NYBYGG BOLIG M/GARASJE, GNR. 4/206 MUNKAJORD MIDLERTIDIG FORBUD MOT TILTAK

Transkript

1 MØTEINNKALLING Utvalg: Hovedutvalg teknisk Møtested: Rådhuset, kommunestyresalen Møtedato: Tid: Kl Eventuelle forfall må meldes til møtesekretær på telefon eller til Varamedlemmer møter kun etter nærmere avtale. Eventuelle fargekopi i sakene finnes på (velg Politikk deretter Sakspapirer/møteplan) Før møtet blir det befaring i forbindelse med følgende saker 121/12 11/1686 NYBYGG BOLIG M/GARASJE, GNR. 4/206 MUNKAJORD MIDLERTIDIG FORBUD MOT TILTAK 133/12 10/2681 PLAN REGULERINGSPLAN FOR TJØSVOLLTUNET, GNR/BNR 13/41,72 Oppmøte: Karmøy rådhus kl Etter befaringen blir det utdeling og første oppstart av lesebrett (ipad) til HTSmedlemmene i forbindelse med innføring av papirløse møter. SAKSLISTE Saksnr. Arkivsaksnr. Tittel Teknisk sak: 120/12 12/3244 OMDISPONERING AV JORDBRUKSAREAL TIL SKOGBRUK - GNR/BNR 63/5-6 - KLAGEBEHANDLING

2 Bygg- og delingssaker: 121/12 11/1686 NYBYGG BOLIG M/GARASJE, GNR. 4/206 MUNKAJORD MIDLERTIDIG FORBUD MOT TILTAK 122/12 11/2923 BRUKSENDRING FRA ANNEKS TIL BOLIG, GNR. 90/170, 171 FISKÅ 123/12 12/2213 SØKNAD OM DISPENSASJON, PÅKLAGING AV VEDTAK SAK 418/12 GNR. 136/3, 9 SKJØLINGSTAD 124/12 12/1549 PÅKLAGING AV VEDTAKET I SAK 580/12, OPPFØRING AV BOLIG PÅ GNR. 3/661 ØSTHUS. 125/12 11/1597 GNR/BNR. 7/1,41, RAGNVALDJORD. DELING - KLAGEBEHANDLING 126/12 11/1099 GNR/BNR 29/11,20 OG 29. HEBNES. DELING - KLAGEBEHANDLING 127/12 12/1161 GNR/BNR 8/56, TANGEN. KLAGE PÅ AVSLAG OM SØKNAD OM DISPENSASJON TIL BOLIG I LNF-OMRÅDE. 128/12 12/2994 GNR/BNR 59/94, AVALDSNESVEGEN, NORDRE KOPERVIK, KLAGE PÅ TILLATELSE TIL OPPFØRING AV GARASJE. 129/12 12/2716 GNR/BNR 94/86, MELLBÆRVEGEN, MELAND. KLAGE PÅ TILLATELSE TIL OPPFØRING AV GARASJE. 130/12 10/1473 GNR/BNR 15/610, PRESTAVEGEN, ÅKRA. NYBYGG 4. STK. TOMANNSBOLIGER OG GARASJE MED BODER TIL HVER ENHET - PÅKLAGING PÅ AVVISNING AV KLAGE 131/12 11/314 GNR/BNR 148/474, AUSTBØVEGEN, NORHEIM. TILBYGG ENEBOLIG - KLAGEBEHANDLING 132/12 12/2442 GNR/BNR 148/802, LEGEVEGEN, NORHEIM. NYBYGG ENEBOLIG M/GARASJE - KLAGEBEHANDLING

3 Plansaker: 133/12 10/2681 PLAN REGULERINGSPLAN FOR TJØSVOLLTUNET, GNR/BNR 13/41,72 134/12 06/3147 PLAN REGULERINGSPLAN FOR VELDETUNKRYSSET - GNR/BNR 88/56 M.FL. 135/12 10/2837 PLAN REGULERINGSPLAN FOR KVALAVÅG HAVN - GNR. 75/5 136/12 12/2529 PLAN DETALJREGULERINGSPLAN FOR KLUBBNESET - GNR/BNR 1/ /12 11/2036 PLAN REGULERINGSPLAN FOR NORDSTOKKE II - GNR/BNR 63/272 M.FL. 138/12 11/2292 PLAN REGULERINGSPLAN FOR ØSTREM - ENDRING FRA PARKBELTE TIL BOLIG-/FRIOMRÅDE 139/12 12/1006 PLAN 209A-21 - REGULERINGSPLAN FOR VEA ØST I - PRIVAT DETALJREGULERING - ENDRING FRA BARNEHAGE TIL BOLIGFORMÅL 140/12 12/954 PLAN REGULERINGSPLAN FOR FERKINGSTAD ØST- ENDRING GNR. 21/17 M.FL. - OPPHEVING AV DELER AV PLAN 141/12 12/1149 PLAN KOMMUNEDELPLAN FOR EIKE, KOLNES, SKRE 142/12 12/1820 PLAN DETALJREGULERINGSPLAN FOR DEL AV HUSØY NÆRINGSOMRÅDE - GNR/BNR 86/130 M.FL. 143/12 11/2398 PLAN REGULERINGSPLAN FOR OMKJØRINGSVEG NORHEIM - RAGLAMYR - ENDRING - FORLENGELSE AV G/S-VEG OVER GNR 149/3 TIL GRENSE MOT GNR 149/138 - KLAGE 144/12 09/2191 PLAN REGULERINGSPLAN FOR FEØY

4 145/12 10/350 PLAN DETALJREGULERING KVEITEVIKA 146/12 09/2188 PLAN REGULERINGSPLAN FOR SOLDAL, RØYKSUND - GNR. 122/17 M.FL GODKJENT /12 10/871 PLAN REGULERINGSPLAN FOR ASALHEIM, DEL AV GNR. 66, 67 OG 69 GODKJENT /12 11/2945 PLAN DETALJREGULERING FOR RÅDHUSVEGEN, ÅKRA 149/12 12/3251 PLAN NR OMRÅDEREGULERING FOR ASALHEIM SØR - GNR/BNR 69/3 150/12 11/911 PLAN REGULERINGSPLAN FOR VISNES, SMELTEHYTTA - GNR/BNR 79/159,199 GODKJENT KLAGE 151/12 12/2039 PLAN REGULERINGSPLAN FOR NORHEIM, NYREGULERING - ENDRING AV FELLES ADKOMSTVEI TIL GNR/BNR 148/22 152/12 12/813 REFERATSAKER 153/12 12/3840 EVENTUELT Karmøy rådhus, Dag Inge Aarhus (s) leder Ove Røys teknisk sjef

5 Sak 120/12 OMDISPONERING AV JORDBRUKSAREAL TIL SKOGBRUK - GNR/BNR 63/5-6 - KLAGEBEHANDLING Saksbehandler: Britt Johnsen Pedersen Arkiv: V60 &21 Arkivsaksnr.: 12/3244 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 581/12 Hovedutvalg teknisk /12 Hovedutvalg teknisk Forslag til vedtak: HTS opprettholder vedtak i delegert sak nr. 581/12 som lyder: I medhold av gitt delegasjonsfullmakt og 9 i jordloven, avslår teknisk sjef omdisponering av ca. 45,3 dekar på gnr. 63, bnr. 5, 6, slik det er søkt om, jfr. Utredning og vurdering av saken. HTS kan ikke se at det i klagen er kommet frem momenter som har en slik vekt at vedtaket bør endres. Saken sendes fylkesmannen for videre klagebehandling.

6 SAKSFRAMSTILLING Sammendrag av saken: Karmøy kommune avslo i sak 581/12 omdisponering av 45,3 dekar jordbruksareal på gnr. 63, bnr. 5, 6. Formålet med omdisponeringen er skogbruk, produksjon av juletrær mottok kommunen klage på vedtaket. Saksopplysninger: Bakgrunn for saken Geir Bjelland søker om omdisponering av alt jordbruksareal, totalt 45,3 dekar på gnr. 63, bnr. 5, 6 til skogbruk. Eiendommen ligger i kommuneplanens landbruk-, natur- og friområde (LNFområde). Eiendommen er uregulert. I Karmøy kommunes LNF-plan ligger eiendommen i et viktig jordbruksområde. Arealet er planlagt brukt til juletreproduksjon. Eiendommen har et totalareal på 108,5 dekar. Jordbruksarealet utgjør ca. 45,3 dekar hvorav ca. 16,5 dekar fulldyrka jord, ca. 1,6 dekar overflatedyrka jord og 27,2 dekar innmarksbeite. Øvrige areal på eiendommen er ca. 7 dekar skog og ca 56,2 dekar anna areal/restareal. Det er ikke selvstendig jordbruksdrift på eiendommen, men jordbruksarealet har vært bortleid i sin helhet til et bruk med aktiv drift. Klagen Klagen er i hovedsak begrunnet med følgende argumenter: Leietaker har sagt opp jordleieavtalen pr , og jordbruksarealet er derfor ikke en del av hans driftsgrunnlag lenger. Eiendommen er ikke lenger en del av det aktive landbruket i nærområdet. Stor etterspørsel etter juletrær og Rogaland spesielt godt egnet til dyrking av juletrær. Rogaland er det førende juletrefylket i Norge med optimale produksjonsforhold. Juletreproduksjon vil ikke få spesielle konsekvenser for eventuell framtidig jordbruksproduksjon. Juletreproduksjon vil bidra til å unngå at eiendommen gror ned med ugress, kratt og høye trær, og bruken kan lett reverseres til landbruksrelatert virksomhet ved behov. Eiendommen ligger tilbaketrukket til og en vil derfor ikke få spesielt negative visuelle konsekvenser knyttet til kulturlandskapet på Karmøy fra sentrale ferdselsårer. Positivt at lokalbefolkningen kan komme og hugge sine egne juletrær på gården. Side 6 av 195

7 Teknisk sjefs vurdering og anbefaling: 9 i jordloven har et generelt forbud mot omdisponering av jordbruksareal til annet enn jordbruksproduksjon. Juletreproduksjon defineres i denne sammenheng som skogbruk, og det blir derfor krevd dispensasjon fra omdisponiseringforbudet. Det kan gjøres unntak fra dette forbudet dersom det samlet sett foreligger hensyn som tilsier at jordbruksinteresser bør vike, i dette også om det er knyttet samfunnsinteresser til en omdisponering. Som det står i rundskriv M-19/2000 kan dyrkbar jord brukes til juletredyrking uten at det må foreligge omdisponeringstillatelse. Ønsker man å drive med juletreproduksjon på dyrket jord, må det søkes om omdisponering av arealet. I begrepet dyrka jord inngår tre arealkategorier: fulldyrka jord, overflatedyrka jord og innmarksbeite. Etter jordlovens 8 er det driveplikt på alt jordbruksareal. Det ble i søknad om omdisponering ikke opplyst at leieavtalen på jordbruksarealet var sagt opp av jordleier. Driveplikten er knyttet opp til eier av jordbruksarealet. Dersom leieforholdet med tidligere leier er sagt opp, skal eier av jordbruksarealet selv gå aktivt ut for å få jord i drift igjen, enten ved selvstendig drift eller med ny 10-årig leieavtale. Dersom eier ikke oppfyller driveplikten, kan kommunen leie ut arealene på eiers vegne. Argumentet med at eiendommen dersom den ikke blir omdisponert, vil gro igjen med ugras og trær vil ikke være tilfelle dersom eier av eiendommen forholder seg til driveplikten i jordloven. Karmøy kommune har i de siste årene lagt vekt på å følge opp saker der driveplikten ikke blir oppfylt. Karmøy kommune har i det aktuelle området forespørsler fra flere aktive bønder som er interessert i mer leiejord/ tilleggsjord. Å holde jordbruksarealene i drift, selv om tidligere leieforhold nå er avsluttet ser derfor ikke teknisk sjef på som et problem dersom eier forholder seg til jordlovens bestemmelser. Argumentet med at arealene ikke lenger er en del av det aktive landbruket i området er et uttrykk for at klager ikke følger gjeldende lovverk og kan ikke vektlegges. Spørsmålet i behandling av søknader om omdisponering av jordbruksarealer til juletredyrking handler ikke om juletredyrking aksepteres som ei viktig næring innenfor landbruket i Rogaland. Det er ikke tvil om at juletredyrking er ei viktig tilleggsnæring i Rogaland. Spørsmålet er om det er ønskelig at jordbruksareal i et viktig jordbruksområde omdisponeres til juletredyrking. Området der eiendommen ligger er i et område som i Karmøy kommunes LNF-plan er klassifisert som et viktig jordbruksområde. Jordbruksareal i dette området mener teknisk sjef bør forbeholdes matproduksjon (mat til mennesker eller dyr). Dette et i samsvar med signaler fra Fylkesmannen: Juletreproduksjon er en viktig næringsvei i Rogaland og vi oppfordrer til økt produksjon, men i størst mulig grad utenom dyrket mark og arealer av stor verdi for kulturlandskapet og biologisk mangfold (Thune, mars 2012). Vi henviser også til Fylkesmannen i Rogaland sitt pilotprosjekt med etablererstipend til juletresatsingen i Rogaland. I føringene til etablererstipendet står det at det må foreligge tillatelse Side 7 av 195

8 til omdisponering av jord etter 9 i jordloven, og at kommunen i vurdering av søknaden skal legge vekt på hensynet til et strengt vern av dyrka jord. I klagen blir det hevdet tilplanting av dyrka areal ikke vil ha negative visuelle konsekvenser for kulturlandskapet, fordi arealet ikke ligger nær noen av de sentrale ferdselsårene på Karmøy. Selv om eiendommen ikke ligger tett opp til sentrale ferdselsårer vil konsekvensene for kulturlandskapet likevel være store. Det opplyses i tillegg at nytt regelverk for juletreplanting er innført fra , og at det nå kreves en egen tillatelse fra Fylkesmannens miljøvernavdeling for planting av utenlandske treslag/juletrær på dyrka mark. Etter teknisk sjefs vurdering er det ikke knyttet samfunnsinteresser som kan tillegges særlig vekt i denne saken. Det bør heller hevdes at det er knyttet samfunnsinteresser til at arealer som dette blir brukt som grunnlag til matproduksjon, selv om dette kan gi lavere avkastning for grunneier. Selv om Rogaland er godt egnet for produksjon av juletrær, vil teknisk sjef fremheve at det bør brukes arealer som ikke er definert som dyrka mark. Juletreplanting bør ikke tillates på jordbruksarealer i et område som defineres som viktig jordbruksområde, der det er stor etterspørsel etter jordbruksareal blant aktive bønder. Side 8 av 195

9 Sak 121/12 NYBYGG BOLIG M/GARASJE, GNR. 4/206 MUNKAJORD MIDLERTIDIG FORBUD MOT TILTAK Saksbehandler: Ole Johan Rossebø Arkiv: GNR 4/206 Arkivsaksnr.: 11/1686 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 102/12 Hovedutvalg teknisk /12 Hovedutvalg teknisk Forslag til vedtak: Hovedutvalg teknisk viser til pågående reguleringsarbeid for Siljeberg og Krokhaugen og vedtar å nedlegge midlertidig forbud mot tiltak på gnr. 4/206. Det vises til pbl Oppretting og endring av eiendom eller tiltak etter pbl 1-6 og andre tiltak som kan vanskeliggjøre planarbeidet, kan ikke settes i gang før planspørsmålet en endelig avgjort. Hovedutvalg teknisk behandlet saken den , saksnr. 102/12 Behandling: Klyve (FrP) foreslo: Saken utsettes for befaring. Klyves forslag vedtatt med 7 stemmer mot 2 (1Sp, 1Ap). Vedtak: Saken utsettes for befaring.

10 SAKSFRAMSTILLING SØKNAD OM TILLATELSE TIL OPPFØRING AV BOLIG M/GARASJE, GNR. 4/206 MUNKAJORD. MIDLERTIDIG FORBUD MOT TILTAK. Arealplan: Regulering: Østhusneset del III (Plan 261, egengodkjent -93) Formål : Bolig Fakta/saksopplysninger: Bakgrunn for saken. Didrik G. Bentsen v/hellevik Hus Karmøy søker om tillatelse til oppføring av bolig m/garasje på del av gnr. 4/206. Området er regulert til boligformål, men de tekniske anlegg i området er ikke opparbeidet i henhold til godkjent reguleringsplan. Omsøkt bolig grenser opp til reguleringsplan for Siljeberg og Krokhaugen, hvor det i HTS sak 27/12 ble vedtatt å legge ned midlertidig forbud mot tiltak innenfor planområdet mens arbeidet med ny reguleringsplan for Siljeberg og Krokhaugen pågår, jf vedlegg sak HTS 27/12. Gnr. 4/206 er på ca. 10,9 da. og strekker seg inn på reguleringsområdet som nå er under ny planbehandling. Ansvarlig søker ble gjort oppmerksom på planarbeid i området, og forbud mot tiltak innenfor planområdet i møte den Søker har i brev av knyttet kommentarer/merknader til møtet, brevet vedlegges. Teknisk sjef vurdering og anbefalinger: Teknisk sjef mener at Hovedutvalg teknisk må ta stilling om hvorvidt det skal nedlegge midlertidig forbud mot tiltak. Det vises til pbl 13-1, første ledd: Finner kommunen eller vedkommende myndighet at et område bør undergis ny planlegging, kan den bestemme at oppretting og endring av eiendom eller tiltak etter 1-6 og andre tiltak som kan vanskeliggjøre planarbeidet, ikke kan settes i gang før planspørsmålet er endelig avgjort En eventuell byggetillatelse i denne saken kan gjøre reguleringsarbeidet i området vanskeligere, da omsøkt tiltak grenser opp til området som nå er under planbehandling. Søknaden har vært forelagt planforvaltningen for uttalelse, som i notat av uttaler blant annet (notat vedlegges): BK 1 omfatter større ubebygde arealer og er foreslått regulert til konsentrert boligbebyggelse med krav om detaljregulering i ny plan. Vegføring inn i området er ikke vist i forslag til ny plan, men skal fremgå av detaljregulering før området kan bebygges. På grunn av eksisterende boligbebyggelse langs Østhusneset, gnr. 3 bnr. 352, 359, 613 og 614 er det begrensede muligheter for adkomst til denne delen av planområdet. Utfra en planfaglig vurdering er det derfor vesentlig at gnr. 4/206 inngår i ny plan for Siljeberg og Krokhaugen som en framtidig mulig trase for vegtilknytning til Østhusneset Side 10 av 195

11 Teknisk sjef viser til pågående reguleringsarbeider i området, og mener at en bør vente med å godkjenne oppføring av bolig før planspørsmålet er mer avklart. Teknisk sjef er inneforstått med midlertidig forbud mot tiltak i mange tilfeller er et virkemiddel som kan oppfattes negativt av grunneier og ansvarlig søker i det aktuelle området. På den annen side side vil det være uheldig at kommunen som planmyndighet, godkjenner tiltak som i nær framtid viser seg å få konskvenser for rasjonell gjennomføring av fremtidig vegtrase og vegtilknytning til Østhusneset. På denne bakgrunn foreslår teknisk sjef at det legges ned midlertidig forbud mot tiltak etter pbl 13-1 før reguleringsarbeidet med Siljeberg og Krokhaug er ferdig. Side 11 av 195

12 Sak 122/12 BRUKSENDRING FRA ANNEKS TIL BOLIG, GNR. 90/170, 171 FISKÅ Saksbehandler: Ole Johan Rossebø Arkiv: GNR 90/171 Arkivsaksnr.: 11/2923 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 100/12 Hovedutvalg teknisk /12 Hovedutvalg teknisk /12 Hovedutvalg teknisk /12 Hovedutvalg teknisk Forslag til vedtak: På bakgrunn av vedtak i HTS sak 92/12 dispenserer Hovedutvalg teknisk i medhold av plan- og bygningslovens 19-2 fra samme lovs 11-6 og kommuneplanens bestemmelser pkt 5b for bruksendring fra anneks til bolig. Endelig bruksendring knyttet til omsøkt bygg vil bli gitt i egen sak.

13 SAKSFRAMSTILLING SØKNAD OM BRUKSENDRING FRA ANNEKS TIL BOLIG, GNR. 90/170, 171 FISKÅ. Sammendrag av saken: Søknad tillatelse til bruksendring fra anneks til bolig ble avslått i sak 100/12. Vedtaket ble påklagd. HTS sak 67/12: saken utsatt for befaring. I HTS sak 92/12 ble følgende vedtak fattet: Saken utsettes. Det anbefales tillatelse til bruksendring fra anneks til bolig på gnr. 90/170, 171 Fiskå. Saken oversendes fylkesmannen til uttalelse. Uttale fra annen myndighet: Saken er oversendt fylkesmannen og fylkeskommunen for uttalelse. Fylkesmannen skriver i e- post av at han ikke har merknader til søknaden. Teknisk sjefs vurdering og anbefalinger: Teknisk sjef viser til tidligere utredninger og befaring foretatt av Hovedutvalg teknisk. Saken legges frem uten utfyllende saksutredning. Teknisk sjef finner det betenkelig å tillate bruksendring fra anneks til bolig i strandsonen, men på bakgrunn av tidligere HTS- vedtak og uttalelse fra fylkesmannne anbefaler teknisk sjef at det blir gitt dispensasjon fra pbl 11-6 og kommuneplanens bestemmelser pkt. 5b. Side 13 av 195

14 Sak 123/12 SØKNAD OM DISPENSASJON, PÅKLAGING AV VEDTAK SAK 418/12 GNR. 136/3, 9 SKJØLINGSTAD Saksbehandler: Ole Johan Rossebø Arkiv: GNR 136/3, 9 Arkivsaksnr.: 12/2213 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 418/12 Hovedutvalg teknisk /12 Hovedutvalg teknisk Forslag til vedtak: Hovedutvalg teknisk viser til vedtaket i sak 418/12 som opprettholdes. Saken sendes Fylkesmannen.

15 SAKSFRAMSTILLING PÅKLAGING AV VEDTAKET I SAK 418/12, DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANENS BESTEMMELSER, OPPFØRING AV BOLIG, GNR. 136/3, 9 SKJØLINGSTAD. Sammendrag av saken: I sak 418/12 ble det gitt avslag på dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser. Dispensasjonen ble avslått med hjemmel i pbl 11-6 og Sak 418/12 vedlegges. Arealplan: Regulering : Uregulert område Kommuneplan: Landbruk-, natur- og friluftsområde Parter: Søker : Einar T. Medhaug Tiltakshaver: Einar T. Medhaug Klager : Einar T. Medhaug Klage over vedtaket: I brev av påklages vedtaket. Klager viser til at dispensasjonen ikke vil medføre negative konsekvenser for jordbruket eller naturen. Angående friluftsområdet ligger arealet mellom fire boliger og gardsveg, slik at området ikke har noen verdi som friluftsområde. Brevet vedlegges. Teknisk sjefs vurderinger og anbefalinger: Teknisk sjef viser til saksfremstillingen i sak 418/12, hvor omsøkt dispensasjon for oppføring av bolig vil være i strid med kommuneplanens bestemmelser og avløpsforhold, jf. pbl 11-6 og Dersom en skal åpne for bygging av bolig på omsøkt sted, må tiltaket være begrunnet i stedbunden næring. Teknisk sjef viser til vedtaket i sak 418/12 som opprettholdes. Teknisk sjef kan ikke se at det i klagen er fremkommet nye opplysninger som tilsier at vedtaket i sak 418/12 bør endres. Saken sendes Fylkesmannen for videre behandling. Side 15 av 195

16 Sak 124/12 PÅKLAGING AV VEDTAKET I SAK 580/12, OPPFØRING AV BOLIG PÅ GNR. 3/661 ØSTHUS. Saksbehandler: Ole Johan Rossebø Arkiv: GNR 3/661 Arkivsaksnr.: 12/1549 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 580/12 Hovedutvalg teknisk /12 Hovedutvalg teknisk Forslag til vedtak: Hovedutvalg teknisk viser til vedtaket i sak 580/12 som opprettholdes. Saken sendes Fylkesmannen.

17 SAKSFRAMSTILLING PÅKLAGING AV VEDTAKET I SAK 580/12, OPPFØRING AV BOLIG OG GARASJE PÅ GNR. 3/661 ØSTHUS. Sammendrag av saken: I sak 580/12 ble det gitt avslag på oppføring av bolig og garasje. Oppføring av bolig og garasje ble avslått med hjemmel i pbl 12-4, jf. 16 og 18 i planbestemmelsene. Sak 580/12 vedlegges. Arealplan: Regulering : Steinarskogen (Plan 219, godkjent 07) Formål : Bolig (byggeområde 3) Grad av utnyttelse: 25 % Høyde : 2 etasjer/inntil 6m over planert terreng Parter: Søker : Hans J. Rasmussen AS Tiltakshaver: Ove Stonghaugen Klager : Hans J. Rasmussen AS Klage over vedtaket: I brev av påklages vedtaket. Klager viser til at mønehøyde på 7,6m ikke er riktig, men 7,35 m over planert terreng. Det vises videre til tidligere godkjent søknad gitt i tidligere rammetillatelse (sak 884/09) med kotehøyde 26,0 på ferdig gulv. Omsøkt bolig er prosjektert med oppgitt kotehøyde ferdig gulv til 25,0, dvs. 1,0m lavere enn tidligere godkjent søknad. Dette for å kompensere med at det nye tiltaket hadde en høyere mønehøyde. Etter naboprotester ble boligen ytterliggere senket 0,65m ned i terrenget. Hustegninger og brev vedlegges. Teknisk sjefs vurdering og anbefaling: Teknisk sjef viser til saksfremstillingen og vedtaket i sak 580/12 som vedlegges. Reguleringsplanen med tilhørende bestemmelser er av relativ ny dato, og hvor bygg innenfor planområdet har fulgt planens bestemmelser når det gjelder høyde på bygg. Selv om det tidligere på tomten har blitt gitt tillatelse til oppføring av bolig med en litt høyere kotehøyde på ferdig gulv enn omsøkt bolig, ble planens bestemmelser for boligens høyde fulgt. Nå i ettertid bygges planområdet ut. Det var merknader fra berørte naboer, og boligen ble ytterliggere senket i terrenget. Selv om søker nå har senket boligen i terrenget og etterkommet merknader fra naboer, ligger det ingen implisitt føring for å fravike fra planen med å gi dispensasjon fra planbestemmelsene og tillate en høyere høyde på bygget enn hva planen åpner for. Saken indikerer mer at tidligere høydeangivelse ferdig gulv har vært for høy, sett i forhold til nå omsøkt høyde fra prosjekterende. Side 17 av 195

18 Teknisk sjef viser til vedtaket i sak 580/12 som opprettholdes. Teknisk sjef kan ikke se det at det i klagen har kommet nye opplysninger som tilsier at vedtaket i sak 580/12 bør endres. Saken sendes Fylkesmannen for videre behandling. Side 18 av 195

19 Sak 125/12 GNR/BNR. 7/1,41, RAGNVALDJORD. DELING - KLAGEBEHANDLING Saksbehandler: Helge Hustoft Arkiv: GNR 7/1 Arkivsaksnr.: 11/1597 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 1199/11 Hovedutvalg teknisk /12 Hovedutvalg teknisk /12 Hovedutvalg teknisk /12 Hovedutvalg teknisk Forslag til vedtak: Hovedutvalg teknisk gir dispensasjon for fradeling av en boligtomt på 1000 m2 fra gnr./bnr. 7/1 og 41. Dispensasjon gis fra plan- og bygningsloven (pbl.) 11-6 og 26-1, samt 20-1 første ledd, bokstav m), etter medhold i samme lovs Boligtomten ligger i en klynge med boliger og fordelene anses å være større enn ulempene.

20 SAKSFREMSTILLING Bakgrunn: Katharina Elisabeth Vedøy fikk i delegert sak nr. 1199/11 (datert 14. des.-11) avslag etter plan- og bygningsloven på søknad om fradeling av en boligtomt på ca. 1 da. Søker har klaget på vedtaket, og teknisk sjef la i møte 16. mars-12 saken frem for hovedutvalg teknisk (HTS). Det ble da foreslått å opprettholde avslag på dispensasjon og ikke gi delingstillatelse. HTS fattet enstemmig vedtak om å anbefale dispensasjon for fradeling av omsøkte tomt, og fattet ikke vedtak angående selve delingstillatelsen (se vedl. nr. 2: side 1/18). I henhold til pbl skal statlig myndighet få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjon fra planer, plankrav og forbudet i strandsonens 100-metersbelte. Saken ble i henhold til denne lovbestemmelse oversendt fylkesmannen (FM) for uttale. I uttalen fra FM blir dispensasjon fra kommuneplanen frarådet (se vedl. nr. 1). Fylkesmannens fraråding av dispensasjon kan sammenfattes i følgende punkt: 1. Dispensasjonsreglene i ny pbl. er innskjerpet. Derfor er det ikke tilstrekkelig at hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesett. Etter en samlet vurdering må i tillegg samfunnsinteressene ved å gi dispensasjon iflg. pbl være klart større enn ulempene. 2. FM kan ikke se at bosettingshensyn gjør seg gjeldende i denne delen av kommunen, og viser til at det er godkjente ledige tomter andre steder i kommunen. 3. FM viser til administrasjonens vurderinger i forutgående klagebehandling, og sier seg enig i vurderinger og begrunnelse som der er gitt for at kommunen bør avslå søknad om fradeling. 4. Saken er ikke unik, og godkjenning kan føre til et fremtidig press på fortetting i andre lnfområde med tilsvarende etablerte boligområde. Konsekvensen av en lempelig praksis ved dispensering blir da en svekkelse av kommuneplanen som styringsverktøy for samfunnsutsviklingen, noe som også kan skape uheldige følger for landbruksinteressene. 5. Dersom kommunen ønsker fortetting i berørt område, er det ut fra planhensyn bedre at dette innarbeides ved rulleringen av kommuneplanen. 6. FM kan ikke se at det er fremlagt tilstrekkelige argument som samlet sett medfører at fordelene med dispensasjon er større enn ulempene. 7. Saken søker viser til er fra 2008, og ble behandlet etter forrige kommuneplan. Den kan p.g.a. dette og innskjerpelsen av dispensasjonsmulighetene i ny pbl. av 2009 ikke sammenlignes direkte med 2008-saken. 8. FM minner kommunen om at alle saker nå også må vurderes i henhold til naturmangfoldslovens (nml.) For nærmere detaljer viser teknisk sjef til vedlagte kopi av uttalen (vedl. nr. 1). Teknisk sjef fremlegger saken til HTS for behandling og vedtak angående dispensasjon. HTS gjøres oppmerksom på at dersom dispensasjon gis, vil vedtak om delingstillatelse fattes administrativt når den generelle klagefristen er over - dersom det ikke foreligger forhold til hinder for dette. Side 20 av 195

21 Vurdering: Teknisk sjef vil innledningsvis vise til pkt. 8 ovenfor, og gjør oppmerksom på at administrasjonen etter forrige behandling har etablert rutiner slik at delingssaker i lnf-områdene også vurderes etter naturmangfoldsloven (nml.). Fordi saken ikke tidligere har vært vurdert etter nml., blir dette nå gjort nedenfor. Ved søk i relevante kartbaserte digitale nettkilder som miljostatus.no og artsdatabanken er det ikke funnet viktige naturmangfoldsverdier som kan bli berørt av omsøkte arealbruksendring fra lnf til boligtomt (se vedl. nr. 3 og 4). I miljørapport 5/2010 for Haugalandet 1 er denne delen av Heia-området ikke beskrevet. Med basis i forannevnte kan teknisk sjef ikke se at en eventuell bruksendring fra lnf. til boligeiendom vil berøre naturmangfoldet. Derfor har teknisk sjef ikke funnet det nødvendig med ytterligere vurderinger etter de miljørettslige prinsippene i nml. 8 t.o.m. 12. Når det gjelder pkt. 1, 2, 4, 5, 6 og 7 ovenfor, viser teknisk sjef til administrasjonens tidligere utredning hvor disse momentene er behandlet. Konklusjon: Teknisk sjef er ut fra hensynet til planmessig forutsigbarhet, likebehandling og føringer (presedens) for fremtidige tilsvarende saker kritisk til at det gis dispensasjon, men med basis i forutgående enstemmige HTS-vedtak legges det frem forslag om å dispensere. 1 Se rapport.:kulturlandskap og biologisk mangfald på Haugalandet ISSN-nr (des.-10). Side 21 av 195

22 Sak 126/12 GNR/BNR 29/11,20 OG 29. HEBNES. DELING - KLAGEBEHANDLING Saksbehandler: Helge Hustoft Arkiv: GNR 29/11 Arkivsaksnr.: 11/1099 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 204/12 Hovedutvalg teknisk /12 Hovedutvalg teknisk /12 Hovedutvalg teknisk Forslag til vedtak: Hovedutvalget for tekniske saker opprettholder vedtak fattet i delegert sak nr. 326/12 som lyder: I medhold av gitt delegasjonsmyndighet og plan- og bygningslovens 19-2 gir teknisk sjef med vilkår dispensasjon for P1, P2 og P3 fra kommuneplanens arealanvendelse til lnf-formål, jfr. samme lovs Dispensasjon gis med følgende vilkår: Før oppmålingssak påbegynnes og kartforretning kan avholdes skal kommunen for parsell 3 ha mottatt utfylt skjema for krav om sammenføying med gnr./bnr. 29/98. I medhold av gitt delegasjonsmyndighet og samt 20-1 første ledd, bokstav m) i plan- og bygningsloven, godkjenner teknisk sjef fradeling av parsell 1 (ca. 1,3 da) fra gnr./bnr. 29/29, P 2 (ca. 1,1 da) fra gnr./bnr. 29/20 og parsell 3 (ca. 350 m²) fra gnr./bnr. 29/11 slik det fremgår av situasjonskart 1 datert 17. juni-11 og situasjonskart 2 - mottaksstemplet 10. nov.-11, jfr. utredning og vurdering av saken. Hovedutvalget kan ikke se at det i klagen fremkommer momenter eller nye opplysninger av en karakter og med en tyngde som tilsier at tidligere delegerte vedtak bør endres. Saken oversendes Fylkesmannen i Rogaland for ekspedering til klageinstans.

23 Vedlegg: 1. Klage fra fylkesmannen. 2. Delegert-saksnr. 326/12 (etter pbl). 3. Delegert-saksnr. 204/12 (etter jl). Kopi til: Tveit Regnskap A.S. v/johannes Alne, Liaheia, 5574 Skjold Side 23 av 195

24 SAKSFREMSTILLING Bakgrunn: I forbindelse med eierskifte til en sønn fikk Haldis og Alfred Hansen i delegert sak nr. 326/12 (datert 23. apr.-12) etter pbl. godkjent fradeling av to bolighus (merket P1 og P2) og et tilleggsareal (merket P3) fra sin landbrukseiendom se vedl. nr. 2. Ved forutgående behandling ble det i delegert sak nr. 204/12 gitt delingstillatelse etter jordloven (jl.). I brev mottatt 24. mai-12 klager Fylkesmannen i Rogaland (FMRO) på vedtaket etter pbl. (se vedl. nr. 1). Det er gitt utsatt klagefrist, og klagen anses innkommet innenfor denne fristen. Til orientering legger teknisk sjef også med delingssaken etter jl. (se vedl. nr. 3). Denne klagebehandlingen er etter pbl. Fylkesmannens klage sammenfattes i følgende punkt: 1. FMRO presiserer at klagen bare gjelder den del av vedtaket hvor P1 (bolighus 4) tillates fradelt. Følgelig blir delingstillatelse for P2 (bolighus 3) og P3 (tilleggsareal) ikke påklaget. 2. Innskjerpelsen av dispensasjonsgrunnlaget i ny pbl. gjør at det i følge Ot.prp. nr. 32 ( ) normalt ikke er adgang til å dispensere når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fremdeles gjør seg gjeldende med styrke. 3. Det fremgår av pbl at kommunen ikke bør gi dispensasjon fra planer når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. 4. Hensynet til landbruksinteressene i lnf-områdene gjør at det p.g.a. kryssende bruksinteresser mellom landbruk- og bolighensyn er uheldig med etablering av selvstendige boligparseller. Som eksempel på slike bruksinteresser angir FMRO følgende: støy fra landbruksdrift, gjødselspredning og dyr på beite nær boligområdene. 5. I berørt landbruksområde har P1 størst avstand fra avkjørsel hovedveg, og vil derfor generere mer trafikk uten landbrukstilknytning enn P2. Parsell 1 er derfor til mest trafikkulempe for områdets landbruksvirksomhet. 6. FMRO har lagt vekt på lokalt selvstyre, men hensynet til kommunens egne planer og til presedens gis avgjørende vekt som grunnlag for klagen. Teknisk sjef viser for øvrig til klagen (se vedl. nr. 1). Vurdering: Teknisk sjef viser til pkt. 1 ovenfor, og legger derfor til grunn at det bare er klage fra FMRO på fradeling av P1 som skal klagebehandles i denne saken. Teknisk sjef viser til konklusjonen ved forutgående behandling etter pbl. hvor det fremgår at fordelene ved å tilrettelegge for et mer robust driftsgrunnlag på søkers landbrukseiendom har fått tyngre vekt i den helhetlige vurderingen enn planmessige hensyn knyttet til lnf-formålet (se vedl. nr. 2). Når det gjelder pkt. 2, 3 og 4 kan teknisk sjef derfor ikke se at det i klagen fra FMRO fremkommer nye momenter eller argument som ikke tidligere er behandlet etter både jl. og pbl. Når det gjelder pkt. 5 ser teknisk sjef at det kan bli et noe økt potensial for ulemper p.g.a. økt trafikk uten landbrukstilknytning når bolighus 4 (P1) også fradeles sammen med bolighus 3 (P2). Teknisk sjef mener at det uavhengig av hvorvidt bolighus nr. 4 fradeles eller ikke vil være økt trafikk fordi landbrukseiendommen ikke har driftsmessig behov for 4 bolighus. Konsekvensen av dette er trafikk som ikke er knyttet til landbruksvirksomhet - men utleie av begge bolighusene. Teknisk sjef kan Side 24 av 195

25 derfor vanskelig se at argumentasjonen fra FMRO knyttet til uakseptable trafikkal merbelastning bør gis avgjørende planmessig vekt. Når det gjelder pkt. 6 blir FMRO s argumentering angående presedenshensyn fortstått dithen at det relaterer seg til fradeling av bebygget boligeiendom (ikke ubebygde boligtomter) i lnf-området. I den forbindelse gjøres klageinstansen oppmerksom på at Karmøy har en svært oppdelt bruksstruktur hvor det også er mange små eiendommer (viser til s. 7 i vedl. 3 som et eksempel). Det kan over tid være samfunnstjenlig å få til bruksrasjonalisering gjennom at slike små eiendommer innlemmes i eksisterende større landbrukseiendommer. En slik rasjonalisering er i henhold til nasjonale føringer, og derfor er det en mangeårig forvaltningspraksis (også fra FMRO s side) for at de landbrukmessige ulempene ved fradeling av påstående bolighus (evt. hele gårdstunet) blir akseptert. Forutsatt at de landbruksmessige ulempene ikke blir for store ved slik rasjonalisering, er det følgelig praksis for at de planmessige hensyn da settes til side. Som det fremgår av tidligere behandling etter jl. har bruksrasjonaliseringen i denne saken blitt gjennomført ved at søker over tid først har kjøpt to små landbrukseiendommer uten at bolighusene på disse er fradelt (se vedl. nr. 3: side 3). Over tid har nåværende eier (og søker) så erfart at utleie av disse ikke bidrar økonomisk positivt til et mest mulig robust driftsgrunnlag. Dette gjør at det før eierskifte fra foreldre til sønn søkes om fradeling for to bolighus. Hensynet til driftsgrunnlaget ble vurdert i egen sak etter jl. (se vedl. nr. 3). Teknisk sjef mener således at samfunnshensyn knyttet til å legge til rette for et mest mulig robust driftsgrunnlag må gis tyngre vekt sett i forhold til planmessige hensyn i lnf-området og de føringer som pbl. legger når statlig myndighet har uttalt seg negativt. Det er avslutningsvis derfor teknisk sjefs mening at FMRO s vektlegging av hensynet til presedens heller ikke bør gis avgjørende vekt i denne saken. Side 25 av 195

26 Sak 127/12 GNR/BNR 8/56, TANGEN. KLAGE PÅ AVSLAG OM SØKNAD OM DISPENSASJON TIL BOLIG I LNF-OMRÅDE. Saksbehandler: Tove Elin Aksdal Arkiv: GNR 8/56 Arkivsaksnr.: 12/1161 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 153/12 Hovedutvalg teknisk /12 Hovedutvalg teknisk /12 Hovedutvalg teknisk /12 Hovedutvalg teknisk Forslag til vedtak: Hovedutvalg teknisk gir dispensasjon i medhold av plan- og bygningsloven 19-2 fra samme lovs 11-6, om kommuneplanens arealanvendelse fra LNF-formål til bolig, jf HTS vedtak og saksfremstilling.

27 SAKSFRAMSTILLING AREALPLAN Regulering Kommuneplan PARTER Byggherre Protestant Klager : Uregulert : LNF formål : Arne Harald Johnsen : Maria Johnsen : Didrik Ferkingstad på vegne av Maria Johnsen. HISTORIKK Søknad om dispensasjon ble første gang behandlet i Hovedutvalg teknisk i sak 11/10 og hos Fylkesmannen, saken ble avslått i vedtak saknr 946/09. Det ble på nytt sendt inn søknad om dispensasjon mottatt den og det ble gitt avslag i saknr 153/12. Søknaden ble påklaget og behandlet av Hovedutvalg teknisk i sak 94/12. Fra møtet i hovedutvalg teknisk den , saknr 94/12: Enstemmig vedtak: Saken utsettes. Hovedutvalg teknisk anbefaler dispensasjon i medhold av plan- og bygningsloven 19-2 fra samme lovs 11-6, om kommuneplanens arealanvendelse fra LNF formål til bolig. Saken oversendes Fylkesmannen for uttale. FYLKESMANNENS VURDERING Saken ble oversendt Fylkesmannen for uttale. I brev fra Fylkesmannen datert går det frem at fylkesmannen klart fraråder å gi dispensasjon i dette tilfellet. Fylkesmannen er enig med kommunens vurdering gjort i avslag i vedtak saknr: 153/12. De kan ikke se at bosetningshensyn skal gjøres gjeldende for denne delen av kommunen. Det er andre ledige boligtomter andre steder i kommunen. Omsøkt bolig ligger i utkanten av et etablert boligområde. Boligen vil føre til en utvidelse av det etablerte boligområdet. En godkjenning av denne typen søknader kan føre til et press på fortetting og utvidelse av boligområder, i LNF områder andre steder i kommunen. Det er rom for utvidelse og fortetting flere steder på Karmøy. Det er derfor sannsynlig at saken vil skape presedens for senere søknader. Dersom kommunen ønsker en utvidelse av dette boligområdet, så skulle det ha vært innarbeidet i kommuneplanen da den ble rullert i Det ble ikke gjort for dette aktuelle området. Lempelig dispensasjonspraksis svekker da kommuneplanen som styringsverktøy. Side 27 av 195

28 Fylkesmannen ber kommunen bruke kommuneplanen aktivt, som styringsverktøy, for hvor en kan tillate spredt bebyggelse i LNF-område. Lempelig dispensasjonspraksis skaper uforutsigbare driftsforhold for landbruket, og en god del uheldige driftsforhold. Begge er svært uheldige for utviklingen av næringen. Boligetablering i strid med kommuneplanen gir derfor sjelden gode løsninger. Reglene om dispensasjon ble innskjerpet ved ny plan- og bygningslov i Det vil si at saken fra 2004 som søker viser til, kan ikke sammenlignes direkte med denne saken da det i dag er vanskeligere å få dispensasjon. Fylkesmanne kan ikke se at det er lagt frem tilstrekkelige argument, som gjør at fordelene med en dispensasjon er klart større enn ulempene, jf. Pbl fylkesmannen mener ulempene i denne saken er svært påregnelige. Oppføring av nytt fritt omsettelig bolighus i LNF-område vil etter fylkesmannens vurdering være svært uheldig. Fylkesmannen frarår å gi dispensasjon. TEKNISK SJEFS VURDERING OG ANBEFALING. Teknisk sjef ser helst at anbefalinger fra fylkesmannen blir fulgt. Vurdering i henhold til naturmangfoldloven er gjort. Naturforvalter er ikke kjent med noen spesielle naturverdier i området. Teknisk sjef finner det generelt betenkelig å tillate dispensasjon til bolig i LNF-område. Etter konkret vurdering og på bakgrunn av tidligere signaler i vedtak fra hovedutvalg teknisk, ser teknisk sjef bort fra Fylkesmannens uttalelser og anbefaler likevel at dispensasjon bør gis. Side 28 av 195

29 Sak 128/12 GNR/BNR 59/94, AVALDSNESVEGEN, NORDRE KOPERVIK, KLAGE PÅ TILLATELSE TIL OPPFØRING AV GARASJE. Saksbehandler: Tove Elin Aksdal Arkiv: GNR 59/94 Arkivsaksnr.: 12/2994 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 558/12 Hovedutvalg teknisk /12 Hovedutvalg teknisk Forslag til vedtak: Viser til saknr 558/12, som opprettholdes. Saken oversendes Fylkesmannen for klagebehandling.

30 AREALPLAN Regulering : R314 Straumsund bru Formål : Bolig Utnyttelsesgrad : 20% TEKNISKE ANLEGG Atkomst : Uendret GARASJE Bebygd grunnflate : 40 m 2 Ant. etasjer : 1 PARTER Byggherre Protestant Klager : Gunnar Wold : Kåre Nikolaisen : Unni og Kåre Nikolaisen EKSISTERENDE FORHOLD OG GJELDENDE PLAN Området er regulert, plan R134 Straumsundbru, til bolig. Eiendommen er belagt med byggegrense som begrenser utbygging av eiendommen. SØKNAD Innkom den , det søkes om oppføring av garasje. Det søkes om dispensasjon fra utnyttelsegraden i reguelringsplanen. PROTEST Eier av gnr/bnr 59/114 ønkser at tidligere tegninger ble brukt og at eksisterende garasje kan utvides. KOMMENTAR TIL PROTEST Det eksisterer ikke en garasje på eiendommen fra før. Det vises her til en utvendig bod under altan, som ikke kan brukes til garasje grunnet størrelse og brannkrav. Det vises også til tidligere tegninger som ble utlevert i en tidligere søknad som ble returnert, disse kan ikke brukes da nåværende tegninger er tilpasset eiendommen og dens begrensninger. TILLATELSE Ble gitt i medhold av plan- og bygningsloven I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 ble det gitt dispensasjon fra samme lovs 12-4, om utnyttelsesgrad. Side 30 av 195

31 KLAGE Det er mottatt klage fra eier av gnr/bnr: 59/114 den Momenter i fra klagen: Omsøkt garasje er til sjenanse for oss. Eiendommene mot sjøen er små og bør ikke utbygges så mye som er tillatt her. Det har vært noe dialog med tiltakshaver, der det ble spurt om tiltakshaver kunne endre garasjetak til flatt tak, men dette var ikke ønskelig grunnet innsyn og vind. Omsøkt garasje tak utsikt fra oss. I Nyborgveien er det mange gamle hus i gammel stil, omsøkt garasje skiller seg veldig ut fra resten av området. Det er ingen frittstående garasjer i gata fra før. Garasjen er langt fra tradisjonell med sine sekskanter og to trekanter på taket. Dette vil se merkelig ut både fra sør og sørvest. Det er ikke mottatt kommentar fra tiltakshaver på denne klagen. TEKNISK SJEF VURDERING OG ANBEFALING Teknisk sjef har i saksfremstillingen vurdert garasjen til å være i henhold til plan når det gjelder plassering. Garasjen er ønsket plassert ca 20 meter fra klagers fasade. Plasseringen er gjort på bakgrunn av frisikt, byggegrenser og egen bolig, slik at det skal være plass å snu. Teknisk sjef anbefaler at vedtak i saknr: 558/12 opprettholdes og at klagen ikke tas til følge. Side 31 av 195

32 Sak 129/12 GNR/BNR 94/86, MELLBÆRVEGEN, MELAND. KLAGE PÅ TILLATELSE TIL OPPFØRING AV GARASJE. Saksbehandler: Tove Elin Aksdal Arkiv: GNR 94/86 Arkivsaksnr.: 12/2716 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 625/12 Hovedutvalg teknisk /12 Hovedutvalg teknisk Forslag til vedtak: Hovedutvalget for tekniske saker viser til vedtak i saknr 625/12, som opprettholdes. Saken oversendes Fylkesmannen for klagebehandling.

33 AREALPLAN Regulering : R425 Håvik terrasse Formål : Bolig Grad av utnyttelse : 0,15 TEKNISKE ANLEGG Atkomst : Uendret GARASJE Bebygd grunnflate : 34 m 2 Ant. etasjer : 1 Takform : Saltak PARTER Byggherre Protestant Klager : Leif Kåre Nernes : Irene og Kjell Otto Frøiland, Odd Ytreland : Didrik Ferkingstad på vegne av Frøiland og Ytreland.. EKSISTERENDE FORHOLD OG GJELDENDE PLAN Eiendommen er i dag bebygd av bolig med tilhørende garasje. Eiendommen er regulert til boligformål og ligger i enden av regulert område. SØKNAD Innkom den der det søkes om oppføring av garasje til bobil. PROTEST Det er mottatt protester fra to naboer, gnr/bnr: 94/45 og 43. Det protesteres på plassering av garasjen da den fører til redusert utsikt og kveldssol. Det foreslås endring fra saltak til flattak og at garasjen flyttes til naboeiendommen gnr/bnr: 94/108, som også eies av tiltakshaver. Komplett protest vedlegges. KOMMENTAR TIL PROTEST Omsøkt garasje er kun 4,20 meter høy, naboer ligger høyere i terrenget enn tiltakshavers eiendom. Hverken utsikt eller kveldssol vil bli berørt nevneverdig. Garasjen kan ikke plasseres på nabo eiendom gnr/bnr: 94/108 da denne eiendommen er regulert til LNF formål. TILLATELSE I medhold av plan- og bygningsloven 20-2 ble garasjen godkjent som omsøkt. Protester tas ikke til følge. KLAGE Det ble mottatt klage fra Didrik Ferkingstad på vegne av Frøiland og Ytreland den Momenter i fra klagen: Det er allerede en garasje i nabogrense på eiendommen, hovedregelen må være en bolig og en garasje på en boligtomt. Side 33 av 195

34 Eksisterende garasje er plassert i nabogrense og nå kommer ny garasje 0,6 meter fra nabogrense. Naboene kjøpte eiendommene sine med den tillit at de fikk åpent rom omkring seg og sine boliger. Garasjen kan plasseres på nabo tomt gnr/bnr: 94/108, søker har ikke søkt om dispensasjon fra LNF formålet og argumentet om at garasje ikke kan oppføres der faller til grunn. Det er meningsløst at byggelinje mot veg ligger 8 meter fra veg da eiendommen er en endetomt. Det bør derfor være kurant å få dispensasjon til å plassere garasjen enten langs veg eller på tomt gnr/bnr: 94/108. Komplett klage vedlegges. TEKNISK SJEFS VURDERING OG ANBEFALING Det ligger i Pbl 29-4.b ingen begrensinger i antallet mindre byggverk som kan plasseres nærmere nabogrense enn 4 meter. Pbl 29-4 sier at kommunen skal godkjenne plassering. Plassering av omsøkte garasje er vurdert konkret i henhold til gjeldende reguleringsplan for området, eksisterende bebyggelse på eiendommen og merknader fra naboer og kommunen finner at plasseringen kan godkjennes. Det er ingen "hovedregel" i Karmøy kommune om at det skal være maksimalt en garasje pr. boligeiendom, med utviklingen i samfunnet forøvrig mtp antall biler, behov for utvendig bod/lagerplass etc er det etter hvert blitt relativt vanlig at det er mer enn en garasje på boligeiendommer. Det er reguleringsplanen, evt kommuneplanen som setter begrensninger her, og da hovedsaklig mtp tillatt bebygd areal og avstand til veg. I godkjent kommuneplan for Karmøy kommune er det tillatt å oppføre garasjer med en mønehøyde inntil 5 meter nærmere nabogrense enn 4 meter. Viser videre til saksfremstilling i vedtak saknr 625/12. Teknisk sjef behandler søknaden som den blir mottatt. Teknisk sjef vil ikke anbefale søkere å plassere en garasje i et område hvor det må søkes om dispensasjon for å få en tillatelse, når det er mulig å plassere garasjen i henhold til lovverket. Teknisk sjef tar ingen vurdering av en dispensasjon det kunne vært søkt om. Det søkes her om en garasje plassert i henhold til plan- og bygningsloven, tilhørende forskrift, vedtekt, reguleringsplan og bestemmelser. Søknaden krever ingen dispensasjon. Hvorvidt det er meningsløst eller ikke at en byggelinje er plassert 8 meter fra regulert veg vurderes ikke i denne byggesaken. Reguleringsplanen har vært gjennom en omfattende behandling og dersom det er ønskelig å endre denne må det tas gjennom en reguleringsendring og ikke en byggesak. Teknisk sjef viser til vedtaket i saknr 625/12 som opprettholdes. Teknisk sjef kan ikke se at det er kommet inn nye relevante opplysninger i saken som tilsier at vedtaket bør endres. Saken oversendes Fylkesmannen for klagebehandling. Side 34 av 195

35 Sak 130/12 GNR/BNR 15/610, PRESTAVEGEN, ÅKRA. NYBYGG 4. STK. TOMANNSBOLIGER OG GARASJE MED BODER TIL HVER ENHET - PÅKLAGING PÅ AVVISNING AV KLAGE Saksbehandler: Elisabeth Marken Danielsen Arkiv: GNR 15/610 Arkivsaksnr.: 10/1473 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 435/10 Hovedutvalg teknisk /12 Hovedutvalg teknisk /12 Hovedutvalg teknisk Forslag til vedtak: Hovedutvalget for tekniske saker opprettholder avvisningsvedtak fattet i delegert sak nr. 428/12. Saken oversendes Fylkesmannen for klagebehandling.

36 VEDTAK OM AVVISNING AV KLAGE ble fattet Klagen ble avvist fordi klagefristen er oversittet med 1 år og 4 mnd, jf forvaltningsloven (fvl.) 29. I henhold til fvl. 31 kan klagen ikke tas under behandling som klagesak dersom det er gått mer enn 1 årsiden vedtaket ble truffet. Et år anses som en absolutt klagefrist, og klagen er avvist på denne bakgrunn. Vedtaket vedlegges. KLAGE PÅ VEDTAK OM AVVISNING AV KLAGE Innkom fra klager Hans P. Hansen. Klagen inneholder i hovedsak følgende momenter: Klager sier at hans samtykke til å bygge 1m fra eiendomsgrensen hans ikke fritar utbygger fra å søke om dispensasjon fra regulert byggelinje mot veg. Klager sier videre at han har mistet frisikten mot øst fra sin utkjørsel etter at garasjen kom opp. Situasjonsplanen stemmer ikke med virkeligheten. Klager sier han opprettholder sitt tidligere forslag om at den nordre seksjonen av garasjeanlegget fjernes. Klagen i sin helhet vedlegges. TEKNISK SJEFS VURDERING OG ANBEFALING Klager har signert erklæring på at garasjeanlegget kan oppføres 1m fra hans eiendomsgrense. Det ble ikke søkt om dispensasjon fra regulert byggegrense mot veg, og byggetillatelse ble gitt som omsøkt. Klager har sin utkjørsel øst i eiendomsgrensen sin, inntil garasjenlegget, og det medfører at han ikke lenger kan opprettholde sin frisiktssone inne på naboeiendommen, etter at naboen har oppført garasje på sin eiendom. Selv om det skulle vært søkt om dispensasjon fordi garasjeanlegget bryter byggegrensen mot veg, er det likevel for sent å klage på dette 1år og 4mnd etter at tillatelsen ble gitt. Boenhetene med tilhørende garasjeseksjoner har fått ferdigattest, er solgt og tatt i bruk. Det vil være urimelig å kreve riving av en garasjeseksjon nå. Det er derfor det er satt en absolutt klagefrist i forvaltningsloven. Teknisk sjef kan ikke se at klagen på avvisningsvedtaket har tilført noen nye momenter som tilsier at den absolutte klagefristen bør overskrides. Teknisk sjef anbefaler at avvisningsvedtaket opprettholdes. Side 36 av 195

37 Sak 131/12 GNR/BNR 148/474, AUSTBØVEGEN, NORHEIM. TILBYGG ENEBOLIG - KLAGEBEHANDLING Saksbehandler: Elisabeth Marken Danielsen Arkiv: GNR 148/474 Arkivsaksnr.: 11/314 Saksnr.: Utvalg: Møtedato: 287/11 Hovedutvalg teknisk /11 Hovedutvalg teknisk /12 Hovedutvalg teknisk /12 Hovedutvalg teknisk Forslag til vedtak: Hovedutvalget viser til vedtak i sak 646/12, som opprettholdes. Saken oversendes Fylkesmannen for videre klagebehandling.

38 SAKSFRAMSTILLING AREALPLAN Regulering : R 502 Norheimskogen, stadfestet 1968 Formål : Bolig Grad av utnyttelse : U=0,10 Gesimshøyde : 4,5m fra tilstøtende terrengs høyeste punkt for hus med takvinkel over 30 o 2 TILBYGG - BOLIG Bebygd grunnflate : 73,9 m 2 Ant.etasjer : 3 Takform/vinkel : lik eksisterende; saltak/31 o Gesimshøyde : lik eksisterende; 3,7m over tilstøtende terrengs høyeste punkt PARTER Byggherre Protestant Klager : Espen Alsaker : Kristoffer Frilund : Adv. Knut Magnus Haavik på vegne av Kristioffer Frilund HISTORIKK Tillatelse til oppføring av de omsøkte to tilbyggene ble gitt den i sak 287/11. Men etter påklaging av vedtaket fra nabo Kristoffer Frilund, og påfølgende klagebehandling, ble vedtaket til slutt opphevet av Fylkesmannen den Fylkesmannen begrunner dette med saksbehandlingsfeil av kommunen, da kommunen har beregnet byggegrensen fra faktisk opparbeidet veg/asfaltert vegkant og ikke fra regulert vegkant. Kommunen blander begrepene regulert byggegrense og avstand fra faktisk opparbeidet vegkant, og dispensasjonsvurderingen bygger dermed på feil faktum. Kommunen må behandle saken på ny. Fylkesmannens vedtak vedlegges. TILLATELSE Tillatelse til oppføring av de to tilbyggene ble gitt på nytt den i sak 646/12. Det ble innvilget dispensasjon fra regulert utnyttelse og regulert byggegrense mot veg. Kartgrunnlaget for feltet er dårlig da denne reguleringsplanen fra 1968 kun er scannet i vår kartbase, og ikke digitalisert. Austbøvegen er heller ikke opparbeidet i tråd med reguleringsplanen. Dette medfører at tilbyggets minste avstand til regulert veg blir 0,8m, mens den faktiske avstanden til asfaltkant blir ca. 4m. Frilund opprettholdt sin protest, hvor han påpekte at tilbygget mot øst ville gi han en innesperret følelse, og viste til likhetsprinsippet vedr. avslag gitt på tilbygg i Austbøvegen 47. Protesten ble heller ikke denne gangen tatt til følge. I den saken Frilund viser til (Austbøvegen 47 og 43) er det kun 8m mellom boligene, mens det i denne saken (Austbøvegen 43 og 45) er 20m mellom boligene. Teknisk sjef kunne derfor ikke se at det omsøkte tilbygget ville føre til en reell innestengt følelse for Frilund, som fortsatt ville ha fritt utsyn et godt stykke nordover, og 19m med lys og luft mellom sin bolig og det nye tilbygget mot øst. Side 38 av 195