Frikjøp for manglende leke- og utearealer

Transkript

1 Byplankontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / /588 Saksnummer Utvalg Møtedato 10/7 Formannskapet /5 Bystyret Frikjøp for manglende leke- og utearealer Sammendrag Med bakgrunn i arbeidet med kommunedelplanen for Sentrum, som var ute til fornyet offentlig ettersyn i sommer, vil rådmannen innstille på følgende endringer 1) frikjøpsbeløpet reduseres til kr per m2 2) området hvor frikjøp kan benyttes utvides til hele sentrumsområdet Saksopplysninger I sak 08/ 123 vedtok Bystyret opprettelse av et eget bundet investeringsfond for frikjøp av manglende leke- og utearealer til etablering, opprustning og utvikling av lekeplasser, parker og byrom. Frikjøpsbeløpet ble i vedtakets punkt 3 satt til kr 5500 per m2, og skulle kun gjelde i sone 1 (sentrum) i sentrumsplanen. Frikjøpsordningen er knyttet opp til Bodø kommunes vedtekter til plan- og bygningsloven som har følgende krav: Nærlekeplass: 15 m2 per boenhet. Størrelse min 1500 m2 som kan betjene maks 100 boenheter. Kan deles opp i enheter ned til 500 m2. Maks avstand fra inngang 150 meter. Grendelekeplass: 10 m2 per boenhet. Størrelse min 5000 m2 som kan betjene maks 500 boenheter. Kan deles opp i enheter ned til 2500 m2. Maks avstand fra inngang 500 meter (1000 meter i middels tett og åpen bebyggelse). Det er ikke mulig å kjøpe seg fri fra kravet til lekeplass ved inngangssonen, og kravet her er 150 m2 som kan betjene maks 15 boenheter. Minstekravet for alle lekeplassnivåer brukes for mindre prosjekter. I kommunedelplanen for sentrum ble det foreslått å utvide området for frikjøpsordning til også å gjelde boligområder utenfor bykjernen, men da kun med adgang for frikjøp av areal for grendelek. Vurderinger I forbindelse med det offentlige ettersynet i kommunedelplanarbeidet for sentrum var det flere av de større utbyggerne i Bodø som både kritiserte frikjøpsordningens innretning og eksistens, samt beløpets størrelse. Det vises til vedlagt sammendrag av innspillene, samt kort vurdering om de tema som har relevans i forhold til praktisering av frikjøpsordningen under. Andre tilgrensende forhold som er tatt opp vil bli behandlet i forbindelse med kommunedelplanen for sentrum. Private balkonger og terrasser skal kunne komme til fradrag ved beregning av uteoppholdsareal Kravene til lekeplassareal, som igjen frikjøpsordningen er knyttet opp til, er knyttet til felles lekeareal. Private uteareal bør og kan ikke regnes som del av det felles uteoppholdsareal, og bør derfor heller ikke gå til fratrekk for dette. Det er derfor heller ikke åpnet for dette etter at ny Side 49

2 sentrumsplan ble vedtatt sommeren Før 2006 var praksis annerledes. Det er i tillegg satt krav til en privat balkong/ terrasse på minimum 3 m2 i KDP sentrum og kommuneplanens arealdel, som ikke skal regnes som del av felles uteareal. I kommuneplanens arealdel og KDP for sentrum gjøres bestemmelser om krav til leke- og oppholdsarealer gjeldende også i regulerte områder og vil med motstrid gå foran eventuelle lempninger som måtte være gjort (gjeldende vedtekt er fra 1993). Dette for å sikre nødvendige kvaliteter i alle nye prosjekter. Reduksjon av frikjøpsbeløpet. Bakgrunnen for dagens sats på kr 5500 per m2 var opplyste faktiske kostnader med å etablere en høystandard utomhusareal knyttet til et av boligprosjektene i Bodø sentrum. I tillegg lå en kostnadskalkyle for de forskjellige typer areal som skal opparbeides fra kommunalteknisk kontor som indikerte et lavere beløp. Når det gjelder kostnadsnivået indikerer beregninger fra kommunalteknisk kontor at prisene for opparbeiding av en nærlekeplass vil være i overkant av kr per m2. (beregnede priser for hhv grendelekeplasser og lekeplass ved inngangssonen er hhv 2150 og 850 kr/ m2). Beregnede priser for solparken støtter disse kostnadsanslagene. I beregningene er det ikke tatt med planlegging/ prosjektering, beplanting, større terrengtilpasninger, støttemurer ol, samt ikke evt tomteerverv. Opparbeidingsnivå er middels. Erfaringstall for de nye ballplassene med kunstgress og ballbinger viser høyere kostnadstall, spesielt for grendelekeplasser enn det som er beregnet. Normalt sett kan en derfor anta at opparbeidingskostnadene i sentrum vil bli noe lavere enn de kr per m2 som frikjøpsbeløpet i dag er. Muligheten til frikjøp for inngangsonelekeplass er forsvunnet. Denne merknaden må bero på en misforståelse. Det er ikke åpnet for å kunne kjøpe seg fri fra kravet til etablering av inngangsonelekeplass i gjeldende kommunedelplan for sentrum. I høringsforslaget fra 2005 var dette foreslått, men pga innsigelse fra Fylkesmannen i Nordland ble dette endret. Utvidelse av området hvor frikjøp kan benyttes I dag gjelder frikjøpsordningen kun i det historiske sentrum og omfatter både grendelekeplasser og nærlekeplasser. Behovet for gode og store tilrettelagte lekeplasser gjelder derimot ikke bare i byens historiske sentrum, men i hele området omfattet av sentrumsplanen og Rønvika. Dette blir bare ytterligere forsterket ved de muligheter og ønsker for fortetting som planene legger opp til, spesielt i sentrum. Adgangen til frikjøp må derimot veies opp mot muligheten for å få etablert tilfredsstillende lekeplasser i tilknytning til nye prosjekter. Frikjøpsadgangen tilrettelegger for urbane utbygging, der en del av utearealene løses som felles arealer for en større krets. I bykjernen vil kvartalsstrukturen vanskeliggjøre nærleke- og grendelekeplass på egen grunn, og det er mye som taler for at enkeltprosjekter må ses i en større arealmessig sammenheng. I mange områder utenfor sone 1 legges det også opp til bymessig fortetting, og dette hensynet bør derfor også gjøre gjeldene i sentrums boligområder utenfor bykjernen når det gjelder grendelekeplasser ( med nedslagsfelt i en radius på 500 m). Det foreslås derfor at det åpnes for frikjøp av grendelekeplass også i boligområdene utenfor bykjernen. Innenfor planområdet for sentrum finnes i dag flere friområder, parker og byrom med stort utviklingspotensiale. Disse arealer er gjennom KPA gitt økt beskyttelse mot nedbygging. Fondet skal også nyttes til erverv av slike arealer. Samlet sett anser Byplankontoret det derfor som forsvarlig å legge til rette for kollektive ordninger for lek- og rekreasjon. Faktisk opparbeidelse i stede for frikjøp Side 50

3 Intensjonen med frikjøpsordningen er å gi utbygger en opsjon i forhold til opparbeiding av kravet på egen grunn eller tilrettelegging i nærliggende områder, og ikke en plikt ved utbygging. Det vil bli presisert i bestemmelsene til KDP at faktisk opparbeidelse av lekearealer innenfor avstandskravet selvfølgelig fortsatt kan skje. Høring og offentlig ettersyn Saken gjelder endring av kommunal vedtekt og det følger av forvaltningsloven at offentlighet og medvirkning skal ivaretas. Tema om lekeplasskrav og frikjøp har vært en del av offentlig høring av KDP og vi anser derfor at offentligheten dermed har kunnet og har medvirket. Konklusjon og anbefaling Med bakgrunn i ny gjennomgang av kostnadstallene og innkomne merknader har rådmannen funnet det riktig å anbefale at en ikke skal basere frikjøpsbeløpet på høyeste opplyste kostnader for et prosjekt med svært høy standard, men heller legge seg på en noe lavere sats hvor en i større grad baserer seg på de beregningene som er gjort kommunalteknisk kontor. Ny frikjøpstakst anbefales satt til kr per m2. Beløpet er satt ut i fra beregnet pris for opparbeiding av nærlekeplass med de tillegg en kan forvente seg. Det åpnes for at frikjøpsordning også kan gjelde i boligområder utenfor bykjernen, men da kun med adgang for frikjøp av areal for grendelekeplass. Forslag til innstilling 1. Satsen på frikjøp settes til kr per kvadratmeter manglende uteareal. Satsen reguleres årlig per 1. januar ut i fra endring i SSB indeks for byggekostnader for boliger, første gang per Følgende tilføyes reglenes punkt 1: Fondet skal brukes slik at det kommer barn- og unge innen sentrumsområdet slik det fremgår av KDP for sentrum. Tiltak i sone 1 skal prioriteres øverst. 3. I punkt 7 fjernes omfattet av sone 1 slik at ny tekst blir Ordningen gjelder for områder i kommunedelplan for Bodø sentrum Formannskapets behandling i møte den : Byplansjef Jørn Roar Moe til stede under behandlingen. Forslag Forslag fra Terje Cruickshank (V). Alternativ til pkt 3 oversendes PNM-komiteen for endelig behandling og vurdering. Forslag fra Cruickshank (V) fikk 2 stemmer (H, V) Votering Innstillingens pkt. 1 og 2 enstemmig tiltrådt. Innstillingens pkt. 3 tiltrådt mot 1 stemme (V). Side 51

4 Formannskapets innstilling 1. Satsen på frikjøp settes til kr per kvadratmeter manglende uteareal. Satsen reguleres årlig per 1. januar ut i fra endring i SSB indeks for byggekostnader for boliger, første gang per Følgende tilføyes reglenes punkt 1: Fondet skal brukes slik at det kommer barn- og unge innen sentrumsområdet slik det fremgår av KDP for sentrum. Tiltak i sone 1 skal prioriteres øverst. 3. I punkt 7 fjernes omfattet av sone 1 slik at ny tekst blir Ordningen gjelder for områder i kommunedelplan for Bodø sentrum Jørn Roar Moe Byplansjef Saksbehandler: Jørn Roar Moe Svein Blix Rådmann Henrik K. Brækkan Kommunaldirektør Trykte vedlegg: 1. Sammendrag av uttalelser knyttet til dette i forbindelse med KDP Sentrum 2. Regler for Bodø kommunes fond for uteareal Side 52

5 Vedlegg Byplankontoret Dato Løpenr. Arkivsaksnr. Arkiv / /588 Utdrag av høringsuttalelser fra KDP sentrum Datert Avsender Innhold Byplankontorets kommentarer Fylkesmannen Folkehelsekoordinator Designkompaniet Bodø Boligbyggelag Positiv til endringer og presiseringer av bestemmelser til arealbruksområdene, 3.1 leke- og uteoppholdsarealer, særlig innskjerping av inngangsonelek. Frikjøpsordninger er hensiktsmessig, men det savnes vurdering av kapasitet ifht ledige arealer og peker på at samme areal ikke kan nyttes til frikjøp flere ganger. Minimumsbredde for lekeareal bør settes til 10 m. Viser til bystyrevedtak av om folkehelsesatsing som skal konsentreres om fysisk aktivitet spesielt rette mot de som i dag er lite aktive. Tilgang på sykkelstier, turveier og grønt- og lekearealer har innvikning på hvem som er aktive og i hvor stor grad. Satsing på fysisk aktivitet bør komme fram i overordna målsettinger i tillegg til universell utforming og det vises til grunnprinsipper. Mener bestemmelsene om BYA ikke vil være forenlig med grunnleggende prinsipper for arkitektur; formålstjenlig, skjønnhet og varighet. Det vises til at sentrumskvartaler springer ut av en byplan der det er lagt til grunn at uteopphold skjer i offentlige parker og grønne lunger. Viser til nedbygging av grønne lunger som medfører at det må stilles krav til uteoppholdsarealer på den enkelte eiendom. Også her må bestemmelser være egnet til å sikre kvalitet heller enn å angi eksakt maks BYA. Ofte kan det være nødvendig å gjøre arkitektoniske grep for å skape gode kvaliteter, noe som må veie tyngre enn å holde seg innen gitt BYA. I forhold til utvikling av eldre bebygde eiendommer gjelder det samme. Viser til planens visjon om flere folk i byen og utbyggingen av sentrumsnære Opprettet fond skal nyttes til erverv og opparbeidelse av parker og lekearealer til nytte for innbyggere i bykjernen. Mange parker og grønt arealer har behov for oppgradering. Opparbeiding av Rådhusparken og Solparken planlegges. For øvrig skal grøntarealer i tilknytning til bykjernen og sentrum prioriteres grunnet de mange boligprosjekter. Dersom frikjøp skal være aktuell ligger det som en forutsetning at man har ledig kapasitet. Minimumsbredde 10 m kan vanskelig gjennomføre innen sentrum. Tas til etterretning. Viser til felles drøfting av temaet. - Side 53

6 Bra bo eiendom AS Gunvald Johansen Bygg boliger de siste åra. Mener både skjerping av arealkrav knyttet til parkering og lekeareal samt rigide bestemmelser kan bremse boligutbyggingen. Dette i strid med intensjon og politiske vedtak om boligfortetting. Fortsatt fortetting og boende i sentrum bør også være viktig for Bodø kommunes drift og investeringer. De foreslår lempinger ifht arealkrav for parkering i fellesanlegg og at det i felles uteopphold kan medregnes private balkonger og at innebyggede lekearealer bør godkjennes. Mener tidspunkt for innbetaling bør settes til når igangsettingstillatelse er gitt. Uenig med at planen skal ha tilbakevirkende kraft. Mener skjerpelsene ikke må få virkning i regulerte områder, da det ikke vil være mulig å tilfredsstille krava. Men må kunne være fleksibel når det gjelder solinnfall samt medregne overdekkede arealer og private balkonger. Et mer omfattende frikjøp både mht beløp og omfang kan få negative konsekvenser for utbygging. Argumentere med at påvisning av grendelekeplass innen avstandkrav bør medføre fritak for frikjøp. Videre at frikjøp bør kunne skje også for inngangsonelek dersom dette ikke kan la seg løse mht solinnfall. Bør presisere hvorvidt lekeareal kan være innebygget. Innkreving av beløpet må uansett ikke skje inn før det er klart at prosjektet realiseres. Generelt er de bekymret for at bestemmelsene er for rigide og at de skjerpelser som er gjort kan hindre realisering av prosjekter. Stiller se uforstående til at bestemmelser om leke- og uteoppholdsarealer samt kulturminnevern i KDP skal gå foran reguleringsplaner som Nerbyen vedtatt Privat balkong bør medregnes som felles uteoppholdsareal. Viser til felles drøfting av temaet. Endres til før igangsettingstillatelse.. Det vises til felles drøfting av temaet. Det vises til felles drøfting av temaet. Se felles drøftning. Det vises til felles drøfting. Det vises til felles drøfting. Felles drøfting: Bestemmelsene til oppholds- og lekearealer i KDP av 2006 har vært for upresise. Kravene er forankret i vedtekten av 1993, og det har vært viktig å nedfelle tydelige bestemmelser som sikrer forutsigbarhet og likebehandling. Bestemmelsene innebærer ingen innskjerping av kravene som har vært gjeldene siden Side 54

7 At det skal avsettes minimum 10 kvm inngangssonelek på egen grunn i alle boligprosjekter i sone 1, kom etter varsel om innsigelse fra Fylkesmannen. Private balkonger kan ikke medregnes som felles oppholdsareal. Felles oppholdsareal er areal som alle beboerne skal kunne benytte, og er spesielt lagt opp til at unger i forskjellige aldre kan leke på områder som er utformet slik og store nok til å dekke egne behov. Private balkonger/ terrasser er ikke forbeholdt alle, og innberegning av dette vil føre til redusert kvalitet på resten av arealene og at noen boliger får dårligere tilgang enn det minimum som er krevd. Det er gjennom kommuneplanens arealdel krevd minimum 3 m2 privat balkong/ terrasse i tillegg til felles oppholdsareal. Frikjøpsordningen er ment som et verktøy innen sentrumsområdene, der det i forhold til uteopphold og lek er hensiktsmessig å se større områder i sammenheng. Det er rimelig å kreve opparbeidelse eller bidrag til dette ut i fra at boligetablering faktisk vil medføre bruk av offentlige arealer. Som planmyndighet kan ikke kommunen legge til rette for boliger i byen, uten at man sikrer en viss kvalitet på bomiljø. Det skal selvfølgelig fortsatt kunne opparbeides lekeplass innen avstandskravet i stede for frikjøp. Vi mener bestemmelsene både stiller rimelig krav til slike arealer, og at frikjøpsordningen innebærer et fleksibelt system for å få realisert både boligbygging og tilhørende funksjoner som leke- og uteoppholdsarealer. Side 55

8 -t,^q 2--3c,7/Q5 A^-L. ^q.z ij VEDLEGG dat REGLER FOR BODØ KOMMUNES FOND FOR LEKE- OG UTEAREAL 1. Bodø kommunes fond for uteareal er et bundet investeringsfond for frikjøp av manglende lekeog utearealer i byggeprosjekt overfor utbyggere (tiltakshavere). Fondet er et byggefond til etablering, opprusting og utvikling av kommunens offentlige parker, lekeplasser og øvrige byrom. 2. Utbyggere (tiltakshavere) som ikke oppfyller kravene til leke- og uteareal på egen eller felles areal, kan gjennom bestemmelse i reguleringsplan gis anledning til å benytte den alternative ordning som fremkommer av etterfølgende regler (frikjøpsordningen). Vedtekt til plan- og bygningslovens prg 69 legges til grunn ved beregning av nødvendig areal til leke- og uteopphold for bebyggelsen. 3. Utbyggere kan innbetale til kommunen et beløp for hver manglende kvadratmeter uteareal etter gjeldende satser vedtatt av bystyret. Innbetalt frikjøpsbeløp kan etter søknad refunderes utbyggere forholdsmessig dersom forpliktelsen til å skaffe nødvendig uteareal helt eller delvis blir oppfylt innen 3 år etter gitt rammetillatelse. 4. Innbetaling til fondet skal være foretatt før igangsettingstillatelse gis. I særlige tilfelle kan planutvalget godkjenne at innbetaling skjer på et senere tidspunkt mot at det stilles betryggende sikkerhet. 5. De innbetalte midler plasseres på et kommunalt fond som gis betegnelsen "Bodø kommunes fond for leke- og uteareal". 6. Fondets midler med renter kan benyttes til grunnerverv, etablering, opprusting og utvikling av offentlige parker og byrom for lek, opphold og andre aktiviteter. Lokaliseringen og tidspunkt for utførelsen av slike anlegg avgjøres av kommunen. 7. Ordningen gjelder for områder omfattet av sone 1 i kommunedelplan for Bodø sentrum. Side 56

9 Vedlegg Til 69 nr. 3. I bebyggelsesplaner, reguleringsplaner og ved søknad om byggetillatelse skal det gjøres rede for plassering av de anlegg som er nevnt i 69 nr. 1. I den grad behovet for slike anlegg er dekket på tilstøtende areal, må dette dokumenteres. Anlegget må vises i sammenheng med kjøreveger, gangveger og friområder. Planer og byggetillatelser skal angi tidsfrister for opparbeidelse og ferdigstillelse av fellesarealene. Bygningsrådet kan kreve at anleggene tegnes inn på eget kartbilag til saken. Arealene og anleggene skal opparbeides og ferdigstilles innenfor de frister som er satt. De skal holdes forsvarlig vedlike av eier eller fester. 1. Krav til leke- og oppholdsareal Til hver leilighet skal det sikres minst 35 m2 leke- og oppholdsareal fordelt på lekeplass ved inngang, nærleke- plass og grendelekeplass. Areal brattere enn 1:5 og areal som ikke er tilgjengelig store deler av dagen skal som regel ikke regnes med. Det samme gjelder for areal som er belagt med restriksjoner som hindrer barns frie lek. I området hvor bebyggelsen ikke føres opp samlet, men hvor utbyggingen skal skje over tid, avgjør bygningsrådet når lekeplassene skal ferdigstilles. Lekeplass i inngangssonen Det skal anlegges lekeplass for mindre barn på fellesarealer for bolighus eller grupper av hus som inneholder 3 leiligheter eller flere. Avstanden til inngang skal være mindre enn 50 m. For middels tett eller åpen bebyggelse kan avstanden økes til 100 m, dersom det er direkte øyekontakt mellom bolig og lekeplass. Hver plass bør være på minst 150 m2 og skal betjene maksimum 15 leiligheter. For boliggrupper med 5 leiligheter eller færre, kan størrelsen reduseres til 50 m2. Nærlekeplass Det skal være minst 15 m2 areal pr. leilighet. Lekeplassen skal ligge nærmere inngang enn 150 m og bør være minst 1,5 da. Den skal betjene maksimum 100 leiligheter. Arealet kan deles på mindre enheter, men ikke mindre enn 0,5 da. For mindre boligfelt kan nærlekeplassen og lekeplassen ved inngang slåes sammen til en enhet, minst 1 da. stor og med gangavstand inntil 100 m fra inngang. Grendelekeplass Det skal være minst 10 m2 areal pr. leilighet. Plassen skal ligge nærmere inngang enn 500 m og skal være minst 5 da. Den skal betjene maksimum 500 leiligheter. Arealet kan deles opp i mindre enheter, men ikke mindre enn 2.5 da. I middels tett og åpen bebyggelse kan avstanden til inngang økes til 1000 m. Likeså kan skolegård eller annet offentlig areal godkjennes som grendelekeplass, dersom det kan godtgjøres at plassen eller arealet skal holdes åpen for fri lek. Nærlekeplass og grendelekeplass kan slåes sammen til en enhet, minst 5 da stor, Side 57

10 når hele området ikke omfatter mere enn 150 boliger. Plassen skal lokaliseres i forhold til boligbebyggelsen slik at ballspill ikke medfører vesentlig sjenanse for beboerne. Side 58

11 Melding om vedtak Politisk sekretariat Tor Åseng Henrik K. Brækkan Byggesakskontoret Teknisk avdeling Dato: Saksbehandler:... Vibeke Nikolaisen Telefon direkte: Deres ref.:... Løpenr.: /2008 Saksnr./vår ref.: /306 Arkivkode: Melding om vedtak - Frikjøp for manglende leke- og utearealer. Opprettelse av fond. Bystyret behandlet i møte 11.september 2008 PS sak 08/123 og fattet følgende vedtak: 1. Bystyret oppretter et bundet investeringsfond for frikjøp av manglende leke- og utearealer til etablering, opprusting og utvikling av lekeplasser, parker og byrom. Det utarbeides en utviklingsplan for grøntområder, leke og utearealer for sentrumsområder. 2. Regler for Bodø kommunes fond for uteareal, datert , vedtas. 3. Satsen for frikjøp settes til kr pr kvadratmeter manglende uteareal. Satsen reguleres årlig pr. 1. januar ut fra endring i SSB indeks for Byggekostnadsindeks for boliger, første gang pr Bruk av fondet skjer ved bevilgning i årsbudsjettet. 5.Formannskapet gis myndighet til å iverksette mindre tiltak i offentlige parker og byrom innenfor vedtatt bevilgning. Følgende tilføyes reglenes pkt. 1 : Fondet skal brukes slik at det kommer barn og unge i sone 1 til gode. Reglenes pkt. 6, 2. setning endres til: Lokaliseringen og tidspunkt for utførelsen av slike anlegg avgjøres av bystyret. Med hilsen Vibeke Nikolaisen Sekretær Side 59