninger om stigende leiepriser bidro til at yielden holdt seg lav til tross for stigende rentenivåer. Konsernet har derfor, som i foregående år, vært tilbakeholden med erverv av nye eiendommer og heller fokusert på salg av eiendom og utvikling av nye prosjekter. Konsernet har i løpet av året avhendet eiendom og aksjer for kr 300,5 mill med samlet regnskapsmessig gevinst på kr 54,2 mill: Den største transaksjonen ble gjennomført i april ved etablering av Salto Eiendom AS på 50/50 basis i samarbeid med AVA Invest AS. Salto Eiendom AS skal være et rendyrket kjøpesenterselskap med fokus på små- og mellomstore kjøpesentre. I tråd med denne strategien ble tre mindre kjøpesentre i konsernet lagt inn i Salto Eiendom AS, som også ervervet konsernets og AVAs aksjeposter i Kongsberg Utvikling AS (et selskap som eier flere handelseiendommer i Kongsberg). I løpet av året gjennomførte Salto Eiendom AS flere kapitalforhøyelser og kjøpte seg opp til 50,2 % eierandel i Kongsberg Utvikling AS. Konsernets eierandel i Salto Eiendom AS pr utgjør 33,3 %. I juli avhendet konsernet også et mindre lager-/kontorbygg, Rabekkgata 9 i Moss. Kolbotn Torg i Oppegård kommune er det største prosjektet som konsernet har under utbygging. Prosjektet med en total investeringsramme på over kr 900 mill omfatter kjøp og bygging av ca kvm handel, bolig og parkering. Av totalt 215 boliger ble første byggetrinn på 53 boliger overlevert i januar Andre byggetrinn på 64 boliger er tilnærmet utsolgt. Hele prosjektet er planlagt ferdigstilt i flere trinn i løpet av Pr var prosjektet eiet på 50/50 basis i samarbeid med PEAB Bolig AS, men etter årsskiftet har konsernet kjøpt ut PEAB. Et annet stort prosjekt under utvikling er Sjøfront Utvikling