Saksfremlegg. ::: &&& Sett inn innstillingen over (IKKE RØR DENNE LINJE) &&& ... &&& Sett inn saksutredningen under (IKKE RØR DENNE LINJE) &&&

Transkript

1 GRATANGEN KOMMUNE Saksfremlegg Arkivsak: 10/538 Sakstittel: KLAGE PÅ VEDTAK VEDR. OMDISPONERING AV BOLIG TIL FRITIDSBOLIG FRA EIENDOMMMEN GNR 60 BNR 85 I GRATANGEN - SAK 44/11 Innstilling: ::: &&& Sett inn innstillingen under (IKKE RØR DENNE LINJE) &&& Klagen tas ikke til følge. Vedtaket i formannskap sak 44/11 opprettholdes. Klagen oversendes til Fylkesmannen i Troms for endelig avgjørelser.. ::: &&& Sett inn innstillingen over (IKKE RØR DENNE LINJE) &&&... &&& Sett inn saksutredningen under (IKKE RØR DENNE LINJE) &&& Saksopplysninger: Klage over Gratangen kommune vedtak om å ikke godkjenne omdisponering av gnr 60 bnr 85 til fritidsformål. Klager: Torill Kjelland, v/advokatfirmaet Malm, v/jon Arne Østervik, Postboks 295, 8504 NARVIK Klagen er som følgende Jeg viser til Gratangen kommunes vedtak av 10.juni 2011 i anledning ovennevnte sak. Vedtaket ble forkynt for min klient i brev av 15.juni 2011 hvorved klagens anses rettidig framsatt. På vegne av min klinet vil jeg med dette påklage vedtaket da kommunen etter mitt skjønn har utvist dårlig skjønn i sin vurdering. Sakens bakgrunn I mai 2010 ble Torill Kjelland kontaktet av sin nabo, Trond Andreassen, som uttrykte interesse for å kjøpe jord- og skogarealer på hennes eiendom. For min klient var dette en aktuell mulighet ettersom hun hadde besluttet å selge eiendommen og flytte fra kommunen.

2 Torill Kjelland kontaktet deretter Gratangen kommune og ba om rådgivning i forhold til hva hun skulle gjøre. Kjelland hadde allerede diskutert mulig salg av huset med megler og viste følgelig at utsiktene for å få eiendommen solgt, samt dens verdi, var sterkt influert av om den var konsesjonspliktig eller ikke. Etter å ha diskutert saken med kommunen innga hun samme måned en søknad om fradeling et areal rundt eksisterende bebyggelse slik at restarealet kunne selges som tilleggsjord. Kjelland ønsket imidlertid å beholde tilknytningen til stedet og søkte derfor også om fradeling av 1 dekar overfaltedyrka jord til fritidsformål. I vedtak datert 30.juni 2010 ble søknaden om fradeling av fritidsparsell avvist. I det samme vedtaket gir kommunen imidlertid tillatelse til å fradele 6 dekar overflatedyrka jord 0,9 daa annet areal rundt eksisterende bebyggelse på eiendommen under forutsetning av at resteiendommen selges som tilleggsjord. Torill Kjelland påklaget vedtaket hva gjaldt hennes søknad om fradeling av fritidsparsell. Høsten 2010 var klagen fortsatt ikke behandlet og for Torill Kjelland begynte det å haste å få eiendommen solgt. Ultimo oktober 2010 kontaktet hun derfor på ny kommunen og forhørte seg om sine muligheter. Hun fikk da opplyst at dersom hun fradelte eiendommen slik kommunen hadde godkjent, vil restarealet være under konsesjonsgrensen. Hun ville dermed stå fritt til å selge eiendommen til både bolig- og fritidsformål. Denne løsningen forutsatte dog at hun trakk sin klage hva angikk fradeling av fritidsparsell. Etter det min klient forstår hadde Gratangen kommune på dette tidspunkt imidlertid allerede startet arbeidet med å vedta en lokal forskrift om nedsatt konsesjonsgrense hvoretter alle bebygde eiendommer, uavhengig av areal, var konsesjonspliktig. Hvorvidt kommunens saksbehandler var oppmerksom på dette er usikkert. All den tid kjøper, Trond Andreassen, sitter i det politiske utavlet som behandlet saken, var i alle fall han oppmerksom på dette. I tråd med de anbefalinger min klient fikk fra kommunen trakk min klients sin klage, hvoretter bygningen ble fradelt til ny eiendom og hovedbruket ble solgt til Trond Andreassen ved kjøpekontrakt datert 3.november Fradelingen av den nye eiendommen var matrikkelført primo januar Kjelland kontaktet deretter megler for å igangsette arbeidet med å selge boligen

3 i februar Kort tid deretter ble hun imidlertid gjort oppmerksom på at kommunen hadde vedtatt nedsatt konsesjonsgrense og at hun som følge av dette var tilbake til utgangspunktet. Selv om jordbruk- og skogbruksarealet nå var fradelt og solgt slik kommunen anbefalte, ville en kjøper av boligen fortsatt måtte søke konsesjon slik kommunen anbefalte, ville en kjøper av boligen fortsatt måtte søke konsesjon som betinget boplikt. Eiendommen kunne således ikke selges som fritidsbolig. Anførsler Torill Kjelland ønsker å selge sin eiendom og fraflytte Gratangen kommune. Hun har imidlertid lån som er sikret med pant i eiendommen. Så lenge hun ikke kan selge eiendommen, kan hun følgelig, heller ikke flytte slik hun ønsker. For å finne en løsning på problemet søkte Kjelland veiledning fra Gratangen kommune. Hun ble da redet til å skille ut jordbruks- og skogbruksarealet og selge disse som tilleggsjord. Restarealet med hus og andre bygninger vil da ha et areal som tilsa at eiendommen ikke ville være konsesjonspliktig. Kjelland fulgte kommunens råd i tillit til at disse var riktig. Hun har endog pådratt seg gebyrer til Gratangen kommune for fradeling av eiendommen. Men, ettersom kommunen straks deretter innførte nedsatt konsesjonsgrense er hennes utsikter på å få solgt eiendommen nå utforandret om ikke forverret ettersom hun har solgt næringsarealet som ellers ville ha vært av interesse for personer som ønsker å bosette seg i kommunen. Gratangen kommune har overfor min klient gitt råd og veiledning i forhold til arealkravene i konsesjonsloven. Når min klient har innrettet seg i tillit til at dette var riktig, blir det etter mitt skjønn fullstendig urimelig om kommunen straks deretter velger å behandle hennes søknad etter en forkrift som kommunen selv har innført, men ikke informert min klient om, jf. for så vidt forvaltingslovens 11. Uavhengig av kommunen har innført nedsatt konsesjonsgrense, kan kommunen selvfølgelig velge å dispensere fra bestemmelsene. Gitt overnevnte faktum er dette også den eneste rimelige konklusjon i nærværende sak. Om kommunen vedtak blir stående, vil jeg på vegne av min klient varsel om at det vil være aktuelt å fremme erstatningskrav for økonomisk tap som min klient er påført som følge av at hun valgte å følge kommunens råd SAKEN OM OMDISPNERING HAR VÆRT TIL BEHANDLET I FORMANNSAKPET SAK 44/11 DEN

4 Vedtaket er som følgende:. De underrettes herved om at det er fattet følgende vedtak: Gratangen kommune godkjenner ikke omdisponering av gnr 60 bnr 85 til fritidsbolig, området bør forbeholdes framtidig landbruk og bolig, eventuell omdisponering av bolig i dette området må vurderes opp mot arealplanen og evt. en ny reguleringsplan over områder, jfr. plan og bygningsloven 19 og 20 Det kan åpnes for å kunne gi konsesjon ved erverv av bolig på gnr 60 bnr 85 til fritidsformål, erverver/kjøper må søke om dette. Det blir lagt vekt på at det ikke er interesse for og erverve boligen til boligformål. Saksutredning i sak 44/11: Søknaden er som følgende: Jeg søker herved om omdisponering av helårsbolig gr.nr 60 br.nr. 85 til permanent ferie- og fritidsbolig. Denne eiendommen m/bolig, ble ved salg av gr.nr 60 br.nr. 3, utskilt til egen eiendom m/bolig. Gratangen kommune opplyste meg om at på denne måten ville boligen bli fritatt for boplikt, og at framtidig eier ville kunne disponere boligen etter eget ønske. Boligen har vært prøvd solgt siden januar -2011, som helårsbolig, uten at noen har meldt interesse. En regner med at boligens beliggenhet vil være av større interesse som ferie fritidsbolig. Det er svært viktig for meg at denne saken blir behandlet så raskt som mulig. Da en trenger å få benytte sommeren høsten i år, på å få solgt eiendommen. Eiendommen har vært en landbrukseiendom, det ble søkt om fradeling av eiendommens bolig og en parsell til hytteformål. Gratangen kommune godkjente i sak 09/1423 fradeling av boligen under forutsetting av at resteiendommen ble solgt som tilleggsareal. Fradeling av en hytteparsell ble ikke godkjent, det ble lagt vekt på at området bør forbeholdes framtidig landbruk og fradeling vil kunne skape konflikter i form av støy, lukt og ferdsel i forhold til landbruk/fritidsbebyggelse. I tillegg bør føringer i forhold til jordvern og bygging i strandsonen vektlegges sterkere i denne saken. En eventuell fradeling i dette området må vurderes opp mot arealplanen og hvilke områder som skal være landbruk, bolig og fritidsbebyggelse i framtiden. Det er uheldig at attraktive tomter som er lett å opparbeide, blir godkjent som fritidsbebyggelse, i et område som bør forbeholdes til boligformål/landbruk

5 Boligen ligger på sørsiden av Gratangsfjorden i grenda Sortebekk, etter kystriksveien ca. 3 km i fra Årsteinbrua, og består av en tomt på ca 5.9 daa I forhold til kommuneplanens arealdel ligger eiendommen innenfor et LNF område (landbruks- natur- og friluftsområde). Omsøkte parsell ligger i et område hvor det drives aktiv landbruksdrift, bebyggelsen som ligger opp til parsellen er landbruksbygg og bolig. I grenda er det lagt ut og fradelt flere hyttetomter langs sjøen og RV 825 fra Sortebekkelva mot Foldvik. I tillegg er det i grenda Laberg inntil elvemunningen til Labergselva regulert et område til hytteformål. Det er uheldig at attraktive bebygde boliger og tomter som er lett å opparbeide, blir godkjent som fritidsbebyggelse. Gratangen kommune har innført nedsatt konsesjon og det har medført at søker ikke kan omsette parsellen som fritidsbolig, dvs. at den enkelte som erverver bolig og ikke skal bruke den som helårsbolig må søke konsesjon ved sitt erverv. Søker har ved sitt salg av eiendommens tilleggsareal blitt informert om at kommunen arbeidet med planer om å innføre nedsatt konsesjon på bolig og landbruksparseller. Vedtak og godkjenning vedr. Nedsatt konsesjon forelå ikke ved søkers behandling av fradeling. Retningslinjene ved nedsatt konsesjon åpner for å gi konsesjon på bolig som blir brukt som fritidsbolig, der det ikke forligger interesse fra andre for å benytte boligen til boligformål. Plan og bygningsloven 19 og 20-1 åpner også for at de kan gis bruksendring av bolig til fritidsformål. En slik bruksendring må omsøkes (søknad om tiltak). Kommunen vil under behandling vurdere søknad opp mot gjeldende kommuneplan/reguleringsplan. Teknisk/næring vil ikke tilrå omdisponering, området bør forbeholdes framtidig landbruk og bolig, eventuell omdisponering av bolig i dette området må vurderes opp mot arealplanen og evt. en reguleringsplan over områder, jfr. plan og bygningsloven 19 og 20 Det kan åpnes for å kunne gi konsesjon ved erverv av bolig til fritidsformål, erverver må søke om dette. Det blir lagt vekt på at det ikke er interesse og erverve boligen til boligformål. Saken har ikke vært på høring hos sektormyndigheten. Kort oppsummering av saker og brev Torill Kjelland har fremmet og som nevnes i klagen vedr. bruksendring av bolig til fritidsformål: dato og saksnummer Mai : Søknad rekvisisjon av oppmålingsforrettning oppmålingsforretning for saker etter matrikkelloven. Søknad om fradeling av eiendommens bolig og fradeling av en hyttetomt fra gnr 60 bnr 3. Mai brev fra Torill Kjelland vedr info. at strandsone/linje og fjæra følger boligparsellen ved fradeling.

6 faktura på kr sendt søker vedr. behandlingsgebyr fradeling. Bekreftet betalt samme dag av Servicetorget, her. Juni søknad til Statens vegvesen om avkjørsel og/eller dispensasjon fra veglovens 9 vedr. hyttetomt.. Tillatelse gitt brev av : Sak 12/10Hovedutvalget for Teknisk, Næring og Miljø behandlet søknaden. Utvalget godkjente fradeling av eiendommen boligmasse med en tomt på 6 daa overflatedyrka jord og 0,9 daa tun. Det settes som vilkår at resten av eiendommen med alle rettigheter selges som tilleggsjord til andre som har behov for jord eller skogeiendommer som har tilknytting til landbruket i kommunen. Gratangen kommune godkjente ikke fradeling av 1 daa overflatedyrka jord til hytteformål. Det ble lagt vekt på at fradeling ville skape konflikter mellom landbruk/fritidsbebyggelse En evt. fradeling i dette området må vurderes opp mot arealplanen : Torill Kjelland anker på vedtaket i sak 12/10 vedr. hyttetomt. Med begrunnelse i at arealet har vært brukt som hyttetomt., terrenget er ulendt og kupert, at det er godkjent tilplanet ca 3 daa med gran, lukt og støy er ikke et problem for fritidsbebyggelse, vegvesenet har gitt tillatelse, usakelig forskjellsbehandling, da nabo fikk utført fradeling til hyttetomt sak 19/10 Klagen legges til behandling i Hovedutvalget for Teknisk, Næring og Miljø. Saken utsettes: HU-TNM innkaller tiltakshaver og grunneier til befaring før vedtak fattes. Nytt møte må berammes, dato ikke avtalt : Torill Kjelland trekker anken vedr. avslag på hyttetomt : Søknad om konsesjon ved erverv av eiendommen gnr 60 bnr 3 fra Trond Andreassen uten byggninger. Gebyret betalt av Trond Andreassen kr Vedlagt følger kjøpekontrakt som er underskrevet den og rett kopi mottatt samme dag : Formannskapsak 83/10 Gratangen kommune godkjenner konsesjonssaken vedr. Trond Andreassens erverv av gnr 60 bnr : Trond Andreassen får tinglyst hjemmel til eiendommen : Kartforretning avholdt vedr. oppmåling av bebygd boligtomt. Kartforretning betalt av Trond Andreassen kr Ny grunneiendom tinglyst av Statens Kartverk.

7 : Brev m/tinglyste matrikkelbrev oversendt Torill Kjelland, parsellen har fått gnr 60 bnr 85. Informasjon vedr. prosjekt Blest i Havlandet og innføring av Nedsatt konsesjon: Oppstarts møte i Lavangen i HA 2 Ledige landbrukseiendommer til salg eller utleie. Oppgaven er å kartlegge hva som innenfor lovverket kan gjøres for å påvirke salg/utleie av landbrukseiendommer Det avvikles flere møter i prosjektet utover vinteren sender kommunen ut skriv til eiere av gårdsbruk/hus som ikke er bebodd. Den vedtar Gratangen kommunestyre i sak 46/10 og søke om innføring om nedsatt konsesjonsgrense i hele kommunen i en prøveperiode på 4 år. Det er i all hovedsak bosettingsspørsmålet som skal vurderes. Forskrift om nedsatt konsesjon etter konsesjonslovens 7 sendes ut på høring. Høringsfrist settes til Tre merknader innkommer : Kommunestyret godkjenner i sak 83/10 Forskriften om nedsatt konsesjonsgrense etter konsesjonslovens 7. Endelig vedtak fast settes av Statens Landbruksforvalting (SLF) : Søknad om nedsatt konsesjon oversendes til Statens landbruksforvalting for godkjenning : Statens landbruksforvalting godkjenner innføring av forskrift om nedsatt konsesjon etter konsesjonslovens 7 for Gratangen kommune, Troms. Administrasjon vurdering av klagen: Administrasjonen kan ikke se at det er kommet nye momenter i saken som tilsiger at klagen skal tas til følge. Omsøkte klage omhandler kun bruksendring av boligen til fritidsformål. Tidligere saker er ikke påklaget og klagefristen i disse sakene er utløpt. Vedtak i sak 44/11 opprettsholder. Tas ikke klagen til følge, oversendes den for endelig behandling hos Fylkemannen Troms.

8 Som vedlegg til saken følger: Vedl. Gratangen kommune, Karl Fredrik Normann kst.rådmann Torbjørn Johnsen fagkonsulent... &&& Sett inn saksutredningen over (IKKE RØR DENNE LINJE) &&&