Tilstandsrapport for bolig

Transkript

1 Tilstandsrapport for bolig Med arealmåling og markedsverdi Lofstadveien STEINSHOLT Gnr. 72 Bnr. 3 Fnr Larvik kommune Byggeår 1988 Benevnelse BRA Enebolig m/utleiedel 302 m² Garasje 35 m² Tomteareal 982 m² Markedsverdi Kr Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon. Oppdragsnr. Befaringsdato Rapportdato Rapportansvarlig Contaxt AS Takstingeniør: Petter Christiansen Dr. Holms vei 13, 3257 LARVIK Tlf.: E-post: petter@contaxt.no

2 Tilstandsrapport for bolig og dens avgrensninger Dette er en tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Tilstandsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/ formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. Takstrapporten Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av Norsk Takst og er utført i henhold til Norsk Takst sine instrukser. Om takstingeniøren Norsk Takst er ledende i taksering. Våre takstingeniører har en god kompetanse, samt lang erfaring innenfor alle typer byggvurdering. Etter å ha gjennomgått Norsk Taksts opplæring innenfor spesialområdet Tilstandsanalyse, blir våre medlemmer godkjent for å utføre blant annet Tilstandsrapport for bolig. Ønsker du å unngå problemer etter at din bolig er omsatt, velger du å la en takstingeniør fra Norsk Takst utføre en Tilstandsrapport for bolig. Rapportens struktur Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig i Tilstandsrapporten, utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med P378 veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) Befaringen NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep ( f. eks. riving). Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andre synlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil normalt ikke omtales i rapporten. Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. anlegg, osv. Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller som er spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. sbetraktninger Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning februar 2010, "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler". Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og ca. i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. en kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. sbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid. Tilleggsundersøkelser Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det. Verditakst er en tilleggstjeneste som kan leveres dersom rekvirenten ber om det. Andre uttrykk og definisjoner Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, blant annet vurdert ut fra alder og normal bruk. Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se Tilstandsgrader under punktet om Rapportens struktur. Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. Fuktmålerutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom rapporten før bruk og gi tilbakemelding til Takstingeniøren hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Eiers egenerklæringsskjema Egenerklæringsskjema skal kontrolleres av takstingeniøren. Eventuelle avvik fra gitte opplysinger i egenerklæringsskjemaet og forhold takstingeniøren har registrert skal kommenteres i rapporten. Ved dødsbo eller andre forhold som egenerklæringsskjema ikke foreligger, skal dette kommenteres. Side2av17

3 Egne premisser Ved arealberegning er "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling 2014" lagt til grunn. Alle arealer er målt med lasermåler Bosch GLM50. Søk etter fukt er utført med et Protimeter MMS2, samt sansbare inntrykk er lagt til grunn. Skjevheter er målt med krysslaser. Samtlige arealer er besiktiget og vurdert så sant ikke annet er beskrevet. Tomtestørrelse og reguleringsmessige forhold er oppgitt av Larvik Kommunes karttjeneste. Befaring av eiendommen ble foretatt med de begrensninger som følge av at boligen var bebodd og innredet på befaringsdagen. Innredning og lagrede gjenstander ble ikke flyttet på hvis ikke annet er beskrevet. SINTEF Byggforsk sine levetidsbetraktninger er kun en teoretisk indikasjon på anslått levetid, og det er derfor viktig at det sees slik på de punkter som settes. Samtidig så kan alder i forhold til SINTEF Byggforsk sine levetidsbetraktninger være et godt poeng og gi høyere tilstandsgrad enn hva mann forventer ut fra inntrykk/observasjoner. Rapporten er ment som et hjelpemiddel og en veiledning vedrørende kjøp og salg av fast eiendom. Bygningsdeler er visuelt befart og rapporten er beskrevet etter beste evne, og skal være med på å gi interessenter et bilde av eiendommens tekniske tilstand. Det må forventes enkelte avvik fra normal- og oppgitt tilstand i spesielt eldre boliger, uten at dette lot seg kontrollere på befaringsdagen. Tilstandsrapporten har en gyldighet på 6 mnd (1/2 år) fra rapportdato. Den kan fornyes etter avtale med undertegnede takstingeniør. Selger er forpliktet til å opplyse om alle forhold som kan ha betydning for salg av eiendommen, dette i.h.h.t aktuell lovgivning. Selger har lest og godkjent rapporten med de opplysninger som fremkommer. Eiendomsopplysninger Adresse Lofstadveien Postnr./sted 3277 STEINSHOLT Kommune 0712 Larvik Gnr 72 Bnr 3 Fnr 22 Snr Hjemmelshaver Rekvirent Krogsveen AS Befaringsdato Tilstede / opplysninger gitt Hjemmelshaver og undertegnede takstingeniør av Bygninger på eiendommen Type bygg Byggeår Rehab./ombygd år Enebolig m/utleiedel Garasje Dokumentkontroll Eiendomsmegler fremskaffer nødvendige offentlige- og privatrettslige dokumenter. Registrerte avvik fra eiers egenerklæring Eiers egenerklæringsskjema ble ikke fremlagt på befaringsdagen og er derfor ikke gjennomgått. Andre opplysninger KJØPERS UNDERSØKELSESPLIKT (I.h.h.t Avhendingsloven 3-9) Kjøper plikter seg til å sette seg inn i, og forstå opplysninger som blir gitt i forbindelse med eiendomssalg. Faguttrykk kan tidvis brukes i denne rapporten, det anbefales potensiell kjøper å kontakte undertegnede takstingeniør for å avklare uforståelige forhold. TILLEGGSTJENESTER Dersom det ønskes en mer omfattende byggeteknisk gjennomgang av eiendommen, så kan det utføres etter avtale. Eieres egenerklæringsskjema er ikke gjennomgått Det er vederlagsfritt å kontakte undertegnede takstingeniør hvis en trenger råd ved ombygging eller andre byggtekniske arbeider. Eller hvis rapporten inneholder opplysninger/uttrykk som er uforståelig. Side3av17

4 Konklusjon Her er nevnt forhold som er vurdert å kunne ha vesentlig betydning, samt andre anbefalte undersøkelser. Tomt, område og miljø: Selveiet enebolig i tre etasjer, med uleiedel i deler av 1 etg. Boligen er fra 1988 og det er tilbygg fra Den ligger i et rolig område på Steinsholt, mellom Larvik og Svarstad. Boligen ligger i et område med kort avstand til bl.a. offentlig transport, barnehage, fine naturområder og fiskemuligheter i Lågen. Det er ca. 13 km til Svarstad sentrum, 17 km til Kvelde sentrum, 25 km til Skien sentrum og 35 km til Larvik sentrum. Det er skole, barnehage, dagligvare, butikker og idrettsanlegg på alle steder. Boligen ligger på en festet tomt, det er gode solforhold og utsikt mot Lågendalen. Det er lagringsplass i diverse kott/boder, uthus og garasje. Opplysninger om adkomst, vann og avløp: Eiendommen har innkjøring fra Skiensveien og inn til Lofstadveien. Det er gode parkeringsmuligheter på eiendommen og i garasje. Det er kommunalt vann og avløp. Det er følgende bygninger som tilhører eiendommen: - Bolig m/utleiedel - Garasje Det er følgende oppvarmingsmetoder: - Varmeovner - Vedfyring/ildsted - Varmekabler i gulv - Luft-luft varmepumpe Bygget har følgende byggemetode: Det er støpt plate på grunn. Veggkonstruksjoner/fasader av standard mur/lettklinker og trekonstruksjoner/reisverk. Takkonstruksjon er ukjent, det er takstein og plater som tekking. Det er blitt utført en del oppussing/renovering mellom Det meste av dette er utført v/bruk av egeninnsats og bærer stedvis noe preg av dette. Det er en del punkter i rapport som en bør være ekstra oppmerksom på. Det bør påregnes en del utbedringer ihht. mangler og feil utførelser, samt noe slitasje og elde. Det er mye etterfølgende vedlikehold, oppgradering og påkostninger i.h.h.t dagens standard og kvalitet som må påregnes på sikt (gjelder og TG:3). Mine kommentarer i rapporten må ses i sammenheng med forventet bruk, alder, konstruksjon, byggemetode og levetider. Det må sies at de fleste konstruksjoner/byggevarer som har oppbrukt levetid på minimum 50% av anbefalt levetid, settes automatisk til. Kommentar til arealberegninger (tilkomst, rømningsveier, lysinnslipp, høyde o.l.): 3 ETG: Det er beregnet noe mindre arealer i 3 etg. pga. skråtak. Boligens plan og rominndeling: 3 ETG: Stue, 2 x soverom 2 ETG: Stue, kjøkken, bad, gang, 3 x soverom 1 ETG: Entre, bad, kontor 1 ETG. LEILIGHET: Entre, gang, 2 x soverom, bad, stue/kjøkken, teknisk rom Arealopplysninger Arealmålingene i denne rapporten målesetter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger". Retningslinjene har NS3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg. "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling 2014" er tilgjengelig på Side4av17

5 Enebolig m/utleiedel Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 3 etg Stue, 2 x soverom 2 etg Stue, kjøkken, bad, gang, 3 x soverom 1 etg Entre, bad, kontor 1 etg. leilighet Entre, gang, 2 x soverom, bad, stue/kjøkken Sum Teknisk rom Garasje Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 1 etg Garasje Sum Sum alle bygninger Kommentarer til arealberegningen P-ROM OG S-ROM (PRIMÆR OG SEKUNDÆRROM) Hvilke rom som inngår i disse kategoriene står beskrevet i rapporten. en som ligger til grunn for plassering av hvert enkelt rom i sin kategori er basert på skjønn, samt takstbransjens retningslinjer ved arealmåling fra Arealer er målt innvendig og inkluderer garderober o.l. så sant ikke annet er spesifisert. Når det gjelder trapp, heis osv, så regnes det ikke inn i etasjens areal når åpningen er større enn nødvendig. Men det medberegnes når arealet opptas av trappens horisontalprojeksjon, og det er da det som er tellende. Bruken av rommene kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Arealberegnede rom skal ha adkomst og gangbart gulv. Summen av de beskrevne arealer vil ikke tilsvare arealer som er opplyst under posten areal, dette fordi desimal arealer ikke medberegnes osv. Dette følges beregningsregler i Norsk Standard. Alle BTA er ca. arealer og er vurdert ut fra befaring, konstruksjoner/byggemetode og skjønn. Samtlige rom er målt og står beskrevet under, målene er satt i m2. 3 ETG: Stue: 24,5 Soverom 1: 8,7 Soverom 2: 7,9 Det er beregnet noe mindre arealer i 3 etg. pga. skråtak. 2 ETG: Stue: 45,8 Kjøkken: 22,3 Bad: 11,7 Soverom 1: 11,4 Soverom 2: 14,4 Soverom 3: 17,6 Gang: 4,1 1 ETG: Entre: 19,5 Bad: 13,8 Kontor: 16,3 1 ETG. LEILIGHET: Entre: 1,9 Gang: 12,0 Soverom 1: 10,3 Soverom 2: 10,2 Bad: 9,9 Teknisk rom: 3,9 Stue/kjøkken: 21,4 Side5av17

6 GARASJE: Det er ikke beregnet arealer på hems pga. manglende tilkomst på befaringsdagen. Kommentarer til planløsningen Boligen har en god planløsning. Den har ikke livsløpsstandard bl.a. pga. diverse oppholdsrom er fordelt over flere etasjer. Spesielle forhold Utleieforhold Ja Nei Forkjøpsrett Ja Nei Har boligen livsløpsstandard Ja Nei Tomt / område / miljø Tomteareal 982 m2 Type tomt Festet Festetidens utløpsår Årlig festeavgift Bortfesters navn Beskrivelse Selveiet enebolig i tre etasjer, med uleiedel i deler av 1 etg. Boligen er fra 1988 og det er tilbygg fra Den ligger i et rolig område på Steinsholt, mellom Larvik og Svarstad. Boligen ligger i et område med kort avstand til bl.a. offentlig transport, barnehage, fine naturområder og fiskemuligheter i Lågen. Det er ca. 13 km til Svarstad sentrum, 17 km til Kvelde sentrum, 25 km til Skien sentrum og 35 km til Larvik sentrum. Det er skole, barnehage, dagligvare, butikker og idrettsanlegg på alle steder. Boligen ligger på en festet tomt, det er gode solforhold og utsikt mot Lågendalen. Det er lagringsplass i diverse kott/boder, uthus og garasje. Opplysninger om adkomst, vann og avløp Eiendommen har innkjøring fra Skiensveien og inn til Lofstadveien. Det er gode parkeringsmuligheter på eiendommen og i garasje. Det er kommunalt vann og avløp. Teknisk verdiberegning Bygg A: Hovedbygg Beregnede byggekostnader Kr Verdireduksjon Beregnede byggekostnader etter fradrag 41% - = Kr. Kr Bygg B Beregnede byggekostnader Kr Verdireduksjon Beregnede byggekostnader etter fradrag 44% - = Kr. Kr Sum beregnede byggekostnader etter fradrag Tomteverdi inkl. opparbeidelse Sum beregnet teknisk verdi = + = Kr. Kr. Kr Markedsanalyse Boligen ligger i et rolig område med lite trafikk. Det er kort vei til bl.a. offentlig transport og fine naturområder. Verdien som settes er en verdi jeg mener er riktig i.h.h.t dagens marked og det som må gjøres på eiendommen. Verdikonklusjon Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler. Ut i fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes: Markedsverdi Kr ,- Side6av17

7 Sted og dato Larvik, Petter Christiansen Side7av17

8 Bygg A: Enebolig m/utleiedel Grunn og Fundamenter av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser ikke foretatt. Grunnundersøkelser er ikke foretatt. Erfaringsvis så kan det være variable grunnforhold og noen skjulte "naturlige setninger" må påregnes. Ut fra alder/byggeår ble det ikke observert unormale sprekker, setninger eller riss på befaringsdagen. Tilstandsrapport Det settes ingen TG på dette. Grunnmur TG 1 Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Boligen har trolig grunnmur av støpt betong/lettklinker (Leca). Den er pusset/slemmet på utvendige fasader. Det ble ikke observert noen form for sprekker eller setningsskader. Normal levetid for mur med overflatebehandling/slemming er år. Normal levetid for puss er år. Drenering TG 1 ene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Observasjonene er visuelle. Det ble delvis observert fuktsikring på grunnmur, den var riktig utført m/klemlist på toppen. Trolig ligger jordmasser stedvis over fuktsikring. Alder på drensrør/fuktsikring er ukjent. Plassering og beskaffenhet på fundamenterende og fylte masser med bruk av filt duk bestemmer i stor grad drenssystemets levetid. I.h.h.t NBI , er levetid på drensledning fra år. Utbedring etter endt levetid er det normalt å bytte drensledning ved å grave opp rundt grunnmur. Veggkonstruksjon og utvendige fasader TG 2 Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldig valgte stikktakinger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Oppført av tradisjonelle mur (lettklinker) og trekonstruksjoner med liggende kledning. Selger opplyser at det er oppført tilbygg i Det ble ikke funnet noe tegn til råte, svertesopp eller fuktskader. Det ble observert stedvis manglende og feil utførelser i overganger og på tilbygg. Det bør påregnes utbedringer. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasader er foretatt fra bakkenivå, og det må sies at det kun ble utført en begrenset kontroll m/stikktakninger på befaringsdagen. Konstruksjonen er ikke kontrollert. Manglende og feil utførelser: Resterende: Normal levetid for utvendig kledning er år. Normal levetid for overflatebehandlet/malt kledning er 6-12 år. en er avhengig av kvaliteten på trevirket og dens påvirkning fra naturkrefter som sol, regn, snø og vind. TG:3 Side8av17

9 Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakinger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Det er gjort følgende observasjoner og tester. Det er utført stikktakninger på vinduer og dører ihht. lukkemekanisme, slitasje, fukt og annen form for skader. Boligen er oppført med følgende vinduer og dører. * Sidehengslede vinduer * Fastkarm vinduer * Toppsving vinduer * Balkongdør i stue * Ytterdør til entre bolig, leilighet og til kontordel * Innerdører av typen lettdører Vinduer og dører TG 2 Det er observert vinduer og dører fra byggeår og Det ble observert en del mangler, merker, slitasje, feil utførelser og fukt/svertesopp (vindu på bad i leilighet) på innvendige og utvendige utførelser. Det er montert kodelås på ytterdører. Det bør påregnes utbedringer. Vinduer og dører av nyere dato som er i god stand: Slitasje, svertesopp og merker: Resterende: TG:3 Normal garantitid for isolerglass er 5-10 år. Normal levetid for vinduer av tre er år. Normal levetid for ytterdører av tre er år. Normal levetid for innvendige dører av tre er år. Takkonstruksjon TG 2 Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakinger foretas. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Det er tilkomst til kott i knevegger i 3 etg. Det ble observert eldre fuktskjolder i undertak og på gulv (sør). Fuktskjolder på yttervegg, synlig åpning ut og synlig takstein, og en durgoventil på loft/kott (nordvest). Det opplyses om mulig taklekkasje i overgang tilbygg. Det bør påregnes utbedringer. Taktekking TG 2 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Taket ble besiktiget fra bakkenivå. Det er derfor uvisst hvilken tilstand tekking har. Undertak og takstein er fra forskjellig alder. Det er benyttet tekking med betong takstein og plater. Det er montert solcellepanel på sør fasade. Det ble observert en del slitasje, elde, mangler og feil utførelser (spesielt ihht. tilbygg). Selger opplyser at det er vannlekkasje mellom bolig og tilbygg. Det bør påregnes utbedringer. Alder og utførelser på taktekking tilsier risiko for utskiftingsbehov/utbedringer. Mangler og feil utførelser: Resterende: TG:3 Side9av17

10 Normal levetid for betongtakstein er år. Normal levetid for asfalt takpapp er år. Normal levetid for glasert tegl takstein er minimum 75 år. Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m. Renner, nedløp og beslag TG 2 Takrenner, nedløp og beslag er fra forskjellig alder. Det ble observert stedvis slitasje, elde, mangler og feil utførelse. Det bør påregnes utbedringer. Tilstandsgrad settes ihht. alder og slitasje, sett opp mot statistisk forventet levetid samt overnevnte forhold. Deler som er i god stand: Slitasje og elde: Mangler og feil: TG:3 Normal levetid for takrenner og nedløp i sink/plastbelagt stål er år. Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. Terrasse, balkonger og utvendige trapper TG 2 Det ligger en ca m2 stor terrasse på øst siden av boligen, den har adkomst fra stue 2 etg. Den er oppført i trekonstruksjoner og er oppført på søyler (trolig av betong). Det er montert noe nyere bord på rekkverk. Normal værslitasje på dekker og rekkverk. Det ble utført stikktakninger og det var ingen tegn til råte. Høyde på rekkverk ble kontrollert og det var bra. Det ble observert sprekker i søyler under terrasse. Det ligger en ca. 7 m2 stor overbygd balkong på øst siden av boligen, den har adkomst fra stue 3 etg. Den er oppført i trekonstruksjoner. Det er montert noe nyere bord på rekkverk. Normal værslitasje på dekker og rekkverk. Det ble utført stikktakninger og det var ingen tegn til råte. Høyde på rekkverk ble kontrollert og det var bra. Det er bygget en terrasse/platting med delvis overbygd del på sørvest siden av tomten. Normal værslitasje ble observert. Piper og ildsteder Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale. Boligen har pipestokk fra byggeår. Feieluke ble observert i gang 1 etg. Det er montert ildsted av typen lukket vedovn i stue i 1 etg. (nytt i 2018 i følge selger). Det ble ikke observert noen sprekker på pipens synlige sider. Det ble observert noe manglende skiferfliser på pipeløp i stue/kjøkken i leilighet. Det er montert teglstein på pipeløp i 3 etg. og skiferflis på pipeløp i leilighet. Det ble observert at pipe hadde beslag mot tak. Pipeløp er ikke teknisk vurdert (tetthet og funksjon). Det er ingen kjente pålegg. Det settes ingen TG på dette. Side10av17

11 Etasjeskillere TG 1 Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. Konstruksjonen er lukket, men etasjeskiller antas å være bygd opp i tradisjonelt bjelkelag i tre med bærende gulvbord eller plater, samt himlet med plater eller panel i hoveddel. I tilbygg er det trolig betongskille. Det ble foretatt stikkmålinger med krysslaser. Det ble registrert skjevheter på 4-14 mm i stue 3 etg, 3-11 mm i stue og 3-9 mm på soverom (nordøst) i 2 etg. Det må påberegnes mindre skjevheter og gulvknirk som følge av elde og setninger. Ingen tegn til svikt i konstruksjonen ble observert på befaringsdagen. Skjevheter/avvik mindre enn 6 mm: Skjevheter/avvik mellom 6-11 mm: Skjevheter/avvik mellom mm: TG:0 TG 1 settes ut fra totalvurdering. Bad - 2 etg. TG 2 Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Bad ligger med inngang fra soverom og stue. Det er renovert i 2017 i følge selger. Bad består av følgende materialer på overflater: Gulv: Flis 15x x60 cm, mosaikk fliser Vegger: Flis 20x x60, skiferflis Himling: MDF panel Av installasjoner finnes vegghengt toalett (ikke observert avrenningshull til sisterne), dusjnisje, boblebadekar og innredning m/dobbel vask. Innredningen og installasjoner hadde ingen nevneverdig overflateslitasje. Det ble brukt krysslaser for å kontrollere fall til sluk som ligger under boblebadekar (i følge selger) og i dusjnisje, det ble observert fall mot boblebadekar og noe begrenset fall i dusjnisje. Det ble ikke utført besiktigelse av sluk pga. manglende tilkomst (det er vanskelig å kontrollere membran i type sluk som er benyttet i dusjnisje). Det ble ikke funnet tegn til råte og det var ingen utslag på fuktmåler. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Det er laget dusjnisje i rommet, noe som i utgangspunktet kan være en risikoløsning med tanke på fukt i konstruksjonen. Det anbefales alltid å bruke dusjkabinett. Det er montert periodisk avtrekk, det er tilluft v/dør. Det er varmekabler i gulvet, de er termostat styrt. Det er montert downlights i himling og i skillevegg (dusj), det må sies at dette kan være risikokonstruksjoner ihht. fukt. Det ble observert manglende utførelse v/downlights i nisje, stedvis "bom" i gulvfliser, sprukket veggflis v/toalett, sprukket veggflis øverst i hjørne mot stue/soverom, ødelagt veggflis i dusjnisje og sprekk i fuge på yttervegg (vest). Det opplyses at det er benyttet en del egeninnsats, noe som rommet også bærer noe preg av. Det bør påregnes noe utbedringer. Da det ikke er foretatt noen inngrep i konstruksjonen, så kan ingen uforbeholden garanti gis. Normal levetid for silikon er 8-10 år. Normal levetid for fugemasse er år. Normal levetid for blandebatteri er år. Normal levetid for servant, klosett, badekar, bidet og dusjkabinett er år. Normal levetid for trykkvannsledninger i kobber er år. Normal levetid for keramiske fliser er år. Normal levetid for soilrør av støpejern er år. Normal levetid for belegg/vinyl er år. Normal levetid for våtromstapet er 5-10 år. Normal levetid for baderomsplater i våtsoner er 6-14 år. Side11av17

12 Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Bad ligger med inngang fra entre/gang. Det er renovert i 2017 i følge selger. Bad består av følgende materialer på overflater: Gulv: Flis 60x60 cm Vegger: Malte flater, skiferflis Himling: MDF panel Bad - 1 etg. TG 2 Av installasjoner finnes toalett, dusjkabinett, opplegg for vaskemaskin og innredning m/dobbel og enkel vask. Det ble observert noe slitasje/skader på speildør til overskap, noe på fronter til benkeskap og manglende utførelse på benkeplater. Det ble brukt krysslaser for å kontrollere fall til sluk som ligger under dusjkabinett og synlig i rommet, det ble observert fall på gulv mot dusjkabinett/innredning og noe motfall/tilnærmet flatt gulv mot sluk v/toalett. Det er høy terskel v/dør (ca. 40 mm). Sluk v/toalett ble besiktiget og det ble ikke observert membran. Det ble ikke funnet tegn til råte og det var ingen utslag på fuktmåler. Ingen feil funnet i tilstøtende rom. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Da det er benyttet lukket dusjkabinett er rommets overflater i stor grad beskyttet mot unødig fuktbelastning. Det er ikke montert avtrekk i rommet, det er tilluft v/dør. Det bør monteres en periodisk vifte på sikt. Det er varmekabler i gulvet, de er termostat styrt. Det ble observert manglende fuge på fliser v/dørterskel. Det er montert en vv-tank i rommet. Det opplyses at det er benyttet en del egeninnsats, noe som rommet også bærer noe preg av. Det bør påregnes noe utbedringer. Da det ikke er foretatt noen inngrep i konstruksjonen, så kan ingen uforbeholden garanti gis. Normal levetid for silikon er 8-10 år. Normal levetid for fugemasse er år. Normal levetid for blandebatteri er år. Normal levetid for servant, klosett, badekar, bidet og dusjkabinett er år. Normal levetid for trykkvannsledninger i kobber er år. Normal levetid for keramiske fliser er år. Normal levetid for soilrør av støpejern er år. Normal levetid for belegg/vinyl er år. Normal levetid for våtromstapet er 5-10 år. Normal levetid for baderomsplater i våtsoner er 6-14 år. Side12av17

13 Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Bad ligger med inngang fra gang. Det er pusset opp i 2017 i følge selger. Bad består av følgende materialer på overflater: Gulv: Flis 60x60 cm Vegger: Våtromstapet (eldre) Himling: Malte flater Bad - 1 etg. leilighet TG 2 Av installasjoner finnes toalett, dusjkabinett, opplegg for vaskemaskin, boblebadekar og innredning m/vask. Noe slitasje ble observert på front v/innredning. Det ble brukt krysslaser for å kontrollere fall til sluk som ligger under dusjkabinett, det ble observert fall på gulv mot dusjkabinett. Det er høy terskel v/dør (ca mm). Sluk ble ikke besiktiget pga. manglende tilkomst. Det ble ikke funnet tegn til råte og det var ingen utslag på fuktmåler. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Da det er benyttet lukket dusjkabinett er rommets overflater i stor grad beskyttet mot unødig fuktbelastning. Det er ikke montert avtrekk i rommet, det er tilluft v/dør. Det bør monteres periodisk avtrekk på yttervegg. Det er varmekabler i gulvet, de er termostat styrt. Det ble observert fukt/svertesopp i vinduskarm, manglende våtromstapet under innredning, manglende fuge v/rørgjennomføring, antydning til "bom" i gulvfliser v/dusjkabinett og manglende utførelse på el-kobling over innredning. Selger opplyser at deler er utført med egeninnsats. Da det ikke er foretatt noen inngrep i konstruksjonen, så kan ingen uforbeholden garanti gis. Manglende avtrekk: "Bom" i gulvflis, slitasje, mangler, fukt/svertesopp, el-kobling over innredning: Resterende: Normal levetid for silikon er 8-10 år. Normal levetid for fugemasse er år. Normal levetid for blandebatteri er år. Normal levetid for servant, klosett, badekar, bidet og dusjkabinett er år. Normal levetid for trykkvannsledninger i kobber er år. Normal levetid for keramiske fliser er år. Normal levetid for soilrør av støpejern er år. Normal levetid for belegg/vinyl er år. Normal levetid for våtromstapet er 5-10 år. Normal levetid for baderomsplater i våtsoner er 6-14 år. TG:3 Side13av17

14 Visuell observasjon spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessig fuktutsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Kjøkken ligger innenfor stue i 1 etg. Det opplyses at rommet er pusset opp i Kjøkken består av følgende materialer på overflater og innredninger: Gulv: Laminat Vegger: Malte flater, skiferflis Himling: Panel Innredning/skap: MDF/spon/kryssfiner (Norema) Benkeplate: Foliert spon/mdf plate Kjøkken - 1 etg. TG 2 Innredningen har minimal overflateslitasje og fremstår som i god stand. I benkeplaten er det montert en vaskekum med ett greps blandebatteri. Det er ventilator over keramisk topp. Det er montert innebygde enheter som oppvaskmaskin, stekeovn, stek/mikro ovn, kjøleskap, fryseskap og keramisk topp. Det ble ikke registrert fukt i typiske fuktutsatte steder som oppvaskbenk, oppvaskmaskin eller kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger eller utstyr. Det ble observert noe løs skiferflis på vegg, sprekk på vegg over skap (mot stue) og stedvis manglende utførelser ihht. lister og sokkel lister. Selger opplyser at det er benyttet egeninnsats. Mangler, uferdige løsninger, egeninnsats: Resterende: Kjøkken - 1 etg. leilighet TG 2 Visuell observasjon spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessig fuktutsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Kjøkken ligger sammen med stue. Det opplyses at rommet er pusset opp i Kjøkken består av følgende materialer på overflater og innredninger: Gulv: Laminat Vegger: Flis, malte flater Himling: Panel Innredning/skap: MDF/spon/kryssfiner Benkeplate: Foliert spon/mdf plate Innredningen har noe overflateslitasje. I benkeplaten er det montert en vaskekum med ett greps blandebatteri. Det er ventilator over induksjonstopp. Det er montert innebygde enheter som oppvaskmaskin, stekeovn og induksjonstopp. Det ble ikke registrert fukt i typiske fuktutsatte steder som oppvaskbenk, oppvaskmaskin eller kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger eller utstyr. Det er montert aquasafe i benkeskap. Det ble observert noe manglende folie/utførelse på benkeplate, manglende fuger på veggfliser og løs el-stikk på vegg. Det er benyttet egeninnsats. Løs el-stikk, mangler, egeninnsats: Resterende: Side14av17

15 Her medtas kun rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. Dette punktet beskriver de rom som ikke er nevnt i egne punkt (f.eks. stue, soverom, entre, gang osv.) Innvendige overflater er kontrollert. Det er ikke flyttet på innredninger, faste installasjoner eller lagrede gjenstander. Selger opplyser at det meste er pusset opp i Det ble observert manglende utførelse ved hull/stikkontakter på kontor 1 etg, fuktmerker/skade i himling i gang og på soverom i 1 etg, manglende/uferdige utførelser i teknisk rom, "bom" i gulvfliser i entre (boligdel), hull i vegg i gang i leilighet, noe skader og synlige åpninger i skjøter på laminatgulv i leilighet. Det bør påregnes utbedringer. På innvendige overflater er det benyttet: Gulv: Parkett, laminat, flis, teppe Vegger: Panel, MDF panel plater, malte flater, plater, tapet Himling: Panel, plater, MDF panel, tak-ess plater Innvendige overflater TG 2 Overflater som er i god stand: Fukt og uferdige rom: Resterende: TG:3 Visuell observasjon spesielt i forhold til lysåpninger i trapp/rekkverk. Rekkverkshøyder er også vurdert. Innvendige trapper TG 2 Heltre trapper med trevirke/glass/stål/aluminium rekkverk. Det er belegg i trinn. Trappene er fra byggeår og glassrekkverk er av nyere dato. De er utført slik byggeskikken var på den tiden. Det ble observert noe knirk i konstruksjonen på befaringsdagen. Det vil som regel forekomme knirk i slike konstruksjoner, noe som kommer av at trevirke setter og beveger seg. Det ble observert noe slitasje i trinn, noe manglende utførelser mot gulv og overganger, og noe løst rekkverk i 2 og 3 etg. VVS Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenseltank. ene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. Det er gjort visuelle observasjoner. Boligen er tilknyttet kommunalt vann- og avløpsnett. Hovedkran ble ikke observert på befaringsdagen. Vanntrykket ble kontrollert, det var bra. Innvendige trykkvannsledninger er av kobber/plast og hovedledning/avløp er av plast. Det er montert rør-rør system i nyere tid, dette er synlig i teknisk rom. Det er åpent anlegg, dette bør utbedres. Det er montert aquasafe i benkeskap på kjøkken i leilighet. HØIAX VV-tanker på 200 og 300 liter. De står plassert på bad i 1 etg. og i teknisk rom. Det er sluk i rommet. De har god restlevetid. Det er observert noe mangler og feil utførelser. Det bør utføres en kontroll av rørlegger av boligens rørsystem. Undertegnede besitter ingen ytterligere informasjon om anlegget. Det er ikke fremlagt tegninger, byggebeskrivelser eller andre godkjente dokumenter. Normal levetid for blandeventil er år. Normal levetid for trykkreduksjonsventil er år. Normal levetid for VV-tank er år. Normal levetid for soilrør i støpejern er år. Normal levetid for stikkledning av galvanisert stålrør er år. Normal levetid for vannledninger i kobber er år. Normal levetid for avløpsrør av PVC er år. Side15av17

16 Elektrisk anlegg Det ble observert følgende: Plassering: Teknisk rom Alder: 2017 og eldre dato Merkede kurser: Ja Automat sikringer: Ja Skru sikringer: Nei Hovedsikring: 63A + 40A Jordfeilbryter: Ja Løse ledninger: Ikke observert Det er varmekabler i følgende rom i følge selger: 2 etg: Bad 1 etg: Bad Leilighet: Gang, stue/kjøkken, bad, 2 x soverom Undertegnede har ingen ytterligere opplysninger om det elektriske anlegget. Det settes ikke TG på dette. Diverse utstyr Her beskrives utstyr som ikke er medtatt i de øvrige poster. Besiktigelsen gjelder bare utstyr som har vesentlig betydning for boligens standard. Det ble observert følgende: * Det er solcelleanlegg i boligen, det er montert solcellepanel på sør fasade. Det er montert i 2018 i følge selger. * Det er montert en Fujitsu luft-luft varmepumpe i boligen. Innerdel er plassert i stue 3 etg. Selger opplyser at den er montert i Det settes ingen TG på dette. Terrengforhold av fallforhold ved grunnmur. Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget. ene er basert på visuelle observasjoner. Boligen ligger på en tomt med skråning fra vest. Overflatevann bør føres bort fra grunnmur på utsatte steder. Det settes ingen tilstandsgrad på dette. Uthus/bod TG 2 Det er oppført et uthus/bod på tomten med overbygd uteplass. Det er oppført i trekonstruksjoner og det er delvis montert takplater som taktekking. Det ble observert noe slitasje, uferdige løsninger og overflater, det bør ferdigmonteres takplater og takrenner/deler. Mangler: Slitasje: Resterende: TG:3 Bygg B: Garasje Tilstandsrapport Side16av17

17 Garasje TG 2 Det er oppført en frittliggende garasje på tomten. Den er oppført i mur (letklinker) og trekonstruksjoner. Det er takstein som taktekking. Det er montert leddport i aluminium/stål og det er montert sidedør på sør fasade. Det ble observert skade/merke på garasjeport, manglende lister/utførelse rundt ytterdør, og stedvis slitasje. Det ble ikke utført noe besiktigelse av garasje eller hems pga. manglende tilkomst på befaringsdagen. Side17av17