Saksframlegg. Endring av reguleringsplan for Åros felt C - Plan ID

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: L13 Saksmappe: 2018/ /2019 Saksbehandler: Anne Marit Tønnesland Dato: Saksframlegg Endring av reguleringsplan for Åros felt C - Plan ID Utv.saksnr Utvalg Møtedato 108/19 Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 12-14, andre ledd, vedtas mindre endring av reguleringsplanen for Åros felt C Plan ID Saksprotokoll i Plan- og miljøutvalget Behandling: Til behandling forelå rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 12-14, andre ledd, vedtas mindre endring av reguleringsplanen for Åros felt C Plan ID Votering: Det ble votert i følgende rekkefølge: Rådmannens forslag Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt Plan- og miljøutvalget fattet enstemmig vedtak. Vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 12-14, andre ledd, vedtas mindre endring av reguleringsplanen for Åros felt C Plan ID

2 Saksutredning: Prosjektgruppen søker på vegne av Søgne Kommune om en mindre endring av reguleringsplanen for Åros felt C, felt C3-1, C3-2 og C3-3. Hovedårsaken til endringen er at grunnforholdene er dårlige i området hvor veien inn til området skulle anlegges. Veien søkes av den grunn flyttet lenger sør, til området hvor det etter planen skulle etableres en gangvei. Rød strek angir omsøkte område. Blå strek gjelder vei etter gjeldende plan, og gul strek viser ønsket plassering av veien. Det er ut over dette også et ønske om endre bestemmelsene med hensyn til bebyggelsen. Følgende søkes endret: Adkomstvei flyttes lenger sør Arealformålet for boligbebyggelse justeres noe i forhold til gjeldende plan. Der byggegrenser ikke er vist i planen, er formålsgrense å anse som byggegrense. Det åpnes opp for etablering av fyllinger ut i friområdene, slik at boligtomtene kan tilpasses bebyggelsen. Det reguleres inn areal til renovasjon, pumpestasjon og nettstasjon/ trafo. Utnyttelsesgraden økes fra BYA = 35% til BYA =45%. Det legges opp til at det kan bygges boliger med både saltak, pulttak og flate tak. Høydebestemmelsene er endret slik at det legges til rette for boliger i 2 etasjer, uten å få problemer med innvendig høyde i boligenes 2 etg. Tomtegrensene internt i hvert felt fjernes. Bakgrunnen for dette er å øke fleksibiliteten med tanke på plassering av bebyggelsen. Antall enheter endres ikke. Det reguleres inn fortau fra veien inn til feltet, og opp til leilighetsbygget på GB 20/613, nord for byggefeltet. Høring: Administrasjonen sendte forslag til endring på høring til myndigheter, grunneiere innenfor planområdet og naboer til planområdet den Det kom inn 4 innspill til høringen (vedlegg 4-6). Innspillene er oppsummert under med administrasjonens kommentar: Eier av GB 20/306 - Jakobsen, Fylkesmannen i Agder og Vest-Agder Fylkeskommune har ingen merknader til endringen.

3 Eier av GB 20/355, Meiholt, i e-post av 5. mars 2019: Vi har veldig mye imot at dette byggefeltet delfelt C1-3 blir igangsatt. Det kommer veldig nærme oss, både med utsyn og med lyd. Synes også Søgne kommune skal tenke litt mer på stadige utbygginger av små grøntområder. I dette feltet, som vi ofte bruker til småturer med hundene våre holder det til masse småfugler, vi har også sett hønsehauk og hørt ugler herfra. Det er også rådyr som er innom området. Selv om det ikke finnes rødlistede individer her synes vi det er viktig at det finnes sånne små grønne "lunger". Det foregår massevis av boligutbygginger i Søgne kommune på det nåværende tidspunkt. Her på Åros/Langenessiden har vi Årostoppen, utbygging på Langenes nær Kilen og på Søvik. Hva med kapasiteten på skolen? Vest i bygda har vi kjempesatsing på Kjellandsheia. Foruten disse som her er nevnt dukker det stadig opp småutbygginger. Ser stadig at det er massevis av eldre hus til salgs i bygda. Er det behov for mer utbygging? Kapasiteten på trafikken ut og inn av området vil også øke betraktelig. Hvis nå dette feltet, mot formodning, likevel skulle bli igangsatt tar vi selvfølgelig sterk motstand mot at takhøyden på husene skal heves. Det vil da komme enda nærmere oss, både fysisk og visuelt. Tenker både på bråk og ikke minst piperøyk om vinteren, grilling om sommeren osv. Vi har også imot at veien blir flytta fra de opprinnelige planene. Den vil da komme nærmere oss med alt det medfører av støy og forurensing. Administrasjonens vurdering: Saken omhandler kun en mindre endring av reguleringsplanen for området. Det åpnes ikke opp for flere boliger enn hva som bygges etter gjeldende plan, og boligene skal plasseres på samme sted. Kommunen har ingen ønsker om å legge ned bygge- og deleforbud i området, og ønsker at områdene i sin helhet kan ferdigstilles. I henhold til naturbasen finnes det ingen spesielle arter innenfor området. Vi har forståelse gleden over å se fugler og dyr i nærområde, men kan ikke se at dette kan vektlegges i saken. Tomtereserven i Søgne kommune er stor, og det er riktig at det pågår relativt store feltutbyggingen i kommunen. Hvorvidt man skal tillate ytterligere utbygging er et overordnet spørsmål som vurderes i kommuneplansammenheng. Områder som er detaljregulert, har vært gjennom denne vurderingen, og skal i utgangspunktet bygges ut. Vi har problemer med å se at konsekvensene for nabo med hensyn til økt høyde på bebyggelsen. Boligfeltet ligger mye lavere i terrenget enn eksisterende felt, og som eksempel kan vi opplyse om at maksimal høyde på ny bebyggelse blir på kote +34, mens Meiholt sin eiendom ligger på ca. kote +40. I tillegg til dette er avstanden fra deres bolig til bebyggelse og vei på henholdsvis ca. 50 og 100 meter

4 Nytt felt Bilde tatt nede fra Årosveien. Bakgrunnen for at veien flyttes skyldes dårlige grunnforhold. Opparbeiding av veien i henhold til reguleringsplankartet ville ført til stort behov for masseutskifting. I henhold til plan skulle det etableres en gangvei fra boligfeltet og ut til årosveien. Denne erstattes nå med adkomstvei og fortau. Med dette sikrer man tilgang både for biler, gående og syklende uten unødvendig store terrenginngrep. Det er ikke utført egnet støyvurderinger, men vi har vanskelig for å se at flytting av veien vil føre til støyproblemer for nabo. Meiholt sin eiendom ligger ca. 100 meter fra veien, og som tidligere nevnt mye høyere i terrenget. Administrasjonens samlede vurdering: Etter plan- og bygningsloven 12-14, er det åpnet opp for at det kan gjøres endringer av planer. Slike endringer er endringer som ikke har nevneverdig betydning for noen berørte parter eller interesser. Flytting av vei: Som nevnt overfor er det svært dårlige grunnforhold i området hvor veien opprinnelig var planlagt. Området består av myr, og ny vei ville krevd store masseutskiftninger. Lenger sør, hvor veien nå planlegges er grunnforholdene bedre. Flyttingen har etter vår vurdering ingen konsekvenser for omgivelsene, og det må av terrengmessige årsaker anses for å være hensiktsmessig å opparbeide veien der hvor det ligger til rette for denne typen tiltak. Arealformålet for boligbebyggelse justeres noe i forhold til gjeldende plan. Tomtegrensene internt i hvert felt fjernes. Gjeldende plan Endringsforslaget

5 I gjeldende plan er formålet sterkt bundet opp til eiendomsstrukturen. Hver tomt vises med både formålsgrense og delingslinjer. Planforslaget legger opp til en større fleksibilitet med hensyn til plassering av bebyggelsen. Det stilles krav i bestemmelsene om at det skal sendes inn en situasjonsplan for hvert av feltene, hvor eiendomsgrenser og adkomst er vist. Det skal også vises hvordan tomtene arronderes i forhold til tilstøtende arealer. Det åpnes ikke opp for flere boenheter, og endringen får etter vår vurdering ingen konsekvenser for omgivelsene. Der byggegrenser ikke er vist i planen, er formålsgrense å anse som byggegrense. Gjeldende plan har byggegrenser mot vei. Disse er oppretthold i planforslaget. Opprinnelig plan har ingen byggegrenser mot friarealer og lekeplass, som betyr at bebyggelsen skal plasseres 4 meter fra eiendomsgrensen med mindre det inngås avtaler med nabo. Planforslaget legger opp til at formålsgrensen er byggegrense der hvor annet ikke er sagt. Det er lagt inn en byggegrense mot lekeplassen for å sikre at bebyggelsen ikke plasseres helt inn mot lekeplassen. Byggegrensen er satt til 2 meter mot lekearealet. Friområde mot vest, ned mot Årosveien er kupert, med en relativt bratt skråning ned mot Åroslandet. Plassering av bebyggelsen inn mot friområde får etter vår vurdering ingen konsekvenser i forhold til bruken av området, eller i forhold til annen bebyggelse. Tomtene er relativt små, og en vil ved utforming av boligene raskt komme opp i problemstillingen rund 4- meters regelen. Å angi formålsgrensen som byggegrense vil etter vår vurdering forenkle plasseringen av bebyggelsen på de relativt små tomtene. Etablering av fyllinger ut i friområdene. Det ble lagt inn tilvarende bestemmelser ved endring av bestemmelsene for felt C1-3 til C1-5 ved endring av planen i Bakgrunnen for dette var ønske om å kunne planere tomtene helt ut til eiendomsgrensen, for å bedre utnyttelsen av tomtene. Det samme er tilfelle for omsøkte område. Det er i bestemmelsene sagt at fyllingen skal ha fyllingsgrad 1:1,5, og antall meter av friluftsområdet som blir berørt vil være maksimalt 20 meter målt fra regulert byggeområde. Det er videre sagt at massene skal dekkes til med jord og stedlige masser, slik at området etter noe tid fremstår som en del av friluftsområdet. Det reguleres inn areal til renovasjon, pumpestasjon og nettstasjon/ trafo. Området ligger lavt i terrenget, og det er sannsynlig at det må etableres pumpekum for kloakk. Detaljprosjekteringen er ikke utført, men det avsettes for sikkerhets skyld areal til dette i planen. Det samme gjelder for energianlegg/ trafo. Utnyttelsesgraden økes fra BYA = 35% til BYA =45%. Tomtene i området er relativt små, og det er ønskelig å øke utnyttelsesgraden slik at det innenfor området kan etableres brukervennlige boliger som har muligheter for å tilfredsstille kravene til tilgjengelighet. Eksempelvis er felt B1 på totalt 935 m². Det skal etablereres 4 boenheter innenfor området, hvilket betyr at hver tomt blir på ca. 230 m². En utnyttelsesgrad på BYA = 0,35 inkl. parkering gir anledning til å bygge ca. 82 m² pr. tomt. Dette arealet skal også dekke garasje og en parkeringsplass på terreng. Trekker man fra parkeringsplassen gjenstår ca. 64 m² til boligen. Ved å øke utnyttelsen til BYA = 0,45m vil tomtene kunne bebygges med ca. 105 m² inkl. parkering. Om man trekker fra parkeringen vil boligene bli på ca. 87 m². Vi anser dette for å være en fornuftig størrelse på boligene.

6 Krav uteoppholdsareal på min. 80 m² pr. boenhet er ivaretatt, og ved BYA = 0,45, blir uteoppholdsarealet pr. boenhet på ca. 110 m². Mønehøyde og gesimshøyde økes med 1 meter. Det legges opp til at det kan bygges boliger med både saltak, pulttak og flate tak. Endringene fører til en mer moderne type bebyggelse. Høydebestemmelsene er endret slik at det legges til rette for boliger i to etasjer, uten å få problemer med innvendig høyde i boligenes 2 etg. Tilsvarende endring ble vedtatt for felt C1-1 til C1-5 som nå er under utbygging. Boliger i 2 etasjer med flatt- eller pulttak, fremstår som langt mer massive, og mer eksponert enn tradisjonelle boliger i 1,5 etasje med saltak, noe utbyggingen i felt C1-1-C1-5 viser. Omsøkte felt blir synlig fra Åroslandet, fra sjøen, og fra boliger som ligger øst/ nordøst for feltet. Terrenget stiger mot nord og sør, og boligene vil av den grunn ikke danne silhuett i landskapet her. Med bakgrunn i områdets topografi, og avstanden til øvrig bebyggelse, vil boligene ikke virke spesielt fremtredende. Endringer i høyde får ingen konsekvenser med hensyn til sol- og skygge eller utsikt for andre boliger. Vi vurderer området for å være godt egnet til denne type bebyggelse. Det reguleres inn fortau fra veien inn til feltet, og opp til leilighetsbygget på GB 20/613, nord for byggefeltet. I opprinnelig planforslag var det regulert inn gangvei ut mot Årosveien. Fortauet ligger i dag på østsiden av Årosveien og ble lagt opp til kryssing av veien her.

7 Planforslaget legger også opp til kryssing av Årosveien, for de som skal gå mot Tangvall. For å redusere antall kryssinger er det regulert inn et fortau på østsiden av Årosveien opp til leilighetsbygget i nord. Dette fører til at man unngår kryssing av veien når man skal opp til bussholdeplassen, og anses for å være en god trafikksikkerhetsmessig løsning. Naturmangfold: Det er ikke elementer av naturmangfold som naturmangfoldloven er satt til å ivareta som blir påvirket av planendringen. Kulturminner: Det er ikke registrert kulturminner i området. Barn og unge: Tilgangen til BLK (lekeplass) kan bli noe bedre ved at LF2 også kan benyttes (planeres). Man får også utnyttet mere av arealet i BLK til lek enn gammel plan la opp til, fordi arronderingen tillates å gå ut i LF2. Det reguleres inn fortau opp mot bussholdeplassen som fører til færre kryssinger av Årosveien, som gir tryggere skolevei. Rådmannens merknader: Rådmannen har ingen ytterligere merknader.

8 Vedlegg: 1 Søknad om mindre endring 2 Plankart 3 Reviderte bestemmelser 4 Gjeldende plankart 5 Gjeldende reguleringsbestemmelser