OLIGSALGSRAPPORT. Bygningsteknisk gjennomgang med - arealmåling

Transkript

1 OLIGSALGSRAPPORT Bygningsteknisk gjennomgang med - arealmåling Enebolig Vråliosvegen 1847 A 3849 Gnr. 8 Bnr. 1 Hovedhuset på eiendommen SERTIFISERT TAKSTMANN Oppdrag Bef.dato

2 Om rapporten BOLIGSALGSRAPPORTEN OG DENS AVGRENSNINGER Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges Takseringsforbund (NTF) og NITO Takst og kan kun utføres av takstmenn godkjent av et av disse forbundene. Boligsalgsrapporten er i prinsippet en Tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Boligsalgsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. TAKSTRAPPORTEN Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av Norges Takseringsforbund og er utført i henhold til NTFs regler. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. OM TAKSERINGSFORETAK Takseringsforetakene som er autorisert av NTF har profesjonelle fagfolk som blant annet utarbeider Boligsalgsrapporter. Foretakets autorisasjoner tilsvarer de sertifikater som takstmennene i foretaket holder. OM TAKSTMENN Takstmenn i NTF er sertifisert av forbundet. Når en takstmann er sertifisert vil takstmannen ha rett til å benytte NTFs sertifiseringsmerke på alle sine rapporter. Dette markerer at han er i besittelse av de nødvendige faglige kvalifikasjoner for denne type oppdrag. I tillegg forventes det at den sertifiserte takstmannen skal etterleve de etiske regler og det generelle regelverket for sin organisasjon og ellers utøve normalt godt takstmannsskjønn. KLAGEORDNING Det er opprettet en egen klagenemnd for Boligsalgsrapporten med tilhørende tilleggsmoduler. Klageorganet er sammensatt av en nøytral formann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre. Alle forbrukerklager i forbindelse med Boligsalgsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til dette klageorganet. Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning. Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser. RAPPORTENS STRUKTUR Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig utført i henhold til Norsk Standard NS 3424 (tilstandsrapport) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også i tråd med NS3424 på følgende måte: - Tilstandsgrad 0, TG0: Ingen symptomer - Tilstandsgrad 1, TG1: Svake symptomer - Tilstandsgrad 2, TG2: Middels kraftige symptomer - Tilstandsgrad 3, TG3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) TG0 angis ikke i rapporten, dvs. tilstandsgrad angis ikke dersom det ikke registreres synlige symptomer eller tilstandssvekkelser. BEFARINGEN NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste nivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: - Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep (f. eks. riving) - Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. - Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. - Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. Anlegg, osv. - Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. 2 av 14

3 - Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. - Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. - Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. LEVETIDSBETRAKTNINGER Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler, SINTEF Byggforsk, Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og i et ca. intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. Levetidsbetraktningen er generell og angir den tiden det gjennomsnittlig tar før man kan forvente at bygningsdelen ikke lenger tilfredsstiller gitte minimumskrav. TILLEGGSUNDERSØKELSER - Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. - Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. Takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. ANDRE UTTRYKK OG DEFINISJONER - Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. - Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, bl.a vurdert ut fra alder og normal bruk. - Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. - Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. - Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk forventet levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. - Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. - Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se "Tilstandsgrader" under punktet om Rapportens struktur. - Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. - Fuktindikatorutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. EGNE FORUTSETNINGER Boligsalgsrapport: Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler, som han ikke kunne ha oppdaget, etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Taksten er avholdt etter beste skjønn og i henhold til gjeldende instruks og retningslinjer. Det elektriske anlegget og røropplegget er ikke vurdert. Konstruksjoner over terreng er besiktiget fra bakkkenivå. Besiktigelsen blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, hvitvarer, lagrede gjenstander og lignende flyttet på med mindere åpenbare grunner skulle tilsi det. Det er i sammenfattet takstbeskrivelse gjort rede for oppgraderinger som er gjort og eventuelle svakheter som er registrert. Forøvrig ingen spesielle forhold takstmannen ble gjort kjent med på befaringsdagen. Petter Wraa (forrige eier) var med på befaringen og ga opplysninger. Rapporten er rekvirert av eier som tillegg i en landbrukstakst. 3 av 14

4 Rapportsammendrag Sammenfattet annen beskrivelse BELIGGENHET: Eiendommen ligger i Vråliosen, Kviteseid kommune. TOMTEN: Tomten/boligen inngår i en landbrukseiendom. BEBYGGELSEN: Boligen ligger i sammenheng med et gårdstun. Bebyggelse i området er for det meste hytter og eldre boliger. STANDARD: Boligen har hovedsakelig standard fra byggeår. For ca. 13 år siden var det en mindre vannskade som ble utbedret, samtidig ble det meste oppgradert til rør i rør (vann). Takstmannen har ikke undersøkt/vurdert regulering eller andre forhold i bygningsetaten, forøverig ingen spesielle forhold takstmannen ble gjort kjent med på befarinsdagen. Konklusjon tilstand Enebolig oppført i to plan, bygd i Boligen er fundamentert med plate på mark. Underetasjen er oppført i mur, 1. etg. er oppført i bindingsverkkonstruksjon. Takkonstruksjon består av prefabrikerte takstoler. Innvendig ble det lagt opp nye vannrør etter en vannskade for ca, 12 år siden. 4 vinduer er byttet i de senere år. Stue har en natursteinspeis og mønet himling. Bod under terrasse har røropplegg for vann og avløp. Dette rommet har imidlertid noe fuktinntregning fra utside i øvre kant. Eier opplyser at det er foretatt en radonmåling, denne var innenfor grenseverdier. Generellt fremstår boligen i god brukstand, men av hensyn til alder bør det påregnes enkelte oppgraderinger/påkostninger. Det er viktig at eiendommen ved salg blir undersøkt før overtakelse selv om det er foretatt en tilstandsanalyse. (Lov om avhending av fast eiendom 3-10). Takstmannen bes kontaktes om det er ting i rapporten som eier eller evt. kjøper ikke forstår eller er uenig i Hans Tarjei Midtbø Takstmann Takstmann 4 av 14

5 Befarings- og eiendomsopplysninger Rekvirent Rekvirert av: Lars Erik Wraa Tlf.: Besiktigelse, tilstede Dato: Hans Tarjei Midtbø Takstmann Tlf.: Takstmann Tlf.: - Petter Wraa Forrige eier Tlf.: Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Tegninger Dato Egne observasjoner Dato Eier Dato Eiers egenerklæring Dato Kommentar til egenerklæring Takstmannens Ingen spesielle kommentarer til eiers egenerklæring. kommentar til egenerklæringen: Eiendomsdata Matrikkeldata: Hjemmelshaver: Tomt: Konsesjonsplikt: Adkomst: Vann: Avløp: Gnr. 8 Bnr. 1 Hovedhuset på eiendommen Lars Erik Wraa Eiet tomt. Tomten for boligen inngår i arealet til landbrukseiendommen den tilhører. Ja det er konsesjonsplikt Privat vei fra offentlig. Privat Privat Offentl. avg. pr. år: Kr Forsikringsforhold Forsikringsselskap: Forsikringstype: Gjensidige. Avtalenummer: Ikke opplyst Fullverdi forutsatt Forsikringssum: Kr Ligningstakst Ligningstakst: Kr År av 14

6 Bygninger på eiendommen Eiet bolig Byggeår: Iflg. P. Wraa Arealer AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på og De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Eiet bolig - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom Underetasje Bod, soverom, kjellerstue, vindfang, vaskerom, badstue, gang med trapperom, bod 2, wc, gang, soverom 2, kontor, soverom 3 1. etasje Stue, kjøkken, gang med trapperom, gang, soverom, soverom 2, bad, wc, bod Sum bygning Eiet bolig - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom Underetasje Soverom, kjellerstue, vindfang, vaskerom, badstue, Bod, bod 2 gang med trapperom, wc, gang, soverom 2, kontor, soverom 3 1. etasje Stue, kjøkken, gang med trapperom, gang, soverom, soverom 2, bad, wc Bod 6 av 14

7 Beskrivelser - Eiet bolig Bygning generelt Bygning, generelt Påkostninger: Enebolig med kjelleretasje/underetasje og 1 etg. som er oppført i kjente konstruksjoner fra byggetiden. Oppgrdering eller ekstra standard er medtatt under beskrivelsen, slik det er opplyst eller påvist. Merk at opplysninger om påkostninger mv. i vesentlig grad ikke kan etterprøves. Påkostninger som er registrert er gjort på grunnlag av datering på bygningsdeler. Bygningen er oppført etter den byggeskikk som var vanlig på oppføringstidspunktet, og det vil normalt alltid kunne registreres enkelte symptomer på avik fra normaltilstand, det meste som følge av normal slitasje og alder på bygningadelene. Det er viktig å huske at bygningen er oppført iht. de foreskrifter/regler som var på oppføringstidspunktet. Dagens forskriftskrav til isolasjon, klima og innemiljø er strengere enn de som var da bygningen ble oppført. Bygningsdelene er gitt TG ut fra generelle vurderinger og vurdering av levetider på bygningselement. En del bygningselement kan ha generelle levetider helt ned til 15 år (f.eks VVB og andre elektriske komponenter), mens andre bygningsdeler kan ha tilnærmet ubegrenset levetid. TG er satt ut fra en generell vurdering med ønske om å opplyse en kjøper om at det til stadighet må påregnes utbedringer og vedlikehold av en brukt eiendom. Jo eldre en bygning er, jo større tiltak må påregnes (jmf også innledene tekst på side 2 i dette dokumentet som forklare mer om TG / tilstandsgrad). Det bemerkes imidlertid at alle levetider er teoretiske, og levetider kan variere betydelig ut fra vedlikehold, bruk, sammensetning, og ikke minst hvor værutsatt bygningsdelen er (i forhold til f.eks sol). En brukt eiendom vil ofte ha svakheter og egenskaper en ny eiendom ikke har. Dette kan være slitasjer, dårlig vedlikehold, utidsmessigheter eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard. Desto eldre eiendommen er, desto flere av slik forhold må en kjøper forvente. Skjønnhetsfeil, overflatefeil og vanlig bruksslitasje er ikke kommentert. Grunn og fundamenter Vurdering av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser er ikke foretatt. Direkte fundamentering Boligen er fundamentert med lettklinker blokker satt opp på betongsåler. Tomten er sprengt ut og jevnt ut med sprengstein, iflg. P. Wraa. Det er ingen tegn til at det er foretatt noen konstruksjonsmessig endringer av grunn/fundamenter. 7 av 14

8 Ikke synlige fundamenter, men murer i kjeller har lite eller ingen synlige sprekker og setningsskader. Det gjøres oppmerksom på at ved innredet rom i kjeller er konstruksjonen svært utsatt for fukt og råteskader i treverket. Drenering Vurderingene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Observasjonene er visuelle. Drenering, bearbeidet terreng Ukjent drenering. Ingen synlig grunnmursplast. Ikke kjente kultmasser under/rundt bygning. Det er ikke foretatt noen kjente utbedringer eller endringer av dreneringen. Fuktinnslag i kjeller er normalt på boliger fra denne tiden. Takrennenedløp ser ut til å ha vært ført til rør i bakken, nå er imidlertid noen av nedløpene ikke sammenhengende med disse. Vann fra taknedløp må ledes bort fra bygningen. Merknad: Relatert til alder vil det her være fare for skjult svikt utover det som er påvist og det må påregnes at dreneringen må repareres/skiftes ut innen rimelig tid. Normal tid for utskifting av drenssystem med drensledninger er år. Veggkonstruksjon og utvendige fasader Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldige valgte stikktakninger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Yttervegger Utvendige overflater Det blir opplyst fra P. Wraa at kjeller er oppført i 25 cm lettklinker blokker. Yttervegger over mur av bindingsverk, isolert med 10 cm. isolasjon, asfalt vindtettplate og tømmermannskledning utvendig. Deler av kjellermur er også kledd utvendig med tømmermannskledning. Det er ingen indikasjoner på at det er foretatt noen konstruksjonsmessige endringer på yttervegger i den senere tid. Kledningen er beiset i 2006 med oljedekkbeis med 15 års varighet iflg. eier. Normale aldringssvekkelser. Merk at dagens krav til isolering og tetthet er strengere enn de som var da denne boligen ble bygget. Normal tid før reparasjon av bindingsverk av stålprofiler er år. Normal tid før reparasjon av lettklinker, porebetong er år. Underetasjens konstruksjon er bygd opp av lettklinker og kledd med tømmermannskledning og pussede flater. 1. etg. er bygd opp av bindingsverk og kledd med tømmermannskledning. Normalt godt vedlikeholdt. Utvendige veggoverflater ser ok. ut. TG settes utfra alder. Normal tid før maling av trekledning eller laft, malt er 6-12 år. Normal tid før maling av puss, malt er 4-18 år. 8 av 14

9 Vinduer og dører Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakninger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpneog lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Vinduer Ytterdører og porter Innvendige dører Vinduer av isolerglass de fleste fra byggeår. Vinduene har utenpåliggende sprosser og ventiler. På vinduer fra byggeår er TG satt ut fra at det ikke er funnet noen direkte funksjonsfeil men alder tatt i betrakning. Det er skifta fire vinduer for ca. 4 år siden, disse gis egen TG 1. To av vinduene i stua er det 3 lags isolerglass. Normal tid før utskifting av trevindu er år. Bygningen har 4 ytterdører. En hovedinngangsdør i underetasjen, en ut fra trapperepo, en dobbel terrassedør og en inn til utv. bod. Alliminnelige bruksslitasjer. Hovedinngangsdøra er byttet for ca. 20 år siden iflg. P. Wraa. De 3 andre er fra byggeår. Normal tid før utskifting av tredører og aluminiumsdører er år. Innvendige glatte tredører. Noe bruks og aldringsslitasje. Takkonstruksjon Normal tid før utskifting av tredør er år. Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakinger foretas. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Takkonstruksjoner Påkostninger: Taktekking Saltakkonstruksjon, bygd opp av fagverkskonstruksjon, disse er konstruert for 350 kg./kvm. snølast. Taket er isolert med 15 cm. isolasjon og etterisolert med ca. 15 cm. innsprøytet isolasjon. Takkonstruksjonen er luftet i gesimser og en ventil i gavlvegg. Etterisoleringen er noe ujevn og hindrer noe av luftgjennomstrømmningen ute ved gesims. Ingen synlige lekkasjer i undertak. Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Taktekning og membraner Taket har undertak, lekter og er tekket med takstein. Taket over inngangsparti er tekket med shingel. Terrassen ut fra stue i 1.etg. fungerer som tak over bod og kjellerstue. Ukjent med tekking av dette. 9 av 14

10 Merknad: Hovedtaket med takstein ser tilsynelatende ok. ut fra bakkenivå. TG. settes ut fra alder på takstein og generell vurdering av bygningsdel. Taket har nå passert 30 år og det anbefales en sjekk av stein og undertak. Normal tid før omlegging av betongtakstein er år. Renner, nedløp og beslag Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m. Utvendige beslag Renner og nedløp av stål anntatt fra byggeår. Alle vinduer har vannbrettbeslag. Luftehatt i stål. Takstein avsluttes med stålbeslag ved vindskier. Normal aldringsslitasje. Terrasse, balkonger, trapper ol. Normal tid før utskifting av luftelyrer, ventilasjonshetter er år. Normal tid før utskifting av takrenner/nedløp i sink eller plastbelagt stål er år. Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. Trapper og ramper Balkonger, terrasser ol. Innvendig lakkert tretrapp med repo fra byggeår. I repo er det belegg. Trappen fra byggeår er solid og god og har fortsatt lang restlevetid. Ingen merknader utover normal bruksslitasje. Terrasse ut fra stue med trebjelkelag og terrassebord. Lufteveranda ut fra soverom, bestående av bjelker med terrassebord. Rekkverk av tre ved terrasse og veranda. Normalt godt vedlikeholdt. Alminnelig bruksslitasje. Merknad: Piper og ildsteder Tekkingen på flatt tak over bod og kjellerstue anbefales å ta en sjekk på da slike konstruksjoner erfaringsmessig har sine svakheter. Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale. Piper, plassbygde ildsteder m.v. Det er en elementpipe i boligen som er pusset. Det er montert et toppbeslag og et beslag ned mot taktekking. I stue er det peis forblendet med naturstein. Brannmur er også synlig på kjøkken, her er den forblendet med teglstein. Det er montert vedovn i underetasjen. Feieluke montert i underetasjen, her er avstanden til brennbart materiale noe mangelfull iht. Byggforsk sine anbefalinger. Generellt ser pipe og ildsteder bra ut. Normal tid før ompussing av murte skorsteiner, pusset utvendig er år. 10 av 14

11 Etasjeskillere Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. Gulvsystemer Bad Støpt dekke i underetasjen. Etasjeskille til 1.etg. er av trebjelkelag. Enkelte små skjevheter er registrert men anses som uvesentlig for bygningens konstruksjon. Bjelkelaget vil imidlertid fylle sin funksjon i lang tid fremover. (nivellering er ikke foretatt). Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. 1. etasje - Bad Himlinger inklusive taklister Himlingen består av trepanel. Ingen spesielle merknader utover normal aldringsslitasje. Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Overflater på innvendige vegger Gulv består av vinylbelegg. Belegget med oppkant lagt nytt for noen år siden iflg. P. Wraa. Fuktmåler ga ikke noen unormale utslag på befaringsdagen. Vegger består av baderomsplater. TG: 1 Baderomsplater har sprekker i skjøter som kan indikere fuktinntrengning. Innredning og garnityr for våtrom Normal tid før utskifting av våtrom, baderomspanel er år. Badet inneholder badekar, bidet og baderomsinnredning. Det er også opplegg for vaskemaskin. Ingen spesielle merknader utover normal aldrings og bruksslitasje. Luftbehandling, generelt Det er montert en lufteventil i himling. Denne er ført over tak. Det anbefales å montere en avtekksvifte i kanal over tak evt. ut i yttervegg. Vaskerom Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under vaskerom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Underetasje - Vaskerom Himlinger inklusive taklister Trepanel fra byggeår. Aldringsslitasje. 11 av 14

12 Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Flislagt gulv. Overflater på innvendige vegger Mangler fliser under VV-tank. Sluk er besiktiget, her er det ikke synlig membran. Fuktmåler ga ikke noe unormale utslag på befaringsdagen. Normal tid før utskifting av keramiske fliser er år. Baderomsplater på vegg. Ned mot gulv er det oppkant av flis. Plater har noe sprekker i skjøter og noen hull fra tidligere festepunkt. Innredning og garnityr for våtrom Vaskerommet inneholder dusjkabinett, vask, VV-tank og oppbevaringsskap. Vaskerommet bærer noe preg av aldrings og bruksslitasje. Luftbehandling, generelt Kjøkken Det er montert avtrekksvifte. På befaringsdagen var ikke avtrekksvifta i orden. TG: 3 Visuell observasjoner spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessige utsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. 1. etasje - Kjøkken Himlinger inklusive taklister Himling i kjøkken består av panelplater. Ingen spesielle merknader utover normal aldringsslitasje. Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Gulver består av korkflis. Ingen spesielle merknader utover normale bruksslitasjer. Overflater på innvendige vegger Normal tid før utskifting av kork er år. Vegger består av trepanel og teglstein. Ingen spesielle merknader utover normale aldringsslitasje. Kjøkkeninnredning Kjøkkeninnredning fra byggeår i eik med benkebeslag, oppvaskmaskin, komfyr og ventilator. Noe slitte hengsler, ellers i god stand. Flislagt mellom benkeplate og overskap. Innvendige overflater Her medtas kun de rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. 12 av 14

13 Underetasje Himlinger inklusive taklister Himlinger består av trepanel og listverk av tre. Ingen spesielle merknader utover normal aldringsslitasje. Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Overflater på gulver består av betong, belegg, laminat, skifer, fliser og teppe. Vaskerom, wc. og hall har varmekabler. Ingen spesielle merknader utover normale bruksslitasjer. Overflater på innvendige vegger 1. etasje Normal tid før utskifting av vinyl er år. Vegger består av mur, trepanel, strie, sponplater og baderomsplater. Noe aldringsslitasje og bruksslitasje. Himlinger inklusive taklister Normal tid før utskifting av våtrom, baderomspanel er år. Himlinger består av panelplater og trepanel. Ingen spesielle merknader utover normal aldringsslitasje. Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Gulvene består av korkflis, laminat, vinyl og teppe. Noe aldringsslitasje og bruksslitasje. Overflater på innvendige vegger Normal tid før utskifting av teppebelegg, nålefilt er 8-17 år. Normal tid før utskifting av vinyl er år. Vegger består av trepanel, tapet, tegl og baderomsplater. Ingen spesielle merknader utover normale aldringsslitasje. VVS (ventilasjon, varme og sanitær) Normal tid før utskifting av våtrom, baderomspanel er år. Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenselstank. Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. Ledningsnett for sanitærinstallasjoner Merknad: Vannrør av plast og kobber. Det er lagt opp rør i rør etter en vannskade for ca. 13 år siden. VV tank er montert i underetasje, denne er på 287 liter og fra Ved evnt. videre undersøkelse av røropplegg anbefales kontakt med VVS kyndig person. 13 av 14

14 Elektrisk anlegg Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. På generelt grunnlag anbefales det derfor en gjennomgang av en el.fagmann. Heller ikke visuelle feil kommenteres hvis ikke dette fremgår særskilt nedenfor. Elkraft, generelt Det er luftspent inntakskabel til el. opplegg. El. skap med skrusikringer. Det foreligger ikke samsvarserklæring for el. anlegget. Takstmannen er ikke el. fagmann og det anbefales å ta kontakt med elektriker for vurdering. Tilstandsgraden er dermed satt ut fra visuell observasjon. 14 av 14

15 OLIGSALGSRAPPORT Bygningsteknisk gjennomgang med - arealmåling Enebolig Vråliosvegen 1847 A 3849 Gnr. 8 Bnr. 1 Kårhuset på eiendommen SERTIFISERT TAKSTMANN Oppdrag Bef.dato

16 Om rapporten BOLIGSALGSRAPPORTEN OG DENS AVGRENSNINGER Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges Takseringsforbund (NTF) og NITO Takst og kan kun utføres av takstmenn godkjent av et av disse forbundene. Boligsalgsrapporten er i prinsippet en Tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Boligsalgsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. TAKSTRAPPORTEN Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av Norges Takseringsforbund og er utført i henhold til NTFs regler. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. OM TAKSERINGSFORETAK Takseringsforetakene som er autorisert av NTF har profesjonelle fagfolk som blant annet utarbeider Boligsalgsrapporter. Foretakets autorisasjoner tilsvarer de sertifikater som takstmennene i foretaket holder. OM TAKSTMENN Takstmenn i NTF er sertifisert av forbundet. Når en takstmann er sertifisert vil takstmannen ha rett til å benytte NTFs sertifiseringsmerke på alle sine rapporter. Dette markerer at han er i besittelse av de nødvendige faglige kvalifikasjoner for denne type oppdrag. I tillegg forventes det at den sertifiserte takstmannen skal etterleve de etiske regler og det generelle regelverket for sin organisasjon og ellers utøve normalt godt takstmannsskjønn. KLAGEORDNING Det er opprettet en egen klagenemnd for Boligsalgsrapporten med tilhørende tilleggsmoduler. Klageorganet er sammensatt av en nøytral formann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre. Alle forbrukerklager i forbindelse med Boligsalgsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til dette klageorganet. Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning. Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser. RAPPORTENS STRUKTUR Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig utført i henhold til Norsk Standard NS 3424 (tilstandsrapport) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også i tråd med NS3424 på følgende måte: - Tilstandsgrad 0, TG0: Ingen symptomer - Tilstandsgrad 1, TG1: Svake symptomer - Tilstandsgrad 2, TG2: Middels kraftige symptomer - Tilstandsgrad 3, TG3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) TG0 angis ikke i rapporten, dvs. tilstandsgrad angis ikke dersom det ikke registreres synlige symptomer eller tilstandssvekkelser. BEFARINGEN NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste nivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: - Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep (f. eks. riving) - Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. - Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. - Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. Anlegg, osv. - Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. 2 av 15

17 - Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. - Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. - Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. LEVETIDSBETRAKTNINGER Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler, SINTEF Byggforsk, Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og i et ca. intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. Levetidsbetraktningen er generell og angir den tiden det gjennomsnittlig tar før man kan forvente at bygningsdelen ikke lenger tilfredsstiller gitte minimumskrav. TILLEGGSUNDERSØKELSER - Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. - Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. Takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. ANDRE UTTRYKK OG DEFINISJONER - Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. - Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, bl.a vurdert ut fra alder og normal bruk. - Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. - Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. - Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk forventet levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. - Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. - Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se "Tilstandsgrader" under punktet om Rapportens struktur. - Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. - Fuktindikatorutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. EGNE FORUTSETNINGER Boligsalgsrapport: Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler, som han ikke kunne ha oppdaget, etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Taksten er avholdt etter beste skjønn og i henhold til gjeldende instruks og retningslinjer. Det elektriske anlegget og røropplegget er ikke vurdert. Konstruksjoner over terreng er besiktiget fra bakkkenivå. Besiktigelsen blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, hvitvarer, lagrede gjenstander og lignende flyttet på med mindere åpenbare grunner skulle tilsi det. Det er i sammenfattet takstbeskrivelse gjort rede for oppgraderinger som er gjort og eventuelle svakheter som er registrert. Forøvrig ingen spesielle forhold takstmannen ble gjort kjent med på befaringsdagen. Rapporten er rekvirert av eier som tillegg i en landbrukstakst. 3 av 15

18 Rapportsammendrag Sammenfattet annen beskrivelse BELIGGENHET: Eiendommen ligger i Vråliosen, Kviteseid kommune. TOMTEN: Tomten/boligen inngår i en landbrukseiendom. BEBYGGELSEN: Boligen ligger i sammenheng med et gårdstun. Bebyggelse i området er for det meste hytter og eldre boliger. STANDARD: Boligen har hovedsaklig standard fra byggeår og fra renovering ca. midt på -60 tallet, men bad, vaskerom, gang, kjøkken og stue er oppgradert i den senere tid. Takstmannen har ikke undersøkt/vurdert regulering eller andre forhold i bygningsetaten, forøverig ingen spesielle forhold takstmannen ble gjort kjent med på befarinsdagen. Konklusjon tilstand Bolig fra 1918 oppført i bindingsverkkonstruksjon, med det meste av bygningskropp i original stand, og som står på en solid gråsteinsmur. Bygningen er renovert utvendig på midten av 60 tallet med nytt tak, nye vinduer og montert eternittplater på vegger. Noen mindre reparasjoner/oppgraderinger på slutten av 90 og beg. av 2000 tallet. Etter dette har nåværende eier oppgradert med nytt bad og vaskerom for ca. 5 år siden, og kjøkken i I tillegg er det pusset opp med nye golver og div. malingsarbeider i stue, gang og trapperom. Det er også etterisolert noen vegger 1 etg. og på loft, og montert nytt el. skap. Piper har heldekkende beslag over tak. Alle vinduer m/tilhørende beslag bortsett fra to, er fra Vinduer på kjøkken (ikke beslag) er byttet til isolervinduer i Privat vann og avløp. Det er viktig at eiendommen ved salg blir undersøkt før overtakelse selv om det er foretatt en tilstandsanalyse. (Lov om avhending av fast eiendom 3-10). Takstmannen bes kontaktes om det er ting i rapporten som eier eller evt. kjøper ikke forstår eller er uenig i Hans Tarjei Midtbø Takstmann Takstmann 4 av 15

19 Befarings- og eiendomsopplysninger Rekvirent Rekvirert av: Lars Erik Wraa Tlf.: Besiktigelse, tilstede Dato: Takstmann Tlf.: - Hans Tarjei Midtbø Takstmann Tlf.: Petter Wraa Forrige eier Tlf.: Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Egne observasjoner Dato Eier Dato Eiers egenerklæring Dato Kommentar til egenerklæring Takstmannens kommentar til egenerklæringen: Eiendomsdata Matrikkeldata: Hjemmelshaver: Tomt: Konsesjonsplikt: Adkomst: Vann: Avløp: Ingen spesielle bemerkninger til eiers egenerklæring. Gnr. 8 Bnr. 1 Kårhuset på eiendommen Lars Erik Wraa Eiet tomt. Tomten for boligen inngår i arealet til landbrukseiendommen den tilhører. Ja Offentl. avg. pr. år: Kr Forsikringsforhold Forsikringsselskap: Forsikringstype: Privat adkomst fra offentlig vei. Privat vannforsyning. Privat avløpsanlegg. Gjensidige. Avtalenummer: Ikke opplyst Fullverdi forutsatt Forsikringssum: Kr Ligningstakst Ligningstakst: Kr År av 15

20 Bygninger på eiendommen Eiet bolig Byggeår: Eier Arealer AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på og De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Eiet bolig - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom Kjeller Annet rom m/sluk, bod, kjellergang 1. etasje Hall, vaskerom, bad/wc, grovkjøkken, stue/oppholdsrom, spiskammers, kjøkken, stue, stue 2 2. etasje Gang, soverom, soverom 2, soverom 3, soverom 4, soverom 5, soverom 6, soverom 7, kott Sum bygning Eiet bolig - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom Kjeller Annet rom m/sluk, bod, kjellergang 1. etasje Hall, vaskerom, bad/wc, grovkjøkken, Spiskammers stue/oppholdsrom, kjøkken, stue, stue 2 2. etasje Gang, soverom, soverom 2, soverom 3, soverom 4, soverom 5, soverom 6, soverom 7 Kott 6 av 15

21 Beskrivelser - Eiet bolig Bygning generelt Bygning, generelt Påkostninger: Enebolig oppført i 1918 med kjeller og to etasjer. Over mur er det bindingsverkskonstruksjoner. Oppgradering eller ekstra standard er medtatt under beskrivelsen, slik det er opplyst eller påvist. Merk at opplysninger om påkostninger mv. i vesentlig grad ikke kan etterprøves. Påkostninger som er registrert er gjort på grunnlag av datering på bygningsdeler. Bygningen er oppført etter den byggeskikk som var vanelig på oppføringstidspunktet, og det vil normalt alltid kunne registreres enkelte symptomer på avik fra normaltilstand, det meste som følge av normal slitasje og alder på bygningadelene. Det er viktig å huske at bygningen er oppført iht. de foreskrifter/regler som var på oppføringstidspunktet. Dagens forskriftskrav til isolasjon, klima og innemiljø er strengere enn de som var da bygningen ble oppført. Bygningsdelene er gitt TG ut fra generelle vurderinger og vurdering av levetider på bygningselement. En del bygningselement kan ha generelle levetider helt ned til 15 år (f.eks VVB og andre elektriske komponenter), mens andre bygningsdeler kan ha tilnærmet ubegrenset levetid. TG er satt ut fra en generell vurdering med ønske om å opplyse en kjøper om at det til stadighet må påregnes utbedringer og vedlikehold av en brukt eiendom. Jo eldre en bygning er, jo større tiltak må påregnes (jmf også innledene tekst på side 2 i dette dokumentet som forklare mer om TG / tilstandsgrad). Det bemerkes imidlertid at alle levetider er teoretiske, og levetider kan variere betydelig ut fra vedlikehold, bruk, sammensetning, og ikke minst hvor værutsatt bygningsdelen er (i forhold til f.eks sol). En brukt eiendom vil ofte ha svakheter og egenskaper en ny eiendom ikke har. Dette kan være slitasjer, dårlig vedlikehold, utidsmessigheter eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard. Desto eldre eiendommen er, desto flere av slik forhold må en kjøper forvente. Ikke alle skjønnhetsfeil, overflatefeil og vanlig bruksslitasje er kommentert. TG: 3 Grunn og fundamenter Vurdering av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser er ikke foretatt. Direkte fundamentering Byggegrunn er trolig fjell og steinmasser. Det er ikke foretatt noen konstruksjonsmessig endringer av grunn/fundamenter. Ikke synlige fundamenter, men murer i kjeller har lite synlige sprekker og setningsskader. 7 av 15

22 Drenering Vurderingene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Observasjonene er visuelle. Drenering, bearbeidet terreng Ukjent drenering og masser rundt grunnmur. Ved befaring var det noe fuktinnsig i et hjørne av kjeller. TG: 3 Veggkonstruksjon og utvendige fasader Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldige valgte stikktakninger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Yttervegger Merknad: Utvendige overflater Vinduer og dører Yttervegger i kjeller består av solide gråsteinsmurer som er spekket. Tykkelser på muren er ca. 110 cm. Yttervegger i 1 og 2 etg. består av bindingsverk i tre. Murer og vegger ser hele og greie ut, ingen nevneverdige setningsskader e.l. TG settes med tanke på alder og utidsmessighet. Bemerker at det er obligatorisk med energimerking av boliger ved salg. Normal tid før reparasjon av bindingsverk av tre er år. Grunnmur av spekket gråsteinsblokker. Bindingsverksvegger i 1 og 2 etg. Utvendig kledning av eternitt plater er ved utskifting betegnet som spesialavfall og må håndteres etter gjeldende regler. Utvendige veggoverflater ser ok. ut. Bindingsverksvegger ble i 1965 kledd med eternittplater, iflg. P. Wraa er det stående trekledning og porøse Huntonittplater bak eternittplatene. TG settes utfra alder og utidsmessighet. Grunnmur gis egen TG 2. TG: 3 TG: 3 Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakninger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpneog lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Vinduer Vinduer i varierende størrelser, 1-2 og 3 rams. To vindu i kjøkken er bytta i Resten er fra 1965, enkel rute på utside og enkel på innsida (varevindu). Påkostninger: Vindu fra 1965 er gått over med kitt og maling for ca. fem år siden iflg. P. Wraa. Noe vær og vindslitasje. Endel utforinger/karmer på innside trenger oppussing. Vindu fra 1965 tilfredsstiller ikke dagens krav, men er hele og fungerer. Nye isolervinduer på kjøkken gis egen TG 1. Normal tid før utskifting av trevindu er år. TG: 3 8 av 15

23 Ytterdører og porter Påkostninger: Innvendige dører 2. etasje Innvendige dører Bygningen har 3 ytterdører, to inngangsdører og en terrassedør. Hovedinngangsdør er bytta for ca. 5 år siden. Biinngangsdør og terrassedør, er av eldre dato, og tilfredsstiller ikke dagens krav. Hoveddør som er byttet gis egen TG 1. Normal tid før kontroll og justering av tredører er 2-8 år. Normal tid før utskifting av tredører og aluminiumsdører er år. Innvendige dører består av orginale glatte og trefyllingsdører. I 1 etg. er det er også byttet ut noen til nye trefyllingsdører. Dører av varierende alder, alle fungerer tilfredsstillende, men noen mindre justeringer og hengslebytte kan være aktuelt. Nye dører gis egen TG 1. Normal tid før utskifting av tredør er år. Orginale speil dører og glatte dører. TG: 3 Noe aldringsslitasje og bruksslitasje. Men dører har likevel restlevetid. Takkonstruksjon Normal tid før utskifting av tredør er år. Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakinger foretas. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Takkonstruksjoner Påkostninger: Hovedtaketaket er kombinert saltak og valmtak med to arker. Takkonstruksjon er bygd opp av boksmateriale, varierer mellom 4x4 til 5x5". Haneband består av 6" bord. Noen større bjelker som dragere og bjelker til etasjeskillet mellom 2 etg. og loft. Det er utbedret en lekkasje ved pipe i et soverom for noen år siden. Det er også etterisolert på loft, dette er imidlertid noe ufullstendig gjort. Ingen synlige tegn til lekkasjer, sopp eller råte, men en kan se at det har vært lekkasje rundt pipe tidligere. Dette er iflg. P. Wraa utbedret med nye pipebeslag over tak. Taket har tidligere hatt spontekking og det er kun dette som fungerer som undertak pr. idag. Deler av spontaket mangler og det tilfredstiller ikke som undertak. Utlufting av loftet er kun små ventiler i gavlvegger, her bør det etableres bedre gjennomstrømming av luft ved å lage spalter i gesimskasser og større ventiler i gavler. TG: 3 9 av 15