OMRÅDEREGULERING FOR SANDNESSJØEN BAD OG KULTURHUS

Transkript

1 Alstahaug kommune PLANBESKRIVELSE OMRÅDEREGULERING FOR SANDNESSJØEN BAD OG KULTURHUS Nasjonal planid: Arkivsak 09/1281 Forslag datert JMA Skisse: L2 Arkitekter AS

2 Innhold 1 INNLEDENDE DEL FORMÅL BESKRIVELSE AV PLANEN/TILTAKET OVERORDNEDE FØRINGER PLANSTATUS FØRINGER FOR TILTAKSTYPEN DAGENS SITUASJON/KJENT BAKGRUNNSKUNNSKAP DAGENS BRUK OG EIENDOMSFORHOLD INFRASTURKTUR GRUNNFORHOLD, TOPOGRAFI, VEGETASJON OG KLIMA ANDRE FORHOLD TILTAKETS ANTATTE VIRKNING VURDERING ETTER FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNING KJENTE/ANTATTE PROBLEMSTILLINGER PROSESS / SAKSGANG SAKSHISTORIKK TIDSPLAN MEDVIRKNING GJENNOMGANG AV INNSPILL VED IGANGSETTING GJENNOMGANG AV INNSPILL ETTER OFFENTLIG ETTERSYN TEMATISK KARTLEGGING OG VERDIVURDERING MILJØ SAMFUNN OPPSUMMERING ALTERNATIVER PREMISSER FOR PLANEN AVBØTENDE TILTAK UTBYGGINGSAVTALER SLUTTBEHANDLING SAMMENDRAG KONKLUSJON OG BEGRUNNELSE INNSTILLINGER OG VEDTAK VEDLEGG...20 SJEKKLISTE RISIKO- OG SÅRBARHET I PLANOMRÅDET SNITT AV BEBYGGELSE SKISSER AV HOTELL, BAD/KUTLURHUS OG PARKERINGSHUS/NÆRINGSBEBYGGELSE BESTEMMELSER PLANKART (NEDFOTOGRAFERT) ADRESSELISTE Der det ikke er oppgitt kilde ved det enkelte bilde/kart/skisse er Alstahaug kommune opphav

3 1 Innledende del 1.1 Formål Målsetting med planarbeidet er primært å legge til rette for Sandnessjøen bad og kulturhus, i tillegg skal parkeringshus og utvidelse av tilstøtende hotell vurderes. 1.2 Beskrivelse av planen/tiltaket Planarbeidet gjennomføres av Alstahaug kommune. Planområdets avgrensning er utvidet etter kunngjøring om igangsetting med bakgrunn i behov for å få en helhetlig sammenheng i nærliggende infrastruktur og tilstøtende reguleringsplaner. Det foreslås lagt til rette for forlengelse av dagens hotell 19 m mot nordøst. I forlengelsen av hotellet foreslås kulturhus og badeanlegg. På parkeringsplassen sør for tomta foreslås det lagt til rette for kombinasjon av parkering og næring i et nytt bygg. Figur 1: Beskrivelse av planområdet - 2 -

4 1.3 Overordnede føringer Plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter og veiledninger Rikspolitiske retningslinjer for universell utforming Rikspolitiske retningslinjer for barn- og unge Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging St.m. nr 17 ( ) om samfunnssikkerhet. St.m. nr. 16 Folkehelsemeldingen skal styrke folkehelseperspektivet i planleggingen. Nasjonal politikk, jfr. rundskriv T Om tilgjengelighet Fylkesplan for Nordland Partnerskapsavtale om folkehelse Kommuneplanens strategidel 2006_2016 Kommunedelplan for Sandnessjøen Planstatus Gjeldende reguleringsplaner for området er Nesset og deler av havna, vedtatt , Sjøbergsgt. og del av Syv søstresgt., vedtatt , Skansen og Sjøbergsgt. vedtatt Skisseprosjekt for badeland og kulturhus forutsetter en arealbruk som er i strid med gjeldende reguleringsplan både når det gjelder arealbruk og byggehøyder. Figur 2: Gjeldene plansituasjon - 3 -

5 1.5 Føringer for tiltakstypen Plantypen defineres som områderegulering etter plan- og bygningslovens Utbygging er forutsatt å kunne skje i henhold til områdereguleringen. 1.6 Dagens situasjon kjent bakgrunnskunnskap Tomt for utvidelse av hotell og etablering av Sandnessjøen bad og kulturhus er i dag ryddet og uten bebyggelse. Arealet benyttes i dag som oppstillingsplass for busser i rute. Område for parkeringshus er i bruk som parkeringsplass. Område for trafikkterminal er delvis bebygd og delvis parkeringsplass. Den berørte delen av Syv søstresgt. er under oppgradering, og det gjennomføres visse endringer i denne delen av området. Denne delen er derfor tatt med i reguleringsplanen. 1.7 Dagens bruk og eiendomsforhold Eiendomsforholdene er stort sett i samsvar med den etablerte og planlagte bruken av området. 1.8 Infrastruktur og transport Vegstrekningen fra rundkjøring og opp langs Syv Søstresgt er en hovedvei trase i sentrum. I tillegg er sløyfen rundt hotell/bad/kulturhus en viktig trafikkåre. Dette synliggjøres og ivaretas gjennom ny reguleringsplan for området og igangsatte tiltak. Ettersom dagens oppstillingsplasser for buss befinner seg inne på tomta for bad og kulturhus må nye plasser sikres i tilknytning til trafikkterminalen. Dette er også forutsatt i gjeldende reguleringsplan. En rekkefølgebestemmelse må innarbeides for å ivareta dette forholdet. 1.9 Grunnforhold, topografi, vegetasjon og klima Det er foretatt i alt 63 borepunkt på tomt for bad/kulturhus og hotell som viser varierende dybder til fast fjell fra 0,48 m til 17,5 meter fra dagens overflate. Det er varierende høyder på terrenget innefor området. Det er forholdsvis lite vegetasjon i området med unntak av områder foreslått til grønnstruktur og innenfor områdende BK1 og BK2. Klimatiske forhold er ikke av en slik karakter at det medfører spesielle føringer for området Andre forhold Ingen merknader Tiltakets antatte virkning Sandnessjøen sentrum vil til en viss grad endre karakter ved at det etableres ny bygningsmasse med ny arkitektur og forholdsvis store volumer sett i forhold til eksisterende bebyggelse. Realisering av planen vil medføre økt trafikkbelastning og økt parkeringsbehov i sentrum. Sandnessjøen funksjon som regionsenter vil styrkes gjennom at både offentlig og privat tjenestetilbud økes

6 1.12 Vurdering etter forskrift om konsekvensutredning Planarbeidet skal ikke automatisk utredes etter forskriftens 1, jf vedlegg I. Forslag til ny reguleringsplan åpner for ny bebyggelse på ca 4400 m 2 utover det som er godkjent i gjeldende plan. Planarbeidet omfattes dermed ikke av vedlegg II i forskriften da utvidelsen i seg selv ikke overstiger 5000 m 2 utover areal som allerede er godkjent gjennom gjeldende plan. Planarbeidet vurderes heller ikke å medføre vesentlige endringer av kommunedelplan for Sandnessjøen. Gjeldende plan for området medfører tilsvarende løsninger for infrastruktur og aktivitet, men det nye planforslaget gir en noe endret bygningsløsning og er bedre tilpasset det konkrete prosjektet som søkes gjennomført. Planarbeidet forutsettes dermed, i utgangspunktet, å ikke utløse krav om konsekvensutredning Kjente/antatte problemstillinger Byggehøyder Ønske om å bygge flere etasjer på hotellet samt oppføring av parkeringshus med næringsarealer i de øverste etasjene, representer en økning av byggehøydene i byen, og vil gi et nytt landskapsmessig uttrykk. I tillegg vil beboerne i Nessgata få blant annet endrede utsiktsforhold. Det vises til vedlagte illustrasjonssnitt av foreslåtte byggehøyder. Parkering Planforslaget og de konkrete prosjektene som skal søkes gjennomført, krever betydelige parkeringsarealer. Utbygging i området medfører at to store parkeringsplasser med henholdsvis 63 plasser sør for hotellet og 49 nord for hotellet går bort. Disse offentlige parkeringsplassene, samt det nye parkeringsbehovet som genereres ved utbyggingen, må erstattes i nytt parkeringshus og gjennom eventuelt frikjøp. Konkret teknisk byggeløsning for parkeringshuset foreligger ikke. Det må derfor legges til rette for å kunne etablere minimum 3 plan parkering. Infrastruktur og kollektivtransport Det må sikres at reguleringsplanen legger til rette for en vegløsning som fungerer for personbiler, busser og varetransport/leveranser. I tillegg skal hensynet til de myke trafikantene ivaretas på en best mulig måte. Løsning for passasjertrafikk med buss med hensyn til av og påstigning samt venterom er sentralt i dette arbeidet. Vareleveranse Planforslaget må sikre at all vareleveranse kan skje uten rygging ut i offentlige gater

7 2 Prosess / Saksgang 2.1 Sakshistorikk Aktivitet Tidsrom Vedtak om igangsetting Kunngjøring om igangsetting Varsel om utvidelse av planområde 1. gangs behandling Tidsplan Aktivitet Tidsrom Utarbeiding av planforslag November/februar 1. gangs behandling Offentlig ettersyn Mars/mai Bearbeiding av plandokumenter Mai 2. gangs behandling Kommunestyrets vedtak Evt. klagebehandling Juni/desember *Tidsplanen forutsetter tilstrekkelige planressurser samt at bad- og kulturhusprosjektet fremskaffer nødvendige illustrasjoner, snitt mv. av planlagt bebyggelse. 2.3 Medvirkning Planarbeidet følger plan- og bygningslovens regler for medvirkning. Planarbeidet er kunngjort i Helgelands Blad og på kommunens hjemmeside. Det er orientert om de ulike faser i planarbeidet og ulike problemstillinger i kommunens planforum. I tillegg er særmyndigheter, organisasjoner og andre med særlig interesser i planarbeidet tilskrevet etter egen adresseliste, se vedlegg

8 2.4 Gjennomgang av innspill ved igangsetting Kommunens barnerepresentant, Barnerepresentanten minner om plikten til å ivareta barns interesser når det gjelder å avsette tilstrekkelige, store nok og egnet areal, som gir muligheter for ulike typer lek på ulike årstider. Samt at de kan brukes av ulike aldersgrupper og gir muligheter for samhandling mellom barn, unge og voksne. Kommentar: Planforslaget legger ikke opp til ny boligbebyggelse utover det som allerede er godkjent i gjeldende reguleringsplan. De foreslåtte løsningene går heller ikke på bekostning av eksisterende areal for barn og unge. Reguleringsplanens viktigste bidrag i forhold til barn og unge er å legge til rette for innomhus kulturaktiviteter og badeaktiviteter. Sametinget, Ingen spesielle merknader, gjør oppmerksom på tiltakshavers aktsomhets- og meldeplikt ihht. kulturminneloven. Kommentar: Tas til etterretning. NVE, , 23,02.12 Det gjøres oppmerksom på at hele området ligger under marin grense og at dette innebærer at det kan finnes lommer med kvikkleire innenfor planområdet. Med bakgrunn i at området allerede er utfylt og bebygd antas det at grunnforholdene er gode. For å kunne oppfylle kravene til om sikker byggegrunn forutsettes likevel en vurdering av grunnforholdene i forbindelse med ROS-analyse. Kommentar: Det er foretatt grunnboringer i området som viser at bygget kan fundamenters på fast fjell. Statens vegvesen, , Hensynet til trafikksikkerhet må bli godt ivaretatt i arbeidet med reguleringsplanen. Det tas forbehold om merknader/innsigelser ved offentlig ettersyn av planen. Kommentar: Trafikksikkerhet er søkt ivaretatt ved å legge til rette for tosidig og forholdsvis brede fortausløsninger. Berørte beboere i Nessgata, Beboerne er skeptiske til forslag om parkeringshus i kombinasjon med andre formål. Dette på grunn av at bygget vil være dominerende, medføre støy både under anleggsfasen og i driftsfasen, redusere verdien på boligeiendommene, redusere utsikten, endre lysforholdene, medføre tap av livskvalitet og trivsel og at bygget ikke vil forskjønne området. I tillegg reises det spørsmål om bygget vil være døgnåpent og om det er reelt behov for parkeringsarealer av et slikt omfang. Det vises til brev fra Alstahaug kommune vedr. parkeringshuset. Kommentar: Den foreslåtte bebyggelsen på område KP1 vil redusere lysforhold og utsikt mot nordvest for beboerne i Nessgata. Det vises til vedlagte terrengsnitt. Reguleringsplanen tar i utgangspunktet ikke stilling til åpningstider for parkeringsanlegget. De - 7 -

9 øvrige fire plan vil i utgangspunktet være forbehold privat næringsvirksomhet. Parkeringsdelen av bygget vil være begrenset til 3 plan (et under bakkenivå) og dette er nødvendig for å erstatte parkering som går tapt ved realisering av trafikkterminalen og økt behov for parkering som følge av ny bebyggelse og aktivitet i området. Parkeringsløsningen er imidlertid også avklart i gjeldende plan. Nordland fylkeskommune, Fylkeskommunen varsler at det vil fremmes innsigelse ved offentlig ettersyn begrunnet med at det ikke tas hensyn til kollektivtransport i planarbeidet. Dette begrunnes med at planforslaget ikke tar høyde for de forventede tilretteleggingene for kollektivtrafikken vertskommune burde gjøre. Det trengs minimum 3 oppstillingsplasser for buss. Plassene må være universelt utformet, og det må være areal nok for lossing/lasting av reisegod på regionale busslinjer. Det må være gangavstand til venterom. Det forutsettes at trafikksikkerheten ivaretas i planforslaget. Kommentar: Område for trafikkterminal er regulert gjennom reguleringsplan for Nesset og deler av havna. Hensynet til kollektivtrafikken vurderes i utgangspunktet ivaretatt gjennom denne. Plasseringen av terminalen er optimal i forhold til sentrum, kulturhus, bad, hotell, hurtigbåt, ferje og andre offentlige tilbud. For å sikre kollektivtrafikken ytterligere i det foreliggende planforslaget er det foreslått en rekkefølgebestemmelse. Hensynet til myke trafikanter er ivaretatt gjennom brede fortausløsninger og oversiktelige kryss. Alstahaug kommune har hatt en dialog med Nordland fylkeskommune om den løsningen som nå framlegges og innsigelse vurderes ikke lenger som aktuelt. Gratishaugen borettslag, Borettslaget synes det er vanskelig på nåværende tidspunkt å ta stilling til planarbeidets konsekvenser for deres eiendom. Det er byggehøydene som eventuelt vil få konsekvenser. Det bes om å få tilsendt illustrasjoner og snitt som viser bebyggelsens forhold til omgivelsen, og det tas forbehold om ytterligere merknader. Kommentar: Borettslaget vil få noe endrede utsiktsforhold som følge av planforslaget. Slike endringer må til en viss grad kunne påregnes for bebyggelse som ligger nært knyttet til de indre deler av sentrum. Terrengsnitt illustrerer konsekvenser av utbyggingen og gir borettslaget grunnlag for å vurdere dette under offentlig ettersyn av planen. Svein Terje Olsen, Det reises forslag til løsning for buss og parkeringsforhold. Dette består i å flytte fergeleie til enden av Kvernåsen for å få frigitt areal som da kan brukes til blant annet bussholdeplass. Kommentar: Forslaget krever endringer i overordnet planverk og er dessuten i strid med gjeldende kommunedelpan for Kvernåsen, samt igangsatt reguleringsarbeid for dette området

10 2.5 Gjennomgang av innspill etter offentlig ettersyn (Beskrives etter offentlig ettersyn) - 9 -

11 3 Tematisk kartlegging og verdivurdering 3.1 Miljø - Kulturminner og kulturmiljø, herunder samiske kulturminner Det er ingen kjente kulturminner i området. - Landskap Planområdet preges i dag av å være et åpent og til dels uryddig landskapsrom. Mot nord avgrenses rommet av havneterminalen, mens det mot sør avgrenses av en markant bergvegg med bolighus på oversiden. Rica hotell er et markant bygg som delvis danner en avgrensing mot gågata i sørvest. Det er ingen klar avgrensing av landskapsrommet mot ferjeleiet i nordøst. Det er noe vegetasjon og grønne flater innenfor planområdet. Dette er med på å skape et noe mykere preg på et til dels grått område med mye trafikk. Den gamle shellstasjonen og kiosk/venterom er fjernet fra tomta for bad og kulturhus. Figur 2: Enkel landskapsanalyse av planområdet

12 Figur 3: Mot ferjeleiet i nordøst har ikke landskapsrommet noen klar avgrensing. Figur 4: Planområdet er i hovedtrekk et åpent landskapsrom med noe uryddig preg. Deler av Syv Søstres gate er med i planområdet. Dette området bærer i dag preg av å være et anleggsområde. Når anlegget er ferdigstilt vil området få et mer ryddig preg med opparbeidede grøntområder og kantsteinsavslutninger

13 Figur 5: Syv Søstres gate bærer i dag preg av å være et anleggsområde. Figur 6: Syv Søstres gate sett mot Rica hotell

14 Mellom havneterminal og venterom/ kiosk er det et sentralt område med stor aktivitet. Dette lille landskapsrommet danner i dag innfallporten til Sandnessjøen for reisende med hurtigbåter og hurtigrute. Figur 7: Arealet mellom godsterminalen og kiosk/venterom preges av stor trafikk og mye aktivitet. I reguleringsforslaget er det er tilrettelagt for å bygge til dels store og markante bygninger. Området vil få et helt annet preg når planlagte bygg realiseres. Det åpne preget på området vil bli erstattet med store bygninger

15 Figur 8: Skisse av bad og kulturhus (L2 Arkitekter AS) Vegene i området vil da fungere som avlange rom med høge bygninger som vegger i rommet. Det vil videre bli stor aktivitet og mye trafikk i området. For bebyggelsen i Nessgata vil de planlagte tiltakene føre til sterkt redusert utsikt i forhold til dagens situasjon. Planlagte bygg er illustrert i vedlagte perspektiver og snitt

16 Figur 9: Det legges til rette for høye bygninger og stor aktivitet innenfor planområdet. Figur 10: Planlagt bebyggelse vil føre til at Sjøbergs gate vil få høye bygg som vegger i rommet

17 Figur 11: Bebyggelsen i Nessgata vil få sterkt redusert utsikt som følge av planlagt bebyggelse innenfor planområdet. - Estetikk Ivaretas til en viss grad gjennom forslag til bestemmelser. Dette må vurderes nærmere gjennom byggesaksbehandlingen. - Naturverdi og biologisk mangfold, herunder mineralske ressurser Det er ikke kjent spesielle naturverdier eller mineralske ressurser i området. - Strandsonen Ikke relevant. - Forurensing Muligheten for forurensning i grunnen kan ikke utelukkes. - Jord- og skogbruk Ikke relevant. - Fiskeri og akvakultur Ikke relevant. - Samisk utmarksnæring / Reindrift Ikke relevant

18 3.2 Samfunn - Risiko og sårbarhet Det er gjennomgått en enkel sjekkliste for risiko- og sårbarhet i planområdet. Det er ikke konkludert med at det foreligger spesielle forhold som er til hinder for gjennomføring av tiltaket. Det vises til vedlagt ROS-sjekkliste. - Rekreasjon Områdets verdi i forhold til rekreasjon er i dag begrenset. Gjennomføring av tiltaket vil forbedre situasjonen vesentlig ved de tilbudene som gis gjennom de nye byggene samt at området vil forskjønnes og tilrettelegges for myke trafikanter. - Hytte-/fritidsbebyggelse Ikke relevant. - Næringsliv og sysselsetting Gjennomføring av tiltaket legger til rette for økning av det private næringslivet samt økt sysselsetting både i privat og offentlig sektor. - Infrastruktur/Kommunikasjon/Transport/trafikksikkerhet Planområdet er viktig i forhold til trafikkavviklingen internt i Sandnessjøen, men også i forhold til tilreisende sjøveis. Ettersom området er et knutepunkt for kommunikasjon med bil, buss og båt er det betydelig persontrafikk i området. Trafikksikkerhet står derfor sentralt. - Barn og unge Barn og unges bruk av området er i dag svært begrenset. Gjennomføring av tiltaket vil legge bedre til rette for denne brukergruppen ved nye tilbud både kulturelt og fysisk. - Tilgjengelighet/Universell utforming Tilgjengelighet og universell utforming vil bli ivaretatt gjennom planforslaget og i påfølgende byggesaker. - Bosetting Planen og tiltaket vil ha store konsekvenser for de som allerede bor i tilgrensende boligområde ved blant annet endrede utsikts og lysforhold. Eksisterende boligområde vil imidlertid bli ivaretatt, og gjennomføring av tiltaket vil legge til rette for økt bosetting gjennom økt sysselsetting. - By- og tettsted De områdene som foreslås utbygd ligger i sentrum, og vil bidra til å i vesentlig grad styrke Sandnessjøens bypreg. - Klima, energi og vann Ingen spesielle konsekvenser. - Helse Ingen spesielle konsekvenser

19 4 Oppsummering 4.1 Alternativer Det er ikke utarbeidet alternativer til planforslaget. Alternativer for badeland er diskutert og behandlet politisk på tidligere tidspunkt. Utover dette er det foreliggende planforslaget en videreføring av det eksisterende med visse endringer. 4.2 Premisser for planen Det kreves detaljprosjektering ved fornyelse av infrastruktur som veg og fortau innenfor området. 4.3 Avbøtende tiltak Det er ikke vurdert nødvendig med avbøtende tiltak. 4.4 Utbyggingsavtaler Det er ikke forutsatt utbyggingsavtaler

20 5 Sluttbehandling 5.1 Sammendrag 5.2 Konklusjon og begrunnelse 5.3 Innstillinger og vedtak

21 6 Vedlegg FYLKESMANNEN I NORDLAND Kommunal- og beredskapsavdelingen Sjekkliste for kommunale areal-, regulerings-, og bebyggelsesplaner. VIKTIG! Denne sjekklista er ikke komplett men den kan brukes som et hjelpemiddel i den kommunale planprosessen vedrørende risiko- og sårbarhetsforhold ved utarbeidelse av arealplaner. Også andre forhold enn de som er oppført her vil kunne ha betydning for planarbeidet. Forslagstiller må redegjøre for hvordan hvert enkelt punkt er tatt opp/behandlet i arealplanen. Alle punkter skal være vurdert, og avklares i forhold til om de virker inn på arealbruken. Nyttig bakgrunnsmateriale i forbindelse med risiko og sårbarhet og arealplanlegging kan bl.a. være: Veileder for kommunale risiko- og sårbarhetsanalyser (DSB 1994) Retningslinjer for Fylkesmannens bruk av innsigelse i plansaker etter plan- og bygningsloven. Sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn i den kommunale planleggingen (DSB 1997) Rundskriv GS-1/01 - Rundskriv om fylkesmennenes praktisering av innsigelsesinstituttet på beredskapsområdet (DSB 2001) Rundskriv T-5/97 Arealplanlegging og utbygging i fareområder (MD 1997) Sjekklisten er gjennomgått i forbindelse med følgende arealplan: Områdereguleringsplan for Sandnessjøen bad og kulturhus

22 Natur- og miljøforhold Forhold / uønsket hendelse Jord-/leire-/løsmasseskred Kvikkleire, ustadige grunnforhold Steinras, steinsprang Is-/snøskred Kjente historiske skred, utbredelse Flomfare Springflo Flomsonekart, historiske flomnivå Sterkt vindutsatt, storm/orkan etc. Mye nedbør Store snømengder Radon Annet ja/nei Vurdering Det er foretatt grunnboringer på tomt for bad og kulturhus som dokumentere at bygg kan fundamenteres til fast fjell. Kaifronten ligger på ca kote 2.8. Normalt for området Nærmeste måling er foretatt på Bjarnetjønna skole. Det er ikke registrert konsentrasjoner her som har medført behov for tiltak. Plan- og bygningsloven ivaretar nødvendig sikring ved nybygg. Drikkevann o.a. biologiske ressurser Forhold / uønsket hendelse ja/nei Vurdering Utbyggingsplaner (boliger, fritidsbebyggelse, næring/industri, infrastruktur etc.) i nærheten av: - drikkevannskilder, nedbørsfelt, grunnvann - landbruksareal - oppdrettsanlegg m.m. vurdere nødv. tiltak, båndlegging etc

23 Virksomhetsbasert sårbarhet Forhold / uønsket hendelse Brann/eksplosjon ved industrianlegg Kjemikalieutslipp o.a. forurensning Olje-/gassanlegg Lagringsplass for farlige stoffer f.eks. industrianlegg, havner, bensinstasjoner, radioaktiv lagring Høyspentledninger Anlegg for deponering og destruksjon av farlig avfall Strålingsfare fra div. installasjoner Gamle fyllplasser Forurenset grunn og sjøsedimenter, endret bruk av gamle industritomter Militære og sivile skytefelt Dumpeområder i sjø ja/nei Vurdering Det kan ikke utelukkes at det finnes rester av gamle fyllinger i området. Forurenset grunn kan ikke utelukkes. Infrastruktur Forhold / uønsket hendelse ja/nei Vurdering Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nærliggende transportårer utgjøre en risiko for området? - hendelser på veg - hendelser på jernbane - hendelser på sjø/vann - hendelser i luften Veger med mye transport av farlig gods Ulykkesbelastede veger Støysoner ved infrastruktur Området er sterkt trafikkert, det innarbeides derfor en støybestemmelse i reguleringsbestemmelsene

24 Strategiske / sårbare objekter Objekter som kan være særlig utsatt for sabotasje/terror, og/eller er sårbare i seg selv og derfor bør ha en grundig vurdering Forhold / uønsket hendelse Sykehus/helseinstitusjon Sykehjem/omsorgsinstitusjon Skole/barnehage Flyplass Viktig vei/jernbane Jernbanestasjon/bussterminal Havn Vannverk/kraftverk Undervannsledninger/kabler Bru/Demning ja/nei Vurdering Området er et trafikk knutepunkt for byen og omkringliggende kommuner. Det er planlagt trafikkterminal i området. Sandnessjøen havn ligger i nær tilknytning til området

25

26

27 FORELØPIG SKISSE SANDNESSJØENHOTELLOG KULTURHUS

28 FORELØPIG SKISSE SANDNESSJØENHOTELLOG KULTURHUS

29 FORELØPIG SKISSE SANDNESSJØENHOTELLOG KULTURHUS

30 Alstahaug kommune FORSLAG TIL OMRÅDE REGULERING FOR SANDNESSJØEN BAD OG KULTURHUS MV Nasjonal planid: Dato for kommunestyrets egengodkjenning: Revisjon: sign sign REGULERINGSBESTEMMELSER: Planområdet er regulert til følgende formål: 1. Bebyggelse og anlegg Boligbebyggelse, B1 (kode 1111) Tjenesteyting, BK1 (kode 1160) Hotell, H1 (kode 1320) Annen særskilt angitt bebyggelse og anlegg, HA1 (kode 1590) Kombinert bebyggelse og anleggsformål, KP1 (kode 1800) Bolig/forretning/kontor, BFK1, BFK2 (kode 1802) 2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Kjøreveg, K1-K4 (kode 2011) Fortau (kode 2012) Annen veggrunn - teknisk anlegg (kode 2018) Annen veggrunn grøntareal (kode 2019) Parkering, P1-P4, SP1 (kode 2080) 3. Grønnstruktur Grønnstruktur (kode 3001) 4. Hensynssoner Faresone høyspenningsanlegg (kode 370)

31 1 FELLESBESTEMMELSER 1.1 Byggegrenser Der det ikke er angitt byggegrense på plankart, eller i bestemmelsen til det enkelte område, er byggegrense og formålsgrense sammenfallende. Plan- og bygningslovens bestemmelser gjelder for øvrige forhold. 1.2 Tomteutnyttelse Tillatt utnyttelse er angitt på plankart som prosent BYA inkludert nødvendig areal for parkering. Der det er angitt bruksareal (BRA) for garasje, kommer dette i tillegg til angitt BYA. 1.3 Universell utforming Offentlige trafikkområder og nye bygninger skal tilrettelegges for funksjonshemmede, i henhold til gjeldende retningslinjer og byggeforskrifter. 1.4 Parkering Parkeringsdekning skal skje på egen grunn etter følgende norm dersom ikke annet er nevnt for det enkelte område: - Eneboliger 2,0 plass pr. enhet. - Leiligheter 2,0 plass pr. enhet til og med 4 enheter deretter 1,5 plass for påfølgende enheter. - Hotell 0,7 plass pr. rom - Kontor og forretning 2,0 plass pr 100 m 2 golvareal. - Bad og kulturhus 0,4 pr. sitteplass 1.5 Fjernvarme Planområdet ligger i sin helhet innefor konsesjonsområde for fjernvarme. Alle nye bygninger eller bygninger som er gjenstand for hovedombygning, skal tilknyttes fjernvarme. 1.6 Rekkefølgebestemmelse Kollektivholdeplass på område TH1 i reguleringsplan for Nesset og deler av havna planid , skal opparbeides midlertidig, og tas i bruk før det kan gis igangsettingstillatelse på grunnarbeid for område BK1 og H1. Når TH1 bygges ut med passasjerterminal skal det etableres permanente løsninger innenfor området. Det skal avsettes areal for minimum 3 busser og taxi. Parkeringshus på område KP1 skal ferdigstilles før ferdigattest kan gis på område BK1 og H1.

32 2 BEBYGGELSE OG ANLEGG 2.1 Boligbebyggelse, B1 Område B1 er tilleggsareal til tilstøtende boligeiendommer. 2.2 Tjenesteyting, BK1 Området skal benyttes til bad, kulturhus og annen offentlig eller privat tjenesteyting. Parkering for virksomheten skal skje innenfor område KP1. Bebyggelsen skal ha flatt tak. Maks gesimshøyde er angitt på plankart. BYA = 80 % Det skal utarbeides en detaljert utomhusplan som følger byggesøknad. 2.3 Hotell, H1 Områdene skal benyttes til hotell med tilhørende virksomhet. Parkering for virksomheten skal skje innenfor område KP1. Bebyggelsen skal ha flatt tak. Maks gesimshøyde er angitt på plankart. BYA = 70 % Det skal utarbeides en detaljert utomhusplan som følger byggesøknad. 2.4 Annen særskilt angitt bebyggelse og anlegg, HA1 Området skal benyttes til trafo. 2.5 Kombinert bebyggelse og anleggsformål, KP1 Området skal benyttes til parkeringshus og kombinerte formål forretning/kontor og offentlig/privat tjenesteyting Det tillates etablert minimum 3 plan for parkering der et plan er under bakkenivå. Øvrige plan kan benyttes til kombinerte formål. Bebyggelsen skal ha flatt tak. Maks gesimshøyde er angitt på plankart. BYA = 80 % Det skal utarbeides en detaljert utomhusplan som følger byggesøknad. 2.6 Kombinert bebyggelse og anleggsformål, BFK 1-2 I bygningene kan det drives kontor og forretningsvirksomhet i tillegg til at bygningene kan fungere som boliger. Dersom bygninger tas i bruk til boligformål, skal det avsettes tilstrekkelig areal til felles leikeområde. Områder med støyfølsom bruk, skal ha støynivå mindre enn L den 55 db. Alle boenheter skal ha støynivå mindre enn L den 55 db på uteplass og utenfor rom til støyfølsom bruk. Utenfor soverom skal maksimalt støynivå i natteperioden (23-07) ikke overstige L5 AF 70 db. Krav til innendørs støynivå skal være tilfredsstilt med de krav til luftskifte/ventilasjon som følger av teknisk forskrift. I områdene kan det oppføres bygninger i 2 etasjer. Maksimal gesimshøyde er 6 meter og maksimal mønehøyde er 11 meter. Generelt for høydefastsettelse er at høydene skal måles fra

33 planert terreng, gjennomsnittlig nivå rundt bygningene. I bygninger som har både boligformål og kontor/forretningsvirksomhet skal boligdelen være fra og med 2. etasje. BFK 1 har maks BYA = 35 %. BFK2 har en helhetlig småhusbebyggelse hvis helhetspreg skal bevares når det gjelder form og materialbruk. BYA = 20 %. Bevaringsverdig bebyggelse Formålet med betegnelsen bevaring av bygninger er å ta vare på miljømessige, antikvariske og kulturhistoriske verdier i området. Disse verdiene er knyttet til bebyggelsesstruktur, bygningsutforming, materialbruk, detaljering og bygningens alder og historie. Ved reparasjon og istandsetting skal så lite som mulig av eksisterende/opprinnelig bygningsmaterialer og elementer skiftes ut. Dersom utskifting er påkrevd, skal nye bygningselementer og materialer så langt mulig være lik de som erstattes. Restaurering/tilbakeføring til det opprinnelige eller tidligere tilstand kan tillates der hvor dette ivaretar kulturverdiene bedre enn ved bevaring av det eksisterende. Bevaringsverdig bebyggelse tillates i utgangspunktet ikke revet. Rivingstillatelse kan bare gis i tilknytning til godkjent byggesøknad for nybygg. Før riving tillates, må det innhentes uttalelse fra Nordland fylkeskommune 3 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 3.1 Kjøreveg, K1-K4 Kjøreveg K1-K4 er offentlig formål. Det tillates ikke utkjøring i Sjøbergsgate fra kjøreveg K Annen veggrunn grøntareal Arealene skal opparbeides etter en samlet plan med hensyn til materialbruk og beplantning. 3.4 Parkering, P1-P4, SP1 Parkeringsplassene er offentlig formål. P4 skal spesielt tilrettelegges for handikappede med inntil 4 parkeringsplasser. SP1 er sykkelparkering. 4 GRØNNSTRUKTUR 4.1 Grønnstruktur F1-F6 Områdene er offentlige og skal opparbeides med beplantning og eventuell belegning etter en samlet plan.