VERDI- OG LÅNETAKST over adkomstdokumentene til andelsbolig i KROSSBAKKEN BORETTSLAG Hølbekken ARNATVEIT

Transkript

1 RAPPORTANSVARLIG: Vassteigen 149, 5141 FYLLINGSDALEN Tlf: E-post: VERDI- OG LÅNETAKST over adkomstdokumentene til andelsbolig i KROSSBAKKEN BORETTSLAG Hølbekken ARNATVEIT Matrikkelnr Gnr 87 Bnr 67 Anr 066/044 Lnr 44 Kommune Bergen Eier(e) Gerdt Magne Widding, Merike Widding Dato for befaring 0301 Bruksareal totalt: 17 m Bruksareal primærdel: 11 m Andel fellesgjeld: kr Andel fellesformue: kr Normal markedsverdi: kr Anbefalt låneverdi: kr

2 Eiendomsbetegnelse mm VERDI- OG LÅNETAKST Adresse Gnr Bnr Fnr Hølbekken Postnr Poststed Kommune Område/bydel 56 ARNATVEIT Bergen Arna Rekvirent Type bygg Byggeår Gerdt Magne Widding, Merike Widding Rekkehus 1981/198 Tilstede/opplysninger gitt av Besiktigelsesdato Gerdt Magne Widding 0301 Forsikringsselskap Polisenummer Type forsikring Tryg Brls fullverdiforsikring Eier(e)/Adkomstdokumenter mm Eier(e) til adkomstdok Selskapets- / borettslagets navn Type leilighet Gerdt Magne Widding, KROSSBAKKEN BORETTSLAG Andelsleilighet tilknyttet Merike Widding boligbyggelag Leilighetsnummer Andel-/aksjenr Opprinnelig innskudd / kr Forretningsfører Antall enheter i Bergen og Omegn Boligbyggelag selskapet/borettslaget 6 Pålydende aksje-/ Månedlig andel av fellesutgifter Likningsverdi andelsbrev 509 kr kr (010) 100 kr Inkludert i andel av fellesutgifter Kommunale avgifter, felles forsikring, betjening av fellesgjeld, kabel-tv Øvrige driftsutgifter Premisser - Generelle opplysninger - Sammendrag Denne taksten gjelder et rekkehus i Hølbekken 77 i Krossbakken borettslag i Arna Besiktigelsen er foretatt på dagtid Alle opplysninger er gitt av eier og/eller hentet fra info gitt av forretningsfører Borettslagets boligmasse fikk en omfattende oppgradering av fasader og tak i 010 Borettslaget virker vel drevet og bygningsmassene er godt vedlikeholdt I styrets siste årsberetning er det opplyst om drift og planlagt vedlikehold Eventuelle interessenter anbefales å lese siste tilgjengelige årsberetning med regnskap Undertegnete takstingeniør er frittstående og uavhengig, uten noen økonomiske bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen Denne verditaksten er utført etter NITO Takst sine regler og er basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, eventuelt supplert med enkle målinger Det er kun utført en enkel befaring av synlige og tilgjengelige bygningsdeler og overflater som gir grunnlag for verdivurderingen Det flyttes ikke på innredninger, og inventar Besiktigelse eller kontroll bak slike installasjoner og innredninger blir ikke foretatt Fuktmåling og funksjonskontroll på våtrom er heller ikke utført med mindre det er bestilt en våtromstest (tilstandsrapport) Anbefalt låneverdi er en forsiktig antatt markedsverdi i forbindelse med langsiktig lånefinansiering Dersom takstdokumentet er eldre enn seks måneder bør det oppdateres før bruk Ved senere behov for oppdatering av denne taksten, ved salg, refinans eller familieoppgjør kan Gnr: 87 Bnr: 67 Lnr: 44 Anr: 066/ Side 1 av 7

3 undertegnete takstingeniør kontaktes Taksten med alle data lagres på database og kan lett oppgraderes mot avtalt vederlag/rabatt Denne verditaksten er ikke en tilstandsrapport som beskriver byggverkets tekniske tilstand Det er ikke undersøkt for sopp- og råteangrep eller andre skader i skjulte konstruksjoner Det kan være risiko for feil og mangler som ikke er nevnt i taksten I forbindelse med denne taksten er det også skrevet en forenklet tilstandsrapport våtromsrapport - se under pkt: Bygningsmessig beskrivelse, Bad og vaskerom Tomt, områdebeskrivelse og miljø Tomteareal (m ) Type tomt Festetidens Årlig festeavgift Festet Eiet utløpsår Beskrivelse Felles tomt for Krossbakken borettslag, skrånende med atkomst fra offentlig vei via interne gangveier Med denne leiligheten følger det egen utvendig biloppstillingsplass på felles parkering - ifølge eier Muligheter å leie p-plass i felles garasje privat Felles lekeplasser, utearealer Opparbeidet og beplantet Offentlig vei, vann, avløp og renovasjon Boligen ligger i et veletablert og rolig boligområde med kort vei til buss, og skoler samt barnehage Den korte avstanden til Arna jernbanestasjon er populær for dagpendlere til Bergen sentrum Barnevennlig bomiljø Kort kjøreavstand til Øyrane torg Fine muligheter til friluftsturer Terrengforhold Skrånende og småkupert terreng Tomten er skrånende og alt overflatevann ved gavler og nedside vil renne vekk Grunnforhold og drenering er forøvrig ikke undersøkt og er ikke en del av denne taksten Reguleringsmessige forhold Området er regulert til boligformål Borettslaget omfattes av Regplan R5441, stadfestet bolig Tilkomst fra offentlig vei, interne gangveier Reguleringsforhold og veistatus er forøvrig ikke kontrollert Kretser Bebyggelse: TETT Grunnkrets 110 ARNATVEIT Postkrets 56 ARNATVEIT Kirkekrets 1 ARNA Valgkrets 36 INDRE ARNA SKOLE Bygningsmessig beskrivelse Fundamentering, grunnmur og kjellergulv Støpte fundamenter og gulv på grunn Gulv og yttervegg i u-etasje mot terreng og etasjeskiller i betong Gnr: 87 Bnr: 67 Lnr: 44 Anr: 066/ Side av 7

4 Konstruksjonsmetode over grunnmur og utvendige fasader Yttervegger i 1et er oppført i trekonstruksjoner - utvendig liggende beiset/malt trepanel Etasjeskiller og vegger mot nabo i u-et i betong Dører og vinduer Inngangsdør i eik Vinduer og terrassedør i boligen er tolags isolerglass, skiftet i 010 Vedlikehold av vinduer og fasader er borettslagets ansvar Opprinnelige malte innerdører Takkonstruksjon m/tekking Saltak, tresperrer, betongtakstein, takrenner og nedløp i plast Taket er opplektet og fornyet i 010 Taket er ikke inspisert og vedlikehold er borettslagets ansvar Himling og skråtaket er isolert men dette er ikke inspisert eller dokumentert Piper og ildsteder Stålpipe med ildsted - vedovn (ny i 009) - i stuen Det er ingen synlige sprekker eller skader på pipe eller ovn Ildsted, pipe med feieluker er for øvrig ikke kontrollert av takstmann Oppvarming Foruten fast brensel er det el-oppvarming, gulvvarme på bad, vaskerom og det ene soverommet og gang nede (Plass til) panelovner Ut fra enøk-vurderinger, bør det være aktuelt med installasjon av varmepumpe og balansert ventilasjon Bad og vaskerom Kortfattet tilstandrapport Våtromsrapport Bygget er oppført i ca 198 Bad/wc, vaskerom samt kjøkkenbenk er kontrollert Generelt virker boligen velholdt og drift og vedlikehold under kontroll Leiligheten virker tørr og uten noen større mangler eller skader med unntak av det som er nevnt nedenfor Det er registrert normal bruksslitasje i forhold til alder i de aktuelle rommene Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i gulv, vegger og tak Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet Ventilasjonen i rommene vurderes Det er ikke flyttet på utstyr og innredninger Kjøkkenbenk: Kjøkkenet er fornyet i 005, men dels eldre eller opprinnelig røropplegg Rommet virket tørt og pent holdt Ingen synlige skader / fukt eller opplyst om slikt Det er ikke registrert fuktindikasjoner på utsatte og tilgjengelige steder Bad/wc: Areal ca 4,8m² Baderommet oppusset - tidspunkt usikkert, antatt ca 1997/1998 Normal standard og kvaliteter på overflater og inventar/utstyr Nåværende eier har montert ny servant i skap og dusjhjørne med svingdører Romslig og tiltalende rom Gulvvarme med 1--3-bryter og fliser på gulv og vegger Fall på gulv i dusjen ok, ikke kontrollert utenfor Det er ikke registrert fuktindikasjoner på utsatte og tilgjengelige steder Vaskerom: Areal c a 5,4m² Opprinnelige overflater, belegg på gulv, malte vegger Plass til vaskemaskin og tørketrommel Skyllekar Ingen fuktindikasjoner på utsatte og tilgjengelige steder Gnr: 87 Bnr: 67 Lnr: 44 Anr: 066/ Side 3 av 7

5 Rør og avløp opprinnelige og for det meste utenpåliggende Normal bruksslitasje i forhold til alder og bruk WC-rom 1 et: Overflater fornyet i 009, fliser på gulv, malte vegger, vel holdt Veggmontert wc, servant (nytt i 009) Ingen fuktindikasjoner på utsatte og tilgjengelige steder VVS Opprinnelig Evalet Norema bereder på vaskerom Opprinnelig hovedstoppekran på vaskerom under skyllekar, fungerte på befaringen Mekanisk avtrekk på våtrom med vifteenhet på loft Lindab fra 1996 service/kontroll er utført ifølge eier Anlegget fungerte tilfredsstillende på befaringsdagen Egen avtrekksvifte på kjøkken over komfyr, ført over tak Opprinnelig røropplegg på våtrom og kjøkken, delvis utenpåliggende/synlige rør Normal levetid på overflater og innredninger i våtrom er ca 0 år, avhengig av bruken Levetid for VVS-utstyr, vannrør og avløpsrør er normalt 5-50 år Beredere noe kortere Kjøkken Ikea kjøkkeninnredning fra 005 med lyse høyglans fronter Laminat benkeplate Veggfliser mellom overskap og benkeplater Integrert oppvaskmaskin - Vanninntak skal være påmontert aquastop og avløpsslange må være fastmontert med oppheng Spiseplass ved vindu Pent og tiltalende kjøkken Innvendige overflater U-et: Laminat på gulv i gang og oppholdsrom, ubehandlet betong i bod Malt tapet på vegger, malt betonghimling 1et: Laminat på gulv, malt tapet på vegger, malt himling, skråhimling i stue trehvitt panel Trehvit furutrapp Dels nyere garderobeskap Elektrisk anlegg Sikringsskap i bod med måler og sikringer Hovedsikring 35A, 9 kurser, skrusikringer Det er ikke montert jordfeilbryter overspenningsvern Alle installasjoner i leiligheten antas for det meste å være fra bygget var nytt På generelt grunnlag bør det elektriske anlegget kontrolleres i forbindelse med overdragelse Annet Det skal være montert forskriftsmessig brannvernutstyr, minimum 6kg brannslukningsapparat eller husbrannslange samt tilstrekkelig med røykvarslere Uteplass foran med belegningsstein og trappetrinn Hage og stor terrasse, utgang fra soverommet oppe ca 8m² Åpen redskapsbod ca,3m² i hagen Koffertloft med tilkomst via skyvestige i gang - gulvplater Ventilasjonsaggregat er plassert her Gnr: 87 Bnr: 67 Lnr: 44 Anr: 066/ Side 4 av 7

6 Generell tilstand Et funksjonelt fire roms rekkehus, opprinnelig med husbankstandard, jevnt vedlikeholdt og oppusset de siste årene Borettslagets boligmasse gjennomgikk en omfattende oppgradering av fasader og tak i 009/011 Leiligheten er oppusset og godt vedlikeholdt de senere år av tidligere eier og i 008/009 av nåværende eiere De fleste overflater er fornyet eller oppfrisket Nyere kjøkken, bad ca 15 år God planløsning, også ut fra dagens krav Ved en ev overdragelse vil det ikke være påkrevd noe særlig oppussing Arealer mm AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger" Retningslinjene har NS 3940:007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter Ved motstrid mellom NS 3940:007 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på wwwnitotakstno og wwwntfno De viktigste presiseringene er: Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal Rom skal ha atkomst og gangbart gulv Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i kategoriene P-ROM og S-ROM Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler Bygg A: Rekkehus - arealer Etasje Bruttoareal (BTA) m Bruksareal (BRA) m Totalt P-ROM S-ROM U-et et Loft U-et Tilleggsdel Sum bygning Bygg A: Rekkehus - romfordeling Etasje Primære rom (P-ROM) Sekundære rom (S-ROM) U-et Vindfang, gang, to soverom, bad/wc, vaskerom, Bod trapp 1et Trapp, gang, stue, spisestue, kjøkken, ett soverom, wc - utg til hage/markterrasse og altan Loft Koffertloft over kjøkken og soverom U-et Tilleggsdel Utvendig sportsbod v/inngang omlag 4m² Gnr: 87 Bnr: 67 Lnr: 44 Anr: 066/ Side 5 av 7

7 Sum alle bygg Bruttoareal (BTA) m Bruksareal (BRA) m Totalt P-ROM S-ROM Sum alle bygninger Kommentarer til arealberegningen Tilleggsdel er utvendig bod BRA er målt på stedet, BTA er beregnet Teknisk og økonomisk verdiberegning Beregnede byggekostnader kr Verdireduksjon 10 % kr Beregnede byggekostnader etter fradrag = kr Andel av tomt og fellesareal kr Sum beregnet teknisk og økonomisk verdi = Andel fellesgjeld kr Mellomsum = kr Andel formue kr Adkomstdokumentets beregnede verdi = kr Markedsanalyse Takstobjektet er et pent holdt rekkehus andelsleilighet - i Krossbakken borettslag som består av til sammen 6 tilsvarende boliger Funksjonelle kvaliteter og god, barnevennlig beliggenhet i et etablert og populært boligområde, der det normalt oppnås gode priser Verdivurderingen er basert på størrelse, antall rom og standard samt beliggenhet med utgangpunkt i omsetningspriser i strøket og bydelen det siste året Takstverdien gir uttrykk for hva man kan forvente å oppnå for boligen i dagens marked tatt i betraktning størrelse, standard og beliggenhet Takstobjektet vurderes som et kurant panteobjekt Verdikonklusjon Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler Ut i fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes: Dagens normale salgsverdi: kr Anbefalt låneverdi: kr Gnr: 87 Bnr: 67 Lnr: 44 Anr: 066/ Side 6 av 7

8 Underskrifter Sted/Dato Takstingeniør Bergen, april 01 Dokumentkontroll Fremlagt: Opplysninger fra forretningsfører Opprinnelig prospekt Eiers muntlige opplysninger Eiers/selgers egenerklæring Vedlagt: Gnr: 87 Bnr: 67 Lnr: 44 Anr: 066/ Side 7 av 7