Utbyggingsplan Nisselandsby Utsjå hyttegrend AS, gnr. 36, bnr. 73. Innholdsfortegnelse

Transkript

1 Innholdsfortegnelse Planomtale... 2 Innledning... 2 Planstatus... 3 Beskrivelse av planområdet... 4 Beskrivelse av planforslaget og løysninger... 5 Innspill... 6 Offentlige høringsparter... 6 Bestemmelser... 7 Rekkefølgebestemmelse... 7 Felles bestemmelser... 7 Nr. 1 Byggeområde... 8 Fellesbestemmelser... 8 Område for fritidsboliger... 9 Nr. 6 Spesialområde Privat veg Anna spesialområde sti Plankontoret Hallvard Homme AS 1

2 Planomtale Innledning Utsjå hyttegrend AS, ved Kjell A. Solberg (forslagstiller) ønsker å detaljregulere et flateregulert område innen den godkjente reguleringsplanen for Utsjå hyttegrend, datert Totalvisjon AS ved Stein J. Dahlberg har opsjonsavtale på utbyggingen. De ønsker å utvikle området i et konsept med arbeidstittel; Nisselandsby til et tettbygd område med høystandard hytter der størrelsen på bygningene varierer og tilpasses ønske i markedet. Man legger hovedsaklig opp til organisering av hytter i flere tun, noe som skaper en sosial og tett struktur for området. Plankontoret Hallvard Homme er engasjert for å utarbeide utbyggingsplanen. Dette vil gjøres på bakgrunn av overordna reguleringsplanplan og idè-konsept tegna av arkitekt Bengt G. Michalsen. Figur 1: Lokalisering av planområdet Plankontoret Hallvard Homme AS 2

3 Planstatus I godkjente reguleringsplan for Utsjå hyttegrend, datert , K-sak 003/ er området for Nisselandsbyen vist som et flateregulert område for fritidsboliger. BYA er sett til 75%. Bestemmelser og intensjoner i planomtalen til den godkjente reguleringsplanen vil bli lagt til grunn for utforming av utbyggingsplanen. Figur 2: Reguleringsplan for Utsjå hyttegrend, Nisselandsbyen ligger i nordvest. Plankontoret Hallvard Homme AS 3

4 Beskrivelse av planområdet Planområdet ligger en km sør for Heimdal på en åsrygg frå Heimdalsnuten i Nissedal kommune, se figur 1. Planområdet er avgrensa som vist i godkjent reguleringsplan og på kartskisse nedenfor: Planområdet er vist med blå skravur. Deler av godkjent Reguleringsplan for Utsjå hyttegrend er vist med formålslinjer Figur 3: Nærmere lokalisering av planområdet I sør og vest følger plangrensa vegnettet i vedtatt reguleringsplan for Utsjå hyttegrend. I øst og nord følger den grensa til reguleringsplanen for Utsjå hyttegrend. Planområdet er tidligere vurdert av Faun Naturforvaltning AS, jfr. Temarapport Naturmiljø Utsjå hyttefelt i Nissedal datert Det vart konkludert med at de totale konsekvensene for biologisk mangfold er små. Ved registrering av kulturminne blei det ikke gjort funn i planområdet jfr. brev datert frå Telemark Fylkeskommune. For nærmere beskrivelse av planområde, eiendomsforhold og konsekvensanalyser på naturgrunnlag og kulturminne sjå overordna reguleringsplan for Utsjå hyttegrend, datert , med tillegg til planforslaget datert Plankontoret Hallvard Homme AS 4

5 Beskrivelse av planforslaget og løysninger Området er planlagt som et tettbygd område med høystandard hytter av varierende størrelse. Disse organiseres i hytte tun med 12 enheter i hvert tun. Vegen legges i rundkjøring inne i tunene med avkjørsel til hver enkelt enhet og man får således en effektiv areal- løsning og god sosial struktur i området. Garasjer er planlagt som innbygd del av hver enkelt hytte. Hver boenhet består av flere leiligheter som varierer i størrelse og utforming slik at konseptet skal kunne tilfredstille et bredt spekter av kjøpere (se vedlagte arkitekttegninger). Figur 4: utsnitt av hyttetunene, alle bygg utenom 6 og 7 er i 2 ets. Utover hyttetunene er det lagt opp til flere enkeltstående hytteenheter mellom tunene og den regulerte vegen som området grenser til i vest. Til sammen kan det bli bygd inntil 125 boenheter i hele området. Hyttene er tegnet inn med avgrensninger av bygningskroppen på plankartet etter arkitektens tegninger. Bygningen for leilighetene 8, 8A og 9 er noe omrokert i forhold til arkitekttegningene, dette er gjort for å skape en mer hensiktsmessig tilkomst med bil innefra selve hyttetunet. Illustrasjonene av bygningskroppene er ikke juridisk bindende og det kan bli mindre forandringer etter hvert som de ulike delene byggemeldes, men dette gir et godt bilde og føringer for hvordan utformingen kommer til å bli. BYA er regnet ut med utgangspunkt i bygningskroppene son er digitalisert. Inne i tunene og til avkjøringene er det tegnet inn illustrasjoner av hvordan vegutformingen kommer til å se ut (vegkanter uten grått areal), disse illustrasjonene er heller ikke juridisk bindene og det kan bli mindre forandringer underveis i utbyggingen her også. Adkomsten til hyttetunene legges som stikkveger fra den regulerte vegen i overordna plan som grenser til området i nordvest og sør. Opprinnelig var det tenkt en tung gjennomgangsveg parallelt med denne vegen (der som gjennomgangs-stien nå ligger i planforslaget). Det ble jobbet mye med forskjellige vegløsninger og man endte til sist med å legge opp til 5 hovedstikkveger inn i området fra den regulerte vegen i vest. Med denne vegløsningen Plankontoret Hallvard Homme AS 5

6 kanaliserer man trafikken til de ulike områdene sterkt, man hindrer gjennomkjøring i hele området og man minimalisere antall løpemeter veg som må bygges. Det er planlagt et omfattende nettverk av stier innen område for å gjøre det enkelt for beboere og andre å bevege seg rundt i hyttelandsbyen. Dette er med på å øke den sosiale strukturen hytteteigene imellom. Stiene er regulert inn med mulighet for grusa bredde på inntill 2.5m. Innspill Berørte grunneiere og offentlige høringsinstanser ble tilskrevet angående planarbeidet i brev den 7. februar Arbeidet ble samtidig kunngjort i avisene Varden og Vest Telemark Blad. Innspillsfristen ble satt til 10. mars Ved utløpt frist for å komme med innspill, forelå 3 innspill til planarbeidet. Innspilla blir gjennomgått i det følgende med våre kommentarer. Offentlige høringsparter Dok 1 Fylkesmannen i Telemark, brev, datert 26. feb Fylkesmannen har ingen merknader til planvarselet. Våre kommentarar Innspillet er tatt til etterretning Dok 2 Telemark fylkeskommune, brev, datert 13. feb Fylkeskommunen har ingen merknader til at planarbeidet, men minner om at hvis det skulle dukke opp automatisk freda kultuminne under anleggsarbeidet skal straks arbeidet stanses og man skal varsle den regionale kulturminneforvaltningen. Våre kommentarar Innspillet er tatt til etterretning Dok 3 Statens vegvesen, brev, datert Statens vegvesen har ingen merknader til saka. Våre kommentarar Innspillet er tatt til etterretning Plankontoret Hallvard Homme AS 6

7 Bestemmelser I overensstemmelse med plan- og bygningsloven av 14. juni 1985, nr. 77 med revisjoner, og 30, er det utarbeida utbyggingsplan for Nisselandsbyen, del av Gnr 36, Bnr. 73 i Nissedal kommune, Vest-Telemark. Utbyggingsplanen bygger på føringer som er nedlagt i reguleringsplanen for Utsjå hyttegrend, godkjent februar 2007, K-sak 003/ Reguleringsbestemmelsene gjelder for området vist med plangrense på plankartet «UTBYGGINGSPLAN, Nisselandsby, del av Gnr 36, Bnr. 73», Nissedal kommune, Målestokk 1:1000, datert 2. april Innenfor reguleringsgrensa skal areala benyttes som vist på planen. Vedtatt plan er bindende for arealbruk, fradeling og bygge - og anleggsarbeid innen planområdet. Rekkefølgebestemmelse a) Utbygging kan ikke settes i gang før framføring av veger, vann og avløp til det aktuelle hyttetun/tomt er fremført. Felles bestemmelser a) All graving og sprenging i terrenget skal gjøres skånsomt. Maksimal tillatt fylling og skjæringshøyde målt fra eksisterende terreng er 3 meter, unntatt på tomt 14 der skjæring sørøst på tomta skal følge fjellformasjonen i nord og østlig retning. Områder som ikke skal nyttes til veg, parkering, byggegrunn eller uteareal skal førest tilbake til opprinnelig utseende innen 1 år. Eksisterende vegetasjon skal i størst mulig grad tas vare på. b) Anleggsarbeid skal ikke skje i påska (Skjærtorsdag - 2.påskedag), pinse (pinseaften 2.pinsedag), jul (julaften - 2. juledag), eller nyttårshelg. c) Vannledninger og strømkabler skal i størst mulig grad legges i vegtraseene. Dette skal gjøres samtidig med at vegene opparbeides. d) Alle fyllinger og skjæringer skal plastres med stedegen masse straks den aktuelle vegstrekningen er oppført. e) Innenfor planområdet kan det føres fram strøm, kabel-tv, breiband o.a. til hyttene, samt ledninger til vann og kloakk. Plankontoret Hallvard Homme AS 7

8 Nr. 1 Byggeområde Fellesbestemmelser a) Alle bygg rekna for opphold av menneske skal koplas til felles vann- og avløpsanlegg. b) Det er 4 meter byggegrense til vegskulder. c) Der radonstråling ikke er dokumentert å ligge under faregrensa, skal det utføres byggtekniske tiltak (radonsperre m.m.). d) Byggverk skal plasseres i en struktur og orientering som vist på plankartet. e) Bygninger og konstruksjoner skal ha et tiltalende ytre på alle frittstående sider. Bygningsform (lengde, breidde, høgde), fasade, vinduinndeling, materialer, farger og murer skal harmonere med de omkringliggende bygningene og naturen. f) Grunnmurer/fundament skal gis en god utforming og et formspråk/ materialvalg som harmonerer med naturen og de omkringliggende bygningene. g) Alle bygninger skal ha en mørk og matt overflate, gjerne torvtak. h) Kjøre- og parkeringsareal skal bygges og ferdigstilles senest samtidig med tomta/tunet. i) En skal ikke påføre omkringliggende terreng større inngrep ved fjerning av vegetasjon, sprenging eller planering enn det som er nødvendig for å føre opp bygningene, parkering, tilkomstveg og uteareal. j) Maksimal tillatt fyllings- og skjæringshøyde målt fra eksisterende terreng er 3 meter, unntatt på tomt 14 der skjæring sørøst på tomta skal følge fjellformasjonen i nord og østlig retning. k) Ikke utbygde deler av tomta skal gis en tiltalende utforming og holdes ved like, eller bevares som naturtomt. l) Det er ikke lov å sette opp flaggstang på tomta. m) Det er ikke lov å sette opp veglys/gatelys i byggeområdet. Plankontoret Hallvard Homme AS 8

9 Område for fritidsboliger a) Det er fastsatt følgende utnyttelse av den enkelte tomt: Hytteområde 1 & & & & & & & & BYA (%) Inklusiv parkering (1,5 plass) Hytteområde Max Gesimshøyde (m) Max Mønehøyde (m) , unntatt bygg 1-5 9, unntatt bygg 1-5 = , unntatt bygg 1-5 = = , unntatt bygg 1-5 = 10.5 Plankontoret Hallvard Homme AS 9

10 b) Maksimal gjennomsnittlig grunnmurhøyde målt frå ferdig planert terreng: 0,75 meter, unntatt bygg med kjeller/underetasje der terrenget naturlig kan bli tilbakefylt på bygningens 3 av 4 vegger. Slikt tiltak skal godkjennes av kommunen. c) Takvinkel skal være mellom o d) Minimum 1 biloppstellingsplass pr. boenhet med bruksareal mindre enn 65 m² og 1,5 biloppstellingsplass pr. boenhet med bruksareal 65 m² og mer. e) Se tabell bakerst i bestemmelsene for utnyttelsesgrad på de ulike hytteområdene. Nr. 6 Spesialområde Privat veg a) Stikkvegene inn til hyttetunene skal byggast med 3m kjørebane b) Det er høve til å etablere underjordiske kommunaltekniske anlegg, strøm- og kommunikasjonskabler i vegtraséen. Anna spesialområde sti a) Innefor formålet er det tillat og opparbeide inntil 2.5m brei grusa sti. b) Det er tillat å etablere underjordiske kommunaltekniske anlegg, strøm- og kommunikasjonskabler i vegtraséen. Gvarv den 2.april 2008 Revidert etter vedtak i Planutvalget 1.des 2008 For Plankontoret Hallvard Homme AS Trond Ansten Eriksen Naturforvalter, Arealplanlegger Plankontoret Hallvard Homme AS Plankontoret Hallvard Homme AS 10

11 SAKSBEHANDLING ETTER PLAN- OG BYGNINGSLOVEN: Varsel om oppstart av planarbeid: Behandlet første gang i det faste utvalget for plansaker. Pl-sak, 48/ Utlagt til offentlig ettersyn i tidsrommet: Behandlet andre gang og godkjent, i det faste utvalgt for plansaker. Pl-sak, 77/ Treungen den Ordfører Stempel Plankontoret Hallvard Homme AS 11