SAKSPROTOKOLL - 110/5 - FOSNAVEGEN, VÅGA - NYBYGG KÅRBOLIG, KLAGEBEHANDLING

Transkript

1 SAKSPROTOKOLL - 110/5 - FOSNAVEGEN, VÅGA - NYBYGG KÅRBOLIG, KLAGEBEHANDLING Hovedutvalg teknisk behandlet saken den , saksnr. 68/15 Behandling: Albertsen (KrF) fremmet følgende forslag: Saken utsettes. Hovedutvalg teknisk anbefaler dispensasjon i henhold til plan- og bygningslovens 19-2 fra samme lovs 11-6 vedrørende kommuneplanens arealanvendelse til LNF-formål og 1-8 vedrørende byggeforbud i 100-metersbeltet fra sjø til fordel for bygging av bolighus nr. 2 på gnr./bnr. 110/5. Det er lagt særlig vekt på at denne dispensasjonen påvirker landbruksinteressene på en positiv måte ved at gardsdriften blir styrket/gjenopptatt av neste generasjon. Landbrukskontorets uttale viser til at reglene er skjerpet og at det må en individuell og konkret vurdering til om det er ett reelt behov for bolig nr. 2 på driftsenheten. Ut fra saksutredningen, samt dagens befaring vurderer hovedutvalg teknisk det slik at for at det skal være mulig å drifte denne eiendommen og drive med husdyr, er det nødvendig med kårhus på driftsenheten. I dag er ikke driften omfattende, men ved dette vedtaket legges det til rette for fremtidig drift på eiendommen. Kommuneantikvaren ser med bekymring på at kulturlandskapet er i ferd med å gro igjen og verneverdige bygninger forfaller. Det er derfor prisverdig av slike hensyn også at eier ønsker å flytte tilbake til garden. Den generasjonen som bor på eiendommen i dag er ikke i stand til å drive noen virksomhet. Boligen som står i dag er fra før 1900 og verneverdig. Det er ikke mer enn rimelige hensyn å ta at neste generasjon kan bo i egen bolig, samt at denne tilfredsstiller dagens standard. På grunn av eiendommens beliggenhet er det ikke til å unngå bygging i 100-metersbeltet. Det er forsøkt å trekke boligen bort fra sjølinjen i den grad det er hensiktsmessig. Forutsetning for dispensasjonen er at boligen blir en del av gården og skal ikke skilles fra eiendommen. På den måten styrkes landbrukshensyn ved at det legges til rette for fremtidige generasjoners gårdsdrift. De allmenne interessene som knytter seg til strandsonen skal ivaretas. Dette tilfellet anses som ett enkelt tilfelle som er vurdert særskilt og vil ikke skape vesentlig presedensvirkning. Hensynet til lovene det dispenseres fra blir ikke vesentlig tilsidesatt. Fordelene ved å dispensere er klart større enn ulempene og hovedutvalg teknisk finner det derfor tilrådelig å dispensere i dette tilfelle.

2 Saken oversendes Fylkesmannen i Rogaland for uttale. Albertsens forslag vedtatt med 7 stemmer mot 2 stemmer (Ap) for innstillingen. Vedtak: Saken utsettes. Hovedutvalg teknisk anbefaler dispensasjon i henhold til plan- og bygningslovens 19-2 fra samme lovs 11-6 vedrørende kommuneplanens arealanvendelse til LNF-formål og 1-8 vedrørende byggeforbud i 100-metersbeltet fra sjø til fordel for bygging av bolighus nr. 2 på gnr./bnr. 110/5. Det er lagt særlig vekt på at denne dispensasjonen påvirker landbruksinteressene på en positiv måte ved at gardsdriften blir styrket/gjenopptatt av neste generasjon. Landbrukskontorets uttale viser til at reglene er skjerpet og at det må en individuell og konkret vurdering til om det er ett reelt behov for bolig nr. 2 på driftsenheten. Ut fra saksutredningen, samt dagens befaring vurderer hovedutvalg teknisk det slik at for at det skal være mulig å drifte denne eiendommen og drive med husdyr, er det nødvendig med kårhus på driftsenheten. I dag er ikke driften omfattende, men ved dette vedtaket legges det til rette for fremtidig drift på eiendommen. Kommuneantikvaren ser med bekymring på at kulturlandskapet er i ferd med å gro igjen og verneverdige bygninger forfaller. Det er derfor prisverdig av slike hensyn også at eier ønsker å flytte tilbake til garden. Den generasjonen som bor på eiendommen i dag er ikke i stand til å drive noen virksomhet. Boligen som står i dag er fra før 1900 og verneverdig. Det er ikke mer enn rimelige hensyn å ta at neste generasjon kan bo i egen bolig, samt at denne tilfredsstiller dagens standard. På grunn av eiendommens beliggenhet er det ikke til å unngå bygging i 100-metersbeltet. Det er forsøkt å trekke boligen bort fra sjølinjen i den grad det er hensiktsmessig. Forutsetning for dispensasjonen er at boligen blir en del av gården og skal ikke skilles fra eiendommen. På den måten styrkes landbrukshensyn ved at det legges til rette for fremtidige generasjoners gårdsdrift. De allmenne interessene som knytter seg til strandsonen skal ivaretas. Dette tilfellet anses som ett enkelt tilfelle som er vurdert særskilt og vil ikke skape vesentlig presedensvirkning. Hensynet til lovene det dispenseres fra blir ikke vesentlig tilsidesatt. Fordelene ved å dispensere er klart større enn ulempene og hovedutvalg teknisk finner det derfor tilrådelig å dispensere i dette tilfelle. Saken oversendes Fylkesmannen i Rogaland for uttale.

3 SAKSPROTOKOLL - 110/5 - FOSNAVEGEN, VÅGA - NYBYGG KÅRBOLIG, KLAGEBEHANDLING Hovedutvalg teknisk behandlet saken den , saksnr. 51/15 Behandling: Albertsen (KrF) foreslo: Saken utsettes for befaring. Albertsens forslag vedtatt med 7 stemmer mot 2 (H, V). Vedtak: Saken utsettes for befaring.

4 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Silvia May Oliversen Arkiv: GNR 110/5 Arkivsaksnr.: 14/4619 Sign: Dato: Utvalg: Hovedutvalg teknisk Hovedutvalg teknisk Hovedutvalg teknisk Hovedutvalg teknisk /5 - FOSNAVEGEN, VÅGA - NYBYGG KÅRBOLIG Forslag til vedtak: Hovedutvalget for tekniske saker gir i medhold av plan- og bygningsloven 19-2 dispensasjon fra samme lovs 1-8 og 11-6, vedrørende forbud mot tiltak i 100-metersbeltet langs sjø og kommuneplanens arealdel (LNF-område), for oppføring av kårbolig/bolig nr. 2.

5 SAKSFRAMSTILLING Fakta/saksopplysninger: - I delegert sak nr. 79/15 ble det gitt avslag til oppføring av kårbolig/bolig nr. 2 på en landbrukseiendom. Søknaden var avhengig av dispensasjon fra plan- og bygningsloven 1-8 og 11-6, vedrørende forbud mot tiltak i 100-metersbeltet langs sjø og kommuneplanens arealdel (LNF-område). Dispensasjon ble vurdert, men vilkårene for dispensasjon var ikke oppfylt. - Det foreligger uttalelse fra forvaltningsavdelingens landbrukskontor i brev av Det foreligger ny uttalelse fra forvaltningens landbrukskontor i forbindelse m/ klagebehandling i brev av I HTS-vedtak nr. 51/15 ble det vedtatt å utsette saken for befaring. - På møte i HTS den ble det avholdt befaring, og i HTS-vedtak nr. 68/15 ble det anbefalt dispensasjon fra pbl. 1-8 og I brev av er det kommet uttale fra Fylkesmannen i Rogaland. - I brev av er det kommet uttale fra Rogaland fylkeskommune, seksjon for kulturarv. Uttale fra Fylkesmannen i Rogaland: I uttalen fremkommer det at Fylkesmannen har forståelse for søkers ønske om å bosette seg på eiendommen, men mener likevel at dette eventuelt bør skje i eksisterende bostedshus. Fylkesmannen skriver at den aktuelle eiendommen har et svært avgrenset ressursgrunnlag, og at det ikke er et driftsmessig behov for to bosteder der. Videre viser Fylkesmannen til at det vil være uheldig å åpne for en praksis der man tillater bygging av kårboliger på landbrukseiendommer med marginale ressurser, og at slike bosteder på sikt vil kunne være til ulempe for landbruket, og vil kunne bli objekt aktuelle for fradeling. Fylkesmannen påpeker at eiendommen ligger i et område som er avsatt til viktig jordburksområde (J5-1) og viktig naturområde (N5-4) i kommunens kartlegging av landbruks, natur- og friluftsområder. Det vises også til at forbudet mot bygging i 100-metersbeltet taler klart i mot at det blir gitt dispensasjon. Fylkesmannen konkluderer med at det frarådes at det blir gitt dispensasjon fra byggeforbudet i 1-8 i plan- og bygningsloven og LNF-formålet i kommuneplanen for oppføring av kårbolig på Gnr. 110 Bnr. 5. Uttale fra Rogaland fylkeskommune, seksjon for kulturarv: Av uttalen fremgår det at Rogaland fylkeskommune, seksjon for kulturarv, har gjort en første befaring av det aktuelle området for å vurdere forholdet til automatisk freda kulturminne. Etter gjennomført befaring vurderer seksjon for kulturarv det slik at det vil være nødvendig med kulturhistoriske registreringer innenfor deler av tiltaksområdet. Potensialet for slike kulturminner vurderes som stort og det vil være behov for nærmere arkeologiske registreringer før Rogaland fylkeskommune kan komme med en enedelig uttale. Det vises til uttalen i sin helhet. Se vedlegg.

6 Uttale fra forvaltningsavdelingens landbrukskontor: Det foreligger uttalelse fra forvaltningsavdelingens landbrukskontor i brev av Av jordbrukskontorets uttalelse fremgår det blant annet følgende: «Siden eiendommen allerede er registrert med et våningshus, vil oppføring av enda et bolighus på eiendommen bli regnet som bolig nr. 2 på gården. Tillatelse til oppføring av bolig nr. 2 på landbrukseiendommer har blitt betydelig innskjerpet de siste årene. Det skal ut fra en individuell og konkret vurdering av dagens landbruksdrift på gården, husdyr og eventuell boplikt tas stilling tl om det er et reelt behov for bolig nr. 2 på driftsenheten. Driftsenhetens driftsgrunnlag (areal og bygningsmasse) gjør at det ved fremtidig eierskifte ikke må påregnes krav om boplikt på eiendommen (konsesjonsloven og odelsloven). Kravet om selvstendig drift på gården er ikke oppfylt. Ut fra en landbruksfaglig vurdering kan forvaltningsavdelingens jordbrukskontor ikke se at det her kan dokumenteres et reelt behov for en bolig nr. 2 på driftsenheten, og vil derfor ikke anbefale at det gis tillatelse til oppføring av omsøkte kårbolig». Det vises for øvrig til uttalelsen i sin helhet. Se vedlegg. Uttale fra forvaltningsavdelingens landbrukskontor i forbindelse m/ klagebehandling: Det foreligger uttalelse fra forvaltningsavdelingens landbrukskontor i brev av Her fremgår det blant annet følgende: «Ut fra en landbruksfaglig vurdering er det i klagen ikke kommet fram noen nye argumenter som tilsier at det er et reelt behov for en kårbolig på eiendommen. Landbruksforvaltningen vil derfor fraråde at det gis tillatelse til bolig 2 på gnr. 110, bnr. 5.» Det vises for øvrig til uttalelsen i sin helhet. Se vedlegg. Vurdering: Teknisk sjef viser til tidligere saksframlegg og befaring foretatt av Hovedutvalg teknisk. Saken legges fram uten utfyllende saksutredning. Det følger av pbl at «kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov». Det følger videre av pbl at dispensasjon ikke kan gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensyn i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Når det gjelder begrunnelse for å gi dispensasjon vises det til HTS sitt vedtak nr. 68/15: «Saken utsettes.

7 Hovedutvalg teknisk anbefaler dispensasjon i henhold til plan- og bygningslovens 19-2 fra samme lovs 11-6 vedrørende kommuneplanens arealanvendelse til LNF-formål og 1-8 vedrørende byggeforbud i 100-metersbeltet fra sjø til fordel for bygging av bolighus nr. 2 på gnr./bnr. 110/5. Det er lagt særlig vekt på at denne dispensasjonen påvirker landbruksinteressene på en positiv måte ved at gardsdriften blir styrket/gjenopptatt av neste generasjon. Landbrukskontorets uttale viser til at reglene er skjerpet og at det må en individuell og konkret vurdering til om det er ett reelt behov for bolig nr. 2 på driftsenheten. Ut fra saksutredningen, samt dagens befaring vurderer hovedutvalg teknisk det slik at for at det skal være mulig å drifte denne eiendommen og drive med husdyr, er det nødvendig med kårhus på driftsenheten. I dag er ikke driften omfattende, men ved dette vedtaket legges det til rette for fremtidig drift på eiendommen. Kommuneantikvaren ser med bekymring på at kulturlandskapet er i ferd med å gro igjen og verneverdige bygninger forfaller. Det er derfor prisverdig av slike hensyn også at eier ønsker å flytte tilbake til garden. Den generasjonen som bor på eiendommen i dag er ikke i stand til å drive noen virksomhet. Boligen som står i dag er fra før 1900 og verneverdig. Det er ikke mer enn rimelige hensyn å ta at neste generasjon kan bo i egen bolig, samt at denne tilfredsstiller dagens standard. På grunn av eiendommens beliggenhet er det ikke til å unngå bygging i 100-metersbeltet. Det er forsøkt å trekke boligen bort fra sjølinjen i den grad det er hensiktsmessig. Forutsetning for dispensasjonen er at boligen blir en del av gården og skal ikke skilles fra eiendommen. På den måten styrkes landbrukshensyn ved at det legges til rette for fremtidige generasjoners gårdsdrift. De allmenne interessene som knytter seg til strandsonen skal ivaretas. Dette tilfellet anses som ett enkelt tilfelle som er vurdert særskilt og vil ikke skape vesentlig presedensvirkning. Hensynet til lovene det dispenseres fra blir ikke vesentlig tilsidesatt. Fordelene ved å dispensere er klart større enn ulempene og hovedutvalg teknisk finner det derfor tilrådelig å dispensere i dette tilfelle. Saken oversendes Fylkesmannen i Rogaland for uttale.» Teknisk sjef finner det generelt betenkelig å gi dispensasjon fra plan- og bygningsloven (pbl.) 1-8, vedrørende byggeforbud i strandsonen, og 11-6, vedrørende LNF-område i kommuneplanen, men på bakgrunn av HTS-vedtak nr. 68/15 anbefales det at hovedutvalget gir dispensasjon fra pbl. 1-8 og 11-6 for oppføring av kårbolig/bolig nr. 2. Oversikt over vedlegg: 1. Uttale fra Rogaland Fylkeskommune, seksjon for kulturarv datert Uttale fra Fylkesmannen i Rogaland datert Anmodning om uttalelse datert Melding om politisk vedtak nr. 68/15 5. Melding om politisk vedtak nr. 51/15 6. Saksframlegg til HTS-møte den

8 7. Klage datert Avslag delegert sak nr. 79/ Søknad om dispensasjon 10. Gjenpart av nabovarsel 11. Situasjonskart

9 Dokid (14/ ) 110/5 - UTTALE TIL DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANEN _ tift FYLKESMANNEN Dykkar ref.: 14/4619 Vår dato: Vår ref.: 2015/7511 I ROGALAND Arkivnr,: Karmøy kommune Rådhuset 4250 Kopervik Postadresse: Postboks59 Sentrum, 4001Stavanger Besøksadresse: Lagårdsveien44, Stavanger 15 T: F: E: finropost@fylkesmannen.no Uttale - dispensasjon frå kommuneplanen for oppføring av bustadhus på gnr./bnr. 110/5 i Karmøy kommune Vi viser til dokumenta i saka, sendt oss med brev datert Saka gjeld dispensasjon frå kommuneplanen for oppføring av eit bustadhus på gnr. 110, bnr. 5 i Karmøy kommune. Eigedomen er 363 dekar stor, der om lag 5 dekar er fulldyrka og 57 dekar er skog. Det er eit bustadhus på eigedomen, truleg oppført i om lag 1850, og dette er oppgitt til å ha avgrensa standard og utviklingsmoglegheiter. Søker bur i dag i Stavanger, men har overtatt eigedommen og ønskjer å flytte dit. Søkjars mor bur i dag i huset på eigedomen. Hovedutvalg teknisk ønskjer å gi dispensasjon, og saka er derfor sendt Fylkesmannen til uttale. Eigedommen ligg i eit landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF-område) i kommuneplanen. Oppføring av eit bustadhus som omsøkt er ikkje i tråd med LNF-formålet, og er i strid med forbodet mot tiltak i 100-meters beltet langs sjøen. Søknaden må derfor behandlast som ein dispensasjon, jf. plan- og bygningslova Det er ikkje nok at omsynet bak føresegna det blir dispensert frå, eller omsyna i formålsføresegna i lova, ikkje blir vesentleg tilsidesett. I tillegg må fordelane ved i gi dispensasjon, etter ei samla vurdering, vere klart større enn ulempene. Fylkesmannen har forståing for søkjars ønske om å busette seg på eigedomen, men meiner dette eventuelt bør skje i eksisterande bustadhus. Den aktuelle eigedomen har eit svært avgrensa ressursgrunnlag, og det er ikkje eit driftsmessig behov for to bustader der. Det vil vere uheldig å opne for ein praksis der ein tillater bygging av kårbustader på landbrukseigedomar med marginale ressursar. Slike bustader vil på sikt kunne vere til ulempe for landbruket, og vil kunne bli objekt aktuelle for frådeling. Vi vil og vise til at eigedomen ligg i område som både er satt av til viktig jordbruksområde (J5-1) og viktig naturområde (N5-4) i kommunens kartlegging av landbruks, natur og friluftsområder. Forbodet mot bygging i 100-sona taler og klart i mot at det blir gitt dispensasjon. På denne bakgrunn må vi rå i frå at det blir gitt dispensasjon for oppføring av omsøkte bustadhus.

10 Vi gjer merksam på at vi som uttaleinstans skal ha kommunen sitt vedtak tilsendt straks det er gjort. Med helsing Dagfinn Hatløy Knut Harald Dobbe seniorrådgivar seniorrådgivar Dokumentet er elektronisk godkjent og har derfor ikkje underskrift Saksbehandlar:KnutHaraldDobbe Saksbehandlartelefon: Kopitil: ArkitektAlmaasAS Vaulakroken Stavanger Rogalandfylkeskommune Postboks Stavanger Side2 av2

11 FYLKESRÅDMANNEN Kulturavdelinga Karmøy kommune 4250 KOPERVIK Dykkar ref.: 14/ Saksbehandlar: Angunn Skeiseid Saksnr. 15/ Direkte telefon: Løpenr /15 Arkivnr. 141 &18 KARMØY KOMMUNE - GNR.110, BNR.5 - DISPENSASJON - OPPFØRING AV BUSTAD NR. 2. SØKNAD. BEHOV FOR KULTURHISTORISK REGISTRERING JF. LOV OM KULTURMINNE 9.1 Rogaland fylkeskommune, seksjon for kulturarv, har gjort ei første synfaring av det aktuelle området for å vurdere forholdet til automatisk freda kulturminne. Etter gjennomført synfaring vurderer vi det slik at det vil vere naudsynt med kulturhistoriske registreringar innanfor deler av tiltaksområdet. Dette då det er potensial for tidlegare ikkje registrerte automatisk freda kulturminne under markoverflata. Vi vurderer potensialet for slike kulturminne som stort og det vil vere behov for nærare arkeologiske registreringar før vi kan komme med ein endeleg uttale til planen. Krav om arkeologiske undersøkingar er heimla i Kulturminnelovens 9, 1. ledd. I det aktuelle området vil ein grave prøvestikk. Ved prøvestikking grev ein 50x50 cm (evt. 40X40 cm) hol med spade og graveskei ned i bakken så djupt som ein kjem. Massen blir sålda i vatn for å leite etter steinalderartefakter, som reiskapar og avfall av flint og liknande. Prøvestikka blir deretter fylt igjen med jord, eventuelt stein, og torva vil til slutt bli lagt tilbake på toppen. Dersom det blir behov for å utvide tiltaksområdet, gjer vi merksame på at vi må få høve til å vurdere behovet for registrering også i desse områda. Hensikta med den kulturhistoriske registreringa er å finne ut om det finst automatisk freda kulturminne, i form av bevarte aktivitets-/busetnadssspor frå forhistorisk tid, under dagens markoverflate og som kan komme i konflikt med planforslaget. Erfaring viser at tiltakshavar har nytte av å få avklart om det finst eventuelle kulturminne i området på eit tidleg tidspunkt i planprosessen. Tiltaket vert definert som eit mindre privat tiltak og skal då kostast av det offentlege, jf. Rundskriv T-02/2007. Det er rekna 3 dagar i felt for 2 personar, samt 2 dagar til etterarbeid. POSTADRESSE BESØKSADRESSE TELEFON TELEFAKS BANKGIRO: Postboks 130 Sentrum 4001 STAVANGER Arkitekt Eckhoffsgt. 1 STAVANGER E-POST: firmapost@rogfk.no INTERNETT:

12 Når vi mottar stadfesting frå grunneigar/forpaktar om at det er akseptert at vi gjer inngrep i grunnen, kan vi starte arbeidet med å førebu og gjennomføre registreringane. Tiltakshavar må då ha gjort alle nødvendige avtalar med evt. grunneigarar og forpaktarar av området. Når grunneigar-/forpaktaravtaler er mottatt, vil det bli sendt ut brev når nærare oppstartstidspunkt for registreringa er sett. Vi gjer merksame på at det i brevet vårt om oppstartstidspunkt vil bli sett ein frist for avbestilling av registreringa. Dersom registreringa vert avbestilt etter denne fristen vil det føre til fakturering av dei utgiftene vi har fått, og vil kunne få, i tilknytning til registreringa. Fakturering av kostnadene skjer normalt ved delfakturering av påløpte utgifter. Sluttfaktura, med avrekning, vil bli sendt når arbeidet inkludert rapport er ferdigstilt. Det er Rogaland fylkeskommune, seksjon for kulturarv, som står for registreringane på oppdrag fra tiltakshavar. Vi vil orientere om at vi normalt ikkje utfører arkeologiske registreringar i perioden november-februar. Vi gjer merksame på at Rogaland fylkeskommune, seksjon for kulturarv, ikkje kan gi endeleg uttale før vi har fått høve til å gjennomføre kulturhistoriske registreringar, og forholdet til evt. automatisk freda kulturminne er avklart. Med helsing Seksjon for kulturarv Kopi: Fylkesmannen i Rogaland Jan G. Auestad fylkeskonservator Dette dokumentet er godkjent elektronisk og har derfor ikkje signatur. Angunn Skeiseid rådgjevar

13 Teknisk etat Fylkesmannen i Rogaland, Postboks 59, 4001 STAVANGER Rogaland Fylkeskommune, Kulturseksjonen,, 4001 STAVANGER Rogaland Fylkeskommune, etat for regionalutv. planseksj., Planseksjonen, 4001 STAVANGER Dato: Saksbeh: Saksnr: Løpenr: Arkivkode: Deres ref: Silvia May Oliversen 14/ /15 GNR 110/5 GNR., BNR. I KARMØY KOMMUNE SØKNAD OM DISPENSASJON FRA GJELDENDE PLAN / PBL 1-8 / PBL 11-6 Søknaden gjelder: Oppføring av bolig nr. 2 på landbrukseiendom. Planstatus og arealanvendelse: Kommuneplanens arealdel: Landbruk-, natur- og friluftsområde (LNF-område) Reguleringsplan: Ikke regulert. Søknad om dispensasjon fra: Plan- og bygningsloven (pbl) 1-8 og 11-6, vedrørende avstand til sjø, samt arealanvendelsen i kommuneplanen. Tiltakshavers begrunnelse: Tiltakshaver gir som begrunnelse for dispensasjon at gårdsdrift og aktiviteter rundt dette, er en viktig del av LNF`s prinsipper, og at en fastboende familie som opprettholder gårdsdrift vil være en forsterkende ressurs for kommunen. Videre mener tiltakshaver at boligen er godt tilpasset omkringliggende bebyggelse og at planlagt tiltak ligger tilbaketrukket fra sjø. Det vises også til at boligen vil bli naturlig integrert i et allerede opparbeidet tun. Aktuelle landbruksfaglige opplysninger: Søknaden er oversendt til kommunens landbrukskontor som opplyser at kravet om selvstendig drift på gården ikke er oppfylt, og at forvaltningsavdelingens jordbrukskontor ut fra en landbruksfaglig vurdering ikke kan se at det i den konkrete saken kan dokumenteres et reelt behov for en bolig nr. 2 på driftsenheten, og vil på bakgrunn av dette ikke anbefale at det gis tillatelse til oppføring av omsøkte tiltak. Det vises for øvrig til uttale i sin helhet. Se vedlegg. Kjente kulturminner: Ingen registrerte. Rådhuset, Statsråd Vinjes gate 25, 4250 KOPERVIK Telefon: e-post: post@karmoy.kommune.no

14 Vurdering av om dispensasjon bør gis: Teknisk sjef finner det generelt betenkelig å gi dispensasjon fra pbl. 1-8 og 11-6 for oppføring av bolig nr. 2 på eiendommen. På bakgrunn av HTS-vedtak nr. 68/15 anbefales det likevel å gi dispensasjon for omsøkte tiltak. HTS-vedtak nr. 68/15 vedlegges. Saken oversendes for uttale i henhold til PBL Frist for uttale er 8 uker. Med hilsen Silvia May Oliversen rådgiver Dette dokumentet er godkjent elektronisk og krever derfor ingen signatur. Kopi: Vedlegg: Oversiktskart Søknad Situasjonskart Tegninger Dispensasjonssøknad Uttale fra forvaltningsavdelingens landbrukskontor datert Avslag datert Klage m/vedlegg datert Landbruksfaglig uttalelse ifbm. Klagebehandling datert HTS-vedtak med saksframlegg 2

15 Sentraladministrasjonen Dato: Saksbeh: Saksnr: Løpenr: Arkivkode: Deres ref: Silvia May Oliversen 14/ /15 GNR 110/5 MELDING OM POLITISK VEDTAK - 110/5 - FOSNAVEGEN, VÅGA - NYBYGG KÅRBOLIG, KLAGEBEHANDLING Fra møtet i hovedutvalg teknisk den , saksnr 68/15. Vedtak: Saken utsettes. Hovedutvalg teknisk anbefaler dispensasjon i henhold til plan- og bygningslovens 19-2 fra samme lovs 11-6 vedrørende kommuneplanens arealanvendelse til LNF-formål og 1-8 vedrørende byggeforbud i 100-metersbeltet fra sjø til fordel for bygging av bolighus nr. 2 på gnr./bnr. 110/5. Det er lagt særlig vekt på at denne dispensasjonen påvirker landbruksinteressene på en positiv måte ved at gardsdriften blir styrket/gjenopptatt av neste generasjon. Landbrukskontorets uttale viser til at reglene er skjerpet og at det må en individuell og konkret vurdering til om det er ett reelt behov for bolig nr. 2 på driftsenheten. Ut fra saksutredningen, samt dagens befaring vurderer hovedutvalg teknisk det slik at for at det skal være mulig å drifte denne eiendommen og drive med husdyr, er det nødvendig med kårhus på driftsenheten. I dag er ikke driften omfattende, men ved dette vedtaket legges det til rette for fremtidig drift på eiendommen. Kommuneantikvaren ser med bekymring på at kulturlandskapet er i ferd med å gro igjen og verneverdige bygninger forfaller. Det er derfor prisverdig av slike hensyn også at eier ønsker å flytte tilbake til garden. Den generasjonen som bor på eiendommen i dag er ikke i stand til å drive noen virksomhet. Boligen som står i dag er fra før 1900 og verneverdig. Det er ikke mer enn rimelige hensyn å ta at neste generasjon kan bo i egen bolig, samt at denne tilfredsstiller dagens standard. På grunn av eiendommens beliggenhet er det ikke til å unngå bygging i 100-metersbeltet. Det er forsøkt å trekke boligen bort fra sjølinjen i den grad det er hensiktsmessig. Rådhuset, Statsråd Vinjes gate 25, 4250 KOPERVIK Telefon: e-post: post@karmoy.kommune.no

16 Forutsetning for dispensasjonen er at boligen blir en del av gården og skal ikke skilles fra eiendommen. På den måten styrkes landbrukshensyn ved at det legges til rette for fremtidige generasjoners gårdsdrift. De allmenne interessene som knytter seg til strandsonen skal ivaretas. Dette tilfellet anses som ett enkelt tilfelle som er vurdert særskilt og vil ikke skape vesentlig presedensvirkning. Hensynet til lovene det dispenseres fra blir ikke vesentlig tilsidesatt. Fordelene ved å dispensere er klart større enn ulempene og hovedutvalg teknisk finner det derfor tilrådelig å dispensere i dette tilfelle. Saken oversendes Fylkesmannen i Rogaland for uttale. Vedtatt med 7 stemmer mot 2 (Ap). Rett utskrift: Elin Davidsen Sekr. Dette dokumentet er godkjent elektronisk og krever derfor ingen signatur. 2

17 Sentraladministrasjonen Kurt Einar Gullhav Avaldsnesgata STAVANGER Dato: Saksbeh: Saksnr: Løpenr: Arkivkode: Deres ref: Silvia May Oliversen 14/ /15 GNR 110/5 MELDING OM POLITISK VEDTAK - 110/5 - FOSNAVEGEN, VÅGA - NYBYGG KÅRBOLIG, KLAGEBEHANDLING Fra møtet i hovedutvalg teknisk den , saksnr 51/15. Enstemmig vedtak: Saken utsettes for befaring. Rett utskrift: Elin Davidsen Sekr. Dette dokumentet er godkjent elektronisk og krever derfor ingen signatur. Rådhuset, Statsråd Vinjes gate 25, 4250 KOPERVIK Telefon: e-post: post@karmoy.kommune.no

18 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Silvia May Oliversen Arkiv: GNR 110/5 Arkivsaksnr.: 14/4619 Sign: Dato: Utvalg: Hovedutvalg teknisk /5 - FOSNAVEGEN, VÅGA - NYBYGG KÅRBOLIG, KLAGEBEHANDLING Forslag til vedtak: Hovedutvalget for tekniske saker opprettholder vedtak i delegert sak nr. 79/15. Saken oversendes Fylkesmannen i Rogaland for klagebehandling.

19 SAKSFRAMSTILLING Fakta/saksopplysninger: Bakgrunn for saken: I delegert sak nr. 79/15 ble det gitt avslag til oppføring av kårbolig/bolig nr. 2 på en landbrukseiendom. Søknaden var avhengig av dispensasjon fra plan- og bygningsloven 1-8 og 11-6, vedrørende forbud mot tiltak i 100-metersbeltet langs sjø og kommuneplanens arealdel (LNF-område). Dispensasjon ble vurdert, men vilkårene for dispensasjon var ikke oppfylt. Klagen: I klagen vises det til argumenter som tidligere er beskrevet i søknad om dispensasjon, samt at det legges til dokumentasjon for drift av gården. I klagen vises det blant annet til at det i etterkant av avslaget er utarbeidet en forpakteravtale på deler av gården. Videre vises det til at tiltakshaver skal selge sin nåværende bolig i Stavanger for å flytte tilbake til gården som han er oppvokst på. Ansvarlig søker viser til at tiltakshaver har overtatt gården, og at han derfor ønsker å oppføre en kårbolig som tilfredsstiller dagens standard. Det vises til at eksisterende bolig på gården er fra 1800-tallet, og derfor har en begrenset standard og utviklingsmuligheter. Videre vises det til at bygget er vernet, samt at tilgjengelighet i ny bolig er nødvendig for å ivareta tiltakshaver og at videre drift på gården ligger til grunn for dette tiltaket. Ansvarlig søker mener videre at en fastboende familie som opprettholder gårdsdrift vil være en forsterkende ressurs for kommunen, og at boligen er godt tilpasset omkringliggende bebyggelse og ligger tilbaketrukket fra sjø. Hva angår forbud mot tiltak i 100-metersbeltet langs sjø, viser ansvarlig søker til at dette ikke er mulig å unngå, men at ønsket plassering er hensyntatt med tanke på størst mulig avstand fra sjø. Videre viser ansvarlig søker til en teig på Gnr. 110 Bnr. 24 som tilhører eiendommen. Ansvarlig søker mener at boligen som et alternativ kan oppføres her, eller at teigen med samme Gnr/Bnr kan flyttes opp til omsøkt område. Nåværende teig, Gnr. 110 Bnr. 24 kan da omgjøres til grøntareal, noe som etter ansvarlig søkers mening hadde vært den beste løsningen. I klagen fremkommer det at en kårbolig og et våningshus på eiendommen ikke er uvanlig, og at tiltaket ikke skal benyttes til noen form for fritidsbolig, men en fast bopel som vil være til fordel for kommunen. Ansvarlig søker kommenterer også at et viktig argument er vedlikeholdet av eiendommen. Det er kjent at området er av betydelig størrelse og at eiendommen trenger mye vedlikehold. Av klagen fremgår det at arbeidet er utført av tiltakshaver gjennom flere år, og at han har fungert som en

20 «ukespendler», og at alt arbeid kan utføres på en enklere og mer naturlig måte dersom tiltakshaver bor på eiendommen. Det vises i klagen til at det er gitt tillatelser til flere nye boliger i samme område, og at ingen av boligene er innenfor en reguleringsplan og at dispensasjoner derfor er blitt gitt. Ansvarlig søker nevner en hytte som nylig ble tillatt i grensen til eiendommen og helt i sjøkanten. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. Se vedlegg. Uttale fra forvaltningsavdelingens landbrukskontor: Det foreligger uttalelse fra forvaltningsavdelingens landbrukskontor i brev av Av jordbrukskontorets uttalelse fremgår det blant annet følgende: «Siden eiendommen allerede er registrert med et våningshus, vil oppføring av enda et bolighus på eiendommen bli regnet som bolig nr. 2 på gården. Tillatelse til oppføring av bolig nr. 2 på landbrukseiendommer har blitt betydelig innskjerpet de siste årene. Det skal ut fra en individuell og konkret vurdering av dagens landbruksdrift på gården, husdyr og eventuell boplikt tas stilling tl om det er et reelt behov for bolig nr. 2 på driftsenheten. Driftsenhetens driftsgrunnlag (areal og bygningsmasse) gjør at det ved fremtidig eierskifte ikke må påregnes krav om boplikt på eiendommen (konsesjonsloven og odelsloven). Kravet om selvstendig drift på gården er ikke oppfylt. Ut fra en landbruksfaglig vurdering kan forvaltningsavdelingens jordbrukskontor ikke se at det her kan dokumenteres et reelt behov for en bolig nr. 2 på driftsenheten, og vil derfor ikke anbefale at det gis tillatelse til oppføring av omsøkte kårbolig». Det vises for øvrig til uttalelsen i sin helhet. Se vedlegg. Uttale fra forvaltningsavdelingens landbrukskontor i forbindelse m/ klagebehandling: Det foreligger uttalelse fra forvaltningsavdelingens landbrukskontor i brev av Her fremgår det blant annet følgende: «Ut fra en landbruksfaglig vurdering er det i klagen ikke kommet fram noen nye argumenter som tilsier at det er et reelt behov for en kårbolig på eiendommen. Landbruksforvaltningen vil derfor fraråde at det gis tillatelse til bolig 2 på gnr. 110, bnr. 5.» Det vises for øvrig til uttalelsen i sin helhet. Se vedlegg. Uttale fra kommuneantikvar Lars Tveit: I etterkant av avslaget har tiltakshaver innhentet uttale av kommuneantikvaren, Lars Tveit. Det foreligger uttalelse fra Lars Tveit i brev av Av kommuneantikvarens uttalelse fremgår det blant annet følgende:

21 «Ved en feil er ikke dette gårdsanlegget kommet med i Sefrakregisteret (register over bygninger i Norge som er oppført før 1900), og det er derfor ikke før nå fanget opp av vernemyndighetene som et viktig gårds- og kulturlandskapsområde. Natur- og kulturlandskapet er imidlertid i ferd med å gro igjen og det er derfor svært prisverdig og viktig at eier ønsker å flytte hjem for å drifte jorda og pleie/restaurere de gamle verneverdige bygningene». Det vises for øvrig til uttalelsen i sin helhet. Se vedlegg. Teknisk sjefs kommentar til kommuneantikvarens uttale: En uttalelse fra kommuneantikvaren gjøres utfra et kulturhistorisk perspektiv. En byggesak er avhengig av flere vurderinger, herunder dispensasjonsvurdering. En uttalelse utfra et kulturhistorisk perspektiv går ikke inn på vurderingene som må tas i forhold til hvorvidt det kan gis dispensasjon fra plan- og bygningslovens regler, og vil i denne konkrete saken ikke tillegges særlig vekt. Vurdering: Oppføring av kårbolig/bolig nr. 2 på gården er et søknadspliktig tiltak i medhold av plan- og bygningsloven (pbl.) 20-1, bokstav a. Tiltaket ligger i et område som er avsatt til landbruk-, natur- og friluftsområde (LNF-område) i kommuneplanen. I LNF-områder er det kun tillatt å bygge/dele i tilknytning til stedbunden næring. Forvaltningsavdelingens jordbrukskontor har ikke godkjent en bolig nr. 2 på gården, og tiltaket er dermed avhengig av dispensasjon fra pbl. 11-6, vedrørende arealanvendelsen i kommuneplanen. Av pbl. 1-8, 1. ledd fremgår det at det i 100-metersbeltet langs sjøen skal tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Videre følger det av 1-8, 2. ledd at «andre tiltak etter 1-6 første ledd enn fasadeendringer kan ikke settes i verk nærmere sjøen enn 100 meter fra strandlinjen målt i horisontalplanet ved alminnelig høyvann». Tiltaket er i strid med pbl. 1-8 og tiltaket er således avhengig av dispensasjon fra byggeforbudet. I denne konkrete saken er tiltaket avhengig av to dispensasjoner. Det følger av pbl at «kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser i eller i medhold av denne lov». Det følger videre av pbl at dispensasjon ikke kan gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensyn i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det tas først stilling til spørsmålet om dispensasjon fra pbl. 11-6, vedrørende arealanvendelsen i kommuneplanen. Det må vurderes hvorvidt hensynene bak arealanvendelsen i kommuneplanen eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt dersom dispensasjon gis. Spørsmålet om å dispensere fra kommuneplanen reiser særlige spørsmål. Kommuneplanen er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess, og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte

22 organ, kommunestyret. Den omhandler konkret vurderte forhold knyttet til arealanvendelsen innenfor et bestemt område, og det skal derfor en del til for å fravike denne. Dispensasjoner vil lett kunne undergrave kommuneplanen som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Ut fra hensyn til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen er det viktig at endringer av kommuneplanen ikke skjer gjennom enkeltdispensasjoner. Hensynene som ligger til grunn for arealanvendelsen er å ivareta landbruksinteressene, men også viktige natur- og friluftsinteresser for allmennheten. Vurderingstemaet blir dermed om disse hensynene vesentlig tilsidesettes ved omsøkte kårbolig/bolig nr. 2. Når det gjelder landbruksinteressene, vises det til at omsøkte bolig er tiltenkt som en bolig nr. 2 på den aktuelle gården. Landbrukshensyn vil dermed ikke bli vesentlig tilsidesatt ved omsøkte bolig. Omsøkte bolig ligger sør for det eksisterende våningshuset og andre driftsbygninger på gården. Mellom omsøkte bolig og andre eiendommer er det et større område som er ubebygd. Det er gode rekreasjonsmuligheter i det aktuelle området, slik som for eksempel gåturer i til dels kuppert terreng. Det vektlegges også at det er tale om et område som ligger i tilknytning til sjø. Dette taler for at natur- og friluftshensyn blir vesentlig tilsidesatt dersom det gis dispensasjon fra arealanvendelsen i kommuneplanen. Av pbl. 1-1 fremgår det blant annet at planlegging og vedtak skal sikre forutsigbarhet, og at det skal legges vekt på langsiktige løsninger. En dispensasjon i denne saken kan føre til at planen mister noe av sin betydning som styringsverktøy for kommuens arealanvendelse. På bakgrunn av dette legges det til grunn at lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt dersom det gis dispensasjon fra arealanvendelsen i kommuneplanen, jf Forutsatt at natur- og friluftshensyn og lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt dersom det gis dispensasjon fra arealanvendelsen i kommuneplanen, jf. 11-6, er det et vilkår etter pbl at fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Omsøkte bolig er av stor betydning for tiltakshaver, som får et bosted som oppfyller dagens standard, samt at tiltakshaver får mulighet til å vedlikeholde gården. Landbrukskontoret har lagt til grunn at det ikke er selvstendig drift på gården, og at det ikke er grunnlag for å kunne godkjenne omsøkte bolig som bolig nr. 2 på gården ut fra en landbruksfaglig vurdering. Omsøkte tiltak er derfor avhengig av dispensasjon. Ettersom tillatelse til oppføring av bolig nr. 2 på landbrukseiendommer har blitt betydelig innskjerpet de siste årene, vil en eventuell dispensasjon i denne konkrete saken anses å kunne føre til uheldige presedensvirkninger, og vil således kunne underbygge de hensyn plan- og bygningsloven skal ivareta. Det anføres i klagen at det er gitt tillatelser til flere nye boliger i samme område, at ingen av boligene er innenfor et regulert område og at det derfor må ha blitt gitt dispensasjoner. Se nærmere på klagen for nærmere beskrivelse av hvilke boliger det er tale om (det er lagt ved et bilde i klagen). De aktuelle boligene det vises til i klagen er ikke sammenlignbare med den foreliggende saken. Det er regulerte områder, hvor deler er regulert til frittliggende småhusbebyggelse og resten er regulert til landbruk.

23 Ut fra vurderingen over, er vilkårene i pbl. 19-2, 1.ledd og 2. ledd ikke oppfylt. På bakgrunn av dette kan det ikke gis dispensasjon fra arealanvendelsen i kommuneplanen, jf. pbl Det neste som det må tas stilling til er spørsmålet om dispensasjon fra forbudet mot oppføring av tiltak i 100-metersbeltet langs sjø, jf. pbl Det må vurderes hvorvidt hensynene bak byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjøen eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt hvis dispensasjon gis. Det er et nasjonalt mål at strandsonen skal bevares som natur- og friluftsområde, og som skal være tilgjengelig for alle. Vurderingstemaet blir dermed om omsøkte bolig vil føre til at de allmenne interessene som knytter seg til strandsonen blir vesentlig tilsidesatt. Det aktuelle området har gode fiskemuligheter langs sjøen. Etter teknisk sjefs vurdering er tiltaket omfattende, og området vil framstå som mer privatisert enn det som er nåværende situasjon. De allmenne interessene som knytter seg til strandsonen blir dermed vesentlig tilsidesatt, dersom det i denne saken gis dispensasjon fra byggeforbudet. Det skal generelt vises stor varsomhet med å dispensere i områder som er gitt særskilt vern, for eksempel i 100-metersbeltet langs sjø, fordi det her normalt ikke skal tillates en fortetting eller vesentlige oppgraderinger på bygninger. Dersom det dispenseres i denne saken, vil dette kunne føre til uheldige presedensvirkninger, og vil således underbygge de hensyn plan- og bygningsloven skal ivareta. På bakgrunn av dette er fordelene ved å gi dispensasjon ikke klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan således ikke gis dispensasjon fra byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjø, jf. pbl. 1-8, jf Konklusjon: På bakgrunn av vurderingen over, er vilkårene i 19-2 ikke oppfylt, og dispensasjon kan derfor ikke gis for omsøkte bolig. Klage på vedtak i delegert sak nr. 79/15 tas ikke til følge. Teknisk sjefs konklusjon: Teknisk sjef kan ikke se at det i klagen er fremlagt momenter som skulle tilsi at vedtaket skal endres, og anbefaler Hovedutvalg teknisk å oversende saken til Fylkesmannen i Rogaland. Oversikt over vedlegg: 1. Søknad 2. Situasjonskart 3. Tegninger 4. Dispensasjonssøknad 5. Uttale fra forvaltningsavdelingens landbrukskontor datert Avslag datert datert Brev forespørsmål om utsatt klagefrist datert Brev utsatt klagefrist datert Klage m/vedlegg datert Landbruksfaglig uttalelse ifbm. Klagebehandling datert

24

25

26

27

28

29

30

31 Mvh Silvia May Oliversen Rådgiver byggesak Telefon: E-post: Fra: "John R. Almås" Til: "Silvia May Oliversen" Sendt: 3. mars :36:41 Emne: Re: Klage-14/ Prøver igjen :-) Med Vennlig Hilsen John R. Almås Arkitekt/Daglig leder T: KONFIDENSIELT Denne e-post med eventuelle vedlagte dokumenter er kun beregnet for den angitte adressat og kan inneholde taushetsbelagte opplysninger. Dersom De ikke er rette mottager av e-posten, ber vi vennligst om at De snarest tar kontakt med vårt kontor og ikke misbruker opplysningene i denne e-post The information contained in this message may be CONFIDENTIAL and is intended for the addressee only. Any unauthorised use, dissemination of the information or copying of this message is prohibited. If you are not the addressee, please notify the sender immediately by return and delete this message. Thank you. Fra: Silvia May Oliversen <silvia.may.oliversen@karmoy.kommune.no> Dato: fredag 27. februar Til: "John R. Almås" <jralmas@outlook.com> Emne: Re: Klage-14/ Filene virker dessverre ikke nå heller. Det er mulig å åpne filene slik at de kommer inn som en nettside, men da er det ikke mulig for meg å legge de inn i systemet (da får jeg ikke åpnet filene i systemet). Er det mulig å legge til filene på en annen måte?

32 Mvh Silvia May Oliversen Rådgiver byggesak Telefon: E-post: Fra: "John R. Almås" Til: "Silvia May Oliversen" Sendt: 26. februar :23:29 Emne: Klage-14/ Hei, Prøver igjen. Filene fungerer fint her når jeg sjekker dem. Hører fra deg om det fremdeles ikke ordner seg. Med Vennlig Hilsen John R. Almås Arkitekt/Daglig leder T: KONFIDENSIELT Denne e-post med eventuelle vedlagte dokumenter er kun beregnet for den angitte adressat og kan inneholde taushetsbelagte opplysninger. Dersom De ikke er rette mottager av e-posten, ber vi vennligst om at De snarest tar kontakt med vårt kontor og ikke misbruker opplysningene i denne e-post The information contained in this message may be CONFIDENTIAL and is intended for the addressee only. Any unauthorised use, dissemination of the information or copying of this message is prohibited. If you are not the addressee, please notify the sender immediately by return and delete this message. Thank you. Fra: "John R. Almås" <jralmas@outlook.com> Dato: onsdag 25. februar Til: Silvia May Oliversen <silvia.may.oliversen@karmoy.kommune.no> Kopi: Kurt Gullhav <kurt@elite.no> Emne: Klage-14/ Hei og takk for sist. Vedlagt følger klage til overnevnte sak.

33 Noe dokumentasjon fra kommuneantikvar vil bli ettersendt, dette p g a forsinkelser grunnet vinterferie. Håper det går greit. Med Vennlig Hilsen John R. Almås Arkitekt/Daglig leder T: KONFIDENSIELT Denne e-post med eventuelle vedlagte dokumenter er kun beregnet for den angitte adressat og kan inneholde taushetsbelagte opplysninger. Dersom De ikke er rette mottager av e-posten, ber vi vennligst om at De snarest tar kontakt med vårt kontor og ikke misbruker opplysningene i denne e-post The information contained in this message may be CONFIDENTIAL and is intended for the addressee only. Any unauthorised use, dissemination of the information or copying of this message is prohibited. If you are not the addressee, please notify the sender immediately by return and delete this message. Thank you.

34 Teknisk etat Arkitekt Almaas AS Vaulakroken STAVANGER Dato: Saksbeh: Saksnr: Løpenr: Arkivkode: Deres ref: Silvia May Oliversen 14/ /15 GNR 110/5 AVSLAG Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens Kap 20. Gjelder: Nybygg. Våningshus Byggested: Fosnavegen, Våga, Gnr./Bnr. 110/5 Tiltakshaver: Kurt Einar Gullhav Ansvsøker: Arkitekt Almaas AS Saken er behandlet som delegert saknr. 79/15 Søknaden avslås i medhold av plan- og bygningsloven 1-8 og Søknaden gjelder oppføring av kårbolig (oppføring av en bolig nr.2 på en landbrukseiendom). Søknaden er avhengig av dispensasjon fra plan- og bygningsloven 1-8 og 11-6, vedrørende forbud mot tiltak i 100-metersbeltet langs sjø og kommuneplanens arealdel (LNF-område). Dispensasjon er vurdert, men etter teknisk sjef er ikke vilkårene for dispensasjon oppfylt. Det foreligger ikke protester til endringssøknaden. Teknisk etat behandler denne sak etter delegert myndighet tildelt etaten. Dette avslag er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser og kan derfor påklages av tiltakshaver og andre med rettslig klageinteresse. Kjell B. Gilje forvaltningssjef Dette dokumentet er godkjent elektronisk og krever derfor ingen signatur. Kopi til: Kurt Einar Gullhav, Avaldsnesgata 58, 4014 STAVANGER Silvia May Oliversen rådgiver Rådhuset, Statsråd Vinjes gate 25, 4250 KOPERVIK Telefon: e-post: post@karmoy.kommune.no

35 SØKNAD OM TILLATELSE TIL OPPFØRING AV KÅRBOLIG. GNR. 110 BNR. 5 FOSNAVEGEN, VÅGA. AREALPLAN Regulering Kommuneplan : Uregulert : LNF-område Uttalelser fra annen myndighet: Det foreligger uttalelse fra forvaltningsavdelingens jordbrukskontor i brev av Av jordbrukskontorets uttalelse fremgår det blant annet følgende: «Siden eiendommen allerede er registrert med et våningshus, vil oppføring av enda et bolighus på eiendommen bli regnet som bolig nr. 2 på gården. Tillatelse av oppføring av bolig nr.2 på landbrukseiendommer har blitt betydelig innskjerpet de siste årene. Det skal ut fra en individuell og konkret vurdering av dagens landbruksdrift på gården, husdyr og eventuell boplikt tas stilling til om det er et reelt behov for bolig nr.2 på driftsenheten. Driftsenhetens driftsgrunnlag (areal og bygningsmasse) gjør at det ved fremtidig eierskifte ikke må påregnes krav om boplikt på eiendommen (konsesjonsloven og odelsloven). Kravet om selvstendig drift på gården er ikke oppfylt. Ut fra en landbruksfaglig vurdering kan forvaltningsavdelingens jordbrukskontor ikke se at det her kan dokumenteres et reelt behov for en bolig nr.2 på driftsenheten, og vil derfor ikke anbefale at det gis tillatelse til oppføring av omsøkte kårbolig.» Se nærmere på vedlagt uttalelse. Teknisk etats samlede vurdering: Oppføring av enebolig er søknadspliktig i medhold av plan- og bygningsloven (pbl.) 20-1, bokstav a). Det er søkt om dispensasjon fra plan- og bygningsloven 1-8 og 11-6, da tiltaket søkes oppført i 100-metersbeltet og i et område hvor kommuneplanens arealdel prioriterer landbruk-, natur- og friområde (LNF-område). Det følger av pbl at «kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser i eller i medhold av denne lov.» Det følger videre av pbl at dispensasjon ikke kan gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensyn i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene være klart større enn ulempene etter en konkret vurdering. Dette begrepet er ikke nærmere definert, og dispensasjonsmyndighetene må derfor i det enkelte tilfelle vurdere konkret om fordelene ved å gi dispensasjon vil være større enn ulempene etter en samlet vurdering. For å komme fram til om det foreligger slike grunner, må de hensyn som anføres i søknaden om dispensasjon veies opp mot de samfunnsmessige hensyn plan- og bygningsloven skal ivareta. Bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav være oppfylt, og det er da adgang til å gi dispensasjon. Det er kommet inn grunngitt søknad om dispensasjon, jf. pbl I dispensasjonssøknaden vises det til at tiltakshaver ønsker å oppføre en kårbolig som tilfredsstiller dagens standard. Eksisterende bolig på gården er fra 1800-tallet og har derfor en begrenset standard og 2

36 utviklingsmuligheter. Samtidig er bygget vernet, noe som forhindrer endringer. Ansvarlig søker viser videre til at tilgjengelighet i ny bolig er nødvendig å ivareta for tiltakshaver, og at videre drift på gården ligger til grunn for byggesøknaden. Teknisk sjef tar uttalelsen fra forvaltningsavdelingens jordbrukskontor til etterretning. Tillater man dispensasjon i denne saken, vil det kunne skape uheldige presedensvirkninger, noe som vil kunne medføre at de hensyn som kommuneplanen og plan- og bygningsloven skal ivareta blir skadelidende. Etter en helhetsvurdering er teknisk sjef kommet til at det i denne saken ikke kan dispenseres fra plan- og bygningslovens 1-8 og Det foreligger etter teknisk sjefs vurdering ikke overvekt av hensyn som taler for å gi dispensasjon. En eventuell dispensasjon anses å ville føre til at hensyn bak kommuneplanen, samt hensyn i plan- og bygningsloven vil bli vesentlig tilsidesatt. Særlig bør det vises stor varsomhet med å dispensere i områder som er gitt særskilt vern, for eksempel 100-metersbeltet langs sjø, fordi det her normalt ikke skal tillates en fortetting eller vesentlige oppgraderinger på bygninger. Det skal foreligge svært gode grunner til for at en slik dispensasjon gis. Kommunen har etter en konkret vurdering kommet til at det ikke foreligger slike grunner i dette tilfellet. Arealbruken fastlagt i kommuneplanen er vist som LNF-område. Gårdsdrift vil i utgangspunktet være i tråd med arealplanen i kommuneplanen. Det er imidlertid søkt om å oppføre en bolig nr.2 på eiendommen, hvor tiltaket er avhengig av dispensasjoner. Ettersom tillatelse til oppføring av bolig nr.2 på landbrukseiendommer har blitt betydelig innskjerpet de siste årene, vil en eventuell dispensasjon i denne konkrete saken anses å kunne føre til uheldige presedensvirkninger, og vil således kunne underbygge de hensyn plan- og bygningsloven skal ivareta. Teknisk sjef finner på grunnlag av en konkret vurdering ikke å kunne dispensere i dette tilfellet, jf. Plan- og bygningsloven Konklusjon: Vilkårene for å gi dispensasjon anses ikke å være oppfylt, og teknisk sjef finner derfor ikke å kunne innvilge dispensasjon. Klageadgang: Naboer, gjenboere og andre berørte parter har 3 ukers frist til å klage vedtaket inn for høyere myndighet. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Bygningsmyndighetene er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. 3