Rom Eiendom AS. Noter Note 2 Varige driftsmidler

Transkript

1 Note 2 Varige driftsmidler MORSELSKAPET Maskiner Anlegg u. Sum og utstyr utførelse Per 1. januar 2013 Anskaffelseskost Akkumulerte avskrivninger (84 096) - (84 096) Balanseført verdi 1. januar Regnskapsåret 2013 Balanseført verdi 1. januar Tilgang Avgang Overført til investeringseiendommer - ( ) ( ) Overført til eiendommer holdt for salg Årets avskrivninger (3 975) - (3 975) Balanseført verdi 31. desember Per 31. desember 2013 Anskaffelseskost Akkumulerte avskrivninger (88 071) - (88 071) Balanseført verdi 31. desember Regnskapsåret 2014 Balanseført verdi 1. januar Tilgang Avgang - (10) (10) Overført til investeringseiendommer - ( ) ( ) Overført til utviklingseiendommer - (54 151) (54 151) Overført til eiendommer holdt for salg Årets avskrivninger (4 461) - (4 461) Balanseført verdi 31. desember Per 31. desember 2014 Anskaffelseskost Akkumulerte avskrivninger (92 532) - (92 532) Balanseført verdi 31. desember Avskrivningstid 2-10 år Kostnader knyttet til leieavtaler for fast eiendom utgjør TNOK (2013: TNOK ).

2 KONSERN Maskiner Anlegg u. Sum og utstyr utførelse Per 1. januar 2013 Anskaffelseskost Akkumulerte avskrivninger (84 397) - (84 397) Balanseført verdi 1. januar Regnskapsåret 2013 Balanseført verdi 1. januar Overgang til EK-metoden på SP selskaper (2 686) (23 585) (26 271) Korrigert balanseført verdi 1. januar Tilgang Avgang - (6 500) (6 500) Overført til investeringseiendommer - ( ) ( ) Overført til eiendommer holdt for salg Årets avskrivninger (4 033) (6 726) (10 759) Balanseført verdi 31. desember Per 31. desember 2013 Anskaffelseskost Akkumulerte avskrivninger (88 430) (6 726) (95 156) Balanseført verdi 31. desember Regnskapsåret 2014 Balanseført verdi 1. januar Tilgang Avgang - (10) (10) Overført til investeringseiendommer - ( ) ( ) Overført til utviklingseiendommer - (54 151) (54 151) Overført til eiendommer holdt for salg Årets avskrivninger (4 571) - (4 571) Balanseført verdi 31. desember Per 31. desember 2014 Anskaffelseskost Akkumulerte avskrivninger (93 001) - (93 001) Balanseført verdi 31. desember Avskrivningstid 2-10 år Kostnader knyttet til leieavtaler for fast eiendom utgjør TNOK (2013: TNOK ).

3 Note 3 Kundefordringer og andre fordringer MORSELSKAPET Kundefordringer eksternt Kundefordringer NSB konsern Avsetning for tap (18 119) (5 218) Kundefordringer netto Forskuddsbetaling Lån til nærstående parter Andre fordringer Sum Fordringer på andre nærstående parter utgjør Langsiktige andre fordringer Kortsiktige kundefordringer og andre fordringer Sum Alle langsiktige fordringer forfaller innen 5 år fra balansedatoen. Virkelig verdi av kundefordringer og andre fordringer er som følger: Kundefordringer Forskuddsbetalinger Lån til nærstående parter Andre fordringer Sum KONSERN Kundefordringer eksternt Kundefordringer NSB konsern Avsetning for tap (8 929) (5 218) Kundefordringer netto Forskuddsbetaling Lån til nærstående parter - - Andre fordringer Sum Fordringer på andre nærstående parter utgjør - - Langsiktige andre fordringer - - Kortsiktige kundefordringer og andre fordringer Sum Alle langsiktige fordringer forfaller innen 5 år fra balansedatoen. Virkelig verdi av kundefordringer og andre fordringer er som følger: Kundefordringer Forskuddsbetalinger Lån til nærstående parter - - Andre fordringer Sum

4 Note 4 Utviklingseiendommer under utvikling for salg MORSELSKAPET Utviklingseiendommer under utvikling for salg Sum Årets kapitaliserte låneutgifter er TNOK (2013: TNOK 0). Gjennomsnittlig benyttet rentesats er 3,70% (2013: 4,22%). KONSERN Utviklingseiendommer under utvikling for salg Sum Årets kapitaliserte låneutgifter er TNOK (2013: TNOK ). Gjennomsnittlig benyttet rentesats er 3,70% (2013: 4,22%). Note 5 Egenregiprosjekter for salg KONSERN Prosjekter under utførelse (inkludert i kundefordringer og andre fordringer) - - Prosjekter under utførelse består av boliger under oppføring som ikke er overlevert til kunden. Note 6 Kontanter og kontantekvivalenter MORSELSKAPET Kontanter og bankinnskudd Sum kontanter og kontantekvivalenter I kontantstrømoppstillingen omfatter kontanter og kontantekvivalenter følgende: Kontanter og bankinnskudd Kassekreditt (note 9) - (30 846) (24 259) Bundne midler utgjør TNOK per Rom Eiendom har etablert trekkrettigheter hos NSB konsern. KONSERN Kontanter og bankinnskudd Sum kontanter og kontantekvivalenter I kontantstrømoppstillingen omfatter kontanter og kontantekvivalenter følgende: Kontanter og bankinnskudd Kassekreditt (note 9) - (30 846) Bundne midler utgjør TNOK per Note 7 Aksjekapital og overkurs MORSELSKAPET OG KONSERN Ant. aksjer Ordinære Overkurs Sum aksjer Per 1. januar Kapitalendringer Per 31. desember Kapitalendringer Per 31. desember NSB AS eier alle aksjene i Rom Eiendom AS. Aksjekapitalen er fordelt på aksjer, hver pålydende NOK Alle aksjene har lik stemmerett. Note 8 Leverandørgjeld og annen kortsiktig gjeld MORSELSKAPET Leverandørgjeld Leverandørgjeld konsern Offentlige avgifter Forskuddsbetalte inntekter Annen påløpt kostnad Annen kortsiktig gjeld Sum Andel av gjeld til andre nærstående parter - - KONSERN Leverandørgjeld Leverandørgjeld konsern Offentlige avgifter Forskuddsbetalte inntekter Annen påløpt kostnad Annen kortsiktig gjeld Sum Andel av gjeld til andre nærstående parter - -

5 Note 9 Lån MORSELSKAPET Langsiktige lån Gjeldsbrevlån fra NSB AS Sum Selskapet er eksponert for renteendringer på lånene basert på følgende reprisingsstruktur: 6 måneder eller mindre måneder Forfall for langsiktige lån er som følger: Mellom 1 og 2 år Mellom 2 og 5 år Over 5 år Alle selskapets lån er i NOK. Effektiv rente på balansedagen var som følger: Gjeldsbrev fra NSB AS 3,70 % 4,22 % KONSERN Langsiktige lån Gjeldsbrevlån fra NSB AS Pantelån - - Andre lån Sum Kortsiktige lån Kassakredit (note 6) - - Andre lån - - Sum - - Konsernet er eksponert for renteendringer på lånene basert på følgende reprisingsstruktur: 6 måneder eller mindre måneder Forfall for langsiktige lån er som følger: Mellom 1 og 2 år Mellom 2 og 5 år Over 5 år Alle selskapets lån er i NOK. Effektiv rente på balansedagen var som følger: Gjeldsbrev fra NSB AS 3,70 % 4,22 % Pantelån Andre lån Rentebetingelsene på lån fra NSB AS tar utgangspunkt i 3 års swaprente per september året før renteberegning, med tillegg av en margin. Rentebetingelsen ligger fast gjennom hele kalenderåret. Det er ingen avdragsstruktur på lånene slik at lånene forfaller i sin helhet ved løpetidens utløp.

6 Note 10 Skatter MORSELSKAPET Årets skattekostnad fremkommer slik: Betalbar skatt Endring i utsatt skatt Virkning av endring i skatteregler Skattekostnad Betalbar skatt i balansen fremkommer som følger: Årets betalbare skattekostnad Skatt på avgitt konsernbidrag - - For lite/mye avsatt skatt tidligere år Betalbar skatt i balansen Avstemming fra nominell til faktisk skattesats: Årsresultat før skatt Forventet inntektsskatt etter nominell skattesats (27 %) Skatteeffekten av følgende poster: Skattefritt utbytte - - Andre permanente forskjeller knyttet til investeringer (fritaksmetoden) Andre ikke fradragsberettigede kostnader Andre ikke skattepliktige inntekter Årets underskudd uten utsatt skattefordel - - Endring i nedvurdering av utsatt skattefordel Virkning av endringer i skatteregler og -satser For lite avsatt tidligere år Skattemessig tap hvor det ikke er balanseført utsatt skattefordel Andre poster Skattekostnad Effektiv skattesats 5 % -2 % Spesifikasjon av skatteeffekten av midlertidige forskjeller og underskudd til Fordel (+) / Forpliktelse (-) Driftsmidler Immaterielle eiendeler - - Finansielle anleggsmidler - - Varer - - Fordringer Verdiendring investeringseiendom - - Verdiendring finansielle omløpsmidler - - Overføring fra NSB AS Øvrig kortsiktig gjeld - - Pensjonsforpliktelse Avsetning for forpliktelser Nedskrivninger - - Øvrig langsiktig gjeld - - Gevinst- og tapskonto Underskudd til fremføring - - Annet Sum Ikke balanseført utsatt skattefordel - - Netto utsatt fordel/forpl. i balansen Utsatt skattefordel er oppført med utgangspunkt i fremtidig inntekt. Utsatt skattefordel Utsatt skattefordel som reverserer om mer enn 12 måneder Utsatt skattefordel som reverserer innen 12 måneder Sum Utsatt skatt Utsatt skatt som reverserer om mer enn 12 måneder Utsatt skatt som reverserer innen 12 måneder - - Sum Utsatt skatt i balansen Endring i balanseført utsatt skatt Balanseført verdi 1. januar Kjøp av datterselskap - - Resultatført i perioden Resultatført i perioden i utvidet resultat Effekt av endret skattesats Effekt av endret skattesats ført direkte mot egenkapitalen - - Skatteeffekt konsernbidrag - - Sum

7 KONSERN Årets skattekostnad fremkommer slik: Betalbar skatt Endring i utsatt skatt Virkning av endring i skatteregler Skattekostnad Betalbar skatt i balansen fremkommer som følger: Årets betalbare skattekostnad Skatt på avgitt konsernbidrag - - For lite/mye avsatt skatt tidligere år Betalbar skatt i balansen Avstemming fra nominell til faktisk skattesats: Årsresultat før skatt Forventet inntektsskatt etter nominell skattesats (27 %) Skatteeffekten av følgende poster: Skattefritt utbytte - - Andre permanente forskjeller knyttet til investeringer (fritaksmetoden) Andre ikke fradragsberettigede kostnader/konsernposter Andre ikke skattepliktige inntekter Årets underskudd uten utsatt skattefordel - - Endring i nedvurdering av utsatt skattefordel - - Virkning av endringer i skatteregler og -satser For lite avsatt tidligere år - Skattemessig tap hvor det ikke er balanseført utsatt skattefordel - Andre poster Skattekostnad Effektiv skattesats 4 % -7 % Spesifikasjon av skatteeffekten av midlertidige forskjeller og underskudd til Fordel (+) / Forpliktelse (-) Driftsmidler Immaterielle eiendeler - - Finansielle anleggsmidler - - Varer - - Fordringer Verdiendring investeringseiendom - - Verdiendring finansielle omløpsmidler - - Overføring fra NSB AS Øvrig kortsiktig gjeld - - Pensjonsforpliktelse Avsetning for forpliktelser Nedskrivninger - - Øvrig langsiktig gjeld - - Gevinst- og tapskonto Underskudd til fremføring Annet Sum Ikke balanseført utsatt skattefordel - - Netto utsatt fordel/forpl. i balansen Utsatt skattefordel er oppført med utgangspunkt i fremtidig inntekt. Utsatt skattefordel Utsatt skattefordel som reverserer om mer enn 12 måneder Utsatt skattefordel som reverserer innen 12 måneder Sum Utsatt skatt Utsatt skatt som reverserer om mer enn 12 måneder Utsatt skatt som reverserer innen 12 måneder - - Sum Utsatt skatt i balansen Endring i balanseført utsatt skatt Balanseført verdi 1. januar Kjøp av datterselskap - - Resultatført i perioden Resultatført i perioden i utvidet resultat Effekt av endret skattesats Effekt av endret skattesats ført direkte mot egenkapitalen - - Skatteeffekt konsernbidrag Sum Utsatt skattefordel knyttet til fremførbart skattemessig underskudd er balanseført da det er sannsynlig at konsernet kan anvende dette mot fremtidig skattepliktig overskudd.

8 Note 11 Pensjoner og lignende forpliktelser Selskapet og konsernet har etablert en pensjonsordning for de ansatte som tilfredsstiller kravene i lov om offentlig tjenestepensjon. MORSELSKAPET OG KONSERN Spesifikasjon av netto innregnet ytelsesbasert pensjonsforpliktelse Nåverdi av opptjent pensjonsforpliktelse for ytelsesplaner i fondsbaserte ordninger Virkelig verdi på pensjonsmidler Netto pensjonsforpliktelse for ytelsesplaner i fondsbaserte ordninger Nåverdi av opptjent pensjonsforpliktelse for ytelsesplaner i ikke fondsbaserte ordninger Planendring leveandersjustering Ikke resultatført aktuarielle tap og gevinster (estimatavvik) - - Netto pensjonsforpliktelse i balansen Bevegelse i ytelsesbasert pensjonsforpliktelse gjennom året Ytelsesbaserte pensjonsforpliktelser per Økning i forpliktelser ved nytt datterselskap/nye medlemmer - - Nåverdien av årets pensjonsopptjening Rentekostnader Aktuarielle tap på forpliktelsen Planendring levealdersjustering Utbetalte ytelser Brutto ytelsesbaserte pensjonsforpliktelser per Bevegelse i virkelig verdi på pensjonsmidler for ytelsesbaserte pensjonsordninger Virkelig verdi på pensjonsmidler per Innbetalinger i løpet av året Utbetalinger i løpet av året Overtagelse/oppkjøp - - Forventet avkastning på pensjonsmidlene Aktuarielle gevinster pensjonsmidler Virkelig verdi på pensjonsmidler per Bevegelse i aktuarielle gevinster og tap innregnet i utvidet resultat Akkumulert beløp innregnet i utvidet resultat Innregnet i utvidet resultat i perioden Akkumulert beløp innregnet i utvidet resultat før skatt Utsatt skatt releatert til aktuarmessige tap innregnet i utvidet resultat Akkumulert beløp innregnet i utvidet resultat etter skatt Pensjonskostnad innregnet i resultatregnskapet Ytelsesplaner Nåverdi av årets pensjonsopptjening Rentekostnad Forventet avkastning på pensjonsmidlene Resulatført estimatavvik - - Medarbeidertilskudd til ordningene - - Pensjonskostnad ytelsesplaner Diskonteringsrente Årlig lønnsvekst Økning i G Sensitivitetsanalyse ved endring i forutsetninger 1 % -1 % 1 % -1 % 1 % -1 % Økning (+)/reduksjon (-) periodens netto pensjonskostnad Økning (+)/reduksjon (-) netto pensjonsforpliktelse per De siste års års utvikling i pensjonskostnad og pensjonsforpliktelse viser følgende: omarbeidet Resultatregnskap Nåverdi av årets pensjonsopptjening Rentekostnad Forventet avkastning på pensjonsmidlene Sum pensjonskostnad Balanse Beregnet totale pensjonsforpliktelser Pensjonsmidler Netto pensjonsforpliktelse Beregnet netto pensjonsforpliktelse Følgende parametre er benyttet ved beregninene de siste årene: Diskonteringsrente 2,80 % 3,90 % 3,80 % 2,80 % 3,80 % 4,50 % Forventet avkastning 2,80 % 3,90 % 3,80 % 4,00 % 4,60 % 5,60 % Gjennomsnittlig lønnsvekst 2,70 % 3,45 % 3,70 % 3,30 % 3,50 % 4,25 % G-regulering 1,95 % 3,50 % 3,50 % 3,20 % 3,75 % 4,25 % Korridor 10 % av max (PBO/ pensjonsmidler) 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 10,00 % 10,00 % Årlig regulering av pensjoner 2,70 % 2,75 % 2,75 % 2,45 % 3,00 % 4,25 % Gjennomsnittlig arbeidsgiveravg. 14,10 % 14,10 % 14,10 % 14,10 % 14,10 % 14,10 % Anvendelse av alternative forutsetninger med redusjon av diskonteringsrente med 0,5 % og tilsvarende endringer i øvrige forutsetninger tilpasset selskapets bestand ville gitt en økning i selskapets pensjonsforpliktelse på TNOK

9 Note 12 Andre avsetninger for forpliktelser MORSELSKAPET Uopptjent Miljø Annet Sum inntekt forplikt. Per 1. januar Endring avsetning i løpet av året Avsetninger benyttet i løpet av året Per 31. desember Endring avsetning i løpet av året Avsetninger benyttet i løpet av året Per 31. desember Klassifikasjon i balansen: Andel langsiktig gjeld Andel kortsiktig gjeld - - Sum Avsetning gjelder kartlegging av mulig forurensning av tomter. KONSERN Uopptjent Miljø Annet Sum inntekt forplikt. Per 1. januar Endring avsetning i løpet av året Avsetninger benyttet i løpet av året Per 31. desember Endring avsetning i løpet av året Avsetninger benyttet i løpet av året Per 31. desember Klassifikasjon i balansen: Andel langsiktig gjeld Andel kortsiktig gjeld - - Sum Note 13 Andre kostnader MORSELSKAPET Salgs- og administrasjonskostnader Andre driftskostnader Sum Honorar til revisor: Lovpålagt revisjon Attestasjonsoppgaver Skatterådgivning - - Andre tjenester - - Sum Beløpene er eksklusive merverdiavgift KONSERN Salgs- og administrasjonskostnader Andre driftskostnader Sum Honorar til revisor: Lovpålagt revisjon Attestasjonsoppgaver Skatterådgivning - - Andre tjenester - - Sum Beløpene er eksklusive merverdiavgift

10 Note 14 Personalkostnader MORSELSKAPET Lønn, inkludert arbeidsgiveravgift Pensjonskostnader (note 11) Andre personalkostnader Sum Administrerende direktør har en avtale om pensjon etter reglene i Statens Pensjonskasse (SPK). Administrerende direktør har i 2014 hatt en lønn på TNOK Dette inkluderer en bilgodtgjørelse på TNOK 10 per måned. Selskapets administrerende direktør ble ansatt den 1. mars Generalforsamlingen i Rom Eiendom AS har vedtatt at det ikke skal utbetales styrehonorar for styremedlemmer som er ansatt i NSB - konsernet. Det betales styrehonorar til styremedlemmer som ikke er ansatt i NSB - konsernet. Total godtgjørelse til styret i 2014 utgjør TNOK 370 (TNOK 370 i 2013). KONSERN Lønn, inkludert arbeidsgiveravgift Pensjonskostnader (note 12) Andre personalkostnader Sum Note 15 Finansielle poster MORSELSKAPET Renteinntekter Gevinst salg aksjer i FKV/datterselskap Utbytte fra felleskontrollert virksomhet - - Rentekostnader (83 381) ( ) Kapitaliserte låneutgifter - - Nedskrivning aksjer i felleskontrollert virksomhet (18 860) - Andre finanskostnader (3) - Sum finansielle poster ( ) KONSERN Renteinntekter Gevinst salg aksjer i FKV/datterselskap - - Utbytte fra felleskontrollert virksomhet - - Rentekostnader (76 203) ( ) Kapitaliserte låneutgifter Andre finanskostnader (18 863) - Verdiendring rentesikringsinstrumenter - - Sum finansielle poster (83 767) ( )

11 Note 16 Investeringseiendom MORSELSKAPET Per 1. januar 2013 Anskaffelseskost Korrigering av inngående balanse anskaffelseskost - Akkumulerte avskrivninger ( ) Korrigering av inngående balanse avskrivninger - Balanseført verdi 1. januar Regnskapsåret 2013 Balanseført verdi 1. januar Tilgang Avgang (3 878) Overført fra anlegg under utførelse - Overført til eiendommer holdt for salg - Årets avskrivninger ( ) Årets nedskrivninger (53 289) Balanseført verdi 31. desember Per 31. desember 2013 Anskaffelseskost Akkumulerte avskrivninger ( ) Balanseført verdi 31. desember Regnskapsåret 2014 Balanseført verdi 1. januar Tilgang ( ) Avgang (3 959) Overført fra anlegg under utførelse Overført til/fra utviklingseiendommer Overført til eiendommer holdt for salg - Årets avskrivninger ( ) Årets nedskrivninger (5 984) Balanseført verdi 31. desember Per 31. desember 2014 Anskaffelseskost Akkumulerte avskrivninger ( ) Balanseført verdi 31. desember Avskrivningstid år Følgende beløp knyttet til investeringseiendommene er inkludert i resultatregnskapet Leieinntekter Direkte driftskostnader knyttet til inv.eiendom som genererte inntekter

12 KONSERN Per 1. januar 2013 Anskaffelseskost Korrigering av inngående balanse anskaffelseskost - Akkumulerte avskrivninger ( ) Korrigering av inngående balanse avskrivninger - Balanseført verdi 1. januar Regnskapsåret 2013 Balanseført verdi 1. januar Overgang til EK-metoden for SP selskaper (17 931) Omarbeidet balanseført verdi 1. januar Tilgang Avgang (3 878) Overført fra anlegg under utførelse (20 000) Overført til eiendommer holdt for salg - Årets avskrivninger ( ) Årets nedskrivninger (61 571) Balanseført verdi 31. desember Per 31. desember 2013 Anskaffelseskost Akkumulerte avskrivninger ( ) Balanseført verdi 31. desember Regnskapsåret 2014 Balanseført verdi 1. januar Tilgang (30 857) Avgang ( ) Overført fra anlegg under utførelse Overført til/fra utviklingseiendommer (58 953) Overført til eiendommer holdt for salg - Årets avskrivninger ( ) Årets nedskrivninger (25 901) Balanseført verdi 31. desember Per 31. desember 2014 Anskaffelseskost Akkumulerte avskrivninger ( ) Balanseført verdi 31. desember Avskrivningstid år Følgende beløp knyttet til investeringseiendommene er inkludert i resultatregnskapet Leieinntekter Direkte driftskostnader knyttet til inv.eiendom som genererte inntekter Rom konsernet har innhentet en verdivurdering av konsernets portefølje av investeringseiendommer og utviklingseiendommer. Verdivurderingene er basert på markedsverdi. Samlet portefølje for Rom konsernet var per vurdert til å ha en virkelig verdi på MNOK (MNOK per ). Konsernets utviklingseiendommer er vurdert til å ha en verdi på MNOK Ved en økning av avkastningskravet på 0,5% vil verdien reduseres til MNOK Ved en reduksjon av avkastningskravet med 0,5% vil verdien økes til MNOK Følgende faktorer vurderes ved verdsettelsen av investeringseiendommene: * Eiendommenes markedsposisjon * Leieinntekter - kontraktsleie vs markedsleie * Eierkostnader * Ledighet * Leietakertilpasninger * Kontraktens løpetid * Nylig omsatte sammenlignbare eiendommer * Prosjekter på eiendommene Basisen for verdifastsettelsen er et forventet reelt avkastningskrav. De fremtidige kontantstrømmene er imidlertid nominelle tall, hvor man hensyntar ev eventuell kortsiktig fravikelse fra langsiktig KPI-fastsettelse på 2,5%. I tillegg til dagens markedssituasjon er spesielt utløpsprofilen og det lokale markedet viktige fakturer som hensyntas når avkastningskravet fastsettes. For prosjekter er det alltid et risikoelement. Dette uttrykkes i verdivurderingen ved en prosentvis nedjustering av sannsynlig prosjektverdi for eiendommen som innebærer at faktisk verdi typisk ligger mellom 15% og 75 % av "ideell verdi" for en regulert tomt, avhengig av markedsforhold.

13 Note 17 Kontantstrømmer fra driften MORSELSKAPET Årsresultat Justering for: - Skattekostnad (3 083) - Avskrivninger Nedskrivning aksjer i FKV Gevinst/tap på salg av varige driftsmidler ( ) (67 007) - Gevinst ved salg aksjer ( ) - - Mottatt utbytte (50 141) ( ) - Rentekostnader Netto endring i avsetning for forpliktelser 918 (18 619) - Utv.eiendom under utv. for salg (2 771) (89 131) - Kundefordringer og andre fordringer ( ) (92 602) - Leverandørgjeld og annen kortsiktig gjeld (38 765) Kontantstrømmer fra driften ( ) KONSERN Årsresultat Justering for: - Skattekostnad (19 407) - Avskrivninger Nedskrivning aksjer i FKV Gevinst/tap på salg av varige driftsmidler ( ) (63 354) - Gevinst ved salg aksjer ( ) - - Rentekostnader Netto endring i avsetning for forpliktelser 918 (18 619) - Tap (inkludert tap ved salg) på andre finansielle eiendeler til virkelig verdi Andel resultat i tilknyttede selskaper (77 201) ( ) - Utv.eiendom under utv. for salg ( ) Kundefordringer og andre fordringer ( ) Leverandørgjeld og annen kortsiktig gjeld ( ) (41 304) Kontantstrømmer fra driften ( )

14 Note 18 Aksjer i datterselskap, tilknyttet selskap og felleskontrollert virksomhet MORSELSKAPET Datterselskap Ansk.- Kontor Stemme-/ Bokført Årets Bal.verdi tidspunkt adresse res. andel egenkap. resultat 31. des. Sundland Eiendom AS 2000 Oslo Malmskriverveien AS 2000 Oslo Inkubator Sundland 2001 Drammen 95,6 9 (1) 400 Rom Parkering AS 2002 Oslo (288) Filipstad Utvikling AS 2006 Oslo Trondheim Sentralstasjon Utv. AS 2010 Oslo Alfaset Eiendom AS 2011 Oslo Rutebilstasjonen AS 2011 Oslo Rom Schweigaardsgate 51 I AS (A) 2012 Oslo 100 (3 914) (820) 30 Rom Schweigaardsgate 51 II AS (B) 2012 Oslo 100 (1 253) (60) 30 Rom Schweigaardsgate 51 III AS (C ) 2012 Oslo 100 (789) (77) 30 Rom Schweigaardsgate 51 IV AS (D) 2012 Oslo 100 (1 474) (90) 30 Rom Schweigaardsgate 33-1 AS 2012 Oslo (14 515) Rom Schweigaardsgate 33-2 AS 2012 Oslo (10) 100 Grønland 21 AS 2012 Oslo (145) Rom M62 AS 2013 Oslo (23) Rom Zander Kaaes gate AS 2013 Oslo (354) Trolløya Eiendom AS 2013 Oslo (76) Fosnagaten 12 AS 2013 Oslo Rom Sogndal AS 2013 Oslo (297) Jernbaneveien 27 AS 2013 Oslo Grenstølveien 40 AS 2013 Oslo 100 (1 806) (682) (1 260) Rom Cecilienborg AS 2013 Oslo 100 (5 341) (5 177) 50 Rom Frodegaten 23 AS 2013 Oslo 100 (240) (259) 50 Rom Orkanger AS 2013 Oslo 100 (233) (260) 50 Rom Strømmen AS 2013 Oslo Rom 247 Vikersund AS 2014 Oslo Rom Riverside AS 2014 Oslo Rom Kløfta Bolig AS 2014 Oslo Gulskogen Hage-By Utvikling AS 2013/2014 Drammen (21) Rom Paradis 1 AS 2014 Oslo Rom Ganddal AS 2014 Oslo (12) Rom Lierstranda AS 2014 Oslo Rom Økern AS 2014 Oslo Rom Kanalhotellet AS 2014 Oslo Rom X6 AS 2014 Oslo Rom Brueland AS 2014 Oslo Rom Schweigaardsgate AS 2014 Oslo Snipetorp AS 2013/2014 Oslo (107) Quadrum AS 2005/2014 Oslo 100 (11 618) (49) SUM (15 330) Felleskontrollert virksomhet Ansk.- Kontor Stemme-/ Bokført Årets Bal.verdi tidspunkt adresse res. andel egenkap. resultat 31. des. Oslo S Utvikling AS 2000 Oslo 33 % Alfheim Utvikling AS 2000 Oslo 50 % 119 (51) 100 Alf Bjerckes vei 30 AS 2000 Oslo 50 % (82) Grefsen Utvikling AS 2000 Bærum 50 % Alfheim Bolig AS 2006 Oslo 50 % 688 (44) 108 Bellevue Utvikling AS 2006 Fredrikstad 50 % Strandsonen Utvikling AS 2007 Hamar 50 % (44) Jessheim Byutvikling AS 2007 Ullensaker 50 % Jernbanebrygga 63 AS 2011 Skien 50 % Lilleelva Parkering AS 2011 Oslo 50 % Lagårdsveien Utvikling AS 2012 Oslo 50 % (45) Trondheim Stasjonssenter AS 2013 Trondheim 40 % (89) Gjøvik Utvikling AS 2013 Gjøvik 50 % Hokksund Vest Utvikling AS 2013 Oslo 50 % (332) SUM

15 Konsernets felleskontrollerte virksomheter består av utvikling og salg av eiendomsporsjekter i samarbeid med andre eksterne aktører som er organisert i single purpose selskaper. Nedenfor følger en kort presentasjon av de vesentligste pågående prosjektene. Utvikling av eiendommer i Bjørvika Oslo S Utvikling AS (OSU) er et utviklingsselskap stiftet med formål å bygge ut eiendommer i Bjørvika i Oslo. Nedenfor følger en beskrivelse av pågående prosjekter i regi av Oslo S Utvikling AS. Næringsbygg Alt areal under bakken for utleie av lager, parkeringsplasser og tekniske fasiliteter/rom for byggende over i i Bjørvika i Oslo ble ferdigstilt i Ved utgangen av 2014 er det meste av arealene under bakken fra vest (under PwC-bygget) til og med DNB-byggene ferdigstilt og det meste er utleid. Resterende arealer ferdigstilles i løpet av I 2014 har arbeidet med utleie av forretningslokalene på bygulvet i Barcode vært intensivert. Det har resultert i flere leiekontrakter og åpning av flere forretninger. Boliger I 2014 er første bygg i det siste boligtrinnet i Barcode rekken ferdigstilt. Resterende del av siste boligtrinn ferdigstilles i Infrastrukturprosjekter OSU drifter sammen med andre grunneiere utbygging av deler av infrastrukturen i Bjørvika. Kostnadene dekkes av utbyggerne samt med et bidrag fra Oslo kommune. All infrastruktur skal ved ferdigstillelse av Bjørvikautbyggingen overføres til Oslo kommune uten vederlag. Boligområde på Grefsen Gjennom utviklingsselskapet Grefsen Utvikling AS blir det utviklet et større boligområde på Grefsen i Oslo. Prosjektet omfatter ca boliger. Byggingen av de første byggene startet i 2011 og overlevering av de første to leilighetsbyggene skjedde i løpet av Salget i 2014 var svært bra, og selskapet endte på 126 solgte enheter. Det var pr ingen usolgte ferdigstilte enheter. Bolig- og næringsområde på Jessheim Gjennom utviklingsselskapet Jessheim Byutvikling AS skal det utvikles et kombinert bolig- og næringsområde i Jessheim kommune. Totalt skal det bygges ca 850 boliger. Første byggetrinn ble overlevert i Salgssstart på neste byggetrinn forventes å bli i januar Salgsprosess av næringsdelen i første byggetrinn Saga Senter er igangsatt i januar Boligområde i Fredrikstad Gjennom utviklingsselskapet Bellevue Utvikling AS er det utviklet et boligprosjekt i Fredrikstad. Pr utgangen av 2014 var prosjektet ferdigstilt og overlevert iht plan. Det var pr usolgte enheter i prosjektet. Kombinasjonsbygg i Alf Bjerckes vei 30 Gjennom utviklingsselskapet Alf Bjerckes vei 30 AS utvikles et kombinasjonsbygg. Hoveddelen av bygget er leid ut til Jungheinrich, og det arbeides med å leie ut resterende arealer. Note 19 Eiendeler for salg MORSELSKAPET Eiendeler for salg Investeringseiendom/utviklingseiendommer KONSERN Eiendeler for salg Investeringseiendom/utviklingseiendommer Forpliktelser knyttet til eiendeler for salg Leverandørgjeld og annen kortsiktig gjeld - - Note 20 Betingede utfall MORSELSKAPET OG KONSERN Forurenset grunn - utviklingseiendommer Undersøkelser av konsernets eiendomsmasse indikerer latente miljøforpliktelser. Ved identifisering av utviklingsprosjekter hensyntas kostnader til klargjøring av grunn, herunder kostnader relatert til forurensede masser. Disse kostnadene inngår i prosjektkostnadene. Det er av denne årsak ikke foretatt avsetninger for forurensinger relater til forurenset grunn vedrørende utviklingseiendom under utvikling for salg. Hjemmelsoverføring Ved selskapsdannelsen i 1996 overtok NSB BA eiendommer fra staten ved forvaltningsbedriften NSB. Eiendommer ble så overført til Rom Eiendom AS den Arbeidet med hjemmelsoverføring er ikke fullført og forventes å ta flere år. For å overføre hjemmel for solgte eiendommer har det i enkelte tilfeller vært nødvendig å innhente Jernbaneverkets samtykke til de enkelte overdragelsene.

16 Note 21 Forpliktelser MORSELSKAPET Investeringsforpliktelser Inngåtte kontrakter pr. balansedagen for investeringer som ikke er medtatt i årsregnskapet er som følger: Varige driftsmidler - - Investeringseiendommer - - Sum - - Investeringseiendom - reparasjon og vedlikehold Kontraktsmessige forpliktelser for utbedring, reparasjon og vedlikehold av inv.eiendom - - Operasjonelle leieavtaler Selskapet har kontrakter for leie av fast eiendom som er uoppsigelige. Årets regnskapsførte leiekostnader er er vist i note 2. Fremtidige akkumulerte minimumsbetalinger knyttet til uoppsigelige leieavtaler er som følger: Forfall innen 1 år Forfall mellom 1 og 5 år Forfall senere enn 5 år Sum KONSERN Investeringsforpliktelser Inngåtte kontrakter pr. balansedagen for investeringer som ikke er medtatt i årsregnskapet er som følger: Varige driftsmidler - - Investeringseiendommer - - Sum - - Investeringseiendom - reparasjon og vedlikehold Kontraktsmessige forpliktelser for utbedring, reparasjon og vedlikehold av inv.eiendom - - Operasjonelle leieavtaler Selskapet har kontrakter for leie av fast eiendom som er uoppsigelige. Årets regnskapsførte leiekostnader er er vist i note 2. Fremtidige akkumulerte minimumsbetalinger knyttet til uoppsigelige leieavtaler er som følger: Forfall innen 1 år Forfall mellom 1 og 5 år Forfall senere enn 5 år Sum

17 Note 22 Nærstående parter Rom Eiendom AS (selskapet og konsernet) er en del av NSB-konsernet. NSB AS er 100% eid av Den norske Stat ved Samferdselsdept. NSB-konsernet definerer nærstående parter som: - Den norske Stat ved Samferdselsdept. med underliggende selskaper og etater. Den eneste enheten som vurderes å ha relasjoner av vesentlig betydning til NSB-konsernet er Jernbaneverket. Transaksjoner med andre aktuelle selskaper og etater er ikke vurdert som vesentlige i denne sammenheng. - Selskaper innad i NSB-konsernet, tilknyttede selskap og felleskontrollert virksomhet. - Styrerepresentanter og medlemmer i ledergruppen. Det er egne avtaler/instrukser for transaksjoner med nærstående parter basert på prinsippet om markedsmessig prissetting i alle transaksjoner. MORSELSKAPET Selskapet har vært involvert i følgende transaksjoner med nærstående parter: Driftsinntekter Kjøp av varer og tjenester Balanseposter ved årsslutt som følge av kjøp og salg av varer og tjenester: Fordringer på: Selskap i samme konsern Felleskontrollert virksomhet - - Virksomheter eid av Samferdselsdept. ved Den norske Stat (JBV) Sum Gjeld til: Selskap i samme konsern Felleskontrollert virksomhet - - Styret og ledende ansatte - - Virksomheter eid av Samferdselsdept. ved Den norske Stat (JBV) Sum Lån til: Selskap i samme konsern Felleskontrollert virksomhet Sum Lån fra: Selskap i samme konsern

18 KONSERN Konsernet har vært involvert i transaksjoner med følgende nærstående parter: Driftsinntekter Kjøp av varer og tjenester Balanseposter ved årsslutt som følge av kjøp og salg av varer og tjenester: Fordringer på: Selskap i samme konsern Felleskontrollert virksomhet - - Styret og ledende ansatte - - Virksomheter eid av Samferdselsdept. ved Den norske Stat (JBV) Sum Gjeld til: Selskap i samme konsern Felleskontrollert virksomhet - - Styret og ledende ansatte - - Virksomheter eid av Samferdselsdept. ved Den norske Stat (JBV) Sum Lån til: Selskap i samme konsern - - Felleskontrollert virksomhet Sum Lån fra: Selskap i samme konsern Note 23 Risikoanalyser KONSERN Tabellen viser fremtidige forfall for konsernets balanseførte forpliktelser per Likviditetsrisiko per < 1 år 1-2 år 2-5 år > 5 år Lån Leverandørgjeld og annen gjeld Varige driftsmidler Investeringseiendommer Rom Eiendom AS har som et heleid datterselskap i NSB AS inngått avtale om deltagelse i konsernkontosystemet. Selskapet har tilgang på finansiering gjennom NSB-konsernets sentrale finansfunksjon og har per et langsiktig lån fra NSB AS på MNOK 871. Note 24 Segmenter Konsernet driver kun med eiendomsrelatert virksomhet i Norge.

19 Note 25 Finansiell instrumenter etter kategori MORSELSKAPET Utlån og fordringer Eiendeler til virkelig verdi over resultatet Derivater benyttet for sikringsformål Til-gjengelig for salg Eiendeler 31. desember 2013 Finansielle eiendeler tilgjengelig for salg Kundefordringer og andre fordringer Finansielle eiendeler til virkelig verdi over resultat Kontanter og kontantekvivalenter Sum Sum Forpliktelser 31. desember 2013 Lån ekskl. finansielle leieavtaler Finansielle leieavtaler Leverandørgjeld og annen kortsiktig gjeld Sum Følgende tabell viser selskapets eiendeler og gjeld målt til virkelig verdi per 31. desember 2013 Forpliktelser til virkelig verdi over resultatet Derivater benyttet for sikringsformål Andre forpliktelser til amortisert kost Finansiell eiendeler Nivå 1 Nivå 2 Nivå 3 Sum Finansielle eiendeler tilgjengelig for salg Kundefordringer og andre fordringer Finansielle eiendeler til virkelig verdi over resultat Kontanter og kontantekvivalenter Sum eiendeler Sum Finansielle forpliktelser Nivå 1 Nivå 2 Nivå 3 Sum Lån ekskl. finansielle leieavtaler Finansielle leieavtaler Leverandørgjeld og annen kortsiktig gjeld Sum forpliktelser Utlån og fordringer Eiendeler til virkelig verdi over resultatet Derivater benyttet for sikringsformål Til-gjengelig for salg Eiendeler 31. desember 2014 Finansielle eiendeler tilgjengelig for salg Kundefordringer og andre fordringer Finansielle eiendeler til virkelig verdi over resultat Kontanter og kontantekvivalenter Sum Sum

20 Forpliktelser 31. desember 2014 Lån ekskl. finansielle leieavtaler Finansielle leieavtaler Leverandørgjeld og annen kortsiktig gjeld Sum Følgende tabell viser selskapets eiendeler og gjeld målt til virkelig verdi per 31. desember 2014 Forpliktelser til virkelig verdi over resultatet Derivater benyttet for sikringsformål Andre forpliktelser til amortisert kost Finansiell eiendeler Nivå 1 Nivå 2 Nivå 3 Sum Finansielle eiendeler tilgjengelig for salg Kundefordringer og andre fordringer Finansielle eiendeler til virkelig verdi over resultat Kontanter og kontantekvivalenter Sum eiendeler Sum Finansielle forpliktelser Nivå 1 Nivå 2 Nivå 3 Sum Lån ekskl. finansielle leieavtaler Finansielle leieavtaler Leverandørgjeld og annen kortsiktig gjeld Sum forpliktelser KONSERN Eiendeler til Derivater Utlån og virkelig verdi benyttet for Til-gjengelig fordringer over sikringsformål for salg Sum Eiendeler 31. desember 2013 resultatet Finansielle eiendeler tilgjengelig for salg Kundefordringer og andre fordringer Finansielle eiendeler til virkelig verdi over resultat Kontanter og kontantekvivalenter Sum Forpliktelser 31. desember 2013 Lån ekskl. finansielle leieavtaler Finansielle leieavtaler Leverandørgjeld og annen kortsiktig gjeld Sum Følgende tabell viser konsernets eiendeler og gjeld målt til virkelig verdi per 31. desember 2013 Forpliktelser til virkelig verdi over resultatet Derivater benyttet for sikringsformål Andre forpliktelser til amortisert kost Finansiell eiendeler Nivå 1 Nivå 2 Nivå 3 Sum Finansielle eiendeler tilgjengelig for salg Kundefordringer og andre fordringer Finansielle eiendeler til virkelig verdi over resultat Kontanter og kontantekvivalenter Sum eiendeler Sum