1. gangsbehandling - Detaljregulering for industriområde Slipen

Transkript

1 Saksb: Tor Henning Jørgensen Saknr: 17/ gangsbehandling - Detaljregulering for industriområde Slipen Setterådmannens forslag til vedtak Planutvalget vedtar i henhold til plan og bygningsloven å legge forslag til detaljregulering for industriområde Slipen ut til offentlig ettersyn, samtidig som det sendes på høring. Før planen legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring må følgende endringer foretas: Offentlig G/S - veg reguleres inn mellom Kirkeveien og Havnegata. Vegetasjonsskjerm, buffer mot industriområde skal følge hele Strandgata. Minimum bredde 3 m for område tilgrensende kontor/hotell/overnatting. Bestemmelser og planbeskrivelse revideres etter vedtatte endringer. Begrunnelse for vedtaket Planforslaget med endringer kan førstegangsbehandles. Planforespørsel var behandlet i fast utvalg for plansaker , sak 44/17. Vedlegg Vedlegg 1: Planbeskrivelse Vedlegg 2: Plankart Vedlegg 3: Planbestemmelser Vedlegg 4: Konsekvensutredning for byutvikling, tilgjengelighet og landskap Vedlegg 5: ROS-analyse mht. fare for forurensning Vedlegg 6: Geoteknisk vurdering Vedlegg 7: Grunnundersøkelser Vedlegg 8: Tiltaksplan forurensede sedimenter Vedlegg 9: Støyvurdering Vedlegg 10: Referat oppstartsmøte og varselbrev Vedlegg 11: Innspill til oppstart reguleringsplanarbeid Vedlegg 12: Følgebrev fra forslagstiller

2 Side 2 av 7 Saksutredning Bakgrunn Planforslaget er utarbeidet av Norconsult as som plankonsulent på vegne av forslagstiller Slipen Holding as. Forslaget legger til rette for etablering av tørrdokk ved Slipen Mekaniske med en maksimal byggehøyde til kote 43, dvs. ca. 40 meter over terreng. Etablering av tørrdokken vil gi mulighet for å ta større skip enn i dag direkte inn i hall, tømme hallen for vann og utføre arbeid innendørs. Dette krever et nytt bygg i større høyde og lengde enn det som er tillatt i eldre reguleringsplan for det aktuelle området. Forskrift om konsekvensutredninger Planen omfattes av Forskrift om konsekvensutrednings vedlegg II, pkt 10. e) ii, 11. k) og 13, og skal dermed vurderes nærmere iht. 10. Alstahaug kommune har vurdert at planen kan gi vesentlige virkninger for samfunn og miljø og har derfor krevd konsekvensutredning. Utredningen skal sikre at virkninger av tiltaket er tilstrekkelig belyst, samt sikre en åpen prosess og at alle beslutninger fattes på et korrekt grunnlag. Tema som er krevd utredet er: Forurensning, samfunnssikkerhet, landskap, byutvikling og tilgjengelighet. Det er ikke krav om planprogram, jfr. 8. Planforslaget er utfyllende beskrevet i vedlagte planbeskrivelse. Rammer for planarbeidet Kommuneplanens arealdel Området som i dag er i bruk som industriområde av avsatt til byutviklingsområde A. Utvidelsen av industriområde ligger i en hensynssone der eksisterende reguleringsplaner med bestemmelser fortsatt skal gjelde. Sjødelen av planområdet er regulert til havn. Byutviklingsområder er områder der det ønskes en helhetlig omforming av området til en bymessig og variert bebyggelse med blandet formål. Utsnitt av kommuneplanen s arealdel + planavgrensning planforslag (stiplet svart linje)

3 Side 3 av 7 En del av planområdet ligger innenfor område som er markert som sentrumsområde. Innenfor sentrumsgrensen gjelder utviklingsplan for Sandnessjøen sentrum, vedtatt samt temaplanene Grøntstruktur for Sandnessjøen og Trafikkmønsterplan. Trafikkmønsterplan, vedtatt I gjeldende trafikkmønsterplan er det anbefalt en gjenåpning av Havnegata /Kirkeveien. Bakgrunn for dette er at det bør være to parallelle adkomstmuligheter til sentrum dersom Sandnessjøen skal fungere som by. Dette er en videreføring av trafikkmønsterplan vedtatt i Åpning av gata er også omtalt og satt opp som tiltak i Utviklingsplan for Sandnessjøen sentrum. Reguleringsplan I eldre reguleringsplan, plan Slipen og Havnegata (vedtatt 1999) og del av plan Reguleringsplan for del av Slipen Eiendom (vedtatt 2007) er planområdet avsatt til industri, bolig, herberge og bevertning, vei og parkbelte i industriområde. Industriområdet er delt inn i 5 byggeområder med ulike tillatte byggehøyder. Største høyde er innenfor område 4, der er maks gesims og mønehøyde på henholdsvis 25 m og 45 m, noe som innebærer bebyggelse opp til ca. kote 48. Dette området er ikke bebygd i dag, men benyttes til båtslipp. Tilgrensende planer Plan Sandnessjøen småbåthavn (vedtatt 2009) Plan Detaljregulering for Vikasenteret (vedtatt 2016) Denne reguleringsplanen har en havnepromenade som avsluttes i plangrensen, mot utstikkerkai fra Slipen Mekaniske AS. Planområdet Planområdet på ca. 75 daa ligger sentralt i Sandnessjøen og er i dag i bruk som industriområde av Slipen Mekaniske AS. Dagens industriområde ligger på en ca. kote 3,2 3,7 og avgrenses av sjøen i nord og vest, og bergskjæring i sør. Innenfor planområdet stiger Kirkeveien fra ca. kote 4 helt i øst til kote 13 i krysset med Strandgata. Slipen Mekaniske AS sitt administrasjonsbygg ligger i Kirkeveien 1 med kjøreadkomst fra nord, via industriområdet. Det er gang-/sykkeladkomst fra Kirkeveien og Havnegata, passasjen her benyttes av gående og syklende mellom sentrum og boligområdene sør- og vestover. Åsen er en viktig landskapsformasjon i kommunen og ligger på ca. kote 65 rett sør for planområdet. Nært planområdet ligger Sandnessjøen kirke, som er listeført av Riksantikvaren som en verneverdig kirke av nasjonal verdi. Beskrivelse av planen Det legges til rette for utvidelse av industriområdet både mot nord og sør og tillatt byggehøyde økes i det aktuelle byggeområdet for tørrdokk (område #4). Dagens område #4 inngår i bestemmelsesområde #3 der det foreslås en maks gesims og mønehøyde på kote 18 og 20. Det planlegges fylt ut et areal nordvest i planområdet der det foreslås regulert inn parkering (SP). Formål parkering utgjør 7,8 dekar men store deler av dette vil bestå av fylling under havoverflaten. Innenfor havneformål (o_hs) tillates det etablert en kranbane i sjøen utenfor eksisterende beddinghall. Tillatt utstrekning er 37 m utenfor formålsgrense vei.

4 Side 4 av 7 Bebyggelsens plassering og utforming Tørrdokk planlegges plassert vest for eksisterende beddinghall. Gjeldende utnyttingsgrad for industriområde er BYA 55 %. Dette videreføres i ny reguleringsplan. Bebyggelsen på industriformål utgjør i dag ca m 2 BYA, tilsvarende 38,7 % BYA. Det planlegges en utvidelse av bygningsmassen som vil øke BYA til ca m 2. Utvidelsen av industriformålet medfører likevel at utnyttingsgraden på området reduseres til ca. 36 % BYA. Byggegrenser fra eldre plan er videreført, med tilpasninger ved utvidet industriområde mot sør. Byggehøyder i eldre reguleringsplan videreføres med unntak av område #4 som flyttes vest for område #2, økes i areal og reduseres i tillatt byggehøyde. Maksimal byggehøyde reduseres fra ca. kote 48 til kote 43. Trafikkløsning Trafikkløsninger i planområdet er i innlevert planforslag beholdt som i eldre reguleringsplaner. Planbestemmelsene pkt. 1.6 viser til at parkeringsdekning skal skje på egen grunn i samsvar med kommunens parkeringsveileder. Konkret parkeringskrav behandles i byggesaken. Virkninger Landskap Planforslaget innebærer en høyere bebyggelse innenfor industriområdet enn eldre reguleringsplan tillater for aktuelt område. Området som tillates bygd med størst byggehøyde flyttes lengre bort fra sentrum (enn i eldre reguleringsplan), endrer retning og utvides i areal. En ny dokkhall vurderes i konsekvensutredningen å være godt synlig og ha middels negative konsekvenser for fjernvirkning i forhold til dagens situasjon.

5 Side 5 av 7 I tillegg til nær- og fjernvirkning av tiltak er silhuett, siktlinje fra kirken og solforhold vurdert i konsekvensutredningen. Norland fylkeskommune har bedt om at konsekvenser for kirkens synlighet fra skipsleden, og for utsynet fra kirken mot sjøen og omgivelsene belyses. Dette er utredet godt med illustrasjoner. Spesielt standpunkt 2 ved kriken viser hvor ruvende tørrdokk vil bli og at siktlinje mot fjorden her vil forsvinne. Konsekvens er satt til middels negativ konsekvens.(se konsekvensutredning s. 35) Næringsutvikling Etablering av tørrdokk vil ha stor positiv virkning for Slipen Mekaniske med tanke på å sikre arbeidsplasser og næringsaktivitet hos en etablert virksomhet. Sentrumsutvikling Tiltaket vil medføre næringsutvikling i stedet for byutvikling innenfor område A Holmen, og vil ikke være i tråd med kommuneplanens arealdel. Tiltaket i seg selv vurderes å ikke fremme god stedsutvikling med attraktive og tilgjengelige sentrumsarealer, slik at totalt vurderes tiltaket å ha middels negativ konsekvens for byutviklingen i Sandnessjøen. Risiko og sårbarhetsanalyse ROS-analysen (se planbeskrivelsen pkt. 5.7) avdekker ikke forhold som er til hinder for utviklingen av planområdet med ny bebyggelse. I henhold til notater og rapporter fra Rambøll AS og Golder Associates AS vurderes det at utfylling kan utføres uten fare for stabiliteten eller forurensningssituasjonen i området. Det stilles krav om geoteknisk vurdering og plan for å hindre spredning av forurensede sedimenter i Alstenfjorden ved søknad om tiltak. Slipen Mekaniske AS er underlagt konsesjon og pålegg fra miljømyndigheter for å sikre mot forurensning fra egen virksomhet. Med de tiltak som kreves gjennom reguleringsbestemmelsene, samt lovpålagte krav, vurderes planen ikke får negative konsekvenser for forurensning eller samfunnssikkerhet. Utsikt/sol Tiltaket vil ha middels til store konsekvenser for nærvirkning, dvs. utsikt i nærområdet. Tiltaket er vurdert til å i svært liten grad påvirke solforholdene til omkringliggende boligbebyggelse ved målepunktene kl.15 og kl.18. Det må likevel navnes at den nye tørrdokken medfører at nabobebyggelsen vil få mer skygge etter kl.18 på sommeren enn i eksisterende situasjon. Se planbeskrivelsen pkt. 6 for utfyllende beskrivelse av virkninger.

6 Side 6 av 7 Vurdering (med oppsummering av virkninger fra planbeskrivelsen) Planforslaget viderefører hovedtrekk i eldre reguleringsplan og bygger ikke videre på hovedintensjonen i nyere overordnet plan. En viktig føring for effektive planprosesser er at reguleringsplanen er i samsvar med arealbruken fastsatt i kommuneplanens arealdel. Det er ikke situasjonen her. Samtidig er det gjort en lokal vurdering ved oppstart av planarbeidet, der det ses til at eldre planer vil være styrende all den tid en flytting av verkstedindustrien ikke er aktuelt for nærmeste fremtid. Kommunen har et ansvar for å ivareta samfunnets interesser i videste forstand og sørge for at plan- og byggesaker vedtas i tråd med gjeldende lover, forskrifter og overordnede retningslinjer og gjeldende arealplaner. For å synliggjøre og avklare planutfordringer på et tidlig stadium ble planarbeidet presentert for regionalt planforum i desember Dette ble gjort for å øke forståelsen for kommunens utfordring i plansaken. Dialogmøte ble holdt med forslagsstiller i november 2018 der planskisse og problemstillinger ble diskutert. Konkrete tilbakemeldinger ble gitt fra kommunen på tiltak som måtte være på plass for å følge opp føringer i arealdelen. Tema her var; buffersoner/grøntområder mot industriformål, Trafikkmønsterplan- åpning av Kirkegata/Havnegata, utforming på lager/parkeringsareal og fyllingstopp. Kommunen er fornøyd med at parkeringsareal ble omarbeidet. Etablering av tørrdokk slik planen foreslår vil kreve en avtale med Alstahaug kommune om kjøp av kommunal grunn som er nødvendig for plassering av bebyggelse. Interessemotsetninger endringer av mottatt planforslag Videre er det uenighet om utforming av vegetasjonsskjerm og åpning av gateløpet Kirkeveien/Havnegata. Det er forsøkt å finne en løsning, og G/S-veg med forsterkede kanter er dermed tatt inn som et vilkår for at planen kan sendes på høring. Dette vil tilfredsstille krav til en ekstra kjøreveg i nødstilfeller og ved vedlikehold av Torolv Kveldulvsons gate inn til sentrum. Det vil også være en konkretisering i plan av dagens situasjon der området nettopp brukes av gående og syklende. Gaten er markert i sammenhengende sykkelvegnett for Sandnessjøen og er viktig med tanke på tilgjengelighet og som en naturlig passasje/turrute i regionssenteret fra havnepromenaden til småbåthavnen. Byggehøyder Byggehøyde innenfor område #4 og innenfor resten av industriområdet må vurderes til sluttbehandlingen. Avveiing av konsekvenser Konsekvensutredningen viser at planforslaget vil ha negativ virkning på landskap og tilgjengelighet i forhold til dagens situasjon. Plankonsulent argumenterer med at selv om planlagt tiltak innebærer en større bebyggelse i området enn det som er der i dag vil ikke planen medføre noen ny type virksomhet, og tillatt byggehøyde reduseres i forhold til det som tilrettelegges for i eldre (overstyrt) reguleringsplan. Det som veier positivt er betydningen verkstedindustrien har for lokalsamfunnet, etableringen er ikke ny den har eksistert siden Lokalsamfunnet i Sandnessjøen er således vant til denne

7 Side 7 av 7 sentrumsnære industrien og en innebygd tørrdokk kan også virke avbøtende med tanke på støy og støv. Videreutviklingen av Slipen Mekaniske AS vurderes å ha stor betydning for samfunnsutviklingen i Sandnessjøen. Gitt at de kommenterte endringene innarbeides vil planforslaget kunne se området som en helhet, der også hensynet til byutvikling er tatt med i tilstrekkelig grad. Målet må være å få en reguleringsplan som ivaretar helheten og som også kan se på industrien som en kulturbærer i byen. Det foreslås at byggehøyden skal vurderes til sluttbehandlingen. Medvirkningsprosess Planoppstart ble kunngjort i Helgeland Blad Grunneiere, naboer og berørte myndigheter ble varslet pr. brev Det er mottatt 6 innspill til planoppstart, oppsummering og kommentarer vises i planbeskrivelsen pkt. 2. Konklusjon Setterådmannen anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig høring. Tor Henning Jørgensen Setterådmann