Ur- *.-t V> Veileder. intet *,_.

Transkript

1 t Veileder Ur- *.-t V> r^ *,_. intet

2 * I

3 Veileder Planer og bestemmelser for kjøpesentre i M MILJØVERNDEPARTEMENTET

4 Forord Rikspolitisk bestemmelse om midlertidig etableringsstopp for kjøpesentre utenfor sentrale deler av byer og tettsteder (RPB) ble fastsatt ved Kgl. res. 8. januar 1999 og trådte i kraft 1. februar Bestemmelsen har en varighet på inntil 5 år eller til den kan erstattes av mål og retningslinjer i godkjente fylkes- eller fylkesdelplaner. Veilederen gir råd og eksempler på hvordan planer og bestemmelser kan utformes for å styre omfang og lokalisering av handelsvirksomhet i kom mune-, regulerings- og bebyggelsesplaner, i tråd med de nasjonale føringer som er lagt i RPB om kjøpesentre. Innholdet er ikke uttømmende med hensyn til planfaglige og juridiske problemstillingen Den bør derfor brukes sammen med lovteksten og de presiseringer og tolkninger som er gitt i RPB om kjøpesentre og de veiledende kommentarene til denne, i rikspoli tiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging (RPR), rundskriv og avgjørelser fra departementet. Kommunene bør også søke råd hos fylkesmannen i spørsmål som går ut over det som er tatt opp i denne veilederen. I denne veilederen er det tatt med fire eksempler på reguleringsplaner med bestemmelser som har direkte sammenheng med rikspolitisk bestemmelse om midlertidig etableringsstopp for kjøpesentre. For andre tema og problemstillinger knyttet til kommune- og regulerings planer for kjøpesentre; f.eks. materialbruk, takform, estetiske forhold for øvrig, krav til utomhusplan eller bebyggelsesplan 0.a., samt bestemmelser for andre arealkategorier og reguleringsformål, vises til Miljøverndeparte mentets veileder T-1226 om reguleringsplan og bebyggelsesplan og veile der T-1225 om kommuneplanens arealdel. Veilederne finnes også på nynorsk, T-1228 N og T-1227 N. Oslo april 2000 Miljøverndepartementet, Avdeling for regional planlegging, areal- og kartpolitikk ; (TVrx [ Tom Hoel Ekspedisjonssjef 2

5 Innhold Forord 2 Rikspolitisk bestemmelse om midlertidig etableringsstopp for kjøpesentre utenfor sentrale deler av byer og tettsteder (RPB) 4 RPB om kjøpesentre 4 Hva menes med et kjøpesenter i RPB? 4 Formålet med den rikspolitiske bestemmelsen 4 RPB om kjøpesentre gjelder foran eldre planer 5 Behovet for konsekvensvurdering må også vurderes 6 Nye planer erstatter RPB 6 RPB og kommuneplan 7 Arealbrukskategorier 7 Bestemmelser 7 Virkninger av kommuneplanen 9 RPB og reguleringsplan 10 Tilgjengelighet, transport og parkering 10 Reguleringsformål 11 Bestemmelser 11 Eksempler på reguleringsplaner med bestemmelser 12 Eksempel 1: Kjøpesenter < 3000m2 bruksareal i sentrum av et tettsted 14 Eksempel 2: Kjøpesenter > 3000m2 bruksareal i sentrum av en by 16 Eksempel 3: Kjøpesenter > 3000m2 bruksareal iet bydelssenter 18 Eksempel 4: Kjøpesenter for plasskrevende varer iet næringsområde ved hovedveg utenfor sentrum 20 Spesielle reguleringsbestemmelser for kjøpesentre 22 Reguleringsformål 23 Utnyttelse for forretning og service 24 Bruksareal 25 Parkering og varemottak 26 Dispensasjonen mindre vesentlig reguleringsendring, bruksendring 27 Dispensasjoner 27 Mindre vesentlig reguleringsendring 27 Bruksendring 28 Vedlegg 1: Rikspolitisk bestemmelse om midlertidig etableringsstopp for kjøpesentre utenfor sentrale deler av byer og tettsteder (RPB) 29 Vedlegg 2: Litteraturhenvisn inger 31 3

6 Rikspolitisk bestemmelse om midlertidig etableringsstopp for kjøpesentre utenfor sentrale deler av byer og tettsteder (RPB) RPB 2: "Uten fylkesmannens samtykke er detforbudt å sette i verk utbyg ging av nye kjøpesentre med et bruksareal på mer enn m 2 eller utvidelse av eksisterende kjøpesentre som medfører at samlet bruksareal overskrider denne arealgrensen. Med kjøpesenterforstås detalj handel i bygningsmessige enheter og bygningskomplekser som eta bleres, drives ellerframstår som en enkét samt utsalg som krever kunde- eller medlemskortfor å få adgang." RPB 1 Formål "Formålet med denne rikspoli tiske bestemmelsen er å legge til rette for en sterkere regional samordning av politikken for etablering og utvidelse av større kjøpesentre. Hensikten er å styrke eksisterende by- og tettstedssentre, unngå en utvikling som fører til unødvendig byspredning og hin dre økt bilavhengighet og dår ligere tilgjengelighetfor dem som ikke disponerer bil. Det langsiktige målet er å oppnå en mer bærekraftig og robust by- og tettstedsutvikling". RPB om kjøpesentre Den rikspolitiske bestemmelsen innebærer at det uten fylkesman nens samtykke er forbudt å sette i verk utbygging av nye kjøpesen tre med et bruksareal på mer enn m 2 eller utvidelse av eksiste rende kjøpesentre som medfører at samlet bruksareal overskrider denne arealgrensen, jf. RPB 2, med mindre tiltaket kommer inn under ett av unntakene i bestemmelsen, jf RPB 4. Med utvidelser menes også bruksendringer, herunder endring av driften fra salg av plasskrevende varer til annen detaljvarehandel. Hva menes med et kjøpesenter i RPB? I kjøpesenterbegrepet i RPB inngår i utgangspunktet all detaljvare handel, enten den er apen for alle eller den krever en eller annen form for medlemskort, kundekort eller lignende, jf. RPB 2. Det er likegyldig om det er én eller flere varegrupper som omsettes. Dagligvareforretninger er å oppfatte som kjøpesenter i denne sammen heng. Det samme er varehus som omsetter én eller flere varegrupper. Virksomheten behøver ikke være lokalisert i ett og samme bygg for å bli betraktet som et kjøpesenter, men kan også være gruppert omkring et torg, en gågate eller apen plass, eller det kan på annen måte være en lokaliseringsmessig sammenheng mellom de ulike enhetene, som f.eks. i en detaljhandelspark. "Etableres eller drives" i kjøpesenterdefinisjonen forholder seg til den faktiske bruken, ikke til formelle juridiske enheter. Med drift menes også felles markedsføring, seiv om det ikke er felles senterledelse. Formålet med den rikspolitiske bestemmelsen Den rikspolitiske bestemmelsen er et virkemiddel for å nå nasjonale mål om å revitalisere og styrke sentrum i byer og tettsteder; jf. RPB 1. Et godt kollektivtilbud må sees på som et viktig kriterium for lokalisering av detaljhandel og offentlige og private servicetilbud. Sentrum i byer og tettsteder, bydelssentre og andre lokalsentre er viktige møtesteder for befolkning, handel og annen næringsvirksom het samt kulturelle og andre sosiale aktiviteten Sentrum er også det stedet som i utgangspunktet bør ha høyest tilgjengelighet for kollek tivreisende, syklende og gående. Økt virksomhet i slike sentre vil stimulere til miljøvennlig transport og legge til rette for at alle befolk ningsgrupper får tilgang til vare- og tjenestetilbudene innenfor rime lig reiseavstand, også uten bruk av personbil. 4

7 Det langsiktige målet med kjøpesenterstoppen er å oppnå en mer bærekraftig og robust by- og tettstedsutvikling. I bestemmelsen er det derfor gjort unntak for etableringer eller utvidelser i sentrum av byer og tettsteder og i bydels- og lokalsentre dersom etableringen er tilpasset stedets størrelse, funksjon og handelsomland. At et kjøpe senter skal være tilpasset stedets størrelse, funksjon og handelsom land skal først og fremst sikre at etableringen eller utvidelsen ikke får utilsiktede konsekvenser for handel og tettstedsutvikling i nærlig gende kommunen Dette innebærer f.eks. at det i et kommunesenter bare kan tillates virksomheter som dekker kommunens egen etter spørsel så lenge kommunesentret ikke er tillagt en regional funksjon i godkjent fylkesplan. I bydelssentre/lokalsentre kan det tillates etableringer og utvidelser av kjøpesentre som betjener det lokale omlandet. RPB om kjøpesentre gjelder foran eldre planer Rikspolitiske bestemmelser gjelder foran eldre planer, jf. plan- og bygningslovens 20-6 siste ledd og RPB 6. Dette innebærer at RPB om midlertidig etableringsstopp for kjøpesentre gjelder foran kommuneplanens arealdel, reguleringsplan og bebyggelsesplan som er vedtatt før 1. februar Kommunen skal vurdere alle søknader om etablering eller utvidelse av kjøpesentre i forhold til den rikspolitisk bestemmelsen. For å komme inn under unntakene i RPB 4 er det et vilkår at tiltakshaver i forbindelse med søknad om tillatelse etter kap. XVI ( 93-99) i plan- og bygningsloven (PBL) legger fram nødvendig dokumenta sjon som grunnlag for behandlingen, jf. RPB 5. Dersom søknaden er i strid med bestemmelsen, kan det ikke gis ramme- eller igangsettingstillatelse før det eventuelt føreligger sam tykke fra fylkesmannen. Det stilles samme krav til dokumentasjon ved søknader om samtykke som ved behandling av ramme- eller igangsettingstillatelser etter unntaksbestemmelsene i RPB. Søknader om samtykke etter 2 i RPB skal sendes kommunen som skal foreta en selvstendig vurdering av søknaden før den oversendes fylkesmannen for avgjørelse. Kommunen bør i denne sammenheng også vurdere midlertidig forbud mot deling og byggearbeid i påven te av regulering eller omregulering dersom tiltaket er i strid med nasjonale mål, retningslinjer og bestemmelser, fylkesplan eller kom muneplan. RPB 6 annet ledd: "Bestemmelsen gjelderforan eldre planer, jfplan- og bygnings lovens 20-6 siste ledd. Den skal legges til grunn for nye planer og vil ved motstrid gi grunnlagfor innsigelser. Nye byggetillatelser eller rammetillatelser etter plan og bygningsloven kan ikke gis i strid med bestemmelsen." RPB 5 Utredningsplikt "For å komme inn under unntakene i 4 er det et vilkår at tiltakshaver iforbindelse med søknad om tillatelse etter plan og bygningslovens 93 ffleggerfram nødvendig dokumentasjon som grunnlag for behandlingen." Kommunen bør også vurdere midlertidig forbud mot deling og byg gearbeid i hht PBL 33 dersom det kommer inn forslag til etable ring eller utvidelse av kjøpesentre før det er foretatt en helhetlig vur dering av senterstrukturen i kommuneplanen. På denne måten kan alle sider ved tiltaket vurderes, også sett i lys av gjeldende nasjonale og regionale mål og retningslinjer. 5

8 PBL Formålet med konsekvensutredning "Formålet med en konsekvensut redning er å klargjøre virkninger av tiltak som kan ha vesentlige konsekvenserfor miljø, naturres surser eller sam/unn. Konsekvensutredninger skal sikre at disse virkningene blir tatt i betraktning under planleggingen av tiltaket og når det tas stilling til om, og eventuelt på hvilke vil kår, tiltaket kan gjenomføres". Vedlegg I-tiltak: Tiltak som alltid skal konse kvensutredes etterforskriftens 2, jfplan- og bygningslovens 33-2 annet ledd bokstav a: I Senter for detaljhan del med bruksareal på mer enn m 2, som bygges over en periode på 5 år eller kortere. Vedlegg 11-tiltak: Tiltak som skal vurderes i for hold til kriteriene i forskriftens 4, jfplan- og bygningslovens 33-2 annet ledd bokstav b og forskriftens 3: Senter for detalj handel med bruksareal på mer enn 7500 m 2, eller mer enn 3000 m2for tiltak hvor det søkes om dispensasjon etter 2 i RPB om midlertidig etableringsstopp for kjøpesentre, og som bygges over en periode på 5 år eller kortere tid. Behovet for konsekvensutredning (KU) må også vurderes Etablering og utvidelse av kjøpesentre må også vurderes i forhold til plan- og bygningslovens bestemmelser i kap. Vll-a "Konsekvens utredninger" og "Forskrift om konsekvensutredninger" av 21. mai Det er gitt et annet og strengere oppfangingskriterium for kjøpe sentre som krever samtykke etter RPB 2 enn for kjøpesentre som kommer inn under unntaksbestemmelsene i 4 i RPB (3.000 m 2 bruksareal for tiltak som krever samtykke mot m 2 for andre vedlegg 11-tiltak). Kravene til dokumentasjon etter RPB 2 skal så langt som mulig samordnes med konsekvensutredning etter PBL. kap Vll-a. Konsekvensutredning etter PBL skal normalt foreligge før eventuelt samtykke kan gis. Nye planer erstatter RPB Inntil det foreligger godkjente fylkesplaner med retningslinjer som kan erstatte rikspolitisk bestemmelse om etableringsstopp for kjøpe sentre, må kommuneplaner og reguleringsplaner utarbeides i tråd med bestemmelsene i RPB. Motstrid vil gi grunnlag for innsigelser, jf. RPB 6 annet ledd. Regulerings- og bebyggelsesplaner som er godkjent etter går foran RPB. Dette innebærer at det ikke er nødvendig med sam tykke til tiltak som er i tråd med reguleringsplan eller bebyggelses plan som er godkjent etter at kjøpesenterstoppen trådte i kraft. Departementet forutsetter at fylkesmannen, andre statlige fagorga ner og kommunen foretar de nødvendige avklaringer i forhold til RPB før planen sluttbehandles i kommunen, og at det stilles samme krav til dokumentasjon ved utarbeiding av nye planer som ved behandling av ramme- eller byggetillatelser, jf. RPB 5. Dersom en plan tillater etablering av kjøpesenter på mer enn m 2 bruksareal og tiltaket ikke kommer inn under unntaksbestemmel sene i RPB 4, bør fylkesmannen vurdere om det er grunnlag for å gi samtykke i forbindelse med høringsrunden. Dersom fylkesman nen ikke finner grunnlag for å gi samtykke i medhold av RPB 1, forutsetter departementet at det fremmes innsigelse til planen. 6

9 RPB og kommuneplan Kommuneplanen bør brukes aktivt som virkemiddel for å oppnå en bærekraftig og robust by- og tettstedsstruktur i den enkelte kommu ne. Vi vil anbefale at det utarbeides mål og retningslinjer for utvik ling av senterstruktur, lokalisering av varehandel og andre service funksjoner i ulike deler av kommunen. Seiv om disse retningslinjene ikke er juridisk bindende, vil de kunne gi viktige politiske føringer for utforming og behandling av regulerings- og bebyggelsesplaner. Behov for utbygging av detaljvarehandelen med utvidelse av areal til forretningsformål i eksisterende sentre eller etablering av nye for retningssentre må begrunnes, jf. RPB 4 og 5. Konsekvenser av ulike utviklingsstrategier bør beskrives, jf. pkt. 4.2 i RPR for samord net areal- og transportplanlegging. Arealbrukskategorier Innenfor 20-4 nr 1, Byggeområder, er det adgang til å differensiere mellom arealbrukskategorier innenfor rammen av 25 Regulerings formål (jf. kap. 3 Arealbrukskategorier og bestemmelser i veileder T-1225 om kommuneplanens arealdel). Når det gjelder byggeområ der for forretninger, kan dette ikke spesifiseres ytterligere i under formål. Det er således ikke anledning til å nytte formålsinndelingen til å skille mellom forskjellige forretningsformål, bransjer eller lig nende i kommuneplanens arealdel. Bestemmelser Det er en klar forskjell når det gjelder detaljeringsgrad i kommune plan- og reguleringsplanbestemmelser (se følgende avsnitt samt kap. om reguleringsplan). Etter 20-4 annet ledd bokstav b kan det i kommuneplanens areal del gis bestemmelser (kriterier) for lokalisering av ulike bygninger og arealbruksfunksjoner innenfor byggeområdene. Som eksempel på mulig tema for slike bestemmelser i kommuneplanens arealdel kan tenkes: vilkår for plassering av større sentre, lokalisering av nærservice, tilgjengelighet, trafikk m.v. (jf rundskriv T-5/89). Vilkårene kan begrunnes i hensynet til trafikk og nærmiljø, mål og retningslinjer i fylkesplan, rikspolitiske bestemmelser eller rikspoli tiske retningslinjer. Dersom vilkårene ikke kan oppfylles, vil dette i realiteten kunne innebære forbud mot etablering. PBL Kommunalplanlegging utdrag: "Kommunene skal utføre en løpende kommuneplanlegging med sikte på å samordne den fysiske, økonomiske, sosiale, estetiske og kulturelle utvikling innenfor sine områder. Den langsiktige delen om/atter: - målfor utviklingen i kommunen, retningslinjerfor sektorenes planlegging og en arealdelforforvaltningen av arealer og andre naturressursen" PBL Arealdelen av kommuneplan - annet ledd bokstav b: "Til arealdelen kan det gis utfyllende bestemmelser: b) For områder avsatt til utbygr gingsformål kan fastsettes at utbygging skal skje i bestemt rek kefølge, og at utbyggingen innen for vedkommende områder ikke kan finne stedfør tekniske anlegg og samfunnstenester, som elektri sitetsforsyning, kommunikasjon, herunder gang- og sykkelvegnett, helse- og sosialtjeneste, herunder barnehager, skoler ogfritidshjem, m.v. er etablert I tilknytning til utbyggingsområ der og i landbruks-, natur- og friluftsområder der spredt utbyg ging er tillått, kan det også fast settes bestemmelser om tillått byggehøyde, grad av utnytting og andre formerfor styring av byg ningen og anleggs størrelse, form m.v. Det kan også gis nærmere kriterierfor lokalisering av ulik utbygging og arealbruk innen byggeområdene." 7

10 PBL Arealdelen av kommuneplan - annet ledd bokstav a: Til arealdelen kan det gis utfyllende bestemmelser: a) For områder avsatt til utbyg gingsformål, områderfor råstoff utvinning ogfor områder langs vassdrag inntil 100 m fra strandlinjen målt i horisontal planet ved gjennomsnittlig ftomvannstand kan fastsettes at arbeid og tiltak som nevnt i lovens 81, 86a, 86b og 93 ikke kan finne stedfør området inngår i reguleringsplan eller bebyggelsesplan." I kommuneplanens arealdel kan det være aktuelt å legge ut bygge områder der det er ønskelig å lokalisere forretninger for salg av varegrupper som er plasskrevende, jf. 4 unntak 111 i RPB, men ikke tillate andre typer detaljhandel, f. eks. langs hovedveger utenfor by- og tettstedssentre. Siden det i kommuneplanen ikke kan skilles mellom forskjellige forretningsformål, bransjer eller lignende i bestemmelsene, bør det i slike tilfeller utarbeides retningslinjer som angir hvilken type handelsvirksomhet som kan tillates/ikke tillates i området. Dersom disse retningslinjene suppleres med krav om reguleringsplan, vil kommunen og regionale myndigheter ha den nødvendige styring med nye kjøpesenteretableringer. På samme måten kan det i kommuneplanens arealdel gis overordne de retningslinjer for parkeringspolitikken i ulike deler av kommu nen. Parkeringsnormen kan da tilpasses områdenes karakter og beliggenhet i forhold til hovedvegnett, kollektivtransportsystem m.v. I kommuneplanens arealdel kan det på samme måte som i regule ringsplan fastsettes bestemmelser om tillått byggehøyde, grad av utnytting og andre former for styring av bygningers og anleggs stør relse, form' m.v, jf PBL 204 annet ledd bokstav b. Dette innebærer at det kan gis bestemmelser som setter rammer for tillått bruksareal (T-BRA), krav til tomteutnyttelse (TU) m.v. i et byggeområde, og at bestemmelser kan benyttes for å begrense tillått bruksareal til for retning i hele eller deler av et by- eller tettstedssentrum, i et bydels senter m.v. Som lokal planmyndighet kan kommunen sette strengere rammer for utbyggingstiltak enn det RPB legger opp til, dersom dette er nødvendig av hensyn til utviklingen av en balansert varehandels struktur i kommunen, eller av andre hensyn. I byggeområder for boliger kan det for eksempel gis bestemmelser som åpner opp for lokalisering av mindre kjøpesentre/nærbutikker. I slike tilfeller bør det settes lavere grenser for tillått bruksareal enn i RPB, f. eks m2. For større kjøpesentre bør det alltid stilles krav om reguleringsplan, jfr. PBL. 23 og 20-4 annet ledd bokstav a. For mindre kjøpesen tre/nærbutikker kan bebyggelsesplan være tilstrekkelig dersom arealbruk, størrelse og funksjon er avklart i kommuneplanens areal del. Størrelsesgrenser kan også benyttes slik at bare kjøpesentre over en viss størrelse, Leks m 2 bruksareal, utløser krav om reguleringsplan. 8

11 Virkninger av kommuneplanen Om ikke annet er bestemt gjelder kommuneplanens arealdel foran eldre rikspolitiske retningslinjer og bestemmelser, reguleringsplan og bebyggelsesplan. Ved revisjon av kommuneplanen bør det foretas en gjennomgang av eldre regulerings- og bebyggelsesplaner slik at rettsvirkningen av detaljplaner som er i strid med RPB, RPR og fyl kesplan kan settes til side. Når kommuneplanens arealdel setter rettsvirkningen av eldre regulerings- og bebyggelsesplaner til side, betyr det at planene ikke kan gjennomføres. Et kommuneplanvedtak opphever imidlertid ikke eldre planer. Dette betyr at endring og oppheving av eldre regulerings- og bebyggelsesplaner i etterkant av kommuneplanvedtak må følges opp etter bestemmelsene i PBL Dersom den nasjonale arealpolitikken, slik den er nedfelt i RPB om midlertidig etableringsstopp for kjøpesentre, ikke er innarbeidet i kommuneplanens arealdel, må det gjøres eget vedtak om at RPB fortsatt skal gjelde foran kommuneplanens arealdel, jfr. PBL 20-6 siste ledd. Motstrid mellom kommuneplan og RPB vil gi grunnlag for innsigelser. 9

12 RPB og reguleringsplan PBL 23. Plikt til å utarbeide reguleringsplan forholdet til overordnede planer - utdrag "1. Det skal utarbeides regule ringsplan for de områder i kom munen hvor det er bestemt i areal delen av kommuneplanen at utbygging m.v. bare kan skje etter slik plan ogfor områder hvor det skal gjennomføres større bygge- og anleggsarbeider. Tillatelse etter 93 kan ikke gisfor større bygge og anleggsarbeiderfør detfore ligger reguleringsplan. Reguleringsplaner skal ellers utar beides i den utstrekning det er nødvendigfor å trygge gjennom føringen av oversiktsplanleggingen etter loven. Reguleringsplaner skal ikke gis større omfang enn at det kan gjennomføres innen rimelig tid." Behov for utbygging av detaljvarehandelen må begrunnes, jf. RPB 4 og 5. Etablering og utvidelse av kjøpesentre må også vurderes i forhold til plan- og bygningslovens bestemmelser i kap. Vll-a "Konsekvensutredninger" og "Forskrift om konsekvensutredninger" av 21. mai Tilgjengelighet, transport og parkering. Detaljvarehandel innebærer som regel stor person- og biltrafikk slik at beliggenhet, transport- og parkeringsforhold må vurderes nøye. Det er viktig å sikre god tilgjengelighet for gående, syklende og rei sende med kollektive transportmidlet slik at alle grupper av befolk ningen kan sikres tilfredsstillende tilgang til varehandel og andre servicetilbud uten bruk av personbil. Parkeringskapasiteten i byer og tettsteder bør begrenses for å stimulere til bruk av miljøvennlige transportmidler, men også for å oppnå mer effektiv arealutnyttelse. Felles parkeringsanlegg vil redu sere det totale parkeringsbehovet innenfor et område i forhold til opparbeiding av parkeringsanlegg på den enkelte tomt. Ved vedtekt til PBL 69 nr. 4 og gjennom utbyggingsavtaler kan kommunen sikre finansiering av fellesanlegg gjennom frikjøpsordninger. Gjennom utbyggingsavtaler kan kommunen også forplikte grunn eieren til å ta ut en parkeringsavgift, for eksempel på samme nivå som på det offentlige parkeringstilbudet. Slike tiltak kan bidra til et helhetlig grep og sikre offentlig styring med parkeringspolitikken i et byområde. Spørsmål om krav til parkeringsdekning tar utgangspunkt i PBL 69. Seiv om kommunen har vedtekt til 69, er ikke dette til hinder for at kommunen i konkrete tilfeller gjennom reguleringsplan kan fastsette strengere eller mer liberale krav til parkeringsdekning. Parkeringsdekningen kan fastsettes som en minimumsgrense eller en maksimumsgrense. Krav til parkeringsdekning må sees i sammenheng med kjøpe senterets beliggenhet i forhold til kundegrunnlag og i forhold til muligheten for bruk av miljøvennlige transportmidler. Det er en økende forståelse for hensiktsmessigheten av å differensiere parke ringsbestemmelsene i større grad, for eksempel ved å fastsette lavere parkeringsdekning i områder der det er god kollektivdekning. I bysentre vil det ut fra en slik vurdering være aktuelt å fastsette maks. antall parkeringsplasser. 10

13 Reguleringsformål Reguleringsformålet forretning nyttes for bygninger, lokaler og arealer der det skal drives detalj- eller engrossalg av bearbeidede produkter til kunder som seiv henter varene i lokalene. I regule ringsplanen kan hver kategori spesifiseres ytterligere, dvs. at det kan tilføyes/spesifiseres ytterligere typer bebyggelse etter behov (jf. kap. 3.3 Byggeområder i veileder T-1226 om reguleringsplan og bebyggelsesplan). Bestemmelser Reguleringsformål og reguleringsbestemmelser må brukes aktivt for å avklare størrelse og omfang av tiltak som kan tillates/ikke tillates innenfor et planområde. Det må gå klart fram av bestemmelsene om det er tillått med detaljhandel i området, det må settes maksimums grenser for bruksareal og det bør skilles mellom plasskrevende/ ikke plasskrevende varer, jf. RPB 2 og 4. Bestemmelser kan også benyttes for å differensiere mellom ulike typer handelsvirksomhet som kan tillates, dersom dette er begrun net i hensynet til trafikk og nærmiljø, eller i mål og retningslinjer i rikspolitiske bestemmelser og rikspolitiske retningslinjer. Dvs. at det med begrunnelse i RPB kan skilles mellom plasskrevende/ikke plasskrevende varer, jf RPB 4 unntak 111. Dersom et areal er regu lert til forretninger for salg av plasskrevende varegrupper, kan area let ikke uten tillatelse tas i bruk til salg av andre typer varer eller til andre formål, jf plan- og bygningslovens 93 første ledd bokstav c. Også med begrunnelse i retningslinjer i fylkesplaner som er utarbei det i tråd med RPB om kjøpesentre og er godkjent etter ikrafttredel sen av denne bestemmelsen, kan reguleringsbestemmelser benyttes for å differensiere mellom ulike typer handelsvirksomhet som kan tillates/ikke tillates innenfor et planområde, f.eks. tillatelse til å drive dagligvarehandel, men forbud mot annen detaljhandel i f.eks. et bydelssenter. PBL 25. Reguleringsformål - - utdrag fra første ledd: "l reguleringsplan avsettes i nødvendig utstrekning: 1- Byggeområder: herunder områ derfor boliger med tilhørende anlegg, forretninger, kontorer, industri, fritidsbebyggelse (fritids boliger og tilhørende uthus), samt områderfor offentlige (statens, fylkets og kommunens) bygninger med angittformål, andre byg ninger med særskilte angitte allmennyttige formål, herberger og bevertningssteder ogfor garasje anlegg og bensinstasjoner" PBL 26 Reguleringsbestemmelser - første ledd: "Ved reguleringsplan kan det i nødvendig utstrekninggis bestem melser om utforming og bruk av arealer og bygninger i regulerings området. Bestemmelsene kan sette vilkårfor bruken ellerforbyfor merfor brukfor å fremme eller sikreformålet med reguleringen. Det kan også påbys særskilt rekkefølge forgjennomføringen av tiltak etterplanen." I forretningsområder kan det også være aktuelt med bestemmelser om plassering av ulike funksjoner innen formålet. Spesielt gjelder dette plassering av trafikkgenererende virksomhet som kjøpesenter, større varehus og garasjeanlegg/parkering. Bestemmelser om for bud mot slik virksomhet kan også gis dersom dette er begrunnet i de forhold som er nevnt ovenfor. 11

14 Eksempler på reguleringsplaner med bestem meiser LNF-område Boliger Sentrum Næringsområde Jernbane Buss Vei Lokali sering På ovenstående illustrasjon er det vist fire prinsipielle lokaliseringer av kjøpesentre slik de er brukt i de etterfølgende eksemplene. Eksempel 1 og 2 illustrerer situasjoner der kommunen ønsker ster kere styring med kjøpesenteretableringer enn det den rikspolitiske bestemmelsen legger opp til. 12

15 I 1 5 I b 9 Med sentrum i en by eller tett sted menes selve bykjernen eller tettstedssentret. Dette er den mest sentrale delen av byen eller tett steder og kjennetegnes ved stort mangfald og konsentrasjon av publikumsrettete junksjoner som detaljhandel, hotell- og restaurant virksomhet, bank og annen forret ningsmessig tjenesteyting, offentlig og privat administrasjon, kultur tilbud, rekreasjon og underhold ning. Sentrum kjennetegnes også ved å ha god tilgjengelighet og er transportknutepunkt, spesieltfor kollektivtransport. RPB 4 Unntak I - III: Byer og tettsteder omfatter alle større og mindre byer, kommunesentre, "stasjons byer", mindre tettsteder og andre tettbebyggelser med mer enn 200 innbyggere. Forbudet gjelder ikke for: I. etableringer eller utvidelser i sentrum av byer og tettsteder med sentralitet på nivå 3 og 2 i Statistisk sentralbyrås stan dard for kommuneklasslfisering etableringer eller utvidelser i sentrum av øvrige byer og tettsteder og i bydels- og lokalsentre, dersom etableringens størrelse er tilpasset stedets størrelse, funksjon og handels omland forretninger som forhandler varegrupper som er plass krevende. Dette gjelder forretninger med salg av biler og motorkjøretøy, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer og salg fra planteskoler/hagesentre. Et bydelssenter/lokal senter omfatter sentrumsdannelsen i en bydel eller i et mindre tettsted i en kommune. Senteret dekker primært bydelens/dehmrådets servicebehov og har normalt ikke et infiuensomland ut over dette. Et slikt senter har et dagligvare tilbud og som regel også et mindre utvalg av bransjehandel. Likeså vil ulike typer offentlig service og private tjenester og service uten om detaljhandelen (lege, tannlege, fysioterapi mv.) være å finne her. 13

16 Eksempel 1: Kjøpesenter < m 2 bruksareal i sentrum av et tettsted Situasjonen Kjøpesenter i et bygdesentrum med relativt tett bymessig bebyggelse. Kjøpesenteret retter seg mot et lokalt kundegrunnlag; dvs. at sente ret fungerer som lokalsenter eller nærsenter for innbyggerne i tett stedet og omlandet rundt. Det er ønskelig med dagligvarer og annen type nærservicetilbud i sentrum, men ikke plasskrevende varer, trafikkskapende virksomhet 0.1. Tettstedet er lokalsenter i en kommune med spredt bosetting, svakt befolkningsgrunnlag og store avstander mellom sentrene. Dette har gitt dårlig grunnlag for kollektivtrafikk (buss) til/fra tettstedet ut over et rutetilbud morgen og ettermiddag som i stor grad er rettet inn mot arbeidsreiser/skoleskyss. De som bor utenfor tettstedet vil i stor grad være avhengig av bil for å gjøre innkjøp. Det vil derfor være behov for god parkeringsdekning i tilknytning til lokalsenteret. Parkeringen kan skje enten på egen grunn eller på offentlige parke ringsplassen RPB 4 Unntak H: "Forbudet gjelder ikke for etable ringer eller utvidelser i sentrum av øvrige byer og tettsteder og i bydels- og lokalsentre, dersom etableringens størrelse er tilpasset stedets størrelse, funksjon og han dehomland." Eksemplet viser et kjøpesenter i kvartalsbebyggelse for blandet for retnings- og boligformål. Tomten er på ca. 2,4 daa. Det tenkes for retninger i 1. etasje og boliger i 2. og 3. etasje. Bebyggelsen har en grunnflate med et bruksareal på ca m 2. Kjøpesenteret er lett tilgjengelig for fotgjengere og syklister fra tett bebyggelsen rundt. Forretningene har kjøreadkomst via offentlig parkeringsplass. Det forutsettes en parkeringsdekning på 1 parke ringsplass pr. 50 m 2 bruksareal for forretningene, hvilket innebærer et parkeringsbehov på 38 parkeringsplassen Parkering kan tenkes løst ved frikjøpsordning på tilgrensende offentlig parkeringsplass. Vareinntaket forutsettes på terreng på gardsplass med innkjøring fra offentlig parkeringsplass. 14

17 Forslag til reguleringsbestemmelser Området skal nyttes til blandet bolig- og forretningsvirksomhet. I området tillates oppført bygninger for forretning (detaljvarehan del) og boliger. Maksimal utnyttelse for forretninger er T-BRA = m 2. Bruksareal (BRA) omfatter fellesareal og leietakers bruksareal som består av salgsflate, lagerlokale, spiserom/kanti ne, kontor og eventuelle arealer til kultur- og fritidsaktiviteten Post, bank, apotek 0.1. regnes som en del av forretningsområdet. Det tillates ikke etablert forretninger for plasskrevende varer; så som biler og motorkjøretøyer, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer samt planteskole/hagesenter. Bebyggelsen tillates oppført i 3 etasjer. 1. etasje skal nyttes til for retninger. Området skal ha en parkeringsdekning tilsvarende 1 parkerings plass pr. 50 m 2 bruksareal. Parkering kan skje på egen grunn eller på offentlig parkeringsplass. 15

18 Eksempel 2: Kjøpesenter > m 2 bruksareal i sentrum av en by I Situasjonen Kjøpesenter i sentrum av en større by med tett bymessig bebyggelse. Kjøpesenteretableringer er tillått iht RPB 4 unntak I, men omfang, størrelse og utforming må styres for å sikre variasjon og mangfold av handels- og servicetilbud i bykjernen. Kjøpesenteret skal tilpasses eksisterende bystruktur. Det er behov for å begrense omfanget av forretningsvirksomhet slik at størrelsen blir tilpasset stedets funksjon som senter for byens og regionens innbyggere samtidig som byens visuelle særpreg ivaretas. RPB 4 Unntak I "Forbudet gjelder ikke for etable ringer eller utvidelser i sentrum av byer og tettsteder med sentrali tet på nivå 3 og 2 i Statistisk sentralbyrås standardfor kommu neklassifisering 1994." Kjøpesenteret har god tilgjengelighet for gang- og sykkeltrafikk. Det ligger i et byområde som har god kollektivdekning, dvs. et finmasket kollektivnett både geografisk og mht frekvens. Det er ønskelig å fast sette maksimum antall parkeringsplasser for å unngå unødig bilbruk, da det ikke er ønskelig å legge til rette for særlig bilbruk ut fra miljø messige forhold. Det vil heller ikke være stort behov for det ut fra det gode kollektivtilbudet og relativt korte gangavstanden Det legges der for til rette for en beskjeden parkeringsdekning i felles parkeringshus under terreng i gardsrom eller annet steds (frikjøpsordning). Eksemplet viser et kjøpesenter i 3-etasjes kvartalsbebyggelse i et sen trumsområde med blandet forretnings-, kontor- og boligformål. Det går trikk og/eller buss forbi kjøpesenteret med holdeplass i umiddel bar nærhet Tomten er på ca. 7 daa og ligger i hellende terreng, slik at forretnings bebyggelsen vil få underetasje mot en av de tilstøtende gatene. Kjøpesenteret kan tenkes innpasset i eksisterende bygningsstruktur eller det kan tenkes enkelte nybygg innimellom eksisterende bygning en Det foreslås forretninger i 1. etasje + underetasje, kontorer/service virksomhet i 2. etasje og boliger i 3. etasje. Bebyggelsen har en grunn flate med et bruksareal på ca m 2. Forretningene foreslås åfå tillått bruksareal på m 2, dvs. at nærmere halvparten av under etasjen også kan utnyttes til forretning. Det forutsettes en parkeringsdekning på maksimalt 1 parkeringsplass pr. 200 m 2 bruksareal for forretningene, hvilket innebærer et parke ringsbehov på 27 parkeringsplasser. Parkering forutsettes løst i felles parkeringskjeller eller ved frikjøpsordning. Vareinntak forutsettes lokalisert under terreng i gardsrom med felles innkjøring med parkeringskjelleren. 16

19 Forslag til reguleringsbestemmelser I området tillates oppført bygninger for forretninger som driver detaljvarehandel. Maksimal utnyttelse for forretningene er fastsatt til T-BRA = m 2. I bruksareal skal også medregnes areal til forretning i kjeller, underetasje og messaninetasje. I området tillates annen forretningsvirksomhet i tillegg til vanlig daglig varehandel, så som post, bank, vinmonopol, apotek 0.1. Disse virk somhetene skal regnes med i tillått bruksareal for forretninger. I tillegg tillates annen forretningsmessig servicevirksomhet, så som kontorer for lege, tannlege, fysioterapeut 0.1. med maksimal utnyttelse T-BRA = m 2. Det tillates ikke etablert forretninger for plasskrevende varer; så som biler og motorkjøretøyer, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer samt planteskole/hagesenter. Bebyggelsen tillates oppført i inntil 3 etasjen 1. etasje og under etasje som vender mot offentlig gate skal nyttes til forretnings formål. 2. etasje kan nyttes til forretningsformål eller til service-/ kontorformål. 3. etasje tillates utnyttet til boligformål eller til serviceformål. Bruksareal til kontorer som ikke er knyttet til handelsvirksom heten samt offentlige kultur- og fritidstilbud regnes ikke med i bruksarealet for forretninger. Området skal ha parkeringsdekning på maks. 1 plass pr. 200 m 2 BRA forretnings- og serviceareal. Parkering skal være i parke ringshus på felt P. Parkeringshuset skal være felles for all forret nings- og servicevirksomhet i området. Det tillates ikke parkering på terreng med unntak av parkering for handicappede og korttids parkering for av-/pålessing. 17

20 Eksempel 3: Kjøpesenter > m 2 bruksareal i et bydelssenter Situasjonen / Kjøpesenteret skal primært rette seg mot bydelen som marked og tilpasses eksisterende bydelssenterstruktur. Det er behov for å begrense omfanget av forretningsvirksomhet slik at størrelsen blir tilpasset senterets funksjon som senter for bydelens innbyggere. Det forutsettes utført en handelsanalyse som åpner opp for etablering over m 2 BRA. RPB 4 Unntak II "Forbudet gjelder ikke for etable ringer eller utvidelser i sentrum av øvrige byer og tettsteder og i bydels- og lokalsentre, dersom etableringens størrelse er tilpasset stedets størrelse, funksjon og han delsomland. * Eksemplet viser et bydelssenter beliggende rundt to mindre torg og en gågate i en bydel utenfor sentrum. Kjøpesenteret har god tilgjenge lighet for gang- og sykkeltrafikk. Bydelssenteret ligger inntil lokal hovedvei og til bane, med holdeplasser ved senteret både for buss og bane. Bydelssenteret har svært god kollektivdekning, spesielt mot byens sentrum. Bebyggelsen i bydelen er likevel noe mer spredt enn nede i den tette sentrumsbebyggelsen, og noen boligområder i bydelen har mindre god kollektivdekning. Det er ønskelig å fastsette maksimum antall parkeringsplasser for å unngå unødig bilbruk, da det ikke er ønskelig å legge til rette for særlig bilbruk ut fra miljømessige forhold. På grunn av bydelens utbyggingsstruktur foreslås det likevel lagt opp til middels god parkeringsdekning. Bydelssenteret vil ha blandet forretnings-, service, kontor- og boligfor mål. Forretningene ligger i ulike bygg rundt et torg/gågate, eies og drives av forskjellige personer/firmaer, men senteret oppfattes likevel som en enhet med felles åpningstider og felles markedsføring. Tomten er på ca. 11 daa. Det tenkes forretninger i 1. etasje, noe forret ninger, kontorer og servicevirksomhet i 2. etasje og boliger i de øvrige etasjene. Senteret har en grunnflate med bruksareal på ca m 2. Det foreslås at det tillates et bruksareal på maks m 2, slik at det også kan bli noe forretningsareal i 2. etasje Det forutsettes en parkeringsdekning på maksimalt 1 parkeringsplass pr. 100 m 2 bruksareal for forretningene, hvilket innebærer et parke ringsbehov på 60 parkeringsplasser. Parkering forutsettes løst i felles parkeringshus med kontor- og boligbebyggelsen på senteret, samt noen få plasser på terreng ved hovedveien for av- og påstigning og for handicappede. Varemottak forutsettes å skje på terreng fra torg og gågate med varekjøring tillått kun innenfor bestemte tidsrom. 18

21 Forslag til reguleringsbestemmelser I området tillates oppført bygninger for forretning med maksimal utnyttelse for varehandel T-BRA = m 2.1. etasje skal inne holde forretninger. Det tillates også forretninger i 2. etasje samt servicevirksomhet og kontorer. Det tillates ikke etablert forretninger for plasskrevende varer; så som biler og motorkjøretøyer, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer samt planteskole/hagesenter. Området skal ha en parkeringsdekning på maks. 1 parkerings plass pr. 100 m 2 BRA forretningsareal. Parkering skal skje i felles parkeringshus. Min. 5 % av parkeringsplassene skal legges til rette for handicappede. 19

22 Eksempel 4: Kjøpesenter for plasskrevende varer iet næringsområde ved hovedveg utenfor sentrum i Situasjonen Eksemplet viser et kjøpesenter for plasskrevende varer lokalisert i et næringsområde ved hovedvei noe utenfor sentrum av tettstedet Området har rimelig god kollektivdekning med holdeplass for buss like ved innkjøringen til kjøpesenteret Det antas likevel at relativt mange kunder vil komme med egen bil på grunn av det spesielle vareutvalget Det bør derfor legges til rette for middels god parke ringsdekning. Parkeringen må skje på egen tomt Tomten er på ca. 20 daa. Bebyggelsen tenkes oppført som et større kompaktbygg med en gesimshøyde på maks. 10 meter og en møne høyde på maks. 13 meter. Det forutsettes ikke annen virksomhet i bygget, med unntak av eventuelt verksted, lager og industrivirksomhet tilknyttet forretningsvirksomheten. Bebyggelsen har et bebygd areal på ca m 2; hvilket tilsvarer i underkant av 40 %av tomten. RPB 4 Unntak III: "Forbudet gjelder ikke forforret ninger som forhandler varegrup per som er plasskrevende. Dette gjelderforretninger med salg av biler og motorkjøretøy, landbruks maskiner, trelast og andre større byggevarer og salgfra planteskoler/hagesentre." Det forutsettes en parkeringsdekning på 1 parkeringsplass pr. 100 m 2 bruksareal, hvilket innebærer et parkeringsbehov på 72 parkerings plassen Varemottak forutsettes å skje på terreng med felles innkjøring med parkeringsplassen. 20

23 Forslag til reguleringsbestemmelser I området tillates oppført bygninger for forretning for plasskreven de varer; dvs. biler og motorkjøretøyer, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer samt planteskole/hagesenter. Innenfor området tillates ikke forretning for andre vareslag/ bransjer, heller ikke som en avdeling innenfor hovedforretningen. Forretningsbebyggelsen kan ha maks. utnyttelse 40 % BYA Gesimshøyden skal være maks. 10 meter og mønehøyden maks. 13 meter. Området skal ha en parkeringsdekning tilsvarende 1 parkerings plass pr. 100 m 2 BRA forretningsareal. Parkering skal skje på egen grunn. Min. 5 % av parkeringsplassene skal legges til rette for handicappede. 21

24 Spesielle reguleringsbestemmelser for kjøpesentre I dette kapitlet er det tatt med eksempler på regule ringsbestemmelser som har direkte sammenheng med rikspolitiske bestemmelser om midlertidig etableringsstopp for kjøpesentre. For å sikre at areal som er regulert til andre formål, ikke senere tas i bruk til detaljhandel, bør plan- og bygningslovens muligheter for å fastsette arealbru ken på et relativt detaljert nivå i bestemmelsene til reguleringsplaner brukes aktivt. Det bør gå klart fram av bestemmelsene om det er tillått med detalj varehandel i området, det bør settes maksimums grenser for bruksareal og det bør skilles mellom plasskrevende/ikke plasskrevende varer. For reguleringsbestemmelser vedrørende andre forhold knyttet til kjøpesentre; f.eks. materialbruk, takform, estetiske forhold for øvrig, krav til utom husplan eller bebyggelsesplan 0.a., samt for regule ringsbestemmelser for andre reguleringsformål, vises til Miljøverndepartementets veileder T-1226 om Reguleringsplan og bebyggelsesplan. Reguleringsbestemmelsene nedenfor er kun eksempler og representerer ikke en uttømmende oversikt over mulige kombinasjonen 22

25 Reguleringsformål Eksempler på bestemmelser: Området skal nyttes til forretningsformål. Området skal nyttes til blandet formål for bolig- og forretnings virksomhet Området skal nyttes til blandet formål for bolig-, forretnings- og kontorvirksomhet Området skal nyttes til blandet formål for forretnings- og kontor virksomhet I tillegg til forretninger tillates lager og verksted. I tillegg til forretninger tillates annen forretningsmessig service virksomhet, så som kontorer for lege, tannlege, fysioterapeut 0.1. I området tillates annen forretningsvirksomhet i tillegg til vanlig dagligvarehandel, så som post, bank, vinmonopol, apotek 0.1. Det tillates ikke etablert forretninger for plasskrevende varer; så som biler og motorkjøretøyer, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer samt planteskole/-hagesenter. I området tillates forretninger som forhandler varegrupper som er plasskrevende; så som biler og motorkjøretøyer, landbruksmaski ner, trelast og andre større byggevarer samt planteskole/hagesen ter. Salg av andre vareslag eller annen type forretningsvirksomhet så som post, bank, vinmonopol, apotek 0.1. er ikke tillått Kommentaren Kjøpesentre kan ligge i egne hygg eller i bebyggelse med blandet utnyttelse. I bysentre vil det ojtest være kom binasjon av forretninger i de nedre etasjene og kontorer i de øvre etasjene. / bydelssentre i større byer og i sen tre i mindre byer og tettsteder vil det ojtest være en kombinasjon av forretninger i 1. etasje, kontorer i 2. etasje, og boliger i $~ evt. 4. etasje. / næringsområder og i handels parker med plasskrevende varer vil kjøpesentrene i stor grad ligge i egne bygg eller i kombinasjon med lager og verksteder. Reguleringsformål kan enten fast settes som en likeverdig kombina sjon mellom flere formål, eller det kan angis ett hovedformål hvor det i reguleringsbestemmelsene er angitt at det i tillegg kan tillates andre virksomheter. 23

26 Kommentaren Tillått utnyttelse kan angis på ulike måier; prosent bebygd areal (BYA), tillått bruksareal (BRA) eller prosent tomteutnyttelse (TV); jfr. T-1205: Veileder om grad av utnytting). I praktisk planlegging velges den måten å beregne utnyt telse på som ansees mest hensikts messig i den konkrete saken. Av hensyn til gatebildet og byens mangfold er det viktig at 1. etasje benyttes til publikumsrettede virk somheter og at dettefremkommer av fasaden i 1. etasje Det bør derfor i reguleringsbestemmelsene stilles krav til virksomhet og utforming av 1. etasje Det kan også tenkes gitt veiledende retningslinjerfor estetikk og visu elt miljø i tilknytning til regule rings-/kommunedelplan for by sentrum, til hjelp ved utforming av bebyggelsen, material- ogfarge bruk, skilting, utomhusanlegg, gater mm. Utnyttelse for forretning og service Eksempler på bestemmelser: I området tillates oppført bygninger for forretning (detaljvare handel) med maksimal utnyttelse T-BRA = x m 2. I tillegg tillates annen forretningsmessig servicevirksomhet, så som kontorer for lege, tannlege, fysioterapeut 0.1. med maksimal utnyttelse T-BRA = ym2. Forretningsbebyggelsen kan ha maks. utnyttelse på z % BYA Grad av utnytting for kjøpesenter for plasskrevende varer skal ikke overstige x % TU. I området tillates oppført bygninger for forretning for plass krevende varer; dvs. biler og motorkjøretøyer, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer samt planteskole/hagesenter. Innenfor området tillates ikke forretning for andre vareslag/ bransjer, heller ikke som en avdeling innenfor hovedforretningen. 1. etasje skal nyttes til forretninger og annen servicevirksomhet Fasadene i 1. etasje som vender ut mot offentlig trafikkområde skal ha utstillingsvinduer. 24

27 Bruksareal Eksempler på bestemmelser: I bruksareal skal også medregnes areal til forretning i kjeller, underetasje og messaninetasje. I området tillates annen forretningsvirksomhet i tillegg til vanlig dagligvarehandel, så som post, bank, vinmonopol, apotek 0.1. Disse virksomhetene skal regnes med i tillått bruksareal for forretninger. Bruksareal (BRA) omfatter fellesareal og leietakers bruksareal som består av salgsflate, lagerlokale, spiserom/kantine, kontor og even tuelle arealer til kultur- og fritidsaktiviteter. Post, bank, apotek ol regnes som en del av forretningsområdet Bruksareal til kontorer som ikke er knyttet til handelsvirksomheten og offentlige kultur- og fritidstilbud regnes ikke med i bruksarealet for forretninger. Kommentaren Bruksareal om/atterfellesareal og leietakers bruksareal som består av salgsflate, lagerlokale, spise rom/kantine, kontor og eventuelle arealer til kultur- ogfritidsaktivi teter. Arealer til tjenester som bank, post, vinmonopol, apotek og lignende skal regnes med i bruks arealet. / utgangspunktet bør alt areal som nyttes til salgsareal medreg nes uavhengig av om det ligger i kjeller, 1. etasje, messaninetasje eller øvrige etasjer. Arealerfor øvrig, som benyttes til andreformål enn detaljhandel, feks. kontorer som ikke er en del av detaljhandelen, boliger, offent lige kultur- ogfritidsformål, lege og tannlegevirksomhet, skal ikke regnes med i bruksarealet. Det bør i reguleringsbestemmel sene defineres entydig hva som skal medregnes i bruksareal, med utgangspunkt i rikspolitiske bestemmelser om etableringsstopp, i tekniske forskrifter til plan- og bygningsloven og ins 3940 om Areal- og volumberegning av bygninger; jfr. også Miljøverndepartementets veileder T-1205 om grad av utnytting. 25

28 Kommentaren Kjøpesentre i bysentre og i bydel sentre med god kollektivdekning og hvor forholdene ligger godt til rette for bruk av miljøvennlige transportmidlet bør ha lav parke ringsdekning; f.eks. 1 parkerings plass pr. 200 m 2 BRA eller lavere. Kjøpesentre som ligger i mindre tettsteder i spredtbygde områder med relativt dårlig kollektivdek ning og hvor forholdene ikke ligger til rette for å øke bruken av miljøvennlige transportmidler i vesentlig grad, bør ha god parke ringsdekning; feks. 1 parkerings plass pr. 50 m 2 BRA. Kjøpesentre for plasskrevende varer bør ha middels god parke ringsdekning; feks. 1 parkerings plass pr. 100 m 2 BRA Parkering kan enten skje på egen grunn eller i fellesanleggforflere virksomheter annet steds. Ved ved tekt til PBL 69 nr.4 kan kom munen samtykke i at det i stedet for anlegg av parkeringsplasser kan bli innbetalt et beløp pr. manglende parkeringsplass (frikjøpsordning). Parkering og varemottak Eksempler på bestemmelser. Området skal ha en parkeringsdekning på min. 1 parkeringsplass pr. 50 m 2 bruksareal (BRA). Området skal ha parkeringsdekning på maks. 1 plass pr. 100 m 2 BRA forretnings- og serviceareal. Området skal ha en parkeringsdekning tilsvarende 1 parkerings plass pr. 200 m 2 BRA forretningsareal. Min. 5 % av parkeringsplassene skal være tilgjengelige for handicappede. Parkering skal skje på egen grunn Parkering skal skje på egen grunn, på felles parkeringsplass for flere eiendommer eller på offentlig parkeringsplass. Parkering skal skje i felles parkeringshus. Parkeringshuset skal være felles for all forretnings- og servicevirksomhet i området Det tillates ikke parkering på terreng med unntak av parkering for handicappede, og korttidsparkering for av-/pålessing av varer. Det må sørgesfor tilstrekkelig parkeringfor handicappede i nær heten av inngangen til kjøpesen trene;jfr. tekniske forskrifter til plan- og bygningsloven. 26

29 Dispensasjonen mindre vesentlig reguleringsendring, bruksendring. Avvik fra/endringer i reguleringsplaner kan skje på flere ulike måten Dispensasjoner med hjemmel i PBL 7 Mindre vesentlig reguleringsendring med hjemmel i PBL 28-1 nr. 2 Bruksendring med hjemmel i PBL 93 Dispensasjoner Med hjemmel i PBL 7 kan det faste utvalg for plansaker, når særlige grunner foreligger, dispense re fra godkjent plan. Det kan ikke gis dispensasjon uten at det foreligger særlige grunner. Vurdering av særlige grunner må sees i forhold til de offentlige hensyn som skal ivaretas gjennom planleggingen. Dersom tiltaket umiddelbart strider mot disse hen syn, foreligger det ikke særlige grunner, og det er ikke adgang til å dispensere. Dette innebærer at ingen har krav på dispensasjon. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Det er forskjell på å dispensere fra en regulerings plan og å endre den. Ved dispensasjon gjøres det unntak fra planen, men reguleringsplanen som sådan forblir uendret. Et eksempel kan illustrere forskjellen: Reguleringsplanen angir 3 etasjer som byggehøyde og byggherren søker om å få godkjent 4 etasjer. Blir søknaden imøtekommet i form av en dispensasjon fra planen etter PBL 7 vil planen i sin opprinnelige form "vakne til live" igjen dersom huset senere brenner ned og det blir aktuelt med gjenoppføring. Blir derimot søknaden imøtekom met i form av en reguleringsendring er planen blitt endret ved varig virkning, og huset kan gjenoppfø res i 4 etasjer uten videre formaliteten Det skal i utgangspunktet ikke være enkelt å fråvike reguleringsplan gjennom dispensasjon. Godkjent plan innebærer at arealbruken er vurdert gjennom en omfattende beslutningsprosess hvor de ulike interesser har hatt anledning til å delta. Dispensasjon vil være mest aktuelt ved midlertidige og tidsbestemte unntak, men kan også gis ved vari ge unntak hvor det likevel ikke anses ønskelig å endre selve planen. Hvis man ser bort fra midlertidige og tidsbestemte unntak bør det normalt ikke gis dispensasjon etter 7 for så omfattende avvik fra planen at de går utenfor rammen av hva som kan karakteriseres som mindre vesentlig endring etter plan- og byg ningslovens 28-1 nr. 2. Det normale i en slik situa sjon må være at saken blir behandlet som en ordinær reguleringsendring etter plan- og byg ningslovens 21-1 nr. 1. Vesentlige planforutset ninger må derfor ikke fravikes ved bruk av dispensasjon. I slike tilfeller bør det i tilfelle reises forslag om endring av planen. For utdypende kommentarer, se kap Dispensasjon i veileder T-1226 Reguleringsplan/ Bebyggelsesplan. Mindre vesentlig reguleringsendring Avvik fra reguleringsplan kan også i noen tilfeller gjøres som mindre vesentlig endring av det faste utvalg for plansaker. Brukes mindre vesentlig endring innebærer det at selve planen blir endret. Hva som er mindre vesentlig endringer i henhold til PBL 28-1 nr. 2 må avgjøres skjønnsmessig i hver enkelt sak. Viktige forutsetninger for å gjennomfø re planen skal ikke forandres nevneverdig dersom endringen skal kunne behandles som mindre vesentlig. Som veiledning har departementet i tidli gere rundskriv antydet følgende retningslinjer: Endring av reguleringsformål regnes som regel som vesentlig endring, f.eks. fra friområde til byggeformål, jf. kap i veileder T-1226 Reguleringsplan/Bebyggelsesplan. Økning av etasjetall fra 2 til 3 anses som en vesentlig endring. Vanligvis vil derimot en endring fra 3 til 4 etasjer kunne anses som mindre vesentlig. 27