Markedsrapport Q2 2008

Transkript

1 Markedsrapport Q Gjesteartikkel av Arne Slettebø i Foreningen Næringseiendom Kjøpesenterstopp neppe veien å gå Side 4 Glitnir Norsk Næringsmegling Markedet for salg av næringseiendom Side 6 Glitnir Norsk Næringsmegling Status utleie Side 10 Glitnir Norsk Næringsmegling Kvadraturen - Oslos svar på Gamla stan Side 12 Union Eiendomskapital Aktiv forvaltning skaper verdier Side 16 Property Group AS

2 leder Fortsatt høy aktivitet i leiemarkedet og flere salgstransaksjoner til høsten prisforventningene til kjøpere og selgere. Bankenes økte krav til egenkapital og risikopremie har, kombinert med har sysselsettingen økt betydelig spesielt de to siste årene og også innen kontoryrkene. Resultatet har vært høy Første halvår har vært preget av høy aktivitet i utleiemar- høyere risikofri avkastning, bidratt til en yieldøkning på 50 arealabsorpsjon og arealledigheten er nå på kun snaue 5 % Gliitnir property group kedet, men færre salgstransaksjoner. Totalt sett forventer vi et litt bedre transaksjonsmarked til høsten i tråd med at kjøpere og selgere gradvis kommer hverandre i møte. Videre venter vi fortsatt høy aktivitet i leiemarkedet som følge av vedvarende høy flytteaktivitet. I våre makroanalyser har vi basert oss på et scenario som kort fortalt innebærer at vi er inne i en to-års periode med lav vekst hos våre handelspartnere, men høyere vekst i Kina, India og Russland. For Norge vil veksten avta kraftig, 150 punkter. Prisfallet gjelder de fleste typer eiendommer særlig i randsonene. Vi erfarer imidlertid lavere yieldøkning for eiendommer med attraktiv beliggenhet og høy standard. Videre har det vært mindre kapitaltilstrømning til fondene den siste tiden, som har ført til at fondene har kjøpt færre eiendommer. Budene har således ikke kommet opp i nivåer som tangerer selgernes prisforventninger. Videre har turbulensen i de internasjonale finansmarkedene bidratt til en generelt avventende holdning blant investorer. Makroprognosene viser imidlertid forventninger om at i hovedstaden. Mange bedrifter har vokst ut av sine lokaler og er på flyttefot. Historisk har sysselsettingsveksten virket med et tidsetterslep på ett til to år med hensyn til flytteaktiviteten. Kombinert med fortsatt kraftig sysselsettingsvekst i år ligger det til rette for vedvarende høy aktivitet i utleiemarkedet de nærmeste årene. Tilførselen av arealer har ikke dekket opp etterspørselsveksten de siste par årene. Konsekvensen har vært kraftig vekst i utleieprisene, særlig i I fjor var stigningen størst for prestisjesegmentet som økte med om lag 50 %, men også de fleste andre men vi står likevel overfor tre gode år med en gjennomsnit- bankmarkedet gradvis blir normalisert i tråd med at konse- segmenter fikk en betydelig oppgang i oppnådde utlei- telig BNP-vekst for fastlandet på 2,6 %. Arbeidsmarkedet kvensene av sub-prime krisen blir avdekket. Bankene vil epriser. Vi opplever nå større variasjon i leiepristendensene vil være stramt og arealbehovet er svakt økende. Vi ser sannsynligvis også i større grad måtte komme lånetakerne avhengig av beliggenhet. Leieprisveksten flater ut i de fleste også konturene av lavere rentenivå inn i i møte for å opprettholde utlånsvolumet. Det vil således områder. Blant annet for Sandvika erfares økende priser i kunne bli grunnlag for at færre transaksjoner blir hindret av tråd med svært lite tilgjengelige arealer. Vika/ Aker Brygge Transaksjonsmarkedet var ekstraordinært høyt i 2006 og finansieringsproblemer. Vi venter også at flere av selgerne utgjør et eksempel på et område med et beskjedent fall i 2007 (hhv. 68 og 53 mrd. kroner) blant annet relatert til kommer kjøperne i møte fordi alternativet vil kunne være at utleieprisene (få kontrakter inngått). etableringen av de børsnoterte selskapene Norwegian de må være svært tålmodige. Property og Scandinavian Property Development, og Konklusjon: Vi venter flere eiendomstransaksjoner til høsten et voksende marked for eiendomsfond. Det lave trans- De fire siste årene har den økonomiske veksten vært 5 % og fortsatt høyt aktivitetsnivå i utleiemarkedet, men veksten aksjonsvolumet hittil i år skyldes større avstand mellom i gjennomsnitt for fastlandet. I kjølevannet av oppgangen i leieprisene flater ut. 02 Glitnir markedsrapport Q2 2008

3 innhold Gjesteartikkel: Kjøpesenterstopp neppe veien å gå...4 Eksempler på solgte eiendommer Markedet for salg av næringseiendom Status utleie...10 Kvadraturen: Oslos svar på Gamla stan Eksempler på inngåtte leiekontrakter Union Eiendomskapital...16 Internasjonal økonomi...18 Norsk økonomi Arbeidsmarkedet...20 Renter Prisvekst Handel og handelssteder Børs Hotellmarkedet Byggmarkedet...26 Boligmarkedet Ansatte i Glitnir Property Group Gliitnir property group Glitnir markedsrapport Q

4 Kjøpesenterstopp neppe veien å gå Foreningen Næringseiendom består av de fleste av landets viktigste eiendomsutviklere. Et av de viktige satsningsområder er miljø, både oppføring og drift av eiendommer. Foreningen har et nært samarbeid med Grønn Byggallianse. Regjeringen vil innføre en ny rikspolitisk retningslinje Nødvendigvis ikke miljøvennlig annen bolignær service, eller for å si det på en annen for kjøpesentre. Foreningen er av den oppfatning at Forbudet mot etablering av større enheter, vil føre til flere måte, forslaget vil medføre at for eksempel plasskre- dagens plan- og bygningslov neppe åpner for det mindre virksomheter over et større geografisk område som vende virksomhet vil fortrenge boliger og annen bebyg- Gliitnir property group Arne Slettebøe Daglig leder Foreningen Næringseiendom omfang regjeringen foreslår. Men på den annen side vil forslaget til ny plan- og bygningslov gjøre det, men den er ennå ikke vedtatt og vil ventelig ikke tre i kraft før i Regjeringen burde derfor i det minste vente til ny lov trer i kraft. Dagens lov åpner kun for begrensede rikspolitiske retningslinjer, men dette forslaget som nå foreslås er ikke begrenset, men riksdekkende og kan sees på som i strid med 17-1 annet ledd i pbl. opplagt vil øke trafikken og byspredningen. I dag ligger det mange arealkrevende virksomheter som genererer trafikk inn i tettstedene. Det er en kjensgjerning at den bilbaserte handlingen, med to utearbeidende i en familie, for mange er nødvendig, dette ofte kombinert med barn som skal hentes/bringes. Når man ikke kan samle ulike deler av handelen på en fornuftig måte, vil det generere mer trafikk. Spesielt siden forslaget omfatter det meste av handel og service. gelse i sentrum. Dette vil også medføre økt biltrafikk. Forslaget synes ikke å ta i betraktning at en stor del av detaljhandelen er bilbasert og/eller plasskrevende. Mange fylkesplaner har en meget snever definisjon av hva som er sentrum av byer og tettsteder, og har heller ikke i tilstrekkelig grad definisjoner av randsoner for etablering av for eksempel nødvendig bilbasert handel eller handel for plasskrevende varer. Dermed er det begrensede arealer for etablering av handel over 3000 m 2. Dette vil i sin tur medføre press på allerede Forslaget gir en rekke konsekvenser. Det vil gi juridisk Virksomheter som hagesentre, hotell, salg av bil, båt, begrensede sentrumsarealer. Vi kan ikke se at det er binding for planer som i dag bare er retningsgivende campingvogner og landbruksvarer med mer, vil være ønskelig med plasskrevende virksomhet, f eks salg av og som ikke er utarbeidet med juridisk binding for øye, omfattet av forslaget. Dette er svært forskjellige virksom- biler, i sentrumsområdene. med andre ord vil nye retningslinjer i hht til forslaget gis heter som avstedkommer ulik trafikal belastning, men det tilbakevirkende kraft. er ikke differensiert mellom disse i forslaget uten noen I forslaget heter det at hensikten er å styrke eksisterende nærmere begrunnelse. Hvorledes dette lar seg kombinere by- og tettsteder og bidra til miljøvennlige transportvalg, Med et pennestrøk oppheves vedtatte kommunale planer med andre rikspolitiske retningslinjer som samordnet dvs. unngå en utvikling som fører til byspredning, der alle med interesse allerede har hatt full innsigel- trafikk- og arealdisponering, kan være en annen sak. bilavhengighet og dårligere tilgjengelighet for dem som sesrett. På mange måter blir dette en statlig overkjøring ikke disponerer bil. Det langsiktige målet er å oppnå en som skaper et demokratisk underskudd i forhold til Etter vår mening ville det vært gunstigere om store mer bærekraftig og robust by- og tettstedutvikling og kommunenes planmyndighet. arealer i tettbygde strøk ble frigitt til boligbygging og begrense klimagassutslippene. For å oppnå dette forbys 04 Glitnir markedsrapport Q2 2008

5 eksempler på solgte eiendommer de siste tre måneder etablering/utvidelse av kjøpesentre som ikke er i samsvar med fylkesplan eller fylkesdelplan. Hvor slik plan ikke foreligger, forbys etablering/utvidelse av kjøpesenter på mer enn 3000 m 2 bruksareal. Vi tror at dette er en løsning som inviterer til etablering av flere mindre enheter som vil ligge spredt. Dette vil i sin tur føre til økt trafikkbelastning og byspredning. Forslaget inviterer til kreative løsninger for å unngå grensene som er satt. I tillegg kommer at trafikken i sentrale områder også vil øke som en konsekvens av at nyetablering i større grad vil måtte skje sentralt. Den bilbaserte virksomheten vil ikke medføre redusert trafikk som følge av at for eksempel salg av byggvarer etableres sentralt. Salg av Greverudsenteret Selger: Ragde Eiendom Kjøper: Kjøper tilrettelagt av Union Capital AS salg av Tordenskioldsgate 7 Gliitnir property group Vi mener at de hensyn forslaget om kjøpesenterstopp menes å dekke, kan ivaretas innenfor dagens rammer og gjennom den prosess lovverket legger opp til, dersom det tas i bruk. Kanskje burde antall kommuner være mindre slik at totalplanleggingen ble bedre, å få et nytt nivå med juridisk binding kan svekke det kommunale demokrati. Salg av Keysersgate 1 Selger: Storebrand Eiendomsfond Kjøper: Scheiblers legat Salg av Haraldrudveien 24 Selger: Centra Eiendom AS Kjøper: Oslo Kommune Glitnir markedsrapport Q

6 Markedet for salg av næringseiendom Første del av 2008 har vært karakterisert av usikkerhet og store avvik i spådommene av markedsutviklingen. Kjøperne har den siste tiden vært avventende og stilt krav om høyere avkastning på sine investeringer. Selgerne henger igjen med lave yieldforventninger og mange mener at dagens marked ikke frister til salg. Når kommer selger og kjøper til å møtes igjen? Roligere tider har innhentet oss og transaksjons- Eiendomsselskapene får fortsatt hard medfart på Det er flere andre faktorer, i tillegg til overnevnte, som volumet i 2008 har til nå vært lavt. De to første børsen og handles med rabatt. Svenske og danske taler for økt aktivitet. Det er fortsatt høy flytteaktivitet kvartalene i 2008 ligger langt under samme periode i børsnoterte eiendomsselskaper har også opplevd og eiendomsbesittere oppnår gode leiepriser ved salg næringseiendom de to foregående årene. Et eventuelt salg av Norgani og Steen og Strøm kan bidra til at transaksjonsvolumet i 2008 kommer opp på et høyt nivå med ca. NOK 68 mrd i omsetning og 2007 med ca. 53 mrd i omsetning vil fremstå som gode år og det antas at transaksjonsvolumet i 2008 og 2009 vil bli lavere enn i disse toppårene. Tøffere å få finansiering, avventende aktører og svingende rente nedgang i børskursen i år. 10-års swap rente har steget fra forrige kvartal. 10-års swap er 5,63% (uke 22, 2008) opp over 40 punkter siden begynnelsen av april. Børsoppgang, høy KPI og høye leiepriser Børsen har tatt igjen nedgangen vi opplevde på begynnelsen av året. Hovedindeksen har i mai vært over høyeste sluttnoteringen siden november i fjor. reforhandling. Etter en periode med lavt transaksjonsvolum har flere aktører et press om økt aktivitet. Det er fortsatt forventninger om fallende rentenivå på lang sikt og nybyggaktiviteten er fortsatt lav. Vi mener at yieldnivået har steget på eiendom med høyere risikoprofil. For sentralt beliggende eiendom med solide leietagere på lengre kontrakter vurderer vi at yieldnivået har steget svakt og setter den opp med 25 punkter i andre kvartal. Uro i verdensøkonomien har medført at bankene er mer restriktive enn tidligere. Bankene har høyere Investering i eiendom er en god sikring mot stigende innlånskostnader, samt at de legger på en høyere inflasjon. Fra mars 2007 til mars 2008 steg KPI med margin ved utlån. Det har blitt mer krevende å finan- 3,2 prosent. Noen aktører ser på dagens marked siere prosjekter og kjøperne må kreve høyere yield for som en mulighet til å gjøre et godt kjøp. Reale å få regnestykkene til å henge sammen. investeringer, fysisk eiendom, er tingen nå, uttaler professor Thore Johansen ved Norges handelshøy- Mange av aktørene som har handlet store volum de skole. Eiendom har tradisjonelt vært en god sikring siste årene har i praksis hatt handlestopp i Vi mot høyere inflasjon. Leieinntektene er inflasjonsin- registrerer at få av syndikeringsaktørene og fondsak- deksert og oppveier eventuelle renteøkninger, sier tørene har kjøpt nærienseiendom i år. Johnsen til Finansavisen. 06 Glitnir markedsrapport Q2 2008

7 2008 ente KPI 0% 008 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% nte KPI 0% 10-års swap-rente 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% Yield Realrente KPI-JAE 10-års swap-rente Spread mot 10-års stat Anslag netto yield* Realrente KPI Kilde: Bloomberg 10-års stat *Anslag netto yield for sentralt beliggende eiendom i meget god teknisk stand, med 7-10 års leiekontrakter med solide leietakere. Yield for eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket kostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en kjøpesum på NOK 100 millioner gir en yield på 6,0 prosent (6 mill/100 mill). Kilde: Bloomberg Et utvalg av gjennomførte transaksjoner Solgt: Adresse Beliggenhet: Segment: Kjøpesum: M 2 Leietaker: May-08 Realrente Økernveien KPI-JAF 9 Oslo Kontor Oslo Sporveier HK Apr. Realrente 08 Greverudsenteret KPI Oppegård Kjøpesenter NorgesGruppen Meny Øst AS m.fl. Skibåsen 2 (Sørlandsparken) og nybygg Apr års swap-rente Korsvikfjorden (Industriområde) Kristiansand Kontor og handel National Oilwell Norway AS m.fl. Apr-08 Magnus Poulssonsvei 7 Lysaker Kontor Norwegian Broker Apr-08 Østre Aker vei 20 og 22 Oslo Kontor Statens Lånekasse for Utdanning m.fl. Apr-08 Forskningsveien 2 Oslo Kontor GlaxoSmithKline AS Apr-08 Keysersgate 1 Oslo Kontor Bla. Stiftelsen Oslo Krisesenter feb-08 Strandveien 4-8 Lysaker Kontor PGS Feb-08 Tordenskioldsgate 7 Oslo Kontor Bla. Flere tannleger Feb-08 Haraldrudveien 24 Oslo Lager, produksjon. utvikling Smart Club Jan. 08 Drammensveien 288 (Gjensidige-bygget) Oslo Kontor Gjensidige Forsikring, Tieto Enator Jan. 08 Akersgaten 55 (VG-bygget) Oslo Kontor og handel Schibsted Eiendom AS (92 %) Dec. 07 Mauritz Kartevolds plass 1 Sandnes Kontor Sandnes kommune Dec. 07 Trafostasjoner (portefølje 34 stk Hafslund) Oslo og Akershus Annet Hafslund Nett Spread Dec. 07 mot 10-års Kokstadveien stat 23 Bergen Kontor Nera/Eltek FMC Kongsberg Subsea AS og Dec. 07 Kongsberg Næringsbygg 1 AS/ 4 AS Kongsberg Kontor Anslag netto yield* Kongsberg Næringsutvikling AS Nov. 07 Christiania Qvartalet Oslo Kontor Forsvarsbygg m.fl. 10-års stat Oct. 07 Lienga 6 Mastemyr Kontor Stabburet Sep. 07 Dyrskueveien 44 Skedsmo Kombibygg n.a. DSV Solution Sep. 07 Solheimsveien 10 Lørenskog Handel, kontor, lager El-kjøp Aug. 07 Tevlingveien 23 Oslo Kontor og handel Siba, Bohus m.fl. Aug. 07 IBM-bygget Oppegård Kontor og utvikling IBM Aug. 07 Helsfyr Atrium Oslo Kontor AF Gruppen m.fl. Jul. 07 Kongsberg Industribygg Kongsberg Kontor/produksjon Kongsberg Gruppen og Volvo Aero Norge AS Jul. 07 Stranden 21 m.fl DNB NORs Hovedkontor Oslo Kontor, handel, restaurant DnB NOR m.fl. Jun. 07 Hinna Park Stavanger Kontor og handel n.a. Diverse Jun. 07 Arcus Produksjon og kontor, Hasle Oslo Prod., lager, kontor-utvikling Arcus Jun. 07 Akerselva Atrium Oslo Kontor og handel NHST Media Group salg næringseiendom Glitnir markedsrapport Q

8 salg næringseiendom Gjennomførte (kjøpte) syndikeringsprosjekter i perioden fra tom Plasserte prosjekter (eksklusive solgte prosjekter). Prosjekter siste 5 år i perioden fra inklusive avsluttede / solgte prosjekter. (Hvis solgt og kjøpt i denne perioden inkluderes bare brutto kjøpsverdi) Syndikeringselskapene Antall i Norge Antall i utlandet Total syndikering Brutto verdi, MNOK Antall Brutto verdi, MNOK DnB NOR ,8 DTZ Realkapital Corporate Finance AS SEB Enskilda Fearnley Finans Eiendom ASA First Securities Ness, Risan & Partners AS Nordea Markets Orkla Finans Kapitalforvaltning ASA* Pareto Private Equity ASA Malling & Co Syndikering AS UNION Eiendomskapital AS og UNION Capital AS Samlet for syndikeringsprosjekter ,8 *Endret rapporteringen fra tidligere, det rapporteres nå investert totalkapital motfor tidligere kun innhentet EK. Tidligere har tallene også inkludert tall for fondene hvor selskapet har vært der tilrettelegger/distributør. Dette er nå trukket ut. Eiendomsfond Langsiktig belåningsgrad Avkastning i år Verdi eiendomsportefølje per , MNOK Antall eiendommer Brutto leie, MNOK Samlet næringsareal, m 2 Arealledighet (økonomisk ledighet) Vektet løpetid leiekontrakter, år Storebrand Privatinvestor ASA 68% -5,0 % ,80% 7,6 Aberdeen Eiendomsfond Norge I 0% -2,6 % ,5 % 6,4 Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA 75% -6,6 % ,2 % 6,3 Aberdeen Eiendomsfond Norge l KS 60% -7,6 % ,5 % 6,4 DnB Eiendomsfond 73% -6,2 % <1% 7,1 Pareto Eiendomsinvest Nordic AS 75% -11,3 % ,0 % 11,7 Nordisk Areal I AS* 70% 0,8 % ,0 % 4,9 * Fondet etablert 27. april Glitnir markedsrapport Q2 2008

9 Eiendomsutviklingsselskap Næringsareal (m 2 ) Boligareal (m 2 ) Annet areal (m 2 ) Total areal (m 2 ) Innhentet egenkapital (NOK 000) Investert kapital (NOK 000) Scandinavian Property Development ASA Norge, Danmark* Hansa Property Group Norge *SPDE har 80% av aksjene i investeringen i Danmark (Odense) Investert i land Selskap Bruttoleie (MNOK) Samlet næringsareal, m 2 Arealledighet Vektet gjenværende leietid, år Hovedliste - børsnotert Norgani Hotels ASA n/a 10,7 Norwegian Property ASA ,3 % 6,1 Olav Thon Eiendomsselskap ASA ,0 % 4,0 Northern Logistic Property ,7 % 7,8 Unoterte Steen & Strøm ASA ,3 % 3,2 Eiendomsspar AS/Victoria Eiendom AS* ,0 % 6,0 * Inkl. deleide eiendommer på 100% basis Livselskaper / Forsikring / Bank Bruttoleie, MNOK Samlet næringsareal, m 2 Arealledighet Vektet gjenværende leietid, år Nordea Liv** ,6 % 4,8 Gjensidige Eiendom* SpareBank ,4 % 6,1 Storebrand Eiendom AS ,6 % 4,0 Vital Eiendom AS forvalter ,9 % 4,4 *Gjensidige Eiendom og Oslo Areal rapporteres samlet. Se Oslo Areal ** Tall for Nordea Liv er fra Eiendomsselskap Bruttoleie, MNOK Samlet næringsareal, m 2 Arealledighet Vektet gjenværende leietid, år AMFI Eiendom AS * ,8 % 3,9 Aspelin Ramm Gruppen ,7 % 7,8 Avantor ASA ,9 % 5,46 Braathen Eiendom ,1 % 2,7 Entra Eiendom AS ,6 % 10,1 Ica Eiendom AS ,7 % n/a Stor Ulven AS ,7 % 4,7 Linstow Eiendom AS ,2 % 2,3 Mustad Eiendom AS ,6 % 6,0 NSB Eiendom (inkl. ROM Eiendomsutvikling AS) ,4 % 3,8 OBOS Forretningsbygg AS ,8 % 4,2 Oslo Areal ** ,2 % 4,8 Pecunia AS ,6 % 6,8 Reitan Eiendom ,2 % n/a Sektor Gruppen AS *** ,4 % 4,0 *Inkl. deleide selskaper ** Gjensidige Eiendom og Oslo Areal rapporteres samlet. ***Tall er eksl. deleide og forvaltede eiendommer salg næringseiendom Glitnir markedsrapport Q

10 Status utleie Utleiemarkedet skjøt fart i 2007, og midtveis i mai konstaterer vi at det høye aktivitetsnivået blir videreført i Det er fortsatt stor etterspørsel etter lokaler i de fleste segmenter, og bevisste leietakere har få gode objekter å velge mellom. Det er så langt ikke notert nye leierekorder i 2008, men det er observert flere tangeringer. Leieprisene i prestigesegmentet, samt øvrige del av kontorleiemarkedet synes således å ha stabilisert seg på et høyt nivå. I skrivende stund har hovedindeksen på Oslo Børs lokaler. For å ivareta fremtidig vekst leier de nå større som ikke har økonomisk ryggrad til å igangsette mer enn hentet inn vinterens nedgang, og indeksen arealer enn de har behov for ved kontraktsinngåelse. ombyggingsarbeider før kontraktsinngåelse, har større har passert 500 poeng. Oljeprisen klatrer stadig Flere leietakere har dyrekjøpte erfaringer av å måtte problemer med å få leid ut eiendommene. utleie næringseiendom høyere, og rentetoppen er i ferd med å bli nådd for denne gang. Selv om det har vært en litt tøff start på året for deler av finansnæringen, kan det se ut som subprime krisen ikke får så store konsekvenser som tidligere fryktet. Det er fortsatt usikkerhet knyttet til konjunkturutviklingen, men i mindre grad enn ved forrige kvartalsrapport. Vika/ Aker Brygge Det har vært en rekke reforhandlinger av prestisjelo- flytte før kontraktsutløp med sterkere vekst enn ventet. Det har vist seg å være betydelig bedre økonomi i å leie større arealer enn bedriftens antall ansatte skulle tilsi ved kontraktsinngåelsen, enn å måtte flytte før kontraktsutløp som følge av plassmangel. Oslo Sentrum Etter flere år med tilnærmet flat utvikling i sentrum tok de gjennomsnittlige leieprisene i Indre by sentrum seg opp med hele 22 % i 2007 (Eiendomsverdi Næring), og I løpet av første kvartal har vi sett en svært positiv Bjørvika-effekt, blant annet som følge av åpningen av det nye Operahuset. Den gode publikumsmottagelsen og massive medieomtalen, ser ut til å gi hele området et svært positivt løft. Mediefokuset er nå i mindre grad knyttet til de manglende offentlige godkjennelser, og i større grad på etablering av en ny og spennende bydel. På sikt vil utbyggingen av Bjørvika trolig endre folks bevegelsesmønster, noe som også vil virke positivt på kaler i Vika og Aker Brygge de siste månedene, samt vi opplever fortsatt vekst i Gårdeiernes prisfor- nedre del av sentrum. arealabsorbsjon blant eksisterende og ekspanderende leietakere. Tilbudet av ledige lokaler i toppsegmentet ventninger i moderne kontoreiendommer med attraktiv beliggenhet, ligger i området rundt kr pr m²/år. I Randsonene har med andre ord ikke blitt større. Det er fortsatt eldre, men totalrehabilitert bygningsmasse i kvadraturen, Mangelen på moderne og arealeffektive bygg, samt svært få arealer med umiddelbar ledighet, og det ser det ut til å ha etablert seg et nytt leienivå rundt kr sterkt stigende leiepriser i sentrum og CBD, bidrar til forhandles nå om lokaler med overtakelse fra og med 2.500,- pr m²/år. Leietakerne har svært høye krav til at bedrifter som ikke nødvendigvis må ha en sentrums I Vika og Aker Brygge ligger leieprisene fortsatt teknisk standard, arealeffektivitet og fleksibilitet. Det beliggenhet, gjerne velger en lokalisering utenfor opp mot kr ,- pr m²/år for de mest attraktive må således ofte investeres betydelige beløp for å møte sentrum. Områder som Bryn/Helsfyr, Økern, Lysaker prestisjelokalene. leietakernes krav. og Skøyen, opplever en stadig økende interesse. Felles for disse områdene er enkle veiforbindelser, god tilgang Vi erfarer at flertallet av leietakerne som relokaliseres i Også i Oslo sentrum er det moderne lokaler med rask til offentlig kommunikasjon, og nyere og moderne dagens marked allerede har vokst seg ut av eksisterende innflytting som oppnår de høyeste leieprisene. Gårdeiere kontoreiendommer. Leienivåene varier sterkt innenfor 10 Glitnir markedsrapport Q2 2008

11 disse områdene hvorav Skøyen, med sin tilnærmede sentrumsbeliggenhet, utpeker seg som den klare leieprisvinneren. Det er dog også her store variasjoner i forhold til nyere og eldre bygningsmasse, samt nærhet til stasjonen. På Lysaker er leienivåene generelt noe lavere enn på Skøyen, med leiepriser opp mot kr ,- pr. m²/år i nyoppførte eiendommer. Nyere, eller totalrehabiliterte kontoreiendommer med gangavstand til Flytoget, tilbys markedet til rundt kr 2.000,- pr m²/ år. Moderne bygningsmasse i øvrige del av vestkorridoren ligger på nivå kr ,- pr m²/år, mens det i Sandvika er inngått leieavtaler på nivå over kr ,- pr m 2 /år. utleie næringseiendom De østlige motstykkene til Lysaker og Skøyen - Bryn/ Helsfyr og Økern - ligger et godt stykke under nevnte nivåer. I disse områdene er det mulig å inngå leieavtaler på lokaler med god standard, samt nærhet til t-bane fra kr ,- til 1.600,- pr. m²/år, avhengig av tilpasninger. Det er også flere prosjekterte nybygg som markedsføres, men da til et høyere leienivå. Med dagens bygge- og tomtekostnader er det få utbyggere som er i stand til å tilby nybygg til under et nivå på kr 1.800, ,- pr. m²/år. Kirkegaten 5 Glitnir markedsrapport Q

12 Kvadraturen Oslos svar på Gamla Stan Det var Christian IV, konge i Danmark og Norge fra 1588 til 1648, som den 27. november 1624 grunnla området som i dag kalles Kvadraturen. Christian IV bestemte etter bybrannen i 1624 at byen skulle gjenoppbygges bak Akershus Festning. I 1972 vedtok Bygningsrådet at området rundt Bankplassen skulle tas vare på og utvikles på samme måte som Stockholms Gamla Stan. Det vil si med boliger, kontor og handel hånd i hånd. Gamla Stan het inntil 1980 Staden mellan broarna og utgjør Stockholms bykjerne og har den eldste bebyggelsen i Sveriges hovedstad. utleie næringseiendom Det har i mange år vært forventet at Kvadraturen vil etablere seg som et foretrukket område som følge av sin sentrale beliggenhet og nærhet til Bjørvika. Dette har imidlertid latt vente på seg. Vi kan si med en gang at Kvadraturen fortsatt har en vei å gå for å kunne gi samme assosiasjoner som Gamla Stan. Det skjer imidlertid en rekke spennende endringer som gjør at vi tror på området fremover. Aspelin Ramm sin forvandling av Grev Wedels plass for 13 år siden til et moderne kontorbygg, utgjorde en viktig start på å fornye deler av Kvadraturen. I Kirkegaten og Tollbugaten, Oslos sine tidligere paradegater, pågår det flere totalrehabiliteringer av gårder som vil fremstå som attraktive kontorobjekter ispedd sjel og historie. Gårdeierne som legger ressurser i markedsføringen og tilretteleggingen av sitt produkt, får best betalt i forhold til attraktive leietakere og høyere leiepriser. Det oppnås leiepriser helt opp mot kr ,- pr m 2 / år, som er på tilsvarende nivå som den nye bygningsmassen i Kvadraturen. En rekke eiendommer i Kvadraturen er under rehabilitering eller planlagt rehabilitert. Det generelle området er således i ferd med å forskjønnes og revitaliseres. Utviklingen innebærer at selv om det generelle leienivået i området stiger, er det enorme leieprisforskjeller fra den moderniserte bygningsmassen til de eldre og utidsmessige eiendommene. Flere gårdeiere erkjenner derfor at til dels store investeringer i fornyelse gir en økt merverdi og avkastning sammenlignet med å gjøre enklere oppgraderinger. Dette er med å løfte hele området og tilrekke seg gode og solide leietakere. I følge analyseselskapet Eiendomsverdi Næring har Kvadraturen hatt en formidabel leieprisvekst det siste året, og mange eiendomsaktører spår at dette vil fortsette utover i Området har tiltrukket seg flere kunst-og kulturinstitusjoner, hvor blant annet museet for Arkitektur er et godt eksempel. I tillegg har området blitt attraktivt for flere spennende butikkonsepter, spisesteder og servicefunksjoner, blant annet som et resultat av ombyggingen av Posthuskvartalet som også inneholder et betydelig boligelement. Vi forventer at kombinasjonen bolig og næring, og i denne forbindelse de ressursene som er lagt i dette, vil bidra til økt popularitet for området. Fremtiden vil vise når vi har et sammenhengende prestisjeområde med attraktive bolig- og næringsarealer i hele Kvadraturen som gjør svenskene misunnelige på vår Gamla Stan. (Kilde: prosjekt Posthallen) 12 Glitnir markedsrapport Q2 2008

13 Arealledighet, tendens og leie pr. m 2 for nye eller totalrehabiliterte lokaler Leiepris segmenter Arealledighet % 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 4 500* 3 400* Vika/Rådhuset Øvrige sentrum Indre Vest Indre Nord Indre øst/indre syd Ytre vest Ytre nord/øst/syd Asker/Bærum *) Leie pr. m 2 for nye eller totalrehabiliterte lokaler Kilde: Glitnir Property Group / Eiendomsspar Leiepriser i ulike segmenter 1 550* Tall for Q Min. Maks Gj.snitt Tendens 3 300* Stigning (1) siden Q * Stigning (2) siden Q * Stigning (3) siste år A. Prestisjelokaler ( 64% 143% 13% Utleiegrad og markedsleie, kontor Oslo 100% 0 A. Prestisje B. Høy standard C. Høy standard 1995 Utleiegrad kontor (% i Oslo, Asker og Bærum.) Markedsleie pr. m 2 prestisje utleie næringseiendom B. Høy standard, mest attraktiv beliggenhet % 141% 17% 96% C. Høy standard, for øvrig % 138% 14% Fra toppen i Q til bunnen i Q sank leieprisene med 30%-35%. 1 «Stigning» angir den nominelle stigningen i leienivået siden siste topp i Q % «Stigning» angir den nominelle stigningen i leienivået siden bunnen i Q «Siste år» angir den nominelle endringen i leienivået de siste 12 måneder. 88% Segmentene består av eiendommer med beliggenhet i sentrale strøk av Oslo A. Prestisjelokaler: Med prestisje menes både prestisjebeliggenhet og -standard. Nivået oppnås i topplokaler i nye eller totalrehabiliterte eiendommer i meget attraktive deler av Oslo, spesielt i Vika og på Aker Brygge. B. Høy standard mest attraktiv beliggenhet: Mest attraktiv beliggenehet: Nivået oppnås i nyere og rehabiliterte eiendommer i sentrale deler av byen, bl.a. i hovedgatene i Vika til Stortorget, samt Skøyen og Lysaker. C. Høy standard, forøvrig: Segmentet preges av eiendommer med moderne ventilasjon og kjøling. Eiendomsmassen er enten oppført eller totalrehabilitert i løpet av de siste fem år. Dersom eiendommen er rehabilitert, legges det vekt på høy arealeffektivitet. Vi finner også eiendommer som med den riktige beliggenheten kunne ha vært i B-segmentet. 84% 80% Kilde: Glitnir property Group/Eiendomsspar 0 Glitnir markedsrapport Q

14 Eksempler på inngåtte leiekontrakter utleie næringseiendom Utleie av: Hamersborg torg 3 Leiepris: NOK pr. m 2 /år Areal: m 2 Type: Kontor leietid: 10 år 14 Glitnir markedsrapport Q2 2008

15 Utleie av: Hamersborg gate 2 Leiepris: NOK pr. m 2 /år Areal: 300 m 2 Type: Kontor leietid: 5 år utleie næringseiendom Utleie av: Kirkegaten 5 Leiepris: NOK pr. m 2 /år Areal: 570 m 2 Type: Kontor leietid: 10 år Utleie av: Th. Meyers gate Leiepris: NOK pr. m 2 /år Areal: 755 m 2 Type: Kontor leietid: 5 år Glitnir markedsrapport Q

16 Aktiv forvaltning skaper verdier UNION Eiendomskapital spesialiserer seg på strukturering og forvaltning av eiendomsinvesteringer. Som kapitalforvalter fokuserer Eiendomskapital på å gjøre gode kjøp, skape verdier på eiendommene og senere realisere eiendommene med gevinst. Et godt eksempel på dette er Kirkegaten 32 i Oslo sentrum. Eiendomskapital kjøpte eiendommen på vegne av Storebrand Eiendomsfond i 2. kvartal 2006 med tanke på å rehabilitere eiendommen for så å selge eiendommen når den er ferdig utviklet. Rehabilitering av eiendommen er nå godt i gang og forventes å være ferdigstilt i løpet av Investeringen vil gi fondets investorer en svært god avkastning. UNION Eiendomskapital i enda større grad en kritisk suksessfaktor for å skape 2007 skulle jobbe frem en rammetillatelse for konver- UNION Eiendomskapital spesialiserer seg på god avkastning til investor. tering av kontorarealene til boligformål. Da fondet overtok strukturering og forvaltning av eiendomsinves- eiendommen i 4. kvartal 2007, var handelsarealene i 1. Fond & syndikering teringer på vegne av private og institusjonelle investorer. Eiendomskapital har vokst kraftig siden oppstart i utgangen av 2004 og forvalter i dag en eiendomsportefølje på i overkant av NOK 15 milliarder. Eiendomsporteføljen forvaltes gjennom selskapets fire fondsmandater, samt ytterligere 19 enkeltsyndikater. Verdiskapning i et mer krevende eiendomsmarked Aktiv forvaltning kan forenklet oppsummeres i aktive grep som er med på å øke inntektene på en eiendom. En av bærebjelkene i UNION Eiendomskapitals investeringsfilosofi har vært nettopp å investere i eiendommer med potensial for verdiskapning gjennom aktiv forvaltning. Kirkegaten 32 Kirkegaten 32 i Oslo er et godt eksempel på dette. etasje utleid, mens resterende arealer stod ledig. Strategi bak kjøpet Kirkegaten 32 var i utgangspunktet et strategisk kjøp ettersom fondet allerede var eier av naboeiendommene Kirkegaten 34 og Karl Johansgate 12. Vår opprinnelige strategi var enten å inkludere eiendommen i et større utviklingsprosjekt som omhandlet alle tre eiendommer, eller å utvikle Kirkegaten 32 alene til boligformål. Alte rnativt kunne eiendommen leies ut til kontorbrukere, da Markedet for næringseiendom har i løpet av det siste Eiendommen ble kjøpte til vårt største fondsmandat i vi anså potensialet som stort med hensyn til den øvrige året endret seg betydelig som en konsekvens av høyere Norge, Storebrand Eiendomsfond, i 2. kvartal 2006 og utviklingen i kontormarkedet i Kvadraturen. Dette er renter og den generelle uroen i finansmarkedene. senere overtatt i 4. kvartal Eiendommen, som er et spennende område som vi forventer vil oppleve en Utslagene i markedet har vi særlig sett i 1. kvartal 2008 beliggende i Kvadraturen, ca. 50 meter fra Karl Johans sterk utvikling, blant annet som følge av utviklingen i der flere av eiendomsfondene og eiendomsselskapene gate, har et samlet areal på m 2 som fordeler seg over Bjørvika. har rapportert negative resultater som følge av verdifall handelsarealer i 1. etasje, kontorarealer fra 2. til 6. etasje, på eiendommene. samt kjeller. Eiendommen har et spennende utviklingspo- Diverse praktiske utfordringer har gjort det vanskelig å tensial som vi nå er godt i gang med å realisere, og som vi slå Kirkegaten 32 sammen med naboeiendommene. Vi har tidligere skrevet om viktighetene av aktiv forventer vil gi en hyggelig avkastning til våre investorer. Omregulering til boligformål ble heller ikke godkjent. forvaltning i eiendomsinvesteringer. I en periode der I løpet av perioden fra inngåelse av kjøpekontrakt til man ikke lenger får hjelp av et godt finansmarked, men Avtale om kjøp av eiendommen ble inngått i 2. kvartal overtagelse hadde derimot leieprisene på kontorlokaler tvert om får økende avkastningskrav mot seg, blir dette 2006, basert på at selger innen utløpet av 4. kvartal opplevd et kraftig løft. Mens leienivået for gode kontorlo- 16 Glitnir markedsrapport Q2 2008

17 kaler i Kvadraturen på kjøpstidspunktet var ca. kr pr m 2, er det i den siste tiden inngått leiekontrakter i tilsvarende bygg på rundt kr per m 2. Som en følge av denne utviklingen har UNION Eiendomskapital besluttet å klargjøre eiendommen for utleie til kontorbrukere og har i den senere tid igangsatt rehabilitering og oppgradering av eiendommens kontorarealer. Utviklings- og utleierisiko Utvikling av eiendom er forbundet med risiko, og det er dermed viktig å vurdere alle risikoaspekter før man kjøper denne type eiendom. Det er ikke uvanlig at man møter utfordringer som betyr at man må endre strategi, og da er det svært viktig at man har en alternativ plan og at man hurtig kan jobbe videre med alternative muligheter, fremfor å låse seg til en strategi som viser seg å være tung å gjennomføre. Kirkegaten 32 er et godt eksempel på dette. I utgangspunktet ble eiendommen kjøpt som en del av en større strategi. Da denne strategien ikke lot seg gjennomføre, var vi raskt i gang med alternativet. I og med at den alternative strategien var gjennomtenkt og grundig analysert viser det seg at eiendommen ferdig utviklet vil kunne bli en meget lønnsom investering for våre investorer. Prosjektbeskrivelse Prosjektet omfatter rehabilitering av totalt m 2 kontorarealer fra 2. til 6. etasje samt fellesarealer og fasade. Lokalene var i utgangspunktet i svært dårlig stand, og for å kunne tilby et attraktivt produkt må det gjøres en total overflatebehandling samt å installere moderne ventilasjon og teknisk infrastruktur. Etasjeflatene er åpne, og vil bli tilpasset leietakernes behov for rominndeling. Eiendommen vil ferdig utviklet fremstå som svært attraktiv, med høy arealeffektivitet og med alle fasiliteter dagens kontorbrukere krever. Utleiearbeidet er igangsatt og eiendommen er forventet utleid og rehabilitert i løpet av Fond & syndikering Glitnir markedsrapport Q

18 INTERNASJONAL ØKONOMI Svak, men tiltagende vekst de nærmeste årene Totalt sett er vi nå inne i en toårs periode med lavere vekst for at USA ikke står overfor en kraftig nedgang, men en kortvarig næringslivet smitter over på eiendomsmarkedet på den måten den delen av verdensøkonomien (handelspartnerne) som særlig periode med svak vekst. BNP økte med 0,6 % både i fjerde at nybyggingen bremser opp, transaksjonene tar lenger tid å påvirker Norge. Nøkkelforhold i internasjonal økonomi er fortsatt kvartal 2007 og i første kvartal i år, og veksten ligger an til gjennomføre og at det blir større avstand mellom kjøpere og sterk vekst i Asia, høye råvarepriser, USA-initiert kredittkrise, å bunne ut i første halvår Det forventes altså økende selgeres forventninger. blandede signaler og usikkerhet. I perioden vokste (dog svakt økende) veksttakt allerede fra DnB peker verdensøkonomien med 5 % i snitt pr. år og i fjor var økningen 4,8 på rentekutt, skattelette og svakere dollar med tilhørende Konklusjon: Utviklingen internasjonalt bidrar til høyere risikopremie %. For 2008 og 2009 ventes imidlertid snaue 4 % årlig økning. bedring i utenriksøkonomien for å forklare at resesjonen og færre transaksjoner på kort sikt. Gitt at konsekvensene av sub- For Kina, India og Russland ligger BNP-prognosene godt over 5 % mest sannsynlig er av kortvarig karakter. prime krisen blir oversiktlige og at prognosene for internasjonal og Makroøkonomi for både 2008 og 2009, og de bidrar til at snittet blir relativt bra. For de landene vi handler mest med ventes derimot veksten å bli mager: 1,8 % i år og 1,9 % neste år. USA bunnen nås allerede i år. På tross av Asias fremvekst er USAs økonomi fortsatt den ledende, og det kommer løpende blandede signaler med hensyn til utviklingen i amerikansk økonomi. De positive Fortsatt sterk vekst i Asia og tregere oppgang i Europa Asiatiske banker er i liten grad påvirket av subprime-krisen, men eksporten til USA blir noe skadelidende. For å unngå overoppheting av økonomien sikter kinesiske myndigheter mot å få veksten ned fra fjorårets 12 %. Vekstanslagene ligger på ca. 9 % pr. år. Om lag 10 % av Europas eksport går til USA, og særlig norsk økonomi holder vann, vil det kunne utløse et større antall oppdemmede transaksjoner. signalene omfatter blant annet at FED har kuttet styrings- Spania og Italia med høy kostnadsvekst synes å bli påvirket av renten fra 5,25 % til 2,0 %, svakere dollar og økt eksport, svakere dollar. Totalt sett ventes beskjedne vekstrater fremover for skattelette tilsvarende nesten 1 % av BNP, redningspakker for utsatte banker, vekst i industriordrene og langt bedre arbeidsmarkedstall for april enn ventet. Blant forholdene som trekker ned er at USA er inne i sin verste kreditt-krise siden 30-tallet. Husholdningenes formue har blitt svekket av drøye 10 % fall i boligprisene det siste året, samt en sterk børsnedgang. Forbrukertilliten blant amerikanske husholdninger, som står Eurosonen, Sverige og Storbritannia. Konsekvenser Konsekvensene av utviklingen ute er nå først og fremst høyere risikopremie og en mer avventende holdning internasjonalt og i Norge. Det er logisk at den internasjonale usikkerheten brer seg til Norge fordi vi har en liten og åpen økonomi. Prognosene BNP-vekst Verden 5,0 4,8 3,9 3,9 4,3 USA 2,9 2,2 1,2 1,6 2,7 Eurosonen 2,9 2,6 1,6 1,6 2,1 Kina 11,6 11,9 9,5 9,0 9,0 Handelspartnere 3,2 2,6 1,8 1,9 2,3 for drøye 70 % av økonomien i USA, har vært fallende og er for BNP, vareeksporten og bedriftsinvesteringer viser også Norge 2,5 3,5 2,6 1,7 2,0 nå på det laveste nivået siden 1970-tallet i følge DnB NOR Markets. Det ventes nå kun 1 % vekst i privat forbruk i år. Videre er inflasjonen økende og investeringsnivåene markert ned. Summen av forventningene hos de ledende bankene er fallende vekstkurver, men holder seg likevel på et godt nivå. Vi konkluderer således med at konsekvensene for Norge ikke er dramatiske, men fører til noe høyere risikopremie og en noe mer avventende holdning. En mer avventende holdning i Norge - fastlandet 4,8 6,0 3,3 2,0 2,5 Norsk eksport av tradisjonelle varer målt i 2004-priser 6,2 9,0 5,0 2,4 3,5 Kilde: DnB NOR Markets. Bearbeidet av Glitnir Norsk Næringsmegling AS. 18 Glitnir markedsrapport Q2 2008

19 NORSK ØKONOMI LAVERE VEKST, MEN Fortsatt høyt trykk Norge: Makroøkonomiske hovedstørrelser (2004-priser). Endringer fra foregående år Mrd. kr BNP for Fastlands-Norge 1 611,7 6,0 3,3 2,0 2,5 BNP 2 065,1 3,5 2,6 1,7 2,0 Årslønn 5,4 6,0 4,5 5,0 Privat konsum 920,5 6,4 3,0 2,2 2,5 Bruttoinvesteringer i fast kapital 430,1 9,6 5,3 0,4 2,2 - Oljevirksomhet 96,8 6,6 6,0 4,0 4,0 - Fastland-Norge 311,9 9,2 3,4-0,8 1,8 - Bedriftene 157,7 13,2 6,5-0,6 2,5 - Boliger 93,4 6,3-2,5-4,5-0,5 - Offentlig forvaltning 60,7 4,1 4,5 4,0 3,0 Eksport i alt 899,8 3,2 2,5 1,6 1,7 - Råolje og natrugass 389,8-2,4-1,2 1,5 0,0 - Tradisjonell eksport 265,5 9,0 5,0 2,4 3,5 Import 643,1 8,6 5,9 2,1 2,5 Ekportoverskudd i mrd. kroner Sysselsatte personer 3,6 2,5 0,2 0,1 Konsumpriser 0,8 3,0 2,5 2,6 Brukboligpriser 11,3 0,0 3,7 4,5 Råoljepris i NOK- nivå EUR/NOK - nivå 8,0 8,0 8,0 8,0 USD/NOK - nivå 5,9 5,2 5,6 5,6 3 mnd. Pengemarkedsrente - nivå 5,0 6,1 5,5 5,0 På denne siden fokuserer vi på utviklingen i norsk økonomi generelt. Arbeidsmarked, rente, kostnadsvekst og handel/konsum utgjør viktige forhold med hensyn til å forstå eiendomsmarkedet og vil bli belyst mer i dybden på de kommende sidene. Fastlandsøkonomien har økt med ca. 5 % i snitt de siste fire årene, og i fjor var veksten hele 6 %. For innværende år ventes en halvering av veksten i den økonomiske aktiviteten. Prognosen på 3,3 % utgjør likevel et godt nivå mer enn dobbel så høy vekst som i Eurosonen. For 2009 forventes veksten å falle til 2 % for så å øke til 2,5 % i BNP-tallene tyder på at vår økonomi, preget av høy oljepris og optimisme som den er, ligger ca. ett år etter den internasjonale sykelen. Totalt sett står vi overfor tre gode år i Norge med vekst på over 2,5 % i snitt for fastlandet. Arbeidsledigheten vil være lav, husholdningene får økt kjøpekraft, DnB NOR venter at renten vil reduseres utover i 2009 og 2010, næringslivet vil tjene penger, offentlig forvaltning vil øke konsumet med ca. 3 % i snitt pr. år, tradisjonell eksport øker med 3,6 % i snitt, råoljeprisen vil stige ytterligere og staten vil ha enorme overskudd. Vi vil imidlertid ikke være upåvirket av turbulensen ute. DnB Nor benytter begrep som økt frykt og usikkerhet for å karakterisere norsk økonomi. Det gjør de helt rett i, men frykten og usikkerheten rammer visse bransjer mer enn økonomien som helhet. Generelt forventer vi at kapitaltunge næringer påvirkes mest i negativ retning. Byggebransjen er kanskje den av de tunge næringene som fremover vil påvirkes sterkest av usikkerheten. NOR påpeker særlig tre risikofaktorer i forhold til konjunktrutviklingen. Avledet av sterke økninger i energi- og matvareprisene kan tiltagende inflasjon gi høyere rente og innstramming fra myndighetene. Frykt kan gjøre at den svakere internasjonale veksten blir selvforsterkende. For det tredje kan omfanget av tapene knyttet til subprime-lånene bli langt større enn man så langt har forventet. Konklusjon: Veksten i Norge avtar kraftig, men vi står likevel overfor tre gode år. Det er først og fremst de kapitaltunge næringene som påvirkes negativt av økende frykt og usikkerhet. Med hensyn til utviklingen i eiendomsmarkedet tilsier usikkerheten og de økonomiske prognosene fortsatt svakt økende sysselsetting og arealbehov, men færre transaksjoner på kort sikt. Utover i perioden venter vi økning i transaksjonsvolumet i tråd med at usikkerheten avtar. Makroøkonomi 10 år stat. - nivå 4,8 5,0 5,5 5,5 Kilde: DnB NOR Markets, SSB og TBU. Bearbeidet av Glitnir Norsk Næringsmegling AS. Nær sagt som vanlig vil den viktigste risikofaktoren i forhold til våre forventninger være utviklingen i internasjonal økonomi. DnB Glitnir markedsrapport Q

20 Arbeidsmarkedet Høy sysselsettingsvekst i 2008, deretter utflating Makroøkonomi I fjor økte sysselsettingen med rekordmessige arbeidstakere etter å ha vokst med arbeidstakere i SSB sin arbeidskraftundersøkelse (publisert 30. april 2008) viser at sysselsettingen økte med arbeidstakere fra første kvartal i fjor til første kvartal i år. Det var særlig forretningsmessig tjenesteyting, helse- og sosialtjenester samt undervisning som opplevde sterk vekst. Mer enn 50 % av sysselsettingsøkningen var i disse tre næringene. Vår evne til å tiltrekke oss arbeidskraft fra utlandet har vært avgjørende for den sterke veksten vi har opplevd siden BNP for fastlandet økte med 6 % i fjor og 5 % i snitt de siste fire årene. Veksten i Norge og til dels i eiendomsmarkedet ble kraftig undervurdert fordi man ikke forutså vekstpotensialet ved å tiltrekke seg utenlandsk arbeidskraft. Denne utviklingen har ikke minst gjort seg gjeldende i Oslo/Akershus som økte sysselsettingen med arbeidstagere fra første kvartal 2007 til første kvartal i år i følge SSB. Arbeidsledigheten er nå på det laveste nivået siden 1987/88. I fjor var arbeidsledigheten kun 2,6 %, og ved inngangen til 2008 var ledigheten nede i 2,3 %. Figuren viser antall sysselsatte i hhv. Norge (venstre akse) og Oslo/Akershus (høyre akse). Vi gjør oppmerksom på at figuren viser antall sysselsatte etter bostedsfylke. Statistikken for sysselsatte etter arbeidsstedsfylke kommer kun én gang pr. år, og nyere data enn for 2006 er ikke tilgjengelig. Figuren illustrerer at sysselsettingsveksten i hovedstadsområdet har fulgt den nasjonale trenden, men at veksten har vært sterkere i Oslo/Akershus de siste par årene. For 2006 og 2007 var den årlige veksttakten 5 % i Oslo/Akershus mot 3 % for landet. Vi har lagt ved forventningene til sysselsettingen fra hhv. Handelsbanken, DnB NOR og SSB. Sysselsettingsdata for første kvartal i år tyder på fortsatt god vekst i Prognosene i figuren er basert på DnB NOR sine prognoser for sysselsettingsvekst for Norge for hhv. både Norge og Oslo/ Akershus. Prognosene tilsier en vekst i sysselsettingen på ca arbeidstakere i år, hvorav i Oslo/Akershus. Grovt regnet innebærer veksten økt arealbehov tilsvarende 1,2 mill. m 2 i år. For 2009 og 2010 ventes en nærmest flat utvikling med nettovekst på kun arbeidstakere med et tilhørende arealbehov på anslagsvis m 2. Vi presiserer at arealbehovet også påvirkes positivt av at næringsareal konverteres til boligformål og av sentralisering av arbeidsplassene (byggmassen matcher ikke etterspørselen geografisk). Videre påvirkes arealbehovet negativt av produktivitetsforbedringer og av arealeffektivisering. Mangelfulle observasjoner av disse faktorene gjør at man må bruke skjønn og evt. data for lokale forhold for å vurdere faktisk utvikling i arealbehovet. Det er konsensus om at sysselsettingsveksten flater ut de nærmeste tre årene og at arbeidsledigheten kun vil øke marginalt. Vi legger imidlertid til grunn at sysselsettingsveksten virker med et tidsetterslep på ca. et til to år med hensyn til flytteaktiviteten. Således vil arealabsorbsjonen holde seg på et høyt nivå på kort sikt. Lavere sysselsettingsvekst bør innebære at arbeidskraft i mindre grad blir en knapphetsfaktor fremover, og SSB sitt konjunkturbarometer (april 2008) tyder på at deler av næringslivet allerede erfarer denne utviklingen. Konklusjon: Sysselsettingen tilsier lavere behov for nye arealer utover i prognoseperioden, men arealabsorbsjonen vil holde seg høy på kort sikt. Antall sysselsatte Sysselsetting Handelsbanken (apr. 2008) Norge Oslo/Akershus ,8 3,6 1,5 1,0 0,7 DnB NOR (apr. 2008) 2,8 3,6 2,5 0,2 0,1 SSB (febr. 2008) 2,8 3,6 1,3 1,0 0, Glitnir markedsrapport Q2 2008