Vestgarden Nordhavna - 1.gangsbehandling av detaljplan nr

Transkript

1 JournalpostID: 19/19370 Arkiv: PLANID , PLANNAVN-Vestgarden Nordhavna, GBNR-230/112, FA-L13 Saksbehandler: Odd Einar Hansen Telefon: Kommuneutvikling Vestgarden Nordhavna - 1.gangsbehandling av detaljplan nr Utvalg Møtedato Saksnummer Hovedutvalg for kommunalteknikk /19 Rådmannens innstilling 1 Forslag til reguleringsplan nr Vestgarden Nordhavna datert med tilhørende bestemmelser datert av samme dato legges ut til offentlig ettersyn med hjemmel i plan- og bygningsloven og på følgende vilkår: a. Felt BFF2, GTV2, GTV3 samt kjørevei nord for f_spa tas ut av planen, og all ny fritidsbebyggelse plasseres på BFF1. b. Øvrige plandokumenter (planbeskrivelse, snitt, illustrasjoner mv.) oppdateres i henhold til dette. 2 Planforslaget slik det foreligger til behandling er i strid med vilkår i vedtak i foregående oppstartssak, jf. HK sak 138/18, ettersom det kommer i konflikt med verdifulle naturelementer, jf. kommuneplanens utfyllende bestemmelser bokstav a og bokstav a. 3 Planforslaget slik det foreligger åpner for fradeling til ny bebyggelse i 100-metersbeltet mot sjø (felt BFF2), der det er forbud mot fradeling til, og oppføring av ny fritidsbebyggelse, jf. kommuneplanens utfyllende bestemmelser Planforslaget slik det foreligger er ikke tilstrekkelig tilpasset for å sikre de hensyn som lov om forvaltning av naturens mangfold (naturmangfoldloven) skal ivareta. Det vises til de vurderinger og den begrunnelse som fremkommer i saksutredningen. Hovedutvalg for kommunalteknikk : Behandling: E-post fra Jon G. Sørensen og Lise Bergan datert ble referert i møtet.

2 E-post fra Christian Dahll datert ble referert i møtet. E-post fra Advokatfirmaet Thommessen AS på vegne av Arnfinn og Birgit Hafsteen datert ble referert i møtet. K. Lie (Ap) fremmet følgende forslag på vegne av AP, SP og FRSV: Saken utsettes og opplyses bedre i forhold til: om gangvei kan bygges uten bruk av tunge maskiner, inkl VA-anlegg en grundigere vurdering og bedre beskrivelse av virkningene på biologisk mangfold av BFF2 og gangveier hvordan anlegget av hyttene skal gjennomføres hvordan hyttene skal plasseres hvis det skal være 5 hytter på ryggen Vi ønsker også en ny befaring på stedet med gummistøvler for å se på stedene der hyttene skal plasseres B.K. Sevik (Frp) fremmet følgende forslag: Med hjemmel i pbl og sendes to forslag ut til offentlig ettersyn: 1. Forslag i samsvar med rådmannens innstilling 2. Revidert forslag fra forslagsstiller 3. Før planforslag sendes ut, skal plankart med tilhørende bestemmelser være oppdatert i henhold til pkt 1 Votering Lies utsettelsesforslag falt 6 mot 5 stemmer (AP, SP, FRSV) Rådmannens innstilling enstemmig avslått Seviks forslag vedtatt 6 mot 5 stemmer (Ap, SP, FRSV) HFK- 168/19 Vedtak: Med hjemmel i pbl og sendes to forslag ut til offentlig ettersyn: 1. Forslag i samsvar med rådmannens innstilling 2. Revidert forslag fra forslagsstiller 3. Før planforslag sendes ut, skal plankart med tilhørende bestemmelser være oppdatert i henhold til pkt 1

3 Vedlegg: Plankart Bestemmelser Planbeskrivelse Illustrasjonsplan Snitt fritidsbebyggelse Rapport biologisk mangfold Uttalelser til planoppstart Tegninger/øvrige saksdokumenter er tilgjengelige på kommunens hjemmeside. Kortversjon Hensikten med detaljreguleringen er å tilrettelegge for inntil 5 fritidsboliger med tilhørende anlegg på gbnr. 230/5, 230/110 og 230/112 på Hvasser, jfr. vedlagte plankart. Totalt areal for planen er 17,5 mål. Arealet ligger i hovedsak mer enn 100 meter fra sjøen. Av den delen av arealet som ligger innenfor 100-metersbeltet, ligger det meste bak byggegrensen mot sjø, jf. kommunedelplanen for Tjøme. I foreliggende planforslag er to av fritidsboligene foreslått plassert på kollen midt i planområdet (BFF1), mens tre av fritidsboligene er foreslått oppført i planens nordre del (BFF2). Som en del av grunnlaget for planen har forslagstiller Asplan Viak utredet tema naturmangfold innenfor det aktuelle planområdet. Utredningen har avdekket at planområdet med unntak av kollen (BFF1) er del av en prioritert naturtype (naturlokalitet). Naturtypelokaliteten er en mosaikk av sump - og edelløvskog som er gitt middels til stor verdi etter metodikk for konsekvensanalyser, og B-verdi (viktig) etter metodikk for naturtypekartlegging. Foreliggende planforslag er basert på tidligere innsendt planforslag, men revidert på enkelte punkter. Utredningen av naturmangfoldet innenfor planområdet med tilhørende vurdering av konsekvenser er basert på det tidligere innsendte opprinnelige planforslaget. Det opprinnelige tiltaket ble vurdert å gi konsekvensgrad 2 minus, dvs. betydelig miljøskade for delområdet. Foreliggende planforslag er som nevnt noe justert ved at blant annet GTV3 har blitt omgjort fra kjøreveg med enkel standard til turvei. Det oppgis i oversendelsesbrevet til kommunen at det reviderte planforslaget vil gi konsekvensgrad 1 minus, dvs. «noe miljøskade for delområdet». Det foreligger imidlertid ikke noen særskilt biologisk utredning basert på det reviderte planforslaget. Rådmannen kan ikke se noen vesentlig forskjell mellom turvei og kjøreveg, da det er opparbeidelsen, som i hovedsak skader lokaliteten. Foreliggende planforslag anses for å være i strid med vilkår for planoppstart, jf. HK sak 138/18, der det fremkommer at kommuneplanens bestemmelser bokstav a og bokstav a skal legges til grunn for reguleringsplanen. Av samme årsaker anser rådmannen at det ikke er gjort tilstrekkelige tilpasninger for å ivareta de hensyn som følger av naturmangfoldloven. Videre åpner planen for fradeling til ny fritidsbebyggelse i 100-metersbeltet mot sjø (felt BFF2), der det er forbud mot fradeling til, og oppføring av ny fritidsbebyggelse, jf. kommuneplanens utfyllende bestemmelser Rådmannen er av den oppfatning at det er mulig å omarbeide planforslaget og tilrettelegge for 5 stk fritidsboliger innenfor planområdet uten at naturkvalitetene forringes. Dette kan gjøres ved å plassere samtlige fritidsboliger på kollen (felt BFF1), og ta felt BFF2 og turveien øst for kollen ut av planen. Dette medfører også at man unngår fradeling til ny fritidsbebyggelse i 100-metersbeltet mot sjø. Rådmannen anbefaler derfor at planforslaget omarbeides i henhold til disse føringene, jf. rådmannens forslag til alternativ løsning i pkt. 1. i innstillingen. Innledning Asplan Viak fremmer planforslaget på vegne av grunneiere for gbnr. 230/5, 230/110 og 230/112. Forespørsel om oppstart av planarbeid ble behandlet i Hovedutvalg for kommunalteknikk i møte

4 (HK sak 138/18), og det ble fattet følgende vedtak: HFK- 138/18 Vedtak: 1. Oppstart av detaljregulering nr Vestgarden - Nordhavna igangsettes med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-8 på følgende vilkår: Det åpnes for regulering av adkomst innenfor byggeforbudsgrensen, da det ikke anses å være i strid med hensikten bak byggegrensen, som er å hindre bygninger. Kommuneplanens bestemmelser og skal legges til grunn for reguleringsplanen. Faktagrunnlag Plan- og bygningsloven 12-3 Detaljregulering. Plan- og bygningsloven Behandling av private reguleringsplanforslag. Kommuneplan for Færder kommune vedtatt Kommunedelplan for Tjøme. HK sak 138/18. Plan- og bygningsloven Forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag. Lov om forvaltning av naturens mangfold (naturmangfoldloven). Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen. Vurderinger Vedtak om oppstart av detaljregulering for omsøkte plan ble kunngjort Berørte parter og myndigheter ble varslet per brev med uttalelsesfrist Innkomne merknader er oppsummert og kommentert av forslagstiller nedenfor: Fylkesmannen i Vestfold, , nå Fylkesmannen i Vestfold og Telemark Fylkesmannen viser til at det åpnes for å regulere en mindre del av gbnr. 230/5 som ligger foran byggegrensen mot sjø til adkomstvei, dvs. at deler av adkomstveien blir liggende i byggeforbudssonen. Fylkesmannen forutsetter at adkomstveien ikke vil kreve irreversible terrenginngrep. Fylkesmannen minner om krav om planbeskrivelse og ROS-analyse. Deler av planområdet er preget av marine strandavsetninger og at det kan inneholde «spredte eller tynne forekomster av marin leire». Fylkesmannen viser til at det av saksdokumentene fremkommer at det er foretatt kartlegging av det biologiske mangfoldet i planområdet og at kartleggingen blant annet viser at deler av området er vurdert til verdi C, på grensen til B-verdi. Fylkesmannen viser til mottatt rapport datert 17.juni 2015 fra Biofokus der det er foretatt en forhåndsvurdering av naturområde nord på Hvasser. Av rapporten fremgår det at området ikke er undersøkt grundig nok med tanke på å lage en fullstendig naturtypebeskrivelse i henhold til metodikken i DN-håndbok 13, men befaringen var nok til å konkludere med at området trolig kvalifiserer som en prioritert naturtype. Fylkesmannen ber på denne bakgrunn om at kommunen vurderer de to rapportene opp mot hverandre og å vurdere om det bør foretas ytterligere kartlegging av det biologiske mangfoldet i området. I tillegg bes kommunen vurdere om de varslede tiltakene i planområdet vil påvirke arealene utenfor planområdet, herunder sumpskoger og dammer. Viser til at det er registrert en hul eik som omfattes av forskrift om utvalgte naturtyper i planområdet som må hensyntas i planen. Adkomstveien er forsøkt lagt slik at den gir minst mulig terrenginngrep. På arealer som ligger foran byggegrensen mot sjø vil det kreves svært lite bearbeidelse av terrenget for å få anlagt en veg. I østre glove er veien forsøkt lagt inn mot fjellet i vest slik at man unngår sprengning og hensyntar sumparealene på best mulig måte. I den vestre gloven må man gjøre noe inngrep, ved inngang til gloven, i form av fjerning av en mindre fjellknaus for parkering og fremføring av veien.

5 Det er utarbeidet plandokumenter iht kommunens retningslinjer og ihht plan- og bygningslovens bestemmelser. Det vurderes at områdestabilitet ikke er en problemstilling i planen. Det er fjell i dagen i store deler av planområdet og de lavtliggende arealene er omsluttet av fjell. Lokalstabilitet kan være en problemstilling for de tomtene som ikke ligger på fjell. Det biologiske mangfoldet er særskilt vurdert. Kartleggingen har konkludert med at lokaliteten har en B-verdi, men med en mosaikk av noe ulik natur i forhold til arter og verdi. Den største verdien er i syd, utenfor planområdet. Innenfor lokaliteten er det en forskriftseik som ligger utenfor planområdet. Den store eika som var vurdert som en forskriftseik i planområder er vurdert på nytt og mål til 190 cm i omkrets. Det omfattes således ikke av forskriften, men blir bevart som en del av hensynssonen. Del av naturtypelokaliteten som ikke beslaglegges innenfor planområdet er gitt hensynssone bevaring naturmiljø. Statens vegvesen, : Vegvesenet uttaler at fritidsboligene vil ha adkomst via fylkesveg 380 ved Hvasser kapell. SVV kan ikke se at den økte belastningen som fritidsboligene medfører vil ha vesentlige virkninger for krysset. SVV har derfor ingen merknader til varselet. Uttalelsen tas til etterretning. NVE, : NVE har sendt et generelt innspill til varselet om oppstart. Vurderer at det ikke er momenter som berører NVEs saksområder. Overvann er en problemstilling i planen, men det er store gjenværende arealer av sumpmark som har kapasitet til å ta opp mye overvann. Miljørettet helsevern, : Miljørettet helsevern viser til støyretningslinjen T og ber om at denne blir tatt hensyn til i den videre planleggingen og innarbeides i bestemmelsene. Viser til at alle bygninger bør ha så lave radonverdier som mulig og alltid under anbefalte grenseverdier. Det bør tilstrebes at prinsipper om universell utforming innendørs og utendørs legges til grunn og innarbeides i reguleringsbestemmelsene. Dette vil f.eks. gjelde utforming av kyststien. Miljørettet helsevern uttaler at de synes det er positivt at det i planen tilrettelegges for allmenn ferdsel og kyststi gjennom planområdet. Planområdet må ikke bli seende for privatisert ut, slik at folk vegrer seg for å bruke kyststien og friluftsområdene. Støy fra omgivelsene er ikke en problemstilling i planområdet. Det er gitt bestemmelse i forhold til anleggstøy ihht T Radon blir håndtert av bestemmelser i teknisk forskrift. Det er ikke tenkt universell utforming av kyststien i dette området. Det er gitt bestemmelser i forhold til allmenn ferdsel på deler av vei, sti og naturområde. Vestfold fylkeskommune : Fylkeskommunen viser til rådmannens anbefaling om en oppstart av planarbeid, men hvor det legges til grunn at kommuneplanens bestemmelser og føringer mht størrelse, plassering, høyde mm skal følges. Fylkeskommunen støtter kommunens vurdering og vedtak i saken, og forutsetter at det videre planarbeidet forholder seg til kommunens føringer. De har på grunnlag av dette ingen øvrige merknader til planoppstarten.

6 Kommuneplanens bestemmelser er lagt til grunn i forhold til fritidsboligenes størrelse, plassering osv. Skagerak nett AS, : Skagerak Nett har elanlegg i planområdet. Skagerak Nett ønsker å bli kontaktet i god tid før utbygging, slik at nytt anlegg kan planlegges samt at det kan angis hvor kabelgrøfter til hyttene skal etableres. Dersom det er aktuelt med alternativ energiforsyning til området ønskes dette avklart så tidlig som mulig. All grave- og grunnarbeid, samt ev flytting av eksisterende kabler bekostes av utbygger. Det er gitt bestemmelse om at kabler skal legges i veiføringene. Birgit og Arnfinn Hafsteen, (2 stk. brev): Anmoder om at reguleringsarbeidet stoppes, da foreslått utbygging for all fremtid vil forandre det spesielle naturmiljøet som er i glovene nord på Hvasser. De mener at vedtak om planlagt atkomst er i strid med pkt 24.1 i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel. I byggeforbudssonen står det at det ikke er tillatt å anlegge vei og parkeringsplasser. Det vises også til rådmannens innstilling om forbud av foreslått atkomstvei. Viser til at det må utredes alternativ atkomstvei som også kan være til nytte og glede for allmennheten, med mindre ødeleggelse av naturområdet. Det vises til hvor alternativ vei kan etableres, som også vil minimere forstyrrelsen for andre hytteeiere. Det stilles spørsmål til Asplan Viaks nære tilknytting til kommunen og mener at Asplan Viak ikke kan betraktes som en uavhengig part. Dette med bakgrunn i at Asplan Viak også har utredet mye for både kommunen og fylkeskommunen. De anser det som risiko for at viktige forhold glattes over. Det fremheves at det ikke kan være riktig at tiltakshavers økonomiske interesser utelukkende skal gå foran uttalte og allmenne miljøinteresser. Det er gjennomført en registrering av naturmangfold i planområdet og det er gitt en vurdering av konsekvens for naturmiljøet som følge av foreslått utbygging. Forslagsstiller mener at å anlegge vei ikke er i strid med kommuneplanen og ved planforespørsel har planutvalget gått inn for en løsning med veiadkomst. Forslagsstiller mener at foreslåtte angrepspunkt for ny vei er den beste, og at det foreslåtte alternativet som går gjennom friområdet vil være dårlig. Asplan Viak er et firma som utarbeider planer både for private utbyggere og for kommuner i hele Norge. Asplan Viak kan ikke se at dette er en aktuell problemstilling. Temautredninger gjennomføres av kompetente fagpersoner i firmaet. Arealene er avsatt til fritidsbebyggelse i kommuneplanen. Utbyggingen er vurdert opp mot konsekvensene for naturmiljø. Tenden Advokatfirma ANS på vegne av Hafsteen, eiere av gbnr 230/ : Tenden viser til begjæring om lovlighetskontroll. Viser til at Fylkesmannen har avslått anmodningen. Uttaler at oppstart av regulering er påbegynt uten at det er avholdt oppstartsmøte med Færder kommune og at oppstartsmøte med Tjøme kommune ble avholdt på grunnlag av en annen forespørsel for utbygging av betydelig mindre omfang. Tenden uttaler at utbygging av området ikke er vurdert i kommuneplanen og viser bl.a til KU Sak 032/12. Tenden hevder at deler av området er undergitt totalt byggeforbud og at planformålet er i strid med kommuneplanen og det absolutte forbudet mot bygging i strandsonen. Tenden hevder at atkomst til området ikke tilfredsstiller krav til adkomst. Tenden viser til konsekvenser for naturmiljø. Tenden viser til at planområdet er et begrenset område og at omkringliggende areal også vil bli tatt i

7 bruk, f.eks. eksisterende adkomstvei. Anmodningen er avslått av Fylkesmannen og kommenteres derfor ikke videre. Ved oppstartsmøte med tidligere Tjøme kommune lå det til grunn at det skulle fradeles 4-5 nye fritidsboligtomter, altså samme omfang som foreliggende plan. Det er gjennomført en forespørsel om regulering som er politisk behandlet i Færder kommune. Planforslaget er i samsvar med kommunedelplanen for Tjøme, som åpner for fortetting i områder avsatt til eksisterende fritidsbebyggelse. I KU-sak 032/12 forutsettes det at det utarbeides reguleringsplan dersom det skal oppføres mer enn 1 fritidsbolig. At arealet som søkes regulert ikke er blant de 7 som nevnes i KU sak 032/12 er ikke avgjørende, ettersom det fremgår av saken at listen ikke er uttømmende. Forslagsstiller mener at å anlegge vei ikke er i strid med kommuneplanen og ved planforespørsel har planutvalget gått inn for en løsning med veiadkomst. Det er kjøreforbud i høysesongen og møteplasser langs veien som kan benyttes utenfor denne sesongen når trafikkmengden er begrenset. 5 nye fritidsboliger vil gi svært begrenset økning i trafikk. Det er stilt krav om og vist 2 p-plasser per ny fritidsbolig. Det er gjennomført en særskilt utredning av naturmiljø og rapport er vedlagt saken. Konsekvensene av planen er beskrevet. Planens avgrensning er avklart med kommunen. Det er ikke sett behov for å regulere areal utenfor plangrensen. Jens Kolstad og Henrik Hille, : En ytterligere utbygging av hytter, med tilhørende vei og biloppstillingsplasser, anses å totalt forandre det unike og helt spesielle naturmiljøet som er i glovene på Hvasser. Det vises til glovenes viktighet som naturområde med stor biologisk og økologisk variasjon. Det henvises til biofokus sin rapport ( ) som sier at det ved en naturtypekartlegging mest sannsynlig ville blitt klassifisert som en prioritert naturtype. En utbygging av områder vurderes til å ha negative konsekvenser på et rikt dyreliv, særlig nattergal. De stiller seg positivt til etablering av en kyststi, i regi av kommunen eller Oslofjordens friluftsråd, for å sikre allmennhetens tilgang til naturområdet. Det påpekes at forslag til utvikling kun tilgodeser utbyggers økonomiske interesser og fremhever at det unike ved nordre del av Hvasser er de store ubebygde områdene, og en relativt enkel infrastruktur. Ved oppstart var en kjent med at det finnes naturmiljøer i planområdet og det er gjort videre undersøkelser av dette. Planforslaget legger opp til at mindre deler av en større naturtypelokalitet kan benyttes til bebyggelse. Konsekvensen er belyst. Større deler av naturtypelokaliteten i planområdet er gitt hensynssone-bevaring naturmiljø. Det er lagt opp til at videreføring av vei skal ha en relativt enkel standard i tråd med eksisterende vei. Ulf Stuge, brev av : Er positive til den foreslåtte detaljreguleringen. I tilknytning til området som er foreslått regulert for ny hyttebygging ønsker de en forbedret adkomst til sin eiendom gbnr. 230/108. Nåværende adkomstveg er ca. 1 km fra parkeringsplass. De siste 350m av adkomsten er en sti hvor det er vanskelig å frakte bagasje og nødvendig utstyr til hytta. Avfallsstasjonen ligger ved parkeringsplassen og er også ca. 1 km fra hytta. En forbedret adkomst via glove vil gjøre det enklere med frakt av avfall og vedlikehold av hytta.

8 Ved enden av dagens vei er det en snuplass hvor det er mulighet for av- og pålessing. Det er begrenset plass og selv parkering ved av- og pålessing er konfliktfylt. I tillegg til av- og pålessing benyttes snuplassen av håndverkere. Forlengelse av veien vil gi mulighet for parkering lenger inn og avlaste problemene rundt dagens snuplass. Etter innlegging av vann og kloakk til hyttene i Nordhavna er ikke hyttene lenger bare sommerhytter. I så måte vil adkomst med veg gjøre det vesentlig enklere å bruke hyttene i en forlenget periode. Det er i planen tatt høyde for at fritidsboliger som har lang vei til p-plass skal kunne få tilgang til parkering i planområdet og bedre adkomst. Mette Marie og Roar Gaustad, : Eier av 230/107. Positive til foreslåtte detaljregulering. Støtter innspill fra Ulf Stuge. Otto og Christine Scharff, : Scharff er sterkt imot oppstart av reguleringsplanen. Det er et stort og irreversibelt inngrep reguleringsplanen legger opp til. Forslaget vil ha konsekvenser for naturmangfoldet som fugle- og dyrelivet og våtmarksområdene. De områdene av øya som fortsatt er uberørt bør i størst mulig grad forbli det. Det er et klart ansvar som påhviler kommunen å verne området for allmenheten. Det vises til kommuneplanens arealdel ( ), der det bl.a. står at ved oppføring av ny fritidsbebyggelse skal det ikke utføres inngrep som gir synlige sår i terrenget. De mener fritidsboligbygging slik reguleringsplanen foreslår bryter med de utfyllende bestemmelsene til kommuneplanens arealdel. De er positive til at området nord for Storebukt tilrettelegges med kyststi og i større grad åpnes opp for allmenheten. Hverken veien eller området i seg selv er dimensjonert for fritidsboligbygging i den skala som forslaget legger opp til og fortetting vil ikke føre noe positivt med seg. All erfaring tilsier økt trafikk i tilknytning til nybygg. De viser til at kjøreforbudet er en ordning som er vedtatt av velforeningen og evt. kan oppheves. Det er gjennomført registreringer av naturmiljøet og beskrevet hvilken konsekvens en utbygging som foreslått vil ha. Det er gitt bestemmelser ihht kommuneplanen i forhold til plassering av ny bebyggelse, høyde osv. Planen legger opp til 5 nye fritidsboliger. Dette gir en begrenset økning i trafikken. I og med at kjøreforbudet er en ordning som er vedtatt av velforeningen er det også i fremtiden medlemmene av vellet som bestemmer dette. Hytteeiere Nordhavna 68, 70, 72, (Enderlé, Nordheim og Bille): Hjemmelshaverne til Nordhavna 69, 70 og 72, gbnr. 230/14, 15, 111 og 134, påpeker manglende konsistens i hvordan kommunen har vurdert saken. Opprinnelig var det en søknad om fremføring av vei, som ble avvist i Nå gjelder søknaden regulering av både fritidsboliger og vei, som Færder kommune har gitt sin tilslutning til. Dette etter at rådmannen har gitt en negativ innstilling. De stiller seg undrende til at det ikke stilles krav om konsekvensutredning, med hensyn til at planlagt område består av et stort skogs- og våtmarksområde. Det vises til «føre-var» prinsippet i naturmangfoldloven. Tilgjengelighet for allmennheten støttes av avsenderne, men de mener at et privatisert område med inntil syv frritidsboliger ikke er i tråd med forståelse av å bedre allmennhetens bruk og tilgang. Adkomst for utrykningskjøretøy ønskes nærmere belyst i forhold til kravene og med hensyn på eksisterende vei. Det ønskes en klargjøring om hvordan to biloppstillingsplasser per fritidsbolig er tenkt løst i planområdet. Tiltakshaver viser til at det er 4-6 eksisterende fritidsboliger som ønsker en forlengelse av eksisterende vei. Avsenderne har kun registret 2-3 fritidsboliger som ønsker dette, og ber om at dokumentasjon på dette fremlegges. De har selv levd med sjøvei og sti og mener at det ikke er en rettighet å kunne kjøre frem til fritidsboligene. De ønsker å bevare området som et fristed uten bilvei.

9 Planen er i tråd med kommuneplanen, da arealene i kommuneplanen er avsatt til fritidsbebyggelse. Hovedutvalget har ved oppstart gitt sin tilslutning til vei i byggeforbudssonen. Planforslaget er vurdert opp mot forskrift om konsekvensutredninger og det er vurdert at planen ikke utløser krav om konsekvensutredning. Det er likevel i planen beskrevet planens virkninger og for naturmangfold er det beskrevet konsekvens basert på SVV håndbok for KU. Planområdet er i dag lite brukt av allmennheten. Etablering av vei og sti som er tilgjengelig for allmennheten vil øke tilgangen i området. Det er tenkt en videreføring av standard på eksisterende vei. Forslagsstiller skriver at «Tilgjengeligheten blir som i dag, men lengre inn i området til nye hytter og eksisterende som ligger lengre nord enn veien i dag.» For nye fritidsboliger er tanken at min. 1 biloppstilling blir på den enkelte tomt. Øvrige innspill fra eierne av Nordhavna 68, 70 og 72 Brev av : Hjemmelshaverne til Nordhavna 68, 70 og 72 ønsker å klage på kommunens vedtak av Slik de ser det innebærer vedtaket alvorlige saksbehandlingsfeil. De viser til at kommunen vedtok at det skal åpnes for utbygging av vei, selv om denne ligger innenfor 100-metersbeltet og strandvernsonen. Mener dette bryter regjeringens retningslinjer om at dispensasjon skal unngås. De viser til pbl 1-8 første ledd. De anfører videre at naturmangfoldloven krever at kommunen skal vurdere byggetiltak i forhold til lovens miljørettslige prinsipper. Dette er ikke gjort i saken. Det ble krevd lovlighetskontroll i sak 18/14902 vedrørende oppstart av detaljreguleringen. Fylkesmannen har behandlet saken og lovlighetskontroll er avvist. Hovedutvalget gikk i sitt vedtak inn for en løsning med adkomstvei i byggeforbudssonen, planforslaget har fulgt opp dette. Utredning av naturmangfoldet er gjennomført etter varsel om oppstart av planen og naturmangfoldlovens bestemmelser 8-12 er ivaretatt. Henvendelse fra Christian Dahl til Fylkesmannen på vegne av Nordheim, Enderlé og Bille, : Uttaler at arealet i dag er uberørt og i hovedsak består av variert edelløvskog/sumpskog på delvis våtmark i gloveterreng og at området er vurdert som prioritert av biolog. Bemerker at kommunen kun har vurdert en foreløpig rapport fra tiltakshaver og at rapporten bør vurderes som utilstrekkelig for en endelig konklusjon. Det er ikke utført konsekvensutredning og heller ikke en grundig undersøkelse som evt. ville avdekket rødlistede arter. Mener det er nærliggende å tro at området ikke er vesentlig ulikt andre vernede områder på Hvasser. Anmoder Fylkesmannen til å engasjere seg i saken og vurdere vern av området basert på egne uavhengige undersøkelser. En fullstendig registrering av naturmangfold er gjennomført etter at planoppstart ble varslet og konsekvensene for naturmangfoldet som følge av planforslaget er vurdert etter metode i SVV håndbok V712. Fylkesmannen har gitt uttalelse til planoppstart og er involvert i saken. Charlotte Espedal : Ytterligere utbygging på Nordhavna gir grunn til stor bekymring. Det bes om en konsekvensutredning for å avdekke hvilke følger det kommer til å få i forhold til flora og fauna for området. Espedal uttaler at dagens adkomstveg i dag er en del av en yndet turvei for besøkende på Hvasser. Tidligere utbygginger og fornyinger av eksisterende fritidsboliger har hatt stor belastning på veien. Veien har vært en traktorvei og det er ingen av de eksisterende fritidsboligeiere som ønsker en utvidelse av veien. Utbygging med 7 fritidsboliger og dertil forlenging av eksisterende vei vil medføre betydelig belastning for veien. Det er ingen møtepunkter for motgående trafikk og det er heller ikke ønskelig at dette lages. Generell økning i trafikk på veien er heller ikke ønskelig utover byggeperioden. Det

10 foreslås at dersom kommunen skulle tillate utbygging så bør det vurderes om alle fritidsboligeiere burde pålegges å parkere utenfor området slik at veien blir trygg for turgåere, besøkende til Lilleskagen samt fritidsboligeiere. Det er gjennomført en utredning for å vurdere konsekvensene for naturmiljøet. 5 nye fritidsboliger som planen legger opp til gir en begrenset økning i trafikken. Det er ikke lagt opp til en oppgradering av eksisterende vei og forlengelsen vil opparbeides i tilnærmet samme standard. Dagens vei er smal og hastigheten dermed lav. Det er mulig å møtes ved ulike avkjørsler osv langs veien. Hedda Felin, : Bemerker at fellesveien som er foreslått i Nordhavna er smal. Den var opprinnelig en sti og har flere grunneiere. Dette gjør at den ikke kan utvides. Viser til at veien ligger innenfor 100m grensen og at linjen gir føringer for betydelige restriksjoner for tiltak. Ber kommunen foreta en konsekvensutredning før ny fritidsboligbygging blir vedtatt, hvor både miljøhensyn blir ivaretatt og adkomst blir vurdert. Vedlegger protest på utvidelse av veien undertegnet av flere fritidsboligeiere fra Det er ikke lagt opp til en utbedring av dagens vei. Veiens utforming holder hastigheten nede. Hovedutvalget har gitt aksept for ny vei i byggeforbudssonen. Hytteeiere i Nordhavna : Det er sendt et felles innspill fra flere fritidsboligeiere i nærområdet (inkludert de som har sendt inn egen uttalelse, se over). Avsenderne er hjemmelshaver til Nordhavna 32, Nordhavna 33, Nordhavna 57, Nordhavna 49, Nordhavna 43, Henrik Hille og Jens Kolstad (Nord i Oddane), Nordhavna 82, Nordhavna 70, Nordhavna 68 og Nordhavna 72. Det vises i skrivet til områdets kvaliteter som fritidsområde for allmennheten og natur, med få spor av menneskelig inngripen og stort mangfold og rikt dyreliv. De mener at fritidsboligutbygging og fremføring av vei i dette naturområdet vil føre til en irreversibel ødeleggelse av dette unike naturområdet. De oppfordrer kommunen om å utarbeide en verneplan for å sikre områdets kvaliteter og allmennhetens interesser. En fullstendig registrering av naturmangfold er gjennomført etter at planoppstart ble varslet og konsekvensene for naturmangfoldet som følge av planforslaget er vurdert etter metode i SVV håndbok V712. Forslaget innebærer at betydelige deler av planområdet foreslås regulert som Naturområde (LNA) med hensynssone. Dette vil sikre gjenværende del av naturtypelokaliteten og dens kvaliteter. Rådmannens vurderinger Overordnet plan Arealet som omfattes av planen er avsatt til fremtidig fritidsbebyggelse i kommuneplanens arealdel. Planforslaget åpner for at den del av planforslaget som ikke er tenkt brukt til fritidsboligtomter og teknisk infrastruktur reguleres til landbruks- natur og friluftsområder og naturformål. Vedtak om planoppstart åpner for at adkomstvei inn til planområdet kan anlegges innenfor byggeforbudsgrensen mot sjø og i 100-metersbeltet, jf HK sak 138/18. Planforslaget åpner imidlertid for ytterligere tiltak innenfor 100-metersbeltet ettersom det tilrettelegges for fradeling til ny fritidsbebyggelse (BFF2) i planens nordre del. Rådmannen anser at dette er i strid med kommuneplanens utfyllende bestemmelser pkt

11 Det skal videre tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser ved spørsmål om utbygging i strandsonen langs sjøen, jf. prinsippet i pbl. 1-8 første ledd. Begrepet naturmiljø omfatter også ivaretakelse av biologisk mangfold. Rådmannen er derfor av den oppfatning at fradeling til ny fritidsbebyggelse i felt BFF2 vil kunne virke privatiserende og komme i konflikt med biologisk mangfold (se vurdering av biologisk mangfold). Samlet sett vurderes ny fritidsbebyggelse innenfor felt BFF2 dermed til å være i strid med de hensyn pbl 1-8 første ledd skal ivareta. Biologisk mangfold I henhold til naturmangfoldlovens 7 skal prinsippene i 8 til 12 legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet. Vurderingen skal fremgå av beslutningen. Prinsippene gjelder kunnskapsgrunnlaget, føre-var prinsippet, økosystemtilnærming og samlet belastning, hvem som skal bære kostnadene ved miljøforringelse, samt miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder. 8 Kunnskapsgrunnlaget: Det er gjennomført en detaljert naturmangfoldregistrering i området, jf. vedlagt rapport utarbeidet av Asplan Viak. Det foreligger derfor tilstrekkelig dokumentasjon om planområdet som grunnlag for planforslaget. Utredningen har avdekket at planområdet med unntak av kollen (BFF1) er del av en prioritert naturtype (naturlokalitet). Det er påvist et større sammenhengende område med verdifull natur i og utenfor planområdet. Verdiene består av en mosaikk av nokså intakte og rike edelløvskoger, kombinert med sumpskog og flomdammer. De lavereliggende delene av planområdet utgjør nordenden av en sammenhengende sprekkedal med rik edelløvskog, sumpskog og et system av flomdammer. Dalsøkket er rikt og spesielt nok til å kunne betegnes som naturtypelokalitet etter metodikk i Miljødirektoratets håndbok for naturtypekartlegging. Verdivurderingen av den samlede lokaliteten legger også vekt på at dette er en relativt stor sammenhengende forekomst av verdifull natur og skogsmark uten veier og tekniske inngrep, som i et landskapsøkologisk perspektiv har verdi i seg selv. Det er svært få slike sammenhengende skogsområder igjen på den nordre delen av Hvasser. Naturtypelokaliteten er en mosaikk av sump - og edelløvskog som er gitt middels til stor verdi etter metodikk for konsekvensanalyser, og B-verdi (viktig) etter metodikk for naturtypekartlegging. Basert på tidligere innsendt planforslag anses tiltaket å gi konsekvensgrad 2 minus, dvs. betydelig miljøskade for delområdet. Deler av lokaliteten blir påvirket av utbygging av fritidsboliger (BFF2) og turvei (GTV3) Foreliggende planforslag er noe justert (GTV3 har blitt omgjort fra kjøreveg av enkel standard til turvei), og det oppgis i oversendelsesbrev at det reviderte planforslaget vil gi konsekvensgrad 1 minus, dvs. «noe miljøskade for delområdet». Det foreligger imidlertid ikke noen særskilt biologisk utredning basert på det reviderte planforslaget. I forbindelse med anleggelsen av turveien gjennom lokaliteten, skal det også graves ned rør og kabler, jf. bestemmelsene 7.2. Rådmannen antar at slikt arbeid må gjøres med tunge maskiner. Det er fare for at slike tiltak vil endre drenering og vannhusholdning lokalt. Dersom disse forholdene endres kan det potensielt ha ødeleggende effekt på lokaliteten, også utenfor planområdet. Rådmannen kan ikke se noen vesentlig forskjell mellom turvei og kjøreveg av enkel standard, da det hovedsakelig er opparbeidelsen, og ikke i så stor grad bruken av veien, som medfører skade på lokaliteten. 9 Føre var-prinsippet: Kunnskapsgrunnlaget om områdets naturkvaliteter vurderes som tilstrekkelig og tiltakets omfang er kjent. Det foreligger noe usikkerhet knyttet til tiltakets konsekvenser, da konsekvensen av at planforslaget endres fra kjøreveg av enkel standard til turvei ikke er vurdert av miljøfaglig kompetanse. Det påpekes likevel at sumpskogen med dammer er sårbare for graving og andre inngrep. Rådmannen legger dette til grunn for innstillingen og mener dermed at det er grunnlag til å behandle det reviderte planforslaget.

12 10 Økosystemtilnærming og samlet belastning: Tiltaket har negativ konsekvens for naturmangfold, og vil derfor føre til reduksjon i naturtype gitt B- verdi. Ved verdivurderingen er det vektlagt at området er forholdsvis stort og sammenhengende. Tiltaket vil redusere størrelsen på lokaliteten. 11 Kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver Det er ikke foreslått konkrete avbøtende tiltak. 12 Miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder: Det er knyttet en hensynsone med bestemmelser til gjenværende del av naturtypelokaliteten. Det er gitt bestemmelse om at tiltak for etablering av turveien skal skje på en så skånsom måte som mulig, uten at det er nærmere redegjort for hvordan det skal skje. Det antas at arbeidene må gjøres med tunge maskiner. Naturmangfoldlovens formål er at naturen med dens biologiske, landskapsmessige og geologiske mangfold og økologiske prosesser tas vare på ved bærekraftig bruk og vern, også slik at den gir grunnlag for menneskenes virksomhet, kultur, helse og trivsel, nå og i fremtiden. Målet er at mangfoldet av naturtyper ivaretas innenfor deres naturlige utbredelsesområde og med det artsmangfoldet og de økologiske prosessene som kjennetegner den enkelte naturtype. Målet er også at økosystemers funksjoner, struktur og produktivitet ivaretas så langt det anses rimelig. I denne saken vurderes det slik at det ikke er gjort tilstrekkelige tilpasninger for å sikre de hensyn som loven skal ivareta. Det vises til rådmannens forslag til alternativ løsning, som er en tilpasning som må anses å være innenfor det som menes med «så langt det anses som rimelig» etter loven. Planfaglige føringer og tidligere vedtak Rådmannen viser til de føringer som er lagt i kulepunkt 2 i HK sak 138/18, vedtak av planoppstart: Kommuneplanens bestemmelser og skal legges til grunn for reguleringsplanen. Etter rådmannens oppfatning oppfyller ikke planforslaget: - pkt bokstav a: «Tiltak skal ikke være til hinder for allmennhetens bruk og/eller ferdsel. Det skal legges avgjørende vekt på landskapstilpasning, og på å bevare terrenget mest mulig uberørt. Det tillates ikke tiltak som strider mot viktige estetiske, landskapsmessige eller andre allmenne hensyn, terrenginngrep som i vesentlig grad endrer den stedegne fauna og flora, eller som på lang sikt fører til utarming av områdets biologiske mangfold», samt - pkt bokstav a: «Fritidsboligen skal ikke være til hinder for allmenn ferdsel, eller komme i konflikt med verdifulle natur- og kulturelementer.» Rådmannen er av den oppfatning at planforslaget ikke i tilstrekkelig grad tilpasser seg de naturverdier som er registrert i området i rapport av Naturverdiene i området består av en prioritert naturtype som er gitt middels til stor verdi etter metodikk for konsekvensanalyser, og B-verdi (viktig) etter metodikk for naturtypekartlegging i rapporten. Lokaliteten vurderes dermed til å være et «verdifullt naturelement» etter kommuneplanens Videre konkluderer rapporten med at tiltakene etter det opprinnelige planforslaget vil gi konsekvensgrad 2 minus, dvs. betydelig miljøskade for delområdet. Dette var basert på etablering av kjørevei inn til byggeområdet i nord (BFF2). Kjøreveien skulle ha enkel standard, være 3 meter bred og opparbeides som grus- eller gressarmert vei. Selv om kjøreveien nå er endret til turvei, vil anleggelse av denne være et inngrep som vil medføre skade på lokaliteten. Om konsekvensgrad nå er 1 minus er usikkert, ettersom det ikke er utarbeidet noen revidert rapport om biologisk mangfold som er forelagt kommunen. Allerede utført hugst er imidlertid regnet med i rapporten. Kjørevei nord for f_spa samt turvei GTV2 strekker seg inn i en del av lokaliteten som er skadet av hugst, men det er likevel dammer her med vann hele året som har lokal verdi. Rådmannen kan ikke se at kjørevei her er nødvendig for planlagt fritidsbebyggelse. Det eksisterer allerede

13 opparbeidet tursti vest for planområdet, slik at GTV2 anses som overflødig. Rådmannen vil påpeke at ferdsel videre nordover fra GTV2 vil bety at man nå vil ferdes over eiendommene til naboer som protesterer på planarbeidet. Det er mulig at kjøreveien er tiltenkt fritidsboligeiere utenfor planomådet som ønsker kortere vei fra parkering til sine fritidsboliger. Tiltak etter planen slik den foreligger vurderes samlet sett til å «i vesentlig grad endre den stedegne fauna og flora, eller som på lang sikt føre til utarming av områdets biologiske mangfold», jf. pkt Førende vedtak i oppstartsak, jf. kommuneplanens utfyllende bestemmelser pkt a og a anses dermed ikke som oppfylt. Landskap og estetikk Kommuneplanens bestemmelser pkt og er lagt til grunn for ny bebyggelse med tanke på byggehøyder, terrengtilpasning, utnyttelsesgrad mv, jf. bestemmelsene 5.1. Det er satt maks. byggehøyder i koter. Planlagt bebyggelse ligger utenfor 100-metersbeltet mot sjø, og bebyggelsen ligger skjermet fra sjøen av fjellrygger i vest. Landskapstilpasningen vurderes derfor som tilfredsstillende. Det er videre tatt inn bestemmelse om at farger og materialvalg skal være tilpasset naturgitte omgivelser for å unngå fjernvirkning. Barn og unges interesser Det er ingen særskilte interesser for barn og unge i planområdet. Rådmannen anser det som positivt at det åpnes for turveg (GTV1) for allmennheten gjennom planområdet. Alternative løsninger Rådmannen er av den oppfatning av at planforslaget kan tilpasses på en slik måte at det sannsynligvis kan tilrettelegges for 5 fritidsboliger uten at det medfører skade på naturlokaliteten eller kommer i konflikt med overordnede planer og styrende vedtak forutsatt at det foretas følgende endringer: Felt BFF2 tas ut av planen. GTV2, GTV3 samt kjørevei nord for f_spa tas ut av planen. All ny fritidsbebyggelse reguleres inn på felt BFF1. Det vurderes dithen at en slik tilpasning vil være i samsvar med de hensyn rådmannen har påpekt bør ivaretas i planen, jf. rådmannens vurderinger over. Det er ikke registrert naturverdier innenfor felt BFF1, og feltet ligger skjermet av høydedrag i vest og øst. Konklusjon Rådmannen vurderer det slik at foreliggende planforslag er i strid med vilkår i vedtak i foregående oppstartsak, jf. HK sak 138/18, ettersom det kommer i konflikt med verdifulle naturelementer, jf. kommuneplanens utfyllende bestemmelser pkt a og a. Planforslaget åpner for fradeling til ny fritidsbebyggelse i 100-metersbeltet mot sjø, der et er forbud mot fradeling til, og oppføring av ny fritidsbebyggelse. Videre anser rådmannen at planforslaget ikke er tilstrekkelig tilpasset for å sikre de hensyn som planog bygningsloven og naturmangfoldloven skal ivareta. Rådmannen anbefaler derfor at planforslaget vedtas med vilkår om omarbeiding i henhold til rådmannens forslag til alternativ løsning før det legges ut til offentlig ettersyn.