VERDI- OG LÅNETAKST FAST EIENDOM. Skårdalsvegen 88, 5610 ØYSTESE Matrikkelnr. Gnr. 44 Bnr Dato for befaring

Transkript

1 RAPPORTANSVARLIG: Takstingeniør Helge Fjellro AS Helge Fjellro Vavollen 144, 5610 ØYSTESE Tlf: E-post: VERDI- OG LÅNETAKST FAST EIENDOM Adresse Skårdalsvegen 88, 5610 ØYSTESE Matrikkelnr Gnr 44 Bnr 275 Kommune KVAM Hjemmelshaver(e) BØRVE JAN OVE Dato for befaring Bruksareal: 199 m 2 Bruksareal primærdel (P-ROM): 157 m 2 Tomteareal: 638,5 m 2 Normal markedsverdi: kr Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk

2 Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver mm Adresse Skårdalsvegen 88 Postnr Poststed 5610 ØYSTESE Rekvirent Jan Ove Børve Hjemmelshaver(e) BØRVE JAN OVE Tilstede/opplysninger gitt av Jan Ove Børve og takstmann Helge Fjellro Gnr 44 Kommune KVAM Premisser - Generelle opplysninger Bnr 275 Festenr Seksjnr Bolignummer Område/bydel Skårdalsvegen Besiktigelsesdato Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen Verditaksten er utført iht Nito Takst AS instruks for utfylling av takstskjema, takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger 2014 Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter takstbransjen sine regler Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt supplert med enkle målinger Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg Egne forutsetninger Ved denne type oppdrag blir det kun utført en enkel befaring av synlige bygningsdeler og overflater som grunnlag for en verdivurdering Det blir ikke flyttet på innredninger, komponenter eller inventar Det blir heller ikke gjort besiktigelser eller kontroll bak slike installasjoner og innredninger Fuktmåling er ikke foretatt Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som han ikke kunne ha oppdaget, etter å ha besiktiget takstobjektet slik som god skikk tilsier Besiktigelsen ble foretatt med de begrensninger som følger av at bygningene var møblert og i bruk En forventer tilbakemelding på eventuelle feil og mangler innen 7 dager, feil vil ikke bli rettet etter dette uten at kunden faktureres Byggesak er ikke kontrollert, om bygget er i samsvar med kommunen sine dokumenter Opplysninger om tomteforhold, vann og avløp er basert på opplysninger gitt av eier/rekvirent Areal oppgitt i Infolands eiendomsbase Denne takstrapporten er en verdi- og lånetakst som benyttes for å ansette eiendommens normale omsetningsverdi Denne taksttypen forutsetter at det foretas overflatisk visuell bygningsteknisk inspeksjon uten tilstandsvurdering Verdi og lånetakst må ikke forveksles med Boligsalgsrapport som har en mer omfattende bygningsteknisk gjennomgang og hvor det blant annet foretas fuktsøk og fuktmålinger, og hvor bygningsdelene tilstandsvurderes med tilstandsgrader og hvor konsekvensene av tilstanden synliggjøres Sammendrag Enebolig oppført i 1,5 etasjer over grunnmur i 1961, tilbygd, ombygd og oppgradert i 1987 Noe ny kledning under vinduer mot øst som er skiftet etterlekkasje Lekasje i betongplate er tettet med betongtett og fuget etter at fugene er utvidet Enkel utleiedel i underetasjen med baderom, stue/kjøkken og soverom Det ble registrert 3 punkterte ruter på befaringsdagen Skal boligen oppgraderes til dagens standard må vesentlige kostnader påregnes Områdebeskrivelse - Beliggenhet - Miljø Eiendommen ligger i svingene i Skårdalen ved avkjøring til Gartveit, ca 1 km fra Øystese sentrum Solrikt til med flott utsikt over bygda, Hardangerfjorden og Folgefonna i bakgrunnen Gnr:44Bnr:275"KROKEN" Side1av

3 Reguleringsmessige forhold Område er ikke regulert Ligger i kommuneplanen som boligområde - Nåværende Eiendommens tomt Tomteareal (m 2 ) 638,5 VERDI-OGLÅNETAKST Type tomt Eiet Tomtens beskaffenhet (også vann, vei, kloakk mm) Opparbeidet tomt med plen, diverse murer mot terreng av betong, delvis med gjerde oppå Klatreplante på muren mot vei på oppsiden Prydbusker og tørkestativ i hagen Gruset vei og parkering, belegningsstein og betong mellom hus og mur mot terreng, trapp av betong Vann: Offentlig Avløp: Septiktank, offentlig tømming Terrengforhold Skrånet sørøstvendt tomt Eiendommens bygninger Type bygg Byggeår Rehab-/ombygd år A Enebolig B Garasje 1987 Likningsverdi (år) Kjøpsår 1995 Kjøpesum / Kostpris 0 Forsikringsselskap Polisenummer Type forsikring Bygningsmessig beskrivelse Fundamentering, grunnmur og kjellergulv Betongfundamenter til fast grunn, delvis pusset og delvis pusset og malt grunnmur, stedvis noen setninger i mur Antar satt seg nå Noe saltutslag i bod Ingen vegger i bakkjeller er utforet slik at en har god kontroll på eventuell fukt Betonggulv og tregulpå tilfarere Antar at drenering er fra byggeårene Konstruksjonsmetode over grunnmur og utvendige fasader Oppført i bindingsverk, faspanel, noe ny kledning mot øst, ellers kledning fra byggeår, stedvis noe råte, stedvis blæret maling Kledningen er malt i 2015 Etasjeskille: Trebjelker, usikker tykkelse på evt isolasjon Dører og vinduer Entredør og sidefelt med 2-lags isolerglass fra 1987 i underetasjen, uisolert entredør i 1 etasjen, altandør med 2-lags glass fra 1977 Innvendige Furu fylling- og slette dører, beiset, malt og lakket Vinduer med 2 - og 3-lags isolerglass, en rute på kjøkken skiftet i 2009, ellers fra siste halvdel av 1970-tallet og fra 1980-tallet, vindu på bod og toalettrom er fra byggeår Det er registrert 3 punkterte ruter (stue og soverom i 1 etasje samt 1 soverom oppe) og alder tilsier at flere må påregnes skiftet Takkonstruksjon med yttertak Saltak, ca 2" x 6" uisolert trekonstruksjon, undertak av tre, taket er tekket med lappskifer fra byggeår Uisolerte hanebjelker motbeboelse, synlig isolasjon i skrå mot beboelse Renner og nedløp av aluminium Taket er besiktiget fra bakkenivå Piper, ildsteder og oppvarming Teglsteinspipe, med helle over Feieluke på loft Pusset malt pipe og branntavler Nyere peisovn i stue, varmekabler i gang, baderom og stue/kjøkken, samt baderom i 2 etasje Luft til luft varmepumpe i stue fra 2008 På befaringsdagen var det noe fukt på loft og 2 etasje etter fuktinntrengning rundt pipe Det anbefales å montere pipebeslag Takstmann har ikke besiktiget område rundt pipe utvendig Det er ikke opplyst om pålegg fra feiervesenet Gnr:44Bnr:275"KROKEN" Side2av

4 Bad og vaskerom Underetasjen/hybelleilighet: Baderom fra 1987 Wc, dusjhjørne m/dusjgarnityr montert på vegg, servant med skap under, speil med skap på siden og lys over Fliser på gulv og vegger, malte plater i himling Mekanisk avsug i vegg Det er laget opplegg for vaskemaskin for utleiedel i gang uten sluk Vann og avløp fra vaskerom på naborom Vaskerom: Opplegg for vaskemaskin Malte betonggulv Merker i gulv etter utskifting av avløpsrør i grunnen Malt puss og ubehandla panel på vegger, ubehandla panel i himlingen Sluk og rør i overgang gulv er ikke skiftet 1 etasje: Toalettrom med wc, servant med speil over Belegg på gulv, tapet på vegger, formpressa huntonittplater i himling 2 etasje: Baderom fra 1989 Belegg på gulv, våtromstapet på vegger og himlinger Wc med utkast bak og synlig rør til kneloft, dusjgarnityr montert på vegg, forheng, nedfelt servant med skap under, speil med skap på siden og lys over Normal levetid for våtrom er 20 år, men kan være funksjonell lenge, men det er helt avhengig av bruken Kjøkken Innredning fra 1983 med heltre Eikefronter, dobbelt stålbeslag, ventilator, fliser på vegg over benk Nisjer for komfyr, oppv maskin og kjøleskap Belegg (noe knirk i gulv) på tregulv, tapet på vegger, malte plater i himling Hybelleilihhet: Seksjon med 2 kokeplater og kjøleskap under, stålbeslag og skap under, skuffeseksjon og skap på sidene, ventilatorskap, ventilator og overskap over Innredningen er fra 1987 Belegg på gulv, panel og malt panel på vegger, malte himlingsplater Innvendige overflater Gulv: Belegg i gang, stue/kjøkken og soverom, betonggulv og malt betonggulv i underetasjen Belegg i gang m/trapp med noe knirk, nytt laminatgulv (etterskrudd undergulv for å unngå knirk), lakkerte tregulv i stue Tregulv i 2 etasje og på loft Vegger: Pusset og malt mur, panel, malt strie, malt panel, noe malt tynnpanel i soverom i utleie Malte plater, malt tapet, malt lerret og panel Himlinger: Formpressa Huntonittplater i stue/kjøkken i underetasjen, panel og malt panel ellers i underetasjen, malte plater og malte porøse plater ellers Merker etter fukt i himling i soverom i 2 etasje Elektrisk anlegg Hovedskap med skrusikringer fra byggeår, fordelingsskap i leilighet med automatsikringer Ved rehabilitering og oppgradering må fornying av det elektriske anlegget påregnes Det er ikke opplyst om pålegg fra el-tilsynet VVS-installasjoner Nytt vanninntak for 10 år siden, forbehold fra kommunen om at det må legges nytt av eier om det ikke fungere som det skal Har fungert godt i ca 10 år Vannrør av kobber, avløpsrør av PVC Overgang i gulv i kjeller er ikke skiftet 200 l vv- bereder antas å være fra slutten av 1970-tallet Annet Altan utenfor stue med plastbelegg og rekkverk fra 1983 Altanen er på ca 5 m 2 Markiser over vinduer i stue (ikke funksjonsprøvd av takstman), alder ikke opplyst Det er lagt nytt beslag i overgang betongplate og vegg, det er lagt fuge i betong arbeidet med reparasjon og tetting er utført av fagmann Lakkert trapp uten rekkverk mellom underetasjen og 1 etasje, malt trapp mellom 1 etasje og 2 etasje Generelt om andre bygg Garasje: Betongplate på mark, grunnmur av Leca pusset og malt utvendig Betongplate med isopor under, terrasse over Leddport av tre fra byggeår i 1987 Praktisk med direkte inngang til boligen B 30 branndør Terrasse over garasje og gang på ca 49 m 2 Bilder Garasje og terrasse Gnr:44Bnr:275"KROKEN" Side3av

5 Arealer mm AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger" Retningslinjene har NS 3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på wwwnitotakstno og wwwntfno De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal Rom skal ha atkomst og gangbart gulv Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i kategoriene P-ROM og S-ROM Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler Bygg A: Enebolig - arealer Etasje Bruttoareal (BTA) m 2 Bruksareal (BRA) m 2 Totalt P-ROM S-ROM Garasje Underetasje etasje etasje Sum bygning Bygg A: Enebolig - romfordeling Etasje Primære rom (P-ROM) Sekundære rom (S-ROM) Garasje Garasje Underetasje Gang, stue/kjøkken, 1 soverom, baderom og vaskerom 2 boder m/trapp til 1 etasje 1 etasje Gang m/trapp og entredør, toalettrom, 1 soverom, stue og kjøkken 2 etasje Gang m/trapp, 3 soverom og baderom Kott og garderobe Sum alle bygg Sum alle bygninger VERDI-OGLÅNETAKST Bruttoareal (BTA) m 2 Bruksareal (BRA) m 2 Totalt P-ROM S-ROM Kommentarer til arealberegningen Arealet er oppmålt innvendig med laser og beregnet utvendig I hovedsak er det bruken av rommene som ved befaring som avgjør om rommene defineres som P-ROM eller S-ROM Dette betyr at rommene kan defineres både som P-ROM og S-ROM selv om de er i strid med byggeforskriftene Areal kan avvike noe, men dette har ingen innvirkning på markedsvurderingen Normalt i vårt område vil standard på kjøkken, baderom/vaskerom og antall soverom være avgjørende for markedsvurderingen Areal kan avvike noe, men dette har ingen innvirkning på markedsvurderingen Normalt i vårt område vil standard på kjøkken, baderom/vaskerom og antall soverom være avgjørende for markedsvurderingen Gnr:44Bnr:275"KROKEN" Side4av

6 Kommentarer til planløsningen God og funksjonell planløsning alder tatt i betraktning Kommentarer til Grunnboksbladet mm Borett: Nei Konsesjon: Nei Sameie: Nei Forkjøpsrett: Ingen opplyst eller hensyntatt Eiendomsbrøk: Ingen Heftelser: Ingen heftelser som påvirker takst opplyst eller hensyntatt Ved eventuelt salg/kjøp oppfordres kontroll av grunnboken for eventuelle heftelser på generelt grunnlag Ved salg vil megler legge frem utskrift fra grunnboken Servitutter: I følge hjemmelshaver ingen som vedrører takst Ved eventuelt salg/kjøp oppfordres kontroll av grunnboken for eventuelle servitutter på generelt grunnlag Økonomi Kostnader / andel fellesutgifter: Vanlig kommunale avgifter + renovasjonsavgift til Bir Eiendomsskatt utgjør for år 2015 kr 4 516,00 Skattegrunnlag kr I 2015 er skattesatsen økt med 0,5 Teknisk verdiberegning Beregnede byggekostnader, Hovedbygg A kr Verdireduksjon -Hovedbygg 50 % kr Beregnede byggekostnader etter fradrag = kr Samlet sum beregnede byggekostnader = kr Tomteverdi inkl opparbeidelse + kr Sum beregnet teknisk verdi = kr Gnr:44Bnr:275"KROKEN" Side5av

7 Markedsanalyse Nedstående salgsverdi er hva som kan forventes for eiendommen i dagens marked, størrelse, standard og beliggenhet tatt i betraktning Salgsverdien sammenlignes også med de siste salgsutlysninger for område Markedet for eldre boliger har i senere tid vært noe tregt, dette gjenspeiles også i markedsvurderingen Teknisk verdi fremkommer ved kalkulerte byggekostnader og med fradrag for slitasje, elde, utidsmessighet og evt gjenstående arbeider Tomteverdi er markedsverdi av råtomt med tillegg av tekniske grunninstallasjoner inkludert tilknytningsavgifter for vann, avløp og strøm samt opparbeiding av uteområder og hage Salgsverdi er for dette takstobjektet satt til det beløp rapportansvarlig etter sitt beste skjønn mener eiendommen vil oppnå ved et åpent og fritt salg i dagens marked Markedsverdi er i dette tilfellet ensbetydende med den høyeste pris man kan påregne at flere uavhengige interessenter er villig til å betale for eiendommen uten heftelser Salget skal være offentlig, forekomme på vanlige markedsvilkår, det skal foreligge normal frist for salgsforhandlinger idet det skal tas hensyn til eiendommens art Det sees bort i fra kjøpere som måtte være villig til å betale en unormalt høy pris på grunn av spesielle interesser i eiendommen, eksempelvis naboer og lignende Verdikonklusjon Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler Ut i fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes: Dagens normale salgsverdi: kr Underskrifter Sted og dato Takstingeniør Øystese, Dokumentkontroll Helge Fjellro Fremlagt: Opplysninger gitt ved befaring Vedlagt: EDR: Oppdatert Utskrift viser etableringsdato, hjemmelshaver, bruksnavn, adresse, mm Situasjonskart over område Gnr:44Bnr:275"KROKEN" Side6av