FORSLAG TIL ENDRING I EIENDOMSMEGLINGSLOVEN FOR ØKE BRUKEN AV TILSTANDSRAPPORT VED SALG AV BOLIG HØRINGSUTTALELSE

Størrelse: px
Begynne med side:

Download "FORSLAG TIL ENDRING I EIENDOMSMEGLINGSLOVEN FOR ØKE BRUKEN AV TILSTANDSRAPPORT VED SALG AV BOLIG HØRINGSUTTALELSE"

Transkript

1 Norges TakseringsForbund Fyrstikkalléen 20, 0661 OSLO Telefon Org.nr Finansdepartementet Postboks 8008 Dep 0030 Oslo Oslo, 4. januar 2016 FORSLAG TIL ENDRING I EIENDOMSMEGLINGSLOVEN FOR ØKE BRUKEN AV TILSTANDSRAPPORT VED SALG AV BOLIG HØRINGSUTTALELSE 1. INNLEDNING Vi viser til Finansdepartementets brev av 28. september hvorved et forslag om endringer i eiendomsmeglingsloven og forskriften ble sendt på høring. Forslaget går i korthet ut på at det skal inntas en ny bestemmelse i eiendomsmeglingsloven om eiendomsmeglers plikt til å gi selger og kjøper råd om innhenting av fagkyndig teknisk vurdering av eiendommen. Det fremkommer av brevet at siktemålet er å øke bruken av tilstandsrapporter ved salg av boliger, noe som underbygges av regjeringens Strategi for boligmarkedet og uttalelser gitt av finansminister Siv Jensen ved fremleggingen av strategien. Vi vil med dette gi Norges Takseringsforbunds (NTF) høringsuttalelse. Det er bred enighet om at konfliktnivået i norsk boligomsetning er for høyt, og at bakgrunnen bl.a. er utilstrekkelig informasjon om overdragelsesobjektenes tekniske tilstand. Derfor har både myndigheter og de fleste aktører i eiendomsmarkedet lenge delt et ønske om at tilstandsrapporter innhentes og benyttes i langt flere salgsprosesser enn det som er tilfellet i dag. Det har tidligere vært fremmet lovendringsforslag for å sikre økt bruk av tilstandsrapporter, men ingen er fulgt opp. Tross det utbredte ønsket om økt bruk av tilstandsrapporter, er derfor situasjonen i dag at lovgivningen ikke inneholder bestemmelser om bruk av tilstandsrapporter, og at det heller ikke er benyttet andre politiske virkemidler for å sikre økt bruk av tilstandsrapporter. Dagens lovgivning pålegger ikke selger noen plikt til å innhente tilstandsrapport, og inneholder heller ikke bestemmelser som gir selger incentiver til å gjøre det. Rettstilstanden er derfor at det helt og holdent er opp til selger om tilstandsrapport skal benyttes. Selger kan altså fritt velge ikke å benytte tilstandsrapport, også av strategiske grunner, f.eks. at selger frykter at en tilstandsvurdering vil avdekke feil eller svakheter som vil virke prisreduserende. Eiendomsmeglerbransjen og takstbransjen inngikk i 2013 en avtale for å oppnå økt bruk av tilstandsrapporter. Takstmannsiden av avtalen var av den oppfatning at avtalen kunne ha vært et vellykket virkemiddel for å sikre utbredelse av bruken av tilstandsrapporter men opplevde at Eiendom Norge ensidig trakk seg fra avtalen høsten Det foreligger derfor i dag heller ikke privatrettslige

2 føringer som skal ivareta formålet om økt bruk av tilstandsrapporter, og NTF er heller ikke kjent med andre private initiativer utenom takstbransjens egne som kan bidra til økt bruk av tilstandsrapporter. Takst- og meglerbransjene har samarbeidet om å utvikle en ny standard for tilstandsrapporter. Takstbransjen har de senere årene investert tungt i videreutdanning og sertifisering av takstmenn. For å redusere tidsbruken og kostnadene knyttet til å lage bedre og mer omfattende tilstandsvurderinger, har takstbransjen også gjort store investeringer i dataverktøy for å strømlinjeforme arbeidet og sikre rasjonelle prosesser. NTF har likevel ikke registrert at tilstandsrapporter benyttes i særlig større grad enn tidligere. NTFs hovedsyn er i korthet at: Tilstandsrapporter bør benyttes i større grad enn i dag. Slike rapporter bør innhentes rutinemessig forut for boligsalg, dvs, at de bør benyttes ved alle salg av brukte boliger, med mindre konkrete omstendigheter tilsier at kjøperne (interessentene) ikke har behov for informasjonen slike rapporter vil inneholde. Etter at Eiendom Norge trakk seg fra samarbeidsavtalen med takstbransjen, er det behov for politiske virkemidler for å sikre den ønskede bruk av tilstandsrapporter. Behovene er minst like tungtveiende i dag som de var i 2007 da regjeringen satte ned takstlovutvalget for å utrede endringer i avhendingsloven som skulle sikre økt bruk av tilstandsrapporter. Innhentingen og bruken av tilstandsvurderinger bør ikke reguleres som en rådgivningsplikt for eiendomsmegler. Den foreslåtte reguleringen gjør det ikke klart på hvilket grunnlag eiendomsmegler skal foreta sin rådgivning, og heller ikke hvilke interesser den skal ivareta. Det er tvilsomt om den foreslåtte reguleringen vil medføre økt bruk av tilstandsrapporter, og NTF anser det høyst tvilsomt at reguleringen skal være et tilstrekkelig virkemiddel. Regjeringen bør i stedet vurdere andre, mer hensiktsmessige og effektive virkemidler. 2. FORDELENE VED BRUK AV TILSTANDSRAPPORTER Boligomsetningen i Norge skjer i stor grad gjennom et auksjonsprinsipp der budgivningen skjer på grunnlag av en salgsoppgave utviklet av eiendomsmegler på selgers vegne samt en (begrenset) adgang for interessentene til å ta boligen i skue på visninger. Lovgivningen inneholder ingen spesifikke forpliktelser for selger til å få vurdert eller å gi informasjon om boligens (bygningenes) tekniske tilstand. Interessentenes mulighet til selv å undersøke den tekniske tilstanden er i praksis også begrenset. Ved mange boligomsetninger mangler derfor informasjon om tilstanden, til tross for at dette for mange interessenter er svært viktig. Der boligen etter overdragelsen viser seg å ha feil eller svakheter som ikke er lett synlige, vil ikke kjøpers forventninger innfris og resultatet kan bli tvister og etteroppgjør, eller iallfall uforutsette ekstrakostnader for kjøper som ofte vil ha utnyttet hele sin finansieringsevne ved kjøpet. NTF besitter ikke eksakte tall for i hvor stor andel av boligomsetningene kjøperne opplever uforutsette problemer i ettertid, og slik tallfesting vil alltid i noen grad avhenge av valgt metodikk og utvalg av opplysninger. En omfattende undersøkelse om boligkjøpernes egne erfaringer for årene 2009 til 2014, 2

3 gjennomført av TNS Gallup for Forbrukerrådet, gir imidlertid klare indikasjoner. Undersøkelsen viser at nær halvparten av boligkjøperne hadde opplevd problemer i forbindelse med kjøpet av brukt bolig. Hovedproblemene var boligens tilstand, liten tid til å undersøke og for positiv markedsføring. Undersøkelsen viste også at mer enn hver femte boligkjøper klaget, eller vurderte å klage, etter kjøpet. Selv om nøyaktige tallangivelser er vanskelige, synes det å være bred enighet om at det antall konflikter i norsk boligsomsetning er for høyt. Et samlet storting uttalte da også i behandlingen av et privat lovforslag i november at «omfanget av tvister på bakgrunn av eiendomsoverdragelser dessverre er for stort», og ba regjeringen «vurdere tiltak som bidrar til tryggere boligtransaksjoner for både kjøper og selger» NTF oppfatter at det er bred enighet om at bruk av tilstandsrapporter er et egnet virkemiddel for å få ned konfliktnivået i boligomsetningen. Økt bruk av tilstandsrapporter har derfor vært et politisk ønske over lang tid. Som vi skal komme tilbake til, var dette også bakgrunnen for det såkalte takstlovutvalget og dettes forslag i NOU 2009: 6. NTF er enig i at et godt virkemiddel for å få bukt med de problemer konfliktnivået i norsk boligomsetning representerer, er å sikre interessentene et bedre beslutningsunderlag gjennom økt bruk av tilstandsrapporter. Bruk av tilstandsrapporter har også en annen vesentlig fordel, nemlig at det sikrer lik informasjon til alle interessenter. Det er en betydelig fordel ved salg etter et auksjonsprinsipp, som er vanlig i Norge. Dersom de forskjellige interessentene er henvist til å skaffe seg informasjon om eiendommen hver for seg, vil de ofte ha ulik informasjon. Det er uheldig av hensyn til rimelige og rettferdige spilleregler mellom interessentene. I noen tilfeller kan det også være urimelig av hensyn til selgeren: Den som har minst informasjon om feil og mangler ved eiendommen, vil gjerne gi høyere bud enn den som har bedre kjennskap til eiendommen og dens feil og mangler. Kjøperen med høyeste bud vil i ettertid etter omstendighetene kunne kreve prisavslag på grunn av mangler som han ikke kjente til, og vil til syvende og sist kunne ende opp med en lavere kjøpesum enn budet fra konkurrerende budgiver med mer informasjon. 3. BAKGRUNNEN FOR FORSLAGET SOM ER PÅ HØRING OG DE SPØRSMÅL SOM BØR STILLES I mai 2007 nedsatte regjeringen det såkalte takstlovutvalget for å utrede og legge frem forslag til et regelverk som sikrer at det ved markedsføring og salg av boliger i forbrukerforhold som omfattes av avhendingsloven, foreligger relevant informasjon om boligen. Fra utvalgets mandat siteres også: Utvalget skal vurdere hvordan en tilstandsrapport kan bidra til at det ved markedsføring og salg av boliger blir fremlagt opplysninger om boligens tekniske tilstand mv. for potensielle kjøpere. Utvalget skal utrede hvordan en lovbestemt plikt til å fremlegge tilstandsrapport kan utformes. Utvalget skal videre vurdere om økt bruk av tilstandsrapporter kan tilfredsstillende oppnås på andre måter enn ved en lovpålagt plikt. Siktemålet den gangen var altså det samme som det som ligger bak forslaget som nå er til høring, dvs. å sikre bedre informasjon om boliger som tilbys for salg gjennom økt bruk av tilstandsrapporter. Takstlovutvalgets forslag ble fremmet i NOU 2009: 6. Et samlet utvalg gikk inn for at økt bruk av 3

4 tilstandsrapporter burde sikres gjennom lovendringer og da fortrinnsvis i avhendingsloven. Det var imidlertid stor grad av dissens i utvalget om hvilken reguleringsform som var mest hensiktsmessig, og flertall og mindretall fremmet derfor forskjellige forslag. Et mindretall gikk inn for at det skulle tas inn en ren pliktbestemmelse om at tilstandsrapport skulle innhentes, mens flertallet gikk inn for å etablere forskjellige kontraktsrettslige mekanismer som ville gitt selger så sterke insentiver til å benytte tilstandsrapport at det ville blitt gjort i det store antallet tilfeller. Forslaget gikk ut på i) at ved bruk av godkjent tilstandsrapport, kunne ikke kjøperen gjøre gjeldende som mangel noe som går frem eller skulle gått frem av rapporten, og ii) at selger som ikke benyttet slik rapport, skulle stilles som om han eller hun hadde kunnskap om alle forhold som ville vært belyst gjennom rapporten. Felles for alle forslagene var at de var basert på et grunnleggende syn om at økt informasjon om boligers tilstand er ønskelig og nødvendig, og at det burde sikres gjennom endringer i avhendingsloven. Ingen av forslagene er ennå fulgt opp fra lovgivers side. Slik NTF ser det, var selv de minst vidtrekkende av forslagene vesentlig mer effektive og målrettede enn det forslaget som nå er sendt på høring. I fraværet av føringer fra lovgiver, inngikk som kjent Eiendom Norge på den ene side og NITO Takst og NTF på den annen side i 2013 en avtale som skulle sikre utstrakt bruk av såkalte boligsalgsrapporter fra 1. januar NTF er av den oppfatning at avtalen, om den hadde blitt etterlevd av partene, ville ha ivaretatt behovet for bedre informasjon om boligenes tilstand. Eiendom Norge gikk imidlertid fra avtalen kort tid forut for 1. januar NTF og NITO Takst var og er uenige i at Eiendom Norge hadde grunnlag for å gå fra avtalen, men ser ikke grunn til å gå lenger i å beskrive den uenigheten her. Det viktige her er at etter at Eiendom Norge trakk seg fra avtalen, er man tilbake der hvor behovet for styrket informasjon må ivaretas på annet vis. Når meglerne og takstmennene ikke selv har klart å iverksette de nødvendige ordninger, kan ikke NTF se annet enn at det bør tas et nytt initiativ fra lovgiverhold. Slik NTF leser regjeringens Strategi for boligmarkedet fra mai 2015 som ligger til grunn for forslaget som nå er på høring er også regjeringens syn at det er viktig at tilstandsrapporter tas i bruk i større grad enn det som gjøres i dag. NTF registrerer at regjeringen i pkt 3.5 i strategidokumentet varsler at den vil følge utviklingen i bruken av tilstandsrapporter, blant annet gjennom kontakt med bransjen og berørte aktører, før det eventuelt vurderes å følge opp forslagene i NOU 2009: 6. På pressekonferansen samme dag gjorde finansministeren det enn tydeligere at det er viktig å sikre økt bruk av tilstandsrapporter: Vi iverksetter nå en prosess der målet er økt bruk av tilstandsrapporter for å gjøre det tryggere å omsette boliger og ikke minst begrense kjøpers risiko og antall tvister ved bolighandel. Med en tilstandsrapport vil kjøpere få bedre informasjon om boligens tekniske tilstand før budgivning. Bransjen har tidligere jobbet med en frivillig avtale om å få på plass en obligatorisk tilstandsrapport ved salg via megler. Det har ikke ført frem, og derfor er det behov for ytterligere handling. Vi vil nå be finanstilsynet vurdere hvorvidt det bør foreslås nye regler, og hvis det fortsatt ikke fører frem så er vi beredt til å følge opp forslaget fra en offentlig utredning med lovendringer. NTF er skeptisk til en politikk fra regjeringens side som innebærer at man skal vente ytterligere før man følger opp arbeidet som ledet frem til NOU 2009: 6. Slik NTF ser det, er behovet for bedre informasjon om overdragelsesobjektenes tilstand minst like stort som forut for nedsettelsen av takstlovutvalget. NTF er ikke kjent med at det har skjedd noe i mellomtiden som tilsier at behovet er redusert. Tvert imot synes 4

5 konfliktnivået i boligomsetningen å være minst like høyt som tidligere. Heller ikke er det noe som tyder på at bruken av tilstandsrapporter er økende i særlig grad. Etter at avtalen mellom Eiendom Norge og takstorganisasjonene havarerte, foreligger det ingen effektive private tiltak som det er grunn til å regne med at vil øke utbredelsen av tilstandsrapporter. Da er det vanskelig å identifisere hva regjeringen vil se an før den vurderer mer effektive tiltak enn det som nå er foreslått. Regjeringen reiser i denne høringsrunden spørsmålet om en rådgivningsplikt for eiendomsmegler kan være et virkemiddel for økt bruk av tilstandsrapporter. NTF mener at man ikke kun bør stille spørsmål ved om en slik rådgivningsplikt kan bidra til økt bruk av tilstandsrapporter, men også om det er et tilstrekkelig tiltak, og om det er en hensiktsmessig måte å regulere bruken av tilstandsrapporter på. Utgangspunkt bør da tas i hvilket omfang det er ønskelig at tilstandsrapporter benyttes, og hvorfor tilstandsrapporter ikke benyttes i større grad enn det som er tilfellet i dag. NTF vil kommentere disse spørsmålene nærmere i pkt. 4 og 5 nedenfor. Vi vil deretter i pkt. 6 gi NTFs syn på forslaget og i hvilken grad det er egnet til å nå de formål det synes å være bred enighet om, og om det er en hensiktsmessig regulering. I punkt 7 presenteres NTFs syn på den foreslåtte rådgivningsplikten overfor kjøper, mens vi i punkt 8 vil kommentere enkelte av de vanligste innvendingene mot en mer omfattende regulering av bruk av tilstandsrapporter. 4. NTFs SYN PÅ NÅR TILSTANDSRAPPORTER BØR BENYTTES Etter NTFs oppfatning tilsier de hensyn som er gjennomgått i pkt. 2 at tilstandsrapporter rutinemessig bør innhentes og benyttes i salgsprosessen. NTF ser likevel at det ikke alltid vil være hensiktsmessig å innhente tilstandsrapporter. Det kan være flere grunner til at de aktuelle interessentene ikke har behov for den informasjonen tilstandsrapporten vil inneholde. I NOU 2009: 6 pkt. 3.3 gis tre eksempler på situasjoner der slik informasjon ikke vil være nødvendig. Det gjelder: Tilfeller der kjøper kjenner eiendommen tilstrekkelig godt fra før Tilfeller der det på grunn av formålet med avtalen ikke er nødvendig, for eksempel hvor eiendommen selges på den forutsetning at eksisterende bebyggelse skal rives Salg mellom nærstående NTF ser også at det kan være andre tilfeller der interessentene ikke har behov for at det utarbeides en tilstandsrapport i forbindelse med salget. Det kan være der en slik rapport nylig er utarbeidet, for eksempel ved et nært forutgående salg, eller der bygningene iht. selgers opplysninger er kondemnable e.l. Slik NTF ser det, bør det altså gjøres en vurdering av om interessentene i det enkelte tilfellet har behov for den informasjonen en tilstandsrapport vil inneholde. NTF understreker imidlertid at det avgjørende bør være interessentenes behov. Den praktiske hovedregel vil i så fall være at tilstandsrapport innhentes, men slik at det kan unnlates der interessentene av spesiell årsaker ikke har det nødvendige behov for informasjonen. 5

6 5. BAKGRUNNEN FOR AT TILSTANDSRAPPORTER IKKE BENYTTES I STØRRE GRAD NTFs erfaring er at bruken av tilstandsrapporter varierer i ulike deler av landet. De mer omfattende tilstandsrapportene som takstbransjen har utviklet de siste årene benyttes i en viss utstrekning i Trøndelagsfylkene, men for øvrig i svært liten grad. I de befolkningstette områdene i Oslo og Akershus er de knapt i bruk. Å kartlegge hvorfor selgere ikke ønsker å benytte tilstandsrapporter i større grad, er ingen eksakt vitenskap. Kostnaden er antakelig en vesentlig faktor, men det er også grunn til å analysere nærmere de strategiske vurderinger selgersiden vil gjøre i valget av om tilstandsrapporter skal benyttes. Finanstilsynet tar på s. 5 i høringsnotatet det utgangspunkt at [i] de fleste boligtransaksjoner vil det være en fordel for kjøper og selger at boligens tekniske tilstand blir best mulig opplyst. NTF er usikker på holdbarheten av det utgangspunktet. Dersom tilstandsrapporter var til fordel for alle parter i de fleste boligomsetninger, og partene også vurderer det slik, ville det vært grunn til å forvente at bruken av tilstandsrapporter var utstrakt. Det er den imidlertid ikke. En nærmere analyse av incentivstrukturen kan også tilsi at interessen i bruk av tilstandsrapporter er forskjellig på de to sidene i bolighandelen. For potensielle kjøpere er økt informasjon om overdragelsesobjektet nærmest uten unntak en fordel. Hvis tilstandsrapporten viser at objektet har den ønskede kvalitet, kan kjøper by i tillit til dette. Dersom tilstandsrapporten derimot viser feil eller svakheter, kan potensielle kjøper prise disse og tilpasse budene deretter slik at totalprisen (dvs. kjøpesum tillagt utbedringskostnader) ikke overstiger det vedkommende har vilje og evne til å betale. For selger er bildet imidlertid et ganske annet. For selger vil en tilstandsrapport som ikke viser feil eller svakheter, normalt være en styrke idet den vil øke interessentenes betalingsvilje. Motsatt vil en tilstandsrapport som avdekker feil eller svakheter lett virke prisreduserende. Disse forhold stiller en selger som står fritt til å velge om tilstandsrapport skal benyttes, overfor strategiske vurderinger. I de tilfeller der selger kjenner svakheter som en potensiell kjøper ikke enkelt vil kunne identifisere på visningen, vil selger etter kjøpslovgivningen normalt ha en plikt til å opplyse om forholdet, og Finanstilsynet antyder i høringsnotatet at megler vil ha plikt til å frasi seg oppdraget der megler mistenker at det er slike forhold som begrunner selgers motforestillinger mot å innhente en tilstandsrapport fra fagkyndige. Vel så praktisk er imidlertid at selger ikke har positiv kunnskap om svakheter, men at han, etter å ha bodd i huset over tid, likevel frykter at en tilstandsrapport vil avsløre feil eller svakheter. Selger kan f.eks. ha oppdaget faresignaler (symptomer) uten å ha ettergått disse. Situasjonen kan også være at selger ikke kjenner salgsobjektets tilstand og ikke ønsker å ta sjansen på å avdekke svakheter, eller simpelthen at man ikke finner grunn til å pådra seg kostnaden. NTF kan vanskelig skjønne annet enn at eksistensen av eierskifteforsikringer lett kan påvirke selgers valg. Det er i denne sammenheng grunn til å ha in mente det helt spesielle forsikringsproduktet som eierskifteforsikring er: Det er i realiteten en forsikring av en uberettiget gevinst. Selger forsikrer seg mot resultatene av begrunnede mangelskrav. Den selger som oppnår en objektivt sett for høy salgspris som følge av at det er gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger om salgsobjektet, får beholde salgssummen uavkortet fordi han har forsikret seg mot mangelskravet. For en selger uten eierskifteforsikring kan det fremstå som fordelaktig å innhente en tilstandsrapport selv om man frykter at den vil avsløre feil eller 6

7 svakheter, fordi man tenker at alternativet lett vil være reklamasjonskrav med påfølgende etteroppgjør. For selgere med eierskifteforsikring er bildet derimot et annet. For selgere med eierskifteforsikring vil det være økonomisk mest fordelaktig at så få negative opplysninger som mulig fremkommer om eiendommen. Den eneste risikoen selgeren løper, er et eventuelt bevislig og forsettlig eller grovt tilbakehold av opplysninger som kan begrunne et regresskrav fra forsikringsselskapet. Både for selgere som har kunnskap om svakheter og for selgere som frykter at boligen kan ha svakheter, vil kombinasjonen av å tegne eierskifteforsikring og ikke å foreta tilstandsvurdering lett kunne fremstå som den mest attraktive løsning. Departementet skriver i høringsbrevet at [ø]kt bruk av tilstandsrapporter antas også å redusere behovet for eierskifteforsikringer, som i mange tilfelle kan koste mer enn en tilstandsrapport. NTF er ikke uenig i det resonnementet, men er av den oppfatning at den motsatte betraktning er mer interessant, nemlig at valget om å tegne eierskifteforsikringer øker behovet for en tilstandsrapport. Slik NTF ser det, er det nettopp i tilfeller der selger av strategiske årsaker kvier seg for å få foretatt en tilstandsvurdering og i stedet tegner en eierskifteforsikring, at interessentenes behov for en tilstandsrapport er størst. Slik NTF ser det, bør lovgivningen legges opp slik at den i størst mulig grad motvirker slike strategiske vurderinger fra selgers side. Den løsningen som nå foreslås, synes imidlertid å bygge oppunder at selger langt på vei står fritt til å gjøre strategiske vurderinger, og også at megler skal gi selger råd i den vurderingen. 6. FORSLAGET OM AT EIENDOMSMEGLER SKAL GI SELGER RÅD OM HVORVIDT TILSTANDSRAPPORT SKAL BENYTTES 6.1 Forslagets effektivitet NTF er som sagt av den oppfatning at tilstandsrapporter som hovedregel (rutine) bør benyttes, men er enig i at det ikke er formålstjenlig at det benyttes ressurser på slike rapporter i tilfeller der interessentene av forskjellige grunner ikke har behov for informasjonen slike rapporter vil inneholde. Det forslaget som nå er til høring, legger imidlertid ikke opp til en slik regulering. Tvert imot synes den å sementere at bruk av tilstandsrapport helt og holdent er selgers valg, og selger står fritt til å gjøre strategiske vurderinger av den type som er referert i pkt. 5. Den rådgivningsplikten som er foreslått for eiendomsmegler, synes ikke å redusere muligheten for slike strategiske vurderinger. Det vil kunne avhenge av hvilke interesser megler skal ha for øyet i sin rådgivning, dvs. hva eiendomsmeglers rådgivning skal gå ut på. Det er imidlertid ikke uten videre klart fra høringsnotatet. En rådgiving fra eiendomsmegler som tar utgangspunkt i en kartlegging av interessentenes behov for informasjon om salgsobjektets tekniske tilstand, og som ender i et råd til selger om å innhente tilstandsrapport i alle tilfeller der markedet har behov for det, vil kanskje kunne føre til en viss økning i bruken av tilstandsrapporter, men det er lite i høringsnotatet som tilsier at det er en slik rådgivning man ser for seg. Det er heller ingenting som tilsier at det er en slik rådgivningsplikt meglerne ønsker. Tvert imot tyder både høringsnotatet og eiendomsmeglernes uttalelser da de høsten 2014 trakk seg fra 7

8 samarbeidsavtalen med takstbransjen på at meglerne skal være selgers rådgiver i valget av om tilstandsrapport skal innhentes eller ikke. Det vises f.eks. til det tilsynet sier om den vurderingen megler skal gjøre: Nytten av en tilstandsrapport må avveies mot kostnadene ved å få den utarbeidet. Dette vil bero på en konkret, omfattende og bred vurdering. I vurderingen inngår blant annet momenter som boligens alder og standard, boligtype og eierform, selgers bygningstekniske kompetanse og kjennskap til boligen, betraktninger rundt det at innhenting av tilstandsrapport øker selgers risiko som følge av at selger hefter for de feil takstmannen gjør, om selger har tegnet eierskifteforsikring, tilgangen på kompetente takstmenn i området, hva som er kutyme i området, og dersom man vet hvem kjøper er kjøpers bygningstekniske kompetanse og kjennskap til boligen. Dette understreker at den rådgivningen man legger opp til, ikke er basert på en hovedregel om at tilstandsrapport bør benyttes der markedets behov tilsier det, men tvert imot at det skal gjøres en bred og sammensatt vurdering med utgangspunkt i selgers interesser. Med et slikt utgangspunkt ser ikke NTF nevneverdig mulighet for at forslaget vil medføre økt bruk av tilstandsrapporter. Forslaget inneholder ingen føringer til megler om at tilstandsrapport bør anbefales innhentet der interessentene kan ha behov for slik informasjon, og innebærer heller ingen insentiver for selger til å bruke boligsalgsrapport. Forslaget synes i det hele tatt ikke å anerkjenne at tilstandsrapport er noe interessentene rutinemessig bør få ved salg av brukte boliger. NTF viser i denne sammenheng også til at flere høringsinstanser (som allerede har inngitt høringsuttalelser), derunder representanter for eiendomsmeglerbransjen, viser til at forslaget ikke innebærer noen endring i meglers plikter. Når forslaget i) ikke inneholder noen endring av meglers plikter, ii) ikke reduserer selgers frihet til ut fra rene egeninteresser å velge om tilstandsrapport skal benyttes, og iii) ikke gir selger noen insentiver til bruke tilstandsrapport, bør man neppe ha håp om at forslaget vil medføre vesentlig økt bruk av boligsalgsrapporter. 6.2 Nærmere om hensiktsmessigheten av den foreslåtte reguleringen Forholdet til forslagene fremsatt i NOU 2009: 6 (takstlovutvalget) Som nevnt innledningsvis, fremkommer det av høringsbrevet at formålet med den foreslåtte rådgivningsplikten er å øke bruken av tilstandsrapporter ved salg av boliger. Nedsettelsen av takstlovutvalget, og dettes forslag, hadde som nevnt nøyaktig samme formål. Forslagene er imidlertid foreløpig ikke fulgt opp. Slik NTF har forstått det, er det flere grunner til at forslagene foreløpig ikke er fulgt opp. Én grunn er antakelig at behovet fremsto som mindre presserende i den perioden det så ut til at bransjeaktørene gjennom avtale selv ville sikre økt bruk av tilstandsrapporter. En annen grunn er antakelig det store spriket innad i utvalget i synet på hva som var den beste reguleringen. Etter NTFs oppfatning er det viktig at det virkemiddelet som nå foreslås en rådgivningsplikt for megler ikke trer i stedet for den type virkemidler som ble foreslått i NOU 2009: 6. Det er grunn til å minne om at det grunnleggende spørsmålet man søker å regulere, er hvilken informasjon selgere av boliger skal eller bør gi potensielle kjøpere. Bakgrunnen er et udekket informasjonsbehov på kjøpersiden som alle synes å være enige om at eksisterer og bør fylles. Slik NTF ser det, bør informasjonsbehovet fortrinnsvis reguleres 8

9 som en del av forholdet mellom selger og kjøper, dvs. som et spørsmål om hvilken informasjon selger plikter å gi, ev. som et spørsmål om virkningen av at slik informasjon ikke gis. Dette tilsier at reguleringen primært bør skje gjennom endringer av avhendingsloven som medfører krav eller insentiver til selgerne om at det skal gjøres en tilstandsvurdering forut for salget. NTF ser også at det som ledd i en slik regulering kan bli spørsmål om å regulere takstbransjen og takstmennenes ansvar på annen måte enn i dag. Det har blant annet vært fremmet forslag om å innføre kompetansekrav som grunnlag for en autorisasjon og beskyttelse av tittel, forslag NTF er positivt innstilt til. Det forslaget som er fremmet ved denne høringsrunden, regulerer ikke forholdet mellom selger og kjøper, men i første rekke forholdet mellom selger og dennes kontraktsmedhjelper eiendomsmegleren. Slik NTF ser det, er dette både en prinsipielt og praktisk uheldig måte å regulere spørsmålet på. NTF har heller ingen tro på at forslaget vil være særlig effektivt, dvs. at det vil bidra til økt bruk av tilstandsrapporter. I motsetning til de forslagene som ble fremmet i NOU 2009: 6, innebærer den foreslåtte rådgivningen fra meglers side verken plikt eller insentiver for selger til å innhente en tilstandsrapport. Tvert imot synes forslaget å bygge på en forståelse om at selger i hvert enkelt tilfelle fritt kan foreta en vurdering av om tilstandsrapport skal innhentes ut fra som anses mest fordelaktig for selger. Den ivaretar altså på ingen måte markedets informasjonsbehov. Til dette kan kanskje innvendes at den foreslåtte lovbestemmelsen bare skal være et bidrag til økt bruk av tilstandsrapporter gjennom styrket oppmerksomhet om slike rapporter på selgersiden, og at den ikke trer i stedet for en annen og mer hensiktsmessig regulering. NTF vil imidlertid peke på at den foreslåtte reguleringen ikke er forlikelig med mange av de forslagene som ble fremsatt i NOU 2009: 6. Ved siden av bestemmelser av den typen som ble foreslått i NOU 2009: 6, gir en regel om at megler skal rådgi om bruk av tilstandsrapporter liten mening. Slik sett kan den foreslåtte rådgivningsplikten fremstå som et alternativ til den mer rettede og effektive reguleringen som det er lagt opp til i NOU 2009: 6. Selv om en slik rådgivningsplikt senere kan oppheves og erstattes med en mer hensiktsmessig regulering, kan terskelen vise seg høyere dersom man ved dette velger en annen form for regulering. Dersom lovgiver gjennomfører dette forslaget, frykter NTF at det vil vanskeliggjøre den oppfølgning av NOU 2009: 6 som lovgiver har varslet. NTF har uansett notert at Finanstilsynet etter at høring ble iverksatt i denne saken, har foreslått at det skal gjøres en gjennomgang av hele eiendomsmeglingsregleverket. I tilsynets brev av 9. november 2015 til Finansdepartementet heter det: Finanstilsynet stiller seg ikke avvisende til forslagene fra Eiendom Norge og Norges Eiendomsmeglerforbund, men tilråder at det heller nedsettes et eget lovrevisjonsutvalg som vil kunne vurdere alle sider ved eiendomsmeglingsregelverket. Slik NTF ser det, er en slik fornyet gjennomgang av eiendomsmeglingsregelverket velbegrunnet. Det har vært en betydelig utvikling, ikke minst i teknologiske muligheter, siden loven trådte i kraft for åtte år siden. NTF mener der ikke er noen god grunn til at grunn til at forslaget som er sendt på høring i denne saken skal behandles særskilt og uavhengig av en slik overordnet gjennomgang. Hvis departementet 9

10 skulle mene at det fortsatt er grunn til å vurdere om bruk av økt tilstandsrapporter bør reguleres i eiendomsmeglingsregelverket, bør diskusjonen innlemmes i den overordnete gjennomgangen. 6.3 Informasjon til interessenter om hvorvidt tilstandsrapport er innhentet og om hvorfor slik rapport ev. ikke er innhentet NTF er enig i at det bør klargjøres i salgsoppgaven om det er innhentet en fagkyndig teknisk vurdering av eiendommen. I den grad det er innhentet mer enn én vurdering, bør det opplyses også om det, slik at interessentene kan be om innsyn i alle vurderinger, og ikke bare de(n) som fremlegges sammen med de øvrige salgspapirene. Til spørsmålet om i hvilken grad det bør gis informasjon til markedet om hvorfor tilstandsrapport ikke er innhentet, er NTFs grunnleggende syn at markedets behov for informasjon i utgangspunktet bør være et mer tungtveiende hensyn enn hensynet til at selger bør kunne skjule sin motivasjon fordi det kan innvirke på vedkommendes forhandlingsposisjon. NTF ser likevel at det ikke alltid vil være én konkret begrunnelse for selgers valg om ikke å innhente en slik rapport, og at det derfor i praksis vil komme lite ut av en slik opplysningsplikt. NTF antar at den anførte begrunnelsen i praksis ofte vil være noe i retning av at selger ikke vurderte det som nødvendig eller noe tilsvarende generelt. Dersom man skal innta en egen lovbestemmelse med en plikt for megler til å gi råd om hvorvidt tilstandsrapport skal innhentes, er det etter NTFs syn mer naturlig at det opplyses om hvilket råd megler ga enn om begrunnelsen for selgers avgjørelse. Ganske særlig gjelder det når rådet, slik det legges opp til, skal gis på grunnlag av en bredt og sammensatt vurdering i det konkrete tilfellet. Etter NTFs syn er det da naturlig at markedet orienteres om meglers råd, og meglers begrunnelse for rådet. NTF vil i den sammenheng legge til at dersom man skal innta en egen lovbestemmelse om en slik rådgivningsplikt for megler, bør også grunnlaget for rådgivningen presiseres i større grad enn det som er tilfellet i høringsbrevet. Er f.eks. tanken at eiendomsmegler skal basere rådene på egen befaring av eiendommen eller skal rådgivningen baseres på selgers opplysninger alene? NTF vil også mene at det er naturlig at markedet orienteres om grunnlaget for meglers råd, særlig om det er basert på egne undersøkelser eller utelukkende opplysninger fra selger. 7. DEN FORESLÅTTE RÅDGIVNINGSPLIKTEN OVERFOR KJØPER I høringsnotatet presiseres det at: Meglers plikt til å gi råd om fagkyndig teknisk gjennomgang av eiendommen er imidlertid ikke begrenset til kun å gjelde overfor selger. Megler har også plikt til å vurdere og til å gi råd i samsvar med vurderingen om kjøper bør besørge en slik gjennomgang av eiendommen, noe som vil være aktuelt i tilfeller selger ikke har gjort det. Det gjøres ikke klart i høringsbrevet når man mener at en slik rapport skal innhentes. I lovutkastet benyttes begrepet kjøper, hvilket skulle tilsi at kjøpsavtale allerede er inngått. Innhenting av tilstandsrapport etter kjøpet kan, så vidt NTF kan forstå, bare ha én hensikt, nemlig å avklare om det er grunnlag for mangelskrav mot selger. Det er vanskelig å forstå at 10

11 meglers rådgivningsplikt kan omfatte slike forhold, og det er også vanskelig å skjønne at det kan være forenlig med meglers plikter overfor selgeren som oppdragsgiver. Det virker også veldig rart at en megler kan ha forestått en hel salgsprosess med den oppfatning at den tekniske tilstanden bør avklares, uten at dette tas opp før etter at kjøpsavtale er inngått. NTF legger derfor til grunn at rådgivningsplikten gjelder interessentene til eiendommen forut for et salg. Det er også uttalelser i høringsbrevet som trekker i den retning. Det heter f.eks. at megler må ta hensyn til individuelle forhold hos de ulike interessentene på en bolig, for eksempel slik at rådet til en interessent som megler vet er bygningskyndig, vil kunne være et annet enn rådet til en som ikke har slik kompetanse. For NTF fremstår forslaget som upraktisk og ineffektivt. For det første er det liten grunn til å tro at det er mange interessenter som vil ønske å bære kostnaden til tilstandsvurdering av en eiendom man ikke engang vet om man vil kjøpe/få kjøpt. For det annet er det vanskelig å se hvordan det rent praktisk skal være anledning for interessenter å få innhentet tilstandsrapporter. De fleste interessenter vil først være kjent for megler (eller selger) på visning. Da vil det bare sjelden være tid til å få innhentet tilstandsrapport før salg skal gjennomføres. For det tredje vil ikke interessenten ha noe krav på at tilstandsrapport kan innhentes. En slik rapport forutsetter tilgang til eiendommen over flere timer, og vil derved kreve samtykke og samarbeid fra selger (som altså selv ikke ønsker å innhente tilstandsrapport). For det fjerde vil en slik løsning medføre at forskjellige interessenter har ulik informasjon om eiendommen, enten ved at bare én av interessentene har tilgang til en tilstandsrapport eller ved at forskjellige interessenter har forskjellige tilstandsrapporter. Ulik informasjon er som nevnt i utgangspunktet lite ønskelig av en rekke grunner. Slik NTF ser det, er det eneste praktiske at det innhentes én tilstandsvurdering som gjøres tilgjengelig for alle interessenter. Det kan bare sikres gjennom en regulering som innebærer at selger rutinemessig innhenter tilstandsrapport. Som sagt, er det NTFs oppfatning at myndighetene bør finne virkemidler som sikrer en slik praksis. Den foreslåtte rådgivingsplikten er ikke et slikt virkemiddel. 8. KORT OM DE VANLIGSTE INNVENDINGENE MOT EN MER OMFATTENDE REGULERING AV BRUK AV BOLIGSALGSRAPPORTEN Som det vil ha fremkommet, er NTFs syn at det bør benyttes virkemidler som i større grad vil sikre økt bruk av tilstandsrapport. NTF kan ikke se avgjørende motforestillinger mot reguleringer som i større grad vil pålegge selger å benytte tilstandsrapport, ev. gi incentiver til det. NTF har fra den offentlige debatten notert en del innvendinger mot mer effektive reguleringer. Disse innvendingene vil kommenteres nedenfor. 8.1 At tilstandsrapportene ikke er tilstrekkelig gode Det er fra flere hold trukket frem at tilstandsrapportene som har vært benyttet i markedet ikke har hatt den tilstrekkelige kvalitet, og også at alle takstmenn ikke har hatt de nødvendige kvalifikasjoner. NTF vil påpeke at det gjennom de senere år er tatt en rekke grep i takstbransjen for å øke kvaliteten på rapporten. Ved siden av at det er investert betydelige midler i selve produktutviklingen, dvs. de 11

12 dataverktøy som skal generere rapportene, er det etablert en DNV-sertifisering som mange takstmenn allerede har gjennomført. Som departementet er kjent med, er det fra lovgiverhold tatt initiativ til at det innføres formelle kompetansekrav og en autorisasjonsordning i bransjen. NTF støtter disse initiativene og vil bidra til en generell kompetanseheving i bransjen. 8.2 Forhøyede transaksjonskostnader Blant de vanligste innvendingene mot mer omfattende tilstandsrapporter er at de er kostbare og vil medføre økte transaksjonskostnader. Nøyaktig hva tilstandsrapporter vil koste, er ikke avklart. NTFs anslag er at de rapportene som er utviklet de siste årene (boligsalgsrapportene) i gjennomsnitt vil kreve timers arbeid fra takstmannens side, det vil i praksis si ca. det tredobbelte av det en såkalt takst (en verdivurdering uten nevneverdig tilstandskontroll) krever. Det er derfor ikke til å stikke under stol at omfattende boligsalgsrapporter vil medføre høyere kostnader enn de mer begrensede takstene som i stor grad har vært praksis hittil. NTF er imidlertid av den oppfatning at kostnadene til tilstandsvurdering må settes i kontekst. Når lovgiver skal vurdere hvilke virkemidler som skal tas i bruk for å redusere konfliktnivået i norsk boligomsetning, vil NTF anbefale at det gjøres undersøkelser og analyser av hvilke transaksjonskostnader som pådras. Ser man bort fra kostnader til flytting, vasking osv, vil de vesentligste transaksjonskostnadene for selgersiden være meglerprovisjon, markedsføring, styling/oppussing og eierskifteforsikring. Provisjonen utgjør ofte en betydelig andel (fra 1,5 til 3 %) og kommer i tillegg til en rekke tjenester eiendomsmegler tar spesifikt betaling for. I tillegg kommer de tjenester som kjøpes inn fra andre som håndverkere og fotografer. Samlet sett vil det være tale om betydelige kostnader uten at det gjøres en kvalitativ gjennomgang av overdragelsesobjektet. NTFs forståelse er at det stadig brukes større og større ressurser på styling, flekkoppussing, profesjonell fotografering og lignende. Det er kostnader hvis formål er å få eiendommen til å fremstå så bra som mulig. Det er fullt forståelig at selgere vil ønske å presentere eiendommen så positivt som mulig, men det er etter NTFs oppfatning neppe gagnlig for boligomsetningen som sådan at det brukes (vesentlig) større ressurser på slike aktiviteter enn på tilstandsvurderinger, Ved de fleste transaksjoner av noe omfang, f.eks. ved salg av virksomheter, vil det normalt brukes omfattende ressurser på å kartlegge overdragelsesobjektets faktiske kvaliteter. Realiteten i norsk boligomsetning er at det i dag brukes svært beskjedne ressurser på dette. Selv om kostnadene til tilstandsvurdering økes som følge av at det benyttes mer omfattende tilstandsrapporter, vil den andelen av de samlede transaksjonskostnader som benyttes til tilstandsvurderinger være beskjeden. NTF er enig i at det både av hensyn til selgere og kjøpere bør gjøres en kritisk analyse av de samlede transaksjonskostnader i boligomsetningen. NTF kan imidlertid vanskelig se at det er kostnadene til tilstandsvurdering det primært bør spares på. 8.3 Utvidelse av selgeransvaret NTF har sett flere ta til orde for at innhenting av tilstandsrapport vil medføre en utvidelse av selgeransvaret, og at det kan være en begrunnelse for ikke å gjennomføre tiltak som i større grad vil legge press på selger for å benytte tilstandsrapporter. Finanstilsynet synes selv å være inne på dette når det i 12

13 høringsbrevet uttales at meglers rådgivning skal baseres bl.a. på betraktninger rundt det at innhenting av tilstandsrapport øker selgers risiko som følge av at selger hefter for de feil takstmannen gjør NTF mener at de synspunktene bør underkastes en nærmere analyse. Poenget med en tilstandsrapport er at det skal gis opplysninger om de feil eller svakheter takstmannen identifiserer. Alle opplysninger om feil eller svakheter ved boligen vil i praksis virke som ansvarsfraskrivelser for selger, og begrenser derfor selgeransvaret i den forstand at det er færre forhold som kan utgjøre relevante mangler. I det store og hele vil derfor bruk av mer omfattende tilstandsrapporter begrense selgeransvaret. Det er imidlertid riktig at feil begått av takstmenn kan utvide selgers risiko noe gjennom identifikasjonsregler: Et flertall i Høyesterett fant i Rt s. 369 at selgeren har risikoen for at en tilstandsrapport som gjøres tilgjengelig for kjøperen før salg finner sted, mangler opplysninger om eiendommen som kjøperen kunne regne med å få, og som takstmannen kjente eller måtte kjenne til. Når man skal vurdere i hvilken grad dette medfører en utvidelse av selgeransvaret, må det tas i betraktning at selger uansett vil ha ansvaret for vesentlige feil etter avhendingsloven 3-9 annen setning, i tillegg mangler han selv var eller måtte være kjent med uavhengig av takstmannens undersøkelser. Det er derfor vanskelig å se at bruk av tilstandsrapport samlet sett innebærer en vesentlig utvidelse av selgeransvaret. Uansett bør ikke selgeransvaret være et avgjørende argument mot å iverksette mer omfattende virkemidler enn dem som nå er på høring. Man kan i så fall gjøre endringer som innebærer at selgers ansvar frikobles fra takstmannens kunnskap. NTF minner i den sammenheng om forslagene fra flertallet i takstlovutvalget som nettopp gikk ut på at selgeren ikke kunne holdes ansvarlig for noe som går frem eller skulle gått frem av en godkjent tilstandsrapport. Med vennlig hilsen Norges TakseringsForbund Are Andenæs Huser Adm. direktør Ottar M. Skare President 13

Endring i avhendingsloven kan ramme selger hardt. Henning Lauridsen, direktør interessepolitikk og jus, NBBL Åre,

Endring i avhendingsloven kan ramme selger hardt. Henning Lauridsen, direktør interessepolitikk og jus, NBBL Åre, Endring i avhendingsloven kan ramme selger hardt Henning Lauridsen, direktør interessepolitikk og jus, NBBL Åre, 22.3.2109 Nye regler for boligsalg? AP kom med følgende forslag i Stortinget i 2015: Stortinget

Detaljer

Kjøp eller salg av bolig er en stor beslutning. Det er knyttet til trivsel, livsstil, sosiale forhold og - ikke minst - økonomi.

Kjøp eller salg av bolig er en stor beslutning. Det er knyttet til trivsel, livsstil, sosiale forhold og - ikke minst - økonomi. BOLIGHANDEL Kjøp eller salg av bolig er en stor beslutning. Det er knyttet til trivsel, livsstil, sosiale forhold og - ikke minst - økonomi. Det er også tradisjon for å eie sin egen bolig og de fleste

Detaljer

NS 3600 - Standardens betydning for forbrukere

NS 3600 - Standardens betydning for forbrukere NS 3600 - Standardens betydning for forbrukere Thomas Bartholdsen, fagdirektør bolig Standard Norge, 19. oktober 2012 Valg på basis av informasjon og kunnskap Vi gir forbrukeren makt og mulighet til å

Detaljer

Konfliktnivået ved bolighandel

Konfliktnivået ved bolighandel Konfliktnivået ved bolighandel Nr. 6 2016 Oktober 2016 Innledning Norge er blant landene i Europa hvor det er mest vanlig å eie sin egen bolig og 84 prosent av befolkningen her til lands eier boligen sin

Detaljer

fagkyndig teknisk v i rådgivning om innhenting av Ei eeeeeeeeeee rs OOOOOOOOOOOOOOO A V IIIIIIIIIIIIIIIIIIIII RY NNNNNNNNNNNN ET

fagkyndig teknisk v i rådgivning om innhenting av Ei eeeeeeeeeee rs OOOOOOOOOOOOOOO A V IIIIIIIIIIIIIIIIIIIII RY NNNNNNNNNNNN ET NNNNNNNNNNNN ET IIIIIIIIIIIIIIIIIIIII RY OOOOOOOOOOOOOOO A V Ei eeeeeeeeeee rs rådgivning om innhenting av fagkyndig teknisk v i Eiendomsmeglers rådgivning om innhenting av fagkyndig teknisk vurdering

Detaljer

Deres ref. Sak nr: 09/1392-2 30.09.2009

Deres ref. Sak nr: 09/1392-2 30.09.2009 r forbrukerombudet JUSTISDEPÅRT-EMENTET Det Kongelige Justis- og Politidepartement Postboks 8005 Dep 0030 OSLO SAKSIVR.: einfr _rtt 5 OKT7nfig 1:"J, 5? C) /kke. ARKIVKODE: Deres ref. Vår ref. Dato: Sak

Detaljer

BARNEOMBUDET. Deres ref: Vår ref: Saksbehandler: Dato: 15/00921-3 Tone Viljugrein 5. november 2015

BARNEOMBUDET. Deres ref: Vår ref: Saksbehandler: Dato: 15/00921-3 Tone Viljugrein 5. november 2015 Helse- og omsorgsdepartementet Postboks 8011 Dep 0030 OSLO BARNEOMBUDET E-post: postmottak@hod.dep.no Deres ref: Vår ref: Saksbehandler: Dato: 15/00921-3 Tone Viljugrein 5. november 2015 Barneombudets

Detaljer

Anmodning om tolkningsuttalelse i forhold til barnevernloven 4-2 og 4-3

Anmodning om tolkningsuttalelse i forhold til barnevernloven 4-2 og 4-3 Fylkesmannen i Oslo og Akershus Sosial- og familieavdelingen Pb. 8111 Dep 0032 OSLO Deres ref Vår ref Dato 2005/26732 S-BFS 200600929-/ACDS 18.10.2006 Anmodning om tolkningsuttalelse i forhold til barnevernloven

Detaljer

OLIGSALGSRAPPORTEN. - det nye verktøyet for tryggere boligsalg

OLIGSALGSRAPPORTEN. - det nye verktøyet for tryggere boligsalg OLIGSALGSRAPPORTEN - det nye verktøyet for tryggere boligsalg Hva er en Boligsalgsrapport? Boligsalgsrapporten er i prinsippet en tilstandsrapport, men til forskjell fra en vanlig tilstandsrapport blir

Detaljer

Forslag fra regjeringen om oppheving av konsesjonsloven og enkelte bestemmelser om boplikt - høring.

Forslag fra regjeringen om oppheving av konsesjonsloven og enkelte bestemmelser om boplikt - høring. Ås kommune Forslag fra regjeringen om oppheving av konsesjonsloven og enkelte bestemmelser om boplikt - høring. Saksbehandler: Lars Martin Julseth Saksnr.: 14/03827-1 Behandlingsrekkefølge Møtedato Formannskapet

Detaljer

Januar 2011. Forbrukerombudets veiledning om markedsføring av eiendomsmeglertjenester

Januar 2011. Forbrukerombudets veiledning om markedsføring av eiendomsmeglertjenester Januar 2011 Forbrukerombudets veiledning om markedsføring av eiendomsmeglertjenester 1 2 1 Innledning og rettslig grunnlag 4 1.1 Bakgrunn og formål 4 1.2 Lovgrunnlag 4 1.3 Forhold til tidligere praksis

Detaljer

Kjøp eller salg av bolig er en stor beslutning. Det er knyttet til trivsel, livsstil, sosiale forhold og - ikke minst - økonomi.

Kjøp eller salg av bolig er en stor beslutning. Det er knyttet til trivsel, livsstil, sosiale forhold og - ikke minst - økonomi. BOLIGHANDEL Kjøp eller salg av bolig er en stor beslutning. Det er knyttet til trivsel, livsstil, sosiale forhold og - ikke minst - økonomi. Det er også tradisjon for å eie sin egen bolig og de fleste

Detaljer

Boligsalgsrapporten Dagens situasjon

Boligsalgsrapporten Dagens situasjon Boligsalgsrapporten Dagens situasjon Vedlegg 3 Generelt/status I dag brukes Boligsalgsrapporter i liten grad sett i relasjon til at det årlig omsettes over 100.000 boliger i Norge. Norges TakseringsForbund

Detaljer

Utøvelse av forkjøpsrett etter aksjeloven ved salg av aksjer

Utøvelse av forkjøpsrett etter aksjeloven ved salg av aksjer Side 1 av 6 NTS 2014-1 Utøvelse av forkjøpsrett etter aksjeloven ved salg av aksjer Kilde: Bøker, utgivelser og tidsskrifter > Tidsskrifter > Nordisk tidsskrift for Selskabsret - NTS Gyldendal Rettsdata

Detaljer

Boligkjøp med full fart og bind for øynene?

Boligkjøp med full fart og bind for øynene? Boligkjøp med full fart og bind for øynene? Torgeir Øines, Forbrukerrådet SINTEF Byggforsk-seminar: Boligkjøp risikosport uten sikkerhetsnett? 10.03.2011 Full fart? Full fart? Full fart? Likvid marked

Detaljer

Saken gjelder: Frist for forespørsel om deltakelse. Lovlige kvalifikasjonskrav. Begrunnelse

Saken gjelder: Frist for forespørsel om deltakelse. Lovlige kvalifikasjonskrav. Begrunnelse Innklagede gjennomførte en konkurranse med forhandling med prekvalifisering om konsulenttjenester i forbindelse med en tiltaksplan for forurensede sedimenter i Oslo havnedistrikt. Anskaffelsen var etter

Detaljer

Kjøpekontrakt næringseiendom - egenregi

Kjøpekontrakt næringseiendom - egenregi KJØPEKONTRAKT Mellom Selger: Staten, v/forsvarsdepartementet, v/ Forsvarsbygg Skifte eiendom Postboks 405 Sentrum, 0103 Oslo 0105 Oslo Org.nr: 975 950 662 heretter kalt selger og Selger: Rissa kommune

Detaljer

Høringssvar - forslag til endringer i eiendomsmeglingsforskriftene om dokumentasjon av budrunder.

Høringssvar - forslag til endringer i eiendomsmeglingsforskriftene om dokumentasjon av budrunder. Ef Finansdepartementet Postboks 8008 Dep. 0030 Oslo Postmottak fin.de.no Oslo, 5. april 2013 Ref. 13/56 IG Høringssvar - forslag til endringer i eiendomsmeglingsforskriftene om dokumentasjon av budrunder.

Detaljer

Forsikringsklagenemnda Skade

Forsikringsklagenemnda Skade Forsikringsklagenemnda Skade Uttalelse FKN-2009-331 11.11.2009 Gjensidige Forsikring Rettshjelp Rettshjelputbetaling med befriende virkning direkte til advokat. Advokaten fikk utbetalt kr 40.175 fra selskapet

Detaljer

EIENDOM NORGE. Justis og beredskapsdepartementet Postboks 8005 Dep 0030 Oslo

EIENDOM NORGE. Justis og beredskapsdepartementet Postboks 8005 Dep 0030 Oslo Justis og beredskapsdepartementet Postboks 8005 Dep 0030 Oslo Høringssvar - forslag til lovendringer for å øke bruken av tilstandsrapporter ved omsetning av bolig i forbrukerforhold og forslag om endring

Detaljer

ARBEIDSNOTAT OM BEHOV FOR REVISJON AV AVHENDINGSLOVEN

ARBEIDSNOTAT OM BEHOV FOR REVISJON AV AVHENDINGSLOVEN 1 ARBEIDSNOTAT OM BEHOV FOR REVISJON AV AVHENDINGSLOVEN Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF), Norges Ingeniør- og Teknologiorganisasjon (NITO) og Norges Takseringsforbund (NTF) er av den oppfatning av at

Detaljer

Eksamen JU 404: Kontraktsrett inkludert offentlige avtaler. Spørsmål 1

Eksamen JU 404: Kontraktsrett inkludert offentlige avtaler. Spørsmål 1 Eksamen JU 404: Kontraktsrett inkludert offentlige avtaler. Spørsmål 1 Den rettslige problemstillingen i denne oppgaven går ut på om Peder Ås har akseptert tilbudet som Marte Kirkerud gir i henhold til

Detaljer

Sivilombudsmannen Stortingets ombudsmann for forvaltningen. en kort orientering om oppgaver og virksomhet S OM

Sivilombudsmannen Stortingets ombudsmann for forvaltningen. en kort orientering om oppgaver og virksomhet S OM Bokmål Sivilombudsmannen Stortingets ombudsmann for forvaltningen en kort orientering om oppgaver og virksomhet S OM Forord Det skjer av og til at offentlige myndigheter forsømmer pliktene sine, begår

Detaljer

HØRING NOU 2009:6 TILSTANDSRAPPORT VED SALG AV BOLIG

HØRING NOU 2009:6 TILSTANDSRAPPORT VED SALG AV BOLIG Justisdepartementet Lovavdelingen Boks 8005 Dep 0030 OSLO Deres ref.: 200901715 EP HCH/JOE/an Vår ref.: 10903538/EF cift E ålq '

Detaljer

2 Folketrygdloven 11-6

2 Folketrygdloven 11-6 Høringsnotat om forslag til endring i regelverket til arbeidsavklaringspenger i folketrygdloven 11-6 som en oppfølging av Sivilombudsmannens uttalelse i sak nr. 2014/1275 av 19. desember 2014 1 Innledning

Detaljer

Retningslinjer for håndtering av konflikter ved UiO

Retningslinjer for håndtering av konflikter ved UiO Retningslinjer for håndtering av konflikter ved UiO Innhold 1 Formål... 1 2 Virkeområde for retningslinjene for håndtering av konflikter ved UiO... 1 3 Ansattes ansvar for å unngå at konflikter oppstår...

Detaljer

JUSTISDEPARTEME. LoV I:=P/ 0E, Oslo kommune Byrådsavdeling for byutvikling O 8 OKT 7009

JUSTISDEPARTEME. LoV I:=P/ 0E, Oslo kommune Byrådsavdeling for byutvikling O 8 OKT 7009 Justis- og politidepartementet Lovavdelingen Postboks 8005 Dep Akersgata 42 0030 OSLO Oslo kommune Byrådsavdeling for byutvikling JUSTISDEPARTEME O 8 OKT 7009 LoV I:=P/ 0E, Afi D : Deres ref: 200901715

Detaljer

Høring - Endringer i eforvaltningsforskriften - Digital kommunikasjon som

Høring - Endringer i eforvaltningsforskriften - Digital kommunikasjon som Fornyings- administrasjons- og kirkedepartementet Postboks 8004 Dep 0030 OSLO Deres referanse Vår referanse (bes oppgitt ved svar) 13/1249 13/00654-2/HHU 20. september 2013 Dato Høring - Endringer i eforvaltningsforskriften

Detaljer

FORSIKRINGSSKADENEMNDAS UTTALELSE NR. 4552 10.2.2003

FORSIKRINGSSKADENEMNDAS UTTALELSE NR. 4552 10.2.2003 FORSIKRINGSSKADENEMNDAS UTTALELSE NR. 4552 10.2.2003 EIERSKIFTE Borebilleangrep i bjelkelag avh.l. 3-9. Ved kjøpekontrakt av 28.4.00 kjøpte kjøper en enebolig for kr 2,1 mill med overtagelse 1.7.00. Eiendommen

Detaljer

VEDTAK NR 22/13 I TVISTELØSNINGSNEMNDA. Ved behandlingen av saken var tvisteløsningsnemnda sammensatt slik:

VEDTAK NR 22/13 I TVISTELØSNINGSNEMNDA. Ved behandlingen av saken var tvisteløsningsnemnda sammensatt slik: Tvisteløsningsnemnda etter arbeidsmiljøloven Vedtaksdato: 13.05.2013 Ref. nr.: 13/5492 Saksbehandler: Helene Nødset Lang VEDTAK NR 22/13 I TVISTELØSNINGSNEMNDA Tvisteløsningsnemnda avholdt møte torsdag

Detaljer

Uttalelse i klagesak - spørsmål om diskriminering ved boligsalg

Uttalelse i klagesak - spørsmål om diskriminering ved boligsalg Vår ref.: Dato: 11/1823-16- 06.07.2012 Uttalelse i klagesak - spørsmål om diskriminering ved boligsalg Sakens bakgrunn En eiendom ble lagt ut for salg i september 2011. X og familien var på visning der

Detaljer

Klagenemnda for offentlige anskaffelser. Avvisning av tilbud. Kravet til etterprøvbarhet. Kristiansen Rune Bygg og Tømmermester

Klagenemnda for offentlige anskaffelser. Avvisning av tilbud. Kravet til etterprøvbarhet. Kristiansen Rune Bygg og Tømmermester Klagenemnda for offentlige anskaffelser Saken gjelder: Avvisning av tilbud. Kravet til etterprøvbarhet. Innklagede gjennomfører en åpen anbudskonkurranse for anskaffelse av en rammeavtale på tømrer- og

Detaljer

Vi viser til hyggelig befaring av ovennevnte eiendom den <*> sammen med deg.

Vi viser til hyggelig befaring av ovennevnte eiendom den <*> sammen med deg. Øyvind Harold Ellingsen Hunstadsvingen 6 a 5053 BERGEN Vår ref.: 34863/AAS BERGEN, 04.04.2016 MEGLERTAKST Godviksvingene 113, andel nr., i i Bergen kommune. Vi viser til hyggelig befaring av ovennevnte

Detaljer

Høringsuttalelse: Fornærmedes straffeprosessuelle stilling

Høringsuttalelse: Fornærmedes straffeprosessuelle stilling Høringsuttalelse: Fornærmedes straffeprosessuelle stilling Juridisk rådgivning for kvinner (JURK) sine synspunkter på hvorvidt fornærmede og/eller fornærmedes etterlatte bør få utvidede partsrettigheter

Detaljer

WEB VERSJON AV UTTALELSE I SAK NR,06/1340

WEB VERSJON AV UTTALELSE I SAK NR,06/1340 Dok. ref. Dato: 06/1340-23/LDO-312//RLI 22.05.2007 WEB VERSJON AV UTTALELSE I SAK NR,06/1340 Likestillings- og diskrimineringsombudets uttalelse Likestillings- og diskrimineringsombudet viser til klage

Detaljer

FORSIKRINGSSKADENEMNDAS UTTALELSE NR. 2658-14.10.1996

FORSIKRINGSSKADENEMNDAS UTTALELSE NR. 2658-14.10.1996 Bygdøy allé 19, I og III etg., 0262 Oslo Telefon: 22 43 08 87 - Telefax: 22 43 06 25 FORSIKRINGSSKADENEMNDAS UTTALELSE NR. 2658-14.10.1996 FJØRFE - Informasjon vedr. avbruddsdekning - FAL 2-1. Sikrede

Detaljer

POLITIET KRIPOS HØRINGSUTTALELSE FORSLAG TIL KRAV OM POLITIATTEST FOR PERSONELL I DEN KOMMUNALE HELSE OG OMSORGSTJENESTEN

POLITIET KRIPOS HØRINGSUTTALELSE FORSLAG TIL KRAV OM POLITIATTEST FOR PERSONELL I DEN KOMMUNALE HELSE OG OMSORGSTJENESTEN POLITIET KRIPOS Helse- og omsorgsdepartementet Postboks 8011 Dep. 0030 OSLO NCIS Norway Deres referanse: Vår referanse: Sted, dato 15/3138 2015/02632 Oslo, 18.12.2015 HØRINGSUTTALELSE FORSLAG TIL KRAV

Detaljer

Nr. M-2/2011 Vår ref. : 2009/01626 Dato : 23. februar 2011

Nr. M-2/2011 Vår ref. : 2009/01626 Dato : 23. februar 2011 Rundskriv Kommunene Fylkesmennene Statens landbruksforvaltning Nr. M-2/2011 Vår ref. : 2009/01626 Dato : 23. februar 2011 Odelsfrigjøring 30 til 32 i odelsloven 1. Innledning Dette rundskrivet er ment

Detaljer

Nr. Vår ref Dato 13/1565 1. januar 2014

Nr. Vår ref Dato 13/1565 1. januar 2014 Rundskriv M-1/2014 Kommunene Fylkesmennene Statens landbruksforvaltning Nr. Vår ref Dato 13/1565 1. januar 2014 Innhold 1. Innledning... 2 2. Definisjoner... 2 3. Søknad om odelsfrigjøring... 2 3.1 Hvem

Detaljer

HØRINGSNOTAT: FORSLAG TIL ENDRINGER I FORSKRIFT OM EIENDOMSMEGLING

HØRINGSNOTAT: FORSLAG TIL ENDRINGER I FORSKRIFT OM EIENDOMSMEGLING HØRINGSNOTAT: FORSLAG TIL ENDRINGER I FORSKRIFT OM EIENDOMSMEGLING VEDLEGG 1 Egenhandelsforbudet Ved lovendring 13. desember 2002 nr. 76 ble det i lov 16. juni 1989 nr. 53 om eiendomsmegling (emgll.) vedtatt

Detaljer

Vår ref. Sak nr: 15/2304-2 Saksbehandler: Brit Røthe Dir.tlf: 45 49 00 40

Vår ref. Sak nr: 15/2304-2 Saksbehandler: Brit Røthe Dir.tlf: 45 49 00 40 c-~ FORBRUKERO MB UD ET Justis- og beredskapsdepartementet Lovavdelingen 0030 OSLO Deres ref. Vår ref. Sak nr: 15/2304-2 Saksbehandler: Brit Røthe Dir.tlf: 45 49 00 40 Dato: 12.02.2016 Høring - forslag

Detaljer

Høring - forslag til lovendringer for å øke bruken av tilstandsrapport ved omsetning av bolig i forbrukerforhold

Høring - forslag til lovendringer for å øke bruken av tilstandsrapport ved omsetning av bolig i forbrukerforhold TAKSERINGSFORBUND Justis- og politidepartementet Lovavdelingen Postboks 8005 Dep. 0030 Oslo JUStISDPARTEMEN 2 e SEPT 2009 SAKSNR.: AVD/KONT/BEll: LO le" / DOK.NR. ARKROOE: Oslo, 21. September 2009 Høring

Detaljer

Meld.St 17 (2012-2013)

Meld.St 17 (2012-2013) Meld.St 17 (2012-2013) Byggje-bu-leve Ein bustadpolitikk for den einskilde, samfunnet og framtidige generasjonar FFOs MERKNADER TIL STORTINGETS KOMMUNAL- OG FORVALTNINGSKOMITÉ avgitt 30. april 2013 30.04.13

Detaljer

Samlet saksframstilling

Samlet saksframstilling Samlet saksframstilling Arkivsak: 14/3090-5 Arknr.: V60 &13 Saksbehandler: Tove Næs BEHANDLING: SAKNR. DATO Formannskapet 75/14 19.11.2014 Kommunestyret 102/14 03.12.2014 OPPHEVELSE AV KONSESJONSLOVEN

Detaljer

Vedrørende markedsføring av bolig - villedende prisantydninger

Vedrørende markedsføring av bolig - villedende prisantydninger ihus Grünerløkka Postboks 2030 Grünerløkka 0505 OSLO Deres ref. Vår ref. Dato: Ada Kjenner Sak nr: 12/2260-11 06.02.2013 Saksbehandler: Hanne Winther Martinusen Dir.tlf: 48 24 78 31 Vedrørende markedsføring

Detaljer

BOLIGKJØPERFORSIKRING

BOLIGKJØPERFORSIKRING BOLIGKJØPERFORSIKRING FORSIKRING ER LIKE VIKTIG NÅR DU KJØPER BOLIG SOM NÅR DU SELGER Boligkjøperforsikring hva er det? Å kjøpe en bolig er for de fleste den største økonomiske investeringen man gjør i

Detaljer

NORGES FONDSMEGLERFORBUND The Association of Norwegian Stockbroking Companies Stiftet 5. oktober 1918

NORGES FONDSMEGLERFORBUND The Association of Norwegian Stockbroking Companies Stiftet 5. oktober 1918 NORGES FONDSMEGLERFORBUND The Association of Norwegian Stockbroking Companies Stiftet 5. oktober 1918 AVGJØRELSE FRA NORGES FONDSMEGLERFORBUNDs ETISKE RÅD SAK NR. 1/1992 Klager: A Innklaget: N. A. Jensen

Detaljer

FORSIKRINGSSKADENEMNDAS UTTALELSE NR. 2400* - 27.11.1995

FORSIKRINGSSKADENEMNDAS UTTALELSE NR. 2400* - 27.11.1995 Bygdøy allé 19, I og III etg., 0262 Oslo Telefon: 22 43 08 87 - Telefax: 22 43 06 25 FORSIKRINGSSKADENEMNDAS UTTALELSE NR. 2400* - 27.11.1995 KOLLEKTIV PENSJON: Uenighet om pensjonens størrelse - Spørsmål

Detaljer

VEFSN KOMMUNE KJØP SKJERVENGAN LEIR. Rådmannens forslag til vedtak: Alternativ 1

VEFSN KOMMUNE KJØP SKJERVENGAN LEIR. Rådmannens forslag til vedtak: Alternativ 1 VEFSN KOMMUNE Saksbehandler: Trond Kaggerud Tlf: 75 10 10 27 Arkiv: 611 Arkivsaksnr.: 12/1192-1 KJØP SKJERVENGAN LEIR Rådmannens forslag til vedtak: Alternativ 1 1. Vefsn kommune benytter seg av sin forkjøpsrett

Detaljer

Utlendingsdirektoratetes merknader - endringer i utlendingsloven - 24-årsgrense for familieetablering

Utlendingsdirektoratetes merknader - endringer i utlendingsloven - 24-årsgrense for familieetablering Justis- og beredskapsdepartementet Postboks 8005 Dep 0030 OSLO Deres ref: Vår ref: 14/1470-10/IKH 29.09.2014 Utlendingsdirektoratetes merknader - endringer i utlendingsloven - 24-årsgrense for familieetablering

Detaljer

Tilsynsutvalget for dommere har i møte den 21. januar 2015 truffet vedtak i

Tilsynsutvalget for dommere har i møte den 21. januar 2015 truffet vedtak i Tilsynsutvalget for dommere har i møte den 21. januar 2015 truffet vedtak i Sak nr: 14-069 (arkivnr: 14/6) Saken gjelder: Utvalgsmedlemmer: Klage fra A på jordskifterettsleder B ved X jordskifterett Ragnhild

Detaljer

SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Elisabeth Øien Arkiv: 614 Arkivsaksnr.: 12/712

SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Elisabeth Øien Arkiv: 614 Arkivsaksnr.: 12/712 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Elisabeth Øien Arkiv: 614 Arkivsaksnr.: 12/712 SØKNAD FRA KUNSTFORENINGA I ETS OM ENDRING AV LOKALE FOR LEIEAVTALEN M/ KOMMUNEN FRA BREISTRAND SKOLE TIL DAHLEGÅRDEN Rådmannens

Detaljer

Anonymisert versjon av uttalelse i sak - spørsmål om diskriminering ved lønnsjustering på grunn av foreldrepermisjon

Anonymisert versjon av uttalelse i sak - spørsmål om diskriminering ved lønnsjustering på grunn av foreldrepermisjon Vår ref. Deres ref. Dato: 06/786-30-S 16.10.2008 nonymisert versjon av uttalelse i sak - spørsmål om diskriminering ved lønnsjustering på grunn av foreldrepermisjon Likestillings- og diskrimineringsombudet

Detaljer

NEGATIVE SERVITUTTER OG GJENNOMFØRINGEN AV REGULERINGSPLANER- NOEN MERKNADER TIL NOTAT MED FORSLAG TIL NYE LOVBESTEMMELSER

NEGATIVE SERVITUTTER OG GJENNOMFØRINGEN AV REGULERINGSPLANER- NOEN MERKNADER TIL NOTAT MED FORSLAG TIL NYE LOVBESTEMMELSER 1 NEGATIVE SERVITUTTER OG GJENNOMFØRINGEN AV REGULERINGSPLANER- NOEN MERKNADER TIL NOTAT MED FORSLAG TIL NYE LOVBESTEMMELSER Innledning. I Rt. 2008 s.362 ( Naturbetongdommen ), har høyesteretts flertall

Detaljer

Boligpolitikk Innspill til møte med Håkon Haugli og Torgeir Micaelsen, fredag 10 Juni 2011.

Boligpolitikk Innspill til møte med Håkon Haugli og Torgeir Micaelsen, fredag 10 Juni 2011. Boligpolitikk Innspill til møte med Håkon Haugli og Torgeir Micaelsen, fredag 10 Juni 2011. Boligprisutviklingen / boligbygging Private boligsalg Forbrukerrådets varslede omkamp, i forhold til lovarbeid

Detaljer

Dealbreakere og andre advokatdelikatesser del II (etter utlendingenes inntog) Geir Sand, Schjødt, og Stig L. Bech, BA-HR

Dealbreakere og andre advokatdelikatesser del II (etter utlendingenes inntog) Geir Sand, Schjødt, og Stig L. Bech, BA-HR Dealbreakere og andre advokatdelikatesser del II (etter utlendingenes inntog) Geir Sand, Schjødt, og Stig L. Bech, BA-HR Eiendomsdagene 2016 Innledning - Simulerte forhandlinger over noen typesituasjoner

Detaljer

Tvisteløsningsnemnda etter arbeidsmiljøloven

Tvisteløsningsnemnda etter arbeidsmiljøloven Tvisteløsningsnemnda etter arbeidsmiljøloven Vedtaksdato: 01.07.2009 Ref. nr.: 09/8990 Saksbehandler: Helene Nødset Lang VEDTAK NR 43/09 I TVISTELØSNINGSNEMNDA Tvisteløsningsnemnda avholdt møte tirsdag

Detaljer

Høringsuttalelse - forslag til ny folkeregisterlov

Høringsuttalelse - forslag til ny folkeregisterlov Finansdepartementet Postboks 8008 - Dep. 0030 OSLO Dato: 23.06.2015 Vår ref.: 15-564 Deres ref.: 12/667 SL MSR/KR Høringsuttalelse - forslag til ny folkeregisterlov Finans Norge viser til departementets

Detaljer

12/1712 20.02.2013. Ombudet kontaktet A på telefon, og han uttalte da at han som regel ikke aksepterer å bli undersøkt av kvinnelige leger.

12/1712 20.02.2013. Ombudet kontaktet A på telefon, og han uttalte da at han som regel ikke aksepterer å bli undersøkt av kvinnelige leger. Vår ref.: Dato: 12/1712 20.02.2013 Ombudets uttalelse Saksnummer: 12/1712 Lovgrunnlag: Diskrimineringsloven 4 første ledd, jf. tredje ledd, første punktum Dato for uttalelse: 11. 02.2013 Sakens bakgrunn

Detaljer

7. Barn og foreldres medvirkning i kontakten med barnevernet Barns medvirkning

7. Barn og foreldres medvirkning i kontakten med barnevernet Barns medvirkning 7. Barn og foreldres medvirkning i kontakten med barnevernet Både barn og foreldre skal medvirke i kontakten med barnevernet. Barn og foreldre kalles ofte for brukere, selv om en ikke alltid opplever seg

Detaljer

Protokoll i sak 828/2015. for. Boligtvistnemnda 15.03.2016

Protokoll i sak 828/2015. for. Boligtvistnemnda 15.03.2016 Protokoll i sak 828/2015 for Boligtvistnemnda 15.03.2016 Saken gjelder: Krav om kompensasjon for entreprenørens uriktige informasjon om antall rom (2 rom eller 3 rom) i forbindelse med kjøp av leilighet.

Detaljer

6-9. Vedtak om å frata ansvarsrett

6-9. Vedtak om å frata ansvarsrett 6-9. Vedtak om å frata ansvarsrett Lastet ned fra Direktoratet for byggkvalitet 09.02.2016 6-9. Vedtak om å frata ansvarsrett (1) Kommunen skal frata ansvarlig foretak ansvarsrett når foretaket: a. i vesentlig

Detaljer

FORSIKRINGSSKADENEMNDAS UTTALELSE NR. 2345* - 25.9.1995.

FORSIKRINGSSKADENEMNDAS UTTALELSE NR. 2345* - 25.9.1995. FORSIKRINGSSKADENEMNDAS UTTALELSE NR. 2345* - 25.9.1995. GJELD - Informasjon om invaliditetsdekning. Forsikrede tegnet i 1985 en gjeldsforsikring som omfattet en ren dødsrisikodekning. I juni 89 ble det

Detaljer

Deres referanse Vår referanse Dato. Oslo statsadvokatembeter - Anders Behring Breivik de fornærmedes rett til å overhøre hverandres forklaringer

Deres referanse Vår referanse Dato. Oslo statsadvokatembeter - Anders Behring Breivik de fornærmedes rett til å overhøre hverandres forklaringer OSLO TINGRETT Deres referanse Vår referanse Dato 11.04.2012 Oslo statsadvokatembeter - Anders Behring Breivik de fornærmedes rett til å overhøre hverandres forklaringer Foranlediget av spørsmål fra advokat

Detaljer

Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr. Bystyret 17.11.2009 126/09

Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr. Bystyret 17.11.2009 126/09 SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbeh. : 200700654 : E: D35 : Rune Kanne Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr. Bystyret 17.11.2009 126/09 KLAGE PÅ BYSTYRETS VEDTAK AV 16. JUNI 2009

Detaljer

Kapittel13. Av: Erik Dalen, direktør Synovate Norge

Kapittel13. Av: Erik Dalen, direktør Synovate Norge Kapittel13 Dokumentasjonssenterets holdningsbarometer 2007 Av: Erik Dalen, direktør Synovate Norge HOLDNINGSBAROMETER «291 Hvor tilgjengelig er samfunnet for funksjonshemmede?» Det er en utbredt oppfatning

Detaljer

1 Ot.prp. nr. 58 (2002-2003), pkt. 12.2.1 (s. 68).

1 Ot.prp. nr. 58 (2002-2003), pkt. 12.2.1 (s. 68). Forbrukerrådet Postboks 4594 Nydalen 0404 OSLO 17.08.05 Brukerklagenemnda for elektronisk kommunikasjon kommentarer til utkast Det vises til Forbrukerrådets oversendelse av utkast til avtale og drift av

Detaljer

Finansklagenemnda Eierskifte

Finansklagenemnda Eierskifte Finansklagenemnda Eierskifte Uttalelse FinKN-2012-118 22.3.2012 Protector Forsikring ASA Eierskifteforsikring lov om avhending av fast eigedom (avh.l.) Virksomhet i nærområdet selger kunnskap? - terrasse

Detaljer

004/15 Kommuneplanutvalet 15.10.2015. 069/15 Kommunestyret 15.10.2015

004/15 Kommuneplanutvalet 15.10.2015. 069/15 Kommunestyret 15.10.2015 Hå kommune Saksnummer Utval Vedtaksdato 004/15 Kommuneplanutvalet 15.10.2015 069/15 Kommunestyret 15.10.2015 Saksbehandlar: Kenneth Hagen Sak - journalpost: 15/1030-15/24050 Kommuneplan 2014-2028: Tilleggsbestemmelser

Detaljer

Boligsalgsrapport. tryggere bolighandel

Boligsalgsrapport. tryggere bolighandel Boligsalgsrapport tryggere bolighandel Kjøp eller salg av bolig er en stor beslutning. Det er knyttet til trivsel, livsstil, sosiale forhold og - ikke minst - økonomi. Det er også tradisjon for å eie sin

Detaljer

BOLIGHANDEL. Hasseldalsveien 6, 3790 Helle tlf: epost: web:

BOLIGHANDEL. Hasseldalsveien 6, 3790 Helle tlf: epost: web: BOLIGHANDEL Hasseldalsveien 6, 3790 Helle tlf: 91550213 epost: post@ktakst.no web: www.ktakst.no Kjøp eller salg av bolig er en stor beslutning. Det er knyttet til trivsel, livsstil, sosiale forhold og

Detaljer

ENDELIG TILSYNSRAPPORT

ENDELIG TILSYNSRAPPORT ENDELIG TILSYNSRAPPORT Forvaltningskompetanse avgjørelser om særskilt tilrettelegging Buskerud fylkeskommune Kongsberg videregående skole 1 Innholdsfortegnelse 1. Innledning... 3 2. Om tilsynet med Buskerud

Detaljer

MOTTATT 04 OKT 1010 ARBE1DSDEPARTEMENTET. Arbeidsdepartementet Arbeidsmiljø- og sikkerhetsavdelingen Postboks 8019 Dep. 0030 Oslo

MOTTATT 04 OKT 1010 ARBE1DSDEPARTEMENTET. Arbeidsdepartementet Arbeidsmiljø- og sikkerhetsavdelingen Postboks 8019 Dep. 0030 Oslo MOTTATT 04 OKT 1010 ARBE1DSDEPARTEMENTET Arbeidsdepartementet Arbeidsmiljø- og sikkerhetsavdelingen Postboks 8019 Dep. 0030 Oslo Deres ref.: Vår ref.: 201002607-/NAKK FBH Dato: 1. oktober 2010 Høring forslag

Detaljer

Utvalg for tekniske saker 01.09.10 sak 46/10 vedlegg 3

Utvalg for tekniske saker 01.09.10 sak 46/10 vedlegg 3 Utvalg for tekniske saker 01.09.10 sak 46/10 vedlegg 3 Dokumentet er endret 15.07.2010 endelig forslag K J Ø P E K O N T R A K T Mellom SANDNES KOMMUNE og VÅGSGATEN 16 AS vedr. gnr. 111 og bnr. 1102, snr.

Detaljer

Bokmål. Sivilombudsmannen Stortingets ombudsmann for forvaltningen. en kort orientering om oppgaver og virksomhet SOM

Bokmål. Sivilombudsmannen Stortingets ombudsmann for forvaltningen. en kort orientering om oppgaver og virksomhet SOM Bokmål Sivilombudsmannen Stortingets ombudsmann for forvaltningen en kort orientering om oppgaver og virksomhet SOM Forord Det skjer av og til at offentlige myndigheter forsømmer pliktene sine, begår

Detaljer

BARNEOMBUDET. Deres ref: Vår ref: Saksbeh: Arkivkode: Dato: 13/00329-2 Morten Hendis 008;O;SKB 4.3.2013

BARNEOMBUDET. Deres ref: Vår ref: Saksbeh: Arkivkode: Dato: 13/00329-2 Morten Hendis 008;O;SKB 4.3.2013 BARNEOMBUDET Kunnskapsdepartementet postmottak@kd.dep.no Deres ref: Vår ref: Saksbeh: Arkivkode: Dato: 13/00329-2 Morten Hendis 008;O;SKB 4.3.2013 Høring - Forslag til endring i barnehageloven( om politiattest

Detaljer

BOLIGKJØPERFORSIKRING

BOLIGKJØPERFORSIKRING BOLIGKJØPERFORSIKRING FORSIKRING ER LIKE VIKTIG NÅR DU KJØPER BOLIG SOM NÅR DU SELGER BOLIGKJØPERFORSIKRING HVA ER DET? Å kjøpe en bolig er for de fleste den største økonomiske investeringen man gjør i

Detaljer

RETNINGSLINJER FOR SAMTALEPROSESS I FYLKESNEMNDENE

RETNINGSLINJER FOR SAMTALEPROSESS I FYLKESNEMNDENE RETNINGSLINJER FOR SAMTALEPROSESS I FYLKESNEMNDENE 1. Tilbud om samtaleprosess Fylkesnemnda skal på ethvert trinn av saken vurdere å gi sakens parter tilbud om samtaleprosess, med mindre hensynet til barnets

Detaljer

HØRINGSUTTALELSE FORSLAG OM ENDRINGER I NATURMANGFOLDLOVEN OG NATUROPPSYNSLOVEN

HØRINGSUTTALELSE FORSLAG OM ENDRINGER I NATURMANGFOLDLOVEN OG NATUROPPSYNSLOVEN Miljøverndepartementet Avdeling for naturforvaltning Postboks 8013 Dep. 0030 OSLO e-post: oivind.dannevig@md.dep.no Deres ref: 12/5835 Vår ref: mcg Dato: 18. februar 2013 HØRINGSUTTALELSE FORSLAG OM ENDRINGER

Detaljer

2009-084 Plasseringer i eiendomsselskap spørsmål om bankens rådgivning

2009-084 Plasseringer i eiendomsselskap spørsmål om bankens rådgivning 2009-084 Plasseringer i eiendomsselskap spørsmål om bankens rådgivning Saken gjaldt spørsmål om bankens rådgivning i forbindelse med at klager i 2006 og 2007 hadde plassert til sammen kr 2.900.000,- i

Detaljer

Rammeavtaler for sykepleiertjenester m.v. overtidsbetaling: Gjennomgang av innsendt materiale fra leverandører

Rammeavtaler for sykepleiertjenester m.v. overtidsbetaling: Gjennomgang av innsendt materiale fra leverandører Tilleggsrapport Til: Helseforetakenes Innkjøpsservice AS Fra: Wikborg Rein Dato: 27. mai 2011 Ansvarlig partner: Morten Goller Rammeavtaler for sykepleiertjenester m.v. overtidsbetaling: Gjennomgang av

Detaljer

Omorganisering av Norsk Kjøttsamvirke BA og betydningen for Konkurransetilsynets vedtak

Omorganisering av Norsk Kjøttsamvirke BA og betydningen for Konkurransetilsynets vedtak V2000-42 05.05.2000 Delvis endring av vedtak V2000-28 - Nord-Norges Salgslag Sammendrag: Konkurransetilsynet fattet 2. mars 2000 (V2000-28) inngrep mot Nord-Norges Salgslag. Tilsynet har i etterkant av

Detaljer

Bindende forhåndsuttalelse fra Skattedirektoratet BFU /12. Avgitt 26.04.2012. Spørsmål om bytte av aksjer. (skatteloven 11-11 fjerde ledd)

Bindende forhåndsuttalelse fra Skattedirektoratet BFU /12. Avgitt 26.04.2012. Spørsmål om bytte av aksjer. (skatteloven 11-11 fjerde ledd) Bindende forhåndsuttalelse fra Skattedirektoratet BFU /12. Avgitt 26.04.2012 Spørsmål om bytte av aksjer (skatteloven 11-11 fjerde ledd) Aksjonærene eide 30,1 % av Selskapet i Norge. Øvrige aksjer var

Detaljer

BOLIGKJØPERFORSIKRING

BOLIGKJØPERFORSIKRING BOLIGKJØPERFORSIKRING FORSIKRING ER LIKE VIKTIG NÅR DU KJØPER BOLIG SOM NÅR DU SELGER Boligkjøperforsikring hva er det? Å kjøpe en bolig er for de fleste den største økonomiske investeringen man gjør i

Detaljer

NORGES HØYESTERETT. HR-2011-01294-A, (sak nr. 2011/264), sivil sak, anke over kjennelse, (advokat Pål Behrens) S T E M M E G I V N I N G :

NORGES HØYESTERETT. HR-2011-01294-A, (sak nr. 2011/264), sivil sak, anke over kjennelse, (advokat Pål Behrens) S T E M M E G I V N I N G : NORGES HØYESTERETT Den 29. juni 2011 avsa Høyesterett kjennelse i HR-2011-01294-A, (sak nr. 2011/264), sivil sak, anke over kjennelse, A (advokat Pål Behrens) mot Gjensidige Forsikring ASA (advokat Lars

Detaljer

NÆRINGS- OG FISKERIDEPARTEMENTET STATSRÅD Monica Mæland

NÆRINGS- OG FISKERIDEPARTEMENTET STATSRÅD Monica Mæland NÆRINGS- OG FISKERIDEPARTEMENTET STATSRÅD Monica Mæland KONGELIG RESOLUSJON Kongelig resolusjon om endring av forskrift om offentlige anskaffelser og forskrift om innkjøpsregler i forsyningssektorene (vann-

Detaljer

VEDTAK NR 11/10 I TVISTELØSNINGSNEMNDA. Tvisteløsningsnemnda avholdt møte fredag 12. februar 2009 i Arbeidstilsynets lokaler, Lillestrøm.

VEDTAK NR 11/10 I TVISTELØSNINGSNEMNDA. Tvisteløsningsnemnda avholdt møte fredag 12. februar 2009 i Arbeidstilsynets lokaler, Lillestrøm. Tvisteløsningsnemnda etter arbeidsmiljøloven Vedtaksdato: 16.02.2010 Ref. nr.: 09/22228 Saksbehandler: Mette Bakkerud Lundeland VEDTAK NR 11/10 I TVISTELØSNINGSNEMNDA Tvisteløsningsnemnda avholdt møte

Detaljer

Klagenemnda kan ikke se at det foreliggende materialet gir grunnlag for å ta stilling til denne anførselen. Erstatningsspørsmålet

Klagenemnda kan ikke se at det foreliggende materialet gir grunnlag for å ta stilling til denne anførselen. Erstatningsspørsmålet KOFA-2003-74 INSTANS: Klagenemnda for offentlige anskaffelser DATO: 2003-06-05 DOKNR/PUBLISERT: KOFA-2003-74 STIKKORD: Forskrift om offentlige anskaffelser 3-8. SAMMENDRAG: Tildelingskriterier, plikten

Detaljer

Q-1/2014 13/3326 30.01.2014 MERKNADER TIL FORSKRIFT OM FOSTERHJEM 8 OG 9 - TILSYN MED BARN I FOSTERHJEM

Q-1/2014 13/3326 30.01.2014 MERKNADER TIL FORSKRIFT OM FOSTERHJEM 8 OG 9 - TILSYN MED BARN I FOSTERHJEM Rundskriv Alle landets kommuner Barne-, ungdoms- og familiedirektoratet Statens helsetilsyn Fylkesmennene Nr. Vår ref Dato Q-1/2014 13/3326 30.01.2014 MERKNADER TIL FORSKRIFT OM FOSTERHJEM 8 OG 9 - TILSYN

Detaljer

EF. Assosiering som mulig tilknytningsform

EF. Assosiering som mulig tilknytningsform 14.09.82. Odd Gunnar Skagestad: EF. Assosiering som mulig tilknytningsform (Utarbeidet i form av notat fra Utenriksdepartementets 1. økonomiske kontor til Statssekretæren, 14. september 1982.) Historikk

Detaljer

STIKKORD: travprat.no/ Domeneforskriften 4 og 7, Norids regelverk pkt. 17.1 og vedlegg H

STIKKORD: travprat.no/ Domeneforskriften 4 og 7, Norids regelverk pkt. 17.1 og vedlegg H DOK-2012-38 INSTANS: DATO: 2012-08-06 DOKNR/PUBLISERT: Domeneklagenemnda - vedtak DOK-2012-38 STIKKORD: travprat.no/ Domeneforskriften 4 og 7, Norids regelverk pkt. 17.1 og vedlegg H SAMMENDRAG: SAKSGANG:

Detaljer

TILSETTING AV RÅDMANN - MANGLENDE UTLYSING

TILSETTING AV RÅDMANN - MANGLENDE UTLYSING Sivilombudsmann Arne Fliflet Stortingets ombudsmann for forvaltningen S OM Sak: 2007/2195 TILSETTING AV RÅDMANN - MANGLENDE UTLYSING Saken gjelder spørsmålet om stillingen som rådmann skulle ha vært offentlig

Detaljer

ANBEFALING NR. 8 Kundekontroll i forbindelse med shortsalg

ANBEFALING NR. 8 Kundekontroll i forbindelse med shortsalg ANBEFALING NR. 8 Kundekontroll i forbindelse med shortsalg Denne anbefalingen er fastsatt av styret i Norges Fondsmeglerforbund 12. mai 2009. 1 Innledning Det følger av verdipapirhandelloven 10-4 annet

Detaljer

- Boligsalgsrapport, verditakst, tilstand og arealmåling. - Skadetakst, forhåndstakst, innbo mm. - Administrasjon

- Boligsalgsrapport, verditakst, tilstand og arealmåling. - Skadetakst, forhåndstakst, innbo mm. - Administrasjon Takst Team AS 30 års erfaring innen taksering Kontor i Stavanger, Jørpeland og Karmøy Bred erfaring fra taksering av fast eiendom, bl.a.: boligsalgsrapporter, verdivurderinger av hus, hytter og leiligheter

Detaljer

NORGES FONDSMEGLERFORBUND The Association of Norwegian Stockbroking Companies Stiftet 5. oktober 1918 ETISK RÅD

NORGES FONDSMEGLERFORBUND The Association of Norwegian Stockbroking Companies Stiftet 5. oktober 1918 ETISK RÅD NORGES FONDSMEGLERFORBUND The Association of Norwegian Stockbroking Companies Stiftet 5. oktober 1918 ETISK RÅD AVGJØRELSE I SAK NR. 1999/6 Klager: A Innklaget: Christiania Bank og Kreditkasse ASA, Christiania

Detaljer

1 Sentrale resultat i årets rapport

1 Sentrale resultat i årets rapport 1 Sentrale resultat i årets rapport 1.1 Fortsatt en del mangelfulle pasientdata I 2003 hadde man pasientdata av en akseptabel kvalitet for i overkant av 73 prosent av innleggelsene. Vi vet med andre ord

Detaljer

Justis- og beredskapsdepartementet Innvandringsavdelingen Postboks 8005 Dep 0030 Oslo Oslo, 3. september 2014

Justis- og beredskapsdepartementet Innvandringsavdelingen Postboks 8005 Dep 0030 Oslo Oslo, 3. september 2014 Justis- og beredskapsdepartementet Innvandringsavdelingen Postboks 8005 Dep 0030 Oslo Oslo, 3. september 2014 Høring om endringer i utlendingsforskriften - varig ordning for lengeværende barn og begrunnelse

Detaljer

Høring forslag til nye regler om ansattes ytringsfrihet/varsling

Høring forslag til nye regler om ansattes ytringsfrihet/varsling 1 Arbeids- og inkluderingsdepartementet Postboks 8019 Dep 0030 Oslo Deres ref Vår ref Dato 200601047-/CRS 207.19/NSS 23.03.06 Høring forslag til nye regler om ansattes ytringsfrihet/varsling Det vises

Detaljer

Forslag til revidert forskrift om barnets talsperson i saker som skal behandles i fylkesnemnda - høringsuttalelse fra Redd Barna

Forslag til revidert forskrift om barnets talsperson i saker som skal behandles i fylkesnemnda - høringsuttalelse fra Redd Barna Barne-, likestillings- og inkluderingsdepartementet Vår ref. #196161/1 Deres ref. Oslo, 26.09.2011 Forslag til revidert forskrift om barnets talsperson i saker som skal behandles i fylkesnemnda - høringsuttalelse

Detaljer