Markedsrapport NRP Finans AS NRP

Transkript

1 Markedsrapport 2012 NRP Desember 2012

2 Markedsrapport 2012 The NRP Group of companies Project Finance Investment Banking Asset Management Corporate Management services NRP Securities ASA NRP Asset Management ASA NRP Business Management AS Aker Eiendomsdrift AS Project Arrangement & Syndication Corporate finance and M&A advisory Asset management Corporate management, accounting, tax and consulting Real Estate Management

3 Side 3 Markedsrapport Desember 2012 Innholdsfortegnelse: 1. Innledning Solgte prosjekter Shipping Nøkkeltall shippingportefølje Oversikt shippingprosjekter Shipping prosjekter Atlantic Seismic DIS BB Troll Beta DIS Bulk Transloading DIS Eastern Reefer DIS Eastern Reefer II DIS E-Tanker DIS Feedermate DIS Gram LPG DIS Inter Carib II DIS Kuo DIS M-Tanker DIS Neptune Seismic DIS Oceanlink Reefer II DIS Perrine DIS Stril Offshore DIS TDS Containerships V DIS TDSC Opportunity AS UACC Bergshav Tanker DIS UACC Ross Tanker DIS Eiendom Status eiendomsmarkedet i Norge og Sverige ved Newsec AS Boligkonvertering muligheter og fallgruber ved Newsec AS Nøkkeltall eiendomsportefølje Oversikt eiendomsprosjekter Eiendomsprosjekter Alingsås Lager og Handel DIS Borås Logistikk DIS Brønnøysund Kontorbygg AS Buskerud Handelseiendom DIS Dagligvarelogistikk AS El Logistikk DIS Etterstad Utvikling DIS Finlogistikk DIS Gasolin Eiendom DIS Gasolin Handelseiendom DIS Grenland House DIS Gøteborg Kombi DIS Gøteborg Logistikk DIS Holmsbu Invest KS Kongholm Invest KS Lørenskog Kombibygg DIS Martodden Utbygging KS Moa Handelseiendom DIS Nye Alfasetveien DIS Side

4 Markedsrapport Desember 2012 Side 4 Nye Bergen Lagerbygg KS Nye Berghagan Næringseiendom AS Nässjö Logistikkbygg AS Pottemakerveien Kombibygg AS Prime Logistikk DIS Ringeriksveien 2012 DIS Stadion Utbygging KS Statens Hus Lillehammer KS Sydsvenskan Lager & Handel AS Sørenga Utvikling KS Tangen Havnelager AS Teknikstaden Utvikling AS TFGS Kombi AS Torggata 16 DIS Forklaring av begreper og nøkkeltall Markedsrapporten er utarbeidet av (NRP). Informasjonen er utarbeidet etter beste skjønn, og NRP kan ikke ta ansvar for at informasjonen er riktig eller fullstendig. NRP fraskriver seg ansvar for ethvert tap som følge av at opplysninger som er gitt er misvisende, feilaktige eller ufullstendige, samt for tap som på annen måte oppstår som følge av anvendelse av de gitte opplysninger. Det understrekes at investering i eiendom, shipping og offshore er beheftet med risiko. Enhver investor må være forberedt på at slik investering kan medføre tap. Enhver som investerer må på egen hånd forsikre seg om at opplysningene som fremkommer er à jour og korrekte. Hvis man benytter dette dokument som underlag for kjøp av andeler på et senere tidspunkt, må man selv sørge for at all relevant og oppdatert informasjon fremskaffes. Opplysninger som fremkommer i markedsrapporten er kun à jour per dato for utarbeidelsen. Mulige investorer oppfordres til å gå gjennom de spesifikke prosjekter grundig. All dokumentasjon kan gjennomgås ved henvendelse til vårt kontor.

5 Side 5 Markedsrapport Desember Innledning Etter fem år med kriselignende tilstander, står verdensøkonomien igjen i fare for å svekkes. Slik starter OECD s siste analyse som ble offentliggjort 27. november. Europa befinner seg i resesjon, USA vokser, men ikke med den farten man tidligere forventet, dessuten viser det seg at veksten i de fremvoksende økonomiene er avtagende bla. som følge resesjon i Europa og svakere utvikling enn ventet i USA. De dystre utsiktene knyttes til flere forhold bla. bredt fall i tillitsindikatorer verden over, finansieringsinstitusjoner som må redusere sine balanser, sammenfallende utgiftskutt i flere land og reduksjon i den globale handelen. Resultatet av dette er bla. redusert investeringsaktivitet, høy, og i noen tilfeller stigende arbeidsledighet samt redusert konsum. OECD og IMF peker på politisk handlingslammelse som en årsak til tillitssvikten. På kort sikt for få og for begrensede tiltak, på lengre sikt mangel på realistiske og gjennomførbare strategier. I USA er man rammet av manglende evne til å oppnå konsensus knyttet til hvilke tiltak som skal iverksettes for å løse den mye omtalte fiscal cliff. Påtvungne skatteøkninger og utgiftskutt for å bringe budsjettet tilbake i balanse kan bli utfallet dersom demokrater og republikanere ikke makter å bli enige om hvilke lover som skal endres for at man på sikt skal få redusert USAs budsjettunderskudd. Det vil anses som en styrke dersom man klarer å komme frem en tverrpolitisk enighet, fremfor at utgiftskuttene og skatteøkningene innføres automatisk som en følge av det politiske kompromisset inngått mellom republikanere og demokrater i 2011 ( Budget Control act of 2011 ). Europa preges av høy og til dels stigende arbeidsledighet, høy statsgjeld i sør og dessuten snakkes det i enkelte land om mulig exit fra unionen både politisk og monetært. Utfordringene er mange og det vil kreve fleksibilitet og vilje til å finne politiske og økonomiske løsninger for å overkomme disse. Mange etterlyser reell handling fremfor forsikringer fra EUs fremtredende skikkelser i dagens situasjon. Det pekes også på at veksten i Kina, India og Brasil rammes som følge av avtagende etterspørsel i Europa og USA. Både IMF og OECD mener at risikoen for at de pessimistiske scenarioene materialiserer seg er større nå enn tidligere i år. Veksten i verdensøkonomien er ventet å havne på 3,3 % i 2012, sammenlignet med 2011 representerer dette en nedgang på 0,5 %. Anslaget for 2013 ligger på en vekst på 3,5 %, nedjustert fra ca. 4 % i juni i år. Veksten i USA i 2012 er anslått til 2,1 %, opp 0,3 % fra 2011, mens Europa sett under ett har opplevd en kontraksjon tilsvarende 0,5 % i Til sammenligning vokste økonomien med 1,5 % i For 2013 antyder man en vekst på 2 % i USA og nullvekst i Europa. Anslaget for USA vil avhenge av evnen til å finne en felles politisk løsning på den tidligere omtalte fiscal cliff. Kina og India vokser fremdeles i imponerende takt, hhv. med 7,8 % og 5,8 % i 2012, dog er veksten som tidligere påpekt avtagende. Arbeidsledigheten i Europa er anslått til ca 12 %, mens den i USA er 7,8 %. I OECD området er arbeidsledigheten snaut 9 %. Norge, i motsetning til resten av Europa, har overskudd på statsbudsjettet, lav arbeidsledighet og generelt færre utfordringer. Konsumentene bruker penger, opplever gode lønnsoppgjør og har glede av historisk lave renter. Fremtidstroen og tilliten til egen økonomi er også til stede, noe som gjenspeiles i stigende boligpriser og relativt høy belåningsgrad. Man befinner seg faktisk i en situasjon der man må importere arbeidskraft. Eksportrettet industri merker mer til problemene internasjonalt i form av fallende etterspørsel, og rammes i tillegg av spenstige lønnsoppgjør i øvrige sektorer samt sterk kronekurs. BNP i Norge er ventet å øke med 3,3 % i 2012, blant de høyeste i OECD området og en vekst betydelig over land det er naturlig å sammenligne oss med. Aktiviteten innen oljesektoren er fremdeles betydelig og oljeprisen ligger over 100 USD fatet. Dette er i høy grad en medvirkende årsak til at vi klarer oss såpass godt i forhold til resten av verden. For våre nordiske naboer er bildet noe mer sammensatt. Vi har tidligere påpekt at Sverige,

6 Markedsrapport Desember 2012 Side 6 med sitt eksportrettede næringsliv, er betydelig mer påvirket av uroen ute enn hva som er tilfellet for Norges del. Svensk BNP er anslått å øke med 1,2 % i 2012 (IMF/OECD), ned fra 3,9 % i Arbeidsledigheten pr. oktober 2012 var på 7,1 %. Med hensyn til 2013 er det ventet en BNP vekst på ca. 2 %. Dansk økonomi har utviklet svakere enn både den norske og svenske og for inneværende år er BNP ventet å vokse marginalt i forhold til 2011, dvs. en økning på 0,2 %. Veksten er ventet å akselerere neste år med en antatt vekst på 1,4 %. Arbeidsledigheten i Danmark er svakt stigende og ligger i skrivende stund på ca. 6,3 %. Felles for de nordiske landene er at de har sunne statsfinanser med håndterbar offentlig gjeldsgrad, godt utbygde velferdsordninger og generelt bedre orden i økonomien enn de landene som nå sliter som for eksempel Spania, Portugal, Italia og Hellas. Lange renter holder seg på historisk lave nivåer. Innstramningen innen banksektoren har fortsatt som en følge av blant annet Basel 3 og Solvency 2 og hos enkelte banker har butikken vært stengt det siste kvartalet. Vi legger også merke til at de bankene som gir finansiering har inntatt en mer restriktiv holdning. Eiendommer hvor det tidligere var greit å oppnå en fornuftig finansieringsgrad med akseptable betingelser for øvrig, har blitt vanskeligere å regne hjem grunnet strengere krav i låneavtalene. Alternative finansieringskilder er i ferd med å vokse frem, noe som kan bidra til at prisingen av næringseiendom opprettholdes. For en mer omfattende gjennomgang av eiendomsmarkedet viser vi til analysebidrag fre Newsec lenger bak i markedsrapporten. Innen shipping er fokus fra bankenes side å betjene eksisterende engasjementer fremfor å tiltrekke seg nye kunder, dette til tross for at potensielle nye engasjementer betaler langt bedre enn eksisterende som er i compliance med lånetavtalene. I de tilfeller hvor man faktisk får finansiering, er marginen høy og profilen på lånet kort. Som sist er nåværende finansieringsforhold ventet å vedvare inntil verdensøkonomien igjen kommer på fote, samt at verdiene stabiliserer seg og inntjeningen viser tegn til bedring. Avkastningen for NRP Finans ( NRP ) sine prosjekter har i 2012 hatt en blandet utvikling. Eiendomsporteføljen har opplevd en økning i verdiene, mens shippingporteføljen har hatt negativ avkastning. Porteføljeavkastningen er opp med 3 % i Avkastningen for NRP sin totalportefølje av prosjekter ligger på 20 % p.a. siden etableringen av NRP i 2000, noe som viser at direkteinvesteringer som aktivaklasse bør inngå i enhver investors portefølje. Vårt fokus er og vil være å oppnå den best mulig risikojusterte avkastning for hvert enkelt prosjekt, samt oppnå god porteføljeavkastning over tid. Markedet for direkteinvesteringer Siden forrige markedsrapport har NRP Finans tilrettelagt fire nye enkeltprosjekter. To prosjekter innen eiendom til en total verdi av i underkant av NOK 300 mill., ett logistikk- /terminalbygg beliggende på Berger langs E6 utenfor Oslo med leiekontrakt til DHL, samt en eldre kontoreiendom med utviklingspotensial på Skøyen i Oslo. Innen shipping, to prosjekter i containersegmentet til en verdi av USD 62,5 mill, hvorav det ene var et asset play prosjekt på to nyere feeder skip med høy finansieringsgrad, mens det andre var et finansielt prosjekt på fire skip med en gulvrate og en profit-split av inntjening utover break-even. Ett shipping prosjekt er under avvikling. Totalt sett har NRP tilrettelagt nye prosjekter til en verdi av ca. 1,5 mrd NOK i 2012, fordelt på 5 eiendoms- og 2 shippingprosjekter. Det er i tillegg hentet kapital til den siste emisjonen i NRP Eiendom 2010 AS, fondet er fulltegnet og nærmer seg fullinvestert. Porteføljen teller nå 33 eiendomsprosjekter og 20 shippingprosjekter totalt. I løpet av det siste halve året har vi som nevnt gjort to nye shippingprosjekter. TDS Containerships V DIS kjøpte i juni to 2009 byggede 1,740 TEU containerfeedere til en pris tilsvarende USD 44 mill. Prosjektet er et asset play og prisen selskapet betalte for skipene er betydelig under historisk paritet. Skipene ble kjøpt uten certepartiforpliktelser og vil seile i det korte periodemarkedet, fortrinnsvis i Asia. Begge skip er nå sluttet på certeparti. Skipene

7 Side 7 Markedsrapport Desember 2012 ble kjøpt med gunstig finansiering, dvs. finansieringsgrad tilsvarende ca. 80 % og med avdragsfrihet de første to årene. Thor Dahl Management AS er disponent i prosjektet. Det andre prosjektet, KUO DIS, ble etablert i august med fire 1,367 TEU containerfeedere kjøpt for en pris tilsvarende USD 14 mill. Skipene seiler på bareboat-certeparti til selskaper garantert og kontrollert av Conbulk S.A i Hellas. Certepartiene har profit-split klausuler som sikrer eierselskapet 50 % av inntjening over break even, samt 50 % av salgsprisen over gitte nivåer. I dette prosjektet har man en lav fremmedkapitalfinansiering. Disponent i prosjektet er Atlantica Shipping AS. Felles for de to prosjektene er at skipene kjøpes på nivåer godt under historisk paritet da markedet de opererer i sliter med lav inntjening noe som reflekteres i prisen. Avkastningen kan potensielt bli meget god gitt at verdensøkonomien igjen opplever vekst og markedet normaliserer seg. Vi pekte sist på de store utfordringene knyttet til fremmedkapitalfinansiering innen de konvensjonelle shipping segmentene. Denne trenden har vedvart og om mulig forsterket seg ytterligere siden sist. Dette medfører at aktivitetsnivået innen prosjektfinansiering for shipping fremdeles er begrenset. Vedvarende svake markeder som følge av en situasjon der tilbudet av tonnasje langt på vei overgår fraktbehovet, kombinert med en fortsatt stor ordrebok og generelt usikre markedsutsikter grunnet lav vekst, har medført at interessen for å ta ny eksponering fra bankenes side er minimal. Egenkapitalinvestorene er fremdeles tilbakeholdne, men vi registrerer at stadig flere oppfatter dagens inngangsnivåer som interessante sett i et historisk perspektiv. Dette er en oppfatning vi deler. Nedsiderisikoen er begrenset som følge av at de fleste segmenter prises langt under historisk paritet og oppsiden er til stede gitt at veksten i verdensøkonomien normaliserer seg. Utviklingen innen de ulike konvensjonelle shippingsegmentene har i 2012 vært lite oppmuntrende. Dersom man ser på flåteutnyttelsen på aggregert nivå for alle tonnasjetyper, er denne anslått å bli 83,5 % i Med hensyn til volumer som fraktes er det innen tørrlast ventet en oppgang året sett under ett, mens det innen tanksegmentet er ventet en svak nedgang sammenlignet med Innen tørrbulk har snittinntjeningen på en Capesize i 2012 ligget på ca. USD 7,000 pr. dag, mens det tilsvarende tallet for Panamax skip har vært USD 7,500. De mindre tørrlastskipene har seilt inn noe mer, dvs. mellom USD 8,000 USD 9,000 pr. dag. Dette dekker drift, men kun en begrenset del av kapitalkostnadene. Legger man forwardmarkedet til grunn er det lite som tyder på snarlig oppgang. Containersegmentet opplever inntjening som er svakere enn i For de større skipene er inntjeningen halvert ift. 2011, mens fallet for de mindre skipene varierer fra 20 % - 40 %. Det synes å herske enighet om at det vil ta ytterligere noe tid før omslaget eventuelt materialiserer seg. Tankmarkedet har opplevd bedring hva angår inntjening i 2012 sammenlignet med 2011, dog fra meget lave nivåer. Den svake inntjeningen innen de tre hovedsegmentene reflekteres også i prisingen av tonnasje, snittprisingen for nær sagt alle tonnasjetyper og aldere er ned sammenlignet med 2011, noe av dette fallet skyldes selvsagt også begrenset tilgang til fremmedkapitalfinansiering. Inntjeningen for konvensjonelle offshoreskip har vært svak det siste året, prisene synes dog å være stabile. Mulige årsaker kan være den relativt høye oljeprisen, kombinert med aktivitetsnivået innen oljesektoren generelt sett forventes å konsumere den store flåteveksten man har sett innen PSV-segmentet. Utsiktene fremover synes også gode med den betydelige leteaktiviteten som skal finne sted i bla. nordområdene og i Brasil. Forskjellen i segmentene som nevnt ovenfor reflekteres i prisingen av de respektive shippingprosjekter spesielt med tanke på motpartens soliditet, samt vurderinger rundt restverdi og minimumverdi klausuler i låneavtaler. Siden forrige markedsrapport har selskapskapitalen blitt utvidet eller det har blitt gitt deltagerlån i to shippingprosjekter, mens uinnkalt kapital har blitt kalt inn i et prosjekt. Et prosjekt er avviklet som følge av krav fra pantelånegiver.

8 Markedsrapport Desember 2012 Side 8 Innen eiendom har vi tilrettelagt to nye prosjekter i løpet av andre halvår Berger Terminal DIS kjøpte en moderne logistikkterminal med lave leier med 5 års leiekontrakt til DHL Express AS for NOK 175 mill. Eiendommen ligger på Berger på vei mot Gardermoen utenfor Oslo. Gjennom bla. å forenkle en kompleks kontraktstruktur, samt forlenge kontrakter forventer en å skape merverdier. Det andre prosjektet, Hovfaret 4 DIS, kjøpte en eldre kontoreiendom på Skøyen med utviklingspotensial. Prisen selskapet betalte for eiendommen var ca NOK 85 mill. Vi er av den oppfatning at deler av eiendommens potensial, i første omgang i form av økte leieinntekter, kan realiseres gjennom relativt enkle og lite kostbare grep som enkel oppussing og dedikert forvaltning. Til tross for høyere marginpåslag fra bankene opplever ikke vi noen vesentlig yield oppgang for eiendommer med god beliggenhet og sikker kontantstrøm. For de mer perifere lokasjonene har yieldene trukket noe opp, men også her møter vi hard konkurranse for eiendommer med solide leietakere. Bankmarkedet har strammet seg ytterligere til, marginene øker, utmålingen reduseres, løpetiden kortes ned og avdragsprofilen er brattere, dersom man i det hele tatt får et lånetilsagn. Årsaken er nærmere beskrevet i Newsec sin omtale av det norske og svenske eiendomsmarkedet senere i rapporten, der står også fremveksten av et obligasjonsmarked for finansiering av næringseiendom beskrevet. Nettopp obligasjonsmarkedet kan bidra til at prisene på næringseiendom opprettholdes fremover til tross for et strammere bankmarked. Etterspørselen etter eiendomsprosjekter med sentral beliggenhet og/eller sikker kontantstrøm er god, og konkurransen om disse eiendommene er hard spesielt fra egenkapitalkjøpere. Den stramme finansieringssituasjonen gjør det i enkelte tilfeller utfordrende å strukturere prosjekter som gir investor tilfredsstillende avkastning på egenkapitalen. Mens vi de senere årene primært har tilrettelagt finansielle prosjekter, har vi det siste året i større grad gjort eiendommer med noe kortere kontrakter, ledige arealer og således et urealisert potensial det kreves kompetanse for å realisere. Konverteringsprosjekter er i vinden som aldri før, og selv om mange budrunder løper løpsk, mener vi at det, gitt de rette forutsetningene, er muligheter her. Det svenske bankmarkedet er enda strammere enn det norske, hvilket gjør det utfordrende å strukturere tradisjonelle prosjekter. Tilgangen på interessante forretninger er imidlertid god gitt at man sikrer en fornuftig finansiering evt. kan ta over eksisterende finansiering. I Sørenga Utvikling KS er nå totalt 5 byggetrinn lagt ut for salg og i overkant av 90 % av utbudte leiligheter solgt, dvs. ca. 465 av 511 leiligheter. Prosjektet ligger to år foran opprinnelig fremdriftsplan. Vi opplever også god interesse for dette prosjektet i annenhåndsmarkedet. Enkelte eiendomsprosjekter har utfordringer, som for eksempel Statens Hus på Lillehammer og Kongholm Invest. Det jobbes for øvrig kontinuerlig med å skape merverdier i prosjektene tilknyttet vår portefølje samt å identifisere egnede prosjekter både innen shipping, offshore og eiendom. Omsetning av andeler Likviditeten i annenhåndsmarkedet har vært god i Vi har omsatt andeler for ca. NOK 230 mill, noe som tilsvarer mer enn en dobling av omsetningen i Det skal dog understrekes at likviditeten i de enkelte prosjektene varierer betydelig, og det er hovedsaklig eiendomsprosjekter som omsettes. Som ellers, er det enklere å omsette andeler i prosjekter med større grad av forutsigbarhet enn i prosjekter som opplever usikkerhet rundt for eksempel kontantstrøm eller finansiering. Utsiktene for verdensøkonomien er fremdeles usikre, noe som bidrar til at en del investorer inntar en reservert holdning. NRP jobber aktivt for å skape likviditet i annenhåndsmarkedet da dette hever kvaliteten på vårt produkt og således vil gjøre aktivaklassen attraktiv for flere. Vi anbefaler å ta kontakt med Thor Mjør, Erlend Torsen eller Torstein Bomann-Larsen for spørsmål vedrørende kjøp og salg av andeler.

9 Side 9 Markedsrapport Desember 2012 Avkastning I de prosjektene der det nylig har vært omsetning av andeler vil normalt siste omsetningsverdi være styrende for verdsettelsen. I de prosjekter der det ikke har vært omsatt andeler, vil prisfastsettelsen avhenge av en rekke parametere som varierer avhengig av hvorvidt det er snakk om shipping- eller eiendomsprosjekter. Prising av shippingprosjekter gjøres i hovedsak ved å bestemme riktig avkastningskrav i forhold til de underliggende parametere. Parametere av betydning er for eksempel skipets verdi, motpartens soliditet, det underliggende markedet skipet opererer i, betingelser i låneavtalen samt gjenværende lengde på skipets certeparti/ beskjeftigelse. Den store usikkerheten knyttet til de nevnte parameterne gjør dette til en krevende øvelse. For prosjekter hvor certepartier er kansellert og befraktningen er tatt over av eierselskapet eller hvor det kun gjenstår en kort periode av certepartiet, har vi beregnet egenkapitalverdien på basis verdijustert egenkapital (NAV). Da verdijustert egenkapital baserer seg på antatte skipsverdier, er verdsettelsen beheftet med usikkerhet grunnet den begrensede mengden transaksjoner i dagens shipping marked. Prisingen av eiendomsprosjekter er vurdert basert på yield, men hvor også internrente på egenkapitalen tas hensyn til. Merverdier/ mindreverdier av rentebindinger er ikke direkte tatt hensyn til i prising av egenkapitalen i eiendomsprosjekter, men gjennom kontantstrømmen/internrente beregningen. I forhold til forrige markedsrapport er yieldnivået for de fleste prosjekter holdt uendret eller justert svakt opp. I all hovedsak har vi priset de fleste prosjekter på nettoleie for I noen tilfeller har vi priset prosjekter på antatt leie ved normalsituasjon i fremtiden. Shippingporteføljen har siden juni 2012 fortsatt å svekke seg. Skipsverdiene er fremdeles under press og inntjeningen dekker knapt drift innen majoriteten av segmenter. Dette har i sin tur medført at enkelte etablerte rederier har fått problemer med å møte sine forpliktelser ovenfor sine motparter, det være seg banker så vel som andre aktører innen de respektive segmentene og øvrige kreditorer. Dette medfører et vedvarende usikkert marked. Offshoresegmentet har siden sist opplevd svakere inntjening, verdiene synes dog å være intakt, dessuten er oljeprisen fremdeles høy og utsiktene positive. De fleste befraktere betaler hyre som forutsatt, mens vi i enkelte prosjekter opplever at befrakter har betalingsproblemer som følge av dårlig inntjening i underliggende markeder. I disse tilfellene forsøker vi å finne kommersielle løsninger som er akseptable for begge parter. I 2012 har shippingporteføljen gitt en nedgang på 16 %, dog bør det understrekes at dette tallet varierer betydelig fra prosjekt til prosjekt. Den årlige avkastningen for shippingporteføljen fra slutten av 2000 frem til i dag ligger på 16 % p.a. Tallene inkluderer alle innbetalinger som uinnkalt kapital, eventuelle deltakerlån og tilleggsinvesteringer. For eiendomsporteføljen fortsetter den positive utviklingen. Vi har opplevd en økning i verdi av egenkapitalen med 9 % i Porteføljen for eiendomsprosjekter har gitt en avkastning på 26 % p.a. fra slutten av 2000 og frem til i dag. Den vektede totalporteføljen av shipping og eiendomsprosjekter totalt sett, har hatt en økning på 3 % så langt i år, og har siden slutten av 2000 gitt en avkastning på 20 % p.a. Avkastning Shippingporteføljen: -16 % p.a. 16 % p.a. Eiendomsporteføljen: 9 % p.a. 26 % p.a. Totalporteføljen: 3 % p.a. 20 % p.a. Siden forrige markedsrapport er følgende prosjekter solgt: Etablert Solgt Avkastning (IRR) TDS Containerships IV DIS % p.a Oceanlink Reefer DIS % p.a Grafen på neste side viser hvordan NRP s portefølje har utviklet seg sammenlignet med Oslo Børs i perioden Vi har benyttet OSEBX verdier per

10 Markedsrapport Desember 2012 Side Utvikling NRPs portefølje vs Oslo Benchmark Vektet NRP portefølje (1220) Index OSEBX (232) På vegne av alle i NRP vil vi benytte anledningen til å bekrefte vår kommittering til våre kunder og forretningsforbindelser hvor vår fokus er å skape en langsiktig høy avkastning for investorer, kombinert med en positiv personlig oppfølging av høy kvalitet. Samtidig ønsker vi alle våre kunder en riktig God Jul og et Godt Nytt År. Oslo 1. desember 2012 Med vennlig hilsen Christian Ness Ragnvald Risan

11 Side 11 Markedsrapport Desember Solgte prosjekter fortsetter Eiendom: Shipping: Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Prosjekt Etablert IRR siden oppstart China Bulker KS % p.a. Shipping: China Cape DIS % p.a. Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Containership Invest KS % p.a. Maud Reefer KS % p.a. European Container DIS % p.a. Multipurpose 2000 KS % p.a. European Container II DIS % p.a. Finn RoRo KS % p.a Indian Tanker KS % p.a. Kapitan Korotaev Shipping Ltd % p.a. Eiendom: Mesa Invest DIS % p.a. Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Nye Northeast Chemical Carrier KS % p.a. Skarvenesveien 3 KS % p.a. Olympia DIS % p.a. Rem Balder DIS % p.a.* Shipping: Rem Fortress DIS % p.a.* Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Rem Forza DIS % p.a.* Tofelino Shipping KS % p.a. Rem Fosna % p.a.* Kapitan Rudnev Shipping Ltd % p.a. Rem Odin DIS % p.a.* Northeast Chemical Carrier KS % p.a. Rem Provider DIS % p.a.* Rem Songa DIS % p.a.* 2004 Ross Container DIS % p.a. Scandinavian RoRo KS % p.a. Eiendom: Sir Matt Reefer DIS % p.a. Prosjekt Etablert IRR siden oppstart TDS Containership II KS % p.a. Fornebuveien KS % p.a. Karihaugen Kombibygg KS % p.a. * Ikke hensyntatt transjevis innbetaling Nye Skarvenesveien 3 KS % p.a Shipping: Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Eiendom: North Reefer KS % p.a. Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Banebakken 38 AS % p.a Helsingborg Kjøpesenter AS % p.a. Kombibygg Invest I AS % p.a. Eiendom: Lillsjøvegen Invest AS % p.a. Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Preståsen Park KS % p.a. Alfasetveien 11 Eiendom KS % p.a. Pueblo Amistad DIS % p.a. Datavegen 27 AS % p.a. Hotvedtveien 6 KS % p.a. Shipping: Valløveien 3 KS % p.a. Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Selga Kombinasjonsbygg AS % p.a. Asian Tanker DIS % p.a. BOP 15 DIS % p.a. Shipping: Dynasty DIS % p.a. Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Eagle Shipping DIS % p.a. Eastern Chemical Carrier KS % p.a. Ivory Ace DIS % p.a. Gram Chemical Carrier DIS % p.a. Rem Norway DIS % p.a. Korean Chemical Carrier KS % p.a. Southern Chemical Tanker DIS % p.a. Lake Eva DIS % p.a. Lake Maya DIS % p.a Sir Matt Reefer KS % p.a Eiendom: Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Eiendom: Shipping: Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Akersgaten 16 Invest KS % p.a. Chem VI DIS % p.a. Berghagan Næringseiendom KS % p.a. Inter Carib DIS % p.a. Entreprenørbygg Invest KS % p.a. Med Cruise DIS % p.a. Finnestadveien 44 ANS % p.a. TDS III DIS % p.a. Hvamveien 1 KS % p.a. Kyrre Grepps gt. 19 KS % p.a. Moss Holmestrand Nærsenter KS % p.a. Nye Alfasetveien 11 KS % p.a. Nygaard Brygge Invest KS % p.a. Scandigade 8 AS % p.a.

12 Markedsrapport Desember 2012 Side Eiendom: Eiendom: Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Alingsås Handel AS % p.a. Shipping: Hallsberg Logistikk DIS % p.a. Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Nye Nordahl Brunsgate 10 KS % p.a. American Bulker KS % p.a. Eastern Chemical Tankers III KS % p.a. Shipping: Indian Chemical Tanker DIS % p.a. Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Peg Chemical Carrier DIS % p.a. Arendal Offshore DIS % p.a. Longa DIS % p.a. Misligholdt/konkurs prosjekt Inter Carib III DIS % p.a.* Chem Lily DIS % p.a.* United Cape DIS % p.a.* Handy Container DIS % p.a.* MPP Container DIS % p.a.* * Inkluderer innbetalt uinnkalt kapital Swetank DIS % p.a.* Swetank III DIS % p.a.* 2012 Swetank IV DIS % p.a.* Eiendom: * Inkluderer innbetalt uinnkalt kapital Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Haugenstua Butikksenter AS % p.a Shipping: Eiendom: Misligholdte/konkurs prosjekt Etablert IRR siden oppstart Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Oceanlink Reefer DIS % p.a* Ringeriksveien KS % p.a. TDS Containerships IV DIS % p.a* Vestfold Kombibygg DIS % p.a. * Inkluderer innbetalt uinnkalt kapital Shipping: Prosjekt Etablert IRR siden oppstart China Ropax DIS % p.a. Indian Bulker DIS % p.a.* Pacific Bulker DIS % p.a.* Ross Container II DIS % p.a. Misligholdt/konkurs prosjekt Indian Chemical Tanker II DIS % p.a.* * Inkluderer innbetalt uinnkalt kapital

13 Side 13 Markedsrapport Desember Shipping

14 Markedsrapport Desember 2012 Side Key figures shipping portfolio Index NRP Shippingportfolio vs Oslo Børs Benchmark NRP Shipping Index (537) OSEBX (232) Annual return OSEBX vs NRP Shipping portfolio 80 % 60 % 40 % 20 % 0 % -20 % 63 % 65 % 54 % 52 % 52 % 47 % 48 % 47 % 39 % 41 % 32 % 34 % 28 % 11 % 18 % 15 % 4 % % -12 % -16 % -40 % -31 % -36 % -60 % -80 % OSEBX -54 % -55 % NRP Shipping portfolio Shipping portfolio projects Projects established (left axis) Projects sold (left axis) Projects in portfolio end of year (right axis)

15 Side 15 Markedsrapport Desember Shipping projects overview Projects Shipping Estimated value per 1% USD Established IRR since established p.a. Return 2012 Atlantic Seismic DIS % 11 % BB Troll DIS NOK % -11 % Beta DIS NOK % -17 % Bulk Transloading DIS % -17 % Eastern Reefer DIS % 23 % Eastern Reefer II DIS JPY 3 700' % 21 % E-Tanker DIS % -31 % Feedermate DIS EUR % -4 % Gram LPG DIS % -80 % Inter Carib II DIS % 18 % KUO DIS* N/A N/A M-Tanker DIS** N/A 2005 N/A N/A Neptune Seismic DIS % 37 % Oceanlink Reefer II DIS % -100 % Perrine DIS % -42 % Stril Offshore DIS NOK % 10 % TDS Oppurtunity AS % -62 % TDS Containerships V* N/A N/A UACC Bergshav Tanker DIS % -22 % UACC Ross Tanker DIS % 3 % *The project was established in 2012 and has thus not existed long enough to calculate IRR. **The project has been suspended.

16 Markedsrapport Desember 2012 Side 16 Atlantic Seismic DIS Contact: Ragnvald Risan Date of analysis: Estimated share price (USD): 1 % Estimated share price (USD):* Key figures: 100 % Paid in equity (USD): Accumulated dividend (USD): Residual value sensitivity: LOW CASE BASE CASE HIGH CASE Residual value end C/P 2012: Net working capital Net Asset Value Remaining Uncalled Capital * The Share price includes a 5% deduction on the the tax position of the company. Corporate details The Vessel Corporate management: NRP Business Management AS Vessel name: M/V GGS Atlantic Commercial management: Arne Blystad AS Type: Seismic Research Vessel (2D) Seismic recording system: Sercel SEAL-24 bit Purchase price vessel: USD Seismic streamer: 10 km Sercel Seal Fluid Paid in capital: USD Compressors: 2 X 1600 SCFM 2000 PSI Cherko Uncalled capital: USD 0 Yard: North American Shipbuilding Inc. Louisiana, USA Delivery: 23. April 2007 Built: 1981 (rebuilt 2007) Class/flag: ABS/ Marshall Islands Main engine: Caterpillar D-399X2NOS LOA/beam/depth: 52m/12,5m/14ft Accommodation: 41 persons Last DD: February 2012 Estimated Cashflow Financing ( ) Estimated Cashflow Balance Annual Inst. 12 Interest Balloon 2012 Operating revenue Mortgage debt ,50 % * 0 Administration expenses Total Net operating cashflow Interest earned Interest expenses * Aggregated instalments for mortgage debt as follows: 2012: USD Repayment long term debt Net financial items The mortgage has been repaid in full. Net project cashflow Sale of vessel Estimated dividend Estimated Balance ( ) 2012 Working capital Vessel* Total assets Outstanding debt 1. Prior 0 Total outstanding debt 0 Additional information Vessel was rebuilt and upgraded in March The valuation has been done on Net Asset Value basis. The value of the Vessel is based on broker estimates. As the remaining mortgage has been repaid, the uncalled capital in the project is 0.

17 Side 17 Markedsrapport Desember 2012 BB-Troll DIS - offshore asset play Contact: Ragnvald Risan (r.risan@nrp.as) Date of analysis: Estimated share price (NOK) 1 % Estimated share price (NOK):* Key figures: 100 % Paid in equity (NOK): Accumulated dividend (NOK): 0 Residual value sensitivity on IRR : LOW CASE BASE CASE HIGH CASE Residual value 2015: IRR estimated share price: 0,83 % 20,15 % 34,55 % IRR total capital: 2,89 % 6,65 % 10,25 % * The Share price includes a 5% deduction on the the tax position of the company. Corporate details The Vessel Corporate management: NRP Business Management AS Vessel name: M/V BB Troll Technical management: Buksèr og Berging AS Type/design: AHTS - VS 473 design Commercial management: Buksèr og Berging AS Class: DNV 1A1 Tug Supply Vessel, SF, EO, DK (+), HL (2,5) LOA: 73,8 m Purchase price vessel: NOK Breadth: 16,0 m Paid in capital: NOK Yard: Ferguson Shipbuilders, Glasgow, UK Paid in reserve capital: NOK Delivery: Apr 2000 Tech. and commercial management fee (annually): NOK Dwt: 2,881 t Assumed Opex 2013: NOK Main engine: Wartsila 12V32 Diesel, 2 x 7500 BHP Current Employment: The Vessel trades in the spot market Bollard pull: 165 t Delivery: september 10 Aux. engines: 2 x 430 kva V 3ph 60 hz Main generator: 2 x 2125 kva 440V 3ph 60hz Base case assumptions: Flag: NOR Assumed TC equiv. income Jul Dec. 2012: NOK per day Next Special Survey: 2014 Assumed TC equiv. income Jan Mar. 2013: NOK per day Assumed TC equiv. income Apr Jun. 2013: NOK per day Assumed TC equiv. income Jul Sept. 2013: NOK per day Assumed TC equiv. income Oct Dec. 2013: NOK per day Assumed TC equiv. income Jan Dec. 2014: NOK per day Assumed TC equiv. income Jan Dec. 2015: NOK per day Estimated Cashflow Financing ( ) Estimated Cashflow Balance Annual Inst. 12 Interest Balloon Operating revenue Mortgage debt ,52 % Operating expenses Total Dry docking Administration expenses Net operating cashflow Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Net financial items Net project cashflow Estimated dividend Mortgage financing at establishment of the project equivalent to NOK , the interest rate is floating. An additonal mortgage of NOK was drawn up in Q in order to finance upgrading to DP-II. First instalment on the mortgage will be made in March The borrower has the option to defer two semi-annual instalments, however not consecutive. Minimum working capital to be no less than NOK at all times until December 31st 2012, NOK thereafter. Fair Market Value no less than 100% of the outstanding mortgage during the first 18 months, thereafter no less than 125%. Estimated Balance (31.12) Working capital Vessel Total assets Outstanding debt 1. Prior Total outstanding debt Additional information The project is considered "asset play". The Vessel is currently trading in the spot market. The particpants in the project paid in their share of the reserve capitalof NOK in March 2011 as part of the upgrading to DP-II. A residual value of NOK has been assumed in * Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity factor of 16.0%.

18 Markedsrapport Desember 2012 Side 18 Beta DIS - offshore asset play Contact: Ragnvald Risan (r.risan@nrp.as) Date of analysis: Estimated share price (NOK) 1 % Estimated share price (NOK):* Key figures: 100 % Paid in equity (NOK): Accumulated dividend (NOK): Residual value sensitivity on IRR : LOW CASE BASE CASE HIGH CASE Residual value end 2015: IRR estimated share price: 18,94 % 23,24 % 27,19 % IRR total capital: 13,61 % 18,07 % 22,14 % * The Share price includes a 5% deduction on the the tax position of the company. Corporate details The Vessel Corporate management: NRP Business Management AS Vessel name: M/V Beta Technical management: Buksèr og Berging AS Type: Anchor Handling Tug/Supply vessel (AHTS) Commercial management: Buksèr og Berging AS Dwt: mt LOA: 67,8m Purchase price vessel: NOK Breadth: 14,5m Paid in capital: NOK Yard/Built: H.Surken West Germany/ 1982 Uncalled capital: NOK 0 Class: DNV +1A1, Tug, Supply vessel, Oilrec, SF, E0 Delivery: 29. September 2006 Flag: NOR Deck cargo 720 sqm * The vessel is fixed on timecharter to from Buksèr og Speed: 15,5 knots Berging AS to Kystverket. Beta AS has fixed the vessel on timecharter Main engine: 4 x Wichmann 6AXAG, BHP to Buksèr & Berging AS on back to back basis on similar terms as the TC to Kystverket. The gross rate paid by Kystverket is NOK per day. Kystverket has an option to extend the charter for 2014 and Assumed operating expenses per day 2012: Approx. NOK per day Estimated Cashflow Financing ( ) Balance Annual Inst. 12 Interest Balloon Operating revenue Mortgage debt * 0 Operating expenses Investor loan ,28 % ** 0 Dry docking & other Total Administration expenses Net operating cashflow Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Repayment investor loan Net financial items Sale of vessel Net project cashflow Estimated dividend *The mortgage loan has been repaid in full. ** The investor loan is a short term loan to fund a NOX reclassification rebuilding. The investor loan was repaid in full in february Estimated Balance (31.12) Working capital Vessel Total assets Outstanding debt Total outstanding debt Net asset value pre dividen #REF! * Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity factor of 17.7%. Additional information The vessel is being rebuilt to meet new NOX classifications. To fund the upgrade an investorloan of NOK was provided by the partcipants. The investor loan has been repaid. The TC-hire is invoiced in arrears. The Vessel is being utilized as a stand by emergency vessel by Kystverket.

19 Side 19 Markedsrapport Desember 2012 Bulk Transloading DIS - financial shipping project Contact: Ragnvald Risan (r.risan@nrp.as) Date of analysis: Estimated share price (USD): 1 % Estimated share price (USD): Key figures: 100 % Paid in equity (USD): Accumulated dividend (USD): Residual value sensitivity on IRR : BASE CASE Residual value en bloc end C/P 2022: IRR estimated share price: 32,57 % IRR total capital: 11,98 % Corporate details The Vessels Corporate management: NRP Business Management AS Vessel's name: M/V Trans Bay/Trans Emirates Commercial management: Atlantica Shipping AS Type: Bulk Transloader Dwt: 68,857/68,857 Purchase price vessels: USD GRT: 37,550/37,550 Paid in capital: USD Yard: Daewoo Uncalled capital: USD 0 Built: 1996 / 1993 Commencement of C/P: Sept.2007 Converted: 1996 / 1999 Expiry of C/P: Sept.2022 Class: DnV Flag: Marshall Islands Base case assumptions BB hire/day en bloc: USD Last DD: Both vessels were drydocked in 2011/ sept 2022 USD Charterer: Star Universal Marine Limited, Cyprus guaranteed by ETA Star Holdings Ltd., Dubai Estimated Cashflow Financing ( ) Estimated Cashflow Balance Annual Inst. 12 Interest Balloon Operating revenue* Mortgage debt ,92 % * 0 Administration expenses Mortgage debt ,50 % * 0 Net operating cashflow Sellers Credit ,00 % ** Interest earned Total Interest expenses Repayment long term debt Repayment sellers credit Net financial items sale of vessels Net project cashflow * Annual instalments going forward is USD per quarter. Mortgage debt 1 is fixed at interest rate 9,92% incl. margin until 15. october % of the swap was terminated in Q312 due to instructions from the mortgage lender. The mortgage lender currently has a cash sweep on the project Estimated Dividend * Assumed that the charterer manages to pay USD in BB hire per year ** The sellers credit runs as a bullet until 2022 and is none interest bearing. We have assumed that the sellers credit is netted against the ourstanding bareboat hire. Estimated Balance (31.12) Working capital Vessels* Total assets Outstanding debt fixed Outstanding debt floating Sellers credit Total outstanding debt Additional information The charterer has financial difficulties. The assumed annual bareboat hire is USD Trans Gulf has been sold for scrap and was delivered in June The Charterer has options to purchase the vessels as follows: M/V Trans Bay: USD after year 15 (2022). M/V Trans Emirates: USD after year 15 (2022). If the charter free value is above USD when the option is decleared, the amount above USD will be split 75/25 between charterer and owner of Trans Bay and Trans Emirates. * Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity factor of 7.4%.

20 Markedsrapport Desember 2012 Side 20 Eastern Reefer DIS - financial shipping project Contact: Ragnvald Risan (r.risan@nrp.as) Date of analysis: Estimated share price (USD): 1 % Estimated share price USD: Key figures: 100 % Paid in equity (USD): Accumulated dividend (USD): Residual value sensitivity on IRR : BASE CASE Residual value end C/P: See additional information IRR estimated share price: 36,78 % Corporate details The Vessels Corporate management: NRP Business Management AS Vessel Name Built Dwt Cargo cap Commercial management: Johs. Hansens Rederi AS (cbft) Purchase price vessels: USD M/V Baron Paid in capital: USD M/V Dinok Uncalled capital: USD M/V Jacha Delivery: 8. December 2006 M/V Mabah Expiry of C/P: See Additional information M/V Mononok Type: Reefer Base case assumptions: Flag: Marshall Islands BB rate en bloc net per day 2012: BB rate en bloc net per day 2013: BB rate en bloc net per day 2014: BB rate en bloc net per day 2015: Charterer: Khana Enterprise Co. Ltd., Oswego Ltd. Estimated Cashflow Financing ( ) Estimated Cashflow Balance Annual Inst. 12 Interest Balloon Operating revenue Mortgage debt ,25 % * 0 Administration expenses Mortgage debt ,75 % ** 0 Net operating cashflow Total Interest earned Interest expenses Repayment long term debt Net financial items Sale of vessels Net project cashflow * The mortgage has floating interst rate. Assumed interest rate is 4.25% incl margin. Annual instalments of USD ** A mortgage of USD was drawn in April 2011 to finance the extension of M/V Mabah. Simultaneously USD was deducted on tranche 1. Estimated interest rate is 3.75% incl. margin and annual instalments of USD Estimated dividend Estimated Balance (31.12) Working capital Vessels* Total assets Outstanding debt 1. Prior Total outstanding debt Additional information There are options and obligations to buy and sell the vessels as follows: M/V Mabah: Purchase obligation 10. April 2015: USD M/V Baron: Call option 20. October 2013: USD M/V Mononok: Call option 20. February 2013: USD M/V Dinok: Call option 20. February 2013: USD M/V Jacha: Call option 8. February 2014: USD The project is considered as a financial lease. * Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity factor of 9.2%.

21 Side 21 Markedsrapport Desember 2012 Eastern Reefer II DIS - financial shipping project Contact: Ragnvald Risan (r.risan@nrp.as) Date of analysis: (All figures in 1000 JPY) Estimated share price (JPY): 1 % Estimated share price (JPY):* Key figures: 100 % Paid in equity (JPY): Accumulated dividend (JPY): Residual value sensitivity on IRR : BASE CASE Residual value end C/P 2017: IRR estimated share price: 22,57 % IRR total capital: 7,21 % * The Share price includes a 5% deduction on the the tax position of the company. Corporate details The Vessels Corporate management: NRP Business Management AS Vessel name: M/V Jochoh M/V Pohah No. 2 Commercial management: Lorentzen Skibs AS Type: Reefer Reefer Cargo Cap: 235,050 cbft 235,039 cbft Purchase price vessels: JPY Dwt: ,134 Paid in capital: JPY LOA/ Beam: 113,3m/16,6m 113,4m /16,6m Uncalled capital: JPY Yard: Kyokuyo Shipyard Corp, Japan Commencement of C/P M/V Pohah No.2: 27. March 2007 Built: Expiry of C/P M/V Pohah No.2: 27. March 2017 Class/flag: N.K N.K. Commencement of C/P M/V Jochoh: 27. October 2008 Main engine: Kobe, 8UEC37LA Akasaka, 8UEC37LA Expiry of C/P M/V Jochoh: 27. April 2015 Base case assumptions: BB rate net per day year 1-10 M/V Pohah No 2.: JPY 401,5 BB rate net per day year 1-10 M/V Jochoh: JPY 355 Charterer: Guarantor: NOK Co. Ltd., Panama Khana Enterprises Co. Ltd., Japan and Oswego Ltd., Korea Estimated Cashflow Financing ( ) Estimated Cashflow Balance Annual Inst. 12 Interest Balloon Operating revenue Mortgage debt ,75 % * Administration expenses Mortgage debt ,25 % ** 0 Net operating cashflow Sellers Credit ,00 % Interest earned Total Interest expenses Repayment long term debt Net financial items * Mortgage debt 1 has annual instalments of JPY % of the mortgage is fixed until 26. March 2014 at 2.75% incl. margin. Net project cashflow Estimated dividend Estimated Balance (31.12) Working capital Vessels* Total assets Outstanding debt 1. Prior Outstanding debt 1. Prior Sellers credit Total outstanding debt * Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity factor of 8.2%. ** Mortgage debt 2 has annual instalments of JPY The loan is not fixed, assumed interest of 2,25% incl. margin for the remaining period. The margin is assumed increased from Q214. Additional information All JPY figuers in 1000 JPY. The charterer has an obligation to purchase the M/V Pohah No. 2 for JPY 500 million at the end of the Bareboat Charter (2017). The charterer has an obligation to purchase the M/V Jochoh for JPY 100 million at the end of the Bareboat Charter (2015). The project is considered as a financial lease.