Trondheim kommune Enhet for eierskap. Dagens situasjon. Ny situasjon med lokk ca 200m langt pluss bredde på Bromstadveiens forlengelse

Transkript

1 Trondheim kommune Enhet for eierskap Dagens situasjon Ny situasjon med lokk ca 200m langt pluss bredde på Bromstadveiens forlengelse LOKK OVER LEANGEN STASJON Mulig gjennomføringsmodell RAPPORT Rapport revidert: Trondheim, /KHN Fil: O:\01 - PROSJ I DRIFT\Lokk Leangen \Lokk-L Sluttrapport, rev doc / Utskrift dato: Optiman AS NO MVA Brattørgata Trondheim Tlf Faks E-post: firmapost@optiman.no Web: Optiman AS, KSYS ver. 5,

2 INNHOLD 1. Oppdrag/grunnlag. 2. Lokkets utstrekning, høyde og antatt prosjektkostnad 3. Interessenter/berørte parter 4. Avholdte møter 5. Sammendrag Distribusjon, pdf-fil sendes: - Trondheim kommune v/ole-ivar Folstad, Jonn Per Tryggestad - Statens vegvesen v/harald Inge Johnsen - Jernbaneverket v/roar Skarsmo, Terje Sivertsvoll, Anne Skolmli - Sektor Eiendom AS v/kathrine Knudsen Tilrem - Rishaug Eiendom AS v/per Solem, Otto Overland Side 2 av 11

3 1 Oppdrag/grunnlag 1.1 Oppdraget: Trondheim kommune ved enhet for eierskap har tatt initiativet til å utrede en realiseringsmodell for lokk over Leangen togstasjon. Prosjektansvarlig for Trondheim Kommune er Ole Ivar Folstad. Optiman AS v/kjell Håvard Nilsen er engasjert som prosjektleder for utredningsprosjektet. Prosjektets formål er å kartlegge interessentene/de forskjellige berørte for prosjektet og mulig gjennomføringsmodell. 1.2 Grunnlag fra Kommuneplanen (KDP) for Lade, Leangen Rotvoll: Vedlagt følger utklipp fra selve kartgrunnlaget for KDP som viser etablering av lokk over sporområdet for Jernbanen og ny Leangen togstasjon merket SO på kartet. Lokk mellom Bromstadveiens forlengelse og ny lokalgate mellom Thoning Owesens gate og Håkon VII s gate er lagt inn i KDP for å forsterke området samt binde Strindheim/Leangen sammen med Lade. KDP s bestemmelser gir også rekkefølgekrav til alle utbyggere innenfor S2 til å delta på ny lokalgate, opparbeidelse av parkene F3 og F4 samt tursti/grøntdrag langs jernbanen. I bystyrets vedtak for KDP ble det også besluttet at utbyggingen skulle omfatte 60% boligandel innefor S Ny områdeplan for Leangen Senterområde: På oppdrag for et felleskap mellom Liljendal AS (Tidligere Leüthens Eiendom AS), Trondheim Kommune og Realinvest AS utarbeider Per Knudsen Arkitektkontor AS en områdeplan for sørområdet innefor S2 av KDP. Det er like før denne planen går inn til første gangs behandling. Planen har med seg lokketablering som strekker seg også vest for ny lokalgate for å skjerme regulert barnehage mot støy fra Jernbanesporene. (For utstrekning av lokk se eget punkt) Side 3 av 11

4 Plankart for Leangen Senterområde 1.4 Bromstadveiens forlengelse: Områdeplanen grenser inn til Bromstadveiens forlengelse som har egen reguleringsplan. Dette prosjektet inngår i Statens Vegvesen (SVV) sitt prosjekt E6 Øst. SVV har så langt planlagt med en bro med 3 søylerekker pluss 2 landkar. Mellom søylerekkene er det vist fritt spenn på 32,0 meter (mellom rekke 1 og 3, rekke 2 står i senter midt mellom). 1.5 Reguleringsplaner nord for jernbanen: Sektor Eiendomsutvikling har opplyst om at de har engasjert Cowi til å utarbeide reguleringsplan for området nord for jernbanen. Om Rishaug Eiendom AS sitt areal vil inngå i planen helt eller delvis vites ikke. Side 4 av 11

5 1.6 Jernbaneverkets plan for nye Leangen Stasjon JBV planlegger ny Leangen stasjon uansett med mellomplattform, i første omgang tenkt ned fra broen fra Bromstadveiens forlengelse eller fra nedganger fra lokk. Side 5 av 11

6 2 Lokkets utstrekning, høyde og antatt prosjektkostnad 2.1 Lokkets utstrekning Lokket vil strekke seg i ca 195 meters lengde fra vestbegrensning til sidekant av Bromstadveiens forlengelse. Innvendig bredde vil være 32,0 m fra vegg til vegg med en søylerekke i midten midt i mellomplattform for jernbanestasjonen. Areal er dermed på ca m2. Dersom man forlenger lokket østover og legger Bromstadveiens forlengelse på lokket så får man lik utforming i stedet for at lokket skal gå kant i kant med en vegbro. En slik forlengelse vil kreve ca 30 meters lengde. Ca 195 m 2.2 Lokkets snitt Jernbaneverket krever 32,0 meter fri innvendig bredde og 7,5 meter fri høyde over skinne til underkant betongdekke. Her er verdt å merke seg av SVV har fått uttalelse fra JBV i forbindelse med reguleringsplanen for Bromstadveiens forlengelse at fri høyde kan være 6,65m. Høydekravet kommer som følge av mulig fremtidig elektrifisering av Trønderbanen til Steinkjer og evt også Meråkerbanen. Hver cm ned i høyde er viktig for området, det kan være grunn til å anta at JBV kan akseptere ca 7,0m fri høyde innvendig etter spesiell søknad/avtale. 2.3 Antatt prosjektkostnad for lokket i 195m lengde: [Alle beløp er oppgitt eks. mva] Det har vært kontakt med Skanska Norge i 2 omganger for å få vurdert antatt entreprisekostnad for lokket. Siste overslag fra sommeren 2011 sier: Entreprisekostnad: Tillegg for andre prosjektkostnader 20%: Usikkerhet antatt til 25%: Sum prosjektkostnad antatt til: 70,0 MNOK 14,0 MNOK Prosjektering utf. av totalentreprenør 17,5 MNOK 101,5 MNOK Eks finanskost Tillegg for å forlenge lokket østover til også å dekke Bromstadveiens forlengelse blir ca 19,0 MNOK. Evt. forlengelse av lokk mot vest: ca 0,55 MNOK pr lengdemeter lokk Side 6 av 11

7 2.4 Spesielle forhold: Høyspentrasé: SVV har opplyst om problematikk med høyspentrasé til Lilleby som krysser sporområdet hvor lokk skal etableres. Linjen skal egentlig fases ut snarlig. Må vurderes/kontakt med kraftlinjeeier. Avløpskulvert for Ladebekken: Denne er planlagt flyttet etter det vi kjenner til p.t. til å gå øst-vest gjennom lokalgate merket V2 og V3 i områdeplanen for Leangen Senterområde, jfr plankart i pkt 1.3. Eksisterende kulvert kan gi utfordringer for etablering av bankettsålene for veggene til lokket. Side 7 av 11

8 3 Interessenter/berørte parter 3.1 Alle parter med rekkefølgekrav: Omfatter følgende interessenter med utbygginger: - Godkjent Reguleringsplan for KBS, eies av KBS Kjøpesenter AS utbyggingsavtale med Trondheim Kommune er inngått. - Reguleringsforslag for områdeplan for Leangen Senterområde (eierskap Liljendal AS, Trondheim Kommune og Realinvest AS). - Fremtidige reguleringsplaner for S2 nord, dvs Sektor Eiendom AS og Rishaug Eiendom AS. Et av rekkefølgekravene vil være å bære prosentvis andel for etablering av ny lokalgate mellom Thoning Owesens gate og Haakon VII s gate. I utbyggingsavtale for KBS la Trondheim Kommune frem kostnad med egen bro over jernbaneområdet. Dersom man legger til grunn at tverrsnittet av lokalgaten skal bestå av 2 kjørebaner á 3,5m + 2 sykkelfelt i kjørebane á 1,5m samt fortau på hver side med kantstein i 3,0m bredde så gir dette samlet brobredde på 16,0m. Dersom man legger pris på 0,55 MNOK pr lengdemeter lokk til grunn så skal lokalgaten finansiere 8,8 MNOK av lokket basert på anleggsbidrag fra parter med rekkefølgebestemmelser. Det vil bli kostnader ut over dette til vegløsninger osv. Men 8,8 MNOK i bidrag til lokket er langt gunstigere enn egen bro over sporområdet. 3.2 Dersom lokk ikke blir etablert så får det store konsekvenser for utbyggingspotensial for boliger på begge sider av sporområdet. Dette omfatter både båndlegging fra Jernbaneverket sin side, uteoppholdsarealer og lydtiltak. For Trondheim Kommunes arealer på sørsiden av sporområdet så har Per Knudsen Arkitektkontor kommet frem til at dersom lokk ikke etableres så vil det begrense utbyggingsarealet med ca 5.000m2 BRA boligareal. I møte med Sektor Eiendom AS så ble de bedt om å oppgi tilsvarende for sitt utbyggingsområde. Deres tilbakemelding var at det ikke har konsekvenser. Dette kan ikke registreres som annet enn en veldig subjektiv oppfatning. Faktum er at de også skal tilfredsstille bystyrets vedtak om 60% boligareal. Boligareal i nord har som kjent samme krav til utopphold osv. som det er for området i sør. Det vi si at Sektor også vil få beskåret sin plan for etablering av forretningsareal og at de ikke vil oppnå tillatt utnyttelsesgrad som følge av dette. Med lokkets etablering så inntreffer muligheten til full utnyttelse. Og det vil være grunn til å anta at Sektor kan få beskåret fra 2.000m2 BRA og oppover dersom lokket ikke etableres. Men vi ser vanskeligheten i å nå frem til et kompromiss i saken. 3.3 Jernbaneverket Det er avholdt møte med Jernbaneverket og de er meget interesserte i at lokket etableres. Det kan gi muligheter til sentrale trappeatkomster gjennom utsparing i lokket både fra Bromstadveien og fra den nye lokalgata. Ved lokalgata så vil det bli korte avstander til parkeringshus som er planlagt på sørområdet og sikkert tilsvarende på nordområdet. Dermed vil det være hensiktsmessig med lokalisering av heis på siden mot lokalgata. Det som er presentert for Jernbaneverket er at de skal være kostnadsfri for lokket, men selv stå for kostnader med sporomlegging, etablering av mellomplattform, etablering av nødvendige vertikaler for å komme opp fra plattform til lokk. Vi ser for oss glassvegger i bunn av bygninger med automatdører som igjen gir JBV muligheter til å låse av sporområdet når dette er ønsket. Side 8 av 11

9 Jernbaneverket vil i tillegg kunne avhende grunn som kommer utenfor lokket. Det som har størst verdi er et større område i nord. (Mellom heltrukken rød strek og stiplet blå) 3.4 Statens Vegvesen Bromstadveiens forlengelse Forutsatt at en del betingelser er oppfylt så kan Statens vegvesen være positive til å finansiere forlengelsen av lokket forutsatt at lokk-kostnad ikke kommer over 20,0 MNOK. Estimat i punkt 2.3 gir antatt kostnad 19,0 MNOK. Følgelig bør dette være innenfor rekkevidde. Det vil forutsette klare avtaler med SVV om gjennomføringen. 3.5 Rishaug Eiendom AS Det er avholdt møte med Rishaug Eiendom om prosjektet. Dersom de ikke endrer sitt anlegg så blir de i praksis ikke påvirket av lokket. Men vi opplyste om muligheten til å forlenge lokket vestover. Maksimalt potensial for forlengelse er ca 50 lengdemeter dette begrenses av sidespor til Lerkendal/Stavne som tar av like vest for ny Leangen Stasjon. Rishaug Eiendom kan vurdere å ta kostnader ved forlengelse dersom det kan tenkes utnyttelse til boliger der eksisterende bygninger står og ledig tomt vest for bygningene. Dette vil betinge at byggeformål må endres i pågående rullering av kommunedelplanen. 3.6 Potensial for bygging på lokket I forberedelser for første gangs behandling for områdeplanen for Leangen Senterområde så er det i samtaler med byplankontoret avtalt mulig utnyttelse på ca m2 boliger. Det understrekes at planen ikke er behandlet ennå verken første gang eller sluttbehandling og at det kan komme frem momenter i offentlig ettersyn/høring. Side 9 av 11

10 4 Avholdte møter 4.1 Det er avholdt møter med alle parter nevnt i rapporten: - Trondheim kommune gjennom oppdraget - Statens vegvesen, E6 Øst - Jernbaneverket - Sektor Eiendom - Rishaug Eiendom Det er laget egne referater fra møtene med Jernbaneverket og Statens vegvesen Side 10 av 11

11 5 Sammendrag 5.1 Mulig finansiering av lokket: a) Hovedstrekk på ca 195 lengdemeter antatt kost 101,5 MNOK eks mva: - Bekoste 16m lokk i stedet for frittstående bro, finansierer 8,8 MNOK - Rest 92,7 MNOK finansieres gjennom utbyggingspotensial o Ca m2 som kan bygges på lokket o Ca m2 som kan utnyttes ekstra på sørområdet til Trondheim Kommune. o Antatt over m2 som kan utnyttes på nordområdet til Sektor. Sum ca m2 uten Sektor, anslått over m2 inkl. Sektor. Dette gir pris pr m2 på ca kr kr/m2 BRA noe som er prisgunstig som råtomtkostnad for m2 BRA bolig. Det vil ligge en utfordring i denne betraktning hva angår Sektor Eiendom sin fordel. b) Forlengelse av lokk østover for å dekke Bromstadveiens forlengelse antatt kost 19,0 MNOK Beløpet er innenfor maks ramme for Statens vegvesen sin finansiering av Bromstadveiens forlengelse. 5.2 Finansielle parter: Ut i fra den interesse som er vist så synes det helt klart at den enkleste (og kanskje eneste) mulighet for realisering er som følger: - Trondheim kommune går inn som byggherre og bekoster 195 lengdemeter lokk med avtalte utsparinger for Jernbaneverkets forbindelse ned til mellomplattform mot at Trondheim Kommune får eierrettighet til utbyggingen på lokket. o Trondheim Kommune henter deretter inn 8,8 MNOK i anleggsbidrag for lokalgatas andel av lokket. o Trondheim Kommune realiserer utbygging til eget formål p.t. kun barnehage som kjent formål og avhender rest av egen eiendom og utbyggingsrettigheter oppe på lokket til private utbyggingsaktører. Det ligger noe risiko i prosjektering av bygning over lokket og bæreevne samt pris på totalentreprisen (holder 25% risiko?). Det ligger potensial til å få igjen mer enn kr/m2 BRA for boligformål med den beliggenheten som området har. - Statens vegvesen finansierer sin del på ca 30 lengdemeter, enten som egen byggherre (men samme entreprenør) eller via anleggsbidrag til Trondheim Kommune Tenkt fremdrift/prosess: - Juridiske avtaler mellom Trondheim kommune og Jernbaneverket samt Statens vegvesen prioriteres med hard jobbing sluttføres innen utgangen av 2011/tidlig Forutsatt prinsippenighet mellom partene kan nødvendig anbudsprosjektering igangsettes i november 2011, tilbudsutsendelse på målpris ca 10. januar 2012 priser inn 28. februar Utvikling sammen med valgt totalentreprenør frem til 1. mai 2012 hvor kontrakt inngås iht NS8407 (nye totalentreprisestandarden). - Mulig byggestart midtsommers 2012 ferdigstilling etter nærmere plan avtalt med Jernbaneverket i løpet av Absolutt siste frist for Statens vegvesen er trafikk på vei pr april Fremdriften forutsetter at de tanker som ligger til grunn i rapporten får gjennomslag. Rapport slutt. Vedlegg: 2 referater. Side 11 av 11