I generalforsamlingen kan aksjeeier og ektefelle eller eventuell samboende møte, men bare en har stemmerett.

Transkript

1 1 St. Halvardsgate 25 A-C AS Kjære beboer! Vi ønsker deg velkommen til ordinær generalforsamling. Innkallingen du holder i hånden inneholder boligaksjeselskapets årsberetning og regnskap for Styret har lagt ned mye arbeid i å gjøre årsberetningen og regnskapet så komplett og forståelig som mulig. Vårt ønske er derfor at du leser nøye igjennom heftet og viser din interesse for boligaksjeselskapet ved å møte opp på generalforsamlingen. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte ditt bomiljø i det kommende året. Hvem kan delta på generalforsamlingen? I generalforsamlingen kan aksjeeier og ektefelle eller eventuell samboende møte, men bare en har stemmerett. Aksjeeier kan møte ved fullmektig. Framleietaker har rett til å møte, men uten stemmerett. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.

2 Side 2 St. Halvardsgate 25 A-C AS Innkalling til ordinær generalforsamling 2012 Ordinær generalforsamling i St. Halvardsgate 25 A-C AS avholdes onsdag 30. mai 2012 kl. 18:00 i rulleboden ved vaskeriet i St. Halvardsgate 25 A. Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Opptak av navnefortegnelse C) Valg av referent og minst en aksjonær til å underskrive protokollen D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn 2. ÅRSBERETNING FOR ÅRSREGNSKAP FOR 2011 Behandling av regnskap for 2011 og disponering av årsresultatet. 4. GODTGJØRELSE TIL STYRET 5. INNKOMNE FORSLAG A) Trærne i bakgården - forslag fra Matias Nylander B) Vedtektsendring angående prokura forslag fra styret 6. INFORMASJON OM VEDLIKEHOLDSSPYLING AV AVLØPSRØR 7. VALG AV TILLITSVALGTE Kristin Sommerseth, Kyrre Stensnes og Charlotte Thuesen er på valg. I tillegg ønsker Erik Hagen og Martin Furan å trekke seg halvveis i sine perioder. Lars-Toft Eriksen er valgt til A) Valg av 2 styremedlemmer for 2 år. B) Valg av 1-2 styremedlemmer for 1 år. Oslo, 3. mai 2012 Styret i St. Halvardsgate 25 A-C AS Kyrre Stensnes /s/ Martin Peder Fronth Furan /s/ Erik Christian Hagen /s/ Kristin Sommerseth /s/ Lars Toft-Eriksen /s/

3 Side 3 St. Halvardsgate 25 A-C AS ÅRSBERETNING FOR 2011 Tillitsvalgte Siden forrige ordinære generalforsamling har boligaksjeselskapets tillitsvalgte vært følgende: Leder Kyrre Stensnes St.Halvards Gate 25 B Styremedlem Martin Peder Fronth Furan St.Halvards Gate 25 B Styremedlem Erik Christian Hagen St.Halvards Gate 25 A Styremedlem Kristin Sommerseth St.Halvards Gate 25 B Styremedlem Lars Toft-Eriksen St.Halvards Gate 25 B Varamedlem Charlotte Thuesen St.Halvards Gate 25 C Styrets medlemmer består i dag av 1 kvinne og 4 menn. Varamedlemmet har deltatt i styrets arbeid på lik linje med de faste styremedlemmene. Erik Hagen har hatt permisjon fra styret siden Boligaksjeselskapet sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Generelle opplysninger om boligaksjeselskapet Boligaksjeselskapet består av 48 leiligheter. 40 av leilighetene i gården er 3-roms leiligheter med en balkong som vender mot Ekebergåsen. De åtte endeleilighetene er større. Det er fellesvaskeri i gården, innvendig sykkelbod, sykkelstativ utvendig, samt barnevognboder i hver oppgang. Den nederste kjelleretasjen i gården består av lokaler som leies ut som lagerplass til næringsdrivende. Foran gården er det en parkeringsplass for beboere. Boligaksjeselskapet er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer , ligger i Gamle Oslo bydel i Oslo kommune og har adresse St Halvardsgate 25 A - C Boligaksjeselskapet har følgende gårds- og bruksnummer: Boligaksjeselskapets hovedformål er å gi aksjonærene borett til egen bolig i boligaksjeselskapet. Boligaksjeselskapet følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Boligaksjeselskapet har én ansatt. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Boligaksjeselskapet driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er i henhold til kontrakt utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Boligaksjeselskapets revisor er BDO AS.

4 Side 4 St. Halvardsgate 25 A-C AS Vaktmestertjeneste Boligaksjeselskapet har avtale om vaktmestertjeneste med AS Alt i vaktmestertjenester. Med unntak av akutte tilfeller, skal den enkelte beboer selv ikke ta kontakt med vaktmester eller andre tjenesteleverandører. Slike henvendelser må samordnes og gå gjennom styret. Gården vil ikke ta ansvar for å betale for tjenester som ikke er bestilt av styret. Beboere som kjenner til forhold i gården som trenger tilsyn eller oppgaver som bør utføres, må derfor gi beskjed om dette til styret. Det enkleste for styret er om beboeren sender en e-post med informasjon om oppgaven og hvor mye dette haster. Beboeren må huske å oppgi navn og leilighetsnummer. Normalt er det vaktmesteransvarlig i styret som håndterer denne henvendelsen. Dersom det likevel oppstår et akutt behov må den enkelte beboer selv kontakte vaktmester, som da vil rykke ut. Slike situasjoner kan for eksempel være vannlekkasje, personer som sitter fast i heisen eller tilfeller der det er behov for å gripe inn med en gang for å hindre skade på personer eller eiendom. Den enkelte beboer må selv vurdere om det er nødvendig å tilkalle vaktmester eller om det er mulig å vente til første ordinære arbeidsdag. Den beboeren som har bestilt utrykning må gi beskjed til styret. Vaktmesteren kan nås på vakttelefon , hele døgnet. Parkering Boligaksjeselskapet har parkeringsplasser hvor eiere som ønsker dette betaler for et parkeringsoblat gjennom felleskostnadene. Beboere som ønsker plass kan ta kontakt med styret. Nøkler/skilt Nøkler og skilt kan bestilles via selskapet hjemmeside - Vaskeri Fellesvaskeriet ligger i oppgang A og skal brukes i henhold til gjeldende regler. Vaskekort fås kjøpt hos styret. Vaskekort fås kjøpt av styrets medlemmer i tidsrommet hverdager og lørdager Det koster kroner 300, pluss et depositum på kr 50 dersom du ikke leverer inn det gamle kortet ditt når du kjøper nytt. Forsikring Boligaksjeselskapets eiendommer er forsikret i Gjensidige Forsikring med polisenummer Forsikringen dekker bygningene, fellesareal og boliger med veggfast utstyr. Den dekker også bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig. Oppstår det skade i leiligheten, skal beboer sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS på telefon 02333, eller e-post forsikring@obos.no Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet. Ved skader som dekkes av boligaksjeselskapets bygningsforsikring, krever forsikringsselskapet en egenandel på kr 6 000,-.

5 Side 5 St. Halvardsgate 25 A-C AS Selv om boligaksjeselskapets forsikring brukes, kan aksjonær belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor aksjonærs ansvar. Den enkelte aksjonær må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre. Brannsikringsutstyr I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn skal alle boliger ha minst en godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange. Det er boligaksjeselskapets ansvar å skaffe og montere utstyret, mens det er aksjonærs ansvar å sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette til styret. HMS Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheten (Internkontrollforskriften) ble fastsatt ved kgl.res. 6. desember 1996 med virkning fra 1. januar Forskriften stiller krav til at den enkelte virksomhet skal systematisere arbeidet med å etterleve bestemmelsene i lover og forskrifter gitt av det offentlige. Boligselskap er definert som virksomhet og skal derfor ha internkontrollsystem. Dette omfatter blant annet kontrollsystem og oppfølging av brannvern, byggherreforskrifter ved bygge- og anleggsarbeid, lekeplasser og elektrisk anlegg og elektrisk utstyr hvor fordeling av ansvaret er gitt en slik tolkning: Boligaksjeselskapet er ansvarlig for at det elektriske anlegget og utstyret i fellesarealet til enhver tid er i orden. I forhold til anlegg og utstyr i den enkelte boenhet er det styrets plikt å gjøre eier og/eller bruker av den enkelte leilighet oppmerksom på det ansvar som de har for å holde elektrisk utstyr i orden etter gjeldende lov og forskrift. Telefoni / bredbånd Fra årsskiftet opphørte Telenoravtalen på telefoni. OBOS har fra januar i år inngått ny avtale med Telio. Den nye avtalen omfatter rabatter på hjemmetelefon, mobil, fast bredbånd og mobilt bredbånd. Rabatten fås ved å oppgi medlemsnummer/kundenummer i OBOS ved bestilling av tjenestene hos Telio. For ytterligere informasjon se Kabel-TV Selskapet har en avtale med GET om levering av kollektiv analog grunnpakke. Avtale om leveranse av elektrisk kraft Boligaksjeselskapet får levert kraft til fellesanlegg fra SKS Kraftsalg AS.

6 Side 6 St. Halvardsgate 25 A-C AS Større vedlikehold og rehabilitering 2011 Rehabilitering av fyringspipe Nytt søppelanlegg med nedgravde avfallsbrønner 2010 Ny taktekking Nytt asfaltdekke og gjerde i bakgården Fasadeveggene blir etterisolert, pussutbedret og malt Vinduer og balkongdører ble smurt og malt Etterisolering av loft Nye dører i fellesarealer og inn til hver leilighet, nytt nøkkelsystem Nytt callinganlegg Oppussing av oppganger Rensing av ventilasjonssjakter Brannvarslingsanlegg i utleielagrene 2008 Tilstandsrapport 2007 Oppgradering av fellesvaskeriet Etablering av internettsiden Oppussing av balkonger på endevegg Nye sykkelstativ 1999 Rehabilitering av heisene.

7 Side 7 St. Halvardsgate 25 A-C AS STYRETS ARBEID MØTER Det er avholdt 8 styremøter i Styremedlemmene har fordelt ansvar for oppfølging av sentrale oppgaver seg imellom. Det er utsendt flere beboerskriv. Vararepresentanten deltar i styremøtet på lik linje med de faste styremedlemmene. Samarbeidet i styret har fungert godt. Det ble gjennomført dugnad i boligselskapet i juni NYE KONTRAKTER - Etter en gjennomgang av ulike alternativer for kabel-tv i fjor sommer valgte styret å inngå en ny samarbeidsavtale med Get. Besparelsene knytte til en felles internettilgang for alle beboere var ikke så store at det kunne forsvare å inngå en kollektiv bredbåndsavtale. Prisen for kabel-tv fra Get ble vesentlig redusert etter gjennomgangen. - Styret har også inngått rammeavtaler for rørlegger- og elektriktertjenester med henholdsvis Andenæs VVS AS og S B Pettersen Elektro AS. - Det er inngått avtale om at vår faste vaktmester overtar brøyting av plassen vinterstid. Det vil dermed være to ulike firma som brøyter foran vår gård og foran sameiet D-F. - Styret har merket seg at parkeringsselskapet First Park AS til tider har ilagt en rekke urettmessige bøter, noe styret følger opp overfor selskapet. Leverandørbytte kan være aktuelt, men det er per i dag vanskelig å få inn andre selskap på dagens vilkår EKSTRAORDINÆRT VEDLIKEHOLDSARBEID De siste årene er det foretatt et omfattende ekstraordinært vedlikeholdsarbeid i gården på bakgrunn av en tilstandsrapport som ble utarbeidet i Blant annet er alle dører i fellesarealene byttet ut, oppgangene pusset opp, taket har fått ny tekking, samt at fasadene er etterisolert og pussutbedret. Samlet kostnadsramme har vært om lag 7,8 millioner kroner, som i hovedsak har vært finansiert gjennom låneopptak. En nærmere omtale av disse tiltakene finnes i styrets årsberetning for I 2011 ble det sluttført noen mindre arbeider for å sluttføre prosjektet som i fjorårets årsbertning er omtalt som «fasade og tak». Dette dreier seg om arbeid på balkongdører og vinduer i enkelte leiligheter, oppsetting av gjerde, samt at pipen fra fyringsanlegget er rehabilitert med en ny indre rørføring. I etterkant av pipehabiliteringen var det noen overgangsproblemer med fyringsanlegget, men disse ble rettet opp i forbindelse med en generell overhaling av anlegget høsten Samlede kostnader under dette prosjektet i 2011 ble kroner Kostnadsanslaget ett år tilbake var kroner Mindreforbruket skyldes at arbeidene ble mindre omfattende enn antatt. Samlet kostet prosjekt «fasade og tak» kroner Det ble sommeren 2011 lagt et nytt strøk med maling på balkonggulvene våre, etter at det på en del balkonger hadde vært problemer med ufullstendig herdig av malingen som ble lagt i Problemene viste seg å skyldes feil ved malingsblandingen som ble benyttet i Tiltakene i 2011 bedret situasjonen, men enkelte har fortsatt problemer. Styret har holdt tilbake utbetaling for disse arbeidene, og det ligger ikke an til ytterligere utbetaling. Basert på den informasjonen styret har i dag anses det lite hensiktsmessig å følge saken opp ytterligere. Balkongmalingen var en del av prosjekt fasade og tak. Det ekstraordinære vedlikeholdsarbeidet som er utført de siste årene har gitt gården et løft og sørget for at bygget er i god forfatning. Det er ikke ventet at det vil bli behov for større arbeider de nærmeste par årene. Lånene som selskapet har tatt opp har imidlertid en løpetid på 20 år. Før disse er nedbetalt venter styret at det vil bli behov gjennomføre neste

8 Side 8 St. Halvardsgate 25 A-C AS store prosjekt, som etter styrets vurdering bør være fornyelse av røranlegget i gården. Eventuelle frie midler som selskapet har til disposisjon bør derfor benyttes til å foreta ekstraordinære låneavdrag. HUSLEIERESTANSER FRA TIDLIGERE FORRETNINGSFØRER Styret har i 2011 fulgt opp husleierestanser og kritikkverdige forhold fra perioden da advokat Jan-Arne Isaksen var forretningsfører for selskapet. Det mest alvorlige har vært at Isaksen ikke ser ut til å ha foretatt systematisk betalingsoppfølging i de tilfellene der betaling helt eller delvis er uteblitt. Styret er ikke blitt orientert om dette, og restansene er heller ikke reflektert i regnskapet på en korrekt måte. Årsberetningen for 2010 inneholder en nærmere omtale av bakgrunnen i saken. Isaksen sitter også på regnskaper og andre selskapsdokumenter for minst ti år tilbake i tid, som han nekter å utlevere, til tross for at dokumentene er selskapets eiendom. Det er ikke tillitvekkende at Isaksen nekter styret innsyn i selskapets egne regnskaper fra hans tid som forretningsfører. I løpet av 2011 har selskapet innkrevd restanser på kroner som stammer fra årene 2008 og Styret har også gjennomgått krav fra perioden som tilsynelatende er foreldet etter den alminnelige foreldelsesfristen. De enkelte beboere er gjort oppmerksom på slike krav per brev. Etter innbetalinger og ny gjennomgang av restansene gjenstår det for perioden siden 2000 restanser på til sammen kroner , et beløp som er delvis reflektert i regnskapets note 16. Med tillegg for forsinkelsesrenter er samlet utestående per 1. april 2012 kroner Dialogen med Isaksen har spisset seg til i Styret har bedt Isaksen redegjøre for og erstatte tap som følger av mangler ved hans forretningsførsel for selskapet, samt overlevere dokumenter som er selskapets eiendom. Styret har vært forberedt på å finne en minnelig løsning i saken, men Isaksen har ikke vært innstilt på å komme oss i møte. Advokatene i OBOS bistår selskapet. Det er sendt prosessvarsel til Isaksen, og det vil trolig bli sendt stevning i løpet av andre kvartal Våre advokatkostnader blir i stor grad refundert via rettshjelpsdekningen i selskapets boligforsikring.

9 Side 9 St. Halvardsgate 25 A-C AS ÅRSREGNSKAPET FOR 2011 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av boligaksjeselskapets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om boligaksjeselskapets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for Selskapets aksjekapital er tapt. Dette skyldes rehabilitering av fasade og tak som har blitt finansiert gjennom låneopptak. Betjening av lånet gjøres gjennom innkrevde felleskostnader. Budsjettet for 2012 viser overskudd, og styret vil i fremtiden budsjettere med overskudd. Det bekreftes herved at årsregnskapet for 2011 er satt opp under forutsetning av fortsatt drift, og at forutsetningen om fortsatt drift er til stede. Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene og at virkelig verdi av bygningene er høyere enn den bokførte verdien som står oppført i regnskapet. Inntekter Inntektene i 2011 var til sammen kr ,-. Andre inntekter består i hovedsak av vaskeriinntekter og viderefakturerte kostnader. Kostnader Driftskostnadene i 2011 var på kr ,-. Større avvik i forhold til budsjettet skyldes i hovedsak: - Mindreforbruk under drift og vedlikehold skyldes blant annet at de ekstraordinære vedlikeholdsoppgavene ble rimeligere enn budsjettert. Det var også lavere ordinære driftsutgifter enn i et normalår. - Avskriving reflekterer søppelanlegg innkjøpt i Avvik skyldes at det ikke var satt av budsjettmidler til denne posten. - Avvik under energi/fyring skyldes sesongvariasjoner. Fyring er en stor utgift, og beboere bes tenke på energiøkonomisering. Temperaturen på radiatorvannet ble høsten 2011 redusert, ettersom den var for høy. Dette skal redusere energisløsing. Vi har et felles fyringsanlegg med sameiet St. Halvardsgate 25 D-F, og utgiftene deles etterskuddsvis etter forbruk. I tolkningen av tallene må en ta høyde for at refusjonen normalt ikke følger regnskapsåret. Resultat Årets resultat på kr ,- foreslås overført til egenkapital. Det gode årsresultatet skyldes i hovedsak lave finanskostnader. Rentenivået er eksepsjonelt lavt. I løpet av noen år må man forvente at rentenivået kommer tilbake på et mer normalt nivå. Med en samlet gjeld på 8,7 millioner, jf. note 19, vil et prosentpoengs økning av renten påføre selskapet kroner i økte finanskostnader. I tillegg skal årsresultatet brukes til å finansiere pliktige avdrag, som i 2012 er anslått til om lag kroner Med et mer normalt rentenivå vil således selskapets marginer være brukt opp. Etter styrets vurdering er det eneste riktige å bruke den lave renten som et pusterom som gjør oss i stand til å foreta ekstraordinære låneavdrag. Det ble foretatt i 2011 og vil også skje i 2012, i den utstrekning det er handlingsrom til det. Antydningsvis kan dette dreie seg om kroner i ekstraordinære avdrag for Et lavere gjeldsnivå gjør også selskapet bedre rustet til å møte kommende ekstraordinære vedlikeholdsoppgaver. For øvrig vises det til de enkelte tallene og notene i regnskapet. Styret er ikke kjent med hendelser etter som påvirker regnskapet i vesentlig grad.

10 Side 10 St. Halvardsgate 25 A-C AS BUDSJETT FOR 2012 Til orientering for generalforsamlingen legger styret fram budsjettet for Tallene er vist som egen kolonne til høyre i resultatoppstillingen. Kommunale avgifter i Oslo kommune Vann- og avløpsavgiften øker med 9 %, mens renovasjonsavgiften reduseres med 3 %. Feieravgiften øker med 18 %. Energikostnader Energikostnadene har historisk sett vært variable og vanskelige å anslå. I tråd med estimater fra aktuelle leverandører har styret budsjettert med samme energikostnader som for Lån Boligaksjeselskapet har lån i Husbanken og OBOS. For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note 19 i regnskapet. Innskuddsrente I OBOS (pr ) Renter på driftskonto: 0,40 % for alle innskudd Renter på sparekonto: 3,50 % for innskudd under kr ,55 % for innskudd fra kr til kr ,60 % for innskudd over kr Felleskostnader Budsjettet er basert på uendrede felleskostnader for året I budsjettet er det tatt hensyn til de forhold som er nevnt foran. For øvrig vises det til de enkelte tallene i budsjettet. Oslo, 3. mai 2012 Styret i St. Halvardsgate 25 A-C AS Kyrre Stensnes /s/ Martin Furan /s/ Erik Christian Hagen /s/ Kristin Sommerseth /s/ Lars Toft-Eriksen /s/

11 11 St. Halvardsgate 25 A-C AS Tlf: Fax: Org.nr MVA BDO AS Postboks 1704 Vika Munkedamsveien Oslo Til generalforsamlingen i AS St. Halvardsgt. 25 A-C REVISORS BERETNING Uttalelse om årsregnskapet Vi har revidert årsregnskapet for AS St. Halvardsgt. 25 A-C som viser et overskudd på kr Årsregnskapet består av balanse per 31. desember 2011, resultatregnskap for regnskapsåret avsluttet per denne datoen, og en beskrivelse av vesentlige anvendte regnskapsprinsipper og andre noteopplysninger. Styret og forretningsførers ansvar for årsregnskapet Styret og forretningsfører er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet og for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge, og for slik intern kontroll som styret og forretningsfører finner nødvendig for å muliggjøre utarbeidelsen av et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller feil. Revisors oppgaver og plikter Vår oppgave er å gi uttrykk for en mening om dette årsregnskapet på bakgrunn av vår revisjon. Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder International Standards on Auditing. Revisjonsstandardene krever at vi etterlever etiske krav og planlegger og gjennomfører revisjonen for å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon. En revisjon innebærer utførelse av handlinger for å innhente revisjonsbevis for beløpene og opplysningene i årsregnskapet. De valgte handlingene avhenger av revisors skjønn, herunder vurderingen av risikoene for at årsregnskapet inneholder vesentlig feilinformasjon, enten det skyldes misligheter eller feil. Ved en slik risikovurdering tar revisor hensyn til den interne kontrollen som er relevant for boligselskapets utarbeidelse av et årsregnskap som gir et rettvisende bilde. Formålet er å utforme revisjonshandlinger som er hensiktsmessige etter omstendighetene, men ikke for å gi uttrykk for en mening om effektiviteten av boligselskapets interne kontroll. En revisjon omfatter også en vurdering av om de anvendte regnskapsprinsippene er hensiktsmessige og om regnskapsestimatene utarbeidet av forretningsfører er rimelige, samt en vurdering av den samlede presentasjonen av årsregnskapet. Etter vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. Konklusjon Etter vår mening er årsregnskapet avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av den finansielle stillingen til AS St. Halvardsgt. 25 A-C per 31. desember 2011 og av resultater for regnskapsåret som ble avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge.

12 12 St. Halvardsgate 25 A-C AS Andre forhold Budsjettallene som fremkommer i årsregnskapet er ikke revidert. Uttalelse om øvrige forhold Konklusjon om årsberetningen Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, mener vi at opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet, forutsetningen om fortsatt drift er konsistente med årsregnskapet og er i samsvar med lov og forskrifter. Konklusjon om registrering og dokumentasjon Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, og kontrollhandlinger vi har funnet nødvendig i henhold til internasjonal standard for attestasjonsoppdrag (ISAE) 3000 «Attestasjonsoppdrag som ikke er revisjon eller forenklet revisorkontroll av historisk finansiell informasjon», mener vi at styret og forretningsfører har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av boligselskapets regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god bokføringsskikk i Norge. 21. mai 2012 BDO AS Merete Otterstad Sandsnes/s/ statsautorisert revisor

13 13 St. Halvardsgate 25 A-C AS ST. HALVARDSGATE 25 A-C AS RESULTATREGNSKAP Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note DRIFTSINNTEKTER: Innkrevde felleskostnader Andre inntekter SUM DRIFTSINNTEKTER DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader Styrehonorar Avskrivninger Revisjonshonorar Forretningsførerhonorar Konsulenthonorar Drift og vedlikehold Forsikringer Kommunale avgifter Energi/ fyring Kabel- / TV-anlegg Andre driftskostnader SUM DRIFTSKOSTNADER DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter Finanskostnader RES. FINANSINNT./-KOSTNADER ÅRSRESULTAT Overføringer: Fra opptjent egenkapital Udekket tap Reduksjon udekket tap

14 14 St. Halvardsgate 25 A-C AS BALANSE Note EIENDELER ANLEGGSMIDLER Bygninger Tomt Varige driftsmidler SUM ANLEGGSMIDLER OMLØPSMIDLER Restanser felleskostnader Kundefordringer Kortsiktige fordringer Driftskonto i OBOS SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Aksjekapital Udekket tap SUM EGENKAPITAL GJELD LANGSIKTIG GJELD Pante- og gjeldsbrevlån Annen langsiktig gjeld SUM LANGSIKTIG GJELD KORTSIKTIG GJELD Forskuddsbetalte felleskostnader Leverandørgjeld Skyldig offentlig myndigheter Påløpne renter Påløpne avdrag Annen kortsiktig gjeld SUM KORTSIKTIG GJELD SUM EGENKAPITAL OG GJELD Pantstillelse Garantiansvar 0 0

15 15 St. Halvardsgate 25 A-C AS OSLO, 3. mai 2012, STYRET FOR ST. HALVARDSGATE 25 A-C AS KYRRE STENSNES /s/ KRISTIN SOMMERSETH /s/ ERIK C. HAGEN /s/ MARTIN FURAN /s/ LARS TOFT-ERIKSEN /s/ NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk i små foretak. Inntektsføring av innkrevde felleskostnader skjer månedlig. OBOS konsernet disponerer egen skattetrekkskonto i DNB som er opprettet i henhold til Skattebetalingsloven Forskuddstrekk blir overført denne kontoen ved utbetaling av styrehonorar, lønn og andre trekkpliktige ytelser. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Parkeringsleie Felleskostnader Seksjonert lokale SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER NOTE: 3 ANDRE INNTEKTER Automatpenger vaskeri Diverse viderefakturerte kostnader Opprydning reskontro 60 SUM ANDRE INNTEKTER NOTE: 4 PERSONALKOSTNADER Ordinær lønn, fast ansatte Annen lønn, ikke feriepenger Påløpne feriepenger Arbeidsgiveravgift Yrkesskadeforsikring -360 SUM PERSONALKOSTNADER Det har gjennomsnittlig vært sysselsatt under 0,75 årsverk i selskapet gjennom året. Selskapet er ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. NOTE: 5 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2010/2011, og er på kr ,- I tillegg har styret fått dekket andre tilstelninger for kr 5 599,- jfr. note 11

16 16 St. Halvardsgate 25 A-C AS NOTE: 6 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr 6 338,- NOTE: 7 KONSULENTHONORAR Juridisk bistand OBOS Eiendomsforvaltning AS Andre konsulenthonorarer SUM KONSULENTHONORAR NOTE: 8 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Prosjektledelse Andre konsulent honorar Vinduer/dører Masser, jord, gjerder etc Rehabilitering piper SUM STØRRE BYGNINGSMESSIGE VEDLIKEHOLD Drift/vedlikehold bygninger Drift/vedlikehold VVS Drift/vedlikehold elektro Drift/vedlikehold utvendig anlegg Drift/vedlikehold heisanlegg Drift/vedlikehold fyringsanlegg Drift/vedlikehold vaskerianlegg Drift/vedlikehold ventilasj.anl Egenandel forsikring Kostnader dugnader SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene. NOTE: 9 KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgift Renovasjonsavgift SUM KOMMUNALE AVGIFTER

17 17 St. Halvardsgate 25 A-C AS NOTE: 10 ENERGI / FYRING Elektrisk energi Olje Strøm oljefyr el.bereder SUM ENERGI / FYRING NOTE: 11 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Container Skadedyrarbeid Verktøy og redskaper (boltsaks) -429 Driftsmateriell (søppelsekker) -49 Lysrør Vaktmestertjenester Renhold ved firmaer Årsavgift domene -125 Kontor- og datarekvisita Trykksaker -74 Andre kostnader tillitsvalgte Porto Gaver -358 Bankgebyr -637 Konstaterte tap SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER NOTE: 12 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS Renter av for sent innbetalte felleskostnader SUM FINANSINNTEKTER NOTE: 13 FINANSKOSTNADER Husbanken OBOS Renter leverandørgjeld -88 SUM FINANSKOSTNADER NOTE: 14 BYGNINGER Tilgang SUM BYGNINGER Tomten ble kjøpt i Gnr.233/bnr.184 Bygningene er ikke avskrevet, styret har i stedet vurdert at tilstrekkelig vedlikehold er gjennomført, jfr. note om drift og vedlikehold.

18 18 St. Halvardsgate 25 A-C AS NOTE: 15 VARIGE DRIFTSMIDLER Søppelanlegg Kostpris Tilgang Avskrevet i år SUM VARIGE DRIFTSMIDLER SUM ÅRETS AVSKRIVNINGER NOTE: 16 KORTSIKTIGE FORDRINGER Debitor (restanser fra tidligere forretningsfører) SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER NOTE: 17 AKSJEKAPITAL Aksjekapitalen er på kr ,- fordelt på 48 aksjer à kr 2400,-. Styremedlemmer som også er leieboere eier aksjer på lik linje med øvrige beboere. NOTE: 18 UDEKKET TAP (NEGATIV EGENKAPITAL) Balansen i årsregnskapet viser negativ egenkapital. Dette skyldes at eiendelene, deriblant bygningene, står bokført til opprinnelige priser. Konsekvensen av dette er at de balanseførte verdiene av eiendelene ikke gjenspeiler markedsprisen. Erfaring med omsetning av enkeltleiligheter gir informasjon om at den totale verdien av boligselskapetets eiendommer er høyere enn den balanseførte verdi. Dermed vurderes den faktiske egenkapital til å være positiv av styret i boligselskapetet. NOTE: 19 PANTE- OG GJELDSBREVLÅN Husbanken Lånet er et serielån med fastrenteavtale frem til Renter : 4,00%, løpetid 30 år Opprinnelig Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år OBOS Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Renter : 4,35%, løpetid 20 år Opprinnelig Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år SUM PANTE- OG GJELDSBREVLÅN

19 19 St. Halvardsgate 25 A-C AS NOTE: 20 ANNEN LANGSIKTIG GJELD Leieboerobligasjon SUM ANNEN LANGSIKTIG GJELD NOTE: 21 SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER Forskuddstrekk Skyldig arbeidsgiveravgift SUM SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER NOTE: 22 ANNEN KORTSIKTIG GJELD Feriepenger Midlertidig deposita SUM ANNEN KORTSIKTIG GJELD NOTE: 23 PANTSTILLELSE Av anleggets bokførte gjeld er kr ,- sikret ved pant. Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr en bokført verdi på kr ,-

20 Side 20 St. Halvardsgate 25 A-C AS 4. GODTGJØRELSE TIL STYRET Godtgjørelse til avtroppende styre er foreslått satt til kr ,-. Dette fremkommer også av budsjettet for INNKOMNE FORSLAG A) FORSLAG OM TRÆRNE I BAKGÅRDEN Matias Nylander har fremmet følgende forslag til generalforsamlingen: «Trærne på grensen mellom vår og jernbaneverkets tomt hugges, subsidiært stusses, for å bedre utsiktsforholdene fra balkongene, samt tilføre bakgården mer lys.» Styret er kjent med at det er ulike syn blant beboerne på trærne i bakgården. En gruppe ser positivt på at trærne er et grønt og friskt innslag i et ellers grått område, og som samtidig skjermer leilighetene fra aktiviteten i Lodalen. Andre ønsker mest mulig lys og utsyn fra leilighetene, ser derfor at trærne helst tas helt bort. En tredje gruppe står i en mellomstilling som ønsker trær, men i et mindre omfang enn i dag. Følelsene blant beboerne er til dels sterke. Det er per i dag et gjeldende generalforsamlingsvedtak på at trærne skal beholdes. Et kompliserende element er at trærne ligger på Jernbaneverkets eiendom. Styret har vært i dialog med Jernbaneverket, som har vært innstilt på å etterkomme boligselskapets ønsker så lenge dette ikke kom i konflikt med egne interesser. Dette er likevel ikke til hinder for at boligselskapet kan stusse eller beskjære trærne. Styret anser det som viktig å finne en løsning som kan imøtekomme begge syn i denne saken og holde konfliktnivået lavt. Som alternativ til Nylanders forslag anbefaler styret at generalforsamlingen slutter seg til følgende: «Generalforsamlingen ønsker å beholde trær i overgangen mellom vår og Jernbaneverkets tomt, men i et mindre omfang og fortrinnsvis noe lavere høyde enn i dag. Styrets bes å arbeide for at trærne beskjæres og stusses.» B) FORSLAG FRA STYRET OM ENDRING AV VEDTEKTENE ANG. PROKURA Selskapets vedtekter lyder i 5, tredje ledd/avsnitt, i dag slik: «Styret kan meddele prokura. Forretningsfører blir tilsatt av styret som også fastsetter hans lønn. Forretningsfører eller andre som selskapet har inngått kontrakt med kan ikke være medlem av styret.» Styret foreslår at dette endres til følgende: «Styret kan ikke meddele prokura. Styret inngår avtale med forretningsfører. Forretningsfører eller andre som selskapet har inngått kontrakt med kan ikke være medlem av styret.» Den viktigste endringen er at styret med dette ikke lenger vil ha adgang til å melde prokura. Å melde prokura innebærer å gi noen myndighet til å opptre på vegne av boligselskapet og alt som hører til i driften av dette, herunder full kontroll over selskapets økonomi. Det er uheldig for styringen av selskapet om styret skulle delegere sitt ansvar til tredjepart, som potensielt kan sette andre ting enn beboernes interesser i førersetet. Det er viktig at styret ikke gir fra seg økonomisk kontroll, men godkjenner selskapets utgifter, slik praksis er i dag. Adgangen til å benytte prokura bør derfor fjernes. Siste setning endres også ettersom forretningsfører normalt vil være et selskap som man inngår avtale med, ikke en person som ansettes.-