Saksutgreiing til folkevalde organ

Transkript

1 Side 2 av 10 Saksutgreiing til folkevalde organ Dato: Arkivref: / /2018 / 504 Saksbehandlar: Linda Djuvik linda.djuvik@bomlo.kommune.no Sak nr i møte Utval Møtedato 92/18 Utval for areal og samferdsel /18 Kommunestyret PRIVAT DETALJREGULERINGSPLAN FRITIDSBUSTADER HOLMESJØEN II 42/6 HOLME PLANID Rådmannen sitt framlegg til vedtak: 1. Kommunestyret vedtek med heimel i Plan og bygningslova 12 3 privat detaljreguleringsplan for fritidsbustadområde med tilhøyrande tilkomstveg og parkeringsareal på gnr. 42, bnr. 6 Holme i Bømlo datert med tilhøyrande reguleringsføresegner. 2. Reguleringsplan R 94 Holmesjøen hyttefelt vedteken i kommunestyret vert oppheva for det området som vert omfatta av ny plan. 3. Reguleringsplanen er rettsleg bindande utan stadfesting frå statleg styresmakt. Saksprotokoll i Utval for areal og samferdsel Innstilling: Utval for areal og samferdsel innstiller samrøystes overfor kommunestyret i samsvar med rådmannen sitt framlegg. Saksprotokoll i Kommunestyret Vedtak: Kommunestyret gjorde samrøystes vedtak i samsvar med rådmannen sitt framlegg.

2 Side 3 av 10 Dokument i saka: Reguleringsføresegner dato Reguleringsplankart dato Brev frå Fylkesmannen i Hordaland dato Brev frå Statens vegvesen region vest dato Brev frå Advokatfirmaet Eurojuris Haugesund AS på vegne av Jarland og Holme (42/34) dato Brev frå Hans Aarbø ( 42/39) dato Brev frå Hordaland fylkeskommune dato Brev frå J.Tufteland AS v/øystein Tufteland med revidert planomtale dato Brev frå J.Tufteland AS v/øystein Tufteland med revidert plankart dato Bakgrunn for saka: Utval for areal og samferdsel har i møte sak PS 80/17 vedteke at framlegg til privat detaljreguleringsplan for fritidsbustadområde Holmesjøen II på gnr. 42, bnr. 6 vart utlagt til offentleg gjennomsyn. Denne reguleringsplanen har vore på høyring frå til med forlenga høyringsfrist og er no klar for politisk handsaming. J.Tufteland AS v/øystein Tufteland har på vegne av Lars J. Fjell laga framlegg til reguleringsplan. Frå planleggjar sin omtale tek me med: PLANSTATUS: Kommuneplan I gjeldande kommuneplan er området vist som fritidsbusetnad med krav til reguleringsplan. Reguleringsplan Deler av området er regulert i reguleringsplan R 94 Holmesjøen hyttefelt gnr. 42 bnr. 7, vedteken Denne planen omfattar vegen langs austsida som inngår i planområdet og krysset ikommunal veg 1143 Holmesjøen. I samråd med kommunen, har ein teke med dette for å unngå å dele den eksisterande reguleringsplanen i området i to. Planforslaget Forslagsstiller er Lars J. Fjell. Planområdet er totalt ca. 10 daa. Av det er:

3 Side 4 av 10 Arealtabell Nr. 1 - Bebyggelse og anlegg Areal (m²) Fritidsbebyggelse-frittliggende (2) 5357,9 Sum areal denne kategori: 5357, Nr. 2 - Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Areal (m²) Annen veggrunn - tekniske anlegg (6) 682,3 Veg (6) 1850,3 Sum areal denne kategori: 2532, Nr. 5 - Landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift Areal (m²) Friluftsformål 2090,6 Sum areal denne kategori: 2090,6 Totalt alle kategorier: 9981,2 Fritidsbustader. Planforslaget viser 5 fritidsbustader. Desse er planlagt på romslege tomter (1,1 1,2 da.), slik at det vert ein open utbygging i landskapet, slik som tilgrensande område. Fritidsbustadene kan byggjast opp til 110 m2 BRA, i samsvar med kommuneplanen. I tillegg vert det høve til å byggja uthus. Parkering. Det er føresett parkering på eigen grunn, min. 2 parkeringsplasser pr. fritidsbustad. Trafikkløysing / vegsystem. Tilkomst til tomt 1 4 er planlagt via eksisterande tilkomstveg, som vil bli opprusta. Tomt 5 får tilkomst frå kommunal veg Holmesjøen. Frisiktsoner vil bli opparbeidd som vist på plankartet. Avkjørsler til tomter i BFF2 vil bli plassert i samband med byggemelding for fritidsbustadene. Grøntstruktur. Skråninga på vestsida av planområdet er regulert til friluftsområde. Elles er det store naturområde i nærleiken av planområdet. Tekniske anlegg. Fritidsbustadane vil bli tilknytt nytt borehol for vatn.

4 Side 5 av 10 Det vil bli bygt nytt spillvassystem til slamavskiljar og djupvassutslepp i sjøen. VA anlegget vil bli privat fellesanlegg. Sløkkjevatn vert basert på sjøvatn, då det er bilveg til sjøen. Området vert tilknytt Finnås Kraftlag sitt forsyningsnett for straum og breiband, etter nærare avtale. Renovasjon. Det vil bli etablert container for hytterenovasjon, i samråd med SIM. I samband med at reguleringsplanen har vore på høyring i tida til kom det inn desse merknadane. Her er eit samandrag av merknadane saman med planleggjar sine kommentarar: Fylkesmannen i Hordaland Vi viser til brev av og varsel om reguleringsplan for Holmesjøen II fritidsbustadområde til offentleg ettersyn. I gjeldande kommuneplan er området vist som fritidsbustadområde med krav til reguleringsplan. Planforslaget viser 5 fritidsbustader. Desse er planlagt på romslege tomter {1,1 1,2 da.) Vi tykkjer at det er uheldig at planforslaget har sett av det brattaste og mest kuperte området til friluftsføremål. Ein burde såleis ha redusert antall einingar eller storleiken på tomtene, og heller sett av eit område av betre kvalitet til dette føremålet. Vi tykkjer i tillegg at planomtalen er mangelfull jf. pbl VI har elles ingen merknader til plan slik den ligg føre. Utbygging av eit tidlegare urørd område vil vera negativt for ålmenta sine friluftsinteresser. Det er store naturområde i nærleiken, både langs sjøen og inne på land. Det er lagt inn store tomter med god kvalitet på uteareala. Planomtalen er revidert dato Friluftsliv og strandsone er no omtala. Fylkesmannen har ikkje motsegn til planforslaget slik det føreligg. Statens vegvesen Føremålet med planarbeidet er å legga til rette for 5 fritidsbustader med tilhøyrande trafikkareal og friområde. Planområdet er ca. 10 daa og føremålet er i tråd med overordna plan. Området vil ha tilkomst på kommunal veg til gamal veglinje på fv 541. På dette strekket er fylkesvegen lagt om i ny trase som ein del av Bømlopakken. Gamal linje vil bli ein lokal veg med lite trafikk. Vi har ingen merknader til planforslaget slik det ligg føre. Ingen kommentar. Advokatfirmaet Eurojuris Haugesund AS på vegne av Jarland og Holme (42/34) Viser til kommunens vedtak om å legge framlegg til detaljreguleringsplan for fritidsbustadområde Holmesjøen II gnr. 42, bnr. 6 m.fl. Holme i Bømlo til offentlig gjennomsyn jfr. pbl , og hvor frist for merknader er satt til den 11. november.

5 Side 6 av 10 Jeg er bedt om å bistå eier av gnr. 42 bnr. 34, Tore Jarland og Siv Iren Holme, som grenser til planområdet i sørøst, da de har forhold de mener bør tas hensyn til i planarbeidet. Veg: Vegen langs østsiden av planområdet vil være felles adkomst for hyttefeltene Holme I og Holme II. Det bør ordnes med klare avtaler for alle involverte eiendommer om vedlikehold og bruk av vegen, herunder om plikt til deltaking i drift og vedlikehold av vegen. Parkering: Innkjøring til tomtene og parkeringsplasser for tomtene bør bestemmes lagt i nord/østlig del av tomtene i bakkant av bygningene, slik at parkeringsplasser og veger ikke ruver i terrenget, og slik at de ikke blir til unødig sjenanse for naboene. Snuhammer i anleggsperioden: En er fra denne side bekymret for at det i anleggsperioden kan bli mye trafikk innover den felles vegen, og at transport til og fra planområdet vil medføre behov for snuplass for større kjøretøy. Slik situasjonen er nå vil slike kjøretøy mest sannsynlig ty til gnr. 42 bnr. 34 som det best egnede stede for å snu. Denne side bes om at det i anleggsperioden etableres nødvendig snuhammer inne på planområdet. Mønehøgde, plassering av bygg på tomten: Maksmønehøyde er foreslått satt til 6,5 meter. Denne side mener at det på tomt nr. 3 og 4 som ligger plassert høyt i terrenget bør stilles skjerpede krav for mønehøyde samt plassering av bygg på tomten slik at man unngår at bebyggelsen ruver for mye i terrenget, og at bebyggelsen ikke blir til unødig sjenanse for naboene. Veg: Tiltakshavar vil ta initiativ til drift og vedlikehald av felles veg. Parkering: Saman med byggjesøknad skal det føreliggja utomhusplan som skal syna tilkomst og parkering jf. 2.9 i føresegner. Det er føresett parkering på eigen grunn jf. punkt 4.6 i planomtale. Snuhammar er lagt inn i revidert plankart. Snuhammer i anleggsperioden: Vert avklara i samband med byggesøknad. Jf. 2.6 i føresegner som seier: I samband med utarbeiding av byggeplanar, kvalitets /hms planar skal det gjennomførast ei meir detaljert risikovurdering i forkant av anleggsarbeid for å unngå eventuell fare for grunnbrot, utgliding av lausmassar, skade på leidningsnett og sikringstiltak for gåande/køyrande gjennom anleggsområdet. Dokumentasjon på at dette er fullført skal leggjast ved byggemeldingar i samband med søknad om tiltak innanfor planområdet. Mønehøgd, plassering av bygg på tomta: Maks mønehøgd er sett til 6,5 meter jf. føresegn

6 Side 7 av 10 Hans Aarbø (42/39) Som eigar av 42/39 er me ein av dei næraste naboande til nytt hytteområde på Holme, og har nokre ynskjer/merknader til framlegg om reguleringsplan. Mesteparten av forslag til friområdet er er lagt til de brattaste terrenget, som er utilgjengeleg for folk. Området bør utvidast til også å omfatta toppane av planområdet med vegetasjon av fin lågtveksande brakje. (sjå vedlagt bilde). Disse er godt synlige både frå sjø og kringliggande område, og bør bevarast. Byggegrensa mot topp av skråning bør trekkast tilsvarande bakover mot nord/aust. I tillegg ynskjer me at friområdet også omfatter den høgaste toppen mot eksisterande hyttefelt. Det bør absolutt vera eit lebelte mellom hyttefelta med bredde på ca. 20m. (sjå bilde og skisse til ny grense for friområdet) Det vil med disse endringane framleis vera plass til 4 hytter, sjølv om 3 stk. kanskje vil vera det beste. Byggegrensa for tomtene er konsekvent satt til 4m frå eigedomsgrense. Det bør her i større grad takast omsyn til terrenget og vegetasjonen. For tomt nr. 5 går byggegrensene over ein høgdeforskjell på 10m. Det kan opna for høg skjæring i bakkant og fylling i framkant. Byggegrensene bør her leggast til det flataste partiet av tomta. I gjeldande kommuneplan er dette området avsett til framtidig fritidsbebyggelse med krav til reguleringsplan. Å regulere dette området til 5 stk. fritidsbustadar vil vere i samsvar med overordna plan. Utbygging av eit tidlegare urørd område vil vera negativt for ålmenta sine friluftsinteresser. Det er store naturområde i nærleiken, både langs sjøen og inne på land. Det er lagt inn store tomter med god kvalitet på uteareala. Byggegrenser for tomtene er i samsvar med PBL 29 4 byggverkets plassering, høgde og avstand frå nabogrense. Hordaland fylkeskommune Vi viser til brev datert om høyring av forslag til detaljregulering for fritidsbustadområde Holmesjøen II gnr. 42, bnr. 6 m.fl. Holme i Bømlo. Hovudføremålet i planen er å leggje til rette for 5 fritidsbustader. Føremålet er i hovudsak i samsvar med kommuneplan der området er sett av til fritidsbusetnad. Kommunen har vurdert at planen ikkje utløyser krav om konsekvensutgreiing. Planområdet er totalt ca. 10 daa. Deler av området er regulert i reguleringsplan R 94 Holmesjøen hyttefelt gnr. 42 bnr. 7, vedteken Denne planen omfattar vegen langs austsida som inngår i plan området og krysset i kommunal veg 1143 Holmesjøen. I samråd med kommunen, har ein teke med dette for å unngå å dele den eksisterande reguleringsplanen i området i to. Hordaland fylkeskommune vurderer reguleringsplanen ut i frå fylkeskommunens sektoransvar og målsettingar i regionale planar, i tillegg til oppstartmeldinga. Friluftsliv og strandsone Det er positivt at kommunen ønskjer å ha utbygging av fritidsbustader i område som allereie er utbygt. I vårt fråsegn til oppstartsvarselet av skreiv vi følgande om friluftsliv og strandsone:

7 Side 8 av 10 «Det kjem ikkje tydeleg fram av oppstartsmeldinga om planområdet ligg innafor strandsona. Vi ber om at det vidare planarbeidet syner korleis strandsona og friluftsliv i området vert påverka av dei nye tiltaka innanfor planområdet.» Vi kan ikkje sjå at planframlegget er klare på om planområdet ligg innanfor strandsona eller ikkje. Det vert opplyst om at området ligg 70 meter frå sjøen. Strandsona er definert som 100 metersbeltet frå sjø eller område fastsett som funksjonell strandsone. Utan anna fastsett byggegrense gjeld byggeforbodet i 100 metersbeltet nedfelt i 1 8. Lova stiller som krav at det skal takast særskilt omsyn til natur og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Vurdering av nye tiltak skal alltid vegast mot desse ålmenne omsyna. Dette inneber at det skal leggjast større vekt på desse omsyna i strandsona enn andre stader. Fylkeskommunen vurderer planomtalen som mangelfull. Skildring av korleis strandsona og friluftsliv i området vert påverka av nye tiltak innanfor planområdet er heilt fråverande i omtalen, enda vi etterspurde det i vårt fråsegn til oppstart. Vår merknad er såleis ikkje teken omsyn til. Vi ber om at det blir satt ei byggegrense mot sjø basert på kartlagde strandsoneverdiar, samt at påverknad av nye tiltak opp mot strandsone og friluftsliv blir skildra. Landskap I vårt fråsegn til oppstartsvarselet av skreiv vi følgande om landskap: «All utbygging påverkar landskapet. Hordaland fylkeskommune legg difor vekt på at planlegginga må sikre at nye byggetiltak og infrastruktur innordnar seg dei fysiske omgjevnadane. Vi ber om at det leggast særleg vekt på at tiltaka plasserast og utformast slik at eventuelle nær og fjernverknader vert redusert.» Tomt nr 5 har ein høgdeforskjell på 12 meter. Dette er såleis ei utfordrande tomt. Ved bygging i skrånande terreng bør ein leggje vekt på terrengtilpassing av nye bygg og unngå store skjeringar og fyllingar. Fylkeskommunen vurderer det som øydeleggande for landskapet med skjeringar av denne dimensjonen, både innad i området men også fjernverknader til dømes sett frå sjøen. Vi ber difor om at tomt nr 5 vert teke ut frå planen. Kulturminne og kulturmiljø Fylkeskonservatoren i Hordaland fylkeskommune har vurdert saka som regional sektorstyresmakt innan kulturminnevern. Ut frå våre arkiv har vi ikkje kjennskap til automatisk freda kulturminne eller andre verneverdige kulturminne i det aktuelle planområdet. Etter synfaring i terrenget har arealet også blitt vurdert til å ha lågt potensiale for funn av hittil ikkje registrerte automatisk freda kulturminne. Fylkeskonservatoren har ingen avgjerande merknader i saka utover å minne om meldeplikta etter kulturminnelova 8, 2. ledd. Dersom automatisk freda kulturminne som gjenstandsfunn, bergkunst, flekkar med trekol eller konstruksjonar blir avdekt under gjennomføring av tiltaket, må dette straks meldast til Fylkeskonservatoren i Hordaland fylkeskommune, og alt arbeid stansast til rette forvaltningstyresmakt har vurdert funnet. Slik gransking vil bli utført mindre enn tre dagar etter at vi har fått melding om mogelege funn. Konklusjon

8 Side 9 av 10 Hordaland fylkeskommune har merknader til planforslaget når det gjeld strandsone og landskap. Vi ber om at desse merknadene vert teke omsyn til i prosessen vidare, samt at det må setjast ei byggegrense mot sjø basert på kartlagde strandsoneverdiar. Vi rår også til at tomt nr 5 blir teken ut frå planen av omsyn til landskap. I gjeldande kommuneplan er dette området avsett til framtidig fritidsbebyggelse med krav til reguleringsplan. Å regulere dette området til 5 stk. fritidsbustadar vil vere i samsvar med overordna plan. Utbygging av eit tidlegare urørd område vil vera negativt for ålmenta sine friluftsinteresser. Det er store naturområde i nærleiken, både langs sjøen og inne på land. Det er lagt inn byggegrenser i føremål for fritid. Tomt nr 5 ligg ca. 70 meter frå sjø. Byggegrense på tomt nr 5 er lagt ca. 80 meter frå sjø. Denne tomta er definert til å ikkje liggja i funksjonell strandsone sidan den ligg på oppsida av kommunal veg. Planomtalen er revidert dato Friluftsliv og strandsone er no omtala. Det er ikkje fremja motsegn til reguleringsplanen frå nokre offentlege instansar og Bømlo kommune Kan eigengodkjenne planen. Rådmannen viser til kommentarar og vurderingar som er gjort i saksframlegget og vil rå til at detaljreguleringsplan for fritidsbustadområde Holmesjøen II gnr. 42, bnr. 6 m.fl. vert godkjent slik han no ligg føre. Økonomiske konsekvensar: Utbyggjar skal dekka alle kostnadane med utbygginga. Miljømessige konsekvensar: Det er ikkje registrert viktige viltområder eller naturtypar i planområdet. Vest for planområdet er Det registrert naturtype rik edellauvskog Holmesjøen nord med ID BN 49556, verdi A svært viktig. Beredskap og samfunnstryggleik: Fagkunnig har gjennomført ROS analyse. Det er ingen tiltak i raudt felt, dvs. ingen tiltak er naudsynt. Folkehelse: Nye fritidsbustader vil bli attraktivt for barn og unge. Då tomtene er romslege, vil dei bli godt eigna for leik og uteaktivitetar. Feltet vil bli godt eigna for barnefamiliar. Nye, moderne fritidsbustader er positivt for folkehelsa. Nærleik til sjøen er også positivt. Nedbygging av friluftsområde er negativt, men dette blir kompensert med tilgang til større naturområde i nærleiken. Utbygging av eit tidlegare urørd område vil vera negativt for ålmenta sine friluftsinteresser. Men her er rikeleg med naturområde i nærleiken, både langs sjøen og inne på land. Sentralt i feltet er ca. 2 da. regulert til friluftsføremål. Oppsummering og konklusjon: J.Tufteland AS v/øystein Tufteland har på vegne av Lars J. Fjell laga framlegg til reguleringsplan for fritidsbustadområde på gnr. 42, bnr. 6 på Holme. I reguleringsplanen er det sett av eit område til 5 stk. nye fritidsbustader.

9 Side 10 av 10 Rådmannen viser til kommentarar og vurderingar som er gjort i saksframlegget og vil rå til at privat detaljreguleringsplan for fritidsbustadområde på gnr. 42, bnr. 6 Holme vert godkjent slik han no ligg føre. Det ligg ikkje føre motsegn frå offentlege instansar slik at vilkåra for eigengodkjenning av detaljreguleringsplanen no ligg føre.