AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens (pbl) kap 20.

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Telefaks postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Jørgen Grahl-Madsen Øvre Korskirkesmauet 2 B 5018 BERGEN Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /10 EBYGG GERS AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens (pbl) kap 20. Eiendom : Gnr 158 Bnr 59 Tiltakets adresse : Damsgårdsveien 32 Tiltakets art : Nybygg blokk/bygård/terrassehus Tiltakshaver : Teigland & Hjønnevåg AS Saksgrunnlaget: Saken gjelder søknad om oppføring av nytt leilighetsbygg i 5 etasjer med 7 boenheter. Nybygget har et bruksareal på 361 m2. VEDTAK: Dispensasjoner: Med hjemmel i pbl 19-2 gis ikke dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene 1.6 Grad av utnytting, 1.15 Universell utforming, 1.9 Uteoppholdsplasser, bestemmelsene i kommunedelplanen 7.3 Boligsammensetning og kommuneplanens bestemmelser 17 Parkering. Etter bygningsmyndighetens vurdering er det ikke klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon samt at hensynene bak bestemmelsene og hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt ved dispensasjon. Tiltaket: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-4 Rettsvirkning av reguleringsplan, 29-1 Utforming av tiltaket og 11-6 Rettvirkning av kommuneplan avslås søknad om tillatelse til oppføring av nytt leilighetsbygg i 5 etasjer med 7 boenheter.

2 SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: Eiendommen er regulert til Område for boliger/bevaring av bygninger ved plannr sist i kraft fra den , og er i kommunedelplan for Puddefjorden - Damsgårdssundet vist som Boligområder. Eiendommen ligger innenfor Senterområde S8 i kommuneplanen. Dispensasjon: Tiltaket kommer i strid med reguleringsbestemmelsene 1.6 Grad av utnytting, 1.15 Universell utforming, 1.9 Uteoppholdsplasser, kommunedelplanen 7.3 Boligsammensetning og kommuneplanens bestemmelser 17 Parkering. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til 19-1 grunngitt dispensasjonssøknad, og i henhold til pbl 19-2 at hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det må foretas konkret vurdering av de faktiske forhold i saken opp mot de hensyn som ivaretas av den bestemmelsen som det er aktuelt å dispensere fra samt lovens formålsbestemmelse, bl.a. universell utforming, hensynet til barn og unges oppvekstvilkår og estetisk utforming av omgivelsene. I tillegg må det foretas en interesseavveining der fordelene ved tiltaket blir vurdert opp mot ulempene. Foreligger det en klar overvekt av fordeler som taler for dispensasjon, samt hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt, vil lovens krav være oppfylt og dispensasjon kan gis. Av reguleringsbestemmelsene 1.6 følger at det tillates TU = 150 %. Det søkes om en utnyttelsesgrad på 238 %. Søker viser i dispensasjonssøknaden til at tillatt utnyttelsesgrad i feltet for øvrig er TU=200 til 395 % samt til at tidligere bebyggelse ville gitt en tomteutnyttelse på ca %. Tiltaket oppfyller ikke reguleringsbestemmelsene Søker skriver at eiendommen har begrenset areal og at etablering av heis samt tilpasse alle boenhetene til universell utforming ikke er hensiktsmessig eller muliggjør omsøkte tiltak. 2 av 7 boenheter har trinnfri atkomst med alle hovedfunksjoner på ett og samme plan. Det søkes også om dispensasjon fra krav til utendørs oppholdsareal. Reguleringsplanens bestemmelser om utendørs oppholdsareal gjelder foran bestemmelsene i kommunedelplanen. Ifølge 1.9 kreves det 6 m2 privat uteoppholdsareal i form av balkong eller terrasse + felles uteoppholdsareal tilrettelagt for opphold og lek. 4 av boenhetene har ikke privat utendørsoppholdsareal og det er ikke planlagt felles utendørs oppholdsareal. Søker skriver at leilighetene som ikke har egen balkong har fransk balkong og at fransk balkong er valgt for å ikke bryte med gateløpets lineære bebyggelse. Omsøkte tiltak utløser krav til parkeringsplasser i henhold til vedtatte bestemmelser. Søker skriver i dispensasjonssøknaden at eiendommens areal er begrenset og at det ikke er praktisk mulig å etablere tilstrekkelig antall parkeringsplasser under bakken. Søker peker også på at tiltaket ligger i nærhet til bybane samt gang- og sykkelavstand til sentrumskjernen. Side 2 av 7

3 Angjeldende eiendom ligger i område som har vært gjennom omfattende planprosesser med reguleringsplan og kommunedelplan. Planene ble vedtatt så sent som mai 2011 og mars Av formålsbestemmelsen i pbl 1-1 følger at planlegging og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning for alle berørte interesser og myndigheter. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger og det skal tas hensyn til barn og unges oppvekstvilkår samt estetisk utforming av omgivelsene. Bygningsmyndighetene er ikke enig med søker at omsøkte nybygg har tilsvarende utnyttelse som opprinnelige bebyggelse hadde. Med utgangspunkt i kommunens opplysninger om bruksarealet på Damsgårdsveien 26 tillagt boder i bakgård utgjør % BRA 177 %. Damsgårdsveien 28 har utnyttelsesgrad 175 %, Damsgårdsveien 26 har 94 % mens Damsgårdsveien 30 har 207 %. En tomteutnyttelse på 238 % er således vesentlig større enn omkringliggende bebyggelse. Omsøkte tiltak er planlagt slik at mindre enn halvparten av boenhetene har uteareal. I tilegg er utearealet for lite. Etter bygningsmyndighetenes skjønn, er dette svært uheldig. Bebyggelsesstrukturen for området viser utearealer i bakgård. Med hensyn til sol, vil det også være mest hensiktsmessig at utearealer legges til bakgård. Gode og store nok uteoppholdsarealer er svært viktig for bokvalitet og for å sikre stabilt bomiljø. Varierende størrelser på leilighetene er også viktig for å bidra til stabilt bomiljø. Ingen av boenhetene har bruksareal over 70 m2. I følge 7.3 skal minimum 20 % av bygningens bruksareal benyttes til leiligheter som er større enn 70 m2. Det er ikke søkt om dispensasjon fra bestemmelsen. Ifølge reguleringsbestemmelsene 1.15 skal prinsippet om universell utforming legges til som premiss for alle nye tiltak i planen. Bygningsmyndighetene legger til grunn at bestemmelsen skal oppfattes slik at tiltaket skal planlegges i henhold til TEK10 kap 12 med hensyn til universell utforming/tilgjengelighet. Etter bygningsmyndighetenes skjønn er omsøkte tiltak av en slik størrelse og omfang at det må forventes å oppfylle bestemmelsene i TEK10 med hensyn til tilgjengelighet. Bygningsmyndighetene er ikke enig med søker at arealet er for lite til at det er hensiktsmessig med heis og planløsning som tilgjengelig boenhet. Krav til parkeringsplasser skal vurderes opp mot behovet for parkeringsplasser. Etter bygningsmyndighetenes syn utløser tiltaket behov for parkeringsplasser. Selv om tiltaket ligger nær kollektivtrafikk, kan det ikke forventes at alle beboerne velger kollektivt. Som naboer påpeker har ikke området flere parkeringsplasser enn det som er nødvendig for bebyggelsen i området. Omsøkte tiltak kommer i konflikt med svært mange av planbestemmelser for området. Etter bygningsmyndighetenes vurdering har ikke omsøkte tiltak den kvalitet som må forventes av nybygg. Tiltaket oppfyller ikke pbl 29-1 det det står: "Ethvert tiltak skal prosjekteres og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming i samsvar med sin funksjon etter reglene gitt i eller i medhold av denne lov." Etter bygningsmyndighetens vurdering er det ikke klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon samt at hensynene bak bestemmelsene og hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt ved dispensasjon. Side 3 av 7

4 Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er registrert merknader fra Olav Ingebrigtsen, eier av Michael Krohns gate 35 c, Henny Oliva Kvalheim og Laila Oppedal Strann, eier av Damsgårdsveien 30, Trond W Sunde, eier av Michael Krohns gate 37 og Britt og Arne Hafrstad, også eiere av Michael Krohns gate 37 C. Merknadene fra Ingebrigtsen går i hovedsak på at bebyggelsen som stod på eiendommen ikke var plassert opp mot muren til Michaeal Krohns gate 35 C og 37 C samt at huset var mindre i volum. Ved bygging i nabogrense fryktes det skade på både mur og bygning ettersom grunnen i området trolig består av leire og løsmasser. Avstand mellom byggene vil muliggjøre vedlikehold samt bidra til bebyggelse tilpasset eksisterende bebyggelse. Kvalheim og Strann har merknader som går på at det ikke kan tillates bruk av deres eiendom for tilkomst. Sunde skriver at det ikke er ønskelig med gjensidig rømningsvei inn på eiendommen deres. Det vises til at område allerede har for lite parkeringsplasser og at situasjonen ikke vil bli bedre med 7 nye boenheter. Det etterlyses løsning for ventilering i gavlvegg og vedlikehold av mur mot grense. Hafrstad har tilsvarende merknader som Sunde, men skriver også at de mener bygningen som utnytter eiendommen tett opp til 100 %, blir svært dominerende. Søker skriver at det opprinnelig har vært bygget bod inntil mur mot Michael Krohns gate 35 C og 37 c. Det har vært gjort grunnundersøkelser som konkluderer med at det ikke skal være problematisk å bygge inntil grensen. Gjensidig rømningsvei er omprosjektert. Når det gjelder parkering, viser søker til avgjørelsen som må tas av myndighetene. Tilkomst til boenhet i underetasjen er omprosjektert, slik at den ikke berører Damsgårdsveien 30. Søker skriver at nybygget plasseres inntil grense slik som praksis er for sentrum. Nybygget vill oppfylle gjeldende tekniske krav til fuktproblematikk, brann og vedlikehold mellom byggene. Uttalelser fra andre kommunale etater/avdelinger: Det er innehentet uttalelse fra byantikvaren som har gitt slik tilbakemelding den : "Verneverdi Damsgårdsveien viser hovedferdselsåren som gikk fra byen, rundt Store Lungegårdsvann og videre ut langs fjorden til Damsgård, Gravdal og Alvøen, og denne ferdselsåren har stor tidsdybde da vi antar at den er fra middelalderen. Langs Damsgårdsveien ligger i dag de eldste bevarte boligene for arbeidere knyttet til det tidligere verftet i Solheimsviken. Den eksisterende bebyggelsen er stort sett så lav at boligområdene bak har utsikt mot fjorden og vannspeilet. Dette er en viktig kvalitet i hele området. I Byantikvarens kulturminnegrunnlag som er utarbeidet i forbindles med Kommunedelplan for Puddefjorden, er det lagt visse føringer for hvordan området bør utvikles og hvilke strukturer som bør ivaretas. Det er blant annet lagt vekt på de tidlige bolighusene som er knyttet til industriveksten i området. Disse bygningene, som vi blant annet finner i området rundt Damsgårdsveien 32, representere en viktig del av byens historie, og har høy antikvarisk verdi. Videre i kulturminnegrunnlaget står det at disse bør søkes bevart med sitt enkle uttrykk og hovedform. Området har høy antikvarisk miljøverdi. Omsøkt tiltak Det søkes om å oppføre et nybygg på en ledig tomt i et område med ulik trehusbebyggelse fra 1800-tallet. Eksisterende trehusbebyggelse har en langt mindre skala og volum enn det Side 4 av 7

5 omsøkte nybygget. Etter Byantikvarens vurdering vil det omsøkte nybygget bli for dominerende i forhold til den verneverdige trehusbebyggelsen som allerede finnes i gaten, og på denne måten komme i konflikt med områdets antikvariske verdier. Det omsøkte nybygget er betydelig større enn eksisterende bebyggelse. Etter Byantikvarens vurdering vil dette komme i konflikt med områdets antikvariske verdi. Vi vil derfor be om at det omsøkte nybygget reduseres i volum og skala, slik at det tar mer hensyn til sine nabobygg. Konklusjon Området har høy antikvarisk verdi, representert blant annet ved trehusbebyggelsen fra tallet. Etter Byantikvarens vurdering vil det omsøkte nybygget, som er betydelig større i volum og skala, komme i konflikt med områdets antikvariske verdier. Vi ber derfor om at nybygget reduseres i størrelse for på en bedre måte ivareta eksisterende kvaliteter i området." Atkomst/avkjørsel: Ingen avkjørsel. Vannforsyning og avløp: Det er ikke innhentet forhåndsuttalelse fra Vann- og avløpsetaten vedrørende tiltaket. Fjernvarme: Tiltaket ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme, følgelig gjelder krav om tilknytningsplikt. Det vises til pbl 27-5 og kommunal vedtekt. Forurenset grunn: Tiltaket ligger i et område hvor grunnen kan være forurenset. Det må foretas nærmere undersøkelser for avklaring av eventuelle nødvendige tiltak, jf pbl Utforming/visuelle kvaliteter: Etter plan- og bygningsloven 29-1 skal ethvert tiltak prosjekteres og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming i samsvar med sin funksjon etter reglene gitt i eller medhold av denne lov. Omsøkte tiltak et planlagt med oppholdsrom i kjeller. Bygningsmyndighetene kan ikke se at dette arealet har tilstrekkelig dagslys eller utsyn. Tiltaket skal ifølge plan- og bygningsloven 29-2 prosjekteres og utføres slik at det innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til omgivelser og plassering. Tilsvarende bestemmelse fremgår av bestemmelsene til kommunedelplanen, 7.2, der det står at nybygg skal utformes i samklang med eksisterende omgivelser. Etter bygningsmyndighetenes skjønn er ikke nybygget tilpasset eksisterende bebyggelse. Byggets grunnflate, form og høyde gjør at nybygget virker dominerende. Området er regulert til bevaringsområde der det er spesielt viktig at nybygget underordner seg den eksisterende bebyggelsen. ALMINNELIGE BESTEMMELSER: Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Side 5 av 7

6 Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Melding om rett til å klage over forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Ved all videre kontakt i denne saken, vennligst referer til saksnummer ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk av: Gerd Soldal - saksbehandler Åge Vallestad - gruppeleder Kopi: Teigland & Hjønnevåg AS, Nye Sandviksveien 5, 5003 BERGEN TROND WILLIAM SUNDE med flere, HÅSTEINS GATE 28 A, 5160 LAKSEVÅG Britt og Arne Hafstad, Breivikvn. 7, 6900 FLORØ OLAV INGEBRIGTSEN, MICHAEL KROHNS GATE 35 C, 5057 BERGEN Henny Oliva Kvalheim, Ekremveien 161, 5357 Fjell Laila Oppedal Strann, Nedre Smøråsvei 44, 5238 Rådal Side 6 av 7

7 Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over avgjørelsen/vedtaket. Klagen kan rettes til overordnet forvaltningsorgan som er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 31 og 42) Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Det er også adgang til kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand. Dette forutsetter vanligvis at underinstansen har gjort en saksbehandlingsfeil som fører til endring av vedtaket. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 7 av 7