D E L A V P R O S J E K T E S P A R R - E N E R G I S P A R I N G : F R A R E G U L E R I N G T I L R E A L I S E R I N G ( N R F, )

Transkript

1 D E L A V P R O S J E K T E S P A R R - E N E R G I S P A R I N G : F R A R E G U L E R I N G T I L R E A L I S E R I N G ( N R F, ) C I C E R O S E N T E R F O R U T V I K L I N G O G M I L J Ø ( S U M ), U N I V E R S I T E T E T I O S L O F R I D T J O F N A N S E N S I N S T I T U T T R A P P O RT: EPC-PILOT I BORETTSLAG UTPRØVING AV ENERGISPAREKONTRAKT MED GARANTI (EPC) I NEDRE SILKESTRÅ BORETTSLAG, OSLO OSLO, 3. MAI 2014 FORFATTERE: Tanja Winther, Senter for utvikling og miljø (SUM), Universitetet i Oslo og Sivilingeniør Kjell Gurigard, Kjell Gurigard AS

2 Sammendrag EPC-pilot i borettslag: Utprøving av energisparekontrakter med garanti (EPC) i Nedre Silkestrå Borettslag, Oslo SAMMENDRAG Pilotprosjektet har testet ut bruken av energisparekontrakt med garanti i Nedre Silkestrå Borettslag i Oslo. Slike EPC-kontrakter (fra engelsk: Energy Performance Contracting) innebærer at energientreprenøren gir en økonomisk garanti om fremtidig reduksjon i energibruken. EPC blir i økende grad brukt i norske kommuner, med et dokumentert potensiale for energisparing på rundt 30 prosent, men denne kontraktsformen har ikke tidligere vært benyttet på tilsvarende måte i norske borettslag eller sameier. Nedre Silkestrå Borettslag ble valgt som partner fordi styret var motivert for å delta i et EPC-prosjekt da samarbeidet med forskergruppen ble initiert. Den rundt 30 år gamle bygningsmassen (146 leiligheter, en barnehage og fellesarealer) var blitt jevnlig vedlikeholdt, men bortsett fra enkelte utskiftninger av paneler på grunn av fuktskader, var det ikke gjort større tiltak på bygningene. Mål, umiddelbart resultat og potensiale for sparing via EPC Målet med pilotprosjektet var å undersøke om og eventuelt hvordan energisparekontrakter med garanti kan bidra til at potensialet for energisparing i borettslag og sameier kan utløses på en enkel og lønnsom måte. Den gjennomførte tilbudskonkurransen medførte at tre energientreprenører leverte forpliktende EPC-tilbud til Nedre Silkestrå. Kontrakt er signert med tilbyderen av det mest lønnsomme tilbudet. Tiltakene inkluderer omlegging fra fjernvarme til bergvarme (varmepumpe), regulering av turtemperatur på varmeanlegget og styring og utskiftning av lyskilder i fellesanlegg. Energientreprenørens mål er en reduksjon på GWh/år i innkjøpt mengde energi. Dette innebærer at den samlede energibruken reduseres med 46 prosent og går ned fra 200 til 111 kwh/m 2. Over- og underprestasjon håndteres slik: Energientreprenøren gir en økonomisk forpliktende garanti på 70 prosent av det beregnede volumet. Dersom det oppnås mer enn 10 prosent reduksjon i forhold beregnet volum, blir denne gevinsten delt likt mellom borettslag og entreprenør. Energientreprenøren gir med dette en økonomisk garanti for at man vil oppnå 32 prosent reduksjon av den totale energibruken, som vil resultere i en energibruk på140 kwh/m 2. Dette nivået, en tredjedels reduksjon, tilsvarer resultatene fra EPC-prosjekter i offentlige bygg. Standardiserte kontrakter og resultatspredning Pilotprosjektet har tilpasset maler for innhenting av EPC-tilbud og inngåelse av avtaler (utviklet av Kommunenes Sentralforbund) slik at de passer for boligselskap. Det foreligger også en ny norsk EPCstandard (NS6430: 2014). Disse standardiserte formularene antas å fremme aktørenes tillit til EPCprosessen og dermed styrke mulighetene for replisering. Prosjektet har også utarbeidet en brosjyre for bruk av EPC i boligselskap og gjort en rekke andre tiltak for å spre resultatene. Momenter som begrenser potensialet for sparing gjennom EPC i boligselskap Ulike strukturelle og praktiske forhold må hensyntas under utarbeidelsen av konkurranseunderlaget, og disse påvirker hva slags energibruk som kan inngå i entreprenørenes tilbud. Mer utenforliggende faktorer vil også ha betydning for hvilket sparepotensiale som kan realiseres via EPC-prosjekter i boligselskap Tilgang på energibruksdata Gjennomføring av EPC-prosjekter krever tilgang på historiske og fremtidige energibruksdata. Vannbaserte systemer for oppvarming med fellesmåling av energibruk og normbasert avregning per leilighet synes best egnet for EPC fordi det innebærer en enkel prosedyre for avlesning og ikke strider mot myndighetenes krav til personvern. Utlevering av private husholdningers strømdata er stengt regulert i Norge, og netteier krever samtykke fra hver enkelt husholdning før slike data kan utleveres til styret eller representanter for styret. Fellesmåling av strøm forenkler måling og monitorering. Det foreligger imidlertid et forslag om å forby slik fellesmåling i Norge, og dette forslaget bør vurderes reversert hvis man ønsker økt bruk at EPC. Konsekvenser ved oppsigelse av eksisterende avtaler (levering av fjernvarme) I områder med utbygget fjernvarmeanlegg har man tilknytningsplikt, men ikke kjøpsplikt. Eventuelle oppsigelser eller reduksjoner av kjøpt volum i eksisterende avtaler kan medføre ekstra i

3 Sammendrag EPC-pilot i borettslag: Utprøving av energisparekontrakter med garanti (EPC) i Nedre Silkestrå Borettslag, Oslo kostnader, så betingelsene i eksisterende avtaler bør sjekkes i forkant. Noen varmekjøpsavtaler er utformet slik at kjøper straffes med høyere priser dersom kjøpt volum går ned. I andre avtaler er det for eksempel ikke anledning til å installere varmepumper. Boligselskapets økonomi Prinsippet for EPC-prosjekter er at investeringene vil bli nedbetalt via den garanterte inntjeningen som oppnås av tiltakene. Hvorvidt man likevel vil kunne få en midlertidig økning av felleskostnadene avhenger av finansieringsmodellen og tiden det tar inntil tiltakene har effekt på innkjøpt mengde energi samt andelen vedlikehold som legges inn i tiltakspakken. I piloten var det viktig at entreprenørenes tilbud skulle være enkle å sammenlikne, derfor holdt man seg til rene energi- og kostnadsmessige konkurransevilkår. Hvis borettslaget ønsker det, kan tiltakene som skal inkluderes i prosjektet utvides i analysefasen. Nedbetalte lån indikerer generelt at oppgradering kan håndteres finansielt. Energientreprenørenes risikovurdering Utviklingen i privat forbruk er relativt krevende å forutsi og styre. Denne usikkerheten øker entreprenørenes risiko og påvirker deres vilje til å gi garantier om sparing. Samtidig er bygningsmassen i et boligselskap relativt homogen og oversiktlig, hvilket tilsier en mindre usikkerhet enn hva som ofte er tilfelle ved EPC-prosjekter i offentlige bygg. Tilgang på EPC-entreprenører og rådgiverkompetanse Det finnes relativt få (6 8) energientreprenører med EPC-erfaring i Norge. Det kan derfor være utfordrende å engasjere entreprenører i EPC-prosjekter. På rådgiversiden er kompetansen enda mer begrenset, og det er et viktig spørsmål hvem som kunne hatt motivasjon og den nødvendige tillit blant aktørene til å kunne innta en slik rolle på vegne av boligselskap. På begge sider kreves det tverrfaglig bygg- og energikompetanse, innsikt i juridiske forhold og forhandlingserfaring. Valg av ambisjonsnivå for sparing Graden av ambisjon om energisparing vil avhenge av boligselskapets egen motivasjon, bygningsmassens alder og tekniske tilstand (høy alder og stort rehabiliteringsbehov tilsier at bygningstekniske tiltak er hensiktsmessig), valg av inntjeningstid for tiltakspakken samt offentlige støtteordninger. Det kan begrense ambisjonsnivået dersom EPC-entreprenørene primært har kompetanse på energi og mindre på rehabilitering og vedlikehold (byggfag). Som nevnt ligger det også visse strukturelle hindringer i veien for å inkludere all energibruken gjennom EPC-prosjekter. I piloten definerte entreprenøren målet for sparing, hvilket resulterte i forslag om energitekniske tiltak og en garanti om en tredjedels reduksjon i innkjøpt mengde energi. Hvis mange boligselskap reduserer energibruken tilsvarende, utgjør det samlede volumet en betydelig samfunnsgevinst. Vi understreker at ambisjonsnivå kan vurderes underveis i et EPC-prosjekt. I piloten er entreprenør og boligselskap for tiden i dialog om hvilke tiltak som skal gjennomføres, og her vil rehabiliteringsbehov og offentlige støtteordninger tas i betraktning. Konklusjon Det positive utfallet av piloten i Nedre Silkestrå indikerer at energisparekontrakter med garanti kan være et egnet virkemiddel for å oppnå betydelige reduksjoner i energibruken blant boligselskap. Mulighetene for replisering er styrket via læringseffekten som er oppnådd i prosjektet, tilpasningen av maler og kontrakter og ulike resultatspredningstiltak. Vi tror at denne markedsmekanismen kan ha stor appell på grunn av garantiene som gis om sparing og fordi ett firma står ansvarlig for analyser, tiltak og oppfølging. EPC-modellen vil derfor kunne gjøre det mer attraktivt for boligselskap å satse på energieffektivisering. Som i andre enøk- og rehabiliteringsprosjekter, vil ambisjonsnivået for sparing påvirkes av offentlige støtteordninger. Flere pilotprosjekter synes nødvendige for å forstå hvordan ulike typer boligselskap kan benytte EPC for å oppnå oppgradering og/eller energieffektivisering, hvilke ambisjonsnivåer for energisparing som er egnet og hvilke tiltak som kan stimulere til at slike mål for sparing blir realisert. ii

4 Summary: EPC pilot in Nedre Silkestrå housing association, Oslo ENGLISH SUMMARY The pilot project has tested out the use of EPC, Energy Performance Contracting in a housing association, Nedre Silkestrå Borettslag, in Oslo. This type of contract implies that an energy service company (ESCO) provides a customer with a financially binding guarantee as to the energy savings that will be achieved. EPCs are increasingly being used among Norwegian municipalities, leading on average to more than 30 percent reductions in energy use. However, EPCs have not yet been taken into use in Norwegian housing associations in a comprehensive way. Nedre Silkestrå Borettslag was selected as a partner in the project because when the members of their board were presented with the project they were highly motivated to try out the EPC contract. The apartment buildings are about 30 years old, consisting of 146 flats and a kindergarten. Apart from minor repairs, the buildings have not been subject to renovation. Objective, immediate results and the potential for achieving energy savings through EPC The objective of the pilot was to examine if and how EPC may contribute to realizing energy savings among housing associations in a simple and profitable way. An open invitation for an EPC project was sent out to a range of companies and resulted in three ESCOs making offers to the association. A contract was signed with the company offering the most profitable solution and savings guarantee. The changes included shifting from district heating to geothermal heating, implementing automatic regulation of the water temperature and controlling and exchanging various light sources in common areas such as building entrances. The goal for energy savings set by the ESCO was a reduction of GWh per year in purchased energy. This implies that the volume of total purchased energy will be reduced from 200 kwh/m 2 to 111 kwh/m 2, a reduction of 46 percent. In the contract, over- and under-performance are handled in the following way: The ESCO guarantees that at least 70 percent of the targeted savings will be reached. In the case that the association obtains more than 10 percent of the set target, the benefit will be shared between the association and the ESCO. This implies that the ESCO financially guarantees that the association will obtain at least 32 percent reductions compared to their current total energy use, with a resulting energy use of 140 kwh/m 2. This level of savings, one third reduction, corresponds to the results achieved through EPC in the public sector. Standardised contracts and dissemination of results The pilot project has utilised standardised contracts initially developed for municipalities and modified by them so as to fit with the situation of housing associations. A new national EPC-standard is available (NS6430: 2014). These standardised formulas are thought to strengthen the confidence in EPC among actors on both sides (ESCOs and customers) and thus increase the possibility for replication. The project has developed a brochure that will be broadly disseminated. Hindrances to achieving energy savings through EPC in housing associations Various juridical and practical factors must be considered when selecting the criteria for the EPC competition and these will affect the type of energy use that will be included in the offers. Also external conditions influence the potential for savings that may be realized through EPC-projects. Access to energy data Any EPC-project requires access to historical and future data on energy use. Water based systems for heating with common metering and norm-based systems for billing (per flat/m 2 ) appear well suited for EPC because of the simple procedure for measurement and because such systems do not violate Norwegian privacy regulations. In contrast, data on private electricity consumption cannot be handed out to a third party without the consent of each household, which may be difficult to obtain. Some housing associations practice joint metering, which facilitates the use of EPC, but there is currently a proposal to ban joint metering in Norway. This should be reconsidered if authorities wish to encourage the use of EPC among housing associations. iii

5 Summary: EPC pilot in Nedre Silkestrå housing association, Oslo Binding, existing contracts (supply of district heating) In areas with a developed system for district heating, housing associations are obliged to be connected but not to purchase district heating. In the event that an association wishes to terminate such a contract or reduce the volume of purchased energy, there might be financial constraints, which should be checked before an EPC-project is initiated. The financial situation of the housing association EPC investments are paid down over time through the guaranteed reductions in purchased energy. The rent (shared expenses) may temporarily increase, but this is dependent on the financing model, the time it will take until the actions for energy savings have an effect and the share of pure energy saving measures and ordinary maintenance, respectively. The more maintenance, the longer the pay-back time and the greater chances are for higher rent/shared expenses. Risk evaluation, ESCOs The development in private consumption is more challenging to predict and control compared with consumption in the public sector. This uncertainty increases the risk faced by ESCOs and might reduce their willingness to offer guarantees for savings. At the same time, the building construction of a housing association is likely to be rather homogenous and easy to get an overview of compared to the varied building constructions owned by municipalities, where variations constitute an important risk factor. Lack of available ESCOs and lack of advisors with experience with EPC In Norway, there are currently relatively few (6-8) ESCOs offering EPC, which may hinder customers access to these kinds of projects. On the counselling/advisor side, there are even fewer actors and it remains an important and open question who could take on the role of supporting housing associations that wish to implement EPC-projects. Choice of ambitions for savings The setting of the target for energy savings (energy use per square meter) depends on the housing association s own motivation, the age and technical condition of the housing structure, the choice of duration of the pay-back time and the existence of public, financial support schemes. If ESCOs have more competence on energy and less on building technique, this may reduce the ambitions for saving. Importantly, the target for savings may be modified during an EPC process. In the pilot, the guarantee of reducing the volume of purchased energy by one third was offered in the initial competition phase. The subsequent dialogue between the ESCO and the housing association will result in a contract for implementation which specifies the total range and types of measures that will be made, including their effects on energy use (financially guaranteed by the ESCO). Here, public support schemes will be taken into consideration. Conclusion The positive outcome of the pilot in Nedre Silkestrå indicates that EPC may be a tool well suited for achieving significant reductions in energy use among housing associations. The possibility for replication is strengthened through the learning that has been achieved, the adjustment and standardization of contracts, and various measures for disseminating results. We believe that this market mechanism may have great appeal due to the guarantees for saving that are offered and because one single enterprise is responsible for providing the analyses, implementing measures and following up the effects of these. The level of ambition for energy savings will be affected by public financial support schemes as in ordinary energy efficiency projects. It appears that more pilots are necessary for understanding how various types of housing associations may employ EPC for achieving rehabilitation and/or energy efficiency, what level of ambitions for savings that are suited in each type of case, and what policy measures may stimulate the realization of such goals. iv

6 INNHOLD Sammendrag English summary i iii 1. Introduksjon: Om behovet for en pilot 1 2. Bakgrunn 2 3. Kort om Nedre Silkestrå Borettslag 2 4 Mål, prosess og aktiviteter 3 5. EPC: tre faser 6 6. Prekvalifisering og konkurranseunderlag 7 7. Tilbudene på EPC til Nedre Silkestrå 8 8. Hva kan sies om sparepotensialet ved bruk av EPC ut fra piloten i nedre silkestrå? 9 9. Grad av måloppnåelse Vurdering av muligheter og hindringer for EPC i norske borettslag og sameier 10 Hvor typisk er Nedre Silkestrå? 10 I hvilke situasjoner kan EPC være egnet for boligselskap? 11 Momenter som begrenser bruk av EPC i boligselskap 12 Momenter som tidligere ble vurdert som barrierer for EPC 13 Tiltak som er gjort for å fremme replisering Etiske hensyn Konklusjon 14 VEDLEGG 1 Informasjonsmøte for entreprenører, april VEDLEGG 2 Invitasjon til prekvalifisering, april VEDLEGG 3 Presentasjon av pilot-prosjektet under beboermøte, Nedre Silkestrå mai VEDLEGG 4 Aktiviteter utført overfor entreprenører og beboere i Nedre Silkestrå 25

7 1. INTRODUKSJON: OM BEHOVET FOR EN PILOT Energisparekontrakter med garanti (EPC, Energy Performance Contracting) tas i økende grad i bruk i norske kommuner og gir et dokumentert potensial for energisparing på rundt 30 prosent. EPC har ikke på en tilsvarende måte vært benyttet i norske borettslag eller sameier, og forskningsprosjektet ESPARR ønsket å gjennomføre et pilotprosjekt i denne sammenheng. Nedre Silkestrå Borettslag var allerede kjent med og motivert for å inngå EPC-kontrakt da samarbeidet med forskergruppen ble initiert i Selve piloten startet opp med gjennomføring av informasjonsmøte for interesserte entreprenører i mars Analysedelen av prosjektet (fase 1) er i gang og skal gjennomføres fram til mai Gjennomføringsfasen, det vil si, installasjon og gjennomføring av energitiltak vil pågå i siste halvdel av 2014 og i Denne rapporten oppsummerer pilotprosjektets mål, fremgangsmåter og resultater pr mai I korthet går et EPC-oppdrag ut på at en energientreprenør 1 tar ansvar for å analysere energisparepotensialet hos en kunde og deretter gjennomføre tiltak som vil gi energi- og eventuelt effektsparing. Entreprenør gir en garanti om hvilken sparing som vil oppnås som resultat av investeringene. Det finnes ulike modeller for å fordele risiko og gevinst ved slike kontrakter. Kontrakten deles vanligvis inn i tre faser (1 analyse 2 gjennomføring (tiltak) 3 sparegarantiperiode), og entreprenør har et oppfølgingsansvar for tiltakene i hele perioden. Sparegarantiperioden er ofte like lang som inntjeningstida for tiltakspakka. Det er også eksempler fra kommunesektoren på at sparegarantiperioden kan gjøres kortere dersom byggeier ønsker dette. Oppfølgingsansvaret og garantien om virkningen av tiltak er det viktigste som skiller EPC fra vanlige enøkoppdrag. Enøkanalysene som inngår i EPC-kontraktens fase 1 utføres ofte i andre sammenhenger av konsulenter og enøkrådgivere som ikke gir noe løfte om at tiltak og investeringer vil gi en bestemt mengde sparing. Under planleggingen av piloten, stilte vi oss spørsmålet hvorfor EPC ikke allerede er tatt i bruk i borettslag og sameier. Hvis potensialet for sparing er stort, slik det har vist seg i andre land og i kommunesektoren i Norge, hvorfor finner ikke tilbydere og etterspørrere hverandre i dette markedet? Medlemmer i referansegruppen og forskerteamet, som inkluderer en praktiker som har jobbet lenge med EPC blant kommuner, pekte på en rekke mulige hindringer, som manglende kunnskap om EPC blant boligselskap og uklar organisering av EPC-markedet i privatboligsektoren. Et annet viktig spørsmål som virket som en mulig barriere for EPC i borettslag er hvorvidt tilbydere har insentiver til å gi garantier om energisparing som angår privat forbruk. I en kommune kan bruksbetingelser defineres, som når et offentlig bad skal åpne og stenge og hvilken temperatur vannet skal ha, men i folks hjem er det vanskeligere å vite på forhånd hva forbruket vil bli. I tillegg kan kompliserte beslutningsrutiner (mange eiere) oppfattes som problematisk. For å redusere noe av risikoen og øke entreprenørers motivasjon til å delta i prosjektet, skaffet vi derfor tilleggsfinansiering til piloten som gjorde at vi blant annet kunne utbetale en kompensasjon til opptil fem prekvalifiserte entreprenører som leverte tilbud på EPC til Nedre Silkestrå Borettslag. Piloten hadde et budsjett på kr og ble finansiert gjennom bevilgninger fra Bymiljøetaten i Oslo Kommune (Klima- og energifondet), ENOVA, OBOS Prosjekt AS og AF Energi & Miljøteknikk AS. Forskernes tid ble finansiert via ESPARR (Husbanken og Forskningsrådet). 1 En «energientreprenør» er en entreprenør som leverer sparegaranti (ref. Norsk Standard 6430: 2014). Når vi nevner «entreprenør» i denne rapporten, refererer vi til «energientreprenør».

8 Utførende aktører har vært styreleder Dag Andreassen, styremedlem Stig Hvoslef og vaktmester Paul Storberget i Nedre Silkestrå Borettslag, Siviling. Kjell Gurigard AS og prosjektleder Tanja Winther ved Senter for utvikling og miljø (SUM). I tillegg har følgende personer gitt innspill med hensyn til prinsipielle spørsmål rundt EPC i borettslag: Jon-Erik Lunøe i OBOS Prosjekt og Jørgen Molvig i AF Energi & Miljøteknikk AS. Prosjektet har også dratt stor nytte av tilbakemeldinger og vurderinger fra entreprenører som deltok i selve konkurransen om EPC-prosjektet i Nedre Silkestrå: Siemens AS, Norsk Enøk og Energi AS, EM Teknikk og Boligenergi AS. Videre har referansegruppen i ESPARR (se Vedlegg 3) gitt råd underveis, og RG-medlemmene Kristin Helene Amundsen, NBBL og Lisbeth Stokke Fjeldly, Asker Kommune, deltok også i utarbeidelsen av «Veilederen» for EPC i borettslag. Forskerteamet/ESPARR ledes av Hege Westskog ved CICERO. Til sist har vi hatt nytte av jevnlige «koordineringsmøter» med forskere fra et annet Husbank-finansiert prosjekt på EPC i borettslag, som utføres av SINTEF Byggforsk. I disse sammenhengene deltok Åshild Lappegard Hauge og Eyvind Fredriksen fra SINTEF Byggforsk, Vegard Heide og Are Rødsjø fra Husbanken, Johanne Sæter Houge fra Naturvernforbundet og Hege Westskog, CICERO, i tillegg til prosjektleder for piloten, Tanja Winther, SUM. 2. BAKGRUNN Pilotprosjektet er tilknyttet forskningsprosjektet «ESPARR Energisparing: fra regulering til realisering. Prosjektet er finansiert av Norges forskningsråd ( ) via Renergi-programmet og har en samlet ramme på rundt 7 millioner kroner fordelt over tre år. Prosjektet ledes av Hege Westskog ved CICERO og inkluderer også Fridtjof Nansen Instituttet (FNI), Senter for utvikling og miljø (SUM), Universitetet i Oslo, samt forskningsmiljøer i USA og UK. Prosjektet er samfunnsfaglig forankret (økonomi, statsvitenskap, antropologi), og forskningsteamet har også sivilingeniørkompetanse inkludert rådgiver Kjell Gurigard som har inngående praktisk kjennskap til EPC. I tillegg har brukere en aktiv rolle i prosjektet gjennom deltakelse i Referansegruppen, inkludert NVE, ENOVA, Husbanken, entreprenører og andre som har interesse av å påvirke prosjektets utforming og nyttegjøre seg resultatene. Resultatene blir åpent publisert i vitenskapelige tidsskrifter og i popularisert form. Prosjektets hjemmesider: Hovedmålet til ESPARR er å undersøke muligheter og barrierer for å oppnå energisparing i Norge fra regulering til realisering. Dette gjøres ved å studere kjeden av sammenhenger fra EU- og nasjonal politikk til forskrifter, organiseringen av markedet inkludert ulike aktørers økonomiske incentiver og tilgjengelige teknologier, og helt frem til energien tas i bruk både i kommuner, blant borettslag og i individuelle husstander. Som ett mulig virkemiddel for å oppnå sparing, valgte vi å fokusere på EPC. Fordi slike kontrakter potensielt kan ha stor effekt på energisparing, men ikke tidligere har vært gjennomført blant boligselskap i Norge på tilsvarende måte, ble vi motivert til å gjennomføre en pilotstudie med EPC i borettslag. 3. KORT OM NEDRE SILKESTRÅ BORETTSLAG Nedre Silkestrå borettslag ble bygget i og ligger på Skøyen i Oslo. I følge styret har borettslaget aktive beboere og en god økonomi. Den rundt 30 år gamle bygningsmassen (146 leiligheter, en barnehage og fellesarealer) var blitt jevnlig vedlikeholdt, men bortsett fra enkelte utskiftninger av 2

9 paneler på grunn av fuktskader, var det ikke gjort større tiltak på bygningene. Fordi bygningsmassens alder har passert 30 år, antok styret at det vil bli behov for større vedlikeholds- og oppgraderingsarbeider de kommende årene. De hadde også snart nedbetalt et husbanklån. I den forbindelse ønsket borettslaget å se på energisparingstiltak og generell modernisering. Borettslaget har 14 blokker i fire beboelsesetasjer (inkludert loftsleiligheter) med 21 oppganger og 146 leiligheter fordelt på totalt 12500m 2 oppvarmet bruksareal. Totalt årlig energiforbruk var 2.58 GWh, i gjennomsnitt 200 kwh/m2. Borettslaget var tilknyttet fjernvarme for oppvarming og varmt forbruksvann (gjennomsnittlig forbruk tre siste år: GWh). Det var ikke individuell måling av varmtvann, og betaling skjedde ut fra en beregningsnøkkel basert på leilighetenes størrelse. Borettslaget hadde 24 fellesmålere for elektrisitet (oppganger, garasje, vaskerier, barnehage m.m.), og det elspesifikke fellesforbruket utgjorde ca GWh per år. Det samlede, fellesmålte energiforbruket (fjernvarme + elspesifikt) var GWh per år, og dette basisforbruket var utgangspunktet for EPC-konkurransen der man inviterte entreprenører til å komme med tilbud på lønnsomme investeringer. Det var individuelle målere for elektrisk strøm i hver leilighet, men privat strømforbruk (0,83 GWh per år) ble holdt utenfor konkurransen, blant annet fordi man anså at slikt forbruk ville komplisere avregningen (individuelle målere) og redusere entreprenørenes vilje til å gi en sparegaranti. Det betyr at 32% av totalforbruket på 2,58 GWh ble holdt utenfor konkurransen, mens 68% var inkludert. Ideen til et EPC-prosjekt oppsto gjennom styremedlem Stig Hvoslef, som i sitt arbeid i Akershus Fylkeskommune hadde kjennskap til bruk av EPC i kommuner. Styret gikk inn for å prøve ut ideen og lanserte prosessen i generalforsamlinger, først i 2012 og så igjen i 2013, da piloten var kommet i gang. Fra befaring i Nedre Silkestrå Borettslag, Oslo, august Foto: Tanja Winther 4 MÅL, PROSESS OG AKTIVITETER Målet med piloten var å undersøke om og eventuelt hvordan EPC kan bidra til at potensialet for energisparing i borettslag og sameier i Norge kan utløses på en enkel og økonomisk lønnsom måte. Nedre Silkestrå Borettslag (NSBO) ble valgt som case fordi de var innstilt på å gjennomføre en EPCprosess hvis de fant interesserte tilbydere. Prosjektet skulle initiere kontakt mellom potensielle EPCtilbydere og NSBO og tilrettelegge for den videre prosessen slik at en EPC-kontrakt ble inngått. Kunnskap og erfaringer skulle samles underveis, og dokumentasjon av prosess og resultater skulle brukes til å oppnå størst mulig læringseffekt. 3

10 Pilotens aktiviteter har vært rettet mot borettslaget selv (styremedlemmer, vaktmester, styret, beboermøte samt enkeltbeboere) og mot entreprenører, det vil si potensielle tilbydere av EPC til borettslag. Figur 1 oppgir de viktigste oppgavene som er utført, der Kjell Gurigards rolle som rådgiver på borettslagssiden har vært helt sentral for gjennomføringen av prosjektet. I tillegg har Gurigard modifisert og tilpasset de standardiserte gjennomføringsmalene som Kommunenes Sentralforbund (KS) etablerte i 2009 til bruk for borettslag. Nesten alle EPC-prosjekter i kommunene bruker disse malene i sine konkurranser. Malene er også brukt i arbeidet til Standard Norge med å lage en norsk standard for EPC (NS 6430: 2014). Kontakt mot borettslag Fremskaffe kunnskap om muligheter og barrierer for EPC i boligselskap Utarbeide maler for tilbudskonkurranse Vurdere hva som bør inngå i konkurransegrunnlaget for EPC-prosjekter Gi anbefalinger mht EPC i boligselskap Kontakt mot energientreprenører Figur 1 De to partene i EPC-prosessen og pilotens viktigste bidrag Forskersiden (Winther) har tilrettelagt og dokumentert prosessen, deltatt i prinsippdiskusjoner og fokusert på informasjonsspredning både overfor beboere i borettslaget og entreprenører. Den 15. april ble det arrangert et informasjonsmøte om piloten der 9 entreprenørfirma og enkelte enøkrådgivere deltok. Så vidt vi vet, tilbyr syv firmaer EPC på kommunesiden i dag (Siemens, GK Norge, EM Teknikk, Norsk Enøk og Energi, AF Energi & Miljøteknikk, Schneider, Rejlers). For å oppnå høyest mulig læringseffekt, var det et mål også å inkludere entreprenører som i dag ikke tilbyr EPC i kommuner. Noen av disse firmaene deltok på informasjonsmøtet, men bortsett fra det nyetablerte Boligenergi AS, som er eid av AF Gruppen Norge AS og OBOS AS, leverte ingen «nye» entreprenører tilbud på EPC til Nedre Silkestrå. Vi fikk heller ingen deltakere fra byggentreprenørene, men vi hadde heller ikke nådd ut med invitasjon til så mange av disse. Interessen for EPC hos energirådgivere virker også beskjeden, da få konsulenter deltok på informasjonsmøtet (noen firmaer som deltok tilbyr imidlertid både rådgivnings- og entreprenørtjenester). Frem til signering av EPC-kontrakten, kan prosessen som er gjennomført deles inn i fire deler (Figur 2). Forskningssiden var ansvarlig for første trinn og har siden observert og dokumentert prosjektet fra «sidelinjen». Nedre Silkestrå Borettslag, ved styret, overtok ansvaret for prosessen fra og med trinn B, da de i april 2013 inviterte alle kjente entreprenører til prekvalifisering (se Vedlegg 2). Ordningen med prekvalifisering ble gjort for å sikre at kun kvalifiserte firmaer ga endelig tilbud på EPC til Nedre Silkestrå. Piloten utlovet en kompensasjon på kr til maks fem entreprenører som leverte komplette tilbud (trinn D). 4

11 A Planlegging, tilrettelegging, informasjon B Invitasjon til prekvalifisering C Annonsering av EPC-oppdrag, konkurranseunderlag D Vurdering av tilbud, forhandlinger, inngåelse av kontrakt Figur 2 Pilotens trinn fram til inngåelse av kontrakt Etter informasjonsmøtet og invitasjon utsendt per e-post, søkte fire entreprenører om prekvalifisering (se Tabell 1, pkt 6, 7) og alle ble godkjent: Siemens AS, Boligenergi, Norsk Enøk og Energi AS og EM Teknikk. Deretter ble det sendt ut invitasjon til å komme med tilbud på EPC inkludert et fyldig konkurranseunderlag med spesifikasjon av vilkår (se neste punkt). Det ble så arrangert en befaring i Nedre Silkestrå Borettslag inkludert besiktigelse av fire eksempel-leiligheter. Referat fra befaringen, inkludert svar på tidligere uløste spørsmål, ble i etterkant delt med de aktuelle entreprenørene. Det ble også gjennomført en mini-undersøkelse blant beboerne via nettskjema med spørsmål om energibruk og inneklima, men en lav svarprosent (14%) gjorde at resultatene var av begrenset verdi for entreprenørene. Etter tilbudsrunde, forhandlinger med den enkelte entreprenør og justering av tilbud, ble entreprenøren med det beste tilbudet valgt av Nedre Silkestrå. Tabell 1 viser hovedaktivitetene som er utført (i 2013 hvis ikke annet er oppgitt). Tekst i kursiv indikerer at oppgavene ennå ikke er ferdig gjennomført per mars Prosessen ble to måneder forsinket på grunn av tiden det tok å skaffe ekstra midler til piloten, men ellers er aktivitetene utført i henhold til opprinnelig plan. Aktivitet/delmål: Tidspunkt Utført av 1 Vurdere borettslagets bygningsmasse, energibruk, januar-juli Styret, KG, TW typer beboere og ønsker og behov for tiltak 2 Fremskaffe grunnlagsdata (forbruk per måler, eksisterende kontrakter) januar-juli Vaktmester, styremedl, KG 3 Vurdere prinsipielle spørsmål mht hva som kan/bør inngå i EPC for borettslag (typer forbruk, garantimodell, konkurransekriterier mm) mars-august KG, styremedl., OBOS Prosjekt, TW 4 Informere entreprenører om kommende EPC prosess (9 entreprenører deltok, til sammen 22 deltakere) april Styremedl., KG, ENOVA, TW 5 Møte med styret NSBO 14. april KG, TW 6 Invitere entreprenører til prekvalifisering 22. april Styreleder 7 Vurdere innkommende søknader om prekvalifisering 2. mai KG/styreleder/medl 8 Informere beboere etter gen.fors. NSBO 14. mai Styreleder/medl, KG, TW 9 Utsendelse av konkurranseunderlag, inkl. 12 vedlegg 14. juli KG 10 Befaring (4 entreprenører og noen underentreprenører, 23. aug. Styreleder/medl, til sammen ca 20 deltakere) KG, TW 11 Mini-undersøkelse blant beboerne (energibruk, 10 sept. Styreleder/medl,

12 luftkvalitet, 22 responderte) KG, TW 11 Frist tilbud 2. okt. 12 Vurdering av tre tilbud inkl. forhandlingsmøter 9. okt. Styreleder/medl, KG, TW 13 Frist reviderte tilbud 16. okt 14 Vurdering av ulike tilbud og sluttforhandling med leverandør av beste tilbud 1. nov. Styreleder/medl, KG 15 Inngåelse av overordnet avtale og kontrakt, EPC 19.des. Styreleder Fase 1 16 Rapportere og utarbeide «Veileder» for EPC i mars 2014 TW borettslag 17 Kartlegge entreprenørenes og borettslagets erfaringer i TW prosessen 18 Kartlegge mulige endringer i energibruk innledende år 2014 TW/KG/Styreleder Tabell 1 Hovedaktivitetene som er utført gjennom pilotprosjektet 5. EPC: TRE FASER Fase 1: Analysefasen (prosjektutvikling) Det fremforhandles avtale om komplette energianalyser av bygningsmassen. Prosjektutviklingen omfatter gjennomgang av aktuelle bygg sammen med representant for oppdragsgiver, samt kartlegging og analyse av bygningsmassen for å avdekke og beskrive energieffektiviseringstiltak, med tilhørende besparelse, kostnader og lønnsomhet. Tiltakene omfatter både rene investeringer og driftstiltak, inklusive opplærings- og motivasjonstiltak i oppdragsgivers organisasjon. Så forhandles det om avtale om prosjektgjennomføring (fase 2) og prosjektoppfølging (fase 3). Fase 2: Gjennomføringsfasen (tiltak) Gjennomføringsfasen omfatter prosjektering av tiltakene, eventuelt tilbudsinnhenting fra underentreprenører, samt installasjon i h.h.t. avtale om prosjektgjennomføring. Byggeierne har en ensidig opsjon på å fortsette prosjektet inn i fase 2 og 3. Dette innebærer at oppdragsgiver av ulike grunner kan velge ikke å gjennomføre tiltakene, for eksempel dersom lønnsomheten ikke møter forventningene. Entreprenør honoreres for jobben som er gjort i fase 1. Byggeier kan så gjennomføre hele eller deler av tiltakene identifisert i fase 1 i egen regi. Fase 3: Sparegarantifasen (oppfølging av drift resultatfase) Tilbyder garanterer energibesparelser og driftskostnader for tiltakene og ivaretar utviklingen av disse slik at de investeringer som er gjort opprettholder sin funksjon. Dette gjøres i samarbeid med oppdragsgivers driftspersonell. Denne fasens varighet er oftest lik tiltakenes tilbakebetalingstid. Fase 3 er en opsjon knyttet til fase 2, det vil si at den benyttes dersom det fremforhandles avtale om prosjektgjennomføring. 6

13 6. PREKVALIFISERING OG KONKURRANSEUNDERLAG Her gjengir vi kravene til prekvalifisering samt tildelingskriteriene slik disse ble spesifisert i konkurransegrunnlaget sendt fra Nedre Silkestrå Borettslag til entreprenørene. Krav, prekvalifisering 1 Absolutte dokumentasjonskrav for prekvalifisering, såkalte «skal-krav»: a) Organisatorisk og juridisk stilling (firmaattest, skatteattester, HMS erklæring) b) Økonomisk og finansiell kapasitet (årsberetninger, årsregnskap, siste tre år) c) Dokumentasjon av tekniske/faglige kvalifikasjoner (viktigste leveranser siste tre år, type kvalitetssikringssystem, autorisasjon, organisasjonsplan) 2 EPC-spesifikke kvalifikasjoner (ikke obligatorisk) a) Erfaring fra EPC-prosjekter for nøkkelpersoner som skal gjennomføre prosjektet Konkurranseunderlag Utdrag fra dokumentet: «Tilbudsinnbydelse: Konkurranse med forhandling. Konkurransegrunnlag Energisparekontrakt. Prosess for garantert energisparing. Tilbud Energisparekontrakt (EPC) for Nedre Silkestrå Borettslag», side 5: Formålet med anskaffelsen er å oppnå en vesentlig, langsiktig og kostnadseffektiv reduksjon av energibruk og energikostnader i borettslagets bygningsmasse (og evt. anlegg), under opprettholdelse eller forbedring av inneklima, og under opprettholdelse eller reduksjon av klimagassutslipp og andre negative miljøkonsekvenser av energibruk. Fra Konkurranseunderlaget, side 10: EPC-prosjektet på Nedre Silkestrå er del av et pilotprosjekt i samarbeid med Cicero og UiO. Borettslaget ber derfor om to alternative tilbud, der entreprenøren må gi tilbud på alternativ A mens alternativ B er frivillig. Dersom borettslaget ikke er fornøyd med tilbud gitt i hht alternativ A (tildelingskriterier i pkt 5.3 under) så vil tilbud gitt etter alternativ B vurderes. 5.3 Alt A - Tildelingskriterier Tildelingen skjer på grunnlag av hvilket tilbud som er det økonomisk mest fordelaktige, basert på følgende kriterier: Kriterium Vektlegging Best lønnsomhet for kunde; Nåverdi (50%) og forventet energibesparelse for arealet i porteføljen (50%) 70 % Pris for fase 1 (50%) og energimerking av byggportefølje (50%) 30 % 5.4 Alt B - Tildelingskriterier Det bes om tilbud der entreprenøren selv kan foreslå garantier for energi- og driftsreduksjoner. Det forutsettes samme gjennomføringsmodell og rammer om faktiske garantier der kompensasjon for under-og overpresentasjon skal inngå, som for alternativ A, men garantiene kan foreslås på fritt grunnlag av entreprenøren. Dersom borettslaget ikke velger å inngå kontrakt etter alternativ A så kan det inngår forhandlinger basert på tilbud gitt etter alt B. Dette alternativet vil bli evaluert etter det økonomisk mest fordelaktige tilbudet. NB for begge alternativene: Borettslaget ønsker tiltakspakker med inntjeningstid rundt 10 år. Alle 7

14 beregninger skal være ekskl. støtte, ekskl. mva og det skal brukes energipris på 85 øre/kwh og kalkulasjonsrente 5 %. Nåverdi skal beregnes for 15 års inntjeningstid for tiltakspakke. Vedlegg til konkurranseunderlaget: Vedlegg A: Tilbudsformular Vedlegg B: Avtale om eiendomsutviklingsprosjekt Vedlegg C: Avtale om prosjektutvikling Vedlegg D: Avtale om prosjektgjennomføring Vedlegg E: Avtale om prosjektoppfølging. Inkluderer definisjon av måloppnåelse (s 3-4): Mål ansees oppnådd ved 70% oppnåelse. Gevinst deles ved måloppnåelse over 110%. Vedlegg F: Prosjektutviklingsrapport - Mal Vedlegg G: Grunnlagsdata Vedlegg H: Info-brosjyre Silkestrå Vedlegg I: Utgår Vedlegg J: Vedlikeholdsplan Vedlegg K: HMS-egenerklæring Vedlegg L: Utgår Vedlegg M: Utgår Vedlegg N: Tidsplan 7. TILBUDENE PÅ EPC TIL NEDRE SILKESTRÅ De tre entreprenørene som leverte tilbud på EPC til Nedre Silkestrå var Siemens AS, Norsk Enøk og Energi AS og Boligenergi AS (eies 50% av hhv. AF Gruppen Norge AS og OBOS). De tre tilbudene inkluderte reduksjoner i kjøpt energi fra 0.82 til 1.2 GWh, det vil si fra 46 til 68 prosent av basisforbruket på 1.75 GWh (fellesmålt energiforbruk). Nedbetalingstiden varierte fra 8-11 år (i hht borettslagets ønske), og beregnet nåverdi varierte fra 1.2 millioner til 3.2 millioner kroner (gitt 15 år teknisk økonomisk levetid og 5 % kalkulasjonsrente). Samlet kostnad for fase 1 (analyse og energimerking) spente fra til ca kroner. Som nevnt ble individuelle strømmålere (0.83 GWh per år, 32% av totalforbruket på 2.58 GWh) holdt utenfor på grunn av juridiske og praktiske hensyn. Man antok også at entreprenører ville kvie seg for å gi garantier om sparing for denne relativt uforutsigbare typen forbruk. For å fremme entreprenørenes vilje til å ta risiko i dette privatmarkedet, ble det videre spesifisert at kontrakten ansees som oppfylt hvis 70% av beregnet besparelse blir realisert (det vanlige for kommuner er at kontrakt ansees oppfylt ved 90% måloppnåelse). Dette betyr at entreprenøren som vant kontrakten vil måtte kompensere borettslaget økonomisk hvis de ikke oppnår en reduksjon på minst GWh, dvs 48% av basisforbruket eller 32% av totalforbruket. Man kan anse denne størrelsen som den mengden sparing entreprenøren garanterer at borettslaget vil oppnå. Det ble også avtalt at dersom det oppnås mer enn 10 prosent reduksjon i forhold beregnet volum, blir denne gevinsten delt likt mellom borettslag og entreprenør. Tabell 2 viser hva slags type energibruk som inngikk i EPC-piloten i Nedre Silkestrå, hvilket mål for energisparing som ble gitt av entreprenøren som vant konkurransen, og hva garantien utgjorde. 8

15 Energibruk kwh/m2 Av samlet, eksisterende energibruk Samlet, eksisterende energibruk per år 2.58 GWh % Individuelt strømforbruk (holdt utenfor 0.83 GWh 32% EPC-prosjektet) Basisforbruk inkludert i EPC-utlysningen: Varmtvann (oppvarming og forbruksvann) samt strøm i fellesarealer Av basisforbruk 1.75 GWh 68% 100% Mål om sparing GWh 46% 68% Resulterende energibruk etter tiltak (mål) GWh % Mengde sparing som entreprenør garanterer GWh 32% 48% for økonomisk Resulterende energibruk som entreprenør garanterer for økonomisk GWh % Tabell 2 Energibruk og mål for energisparing gitt gjennom EPC-prosjekt, Nedre Silkestrå Borettslag Alle tilbudene inkluderte installasjon av varmepumpe, regulering av turtemperatur på varmeanlegget samt styring og utskifting av lyskilder. To av tilbudene inkluderte installasjon av måleutstyr inne i de enkelte leilighetene, mens ett tilbud kun forholdt seg til fellesoppvarming og fellesarealer. Ut fra de forhåndsdefinerte tildelingskriteriene, ble tilbudene evaluert. Boligenergi AS kom ut med det beste samlede tilbudet og ble dermed valgt av Nedre Silkestrå. 8. HVA KAN SIES OM SPAREPOTENSIALET VED BRUK AV EPC UT FRA PILOTEN I NEDRE SILKESTRÅ? Fordi kontrakt nylig er inngått, har vi ikke mulighet å slå fast hva tiltakene resulterte i over tid, men garantien som ble gitt er en god pekepinn på at man vil oppnå 48% reduksjon i forhold til basisforbruket, det vil si en tredjedel reduksjon i forhold til total energibruk. Tiltakene i Nedre Silkestrå innebærer først og fremst en omlegging fra fjernvarme til bergvarme/varmepumpe, derfor er det noe misvisende å snakke om «energisparing» i teknisk forstand. Fra borettslagets side er det kostnadsbildet som teller mest. I et samfunnsperspektiv vil imidlertid økt bruk av bergvarme gjøre at borettslaget i mindre grad belaster dagens nett (strøm og fjernvarme) og dermed ha en nytteeffekt. 2 For boligselskap med tilsvarende energimiks, alder på bygningsmassen, og beliggenhet både geografisk (tilgjengelighet for entreprenører) og geologisk (bergvarme egnet), synes besparelsen på en tredjedel av totalforbruket som realiserbart. Se del 10 for en opplisting av momenter som begrenser og fremmer potensialet for energisparing i boligselskap via EPC. Vi utelukker ikke at EPC også kan være en egnet kontraktsform for å oppnå mer ambisiøse mål for reduksjoner i energibruk (f.eks. lavenergi- eller passivhus-standard) hvis det gis insentiver for dette gjennom gode støtteordninger. 2 Hvis mange går over til bergvarme, kan man få problemer med manglende utnyttelse av fjernvarmeanlegg, men denne problemstillingen forfølger vi ikke her. 9

16 9. GRAD AV MÅLOPPNÅELSE EPC-prosjektet er gjennomført og dokumentert i sin første fase. Vi mener at læringseffekten av denne piloten har vært betydelig. Da vi startet opp, var det høyst usikkert om noen entreprenører i Norge ville tilby EPC-kontrakt til Nedre Silkestrå i det hele tatt. Risikofaktorer som ble nevnt var usikkerheten rundt fremtidig privat forbruk, mangelen på profesjonelle aktører (i motsetning til driftsledere/teknisk sjef i kommune), uklar rollefordeling mellom styre, generalforsamling, mm. Borettslags manglende kjennskap til EPC ble ansett som en generelt viktig barriere, men det var ikke tilfelle her. Vi vet foreløpig ikke sikkert hvor mye energiforbruket i Nedre Silkestrå vil bli redusert i årene som kommer. Men de bindende tilbudene fra tre entreprenører og inngåelsen av kontrakt med én av dem er en sterk indikasjon på at Nedre Silkestrå vil oppnå betydelig reduksjon i energibruken. Grunnen er at entreprenøren selv vil lide økonomisk hvis målene ikke nås, hvilket betyr at de er realistiske og at entreprenøren har insentiver til å overvåke og følge opp energibruken i årene som kommer. Begge parter vil tjene på det hvis resultatet skulle bli bedre enn forventet; i henhold til kontrakt vil en eventuell besparelse over 110% av målet bli delt mellom de to. Resultatspredning er også en viktig del av pilotens mål om å fremme replisering. Gjennom prosjektet er det utarbeidet en Veileder for bruk av EPC i boligselskap som vil bli tilgjengelig via hjemmesidene til Norsk Boligbyggelag (NBBL). Prosjektet ble presentert under Bygg Reis Deg konferansen på Lillestrøm 19. oktober 2013 og under Enovakonferansen 29. januar Den ble omtalt i Finansavisen 11. februar 2014 og planlegges omtalt i OBOS Medlemsblad i mars/april Resultatene blir jevnlig delt med medlemmene av referansegruppen i ESPARR, som dekker de viktigste brukerne i Norge, som Enova, Husbanken, NBBL, Standard Norge, NVE og enkeltaktører. I tillegg vil vi presentere resultatene under en akademisk energi/boligkonferanse i Edinburgh i juli 2014 og publisere resultatene i vitenskapelige tidsskrifter. Flere pilotprosjekter synes nødvendig for å opparbeide mer erfaring med hensyn til hva slags boligselskap som kan egne seg for EPC (eks boligmassens alder og type, energisystem inkludert måling av forbruk, geografi), strukturelle hindringer for EPC, valg av ambisjonsnivå for sparing (eks lavenergiklasse) og for at flere aktører (boligselskap, boligbyggerlag/rådgivere, entreprenører) skal kunne opparbeide mer kompetanse på området. 10. VURDERING AV MULIGHETER OG HINDRINGER FOR EPC I NORSKE BORETTSLAG OG SAMEIER HVOR TYPISK ER NEDRE SILKESTRÅ? Man kan spørre seg om Nedre Silkestrå er typisk for norske boligselskap og om tilsvarende prosesser vil kunne initieres og gjennomføres i andre sammenhenger uten tilgang på tilsvarende ressurser. I en parallellstudie utført av SINTEF Byggforsk (2014), fant man en lavere grad av interesse for EPC blant styrer og entreprenører enn hva vi erfarte i pilotprosjektet. På grunn av det begrensede utvalget og det faktum at prosjektet fortsatt er i en tidlig fase, tar vi noe forbehold med hensyn til generaliserbarheten av resultatet. De tre entreprenørene som ga tilbud Nedre Silkestrå mottok hver en finansiell støtte på kr På spørsmål i ettertid om støtten hadde vært utslagsgivende for deres engasjement i piloten, svarte alle at de uansett ville ha ønsket å delta i konkurransen. De sa også at de oppfatter Nedre Silkestrå Borettslag som 10

17 typisk for Oslo Vest ut fra beboersammensetning (sosioøkonomisk middelklasse), selskapets størrelse (146 leiligheter), hovedtype energibærer (fjernvarme) og styrets kompetanse. Gitt at andre borettslag og sameier får tilsvarende kjennskap til EPC, for eksempel via resultatene fra denne piloten, burde de i utgangspunktet ha gode forutsetninger for å kunne lykkes med en EPC-prosess. Sett i sammenheng med garantien som er gitt, læringseffekten som er oppnådd samt tiltak som er gjort for å fremme replisering (se under), viser prosjektet at EPC kan egne seg for boligselskap for å oppnå betydelige reduksjoner i energibruken på en enkel og lønnsom måte. I HVILKE SITUASJONER KAN EPC VÆRE EGNET FOR BOLIGSELSKAP? En god vedlikeholdsplan danner alltid et viktig utgangspunkt for oppgradering generelt og EPC spesielt. Mange boligbyggelag tilbyr planlagte, periodiske vedlikeholdsplaner til boligselskapene de forvalter. Gjennom Husbanken kan en få tilskudd til å foreta en tilstandsvurdering. En slik plan er starten på en prosess for å utvikle ideer til effektive og lønnsomme tiltak. Under følger noen sentrale spørsmål som bør hensyntas når et boligselskap vurderer om EPC kan være aktuelle for dem. 1. Hva er bygningsmassens alder og tekniske tilstand? Behovet for vedlikeholdsplan. Har boligselskapet en vedlikeholdsplan? Høy alder og stort behov er tegn på at oppgradering vedlikehold og enøktiltak er hensiktsmessig. Jo eldre bygg som ikke har vært rehabilitert, jo mer ambisiøst prosjekt kan forsvares. Nedre Silkestrå (ca 30 år) var ikke svært gammelt da prosjektet kom i gang, hvilket tilsa at man ikke endret så mye byggteknisk, men først og fremst gjorde tiltak med hensyn til energikilder, styringssystemer osv. 2. Fokus på vedlikehold og/eller energisparing? Beboere har gjerne mest fokus på vedlikehold, som gir synlige resultater i motsetning til enøk, som gir (mer usynlig) sparing over tid. Jo mer rene vedlikeholdstiltak som inkluderes i EPC, desto mindre lønnsomme vil prosjektene komme ut rent økonomisk. Det kan også være et dilemma at EPC-entreprenører har mest kompetanse på energi og mindre på vedlikehold. 3. Hva er ambisjonene for energisparing? Ambisjoner for enøktiltak kan variere fra å legge om til rimeligere energikilder og justere den totale energibruken (som i piloten) til å oppnå betydelige reduksjoner i energibruk der resultatet tilfredsstiller strenge standarder som lavenergi- eller passivhus. Graden av ambisjon vil trolig avhenge av boligselskapets egen motivasjon, den offentlige støtten som gis samt entreprenørenes erfaring og kompetanse. Ambisjonsnivå kan i prinsipp defineres i underlaget for tilbudskonkurransen for EPC og målet om sparing kan justeres underveis i prosjektet. 4. Hvordan måles energibruken i dag? Har vi oversikt over energibruken de siste tre åene? Dette spørsmålet gir viktige føringer for hva som kan inngå i et EPC-prosjekt. 5. Hvordan er boligselskapets økonomi? Prinsippet for EPC-prosjekter er at investeringene vil bli nedbetalt via den garanterte inntjeningen som oppnås av tiltakene. Hvorvidt man likevel vil kunne få en midlertidig økning av felleskostnadene avhenger av finansieringsmodellen og tiden det tar inntil tiltakene har effekt på innkjøpt mengde energi samt andelen vedlikehold som legges inn i tiltakspakken. I piloten var det viktig at entreprenørenes tilbud skulle være enkle å sammenlikne, derfor holdt man seg til rene energi- og kostnadsmessige konkurransevilkår. Hvis borettslaget ønsker det, kan tiltakene som skal inkluderes i prosjektet utvides på et senere tidspunkt. 11

18 6. Hvilke tilbydere av EPC er tilgjengelige i vårt område? Avhengig av geografisk beliggenhet og størrelsen på prosjektet, kan det være en utfordring å finne aktuelle EPC-entreprenører og motivere dem til å komme med tilbud. 7. Hvem kan bistå i prosessen? Hvis ikke styremedlemmene eller andre beboere selv har betydelig erfaring med enøk- og oppgraderingsprosjekter samt EPC, er det trolig behov for konsulenthjelp. Fordi maler foreligger, behøver ikke oppgaven være så omfattende, men en rådgiver bør ivareta byggeiers interesser fra formulering av oppdrag til signering av kontrakter og oppfølging av disse. MOMENTER SOM BEGRENSER BRUK AV EPC I BOLIGSELSKAP Barrierene berører organisering og rollefordeling i EPC-markedet, tilgang på nødvendig tekniske data og bindinger til eksisterende kontrakter. Tilgang på entreprenører. Det finnes kun et begrenset antall entreprenører med EPC-erfaring (6 8 firma) i Norge og disse er i stor grad lokalisert i Oslo-regionene og de større byene. I andre områder kan det være vanskeligere å engasjere entreprenører. For eksempel kom det ikke inn noen EPC-tilbud under en utlysning blant kommuner i Troms i Tilgang på rådgiverkompetanse. Veldig få aktører i Norge i dag har erfaring som rådgivere i EPC-prosesser. Det kreves både tverrfaglig energikompetanse, juridisk kompetanse og forhandlingserfaring. Det er et viktig spørsmål hvem som kunne ha kompetanse, motivasjon og den nødvendige tillitt blant aktørene til å kunne innta en slik rolle. Boligbyggelagene er en aktuell gruppe, de tilbyr i dag mange andre typer tjenester. Det er verd å merke seg at enøkrådgivere som vanligvis gjennomfører analyser og foreslår tiltak, vil få en vesentlig mindre rolle å spille som borettslagenes rådgivere i EPC-sammenheng. Strukturelle begrensninger med hensyn til tilgang på energidata. Basisforbruket er utgangspunktet for en EPC-konkurranse, og slike prosjekter fordrer at man har tilgang på historiske (siste 3 år) og fremtidige forbruksdata. Utlevering av strømdata er imidlertid stengt regulert. Netteier krever samtykke fra hver enkelt husholdning før slike data kan utleveres til et styre eller representant for styret. Netteier kan også kreve å ta betalt for å utlevere slike data. I vanlige oppgraderingsprosjekter har det vist seg vanskelig å få alle beboere i et borettslag til å avlevere samtykke til innhenting av forbruksdata. I borettslag der oppvarmingen er strømbasert med enkelt-målere i hver leilighet, virker det derfor vanskelig å gjennomføre EPC så lenge retningslinjene er slik som i dag. Et eventuelt forbud mot fellesmåling av strøm, som i dag praktiseres en del steder, vil ytterligere forringe muligheten til å bruke EPC for å oppnå energisparing. Hvis det er et ønske fra myndighetene å bidra til økt bruk av EPC i boligselskap, tilsier dette en reversering av vedtak om å forby fellesmåling. Vannbasert oppvarming med felles måling av forbruk og normbasert avregning per leilighet virker best egnet for EPC (slik som i Nedre Silkestrå, der de hadde fjernvarme hvor også varmt forbruksvann var inkludert) fordi det er enkelt og ikke strider mot hensyn til personvern (sml strøm over). I tilfeller der forbruk av varmtvann måles individuelt, bør opplegg for garanti tenkes nøye gjennom. Konsekvenser ved oppsigelse av eksisterende avtaler (fjernvarme) I Norge har man tilknytningsplikt, men ikke kjøpsplikt. Det kan imidlertid medføre kostnader 12

19 ved eventuell oppsigelse eller reduksjon av kjøpt volum, så betingelsene bør sjekkes i forkant. Noen varmekjøpsavtaler er utformet slik at kjøper straffes med høyere priser dersom kjøpt volum går ned. I andre avtaler er det for eksempel ikke anledning til å installere varmepumper. MOMENTER SOM TIDLIGERE BLE VURDERT SOM BARRIERER FOR EPC Manglende standardisering av maler og kontrakter. De ulike typer kontrakter som eksisterte på 90 tallet ble sett på som en grunn til at kommuner kviet seg for å inngå EPC-kontrakter (ulike tilbud var ikke sammenliknbare). De siste årene er det gjort et standardiseringsarbeid både hos KS og Norsk Standard (NS 6430: 2014). Den nye norske standarden må kjøpes fra Norsk Standard og vil bli sentral ved bruk av EPC i Norge. Pilotprosjektet i borettslag benyttet og justerte KS-malene. KS-malene inkluderer noen tilleggsspesifikasjoner som kan gjøre at de vil fortsette å ha relevans. Entreprenørenes risikovurdering I offentlig sektor kan bruksbetingelser defineres på forhånd, for eksempel via åpningstider og temperaturer i en svømmehall. Blant private husstander antas utviklingen i forbruket å være krevende å skulle forutsi og styre. Boligselskap har også i utgangspunktet relativt kompliserte beslutningsrutiner (mange eiere), men dette momentet har så langt ikke virket negativt inn på fremdriften piloten. For å komme entreprenørene i møte med hensyn til deres risikovurdering, inkluderte piloten en betingelse for avvikshåndtering som innebærer at entreprenør skal kompensere borettslaget økonomisk dersom man ikke oppnår minst 70 prosent av det definerte målet for sparing. Det vanlige blant kommuner er at kontrakt ansees oppfylt ved 90 prosent måloppnåelse. Hvis man over tid oppnår mer enn 110% i forhold til oppsatt mål, vil gevinsten bli delt likt mellom borettslag og entreprenør. Modeller for deling av risiko kan vurderes i det enkelte tilfelle. Det er også relevant for entreprenørenes risikovurdering at leilighetene i et boligselskap er tilnærmet like i hele boligkomplekset. Etter en befaring vil entreprenøren derfor ha rimelig god oversikt over bygningsmassen. Til sammenlikning er det vanlig i offentlig sektor å gjøre beregninger av energisparepotensialet basert på befaring og detaljert analyse av ett testbygg, mens det i realiteten er store variasjoner i bygningsmassen. Dette momentet tilsier en lavere risiko forbundet med EPC i boligselskap enn i komplekse offentlige prosjekter. Samlet sett vitner de tre innkommende tilbudene til Nedre Silkestrå om at entreprenørene vurderte risikoen som akseptabel og prosjektet som økonomisk lønnsomt. TILTAK SOM ER GJORT FOR Å FREMME REPLISERING EPC-modellen som er utviklet i denne piloten kan benyttes av boligselskap for å oppnå energisparing på en relativt enkel måte. Vi tror at de fleste borettslag og sameier i Norge har begrenset teknisk kompetanse og at de både er opptatt av reduserte energiutgifter og vedlikehold/oppgradering av bygningsmassen. Rådgiverrollen synes derfor svært viktig: boligselskapene trenger en profesjonell partner som kan tale deres sak i møte med entreprenørene. Tilgangen på standardiserte maler og kontrakter antas å inngi tillit på begge sider og dermed styrke muligheten til å oppnå energisparing gjennom bruk av EPC. Pilotprosjektet har gjennomført en rekke aktiviteter for å fremme replisering: 13

20 Justering av kontraktsformularer og maler slik at de er tilpasset boligselskap Utarbeidelse og spredning av Veileder for bruk av EPC i boligselskap, vil spres via hjemmesiden til Norsk Boligbyggelag (NBBL) Jevnlig formidling av resultater og diskusjoner av disse med en rekke sentrale aktører i Norge (Norsk Standard, NBBL, Enova, Husbanken, NVE samt enkeltaktører) Involvering av en rekke entreprenører i Norge gjennom informasjonsmøte, mail og deltakelse i tilbudskonkurranse om EPC. Resultatspredning (popularisert og akademisk, muntlig og skriftlig). 11. ETISKE HENSYN Tillatelse er innhentet fra de berørte parter til å offentliggjøre navnet på borettslaget og entreprenørene som ga tilbud på EPC, inkludert hva slags type tiltak som ble foreslått og hvilken energibesparelse dette vil gi. I vanlige EPC-prosjekter (utenom forskningssammenheng) er det vesentlig å sørge for konfidensialitet, for eksempel å ikke dele ideer gitt i tilbuds form av en entreprenør, med andre. Håndtering av forbruksdata er også sensitivt. I piloten har kun borettslagets rådgiver (Gurigard) har hatt tilgang til informasjon om den enkelte beboers strømforbruk, og dette forbruket ble holdt utenfor garantien/kontrakten. Studien er meldt inn til Norsk Samfunnsvitenskapelig Datatjeneste (NSD). To entreprenører deltok i utføringen av piloten i form av å gi innspill av prinsipiell karakter: vurdering av muligheter og hindringer for EPC i borettslag, og innspill til Veileder for EPC i borettslag. 12. KONKLUSJON Det positive utfallet av piloten i Nedre Silkestrå indikerer at energisparekontrakter med garanti kan være et egnet virkemiddel for å oppnå betydelige reduksjoner i energibruken blant boligselskap. Mulighetene for replisering er styrket via læringseffekten som er oppnådd i prosjektet, tilpasningen av maler og kontrakter og ulike resultatspredningstiltak. Vi tror at denne markedsmekanismen kan ha stor appell på grunn av garantiene som gis om sparing og fordi ett firma står ansvarlig for analyser, tiltak og oppfølging. EPC-modellen vil derfor kunne gjøre det mer attraktivt for boligselskap å satse på energieffektivisering. Som i andre enøk- og rehabiliteringsprosjekter, vil ambisjonsnivået for sparing påvirkes av offentlige støtteordninger. Flere pilotprosjekter synes nødvendige for å forstå hvordan ulike typer boligselskap kan benytte EPC for å oppnå oppgradering og/eller energieffektivisering, hvilke ambisjonsnivåer for energisparing som er egnet i det enkelte tilfelle og hvilke tiltak som kan stimulere til at slike mål for sparing blir realisert. 14

21 VEDLEGG 1 INFORMASJONSMØTE FOR ENTREPRENØRER, APRIL 2013

22 VEDLEGG 2 INVITASJON TIL PREKVALIFISERING, APRIL 2013 (mail sendt entreprenører 22. april 2013) Til entreprenøren Prekvalifisering av entreprenører til EPC-kontrakt Nedre Silkestrå borettslag er et OBOS-borettslag på Skøyen i Oslo, bygd i Borettslaget har aktive beboere og god økonomi, og er godt vedlikeholdt. Det tas i neste tiårsperiode høyde for større vedlikeholds- og oppgraderingsarbeider som følge av at bygningsmassens alder har passert 30 år. I den forbindelse ønsker borettslaget å se på energisparingstiltak og generell modernisering. Borettslaget har 14 blokker i 4 beboelsesetasjer (ink. loftsleiligheter) med 21 oppganger og 146 leiligheter på totalt ca m2 oppvarma bruksareal. Det er individuelle el.abonnement for elspesifikt forbruk i hver leilighet. Borettslaget er tilknyttet fjernvarme for oppvarming og varmt forbruksvann. Totalt el.spesfikt forbruk er ca 0,8 GWh/år og fjernvarmeforbruket er ca 1,7 GWh/år. Det er ikke individuell måling for fjernvarme eller varmt forbruksvann. Borettslaget har planer om å gjennomføre et EPC-prosjekt (energispareprosjekt) for å redusere energibruken i borettslaget. EPC i borettslag er så vidt vi vet ikke gjennomført i Norge tidligere og pilotprosjektet blir også fulgt av forskere fra Cicero og Universitet i Oslo. Prosjektet blir gjennomført som to-trinns prosess med en prekvalifiseringsrunde først for å plukke ut 5 tilbydere som så får tilsendt konkurranseunderlaget. Dersom disse 5 tilbyderne leverer komplett tilbud så honoreres de med hver. Tidsplan: : 5 entreprenører får tilsendt konkurranseunderlag Ca : Tilbudsbefaring : Tilbudsfrist Ca : Kontrakt fase : Gjennomføring av analyse (fase 1) : Gjennomføring av installasjoner (fase 2) (?): Garantifase =inntjeningstid (fase 3) Vi ber interesserte entreprenører om å det svares på vedlagte prekvalifiseringsdokument innen kl 1200 på epost til borettslagets styrer: dag.andreassen@tekniskmuseum.no med kopi til borettslagets rådgiver kjell@gurigard.com. Disse epostadressene brukes også for evt spørsmål til prekvalifiseringen. Frist for spørsmål er 26.4 Vi ser frem til å utvikle spennende muligheter i dette prosjektet, og håper vi vil høre fra dere! Med vennlig hilsen Nedre Silkestrå Borettslag Dag Andreassen/styrets leder 16

23 EPC i Nedre Silkestrå borettslag Prekvalifisering av entreprenører Alle entreprenører som inviteres til konkurransen må oppfylle skal-krav i pkt 1. De som oppfyller kvalifikasjonene i punkt 1 blir vurdert etter pkt 2, som er EPC-spesifikke kvalifikasjoner (Erfaring fra EPC-prosjekter for nøkkelpersoner som skal gjennomføre prosjektet) 1 Skal krav - kvalifikasjoner Vi ber om at det dokumenteres med med vedlegg og tilsvarende nummerering og rekkefølge som punktene 1a-c under. Attester fra myndighetene, opplysninger om organisatorisk og juridisk stilling, og økonomisk og finansiell kapasitet: a. Dokumentasjonskrav knyttet til leverandørens organisatoriske og juridiske stilling: (1) Firmaattest (2) Skatteattest for merverdiavgift (RF-1244, jf. forskrift 4. juli 2006 nr. 402.) (3) Skatteattest for skatt (RF-1244B, jf. forskrift 4. juli 2006 nr. 402.) (4) HMS-egenerklæring b. Dokumentasjonskrav knyttet til leverandørens økonomiske og finansielle kapasitet: (1) Foretakets års beretning for de tre siste årene, samt nyere opplysninger som har relevans til foretakets regnskapstall (2) Framleggelse av foretakets årsregnskap for de tre siste årene eller utdrag fra dette c. Dokumentasjonskrav knyttet til tilbyders tekniske og faglige kvalifikasjoner: (1) Foretakets viktigste leveranser de siste 3 årene, inkludert deres verdi, tidspunkt og kontaktperson (2) Redegjørelse vedrørende foretakets kvalitetssikringssystem/kvalitetsstyringssystem (3) Bekreftelse på at tilbyder er autorisert/godkjent for de arbeider prosjektet omfatter (4) Organisasjonsplan 17

24 2 EPC-spesifikke kvalifikasjoner Disse kvalifikasjonene evalueres og inntil 5 av entreprenørene inviteres til å gi tilbud på EPC-prosjektet i Nedre Silkestrå a Erfaring fra EPC-prosjekter for nøkkelpersoner som skal gjennomføre prosjektet Gjelder for hver av fasene i et EPC-prosjekt (analyse, gjennomføring og garantifase). CV for nøkkelpersonell med beskrivelse av erfaring og kompetanse samt referanser =================== For bruk i vurdering Kategoritabell: Gjelder tilbudt nøkkelpersonell i aktuell prosjektorganisasjon Kategori Krav 6 Erfaring/ansvar med tverrfaglege EPC-prosjekt med reell garanti. 5 Erfaring/ansvar med EPC-prosjekt innan eitt fag med reell garanti, eller store energiprosjekt med ansv for fase Erfaring/ansvar med gjennomføring av tverrfaglege energiprosj utan garanti, fleire fag. Minst to faser 3 Erfa/ansvar med gjennomføring av store energiprosjekt, eitt fag. 2 Erfa/ansvar med gjennomføring av mindre energiprosjekt 1 Erfa med gjennomføring av byggprosjekt, ikkje energiprosjekt 0 ingen erfa med gjennomføring av byggeprosjekt Vi ber om at entreprenøren fyller inn navn og opplysninger for nøkkelpersoner for hver fase i tabell under, dokumentert med CV som vedlegg. Navn på nøkkelperson Eksempelperson 5 Kategori Oppgave i dette prosjektet Prosjektansvarlig fase 2 Navn på prosjekt samt referanseperson m telefonnummer Kort beskrivelse av relevant prosjekt. Referanse: Ola Nordmann, Norge AS tlf 905vvv56 Fase 1: Fase 1: Fase 1: Fase 1: Fase 2: Fase 2: Fase 2: Fase 3: Fase 3: Fase 3: Fase 3: Fase 3: Eksempel på evaluering: Oppnås kategori 6 for en fase så scores det 6 poeng for den fasen, oppnås kategori 5 så blir det 5 poeng osv Oppnås kategori 6 for alle tre fasene så gis maksimal score 3*6= 18 poeng. Ved evt lik poengsum kan Borettslagets styre avgjøre rekkefølge. Er det minst en nøkkelperson som tilbys prosjektet innenfor en kategori blir det ikke poengtrekk. NB: Erfaring med EPC-prosjekt med reell garanti må dokumenteres spesielt. Frist for innsending av utfyllt prekvalifiseringsdokument: 2. mai 2013 kl 1200 Sendes på epost til borettslagets styrer: thekopp@online.no, med kopi til borettslagets rådgiver kjell@gurigard.com 18

25 Vedlegg Kort beskrivelse av fase 1-2 og 3 i et EPC-prosjekt Fase 1: Prosjektutvikling Det fremforhandles avtale om komplette energianalyser med evt tilleggskrav av bygningsmassen. Prosjektutviklingen omfatter gjennomgang av aktuelle bygg sammen med representant for oppdragsgiver, samt kartlegging og analyse av bygningsmassen for å avdekke og beskrive energieffektiviseringstiltak, med tilhørende besparelse, kostnader og lønnsomhet. Tiltakene omfatter både rene investeringer og driftstiltak, inklusive opplærings- og motivasjonstiltak i oppdragsgivers organisasjon. Så forhandles det om avtale om prosjektgjennomføring (fase 2) og prosjektoppfølging (fase 3). Fase 2: Gjennomføring av tiltak Gjennomføringen omfatter prosjektering av tiltakene, ev. tilbudsinnhenting og installasjon i hht avtale om prosjektgjennomføring Fase 2 er en opsjon, hvilket innebærer at oppdragsgiver kan velge å ikke gjennomføre tiltakene dersom lønnsomheten ikke møter forventningene, eller gjennomføre hele eller deler av tiltakene identifisert i fase 1 i egen regi. Fase 3: Oppfølging av drift resultatfase eller periode for besparelsesgaranti Tilbyder garanterer energibesparelser og driftskostnader for tiltakene, og ivaretar utviklingen av disse slik at de investeringer som er gjort opprettholder sin funksjon. Dette gjøres i samarbeid med oppdragsgivers driftspersonell. Denne fasens varighet er oftest lik tiltakenes tilbakebetalingstid. Fase 3 er en opsjon knyttet til fase 2, det vil si at den benyttes dersom det fremforhandles avtale om prosjektgjennomføring. Komplett konkurranseunderlag sendes til de 5 entreprenørene som prekvalifiseres 19

26 VEDLEGG 3 PRESENTASJON AV PILOT-PROSJEKTET UNDER BEBOERMØTE, NEDRE SILKESTRÅ MAI 2013 Til Beboermøte, Nedre Silkestrå Borettslag, Oslo, 14. mai 2013, Skøyen kirke, Oslo Oppstart av pilotprosjekt i Nedre Silkestrå Borettslag: Utprøving av energisparekontrakter (EPC) Ved siviling Kjell Gurigard, konsulent, og forsker Tanja Winther, Senter for utvikling og miljø (SUM), Universitetet i Oslo 1. Hvem vi er, forskergruppen, ESPARR (NFR, ) CICERO - Senter for klimaforskning (prosjektleder: Hege Westskog) SUM - Senter for utvikling og miljø, UiO (prosjektleder pilot T.Winther) Siv ing Kjell Gurigard AS Fridtjof Nansen Institutt University of Durham, UK Appalchian State University, USA 2. Referansegruppen til ESPARR AF Energi & Miljøteknikk AS, Jørgen Molvig Akershus fylkeskommune Daniel Molin Energidata AS: Trond Moengen (Bymiljøetaten, Oslo Kommune) Enova: Tor Brekke Eyvind Kvaale (før: Husbanken) Husbanken: Vegard Heide KS: Kjetil Bjørklund NBBL: Kristin Helena Amundsen Nedre Silkestrå Borettslag: Stig Hvoslef NVE: Jun Elin Wiik Toutain, Benedicte Langseth Siemens: Tor Didrik Krog and Kjetil Hoftvedt Standard Norge: Hege Thorkildsen Vestregionen: Lisbeth Stokke Fjeldly Energi Norge: Guro Bøe Wensaas Fredrikstad Energi: Karl Anders Følstad Hafslund Nett: Kari Thørud 3. Mål for pilotprosjektet 20

27 o o o o o o Forstå hva som hindrer/fasiliterer bruk av EPC i norske borettslag (policy, regulering, kartlegging av ulike aktører og deres roller og incentiver) Undersøke mulig effekt på energisparing Gi anbefalinger mht hvordan EPC kunne utvikles, tilbys og brukes for å gjøre det enkelt og lønnsomt for borettslag å bruke EPC Pilotprosjekt: Prøve ut et case, samle erfaringer underveis Mål: replisering (Veileder) Tilpasning og standardisering av kontrakter 4. Finansiering, pilotprosjekt 5. Kostnadsplan, pilotprosjekt 6. EPC: Energisparekontrakter (Energy Performance Contracting) Ein modell for gjennomføring av lønsame energi-effektiviseringstiltak med garantert resultat Fase 0: Etablere prosjekt, Doffinutlysing, forhandling, kontrahering (3-5 mnd) Fase 1: Analyse av alle bygg, bestemme tiltakspakke (4-5 mnd) Fase 2: Investering, gjennomføre fysiske tiltak (12-24 mnd) Fase 3: Garantiperiode (4-14 år) EPC er ikkje: Outsourcing av vaktmeistertenester Privatisering av byggforvaltninga 21

28 Omgåing av innkjøpsreglementet 7. Tradisjonelt opplegg eksempel 2 byggeigarar med 10 bygg kvar, totalt m2 5 tiltak pr bygg gir 100 tiltak Førforbruk : 200 kwh/m2 gir 20 GWh/år 15% red.mål = 3 GWh/år K2 B1 B10 Sum 100 tiltak Garanti? K1 Bn B2 8. Eksempel EPC energisparekontrakt K1+K2 EPCentrepr Sum 100 tiltak Garanti! 22

29 9. Prinsipp EPC 10. Pre-kvalifisering (frist 2. mai) Kriterier: 1) skal (attester, skatt, årsregnskap mm) 2) EPC-spesifikke (erfaring til de som skal delta) Maks 5 velges ut, vil motta økonomisk kompensasjon hvis de kommer med tilbud 11. Kriterier for vurdering av tilbud 70% Beste lønnsomhet for kunde (nåverdi og forventet energibesparelse) 30% Pris fase 1 (tiltak) + Energimerking av bygg 12. Tidsplan 15. april: Møte med entreprenører 22. april: Mail fra NSBO med forespørsel til entreprenører 2. mai: Frist prekvalifisering 15. mai: Svar på prekval., opptil 5 entreprenører velges ut Mai: ferdigstille tilbudsunderlag 1. juni: inntil 5 entreprenører får tilsendt tilbudsunderlag ca 6. juni: tilbudsbefaring 15. august: tilbudsfrist betale ut til hver prekvalifiserte entreprenør som ga tilbud ca 25. sept: kontrakt fase : Gjennomføring av analyse (fase 1) 23