Utvalgssak SAMLET SAKSFREMSTILLING - NORWEGIAN OUTLET - REGULERINGSPLAN 2. GANGS BEHANDLING

Transkript

1 Vestby kommune - Plan, bygg, geodata Utvalgssak Saksbehandler: Bente Lise Stubberud Arkiv: // 0235 Arkivsaksnr.: 14/ Behandling Utvalgssaksnr. Møtedato Plan- og miljøutvalget PLM -11/ Plan- og miljøutvalget PLM -26/ Kommunestyret K -59/ K-59/15 SAMLET SAKSFREMSTILLING - NORWEGIAN OUTLET - REGULERINGSPLAN 2. GANGS BEHANDLING Dokumenter Dato Trykt vedlegg til 1 Reguleringskart PLM 2 Reguleringsbestemmelser PLM 3 Planbeskrivelse PLM 4 Forslagstillers kommentarer til innkomne merknader PLM 5 Brev fra Vestby bedriftsforum PLM 6 Brev fra næringsforening Follo turistråd PLM 7 Innsigelse fra Akershus fylkeskommune PLM 8 Innsigelse fra Statens vegvesen PLM 9 Innsigelse fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus PLM 10 Brev fra Akershus reiselivsråd PLM SAKSFREMLEGG 1. SAKSOPPLYSNINGER Norwegian Outlet ligger nær E6 i Vestby nord. Det er m 2 forretningsareal på eiendommen i dag. Det er stor interesse for ytterligere forretningsareal og behov for å utvide. Detaljreguleringen legger til rette for oppføring av tilbygg på ca m 2 hvorav forretningsareal på ca m 2. I tillegg kommer tilhørende infrastruktur med adkomst, kjørevei, parkeringsarealer og fortau / gangarealer. Dette innebærer en økning av forretningsareal på ca 15 %. Området er i dag avsatt til forretning i kommunedelplan for Vestby nord egengodkjent i kommunestyret og stadfested av Miljøverndepartementet den Spesielt for området ved Norwegian Outlet fremgår det at det bør omreguleres med tanke på å forby etablering av daglivareforretninger, ellers bør området kunne videreutvikles som et forretningsområde. Ny utbygging må vurderes opp mot eventuelle negative konsekvenser for sentrumsutvikling. Videre sies det at det må gjøres reguleringsmessige grep for nordområdet som begrenser videre utvikling av detaljhandel og legger til rette for kapitalvarer.

2 Side 2 av 19 I forslag til kommunplan er arealet avsatt til forretning, videreført fra kommunedelplanen. I forslag til kommuneplan kommer det frem at handelsvirksomheten i området imidlertid er problematisk med mange gamle reguleringsplaner og avtaler med kommunen. Dette gir næringsdrivende anledning til detaljhandel som kan skape uønsket konkurranse i forhold til utvikling av Vestby sentrum. Det ble avholdt oppstartsmøte den om detaljregulering Norwegian Outlet. Planarbeidet ble varslet oppstartet Det kom inn fire merknader og disse er oppsummert nedenfor. Administrasjonen viser til planbeskrivelse og forslagsstillers kommentarer til merknadene. Fylkesmannen i Oslo og Akershus En utvidelse av Norwegian Outlet vil bidra til økt bilbruk, skape unødvendig tettstedsspredning og undergrave positiv sentrumsutvikling i Vestby sentrum. En slik utvikling er ikke i overensstemmelse med formålene i fylkesdelplanen for handelsvirksomhet, service og senterstruktur og rikspolitisk bestemmelse om kjøpesentre. Fylkesmannen er derfor kritisk til en utvidelse av Norwegian Outlet. Videre så vises det til fylkesmannens innsigelse til kommunedelplan for Vestby nord og departementets vurdering i brev datert Der fremgår det at det ikke er i tråd med fylkesdelplan for handelsvirksomhet, service og senterstruktur å åpne for ytterligere handel i dette området (Kleiver, Høgda). Planområdet ligger nærmere tre kilometer unna Vestby stasjon og har begrenset kollektivdekning. Slik lokalisering og romslig parkeringsdekning gjør at det blir lettere å velge bil fremfor kollektivtransport, og fører til økt bilavhengighet. Akershus fylkeskommune Utvidelse av Norwegian Outlet er i strid med rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre og fylkesdelplan for handelsvirksomhet, service og senterstruktur samt føringene i Vestby kommuneplan. En utvidelse vil gi økt bilbasert detaljhandel og vil kunne ha negativ innvirkning på muligheten for å utvikle Vestby sentrum til et livskraftig kommunesentrum. Viser til regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus som er under arbeid. Planarbeidet har som mål å bidra til bærekraftig utbyggingsmønster og transportsystem. En av hovedutfordringene knyttet til areal og transport er å redusere det totale reisebehovet og øke andel reiser som skjer med gang-, sykkel- eller kollektivtransport. Norwegian Outlet betjener i liten grad lokalt marked, men henvender seg til et regionalt og bilbasert publikum. Statens vegvesen Etablering av Norwegian Outlet har, sammen med andre virksomheter på de tidligere næringsområdene ved Verpet og Høgda, ført til en vesentlig økt trafikkbelastning på fv. 6 Vestbyveien. Det har i tillegg vært utfordringer knyttet til parkering langs fylkesveiens sidearealer og tilliggende områder når senterets egen parkeringsplass er fylt opp. Statens vegvesen forutsetter at trafikale konsekvenser utredes og eventuelle nødvendige tiltak for å sikre god trafikksikkerhet innarbeides i planen.

3 Side 3 av 19 Statens vegvesen fremmet innsigelse til kommunedelplan for Vestby nord blant annet til detaljhandel i nordområdet, altså Verpet og Høgda. Dette hadde bakgrunn i ovennevnte utfordringer og spredning av handelsvirksomheter. Tiltaket er i strid med gjeldende fylkesdelplan for handel-, service og senterstruktur i Akershus. Hvor Vestby er definert til å inneha funksjoner og handel til å betjene lokalt marked. Norwegian Outlet forholder seg i større grad til et regionalt og til dels et nasjonalt marked. Da Statens vegvesen mener at tiltaket er i strid med rikspolitiske bestemmelser for kjøpesentre og fylkesdelplan for handel-, service og senterstruktur, varsles det at Statens vegvesen kan komme til å fremme innsigelse til et planforslag. Jernbaneverket Opplyser at varslet planavgrensing berører ikke Jernbaneverkets interesser, og at de ikke trenger å få planen til uttalelse ved offentlig ettersyn. 2. VURDERING Vestby sentrum Etablering og styrking av handel utenfor sentrum kan i stor grad redusere sentrums attraktivitet og konkurransedyktighet. For å skape byliv i Vestby sentrum trengs blant annet variert handels og kulturtilbud innfor gangavstand. Vestby sentrum har som mange andre norske byer og tettsteder opplevd at sentrumskjernen sliter, som følge av blant annet kjøpesenterutvikling og spredt bosetting. Nå er kommunen godt i gang med et prosjekt om revitalisering av sentrum. En videreutvikling av forretningsområdene i Vestby nord kan undergrave dette. Samtidig bør det bemerkes at Norwegian Outlet tiltrekker seg kundegrupper ikke kun lokalt, men i hovedsak fra hele regionen og til dels nasjonalt. Vestby sentrum og Norwegian Outlet har mulighet til å kunne fungere bra side om side. Ettersom Norwegian Outlet tiltrekker seg kunder fra et større område er det gode muligheter for at dette kan gi Vestby sentrum et større kundegrunnlag. I forbindelse med arbeidet rundt Vestby sentrum har ideen om at Norwegian Outlet kunne etablere seg i Vestby sentrum dukket opp. En måte å revitalisere øde sentrum er å integrere kjøpesentre i sentrum og ha de som en del av sentrum. Norwegian Outlet kan på den måten bidra positivt i utviklingen av Vestby sentrum og gjøre det mer attraktivt for innbyggere og besøkende. Forhold til regionale og statlige føringer Som det fremgår av de innsendte merknadene så er ikke forslaget i tråd med Fylkesdelplan for handel, service og senterstruktur, og rikspolitisk bestemmelse om kjøpesentre. Nye retningslinjer for bolig-, areal- og transportplanlegging legger føringer for utvikling av kompakte byer og tettsteder. Noe som skal styrke grunnlaget for kollektivtransport, sykkel og gange. Samtidig ser vi at Osloregionen kommer til å vokse i årene fremover, inklusiv Vestby. I kommunens befolkningsfremskriving til handlingsprogrammet kommer det frem at Vestby vil vokse med om lag innbyggere de neste 10 årene. Kommunen vil passere i Denne veksten bør i all hovedsak skje i Vestby sentrum.

4 Side 4 av 19 Fylkesdelplan for kjøpesentre Fylkesdelplanen er fra 2001 og på den tiden hadde Vestby en relativt lav egendekning i handel, noe som ga grunnlag for økt handel med grunnlag i kommunens innbyggere. Dette er til dels en utdatert plan, basert på et samfunn som har vært i gjennom store forandringer de siste 10 årene. Måten Vestby har vokst og etablert seg som attraktiv næringskommune overstiger de forventninger en kunne ha på den tiden planene ble utarbeidet. I gjeldende plan fremgår at regionsentre og lokalsentre skal/bør har god kollektivtilgjengelighet uten at god er nærmere presisert. Norwegian Outlet kan anses å ha god kollektivdekning, bussrute i området korresponderer med tog og fremtidig utbygging av kollektivtilbudet i Akershus forventes å gi et bedre tilbud for Vestby og dermed Norwegian Outlet. I retningslinjer for lokalisering av handel og privat tjenesteyting fremgår det at nærområdet til et senter skal være innenfor en avstand av 3 km fra sentrum. Det fremgår ikke av retningslinjene om det er luftlinje eller gangavstand på bakken, og sentrum er ikke definert noe ytterligere. Norwegian Outlet ligger ca. 2,5 km fra Vestby sentrum /stasjon. Rikspolitisk bestemmelse om kjøpesentre Kjøpesenterstoppen som varte fra , ble evaluert i Hovedinntrykket var at den virket etter hensikten. De fleste nye kjøpesenter i denne perioden ble lokalisert i sentrale byområder. Videre viste det seg at de regionale planene for handel og senterstruktur som ble utarbeidet i denne perioden, ikke ble fulgt godt nok opp. Dette medførte at det ble innført en rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre. Der fremgår det at kjøpesentre bare kan etableres eller utvides i samsvar med godkjente fylkesplaner eller fylkesdelplaner med retningslinjer for lokalisering av varehandel og andre servicefunksjoner. I undersøkelser utført av Transportøkonomisk Institutt (TØI) viser det seg at kjøpesentre utenfor byene kan ha bilandel på over 95 % mens de med sentral plassering i byene har bilandel helt ned til 20 %. Målet er å styrke by- og tettstedssentrene og legge til rette for miljøvennlig transportvalg, unngå en utvikling med byspredning, økt bilavhengighet og dårligere tilgjengelighet for dem som ikke disponerer eller ønsker å bruke bil. Regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus Høringsforslag Rett virksomhet på rett sted Lokalisering, Ønske om lokalisering med høy tilgjengelighet med kollektivtransport og lav tilgjengelighet med bil. Vestby er en av de prioriterte lokale byene og tettstedene i planen. De skal utvikles med sikt på å være sentrum for hele kommunen eller et større geografisk omland. Disse skal utvikles konsentrert, med gode lokale tilbud av handel, service og andre funksjoner. Vestby har allerede begynt å utvikles til å være et knutepunkt/sentrum for et område som strekker seg langt utover kommunegrensen. Planlagt etablering av IKEA og eksisterende Norwegian Outlet baserer seg på et kundegrunnlag som er langt større en kommunens. Med disse to store aktørene som en magnet for Vestby kan det skapes synergieffekt for andre bedrifter og grunneiere som ønsker å investere i Vestby sentrum.

5 Side 5 av 19 Kommunale føringer Kommunen ønsker å fremstå som en offensiv næringskommune og skape en bedra balanse mellom antall arbeidsplasser og innbyggere med variasjon av type arbeidsplasser. Det kan redusere utpendling som skaper unødvendig transportbehov og tidstap for husholdningene. Dette er et viktig premiss for å utvikle kommunen som en god bo- og oppvekstkommune. Kommundelplan for Vestby nord. Miljøverndepartementet godkjente kommunedelplan for Vestby nord i brev datert I brevet mente departementet at det ikke var i tråd med fylkesdelplan for handelsvirksomhet, service og senterstruktur å åpne for ytterligere handel i dette området. Ny utbygging i området må vurderes opp mot eventuelle negative konsekvenser for sentrumsutviklingen. Vestby kommuneplan Rullering av Vestby kommuneplan har vært på høring i Ingen overordnede myndigheter har hatt merknader om dette forretningsområde i forbindelse med denne høringen. For dette området er i hovedsak arealbruk og bestemmelser fra kommundelplan for Vestby nord videreført. Dagens reguleringsplan Dagens reguleringsplan for området legger opp til vesentlig mer forretningsbebyggelse enn det som er bygget, men detaljeringen er ikke i samsvar med det som er bygget og selve planen er i motstrid med rikspolitiske bestemmelser for kjøpesentre. Tilgjengelighet Administrasjonen vurderer det som at Norwegian Outlet har god kollektivdekning med bussrute som betjener området med halvtimes avganger mellom Vestby stasjon og Norwegian Outlet. Vestby betjenes av tog, med timesavganger mot henholdsvis Oslo og Moss. Buss fra Norwegian Outlet korresponderer med toget til og fra Oslo, mens noe ventetid kan påregnes for reisende retning Moss. Fremtidig Follobane med hyppigere avganger gir muligheter for å øke andel kollektivreisende og dermed redusere bilavhengigheten. Administrasjonen vurderer at etablering av IKEA og utvidelse av Norwegian Outlet kan føre til positive ringvirkninger for Vestby sentrum. For lokalbefolkningen i Vestby er Norwegian Outlet innenfor sykkelavstand for store boligområder på Randem og rundt Vestby sentrum. Fortetting i Vestby vil styrke det lokale kundegrunnlaget ytterligere. Næringsutvikling Forslagsstiller anslår at utvidelse av Norwegian Outlet vil generere ca. 25 nye arbeidsplasser. Shopping er i stigende grad en del av opplevelsesøkonomien, og Norwegian Outlet har vært positivt for Follo, se nærmere i brev fra Akershus reiselivsråd. Hvor det blant annet fremgår at Norwegian Outlet har en betydning som reisemål i Follo på lik linje med Tusenfryd og Oscarsborg festning. Norwegian Outlet har omtrent kunder i året. Fremtidig etablering av IKEA sør for Vestby sentrum kommer til å tiltrekke enda flere kunder til Vestby. Vestby sentrum kan dra nytte av alle de besøkende i området og bli en attraktiv shoppingdestinasjon for hele Østlandet.

6 Side 6 av 19 Trafikksituasjon / parkering Planforslaget legger ikke opp til noen egne parkeringsbestemmelser. I så fall vil bestemmelsene fra kommunedelplan Vestby nord styre antall parkeringsplasser. Der er det satt absolutte krav til antall parkeringsplasser. For forretning gjelder 1 plass pr. 30 m 2 BRA. Det bør vurderes om administrasjonen i samarbeid med forslagsstiller bør se nærmere på disse bestemmelsene, hvor maksimaltall brukes fremfor dagens absolutte krav. Ved å redusere antall parkeringsplasser blir det mindre attraktivt å bruke bil og lettere å velge kollektivtransport. Samtidig bør det merkes at kommunen har fått innsigelse til kommunplan på lite restriktive parkeringsbestemmelser. I planforslaget legges det opp til en mer arealeffektiv parkeringsløsning, samt et ønske om å øke antall parkeringsplasser i forhold til dagens løsning. Dette vil kunne løse noe av parkerinsproblematikken som har oppstått ved spesielle hendelser på Norwegian Outlet, hvor biler har vært parkert langs Vestbyveien. I følge Statens vegvesen har etablering av Norwegian Outlet har, sammen med andre virksomheter bidratt til økt trafikkbelastning på Vestbyveien. Forslagstiller hevder at maksimal gjennomsnittlig trafikkøkning tilsvarer 810 kjt/døgn, sett utifra dagens forhold på Vestbyveien med kjt/døgn så er det litt over 10% økning. Disse tallene forutsetter at kunder kommer hver i sin bil. Generell planvurdering Planen legger opp til utvidelse av forretningsarealer på deler av nåværende parkeringsområde. På denne måten blir ingen nye arealer bygget ned, parkeringssituasjonen blir løst med parkeringsanlegg, i to eller tre plan litt sør for nåværende Outlet bygning. På den måten øker arealutnyttelsen og næringsområdene blir utnyttet på en fornuftig måte og overflateparkering reduseres betydelig. Samtidig legger planen opp til bedre løsninger for myke trafikanter og bruk av kollektivtransport. Dagens situajson med en bussholdeplass på vestsiden av Vestbyveien blir forbedret med ny bussholdeplass på øststiden, ved Norwegian Outlet. Fortau fra Vestbyveien ned til forretningsområdet anlegges og tilrettelegging for syklende og gående blir av mye høyere standard en dagens løsning. Det er satt frem krav om sykkelparkering under tak, nære inngangspartiet for å gjøre det mer attraktivt å bruke sykkel og da spesilet med tanke på lokalbefolkningen. Planforslaget viderefører dagens grønnstruktur med parkbelte mot bebyggelsen nord og sør for planområdet. For boligbebyggelsen nord for Norwegian Outlet er det viktig at grønnstrukturen skjermer for både innsyn og støy. Planforslaget legger opp til lokal håndtering av overvann, fordrøyningsanlegg skal etableres. Dette vil redusere risiko for uhensikstmessige hendelser i forbindelse med overvann. 3. ALTERNATIVER Dersom plan- og miljøutvalget mener det ikke er riktig å vurdere utvidelse av eksisterende forretningsområde kan forslaget avslås slik det foreligger.

7 Side 7 av 19 Vedtaket kan formuleres slik: Med hjemmel i plan- og bygningslovens finner kommunen ikke grunn til at forslag til detaljregulering for Norwegian Outlet fremmes. 4. KONKLUSJON Etter administrasjonens vurdering anbefaler rådmannen at planen legges ut til offentlig ettersyn. En utvidelse av Norwegian Outlet kommer ikke til å være i konkurranse med Vestby sentrum og det vil ikke påvikre planlagt oppbygging av sentrum. Outlet bransjen opererer etter prinsipper hvor blant annet beliggenhet utenfor bykjernen er viktig, de ønsker ikke å konkurrere med vanlige butikker i bykjernen hvor merkevareprodusentene selger sine varer til full pris i ordinære butikker. Det er rådmannens vurdering at bedrifter som Norwegian Outlet og IKEA kan bidra til å styrke Vestby som en shopping destinasjon som da skaper ringvirkninger for næringsetablering i Vestby sentrum. RÅDMANNENS INNSTILLING: Med hjemmel i plan- og bygningslovens kfr vedtas at detaljregulering for Norwegian Outlet med reguleringskart og reguleringsbestemmelser datert og planbeskrivelse datert sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. BEHANDLING I Plan- og miljøutvalget DEN Repr. Kjell Meek (Sv) fremmet følgende forslag: Med hjemmel i plan- og bygningslovens finner kommunen ikke grunn til at forslag til detaljregulering for Norwegian Outlet fremmes. Votering: Repr. Kjell Meeks forslag fikk en stemme. Rådmannens innstilling fikk 6 stemmer og ble vedtatt. VEDTAK: Med hjemmel i plan- og bygningslovens kfr vedtas at detaljregulering for Norwegian Outlet med reguleringskart og reguleringsbestemmelser datert og planbeskrivelse datert sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. SAKSFREMLEGG FORTSETTER ETTER OFFENTLIG ETTERSYN 1. SAKSOPPLYSNINGER Reguleringsplan for Norwegian Outlet har vært til offentlig ettersyn i perioden til Administrasjonen har mottatt innsigelser fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus,

8 Side 8 av 19 Statens vegvesen og Akershus fylkeskommune. Innsigelsen fra Akershus fylkeskommune ble trukket av fylkesutvalget Det har ellers kommet inn to merknader fra naboer til planområdet. Merknadene refereres nedenfor med forslagsstillers kommentarer i kursiv. Fylkesmannen i Oslo og Akershus fremmer innsigelse da en utvidelse vil bidra til å øke bilbruken, skape en unødig tettstedsspredning, og undergrave en positiv sentrumsutvikling i Vestby sentrum. En slik utvikling er ikke i overensstemmelse med formålene i fylkesdelplanen for handelsvirksomhet, service og senterstruktur og rikspolitisk bestemmelse om kjøpesentre. Det vises til innsigelsene fremmet til kommunedelplan for Vestby nord og departementets vurderinger i den forbindelse. Det er ikke samsvar mellom ROS-analysen og grunnundersøkelsen og fylkesmannen forutsettes at avbøtende tiltak som foreslås i grunnundersøkelsen datert følges opp. Forslagsstiller har følgende kommentarer til innsigelsen fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus: Angående rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre og fylkesdelplan for handel, service og senterstruktur: Tiltakshaver er inneforstått med rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre og fylkesdelplan for handel service og senterstruktur. Tiltakshaver mener dog at Norwegian Outlet ikke er et kjøpesenter i den forstand, men en distribusjonskanal for overskuddsvarer fra produsenter av varer innen tekstil og sport, samt fra andre ordinære butikker. Siden en Outlet har en slik spesifikk oppgave å løse, er det kun behov for et veldig lite antall slike senter i Norge. Totalt finnes det 200 slike senter i Europa. For en merkevareleverandør er det avgjørende med riktig lokasjon for en Outlet. Det er avgjørende at en Outlet ligger et godt stykke vekk fra annen hoveddistribusjon for å hindre konkurranse med de ordinære butikkene. Norwegian Outlet sin lokasjon i Vestby er unik riktig ved at den er tilstrekkelig sentral og dermed kan tiltrekke seg nok kunder samtidig som den ligger langt nok unna de viktigste ordinære distribusjonskanalene. Outletforretninger har regional betydning og har en liten, men viktig, rolle innenfor varedistribusjon og bidrar til å minske varetransport ut av landet. Et outletsenter baserer seg på at varer som er vanskelige å selge i en ordinær distribusjonskanal, likevel blir omsatt. Dette bidrar også til en miljøgevinst, da alternativet for mange av varene ellers ville være destruksjon. Siden Norwegian Outlet ble etablert har det vært en særdeles god utvikling av Vestby sentrum. Vestby Storsenter ble etablert i sentrum av Vestby med ca m2. Ikea har også besluttet etablering i Vestby sentrum og forventer å åpne forretning her. Vestby Næringsforening skriver at handelsstanden i Vestby sentrum klart ser at Norwegian Outlet ikke har noen negativ effekt på deres handel, men heller har bidratt med tilsig av kunder. Likeledes rapporterer turistnæringen i regionen om økt trafikk spesielt i sommerperioden fra turister som besøker Norwegian Outlet. Erfaring fra Europas 200 lokasjoner viser samme tendens, og en ser også her at et outletsenter bidrar positivt til utviklingen av den lokale handelen.

9 Side 9 av 19 Angående trafikk: Et outletsenter vil medføre noe kundetrafikk innenfor en større region men Norwegian Outlet ligger slik til at det er mulig å tilrettelegge med kollektivtransport. Kollektivdekningen mellom Vestby stasjon og Norwegian Outlet er ikke tilstrekkelig god i dag, men dette er forhold som kan utbedres med enkle grep, med utvidelse av busstilbud. Det er i planforslaget lagt til rette for bedre rammer for kollektivtransporten, ved regulering av bussholdeplass for nordgående trafikk på fv. 6. Tiltakshaver er inneforstått med problematikken vedrørende dagens situasjon når det gjelder trafikkavvikling i adkomstvegen og parkeringsutfordringer som kan forekomme fremfor alt ved spesielle anledninger/dager. For å avbøte på dagens situasjon er problematikken omkring dette tatt med inn i planprosessen. Detaljreguleringen legger til rette for en forenklet trafikkløsning i forhold til dagens situasjon, som skal kunne forebygge kødannelse med tilbakeblokkering og uønsket parkering i gaten. Detaljreguleringen legger også til rette for flere parkeringsplasser enn dagens situasjon i tråd med gjeldende kommunedelplan. I forbindelse med adkomstvegen f_v1, er det i tillegg foreslått fortau på begge sider av vegen for å separere fotgjengere og bilister og dermed få en bedre flyt i trafikken. Det er foreslått regulert ny bussholdeplass i nordgående retning langs Vestbyveien, for å bedre betingelsene for reisende med kollektivtransport slik at flere velger kollektivtransport fremfor bil. For å få en god oversikt over parkeringskapasiteten i området er det i planbeskrivelsen foreslått at det kan være hensiktsmessig å oppføre digital parkeringsapparatur som vil gi rask og god oversikt over ledige parkeringsplasser innenfor området, slik at besøkende pr bil raskt kan orientere seg og finne parkeringsplass, og at risikoen for trafikkopphopning ved stor kundepågang reduseres så mye som mulig, og dermed minske risiko for kø langs fv 6. For å styre trafikkavvikling og parkering innenfor området kan det også være hensiktsmessig med tydeligere skilting og henvisninger. Angående ROS-analysen: Plansaken er belyst i samråd med Vestby kommune og utredningsnivået er drøftet i allerede godkjent byggesak for Norwegian Outlet i Tiltakshaver mener at det er god sammenheng mellom grunnundersøkelsen datert og iverksatte tiltak i forbindelse med utbygging av første byggetrinn i ROS-analysen er basert på erfaringer om grunnforholdene som er gjort i forbindelse med disse prosessene. Det foreligger dokumentasjon på at eksisterende bebyggelse og anlegg er fundamentert på fjell, og at alt av løsmasser på planområdet er skiftet ut i forbindelse med anleggsarbeidene. Det synes dermed åpenbart at planområdet ikke er utsatt for risiko for kvikkleireskred. Avbøtende tiltak foreslått i grunnundersøkelsen datert følges opp videre. Statens vegvesen fremmer innsigelse på bakgrunn av at forslag til reguleringsplan er i strid med fylkesdelplan for handelsvirksomhet, service og senterstruktur og dermed rikspolitisk bestemmelse om kjøpesentre. Det refereres til fylkesdelplan for handelsvirksomhet, service og senterstruktur, vegvesenets innsigelse som ble fremmet til kommunedelplan for Vestby nord, samt miljøverndepartementets vedtaksbrev av der det presiseres at forskrift om rikspolitisk bestemmelse gjelder for dette området.

10 Side 10 av 19 SVV presiserer at den store andelen av kunder som kommer til stedet med bil skaper avviklingsproblemer på fv6 og periodevis tilbakeblokkering på E6. Dette er i strid med den nasjonale nullvisjonen for trafikksikkerhet. SVV etterlyser nye trafikkberegninger slik de ba om i forhåndsuttalelsen. Forslagsstiller har følgende kommentarer til innsigelsen fra Statens vegvesen: Angående trafikkanalyse: Vegvesenet har ikke poengtert at det skal utarbeides nye trafikkanalyser i sin uttalelse til oppstartsvarslet, men at det forutsettes at trafikale konsekvenser utredes. Dette temaet er belyst i planbeskrivelsen. Utredning av trafikale konsekvenser i tilknytning til utvidelsen er gjort i samråd med Vestby kommune. Det er gjort trafikkanalyse for Norwegian Outlet i forbindelse med etableringen i Denne analysen forutsetter en besøkstall på 1,3 millioner kunder pr år. Det er i dag mellom kunder i året ved Norwegian Outlet. Den utvidelsen som planforslaget tilrettelegger for, utgjør en økning av forretningsarealet på ca 15 %. Dersom man antar at en slik utvidelse gir en tilsvarende økning i besøkstallet, vil det gi besøkstall på kunder i året. Dette er innenfor rammene av de forutsetningene som trafikkanalysen ble basert på. Trafikkanalysen konkluderer med at vegsystemet har god nok kapasitet for en gjennomsnittsbelastning. Konklusjonen forutsetter at internvegsystem og parkering ved Norwegian Outlet har god nok kapasitet, og ikke medfører tilbakeblokkering til kryssene på fylkesvegen. Statistikk over fordeling av besøkende gjennom året, se diagram nedenfor, viser et hovedtrekk med meget jevn trafikkfordeling, der lørdager utgjør et vesentlig høydepunkt gjennom uken, og der sommerferien utgjør en høykonjunktur gjennom året. Det er en dag som skiller seg markant ut på statistikken, i månedsskiftet november / desember. Dette er en dag som det har vært knyttet spesielle tilbud til, og responsen har vært uforutsett høy, som har gitt trafikale konsekvenser og tilbakeblokkering på overordnet vegnett. Norwegian Outlet er innstilt på å finne en form på sin virksomhet som unngår slike konsekvenser i fremtiden. Det skal fokuseres både på å endre formen på særlige tilbud / kampanjer, og å iverksette avbøtende tiltak innenfor eget trafikk- og parkeringssystem for å øke effektivitet og redusere risiko for tilbakeblokkering. Ifølge statistikken er det generelt en jevn trafikkfordeling i løpet av året, med en til to dager som genererer unormal trafikkbelastning. Generelt er det veldig uvanlig å dimensjonere veisystem i forhold til unntakssituasjoner.

11 Side 11 av 19 Figuren viser statistikk over fordeling av besøkende til Norwegian Outlet gjennom året Vedrørende forhold til rikspolitisk bestemmelse om kjøpesentre og Fylkesdelplan for handelsvirksomhet, service og senterstruktur og trafikkavvikling vises det til kommentaren til Fylkesmannen i Oslo og Akershus sin uttalelse. Akershus fylkeskommune fremmet administrativ innsigelse til reguleringsplanen på bakgrunn av at planen er i strid med rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre og fylkesdelplan for handel, service og senterstruktur. Fylkesrådmannen vurderer utvidelsen til å være i strid med målet om å styrke by- og tettstedssentre, unngå nødvendig byspredning og redusere bilbruk og klimagassutslipp. Dersom utvidelsen hadde vært integrert som en del av Vestby sentrum kunne det bidratt positivt i utviklingen av Vestby sentrum og gjort det mer attraktivt for innbyggere og besøkende. Administrasjonens kommentar I fylkesutvalgsmøtet den ble det vedtatt at innsigelsen skulle trekkes, og det foreligger dermed ingen innsigelse fra Akershus fylkeskommune. Vedrørende fylkesrådmannens faglige vurderinger, vises det til forslagsstillers kommentar til SVV og fylkesmannen sine merknader, samt administrasjonens vurderinger nedenfor. Adv. Langseth, på vegne av Hans Chr. Jahr (gnr. 27 bnr. 1) og Jan Bakken (gnr. 12 bnr. 107), tar opp problemer angående atkomst over planområdet til klientens eiendommer og med trafikksikkerheten. Det hevdes at det er en del nestenulykker idet kunder kjører ut fra parkeringsplassene og ut på veien som Jahr og Bakken benytter som atkomstvei. Enkelte dager opplever de at det er umulig å få atkomst til eiendommene fordi veien sperres av parkerte biler. Det uttrykkes bekymring for tilgjengeligheten for utrykningskjøretøy. Klientene hevder at de har blitt slått ned av hissige kunder og bevisst påkjørt fordi de har bedt om at de feilparkerte bilene må flyttes. Dette har medført en stor belastning for beboerne og skaper en uholdbar situasjon. Problemene har vært diskutert med Norwegian Outlet ved flere anledninger. Dette er ikke ønskelig å opprettholde f_v1 som atkomstvei til de berørte eiendommene, og det foreslås derfor at utbygger opparbeider den gamle traktorveien som ender ut i Nordlysveien slik at denne kan benyttes som ny atkomstvei for gnr. 27 bnr.1 og gnr. 12 bnr Deler av denne veien er den opprinnelige atkomstveien til eiendommene. Dagens atkomstvei kan dermed stenges. Dersom ny atkomstvei ikke er aktuell foreslås det avbøtende tiltak som fartshumper i f_v1 og at det skiltes med parkering forbudt i atkomstveien. I tillegg må det

12 Side 12 av 19 settes opp vikepliktskilt ved alle utkjøringene fra parkeringsplassene. Fotgjengerfeltet som er tegnet inn må fjernes. Det foreslås at beredskapsveien som er regulert inn syd i planområdet heller kombineres med foreslått ny atkomstvei med innkjøring fra Nordlysveien. En beredskapsbom foreslås satt opp rett øst for planavgrensningen. Forslag til ny atkomst og beredskapsvei Forslagsstiller har følgende kommentarer til merknaden fra Adv. Langseth: Ang. alternativ atkomstvei: I merknaden fra Advokatene Skar m.fl. foreslås det at hovedatkomst til gnr. 27 bnr.1, 12, 107 flyttes til eksisterende traktorveg som går gjennom eiendommen med innkjørsel fra Nordlysveien, samt at beredskapsveien til planområdet også går via traktorveien/nordlysveien. I oppstart av planarbeidet er det ikke kommet frem at eier av gnr. 27 bnr. 1, 12, 107 ønsker å benytte annen adkomstveg. Planforslaget viderefører dagens adkomstløsning med felles adkomst med Norwegian Outlet, f_v1. Det er i utgangspunktet uproblematisk for tiltakshaver at gnr. 27 bnr. 1, 12, 107 benytter en annen adkomst enn f_v1, men tiltakshaver har ikke myndighet til å bestemme hvilken adkomst som gnr 27 bnr. 1, 12, 107 skal benytte seg av. Foreslått adkomst via traktorveien ligger i tillegg utenfor planområdet og kan ikke tas inn i planforslaget. Spørsmål om ny adkomst må i første hånd drøftes med kommunen og eventuelle andre berørte grunneiere.

13 Side 13 av 19 For kommentar til trafikkavvikling vises det til kommentaren til Fylkesmannen i Oslo og Akershus sin uttalelse. Erik Jølberg, Høgda eiendom har veirett over eiendommen som ikke er hensyntatt. Det vises til erklæring om veirett tinglyst , reguleringsplan stadfestet av kommunestyret , utbyggingsavtale fra 1991 og reguleringsbestemmelser. Den fremlagte reguleringsplan må avvises, alternativt endres til å inkludere ferdig opparbeidede atkomster til de eiendommene som har veirett. Administrasjonens kommentar Merknaden vurderes nedenfor. 2. VURDERING Innsigelser Fylkesdelplan for handel, service og senterstruktur, bestemmelse om kjøpesentre og konsekvenser for sentrumsutvikling Gjeldende fylkesdelplan fra 2001 er en oppfølging av de rikspolitiske bestemmelsene om midlertidig etableringsstopp for kjøpesentre utenfor sentrale deler av byer og tettsteder. Fylkesdelplanens retningslinjer omfatter handel med detaljvarer, uavhengig hva slags handelsformat de omsettes gjennom (kjøpesenter, bransjesenter, næringsparker mv.). Administrasjonen mener det er god grunn til å hevde at Norwegian Outlet ikke kan karakteriseres som detaljhandel/kjøpesenter i vanlig forstand, og at det derfor bør være mulig å legge andre premisser til grunn når det skal vurderes å tillate en utvidelse av en allerede eksisterende outlet. En outlet, eller en merkevareby, har en funksjon som distribusjonskanal for overskuddsvarer produsentene ellers ville blitt sittende igjen med. Etterspørselen etter et slikt tilbud er stort og av vesentlig betydning for leverandørnæringen, noe som bekreftes av næringen selv (se vedlegg). Å gi plass til flere leverandører ved å utvide Norwegian Outlet er med på å løse en av næringens største utfordringer. I fylkesdelplanen deles handelshierarkiet inn i tre; større handelssentra (et bredt utvalg varer og tjenester med regionen som marked), mellomstore handelssentra (som regel kommunesenter) og mindre handelssentra (dagligvarer/et begrenset antall butikker, som regel lokalsenter). Det kan argumenteres for at Norwegian Outlet ikke passer inn i noen av de nevnte kategorier. Et outlet oppleves i større grad enn vanlig detaljhandel som et mål i seg selv, og tiltrekker seg et publikum som ønsker en annerledes handleopplevelse. Mange reiser langt for å besøke Norwegian Outlet. Ifølge undersøkelser utført av CPM Scandinavia for Norwegian Outlet, er det kun ca. 20 % av de besøkende som vurderes å ha Vestby som sitt naturlige handelssted. Norwegian Outlets beliggenhet gjør det attraktivt å stoppe innom når man er i nærheten. Sett i dette lyset, er Norwegian Outlet en bidragsyter som gjør Osloregionen attraktiv for turister, og som Folloregionen trenger. Akershus reiselivsråd understøtter denne påstanden (se vedlegg). De skriver at det er summen av opplevelser og aktiviteter som virker reiseutløsende, og at Norwegian Outlet ofte blir besøkt i kombinasjon med andre reisemål som for eksempel Tusenfryd eller Oscarsborg. Norwegian Outlets attraksjonskraft gir en positiv, økonomisk ringvirkning utenfor det tradisjonelle reiselivet i Follo fordi de besøkende også vil benytte andre varer og tjenester. En utvidelse av Norwegian Outlet er dermed etter administrasjonens

14 Side 14 av 19 syn viktig for å opprettholde og forsterke Outlets posisjon som et besøksmål til nytte for hele regionen. Når det gjelder konsekvenser for sentrumsutviklingen, mener administrasjonen at etableringen av Norwegian Outlet ikke har hatt negativ betydning for utvikling av Vestby sentrum. Snarere tvert imot. Før Norwegian Outlet etablerte seg i Vestby i 2010, var kommunen en ukjent destinasjon for handel sett utenfra. Selv med Vestbys unike beliggenhet med nærhet til både E6 og jernbane, var handelstilbudet dårlig. I 2013 ble Vestby storsenter etablert i sentrum. Besøkstallene til senteret er gode, og driften går godt. En undersøkelse foretatt av Vestby storsenter viser at så mange som 35 % av de besøkende til senteret har tilhørighet utenfor Vestby kommune. Ser man dette i sammenheng med Norwegian Outlets undersøkelse om antall eksterne kunder der, kan det tenkes at det er noen av de samme kundene som drar innom begge steder når de først har tatt turen til Vestby. Senterleders erfaring er at flere av de som besøker Norwegian Outlet også tar turen innom Vestby storsenter for å besøke Outlet One (en annen type outletbutikk). Administrasjonen er av den oppfatning at fordi Norwegian Outlet er noe annet enn et vanlig kjøpesenter, utgjør ikke etableringen, eller en utvidelse av denne, en trussel for sentrumsutviklingen. Vestby bedriftsforum bekrefter at etableringen av Norwegian Outlet bidro til å sette Vestby på kartet på en ny og positiv måte, og at besøkende til Norwegian Outlet også er brukere av øvrige tilbud i Vestby (se vedlegg). På denne måten bidrar Norwegian Outlet til å skape et kundegrunnlag og mulighet for vekst for hele Vestby sentrum. Næringslivet og handelsstanden ser derfor positivt på en utvidelse av Norwegian Outlet. I framtida mener administrasjonen at sentrum, beliggende mellom Ikea og Norwegian Outlet, bør kunne dra nytte av gjennomstrømmingen av mennesker de to magnetene genererer. Trafikk og parkering Hva gjelder trafikkavvikling, er administrasjonen oppmerksom på de problemer som har oppstått på fv6 og E6 i forbindelse med endagssalget som kalles Black Friday (i månedsskiftet november/desember). Trafikkanalysen gjort i 2008 viser at veinettet har akseptabel dimensjonering og at det ved normal aktivitet til Norwegian Outlet ikke er trafikale problemer på nevnte veier. Administrasjonen støtter forslagsstillers konklusjoner om at man ikke kan dimensjonere veisystemet etter unntakstilstander. Administrasjonen mener at det er positivt at Norwegian Outlet skal endre formen på kampanjer/særlige salg og at avbøtende tiltak innenfor egen eiendom skal iverksettes. Når det gjelder antall parkeringsplasser har forslagsstiller planlagt ut fra bestemmelsene om parkering i kommunedelplan for Vestby nord. Som nevnt i førstegangsbehandlingen, har kommunen fått innsigelse til kommuneplanen på lite restriktive parkeringsbestemmelser. Administrasjonen mener at det må gjøres en avveining om det skal settes minimum- eller maksimumskrav til parkeringsdekning på Norwegian Outlet. Ved å følge kravene til parkering for forretning i kommunedelplan for Vestby nord, vil det kunne anlegges ca. 980 plasser totalt. Dette bør avhjelpe situasjonen på spesielle salgsdager med tanke på å redusere kødannelser og tilbakeblokkeringer. Legger man opp til å benytte maksimumsnorm for parkering, vil nok ikke dette gjøre det mindre kaotisk ved spesielle salgsdager, men man vil kanskje over tid oppnå at antall tilreisende med bil reduseres fordi færre parkeringsplasser gjør at flere heller vil vurdere å reise kollektivt. Norwegian Outlet har på mange måter blitt en destinasjon på lik linje med andre turistattraksjoner i Oslo-området, og merkevarebyen blir for mange et stopp på veien til noe annet. Disse kundene vil også i fremtiden komme med bil. Selv om det kanskje ikke er disse kundene som utgjør hovedandelen på de mest ekstreme salgsdagene, mener administrasjonen at det er fornuftig å legge til rette for så mange parkeringsplasser som

15 Side 15 av 19 kommunedelplanen krever for forretninger. Dette betyr ikke at administrasjonen mener det nødvendigvis er riktig å beholde minimumskrav til parkering andre steder i kommunen. Sentrum er et eksempel på et område der det kanskje vil være fornuftig å benytte en maksimumsnorm, men for Norwegian Outlets del anses det som viktig å møte parkeringsbehovet så ryddig og arealeffektivt som mulig. Med økende kapasitet på Follobanen i framtida, og korresponderende busser, antar administrasjonen at det også vil være flere som velger å reise kollektivt. Med en forbedret sykkelparkering og ny busslomme på nordsiden av f_v1, samt sammenhengende gang- og sykkelvei fra denne og inn til Norwegian Outlet, vil forholdene ligge bedre til rette for gående, syklende og kollektivreisende. ROS-analyse og grunnforhold Forslagsstiller har i perioden etter offentlig ettersyn framlagt dokumentasjon som beskriver grunnforhold og de tiltak som ble gjort ved byggingen av Norwegian Outlet. Informasjonen er oversendt Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) og Fylkesmannen. NVE hadde ingen merknader. Byggegrunnen ble undersøkt av Sivilingeniør Bjørn Strøm Grunnundersøkelsen tydet på små dybder til fjell på hele byggetomta. Det ble foreslått å masseutskifte ned til fjell. Det ble gitt igangsettingstillatelse til arbeid med grunn og fundament i mars Veidekke var ansvarlig utførende for grunnarbeidene. Løsmasser, med en tykkelse på 0,8-3,7 m, ble fjernet, og det ble fylt opp med stein. Administrasjonen vurderer at den informasjonen som er framlagt er tilstrekkelig og forutsetter at avbøtende tiltak foreslått i grunnundersøkelsen følges opp videre. Planbeskrivelsens avsnitt om grunnforhold er oppdatert. Tinglyst veirett for Erik Jølberg, Høgda eiendom Høgda eiendom er fester av gnr. 27 bnr. 17, 28, 33, samt eier av gnr. 8 bnr Alle eiendommene omfattes av reguleringsplan for Det norske møbelsenter, med ikrafttredelsesdato Atkomst til de nevnte eiendommer går i dag via Nordlysveien. I tilegg er Høgda eiendom fester av gnr. 27 bnr. 32 som er utskilt som veigrunn gjennom hele planområdet og i hovedsak regulert til dette. I tilknytning til tidligere planer om mulig ny veiløsning for Det Norske Møbelsenter ble det i 1988 fradelt en stripe med veigrunn fra hovedbølet Refling (Jahr), gnr. 27 bnr. 32 på m² innenfor det regulerte forretningsområdets østkant. Fradelingen den gang var knyttet til Møbelsenterets utviklingsplaner nordover; planer som ikke lenger er aktuelle. Veigrunnen løper fra Plantasjen i syd, nordover til og forbi gårdsveien og videre vestover til dagens rundkjøring. Veigrunnen syd for avkjørselen til Refling er ikke opparbeidet. Norwegian Outlet ervervet veiparsellen fra Jahr på Refling i 2010 og er således grunneier mens Høgda Eiendom fortsatt er fester. Del av gnr. 27 bnr 32 foreslås regulert til felles kjørevei for atkomst til eiendommer i øst, samt grønnstruktur. Planforslaget legger derfor ikke til rette for bruk av den nordligste delen av gnr. 27 bnr. 32 som atkomstvei for eiendommene syd for planområdet. Administrasjonen viser til 5.6 i reguleringsbestemmelsene for Det norske møbelsenter der det heter at forretningseiendommen skal benytte viste fellesavkjørsel, altså regulert felles atkomst fra Nordlysveien. Denne atkomsten har blitt benyttet av eiendommene innenfor planen i mange år, og administrasjonen ser ingen problemer med at denne praksisen fortsetter. Den

16 Side 16 av 19 bakenforliggende årsaken til at veiparsellen ble fradelt i første omgang, var som tidligere nevnt å legge til rette for atkomst nordfra dersom Møbelsenteret ekspanderte ytterligere. På bakgrunn av dette, og fordi det finnes gode avkjøringsmuligheter via rundkjøringen i nord og via kryss med Nordlysveien i syd, finner ikke administrasjonen det hensiktsmessig å legge til rette for gjennomkjøring i området. Atkomst til gnr. 27 bnr. 1 (Jahr) og gnr. 12 bnr. 107 (Bakken) Eiere av gnr. 27 bnr. 1 og gnr. 12 bnr. 107 beskriver vanskelige atkomstforhold inn til sine eiendommer øst for planområdet. Administrasjonen er klar over at det ved spesielle salgsdager har vært problematisk å komme til eiendommene på grunn av stor trafikk og feilparkerte biler. I møte med administrasjonen har tiltakshaver forklart at de har en pågående dialog med eierne av gnr. 27 bnr. 1 og gnr. 12 bnr. 107, og at de er innstilt på å gjøre nødvendige avbøtende tiltak for å forbedre eiernes situasjon. Tiltakshaver vil skilte området på en tydeligere måte, både hva gjelder parkeringsreglement og eventuelt vikeplikt. Ved ekstraordinære salgsdager vil det settes inn vakter for å dirigere trafikken. Tiltakshaver har tilbudt seg å sette opp en automatisk bom etter innkjøringen til det underjordiske parkeringsanlegget nord for f_v1, slik at atkomsten til gnr. 27 brn. 1 og gnr. 12 bnr. 107 kan stenges ved behov. De som benytter atkomsten vil da kunne få egne fjernkontroller for passering. Dette vil løse problemet med uønsket parkering i atkomstveien, men en slik løsning har ikke etter det administrasjonen kjenner blitt kommunisert som ønskelig fra Jahr og Bakken sin side. Når det gjelder kødannelse på f_v1, mener administrasjonen at nytt parkeringshus med større kapasitet vil bedre situasjonen, og ytterligere dersom det installeres et digitalt parkeringsapparatur som viser kundene hvor det er ledige plasser. Veisituasjonen vil gjøres mer oversiktelig og trafikksikker med atskilte arealer for myke og harde trafikanter og med kun ett avkjørselspunkt til/fra f_p istedenfor dagens fire. Det er ikke tegnet inn fotgjengerfelt på plankartet, men det er riktig at det finnes et fotgjengerfelt rett etter innkjøring til f_v1. Da fotgjengerfeltet befinner seg på fv6 er det Statens vegvesen/akershus fylkeskommune som har myndighet til å avgjøre hvorvidt det skal opprettholdes eller ikke. Administrasjonen vil ikke anbefale at fotgjengerfeltet fjernes da det binder sammen en lengre, gjennomgående gang- og sykkelvei, og sikrer de myke trafikantenes ferdsel over krysset inn til Norwegian Outlet. I merknaden fra Jahr og Bakken etterlyses det også fartshumper på f_v1. Etter administrasjonens vurdering tilsier ikke veiens utforming og bruk at det er nødvendig med fartshumper, og det anbefales derfor ikke å pålegge tiltakshaver å anlegge dette. Området der ny atkomstvei ønskes anlagt er i kommuneplanen avsatt til landbruks-, natur-, og friluftsområde med særskilte hensyn til friluftsliv. Spørsmålet om hvorvidt det kan anlegges ny atkomstvei kan ikke behandles som en del av reguleringssaken, men må vurderes separat, som en byggesak etter plan- og bygningsloven eller jordlova (forskrift om planlegging og godkjenning av veier for landbruksformål). Norwegian Outlet opplyser at en alternativ atkomstvei har vært diskutert med Jahr tidligere, og at tiltakshaver har sagt seg villig til å bidra til opparbeidelse av veien, uten å gå nærmere inn på hvor stort dette bidraget kan være. Tiltakshaver har imidlertid sagt at det er brukerne av atkomsten som må gjøre det nødvendige forarbeidet hva gjelder kontakt med kommunen, avtaler angående veirett, prosjektering osv. Administrasjonen er av den oppfatning at så lenge Jahr og Bakkens atkomst, slik den er i dag, sikres på en tilfredsstillende måte over planområdet, bør ikke tiltakshaver pålegges å opparbeide en alternativ atkomstvei. Ved å iverksette tidligere nevnte tiltak, mener

17 Side 17 av 19 administrasjonen at dagens atkomst vil være tilfredsstillende. For å tydeliggjøre atkomstveien i kartet har administrasjonen valgt å regulere denne inn. Arealene syd og øst for veien har fått formål grønnstruktur. Administrasjonen mener avtaler rundt en eventuell opparbeidelse av den alternative atkomstveien er privatrettslig, og vil ikke vurdere dette nærmere. Beredskapsvei Administrasjonen har endret traseen for beredskapsvei sydover da den tidligere plasseringen ikke var optimal med tanke på høydeforskjeller. Ved å flytte den noe østover og legge den mer diagonalt over arealet regulert til grønnstruktur, legger den seg bedre i terrenget. Endringer i bestemmelsene Det har blitt foretatt enkelte endringer av reguleringsbestemmelsene. For overvann er det tatt med en ny formulering som er blitt brukt i kommunens nyeste planer om at bl.a. avrenning ikke skal overstige 1 års vannføring og at inntil 200-årsflom blir fordrøyd. Bestemmelser som ble tatt i kommuneplanen er tatt ut fra reguleringsplanen. Ellers er det foretatt enkelte mindre justeringer. 3. ALTERNATIVER Et alternativ er å hensynta innsigelsene fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus og Statens vegvesen. Detaljreguleringsplan for Norwegian Outlet må da avvises. 4. KONKLUSJON Utvidelse av Norwegian Outlet er i strid med Fylkesdelplan for handel, service og senterstruktur og rikspolitisk bestemmelse om kjøpesentre. Det foreligger av den grunn innsigelser fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus og Statens vegvesen. Administrasjonen er av den oppfatning at Norwegian Outlet er et så spesielt konsept at det er nødvendig å ha en bred tilnærming til problemstillingen om utvidelse er akseptabelt eller ei. Fordi Norwegian Outlet ikke er et kjøpesenter i vanlig forstand, trenger heller ikke de negative konsekvensene en gjerne ser når handel etableres utenfor sentrumskjernen å følge like naturlig. Det viser seg tvert imot at handelen i Vestby sentrum nyter godt av Norwegian Outlet. Dette bekreftes av næringen selv. I et større perspektiv fungerer Norwegian Outlet som en drivkraft og ressurs for varehandelen i Folloregionen. Akershus reiselivsråd beskriver Norwegian Outlet som en viktig aktør for å øke regionens attraksjonskraft, og mener outleten har positiv økonomisk ringvirkning. Som en av få outlets av denne størrelsen i Skandinavia, og pr. nå det eneste i Norge, mener administrasjonen det er viktig å legge til rette for utvidelsen, både for leverandørnæringen, hovedstadsområdet og kommunen selv. Videre framdrift Mekling skal gjennomføres 26. juni. Dersom mekling ikke fører fram vil planen bli oversendt til Kommunal- og moderniseringsdepartementet som vil avgjøre om innsigelsene skal tas til følge eller ikke. INNSTILLING: RÅDMANNENS INNSTILLING: Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtas detaljregulering for Norwegian Outlet med reguleringskart, reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse datert

18 Side 18 av 19 BEHANDLING I Plan- og miljøutvalget DEN Repr. Kjell Meek (Sv) fremmet følgende forslag: Med hjemmel i plan- og bygningslovens finner kommunen ikke grunn til at forslag til detaljregulering for Norwegian Outlet fremmes. Votering: Repr. Kjell Meeks forslag fikk en stemme. Rådmannens innstilling fikk 6 stemmer og ble vedtatt. VEDTAK: Med hjemmel i plan- og bygningslovens kfr vedtas at detaljregulering for Norwegian Outlet med reguleringskart og reguleringsbestemmelser datert og planbeskrivelse datert sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. BEHANDLING I Plan- og miljøutvalget DEN Rådmannens innstilling ble vedtatt med 6 mot 1 stemme (Sv). VEDTAK: Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtas detaljregulering for Norwegian Outlet med reguleringskart, reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse datert BEHANDLING I Kommunestyret DEN Rådmannens innstilling ble vedtatt mot 4 stemmer. VEDTAK: Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtas detaljregulering for Norwegian Outlet med reguleringskart, reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse datert Vestby, Sjur Authen rådmann