Utleie og forvaltning av kommunale boliger

Transkript

1 Utleie og forvaltning av kommunale boliger 5/2011 ASKER KOMMUNEREVISJON Forvaltningsrevisjonsrapport

2 Forord Denne rapporten er et resultat av forvaltningsrevisjonsprosjektet Utleie og forvaltning av kommunale boliger. Forvaltningsrevisjon er en lovpålagt oppgave for Asker kommune etter kommuneloven av 25. september 1992 med endringer av 12. desember Formålet med forvaltningsrevisjon er nedfelt i kommuneloven 77 nr. 4 som har følgende ordlyd: Kontrollutvalget skal påse at kommunens eller fylkeskommunens regnskaper blir revidert på en betryggende måte. Kontrollutvalget skal videre påse at det føres kontroll med at den økonomiske forvaltning foregår i samsvar med gjeldende bestemmelser og vedtak, og at det blir gjennomført systematiske vurderinger av økonomi, produktivitet, måloppnåelse og virkninger ut fra kommunestyrets eller fylkestingets vedtak og forutsetninger (forvaltningsrevisjon). Revisjonen er gjennomført av Rønnaug Skaar Tinjar som prosjektleder, og Kathrine Bolsø Evjen som prosjektmedarbeider. Vi takker for velvillig og godt samarbeid underveis i prosjektet Brita Arvidsen kommunerevisor Rønnaug Skaar Tinjar spesialrevisor

3 Innhold FORORD... 2 INNHOLD... 3 SAMMENDRAG... 4 KOMMUNEREVISOR ANBEFALER INNLEDNING BAKGRUNN FORMÅL OG PROBLEMSTILLING AVGRENSING VURDERINGSKRITERIER METODE KOMMUNALE UTLEIEBOLIGER OG FLYKTNINGBOLIGER I ASKER KOMMUNE ER DET FASTSATT KRITERIER FOR Å FÅ LEIE KOMMUNAL BOLIG, OG SKJER UTLEIE I HENHOLD TIL DISSE? VURDERINGSKRITERIER FAKTA REVISJONENS VURDERINGER HVORDAN BESTEMMES UTLEIEPRIS? VURDERINGSKRITERIER FAKTA REVISJONENS VURDERINGER ER DET VEDTATT VEDLIKEHOLDSPLAN OG BLIR DEN FULGT? VURDERINGSKRITERIER FAKTA REVISJONENS VURDERINGER ER DET SATT MÅL OM LEDIGHET? VURDERINGSKRITERIER FAKTA REVISJONENS VURDERINGER RÅDMANNENS UTTALELSE VEDLEGG Asker kommunerevisjon 3

4 Sammendrag På oppdrag fra kontrollutvalget har kommunerevisor utført forvaltningsrevisjonsprosjektet Utleie og forvaltning av kommunale boliger. Formål med undersøkelsen har vært å se om kommunale boliger leies ut i henhold til angitt formål og forvaltes på en formuesbevarende måte. Prosjektet er avgrenset til å gjelde kommunale boliger med tidsbegrenset husleiekontrakt. Følgende problemstillinger er belyst i undersøkelsen: 1. Er det fastsatt kriterier for å få leie kommunal bolig, og skjer utleie i henhold til disse? 2. Hvordan bestemmes utleieprisen? 3. Er det vedtatt vedlikeholdsplan og blir den fulgt? 4. Er det satt mål om ledighet? Kommunerevisor mener I hovedsak finner vi at boliger leies ut til vedtak og formål som bestemt, så langt det har vært mulig for oss å etterprøve. Begrepet tidsbegrenset kan imidlertid ikke knyttes til 3 år. Vi ser at det er overveiende mange som får fornyet sine leieperioder, og at det i mange tilfeller nærmest er å betrakte som permanent bolig. Det er et spørsmål om det ville være formålstjenlig med en begrensning i antall leieperioder. Det ville øke bevisstheten om at en på et tidspunkt må skaffe egen bolig. Når leietakere får kjøpt/skaffet seg egen bolig, øker sirkulasjonen og kommunale boliger fristilles til nye leietakere. Alternativt er spørsmålet om noen av de med langtidsleie burde tilbys en annen type bolig av mer permanent karakter, slik at flere boliger blir ledige for nye søkere. Et antall boliger er forbeholdt flyktninger til første gangs etablering. Ved behov utover dette, skal vurdering og tildeling skje etter vanlige kriterier. Her ser vi også at leieavtaler fornyes i stor grad, og de blir oftest boende i samme bolig. Manglende fristilling, eller erstatning av boliger til formålet, betyr at kommunen har færre boliger å tilby nye flyktninger. Det er ikke klare rutiner for hvordan husleien skal beregnes eller fastsettes, og det er forholdsvis betydelige forskjeller mellom leieobjektene. Både av hensyn til likhet for leietakere og av hensyn til å sikre inntekter er det uheldig. Innvendig vedlikehold av boliger vurderes og utføres for det meste ved bytte av leietaker og da gjerne utenom ordinær plan. I 2010 har det vært 25 utskiftinger og det er utført vedlikehold i 20 boliger. For øvrig er det laget en plan som omfatter ytre vedlikehold og et antatt generelt behov basert på kunnskap om boligens alder. Det er langt flere vedlikeholdsoppgaver enn det budsjettet rommer, og oppgaver blir derfor utsatt. Planen bør etter vår mening bedres mht prioriteringer, og vise hva som er strakstiltak, etterslep eller vedlikeholdstiltak for å kunne være et godt styringsdokument. Det store gapet mellom behov og tilgjengelige midler gjør at planen framstår som lite realistisk. Spesifisert for den enkelte problemstilling mener vi Er det fastsatt kriterier for å få leie kommunal bolig, og skjer utleie i henhold til disse? Boligutvalget har fastsatt kriterier for utleie til vanskeligstilte. Dette, sammen med husleielovens og sosialtjenestelovens krav, er retningsgivende for tildeling av bolig. I nyere saker finner vi at tildeling skjer på grunnlag av vedtak, og i de fleste tilfeller er det vist til at søker oppfyller kriterier. Ifølge prosedyren skal NAV vurdere søknaden opp mot Asker kommunerevisjon 4

5 kriterier som økonomi, helse eller andre forhold. Vi finner at det er vanskelig å se hva som er grunnlaget for vurderingen, da det ikke dokumenteres slik at det kan etterprøves. Oftest er det kun resultatet som er notert. Vurderingen fra NAV blir heller ikke låst for endring i ettertid, noe vi ser som uheldig, da dette er eneste spor av en vurdering som er begrunnelse for vedtak. Fornyelse av leieperioder skal skje etter samme kriterier som ved første gangs tildeling, grunnlaget for vurderinger bør også her dokumenteres bedre. Leieavtaler fornyes i stor grad og i flere tilfeller bor leietakere tilsynelatende permanent. Vi stiller spørsmål ved at disse boligene er inkludert i gruppen tidsbegrenset. Som følge av generelt lange leieperioder er det lite utskifting, mens søkermassen øker. På samme måte blir boliger som er forbeholdt flyktninger i etableringsfasen, ofte utleid videre til de samme. Det gjør at det blir konstant underdekning på boliger til både flyktninger og andre innenfor tidsbegrenset kategori. Det betyr også at antall boliger som er bebodd av de ulike gruppene ikke er fast, men flytende, og at det kan være utfordrende forvaltningsmessig. Konklusjon: I hovedsak finner vi at første gangs tildeling av boliger skjer etter kriterier fastsatt av boligutvalget, men at dokumentasjon som sikrer etterprøvbarhet av vurderingsgrunnlag bør bedres. I en del av boligene bor leietakere på kontrakter som er tidsubestemt, flere av disse er inngått på annet grunnlag enn någjeldende kriterier, og uten vedtak fra sosialtjenesten. Når det gjelder fornying av leieperioder, angis ofte Forlengelse som begrunnelse, uten at behovet er nærmere dokumentert. Hvordan bestemmes utleieprisen? Vi finner at det ikke foreligger noen definerte rutiner for fastsetting av husleie. I praksis er det satt et mål om at eldre boliger skal opp til et nivå på ca per kvm og nye boliger kr per kvm. For leiligheter i nye bygg settes leien lik andre leieobjekter i bygget. For øvrig utføres ingen spesielle beregninger eller markedsanalyser som grunnlag for å fastsette husleien, og kommunestyrets vedtak om tilnærmet markedsleie har ikke vært tilstrekkelig kjent. Vår undersøkelse viser at det er betydelige forskjeller i utleiepriser. Husleiene blir regulert gjennom årlig indeksregulering, for øvrig skjer regulering ved utskifting av leietakere. Oppregulering av husleier i andre tilfeller skjer så å si ikke. Kommunen benytter seg således ikke av retten til å justere opp leien til gjengs leie slik Husleieloven gir anledning til. Eiendomsforvaltningens mål for leiepriser er et stykke unna gjennomsnittlig leie i henhold til SSBs statistikk over leie i Oslo og Bærum. Konklusjon: Vi finner at det ikke er et enhetlig system eller rutine for å regulere eller fastsette husleier. Husleieloven gir anledning til å justere opp leien til gjengs leie etter en viss leietid, noe som ikke synes å være benyttet fullt ut. Et fastsatt mål om gjengs leie, eller tilnærmet markedsleie, vil bidra til å en større likhet i leien enn det vi ser i dag. Er det vedtatt vedlikeholdsplan og blir den fulgt? Eiendomsforvaltningen har utarbeidet en total vedlikeholdsplan som gir en oversikt over hva som burde vært utført, når det skal utføres og anslått kostnad for den enkelte boenhet. Men planen definerer ikke hvilken prioritering som skal gjelde, og er ikke tydelig på periode for utføring. Det ville være nyttig om det ble klarere hva som er strakstiltak, etterslep eller periodiske vedlikeholdstiltak. Det er vanlig at tiltak som ikke kan gjennomføres innen året er omme, blir overført til neste års. Eiendomsforvaltningen har ingen klar historikk som viser hva som var på planen ved årets begynnelse og hva som Asker kommunerevisjon 5

6 faktisk er blitt gjennomført det inneværende året. Ad hoc oppgaver kommer på gjennom året, for eksempel som følge av skifte av leietakere. Den totale vedlikeholdsplanen for 2011 viser et behov på 6,2 mill, mens regnskapet viser at det i 2010 ble det brukt kr til vedlikehold. Dette viser et betydelig gap mellom vurdert behov og midler til rådighet, og det er tydelig at det er utfordringer i forhold til å tilfredsstille hovedoppgaven om et verdibevarende vedlikehold. Effektivt vedlikehold har vært en utfordring over år, og nedslitt og dårlig vedlikehold gir både uheldige virkninger for brukerne og reduserer verdien på kommunens boligeiendommer. Konklusjon: Det er laget en vedlikeholdsplan, men den bør forbedres for å kunne være et godt styringsdokument. Det er et betydelig gap mellom planlagt vedlikehold og tilgjengelige midler, noe som tydelig viser at oppgaver verken blir eller kan gjennomføres i henhold til plan. Det må en vesentlig innsats til for å minske gapet og for å kunne imøtekomme kravet/målet om et verdibevarende vedlikehold. Et konstant etterslep og et vedlikehold på et minimum i flere år, vil erfaringsmessig føre til store kostnader i fremtiden. Er det satt mål om ledighet? Både eiendomsforvaltningen og sosialtjenesten har ønske om lavest mulig ledighet i boligene. Inntil nylig har det imidlertid ikke vært laget en systematisk oversikt over hvor lang tid det tar mellom inn- og utflyttinger, noe som kunne ha vært nyttig i styringsøyemed. Siden boligprogrammet ikke er innrettet for et slikt system, ble det i 2010 påbegynt et system basert på excel, som fra 2011 skal forbedres og tas i bruk. Ut fra tilgjengelige data finner vi at det i 2010 tok fra 0 til 12 måneder fra utflytting til ny kontrakt var inngått. Gjennomsnittlig er tomgangstiden 3,8 måneder. Vi har ikke grunnlag for å si noe om hva som har tatt tid, men noen beskrivelser kan tyde på at årsakene er sammensatt. Det er etter vårt syn essensielt at eventuelle svake punkter blir identifisert og håndtert for å kunne komme i mål med en effektiv utnyttelse av boligene. Det er særlig viktig her som det er så mange parter som er avhengig av hverandre. Konklusjon: I mange tilfeller tar det for lang tid fra en leietaker har flyttet ut til ny leietaker kan flytte inn. Det vil derfor være viktig å få kartlagt hva som tar tid fra en boenhet er fraflyttet til ny kontrakt foreligger, slik at nødvendige tiltak kan iverksettes. Dette for å unngå unødvendig tomgang. Kommunerevisor anbefaler Basert på oppsummering av dette prosjektet anbefaler vi å oppfordre til ekstra innsats på nedenstående områder, inndelt etter prosjektets problemstillinger. Er det fastsatt kriterier for å få leie kommunal bolig, og skjer utleie i henhold til disse? Vi anbefaler at de utleieboligene som har leieavtaler av mer permanent karakter, blir gjennomgått og vurdert i forhold til formålet og gjeldende kriterier. Det anbefales videre å tilstrebe en større sirkulasjon i boliger med tidsbegrenset leie. Det samme gjelder boliger tilegnet første gangs etablering av flyktninger. Vi anbefaler at begrunnelsen og innstillingen fra NAV i Gerica blir låst for redigering når den er registrert, dette for å sikre etterprøvbarhet til hvordan og hva som er vurdert av NAV. Grunnlaget for vurderinger bør også dokumenteres bedre. Asker kommunerevisjon 6

7 Hvordan bestemmes utleieprisen? Vi anbefaler at det utarbeides rutiner for fastsetting og regulering av husleie. Vi anbefaler at det gjøres en total gjennomgang av leieprisene for alle boenheter, med sikte på å kunne imøtekomme kommunestyrets mål og forutsetninger om tilnærmet markedsleie. Slik gjennomgang bør utføres med et fast årsintervall for å se til at skjevheter blir utlignet. Er det vedtatt vedlikeholdsplan og blir den fulgt? Vi anbefaler å forbedre dagens vedlikeholdsplan og gjøre den til et reelt styringsverktøy. Det anbefales en realistisk plan som viser behov og eventuelle konsekvenser, og at den kommuniseres tydelig i budsjettsammenheng. Vi anbefaler en tydelig prioritering av oppgaver, spesifisert for hva som er strakstiltak, etterslep, eller periodiske vedlikeholdstiltak. Er det satt mål om ledighet? Det anbefales at eventuelle svake punkter i prosessen mellom inn- og utflytting blir identifisert og håndtert for å kunne komme i mål med en effektiv utnyttelse av boligene. Det vil kreve at det holdes oversikt over prosessens gang og tidsbruk, og som brukes aktivt. Det er særlig viktig her som det er så mange parter som er avhengig av hverandre. Asker kommunerevisjon 7

8 1. Innledning 1.1 Bakgrunn Kontrollutvalget vedtok på møte å be kommunerevisor igangsette forvaltningsrevisjon innenfor området utleieboliger. I møte ble prosjektet konkretisert og vedtatt til å omfatte utleie og forvaltning av kommunale boliger med tidsbegrenset kontrakt. Kartlegging av boligbehovet i Asker viser at det er stort behov for boliger for utleie. Det er ventelister både til boliger for vanskeligstilte og flyktninger. Det er derfor viktig å ivareta boliger gjennom godt vedlikehold. Kommunen har en plikt til å bistå de som av økonomiske, helsemessige eller sosiale årsaker har problemer med å skaffe seg bolig på det private boligmarkedet. Prisen på boliger i Asker er høy og det gjør at flere enn de en normalt betegner som vanskeligstilte, vil trenge hjelp til å skaffe bolig. Mange opplever at de ikke klarer å reetablere seg på boligmarkedet ved f.eks samlivsbrudd. Enslige og husstander med lav inntekt opplever det samme. Kommunale boliger tildeles kun de aller mest økonomisk vanskeligstilte eller de som av helsemessige årsaker har behov for en tilpasset bolig. Per ventet 33 1 søkere på kommunal utleiebolig som følge av blant annet dårlig økonomi. Kommunen har over mange år drevet et aktivt arbeid for å ta i mot og bosette flyktninger, og er i 2010 nominert til bosettingsprisen. Hvert år bosetter kommunen mellom 40 og 70 flyktninger (inkl enslige mindreårige), også disse har i hovedsak behov for små boenheter. Det brukes mye ressurser på å skaffe til veie nok boliger, hvor brorparten må finnes på det private markedet. Av boligsosial handlingsplan for Asker kommune framgår det at Asker kommune skal ha et helhetlig boligsosialt arbeid for best mulig utnyttelse av ressurser. Asker har blitt utvalgt som deltaker i Husbankens boligsosiale utviklingsprogram. Dette programarbeidet startet høsten 2010, og beregnes å pågå 3-5 år. Det skal i den sammenheng gjennomføres en kartlegging og en analyse som grunnlag for utarbeidelse av en handlingsplan. Boligsosial handlingsplan omfatter også målgruppen som inngår i dette prosjektet som er sosialt/økonomisk vanskeligstilte og flyktninger. 1.2 Formål og problemstilling Formålet med undersøkelsen er å se om kommunale boliger leies ut i henhold til formål og forvaltes på en formuesbevarende måte. I denne undersøkelsen vil vi belyse følgende problemstillinger: 1. Er det fastsatt kriterier for å få leie kommunal bolig, og skjer utleie i henhold til disse? 2. Hvordan bestemmes utleiepris? 3. Er det vedtatt vedlikeholdsplan og blir den fulgt? 4. Er det satt mål om ledighet? 1.2 Avgrensing Undersøkelsen er avgrenset til å gjelde kommunale boliger med tidsbegrenset husleiekontrakt. Asker kommune eier en del leiligheter som tilbys vanskeligstilte og flyktninger. Dersom en har fått innvilget sin søknad om kommunal bolig, tilbys normalt en husleiekontrakt for 3 år. Flyktninger får tildelt en husleiekontrakt for 5 år. 1 Boligsosial handlingsplan Asker kommunerevisjon 8

9 1.3 Vurderingskriterier Vurderingskriteriene danner grunnlaget revisjonen trenger for å vurdere om det området som er gjenstand for forvaltningsrevisjon oppfyller krav og forventninger som er gitt for aktiviteten. Kriteriene skal utledes på bakgrunn av formål og problemstillinger, og skal gi fundament og legitimitet til revisors vurderinger. Vurderingskriterier kan være både eksterne og interne krav. Eksterne krav er lov, forskrift og handlingsregler fastsatt av staten. Interne krav og føringer er Asker kommunes politiske vedtak og forutsetninger. Vurderingskriteriene som er benyttet i undersøkelsen er blant annet hentet fra sosialtjenesteloven, forvaltningsloven, husleieloven, retningslinjer for tildeling av kommunal utleiebolig, vedtak i kommunene (HP for 2009 og 2010) Vurderingskriterier som er aktuelle i denne undersøkelsen presenteres kort under den enkelte problemstilling, mer utfyllende i vedlegg Metode Undersøkelsen er basert på datamateriale fra møter, intervjuer og dokumenter. Hoveddelen av dokumentinnsamlingen er hentet fra Gerica 2 og utskrifter fra andre saksbehandlerprogrammer som brukes i kontraktsoppfølging for utleieboliger. Vedlikeholdsoversikt er mottatt fra forvalter for boliger. Økonomiske opplysninger er hentet fra regnskapet. I prosjektets oppstartfase hadde vi møter med kontaktpersoner som er oppnevnt av rådmannen. Vi har videre hatt møter med eiendomsforvaltningen, sosialtjenesten og flyktningtjenesten. Hensikten har vært å få informasjon om arbeidsområder og organisering, samt å få utfyllende opplysninger om revidert område. Faktabeskrivelser er bekreftet av de reviderte. 1.5 Kommunale utleieboliger og flyktningboliger i Asker kommune Asker kommune eier, eller har kommunal utpekningsrett til 777 boliger. Dette omfatter omsorgsboliger, trygdeboliger, boliger for funksjonshemmede mv, og ventelistene er lange. Antall boliger tilsvarer 15 boliger pr 1000 innbyggere, langt lavere enn sammenliknbare kommuner. En del av boligene er forbeholdt sosialt og økonomisk vanskeligstilte og flyktninger. Boligene, som kommunen har til dette formålet, leies ut på begrenset tid til gjengs leie og fordeler seg slik 3 : Tabell 1: Antall boliger med tidsbegrenset kontrakt Type bolig Antall Kommunale boliger med tidsbegrenset kontrakt til 182 vanskeligstilte Flyktninger 66 I handlingsprogrammet for satt av kr 10 millioner til kjøp av flyktningboliger i 2010 og 5 millioner i 2011 og 2012, samt 3 millioner kr pr år til kjøp av boliger til vanskeligstilte. I gjennomsnitt må en regne kr 2 millioner pr bolig. Inntil 40 % av en boliginvestering finansieres av tilskudd fra Husbanken til bestemte formål. I budsjettsammenheng legges det til grunn 20 % tilskudd fra Husbanken. Dette inngår som en del av finansieringen, og kommunens egenfinansiering er således tilsvarende mindre. Etterspørselen etter boliger for utleie er stor, og årlig vedtar kommunestyret at det skal mottas et antall nye flyktninger. 2 Gerica, elektronisk pasientjournalsystem til bruk i kommunal pleie og omsorgtjenester. 3 Oversikt fra sosialtjenesten og eiendomsforvaltningen Asker kommunerevisjon 9

10 Kartlegging viser et udekket behov i 2013 på 31 boliger anslått til 62 mill kr og 2 mill kr årlig til FDV-kostnader bare til vanskeligstilte. 4 I tillegg viser kartleggingen udekket behov til flyktninger med anslagsvis 36 mill kr i investering pluss årlige FDV-kostnader. Organisering: Søknad, saksbehandling og tildeling av bolig skjer hos sosialtjenesten og NAV, mens eiendomsforvaltningen har ansvar for boligene. Det gjelder anskaffelse og avhending av boliger, kontraktsinngåing og -oppfølging, prisfastsetting og generell forvaltning som oppussing og vedlikehold. I tillegg bistår flyktningteamet med å skaffe boliger på privat leiemarked. Leiekontraktene overføres til flyktninger ved bosetting. Eiendomsforvaltningen har ikke ansvar for noen av disse boligene, verken mht kontraktsinngåing eller kontraktsoppfølging. Disse inngår heller ikke i revisjonens undersøkelse. 2. Er det fastsatt kriterier for å få leie kommunal bolig, og skjer utleie i henhold til disse? 2.1 Vurderingskriterier Kommunen har i henhold til Lov om sosiale tjenester 3-4 ansvar for å hjelpe de som selv ikke kan ivareta sine interesser på boligmarkedet med å skaffe bolig. I henhold til Lov om sosiale tjenester 4-5 er sosialtjenesten forpliktet til å finne midlertidig husvære for dem som ikke klarer det selv. Boligutvalget har vedtatt retningslinjer for tildeling, sist godkjent den Det settes krav til 5 års botid i Asker kommune, og søker må pga økonomiske eller helsemessige årsaker ha små muligheter til selv å kunne skaffe seg bolig. Det er anledning til å gi dispensasjon fra bokravet, for eksempel for bostedsløse hvor bokravet er 3 år. Leietiden er inntil 3 år. I presiseringer til retningslinjene angis at leietid kan forlenges etter søknad. Det angis ikke hvor mange perioder en søknad kan forlenges. En søknad kan avslås dersom det vurderes at søker har behov for et høyere omsorgsnivå. En søknad kan også avslås i tilfeller der en tidligere har erfart alvorlig mislighold av leieforhold. Boligsosial handlingsplan punkt 9.3 angir at bostedsløse og barnefamilier skal prioriteres ved tildeling. Det framgår av 9 i Lov om husleie av at en husleieavtale kan inngås for bestemt eller ubestemt tid. Er ikke opphørstidspunktet fastsatt i leieavtalen, er den tidsubestemt. En leieavtale som er inngått for bestemt tid, opphører uten oppsigelse ved utløpet av den avtalte leietid. En tidsbestemt leieavtale kan sies opp i leietiden i samsvar med bestemmelsene i 9-4 til 9-8, dersom det er avtalt, eller dersom utleieren har forsømt sin opplysningsplikt etter første ledd annet punktum. Fortsetter leieforholdet i mer enn tre måneder etter utløpet av den avtalte leietid uten at utleieren skriftlig har oppfordret leieren til å flytte, er leieavtalen gått over til å være tidsubestemt. Husleieloven 11-1 inneholder særregler for boliger til vanskeligstilte på boligmarkedet. Bestemmelsene gjelder bare dersom leieren har fått opplyst skriftlig at avtalen gjelder 4 Boligsosial handlingsplan Asker kommunerevisjon 10

11 bolig som skal brukes av vanskeligstilte på boligmarkedet, og hvilke unntak som er avtalt etter denne paragrafen. Målgruppe Boligene er tiltenkt de som av økonomiske, helsemessige eller sosial årsaker har problemer med å skaffe seg bolig på det private boligmarkedet. Boligutvalgets reglement gjelder ikke for flyktningboliger, og kommunen har ikke fastsatt andre bestemmelser for denne gruppen. Administrativt er det en praksis for 5 års kontrakt til første gangs etablering. Kommunestyret vedtar årlig hvor mange flyktninger en vil forplikte seg til å motta. Boligutvalget har nylig vedtatt retningslinjer for flyktninger som skal gjelde fra Følgende vurderingskriterier legges til grunn: Vedtatte kriterier for tildeling av bolig til vanskeligstilte bør være oppfylt for alle som bor i kommunale utleieboliger for dette formål Tildeling av flyktningbolig skjer til første gangs etablering Avslag skjer på kvalifisert grunnlag 2.2 Fakta Vedtatte kriterier for tildeling av bolig til vanskeligstilte bør være oppfylt for alle som bor i kommunale utleieboliger for dette formål Asker kommune eier en del leiligheter i Asker kommune som tilbys vanskeligstilte, men ikke nok til å tilfredsstille behovet. Det er heller ikke nok boliger til flyktninger. Krav om 5 års botid Søknader vurderes ut fra sosiale, helsemessige og/eller økonomiske forhold. I tillegg er det krav om 5 års botid i Asker kommune, dette kravet praktiseres svært strengt. Det er anledning til å dispensere fra kravet i spesielle tilfeller, det skjer likevel sjelden. For bostedsløse praktiseres krav om 3 års botid i kommunen. Saksbehandling og vurdering av behov Saksbehandlersystemet Gerica er sentralt for all registrering, og prosessbeskrivelser er laget mht tildeling. Saksbehandlingstiden er 6-8 uker og regnes fra søknaden er tilstrekkelig dokumentert. Søker må tilfredsstille kommunale retningslinjer for tildeling av kommunale boliger med tidsbegrenset husleiekontrakt, bl.a kravet om 5 års botid i Asker kommune. Det er NAV som vurderer behov, med unntak av botidskravet. Når det gjelder vurdering av økonomiske forhold, ser en til Asker kommunes plan mot fattigdom hvor kommunen har definert hvem som kan defineres som fattig. Det legges til grunn lavinntekt, målt ved 50 % av medianinntekten i henhold til en modifisert OECD-skala, som en hovedindikator på fattigdom. Ved vurdering av økonomiske forhold ved søknad om kommunal bolig settes den veiledende beløpsgrensen til 60 % av medianinntekten i henhold til modifisert OECDskala. Der søker leier privat bolig og mottar løpende sosialhjelp, kan søknaden avslås selv om inntekten er under den veiledende beløpsgrensen. Har søker derimot mulighet for å bli selvhjulpen økonomisk ved å få tildelt kommunal bolig, kan søknaden godkjennes. Ved vurdering av søkers eventuelle formue må saksbehandler vurdere om søker kan bli selvhjulpen ved låneopptak/tilskudd, eller ved salg av annen formuesgjenstand/fast eiendom (f.eks bil, hytte). Asker kommunerevisjon 11

12 Når søknaden er godkjent, settes man på venteliste til det blir en ledig bolig. På grunn av liten utskifting er det forholdsvis få av de 182 boligene som blir ledige for nye søkere i løpet av et år. Egne tildelingsmøter holdes i tildelingsutvalg der representanter fra både sosialtjenesten, NAV og psykisk helse deltar, der vil eventuell prioritering bli behandlet. Familier med mange barn prioriteres. Andre som prioriteres er de som en antar vil ha vanskelig for å få leie i det private markedet. I boligsosial handlingsplan oppgis følgende: Tabell 2: Antall søkere på venteliste, tildelt bolig, vedtak og avslag Type bolig Venteliste Pr Tildelte boliger Nye vedtak (innvilget) Avslag Kommunal utleiebolig for økonomisk og sosialt vanskeligstilte Forlengelse av tidsbegrensete kontrakter I 2010 fikk 37 nye søkere vedtak om bolig, mens det ble gitt 34 forlengelser. I alt fikk 25 søkere tildelt bolig i løpet av året, dette omfatter både nye søkere og venteliste. Vi har undersøkt et antall av tildelinger med hensikt å se om kriterier er oppfylt og finner da at: Det finnes kontrakter uten vedtak i Gerica, uten søknad eller vurdering. Noen av disse har bodd i lang tid og kan ha flyttet inn før nåværende kriterier er gjort gjeldende. Boligene er likevel kategorisert som boliger med tidsbegrenset leie. Tre kontrakter er anbefalt tidsubestemt ved tildeling. Flere vedtak er uten begrunnelse, for flere vedtak er det ikke spor av at NAV har vurdert søknaden. Det finnes tidsubestemte leieavtaler uten at sak/vedtak er registrert i Gerica, et par er avsluttet i Gerica, men er fortsatt registrert som leietakere. Det finnes flere klager på avslag som seinere er omgjort uten begrunnelse for omgjøring, og uten at det framkommer nye opplysninger. Vi finner også avslag på søknader (og kontraktstid ute), men der leietaker i henhold til leieregisteret fortsatt bor. Noen søknader synes å være datert lang tid før vedtak blir fattet. Det er da et spørsmål om vurderinger gjøres på riktig grunnlag. Leietiden er inntil 3 år Kontraktsperioden er 3 år, men svært ofte blir det inngått nye kontrakter for nye 3 årsperioder. Det er ikke bestemmelser om begrensninger på maksimal botid i kommunal bolig. Undersøkelsen viser at i flere leieforhold er ikke kontraktene fornyet innenfor frister som gjelder for tidsbestemte kontrakter, noe som betyr at leieavtalen er gått over til å være tidsubestemt. Som nevnt over finner vi også at det er vedtatt å gi tidsubegrenset leie direkte. Undersøkelsen viser videre at kriteriet økonomi, sosiale og helsemessige behov kan ha lang varighet. Det vises ved at leieavtaler i stor grad fornyes over flere perioder. En innser at bolig med tidsbegrenset kontrakt for noen ikke er riktig kategori, men det er det kommunen har å tilby. I noen tilfeller ville tilbud om mer permanente boliger være riktig. Asker kommunerevisjon 12

13 Kontraktsinngåing og -oppfølging Ved endt saksbehandling for vurdering av behov og det er en ledig bolig, overføres videre behandling til eiendomsforvaltningen for kontraktsinngåing og kontraktsoppfølging. Når leieperioden nærmer seg slutt, blir det sendt ut varsel og oppsigelse i henhold til kontrakt. Det opplyses da at det må søkes på nytt dersom det fortsatt er behov for kommunal bolig Tildeling av flyktningbolig skjer til første gangs etablering Kommunen har vedtatt å ta imot et antall flyktninger, og hvert år bosetter kommunen mellom 40 og 70 flyktninger (inkl enslige mindreårige). For å få bosatt disse flyktningene trenger kommunen 25 til 30 boliger tilgjengelig hvert år. Noen er familier og noen bor i bofellesskap. I 2010 klarte kommunen å bosette 46 flyktninger, resten ble overført til I 2011 skal 40 flyktninger pluss de resterende fra 2010 bosettes. Per mai 2011 har kommunen bosatt 16 personer. I 2010 skaffet kommunen 13 privat-leide boliger og brukte 15 kommunale boliger til bosettingen, mens per mai 2011 er det skaffet 6 privat-leide boliger og benyttet 5 kommunale boliger. Første gangs etablering for flyktninger Det praktiseres å gi 5 års kontrakt for første gangs etablering. 5 år er perioden som kommunen mottar etableringsstøtte, og flyktninger skal etter denne tid ideelt sett være etablert. Dersom det fortsatt er behov for hjelp til å skaffe egen bolig, blir de sidestilt med andre sosiale boligsøkere som omfattes av regelverket gitt av boligutvalget. Fornying av leieforhold Det skjer ofte at leieforholdet fornyes gjennom ny kontrakt. I prinsippet skal en da overføres til gruppen vanskeligstilte etter 5 år, og søknader skal vurderes i henhold til kriterier som gjelder for denne gruppen. Men de blir ofte boende i samme bolig. Det begrunnes med at det er vanskelig å flytte familier som er etablert. Noen blir boende i flyktningboliger på tilnærmet permanent basis. Det er derfor vanskelig å opprettholde et fast antall boliger forbeholdt flyktninger, og det blir konstant underdekning på boliger til denne gruppen Avslag skjer på kvalifisert grunnlag Ved tidligere alvorlig mislighold av kommunale leieforhold kan kommunen avslå søknaden. Søknad kan også avslås hvis det vurderes at søker har behov for et høyere omsorgsnivå. I 2009 ble det gitt avslag på 61 søknader mot 45 i De aller fleste avslag er gitt på grunnlag av manglende oppfylling av kriterier, vanligst er manglende botid, men også på grunn av at søkere vurderes å ha tilstrekkelig økonomi til å skaffe bolig selv. I klagesaker blir flere administrative avslag omgjort av klient og klageutvalget. I saker vi har gjennomgått er det ikke gitt begrunnelse for omgjøring, det vises ikke om det er framkommet nye opplysninger som endrer vurdering opp mot kriterier. I noen tilfeller sendes saken tilbake til administrasjonen for ny vurdering, men ofte blir det bare notert at klage har ført fram uten at nærmere begrunnelse. Det skjer også at noen kontrakter må avsluttes på grunn av uakseptable forhold. I 2010 er det krevet fravikelse i noen tilfeller som følge av misligholdt kontrakt. 5 Boligsosial handlingsplan Asker kommunerevisjon 13

14 2.3 Revisjonens vurderinger Vedtatte kriterier for tildeling av bolig til vanskeligstilte bør være oppfylt for alle som bor i kommunale utleieboliger for dette formål Krav om 5 års botid Dette er det første kriteriet som vurderes når en søknad mottas. Er ikke kravet oppfylt, avslås søknaden umiddelbart. Vi har ikke sett tilfeller der det er gitt ubegrunnet dispensasjon for botidskravet. Saksbehandling og vurdering av behov Det er mange enheter involvert i tildeling av utleieboliger, og det kan synes en lang prosedyre fra søknad til leiekontrakt er skrevet. Sosialtjenesten har arkiv- og koordineringsansvar og har vedtaksfullmakt. Ifølge prosedyren skal NAV vurdere søknaden i forhold til kriterier som botid, økonomi, helse eller andre forhold. På spørsmål opplyses det at økonomi blir målt mot EU-skala for lavinntekt. Det brukes en skala fra 2009, her synes det å være behov for oppdatering til nyere tall. Opplysninger for øvrig hentes fra ulike registre som NAV har tilgang til. Det er ikke klart for oss hvorvidt NAV har hatt alle saker til vurdering, da det er ulikt hva og hvordan det dokumenteres. Når NAV har hatt en sak til vurdering, skrives begrunnelse og innstilling i det felles saksbehandlerverktøyet, Gerica, men grunnlaget for begrunnelsen framgår sjelden. Innstillingen blir ikke låst for redigering, og er således åpen for endring i ettertid. Dette mener vi er uheldig, da dette er eneste spor av at krav i kriterier er vurdert. Etterprøvbarhet til hvordan og hva som er vurdert av NAV bør sikres bedre. Vi har kontrollert 19 % av aktive kontrakter. Vi har kontrollert at det finnes gyldig kontrakt inngått på grunnlag av gyldig vedtak og at det er begrunnet opp mot kriterier. Vi mener å se en forskjell på nyere og eldre tildelinger. I nyere saker er vedtak fattet, og i de fleste tilfeller er det vist til at søker oppfyller kriterier. Det gjelder likevel ikke kontrakter som er tidsubestemt, og som det er en del av. Her mangler vedtak, eller vedtak kan være fattet for lang tid tilbake uten begrunnelse. Vi finner saksmapper der det kun er notert Forlengelse i feltet for begrunnelse. I andre tilfeller er det ingen opplysninger eller på annen måte vedlagt dokumentasjon på behov. Det viser at ikke alle som er registrert som leietakere, har gyldig kontrakt eller vedtak. Leietiden er inntil 3 år Vår undersøkelse viser at i de fleste tilfeller er det inngått 3 års kontrakter, et par kontrakter er inngått med ett år, da gjerne i sammenheng med tilleggstjenester som booppfølging. Det er mer vanlig at kontrakter blir forlenget og at den totale botiden går over flere 3-års-perioder. I 2010 er det flere avtaler som er forlenget enn nye er tildelt, og sirkulasjonen er kun 25 i året. Sirkulasjonen er mindre enn forventet når utgangspunktet er at det er tidsbegrenset leie, og det synes å avdekke et vedvarende behov for mange. Det vises ved at mange av leietakerne får fornyet kontraktene. Flere har bodd i boligen i år. I ett tilfelle har en leietaker bodd siden 1987, som tilsvarer 24 år. Kontrakten er her fornyet hvert 3. år. Vi finner også eksempler på at leietakere blir boende selv om en har fått avslått søknad om forlengelse. Det er et spørsmål om det er manglende oppfølging eller andre forhold som gjør at leietakere i 13 boliger (av 182) bor på tidsubestemte kontrakter. Det betyr at det ikke er 182 boliger til disposisjon for tidsbegrenset behov. Det er et spørsmål om en begrensning på hvor mange tre-års perioder en kan leie, kunne bidra til større sirkulasjon og derved gi nye søkere en sjanse til å få bolig. De som har et permanent behov måtte da få et tilbud av mer permanent karakter. I realiteten har ikke kommunen nå en fullstendig oversikt over hvor mange boliger som er til disposisjon for tidsbegrenset leie. Problemet slik vi ser det med fleksibel bruk av boliger, er at det er ulikt regelverk som gjelder for tildeling, og at det blir vanskelig å vite hva som reelt er til disposisjon for ulike grupper. Og behovet synes å være økende, ifølge NAV er det per utgangen av mai 2011 mottatt 87 søknader til saksbehandling, det er 21 per mnd mot tidligere 13. Gruppen unge rusmisbrukere utgjør Asker kommunerevisjon 14

15 største økningen. Dette er i sterk kontrast til at det i gjennomsnitt er 25 boliger som blir ledige i løpet av et år. Kontraktsinngåing og oppfølging For kontraktsinngåing synes dagens rutiner å være tilfredsstillende. Her vises det til at det holdes kontraktsmøte med leietaker hvor man går gjennom leiekontrakten, og at en ved innflytting går gjennom leiligheten med leietaker og viser til viktigheten av hvordan man skal opptre/ta vare på leiligheten. Dette for å ikke påføre leiligheten unødvendig skade og slitasje. I flyktningboliger kommer boligkonsulenten på hjemmebesøk 4-6 uker etter innflytting for å se hvordan det går og eventuelt gi mer informasjon. Eiendomsforvaltningen deltar ikke i tildelingsmøter, men deres kunnskap om spesielt vanskelige leietakere (som har bodd i kommunale leiligheter tidligere) kunne ha kommet til nytte ved bosetting. Oppfølging i forhold til oppsigelsesfrister skjer i dag etter fast rutine. Vi finner likevel noen tilfeller der leietakere ikke har gyldig vedtak, har fått avslag, eller at kontraktsperioden er gått ut uten at de er registrert utflyttet Tildeling av flyktningbolig skjer til første gangs etablering Rutiner for tildeling er under utarbeidelse, men det praktiseres at tildeling skjer til første gangs etablering og en kontraktstid på 5 år. Ved videre behov for kommunal bolig, skal en søknad behandles sammen med andre vanskeligstilte. Vi finner at leiekontrakter også her svært ofte blir fornyet, og at leieforhold i praksis varer over mange perioder. Det gjør at boliger til flyktninger ikke blir frigitt etter 5 år, slik en kunne forutsette. Sett i forhold til kommunens vedtak om å ta imot og bosette nye flyktninger, vil dette bidra til en konstant underdekning, og stort behov for at kommunen må leie i det private markedet. Når kommunen i utgangspunktet oppgir et antall boliger til flyktninger og et antall til andre vanskeligstilte, må praksisen med at flyktningboliger ikke blir frigitt etter 5 år, føre til en flytende grense av hvilke boliger som finnes for de enkelte grupper. Det er derfor vanskelig å forstå hvordan en kan holde oversikt med tanke på framtidig planlegging av bosetting av nye flyktninger Avslag skjer på kvalifisert grunnlag De fleste avslag på søknader om kommunal utleiebolig for vanskeligstilte kommer av ikke oppfylt krav om 5 års botid i kommunen. Avslag for øvrig er gjort med henvisning til manglende oppfylte krav. Avslag kan klages på, og det anses at brukerens rettigheter er godt ivaretatt. Vi ser også at mange søkere trekker sine søknader av ulike årsaker. Avslag kan også være et resultat av at søker er tilbudt flere boliger som vedkommende ikke vil ha. 3. Hvordan bestemmes utleiepris? 3.1 Vurderingskriterier Det framgår av Husleieloven kapittel 4. at det ikke kan avtales en leie som er urimelig i forhold til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår. Kommunen har i henhold til loven anledning til å indeksregulere leien en gang i året, tilsvarende konsumprisindeksen. Samtidig har kommunen anledning til å tilpasse husleien til gjengs leie etter at husleieforholdet har vart i minst to år og seks måneder uten at det Asker kommunerevisjon 15

16 tidligere har vært annen endring av leien enn den faste indeksreguleringen. Men denne tilpasningen kan tidligst settes i verk seks måneder etter at det er fremsatt skriftlig krav om det, og tidligst ett år etter at tidligere endring av leien ble satt i verk. Gjengs leie er den husleien man finner i sammenlignbare leiligheter hvor leieforholdet har vart en stund. Når man sammenligner leiligheter skal man bl.a. se på standarden både på leiligheten og fellesarealet, bomiljø, og om det er heis, balkong osv. Dersom partene ikke partene kommer til enighet om hva som er gjengs leie så kan hver av partene kreve tvisten avgjort av en takstnemnd, eller for tingretten etter at tvisten har vært behandlet i takstnemnd. Kommunestyret har i bestemt at leien skal økes slik at de blir tilnærmet markedsleie med virkning fra 1. mai Følgende kriterier legges til grunn: Leien skal være satt til gjengs leie på iverksettingstidspunkt ved utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår Endringer må ikke tilsvare mer enn endringen i konsumprisindeksen i tiden etter siste leiefastsetting Har leieforholdet vart i minst to år og seks måneder uten annen endring av leien utover konsumprisindeksen, kan begge parter uten oppsigelse sette frem krav om at leien blir satt til gjengs leie 3.2 Fakta Leien skal være satt til gjengs leie på iverksettingstidspunkt ved utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår Det er ikke definert særskilt hvordan husleien skal fastsettes, dette pga manglende kapasitet, men en viss praksis er etablert. Husleien fastsettes administrativt ut i fra objektets beliggenhet, størrelse og den generelle tilstanden på objektet ved kontraktsinngåing. Det blir ofte sett på hva de andre i samme blokk betaler og en prøver å utlikne skjevheter. Vi får opplyst at eiendomsforvaltningen har et mål om en leie på gamle boliger på ca per kvm og nye boliger kr per kvm. Politiske føringer er at leien skal tilpasses markedsleie, men det er lite brukt som mål når leien skal reguleres eller fastsettes. Tidligere sammenliknet en leiepriser med Bærum, men det gjøres ikke lenger nå Endringer må ikke tilsvare mer enn endringen i konsumprisindeksen i tiden etter siste leiefastsetting Alle husleier reguleres årlig tilsvarende konsumprisindeksen. Dette skjer automatisk gjennom dataprogrammet hvor husleiekontraktene er registrert med tilhørende betingelser og priser. Økning utover konsumprisindeksen skjer bare når en kontrakt enten fornyes eller det kommer inn en helt ny leietaker. 6 Møte 5. nov Asker kommunerevisjon 16

17 3.2.3 Har leieforholdet vart i minst to år og seks måneder uten annen endring av leien utover konsumprisindeksen, kan begge parter uten oppsigelse sette frem krav om at leien blir satt til gjengs leie. Administrasjonen i eiendomsforvaltningen regulerer husleien kun ved den årlige indeksreguleringen og ved fornyelse og ny leietaker. Utover dette er det ingen vurderinger og justeringer av husleier i kontraktsperioden. 3.3 Revisjonens vurderinger Leien skal være satt til gjengs leie på iverksettingstidspunkt ved utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår Statistikk hentet fra SSB 7 for gjennomsnittlig leie per kvm i Oslo og Bærum vises i nedenstående tabell. Asker kommunes prisnivå er ikke ulikt det i Oslo og Bærum, og vi mener derfor det kan være en naturlig sammenlikning. Tabell 3: Oversikt over leiepriser i Oslo og Bærum (2010) Antall rom Gjennomsnittlig månedlig leie Gjennomsnittlig årlig leie per kvm 1 rom* rom rom rom rom Diagrammene nedenfor viser leiepriser for Asker kommunes boliger framstilt med pris per kvm. Figur 1: Boliger for økonomisk vanskeligstilte Antall boliger Pris per kvm 7 Leiemarkedsundersøkelsen, SSB (4. kvartal 2010) Asker kommunerevisjon 17

18 Figur 2: Boliger for flyktninger Antall boliger Pris per kvm De to diagrammene sammenliknet med tallene i tabellen over fra Leiemarkedsundersøkelsen fra SSB, viser at husleien for de kommunale utleieboligene i Asker kommune ligger en del lavere enn det som er gjennomsnittlig leie for leiligheter i Oslo og Bærum. Særlig er boliger for vanskeligstilte priset lavere, og et godt stykke unna eget mål om en leie på mellom kr og Når det gjelder flyktningboliger er en nærmere eget mål, her er mer enn halvparten kr 1200 eller mer. Revisjonen har på grunnlag av et utvalg sammenliknet priser der kommunen har mange objekter på samme gateadresse. Dette for å kunne se nærmere om det er merkbare skjevheter innenfor objekter som har samme adresse, lik størrelse og standard. Tabell 4: Oversikt leiepriser i kommunale utleieboliger med tidsbegrenset kontrakt i Asker kommune Boligadresse A Månedlig husleie Areal Pris/kvm Gjennomsnitt Høyeste Laveste Boligadresse B Månedlig husleie Areal Pris/kvm Gjennomsnitt Høyeste Laveste Boligadresse C Månedlig husleie Areal Pris/kvm Gjennomsnitt Høyeste Laveste Kommunen har 13 leiligheter på boligadresse A. Forskjellen i husleie per måned mellom to tilsvarende leiligheter her utgjør hele kr I leiligheten med den laveste pris per kvm har leietakeren bodd siden 1990, mens i leiligheten med den høyeste pris per kvm har vedkommende bodd i siden På boligadresse B kommunen har 12 leiligheter. Innenfor denne adressen ser vi at prisen per kvm varierer fra kr som høyeste pris til kr 686 laveste. I leiligheten med den laveste pris per kvm har leietakeren bodd siden 2010, mens i leiligheten med den høyeste pris per kvm har vedkommende bodd i siden Asker kommunerevisjon 18

19 Kommunen har 8 leiligheter på boligadresse C. Her utgjør forskjellen mellom den dyreste og den billigste leilighet hele kr i husleie per måned. I leiligheten med den laveste pris per kvm har leietakeren bodd siden 2004, mens i leiligheten med den høyeste pris per kvm har vedkommende bodd i siden Et annet eksempel hvor det er store forskjeller mellom sammenliknbare leieenheter er en tomannsbolig hvor hver enhet har et areal på 110 kvm. I den ene delen av tomannsboligen er husleien kr per måned, i den andre er den kroner. Den som betaler lavest leie har bodd der siden 1968, mens den med høyest leie har bodd der siden I forhold til statistikk fra SSB som viser gjennomsnittlig leie per kvm i Oslo og Bærum, finner vi at uttalte mål om kr for eldre leiligheter og kr for nye leiligheter er et stykke unna gjennomsnittlig markedsleie. Vi ser også at det er betydelige forskjeller på leien, selv innenfor samme adresse. Selv om noe skulle være utslag av ulik standard, virker prisfastsetting ut i fra dette tilfeldig. Vi anbefaler at det gjøres en gjennomgang av leiekontraktene med sikte på å kunne imøtekomme kommunestyrets mål og forutsetninger om tilnærmet markedsleie og at det fastsettes rutiner som gir oversikt og kvalitetssikrer framtidig prising Endringer må ikke tilsvare mer enn endringen i konsumprisindeksen i tiden etter siste leiefastsetting Undersøkelsen viser at økning i husleie skjer stort sett kun ved den årlige og automatiserte økningen i forhold til konsumprisindeksen. Økning utover dette skjer bare i de få tilfeller hvor det kommer inn en helt ny leietaker. I 2010 var det 25 søkere som faktisk fikk en tildelt bolig og hvor regulering eventuelt ble gjort gjeldende. Vi finner således at husleielovens regler etterleves på dette punktet Har leieforholdet vart i minst to år og seks måneder uten annen endring av leien utover konsumprisindeksen, kan begge parter uten oppsigelse sette frem krav om at leien blir satt til gjengs leie. Ut i fra husleieloven 4-3 er det anledning til å sette fram krav om at leien settes til gjengs leie når leieforholdet har vart i minst to år og seks måneder. Dette står også skrevet i husleiekontraktene som inngås, under punkt 20 Regulering av leie. Tabell 5: Utvalg av leiligheter med laveste leiepris per kvm Utløpsdato nåværende kontrakt Månedlig husleie Kvm Pris/kvm Boenhet Leie fra Boenhet A 2000 Tidsubestemt Boenhet B 2000 Tidsubestemt Boenhet C 1968 Tidsubestemt Boenhet D Boenhet E Boenhet F Boenhet G Boenhet H 1996 Tidsubestemt Boenhet I 1967 Tidsubestemt Boenhet J Tabellen over viser et utvalg av boenheter som har særlig lav leie målt per kvm. Vi har ønsket å se om det er en sammenheng mellom botid og leienivå, og om det skjer en regulering opp mot et uttalt mål om kr per m 2. Vi ser at mange av de med laveste pris per kvm startet sitt leieforhold for mange år siden. 5 av 10 startet Asker kommunerevisjon 19

20 leieforholdet i 1996 eller tidligere. Men det er likevel ikke konsekvent, da det også er kontrakter av nyere dato som har lav leie. 3 av 10 er startet i 2009 eller senere. Boenhet I i tabellen over hadde i 1997 en månedlig husleie på kr I et brev til leietakeren i slutten av dette året ble det sendt ut et varsel om at kommunestyret i Asker vedtok i møte 5. november 1997 at husleiene for de kommunale boligene skulle justeres tilnærmet markedsleie fra og med mai Husleien ble da justert opp til kr Fra perioden 1998 til 2011, tilsvarende 14 år, har leien bare steget med kr totalt, noe som ikke kan være mer enn den årlige KPI-justeringen. Tabell 6: Utvalg av leiligheter med høyeste leiepris per kvm Utløpsdato nåværende kontrakt Månedlig husleie Kvm Pris/kvm Boenhet Leie fra Boenhet K Boenhet L Boenhet M Boenhet N 2004 Tidsubestemt Boenhet O Boenhet P Boenhet Q Boenhet R Boenhet S Boenhet T I denne tabellen viser vi noen av boenhetene som er priset høyest. Gjennomgående er dette boenheter hvor det er kort botid. I disse tilfellene er leien i henhold til de mål som eiendomsforvaltningen har satt. Vi mener at resultatet som framkommer i de to tabellene over viser at det ikke er et enhetlig system eller rutine for å regulere eller fastsette husleier. Husleieloven gir anledning til å gradvis oppjustere leien til gjengs leie, noe som ikke synes å være benyttet fullt ut. Gjengs leie, eller tilnærmet markedsleie, som mål kunne også bidratt til en større likhet i leiene enn det vi ser i dag. 4. Er det vedtatt vedlikeholdsplan og blir den fulgt? 4.1 Vurderingskriterier Vedlikehold av eiendom etter prinsipp om verdibevaring er en etablert praksis i bransjen. Det vil kreve at det er laget en plan som sikrer et periodisk vedlikehold. Planen bør inneholde plass til å legge inn informasjon om aktiviteter, frister, intervaller og andre viktige forhold. Langsiktig planlegging av drift og vedlikehold er viktig for å gi bygget eller anlegget lengre levetid og forutsigbare vedlikeholdskostnader 8. Etter husleieloven 5 plikter utleieren i leietiden å holde husrom og eiendom i den stand som er i samsvar med det som er inngått i leieavtalen. Etter 10 kan utleieren kreve dekket nødvendige utgifter til utbedring hvis husrommet ved tilbakelevering er i dårligere stand enn det som er avtalt. 8 Difi (Direktoratet for forvaltning og IKT), mal for vedlikeholdsplan Asker kommunerevisjon 20