markedsrapport Eldrekollektiv - en løsning på floken i boligmarkedet? mars

Transkript

1 markedsrapport? Eldrekollektiv - en løsning på floken i boligmarkedet? #1 mars 213

2 Viktige funn og trender 1 Huseiernes BoligIndikator 1. kvartal 2 Enebolig - for dyrt for middelklassen 3 Trippelvinn med eldrekollektivet 4 Fakta om eldrebølgen og boforhold 8 Kjøpekraft, renter og markedet 1 Les om Huseiernes BoligIndikator - og hvordan eldrekollektiv kan løse boligfloken. Peter Batta Administrerende direktør i Huseiernes Landsforbund

3 Viktige funn og trender Siste nytt om boligpris Boligprisene ventes å stige med mellom 6 og 8 prosent i det kommende året. I randsonen rundt storbyene kan prisveksten bli sterkere, mens prisveksten blir noe lavere i distriktene. Eldrekollektiv Vi blir stadig flere eldre og de neste 3 årene vil gruppen på 67 år + dobles. Med eldrebølgen blir de eldre en stadig større gruppe boligeiere. Eldrekollektiv er en trippel-vinnsituasjon: Eldre har det bedre, noe av flokene i boligmarkedet løses og samfunnet avlastes både med leveranse av hjemmetjenester og med behovet for plass på aldershjem. Eldre personer flytter mindre enn yngre og bor gjerne i større familieboliger etter at barn har flyttet ut. Dette gir et overkonsum av knappe boligkvadratmetere i storbyene. Hvis flere eldre flyttet fra enebolig til leiligheter, samtidig som en bygget flere leiligheter tilpasset de unge og aktive eldre, ville en kunne fått bedre effekter på tilbudssiden fra nybygg og en bedre utnyttelse av dagens boligmasse. Denne effekten kan vi kalle et tilbudssjokk færre nybyggskvadratmetere frigjør flere bruktkvadratmetere. I dagens framskrivninger for eldrebølgen mangler det hender til å løse mange av velferdsoppgavene. Med nye metoder og gode løsninger kan vi ta brodden av de største utfordringene. Pleie og omsorg er den største av de kommunale sektorene, og mer enn hver fjerde krone i kommunene går til disse tjenestene. Det er ventet at kostnadene i pleie- og omsorgssektorene i 23 vil være omlag 35 mrd. kroner høyere enn i dag, hvis en beholder dagens standarder. Fakta om eldrebølgen og boforhold Oslo, Bergen og Trondheim er kommunene med størst vekst i antall eldre. Kommuner som Grue, Porsanger og Hvaler vil få blant landets høyeste andel eldre i 23. Se tabell side 12 for flere kommuner. Nordmenn bor generelt bra og 9 av 1 over 3 år eier egen bolig. Halvparten av alderspensjonistene rapporterer å bo svært romslig i en fersk levekårsundersøkelse. Marked USA er på vei tilbake, med fall i ledighet og økt sysselsetting, mens ledigheten i Europa er på rekordhøye nivåer. Siden forrige kvartal er utviklingen noe delt i EU-landene. Land som Frankrike og Polen har redusert sin ledighet, mens ledigheten fortsatt stiger noe i Portugal, Spania og Hellas. Ny bankregulering er i innfasing, noe som trolig vil gi økte kostnader til lånekunder. Samtidig er det forventet noe svakere vekst i utlån. 66. nye innbyggere i landet i 213 gir blandende resultater for Norge. 44. av disse er innvandrere. Uten innvandring ville mange stillinger vært ubesatt, mens boligmarkedet ville vært mindre presset. 1

4 Huseiernes BoligIndikator (HBI) Vår prognose Hva er Huseiernes BoligIndikator? Forventet vekst i boligpriser neste fire kvartal er på 6-8 prosent. Dette er i tråd med prognosene i forrige rapport. Det er ventet en moderat prisvekst videre frem mot sommeren, med et prishopp til høsten. Siste utvikling Innfasing av strengere bankregulering taler isolert for en mer moderat boligprisvekst. På sikt kan ny bankregulering føre til høyere boligrenter, men samtidig har bankenes marginer økt grunnet reduserte innlånskostnader. Utviklingen i andre faktorer knyttet til innvandring, boligbehov og kjøpekraft taler på sin side for en noe kraftigere prisvekst enn tidligere. Befolkningsveksten i forrige kvartal var høy, og trenden ser ut til å vedvare. Ved tredje kvartal i fjor ble det satt innvandringsrekord. Aldri før har flere kommet til Norge i ett kvartal. SSB har nedjustert sine forventninger til BNP-vekst noe, men holder åpent for vekst i privat konsum. Nordmenn ser nå noe mer positivt på norsk økonomi enn tidligere. Fortsatt tynger likevel gjeldskrisen forbrukernes forventinger. Huseiernes BoligIndikator (HBI) tar temperaturen på boligmarkedet i Norge. Ventet boligprisutvikling angis for boligpriser 12 måneder frem i tid. Høy prisforventning betyr at knappheten på boliger vedvarer, kombinert med god kjøpekraft og sterk betalingsvilje, med en sterk etterspørsel i boligmarkedet som resultat. En lav prisforventning vil indikere at det er omvendt. Totalindikatoren kommer frem ved at flere faktorer vektes sammen for å danne et helhetsinntrykk. De ulike faktorene er: Byggeaktivitet som baseres på en kombinasjon av igangsetting og ferdigstilling av boliger. Utvikling i boligbehov som baserer seg på befolkningstrender som sentralisering, innvandring og fødselsoverskudd. Betalingsevne finnes ved å se på utvikling i makroforhold som lønns- og prisvekst, BNP, renter og gjeldsvekst. Betalingsvilje baserer seg på en kombinasjon av omsetningstakt i boligmarkedet, generell stemning i boligmarkedet og forbrukerundersøkelser. Figuren under oppsummerer vurderingene i denne rapporten: Huseiernes BoligIndikator 1. kvartal 213: 6-8 prosent 4. kvartal 212: 6-8 prosent 3. kvartal 212: 6-8 prosent Priseffekt - nybygg Boligbehov Betalingsevne Betalingsvilje Fortsatt høy aktivitet, men det tar lang tid fra igangsetting til ferdigstilling av boliger. Høy befolkningsvekst og innvandringsrekord gir sammen med sentralisering stort boligbehov i sentrale områder. Noe innstramminger fra banker knyttet til ny regulering, men rentenivået er fortsatt lavt. Konsumet vokser. Forventingene til norsk økonomi har bedret seg noe siste kvartal. 2 Eksempelvis vil økt byggeaktivitet senke prispresset, noe som vil gi en pil som peker nedover - mens høy befolkningsvekst øker prispresset, noe som vil gi en pil som peker oppover.

5 Enebolig for dyrt for middelklassen i byene på rundt 2 millioner kroner. Med en slik pris på eneboliger er inngangsbillett uoppnåelig for middelklassen med normale lønninger og god økonomi. Familiene presses av de høye prisene til mindre attraktive strøk i byene, eller til kommunene i randsonene rundt storbyene, hvor prisene er lavere. Manglende evne til å levere boliger Høy vekst i boligpriser fremstår gjerne som noe positivt, det reflekterer høy etterspørsel, gode tider, god tilgang på finansiering og økt kjøpekraft blant konsumentene. Men det viser også en manglende evne i samfunnet til å levere tilstrekkelig antall boliger. Eneboliger +15 % i Oslo Siden inngangen til år 2 har prisene på eneboliger i Oslo steget med over 15 %. Samtidig har prisene på andre varer i samfunnet steget med under 25 %. Et søk på Finn.no i januar 213 viser at det var annonsert rundt 1 eneboliger større enn 15 kvm. Av disse var de 2 rimeligste priset under 7 millioner kroner, mens de resterende boliger hadde en snittpris på 9,6 mill. kroner - og da ser en bort fra high-end -biten av markedet. En rekke av disse boligene hadde i tillegg et vesentlig behov for oppussing - eller er under prosjektering eller oppføring slik at en også må regne med tilleggskostnader utover kjøpesum, slik som dobbeltfinansiering, dokumentavgift osv. Må ha inntekt på 2 millioner kroner DNB har på sine nettsider en kalkulator for å beregne låneevne. Kalkulatoren viser at et par med to yngre barn vil trenge en inntekt på nær 2 millioner kroner for å kjøpe et normalt hus, med en «midt på treet» beliggenhet i Oslo. Samtidig må de skaffe til veie en egenkapital Høye boligpriser står bak økt ulikhet Det er ingen menneskerett å bo sentralt, men utviklingen er også en viktig drivkraft bak etablering og bevaring av sosiale forskjeller mellom grupper i samfunnet. En stadig større andel av befolkningen må søke utenfor sentrumsområdene for å finne en normal enebolig tilpasset familiens behov i alle fall i etableringsfasen. I den grad dette er et problem, er problemet økende. Hvem har skylden? Årsakene til boligmangelen er mange, men det er liten tvil om at en vesentlig del handler om dårlig tilgang på tomter med regulering som er tilpasset markedets behov, kombinert med lange reguleringsprosesser. Problemet må løses, men dagens boligsøkere har ikke tid til å vente på det. Som samfunn er vi derfor nødt til å se etter andre gode løsninger, og det ligger et stort potensiale i eksisterende boliger. Gode betingelser for huseiere er viktig Gode betingelser for kjøp og salg av bolig sikrer at man kan selge en bolig uten å risikere en stor skattesmell. Med mulighet for gunstig utleie gjør norske huseiere kjellerleiligheter, ledige rom og anneks mv. tilgjengelig for utleie. Disse tiltakene bidrar til å sikre at boligmarkedet fungerer bedre enn det ellers ville ha gjort, derfor er det viktig at tiltak som bidrar til god dynamikk og utnyttelse av boligmassen bevares. 3

6 Trippelvinn med eldrekollektivet De eldre trives i bokollektiv, det er økonomisk lønnsomt for kommunene, og det letter trykket i boligmarkedet. Eldrekollektiv er en trippelvinn for samfunnet. Eldrebølgen møter samfunnet Om 2 år vil det være dobbelt så mange over 7 år som det er i dag. Forventet levealder øker, og med dagens standard og behov vil det i 25 være behov for dobbelt så mange sysselsatte i pleie- og omsorgssektoren. Prognosene tilsier at det ikke vil være nok hender til å bevare dagens eldreomsorg. Problemstillingene samfunnet står overfor er mange, og løsningene er det foreløpig mangel på. Mange av fremtidens eldre vil være folk som har bodd i kollektiv da de var unge og studerte. Det er mange unge som ikke ønsker å bo alene, og som ikke flytter for seg selv til tross for at de etter hvert får råd, og mange ville nok ønske å søke sammen i kollektiv igjen når de blir eldre. I en uformell undersøkelse utført av Aftenposten i november 212, sa 6 prosent av de 14. spurte at de kunne tenke seg å bo i kollektiv med andre eldre. Med kollektiv menes private leiligheter med kjøkken og bad som gir boligeierne det privatlivet man ønsker, kombinert med fellesarealer av ulik art som sørger for sosialt samvær og aktivt liv. Kollektiv gunstig og positivt for eldre En undersøkelse gjennomført for Helsedirektoratet (212) viser at 8 % ønsker å leve et selvstendig liv i egen bolig eller i en tilrettelagt bolig med felles tjenester i alderdommen. Med andre ord ønsker det store flertallet verken institusjonsliv eller omsorgsbolig. Samtidig er det allment kjent at mange eldre er ensomme, og med alderen blir mer isolerte når de blir mindre aktive. Det er ikke bare nedsatt bevegelighet og fysisk sykdom som kan senke livskvaliteten når man blir eldre. Eldre mennesker er også spesielt sårbare for psykiske lidelser. Eldrekollektiv kan dekke det sosiale behovet gjennom fellesskap på et annet grunnlag enn det man har på institusjon eller i foreninger og lag. Depresjon og ensomhet Tre av ti over 8 år sier at de er ensomme. Man regner med at det finnes rundt 1. eldre med depresjon i dag. Særlig kan det å nedsatt funksjonsevne, syn eller hørsel bidra til depresjon eller angst blant eldre. Også sykdom som kreft, hjertelidelser og hjerneslag kan utløse depresjon. Særlig i den eldste gruppen er kraftløshet og tap av energi og interesse vanlige symptomer. Dette kan gå ut over evnen til å skjøtte sitt daglige liv fordi personen blir passiv og hjelpeløs. Psykiske plager er mer utbredt blant kvinner enn blant menn. Det trengs gode sosiale arenaer i hverdagen, og med flere eldre er det viktig at vi på boligsiden tilrettelegger for at flest mulig har tilbud som sikrer en positiv og god alderdom uten ensomhet. Det virker også preventivt mot lidelser og øker livskvaliteten. 4

7 Hva er et eldrekollektiv De er ikke mange eldrekollektiv i organisert form i Norge i dag, men i de siste årene har det dukket opp enkelte slike i privat regi. I dag er eldrekollektiv som små minisamfunn: Venner og bekjente går sammen om å kjøpe en tomt der man disponerer hver sin leilighet som er tilrettelagt for alderdom, samtidig som man deler fellesarealer som oppholdsrom, hage og andre fasiliteter. Erfaringene er positive blant de som bor der. De føler seg trygge, har et sosialt liv og kan hjelpe hverandre i hverdagen. I tillegg gir deling av utgifter blant eierne muligheter til mer luksuriøse innslag, som svømmebasseng, treningsrom og organiserte utflukter, hvilket igjen bidrar til et mer aktivt liv. Felles måltider skaper et naturlig samlingspunkt, og et eldrekollektiv trenger ikke å skille seg nevneverdig fra andre typer kollektiv vi er vant med i dag: De som bor der lever sine egne liv på hver sin kant, men samles til felles måltid, til husvask og fest. Et annet kjennetegn ved kollektiv er at de er privat initiert, og dermed basert på en selvstendighet som kan gi en annen følelse av fellesskap enn det en institusjon kan gi. Noen kollektiv velger selv å ansette en sykepleier eller kjøkkenpersonale dersom det er nødvendig. I mange tilfeller vil man også kunne hjelpe hverandre med individuelle utfordringer som er vanskeligere å overkomme når man bor helt alene. Kollektiv ivaretar noen oppgaver som ansatte på en institusjon ellers blir satt til å gjøre. Kollektivet gir trygghet om at noen vet at du har stått opp, kommet hjem eller lager mat og ser til deg når du er syk, og at noen vil feire bursdagen din. Andre kollektiv er mer formelle og mindre tett knyttet. Der spiser man ikke sammen like ofte, men deler for eksempel utearealer, terrasse, grill, festlokale og arrangerer møter fra tid til annen. Lyngvang seniorbofællesskab I Danmark er det over 2 kollektiv for eldre. Det er til og med mulig å søke om støtte til kollektive bofellesskap i mange kommuner. Lyngvang seniorfellesskap ligger i Lyngby, 1 kilometer nord for København. Her deler en gruppe beboere på over 5 år på fellesområder og ett felleshus. I tillegg har hver beboer sin egen leilighet. Til sammen består kollektivet av 2 boliger, hver med sin lille hageflekk. Noen ganger i året har fellesskapet hagedager. Beboerne spiser sammen en gang i måneden og deler felles underholdningsaftener med foredrag, sang, opera og liknende. Arrangementene står de for selv. Noen ganger drar de på felles utflukter. Store beslutninger tas i fellesskap på allmøter. Doyén bofellesskap Doyén bofellsskap ligger på Eidsvoll. Beboerne har egen leilighet med terrasse. Størrelsen på leilighetene varierer. Noen har ett soverom, andre tre. I tillegg deler de på fellesområder som spa, trimrom og festsal. Aktivitetsgruppen arrangerer bridgekvelder, gourmetaftener, vinaftener og torsdagslunsj. En annen gruppe arrangerer turer og kurs. 5

8 Økt flytting kan løse boligfloken Boligmangelen i sentrale strøk i Norge er hovedsakelig et resultat av høy befolkningsvekst. Veksten har drevet etterspørselen etter boliger langt forbi hva utbyggere og kommunale reguleringsvesen har hatt kapasitet til å imøtekomme. Men det ligger også et ubenyttet potensiale i eksisterende boliger, og da spesielt i større eneboliger. I dette segmentet er det for mange eldre lite samsvar mellom behov og tilgang på boareal. Nordmenn flest flytter seg sakte men sikkert oppover på boligstigen gjennom livet. Kultur for å stige ned igjen etter at barn flytter hjemmefra er imidlertid begrenset. Figuren under illustrerer hvordan vi flytter mindre med høyere alder. Spørsmålet er da: Hva kan gjøres for å få flere til å flytte som unge eldre og frigjøre eneboliger og bedre dynamikken i boligmarkedet? Eldrekollektiv bidrar til å løse floken En viktig løsning på boligmangelen er bedre samsvar mellom boligbehov og boligkonsum. De som vil være godt fornøyd med noe mindre boliger - men med større funksjonalitet bør få mulighet til å flytte på seg og dermed frigjøre plass for større familier. For å få til en slik utvikling trengs gode private løsninger kombinert med politisk oppmerksomhet rundt denne muligheten. Bygging av populære eldrekollektiv og leilighetskomplekser tilpasset ønskene til aktive eldre kan være en del av en slik løsning. I tekstboksen vises anslag på hvordan bygging av eldrekollektiv kan være med på å tette dagens boliggap. Nybygg av flere boliger for godt voksne kan bli et viktig virkemiddel i Norge i de kommende årtier. 16% 14% 12% 1% Floken i boligmarkedet I Norge bygges det årlig omlag 1. færre boliger enn det som trengs. Det betyr rundt 3. boenheter årlig. En vekst i byggeaktivitet på en tredjedel er mye, men selv ved en lav andel rettet mot eldre kan en få store positive effekter på boliggapet. Ifølge SSB er det over 2,3 millioner boliger i Norge. Av disse utgjør halvparten eneboliger. I dag blir mange boliger som egner seg for en familie på fire eller flere, bebodd av en eller to personer. En normal enebolig har et areal på minst 15 kvadratmeter. Det vil si at gjennomsnittlig boareal for voksene par eller eldre enslige kan bli svært høyt. Eksempel: 1. Det bygges en leilighet på 6 m2 + fellesareal på 15 m2 = 75 m2. 2. I denne leiligheten flytter det inn et par fra en enebolig. Ved at markedet tilføres 75 m2 boligareal, frigjøres det dobbelte arealet. 3. Bygging av leiligheter tilpasset aktive eldre gir en tilleggseffekt som kan doble tilbudet fremfor å bygge konvensjonelle leiligheter. Denne effekten kan vi kalle et positivt tilbudssjokk. Flytting per år, i prosent av aldersgruppe 16% 14% 12% 1% 8% 8% 6% 6% 4% 4% 2% 2% % Kilde: SSB Alder % 6

9 Gunstig for kommunene Kommunene tilbyr i dag en rekke tjenester til eldre med særlige behov. Blant disse er hjemmetjenesten og alders-/sykehjem, der kapasitetsmangelen er et tilbakevendende tema i den politiske debatten om eldreomsorg. I fremtiden er det også ventet at behovet for slike tjenester vil vokse kraftig. Med dagens forbruk av sykehjem og hjemmetjenester vil kostnadene i sektoren vokse og det vil bli knapt med mennesker med fagbakgrunn til å utføre oppgavene. Dagens eldreomsorg legger i liten grad til rette for alternativer til hjemmesykepleie og institusjon. Det bør legges til rette for bruk av teknologi som gjør at en kan bo lengre hjemme, kombinert med at boligene har muligheter for økt sosialisering, fellesskap og samarbeid. Store eldrekollektiv samler flere eldre i samme bygning. Enkelte bofellesskap i Danmark samler hele kvartal med eldre. Det betyr at kommunen kan konsentrere leveransen av hjemmetjenesten til ett sted. Samtidig vil store, moderne boliger med mange mindre, like leiligheter gi stordriftsfordeler. Slike bygg kan også legge til rette for en rekke tjenester som eldre ikke har råd til alene, men som kan betales i fellesskap ved en form for husleie eller medlemskap. Vaktmestertjenester, kokk og treningsrom er de mest opplagte eksemplene. og dermed kunne bidra til redusert bruk av sykehjem og hjemmetjeneste. Akkurat hvor sterke disse effektene blir, er vanskelig å si, men potensialet er trolig stort. I Danmark har eldrekollektiv allerede rukket å bli en ordning som mange benytter seg av. Flere hundre bofellesskap finnes der, og det er blitt hevdet i medier at eldre klarer seg fem år lengre uten støtte eller hjelp fra det offentlige enn de som lever i miljøer som ikke er tilrettelagt på samme måte. Ikke bare effektiviseres ressursbruken i hjemmetjenester, men helsegevinsten eldrekollektiv ifølge de danske undersøkelsene gir, sørger for store besparelser i seg selv. Eldre er vesentlig lengre friske og ikke pleietrengende når de bor i tilrettelagte forhold. Hjelpemidler innen pleie- og omsorgssektoren har historisk bidratt til at eldre blir mer selvstendige, bor lengre hjemme og har lavere behov for bistand fra offentlig pleieog omsorgssektor. De eldre, pårørende og samfunnet har mye å hente på at vi tar i bruk nye virkemidler fremover, som forebygger pleiebehov ved alderdom og øker livskvalitet. Eldrekollektiv er trolig et av flere slike virkemidler med stort potensial. Eldre hjelper eldre Eldresentre eksisterer allerede i Norge, og man bygger stadig flere. Fordelene ved et tettere kollektiv er mange, også når problemer oppstår. Enkle aktiviteter som handling, vasking, turer på bibliotek eller kino, kan tidvis være vanskelig på egenhånd. I perioder kan man bli syk og føle seg mindre kapabel til å utføre sine daglige gjøremål. I et bofellesskap kan beboerne samarbeide om oppgaver som kjøring til og fra butikken, utflukter og klesvask. Eldrekollektiv påvirker både folkehelse og trivsel. Økt mosjon, aktivitet og stimulanse vil trolig være med på å forbygge sykdomsforløp Vekst i kommunale kostnader Historisk kostnadsutvikling Estimert kostnadsutvikling, demografi Mrd. 211 kroner Kilde: Historiske data fra SSB, fremskrivninger av NyAnalyse

10 Fakta om eldrebølgen og boforhold 1 million eldre i 23 1 kommuner med størst vekst Vi blir stadig flere eldre og i 23 vil - i mange kommuner - flere enn 1 av 4 være over 67 år. Særlig får mange småkommuner høye andeler eldre, men også mange kommuner med litt flere innbyggere vil oppleve dette. I tabellen til høyre vises kommunene med høyest vekst i antall seniorer. Det er mange unge blant de eldre, gruppen er en stor ressurs, men det er samtidig viktig at samfunnet tilpasser seg utviklingen på en god måte. En del av denne utviklingen er at det bygges flere boliger tilpasset innbyggere i aldersgruppen 67 år +. Hvert år blir innbyggergruppen over 67 år omlag 2. flere. I 23 er det ventet at det i befolkningen vil være 1 million personer i denne aldersgruppen, mot 67. personer i dag. Vekst i alle fylker Veksten i antall eldre kommer i alle landets fylker, og sterkest er veksten naturligvis i de fylkene som allerede er tett befolkede. Høyest er veksten i Oslo med 37.2 eldre til 23. Analyser av sammenhengen mellom vekst i andelen eldre i små og store kommuner viser at utviklingen er mindre bærekraftig i de minste kommunene. Vekst i antall 67+ til 23 Oslo 37 2 Bergen 17 7 Trondheim 12 6 Stavanger 8 9 Bærum 7 7 Sandnes 6 1 Fredrikstad 6 1 Kristiansand 6 Tromsø 6 Drammen 4 7 Finnmark Troms Nordland Siden veksten i antall eldre er større i byene vil det også der være et spørsmål om kapasitetsutfordringer og stor kostnadsvekst. Nord-Trøndelag Sør-Trøndelag Møre og Romsdal Vekst i antall eldre til 23-7 Sogn og Fjordane Oppland Hedmark Hordaland Buskerud Rogaland Oslo Telemark Vestfold Akershus Østfold Aust-Agder Vest-Agder

11 Pensjonistene bor svært romslig Med alder bedres boforholdene. I SSBs levekårsundersøkelse fra 212 opplyser halvparten av alderspensjonistene at de bor svært romslig. Samtidig er andelen som opplyser at de bor trangt nesten fraværende. Det samme gjelder for enslige og par uten barn som har fylt 45 år. Selvsagt er det unntak, men med alder øker generelt tilgangen på boareal. Riktignok er det i dag også en del som flytter etter at barn flytter hjemmefra, men i samme undersøkelse svarte 3 av 4 par over 45 år og som bor uten barn, at de hadde bodd i boligen sin i minst 1 år. Blant aleneboende var tallet 3 av 5. 9 av 1 nordmenn eier egen bolig 9 av 1 nordmenn over 3 år eier egen bolig og mange bor i enebolig. Særlig etter fylte 6 øker andelen som bor alene, fra rundt 2 prosent og opp mot 4 prosent. De fleste eldre er også fornøyd eller svært fornøyd med egen bolig. Bor trangere i de store byene Tilgangen på boareal er generelt avtagende med størrelsen på stedet en bor. Best plass har vi i spredtbygde strøk, mens i de større byene bor vi tettere. I byene bor omlag 1 av 5 husholdninger i store boliger. I en by som Oslo er det snakk om over 6. husholdninger. Generelt er altså boforholdene i Norge svært gode, både i by og på land. Mange er fornøyde og har det godt. Allikevel er det som påpekt i denne rapporten trolig rom for forbedringer. Ved økt flytting også i alderdommen kan flere få en bolig tilpasset sine egne boligbehov, det kan gi gode effekter i et ellers svært presset boligmarked. Boforhold etter alder 1 9 Eier boligen Bor i enebolig Bor alene Kilde: SSB 29 Bolig og husholdningsstørrelse 6 Rom Personer Kilde: SSB 29 Boligstørrelse etter bystørrelse 3 25 Andel husholdninger, Prosent By: 2-1. By: Under 4 kvm Kilde: SSB kvm og over 9

12 Kjøpekraft, renter og markedet Kilde: NEF, EFF, Finn.no, Econ Pöyry Enebolig Delt bolig Leilighet Boligprisene opp 8,5 prosent Boligprisene gjorde som ventet et hopp over nyttår med en prisvekst på 3,8 %. Den sterkeste oppgangen var i prisen på eneboliger. Her var veksten på hele 8,7 prosent, mens prisveksten for delt bolig og leilighet var på henholdsvis 5 prosent og 2,3 prosent. Samlede boligpriser er nå 8,5 prosent høyere enn for ett år siden. Fortsatt gode tider i AS Norge Utsiktene generelt i Norge er gode. Den gunstige situasjonen skyldes god økonomisk vekst, høy oljepris og lav arbeidsledighet. Sterk, men stabil etterspørsel etter norske råvarer gir høy aktivitet i store deler av næringslivet, og høye ekstrainntekter i en statskasse som snart renner over. Husholdningene er i hovedsak positive til egen økonomi, de siste månedene er også forventningene til landets økonomi styrket, det viser en undersøkelse av Opinion Perduco. Stabilisering ute Økonomien i våre naboland ser ut til å stabilisere seg noe det siste kvartalet av 212; prisutviklingen i de skandinaviske landene er nøytral. Kvartalsresultatet for tredje kvartal i fjor viser at euroområdet hadde en negativ vekst på -.1 prosent, og nyere tall basert på sanntidsprognoser viser at veksten for fjerde kvartal kan ha beveget seg enda mer nedover, og muligens vært helt ned på -.4 prosent. Etter årsskiftet har det generelt vært mer optimisme og de store globale børsene har opplevd en markant økning. Dette peker i retning av at veksten for første kvartal 213 beveger seg i mer positiv retning. Hos land som Italia, Frankrike, USA og England faller arbeidsledigheten for gruppen år. Samtidig stiger den fortsatt noe for landene som er hardest rammet av Euro-krisen. Spesielt vanskelig er det med den svært høye ledigheten blant de yngste deltagerne i arbeidsmarkedet. Statsunderskuddet i mange euroland ser nå ut til å bedre seg, og euroen har den siste tiden styrket seg. Nedjusterte prognoser for BNP De siste prognoser fra SSB har nedjustert anslagene på vekst i norsk økonomi de neste årene, men fortsatt er det snakk om en god vekst på 2,5 til 3 % de neste årene. Med lav prisstigning og fortsatt god vekst i lønningene forventes det imidlertid at husholdningenes kjøpekraft vil øke mer enn tidligere anslag. En sterkere kronekurs gjør situasjonen for eksporterende bedrifter mer krevende. Høy kronekurs fører til at eksportselskaper blir mindre konkurransedyktige, ettersom både varer og tjenester vil virke dyre og mindre attraktive i utlandet. Dette vil ha en direkte innvirkning på sysselsettingsveksten. Vi har fremdeles en to-delt utvikling i norsk økonomi der den innenlandske prisveksten, og da spesielt prisveksten i boligpriser, tilsier en høyere styringsrente fra sentralbanken, men en høyere styringsrente vil kunne styrke kronekursen ytterligere. Norges Bank forventer i dagens prognoser en renteheving i 213 i perioden mellom mars og august. 1

13 Noe økte renter fra et lavt nivå Flere banker har senket de effektive utlånsrentene på boliglån til 3,3 %, mens de største bankene som DNB og Nordea ligger på 3,6 %. Forventet boliglånsrente ved utgangen av 213 ligger nå i intervallet 3,1 til 4,5 prosent. Rentenivået i Norge har i lengre tid vært lavt, og prognosene fra Norges Bank tilsier at renten lenge skal fortsette å holde seg lav. Styringsrenten ligger i dag på 1,5 prosent. Bankenes påslag overfor kunder er noe senket for de rimeligste bankenes vedkommende, mens de større bankene ligger stabilt med et påslag rundt 2 prosent på et lån på 2 millioner kroner gitt innenfor 75 prosent av boligens verdi. Bankene rapporterer også om økte utlånsmarginer for 4. kvartal 212. Endring i utlånspraksis overfor husholdningene var omlag uendret. I første kvartal venter bankene lite endring i utlånspraksis eller låneetterspørsel fra husholdningssektoren. Flere banker har rapportert om at det vil kreves økte marginer fra kunder i tiden som kommer, basert på strengere regulering av banksektoren. Blant annet stilles det strengere krav til egenkapital. Gjeldsveksten ser ut til å stabilisere seg på et noe lavere nivå enn tidligere. Årsakene til dette er ulike og sammensatte. Egenkapitalkrav til låntaker, endrede forventninger blant husholdningene og et prisnivå som begynner å bli begrenset av betjeningsevnen kan være gode forklaringsfaktorer. Priser i Norge 5% 4% 3% 2% 1% Konsumpris Byggekostnader Boligpris % % Kilde: SSB, EFF, Finn, Pöyry. Konsumpris definert som KPI-JAE Nordisk boligprisutvikling Norge Danmark Sverige Finland Kilde: SSB, SCB, DS Igangsatte boliger % 4% 3% 2% 1% Gode igangsettingstall fra SSB I hele 212 ble det igangsatt bygging av over 3. boenheter. Det er nær nivået i 27 og omlag 1 prosent opp fra 211. Også tallet på antall ferdigstilte boliger var gode. I desember 212 ble det ferdigstilt 2.7 boliger, noe som er det høyeste registrerte siden januar 29. Samlet ble det registrert en ferdigstilling av 26. boliger for 212. Til sammenligning ble det i 211 ferdigstilt 2. boliger Kilde: SSB. Røde markører viser registrerte igangsetting frem tom september

14 1 kommuner med høyest andel eldre Kommuner med 3 + Andel 67+ i 23 innbyggere Grue 28,7 % Porsanger 27,7 % Hvaler 26,6 % Våler(Hedm.) 25,7 % Inderøy 25,7 % Aure 25,7 % Høyanger 25,4 % Røros 25,4 % Sel 25,3 % Åsnes 25,3 % Vekst i Forventet boligbehov nybolig Under dekning Østfold Akershus Oslo Hedmark Oppland Buskerud Vestfold Telemark Aust-Agder Vest-Agder ta Rogaland Hordaland Sogn og Fjordane Møre og Romsdal Sør-Trøndelag Nord-Trøndelag dt d Nordland Troms Finnmark Norge Kilde: NyAnalyse y Årlig boligprisvekst, omsetningsveid 2% 2% Husholdningenes årlige gjeldsvekst 14% 14% 15% 15% 12% 12% 1% 1% 1% 1% 8% 8% 5% 5% 6% 6% % % % 4% 2% 2% -5% -5% -1% Rekordhøy nettoinnvandring 9 Innvandring Utvandring Netto -1% 9 % Kilde:SSB Forventet boliglånsrente 7% % 7% % 6% % 5% 4 4 4% 4% % 3% Kilde:SSB 2% Kilde: NyAnalyse 2% 12

15 HBI-forventning tidligere rapporter Vekst i BNP 9 Tidligere prisprognoser Faktisk boligprisutvikling 9 5% BNP Prognose 5% 8 8 4% 4% HBI - Forventet prisvekst i %, omsatte boliger neste 12 måneder % 2% 1% % % 3% 2% 1% % -1% 1.kvartal 2.kvartal 3.kvartal 4.kvartal 1.kvartal % Kilde: Nasjonalregnskap, Statistisk sentralbyrå. -2% Makroøkonomiske hovedstørrelser Historisk Prognoser Realøkonomi Konsum i husholdninger mv Konsum i offentlig forvaltning Bruttonasjonalprodukt, Fastlands-Norge Arbeidsmarked Sysselsatte personer Arbeidsledighetsrate (nivå) Priser og lønninger Årslønn Konsumprisindeksen (KPI) Boligpris Inntekter og renter Husholdningenes disponible realinntekt Husholdningenes sparerate (nivå) Pengemarkedsrente (nivå) Utlånsrente, rammelån (nivå) Realrente etter skatt (nivå) Kilde: SSB per 4.desember 212, prosentvis endring fra året før der ikke annet fremgår. Rapporten er ment å gi et generelt inntrykk av situasjonen i boligmarkedet. Anslag og estimater er beregnet av NyAnalyse. Anslagene er basert på informasjon tilgjengelig per ultimo januar 213. Alle anslag har en tilknyttet usikkerhet. Rapporten er ikke utarbeidet for å danne grunnlag for investeringsbeslutninger. Det tas forbehold om at det kan forekomme feil i fakta og/eller beregninger. Forside: Eldre og yngre illustrert av Gunhild Sandstad / Creonovo Andre bilder: Shutterstock, istockphoto, ColorBox. Kommuneskjold er hentet fra Wikipedia.no Grafikk/layout ved NyAnalyse 13

16 Markedsrapporten fra Huseiernes Landsforbund utgis fire ganger i året. I rapportene følger vi boligmarkedet og utviklingen i trender. Vi vil også ta opp temaer vi mener er interessant å få debattert. Rapporten utgis i samarbeid med: NyAnalyse as forenkler - forklarer - samfunnet