Christina Hansen Planlegger Miljø og tillatelser, Areal og miljø

Transkript

1 file:///c:/ephorte/pdfconvertdocprocess/ephorte-ull/516945_fix.html Side 1 av Fra: Christina Hansen[Christina.Hansen@statnett.no] Dato: :40:03 Til: Ullensaker Postmottak Kopi: Ingeborg Buchalik; Magne Gullingsrud; Kristin Melander Vie Tittel: 13/ Offentlig ettersyn - Kommunedelplan Ullensaker - Gystadmarka Vi viser til oversendte dokumenter i saken. Frist er Planene berører ingen av Statnetts eksisterende, planlagte (meldte) ledninger eller stasjoner i området. Med vennlig hilsen Christina Hansen Planlegger Miljø og tillatelser, Areal og miljø Statnett Nydalen allé 33 PB 4904 Nydalen N-0302 Oslo, Norway Tel Dir Mob

2 GYSTADMYR UTBYGGING AS Ullensaker kommune Enhet for plan og næring Postboks JESSHEIM Elektrovegen 2, 2069 JESSHEIM T Bankkonto Org.nr Jessheim, den Kun oversendt via e-post: UTTALELSE TIL PLANFORSLAG KOMMUNEDELPLAN FOR GYSTADMARKA Gystadmyr Utbygging AS administrerer Utbyggingsavtale del 1 og del 2 for Gystadmyra, samt tilhørende Grunneieravtaler. Dette er gjeldende avtaler som regulerer plikter og rettigheter mellom Ullensaker kommune og grunneierne. Det regulerte området Gystadmyra er i henhold til foreliggende forslag til Kommunedelplan Gystadmarka tenkt innlemmet i denne. I den forbindelse ønsker grunneierne komme med følgende bemerkninger. Gjeldende reguleringsplan Planforslaget beskriver området som hensynssone der Reguleringsplan skal fortsatt gjelde. Unntatt er reguleringsplanens FK1 (Myrvegen AS/Frydenlund), i kommunedelplanen kalt K1.1. Bemerkninger vedrørende denne tomten blir sendt direkte fra grunneieren. Bortsett fra sistnevnte tomt forutsetter grunneierne at reguleringsplanen skal gjelde med hensyn til - plankart, reguleringsbestemmelser, utbyggingsavtale og rekkefølgebestemmelser. Tomt K1.1 må nødvendigvis få nye bestemmelser. Disse må ikke endre øvrige grunneieres eller Gystadmyr Utbygging AS sine plikter og/eller rettigheter. Vi er inneforstått med at det kreves bebyggelsesplaner for enkelte eiendommer. Kommunens boligbyggeprogram Vi har hatt et konstruktivt og realistisk samarbeide med kommunen ved hver rullering av boligbyggeprogrammet. Grunneierne forutsetter at dette fortsetter selv om området innlemmes i ny kommunedelplan. Det presiseres at våre kvoter og utbyggingstakt/rekkefølge ikke må påvirkes når boligbyggeprogrammet skal revideres for å omfatte Gystadmarka. Planbeskrivelsens pkt delområde 1 Gystadmyra befinner seg i delområde 1, og i planbeskrivelsens omtale av dette er angitt at Arealer som ikke allerede er utbygd, bør i størst mulig grad forholde seg til hovedprinsippene i kommunedelplanen. Denne angivelsen bør fjernes. Grunneiere som konkret nå er i ferd med å selge eller utvikle sine eiendommer har mistet interessenter på grunn av denne uklarheten.

3 Det er forutsatt at reguleringsplan og bestemmelser skal gjelde innen hensynssonen. Da må vi forutsette at tenkte hovedprinsipp fra kommunedelplanen uansett ikke kan være i strid med dette. Ettersom hovedprinsippene i kommunedelplanen er å etablere et kompakt og tett bydelssentrum med høyere utnyttelse mot vest og lavere utnyttelse mot øst har det allerede oppstått en viss tvil om forståelsen. Flere av grunneierne på Gystadmyra planlegger komprimert småhusbebyggelse, f.eks. rekkehus og kjedede eneboliger med opptil 3 etasjer. Det er viktig for grunneierne å få presisert i den nye kommunedelplanen at slik type konsentrert småhusbebyggelse fremdeles tillates. I de foreslåtte planbestemmelsene, under punkt 6.3 om feltene B4.1 mv., er det angitt at «Det tillates oppføring av lavblokk innenfor disse delfeltene med høyde 13 til 15 m.». Grunneierne på Gystadmyra har ingenting imot en slik øvre grense, men det er viktig at bestemmelsen ikke utelukker konsentrert småhusbebyggelse, jfr. foregående avsnitt. Grunneierne på Gystadmyra vil gjerne forsøke å følge kommunens intensjoner med kommunedelplanen, men varsler samtidig at kommunen ikke må frata grunneierne den fleksibilitet grunneierne er gitt i gjeldende regulering og utbyggingsavtale. Utnyttelsen av eiendommene er knyttet til etterspørselen i boligmarkedet og byggekostnadene, i tillegg til de offentlige rammebetingelsene. Det er videre, av hensyn til grunnforholdene på Gystadmyra, problematisk at de foreslåtte planbestemmelsene i punkt 6.1 angir: «Parkering på bakkeplan tillates ikke.». Noe tilsvarende fremgår av punkt Med de rådende grunnforhold på Gystadmyra har underjordisk parkering vist seg å være problematisk og uvanlig kostbart. Planbestemmelsene bør, i alle fall for Gystadmyra sin del, tillate begrenset parkering på bakkeplan og/eller i parkeringshus Vi håper den videre planbehandlingen går greit så vi ikke får ytterligere usikkerhet og unødige forsinkelser for den videre utbyggingen på Gystadmyra. Med hilsen for Gystadmyr Utbygging AS Paul Erik Svensgaard senioringeniør / daglig leder Kopi samtlige grunneiere (pr. mail).

4

5

6

7

8 file:///c:/ephorte/pdfdocproc/ephorte-ull/521075_fix.html Side 1 av Fra: Birgitte Formo[Birgitte.Formo@hadrian.no] Dato: :58:06 Til: 'Paul Erik Svensgaard'; Ullensaker Postmottak Kopi: Elisabet Frøyland; gunn.hege.bonden@nordea.no Tittel: SV: UTTALELSE TIL PLANFORSLAG - KOMMUNEDELPLAN GYSTADMARKA Att: Ullensaker kommune, Plan og næring Dato: 16. desember 2013 Vedr. uttalelse til planforslag kommunedelplan Gystadmarka Tomteutvikling Norge AS (v/nordea Bank Norge ASA) er grunneier på felt B3-syd og B4 (gnr. 117 bnr. 21) på Gystadmyra. På vegne av Tomteutvikling Norge AS rettes følgende tilleggsbemerkning ifm planforslag til ny kommunedelplan: Det nye kravet til lekeplasser bør ses bortifra ved utbygging til boligformål på Gystadmyra. Dersom dette ikke fjernes, vil utbyggere på Gystadmyra måtte bygge lekeplass for hver 3. bolig. Det nye kravet til etablering av lekeplasser anser vi ikke som gjennomførbart. Vi håper at den nye kommunedelplanen tar høyde for overnevnte innsigelse. Vennlig hilsen for Hadrian Eiendom AS Birgitte Marie Formo birgitte.formo@hadrian.no Mob: Internett: Besøksadresse: Olav Vs gate 1, 7. etg. Postadresse: Postboks 1242 Vika, 0110 Oslo Fra: Paul Erik Svensgaard [mailto:abaserik@online.no] Sendt: 13. desember :55 Til: postmottak@ullensaker.kommune.no Kopi: 'Elisabet Frøyland'; Ahus; Ahus Postmottak; BAUDA - Arne Kjeldsen; Eirik Espenes; GAUS - Jesper Holte; GAUS - Melbø Åge; Gystadmyra Borettslag; Atle Standnes; Birgitte Formo; JAMES - Ole Kr Furuseth; JAMES - Pål M Furuseth; John Skogen; Jørn Hynne; Lasse Fosby; Liv og Shaun Matheson; Morten Huser; OTTO - Christian Taalesen; OTTO - Tore Kværner; Paul Erik Svensgaard; PEAB Anna Malmhall; PEAB Terje Hjelset; Rose Forvaltning AS; Thorleiv Aasland; Tor Vidar Frydenlund Emne: UTTALELSE TIL PLANFORSLAG - KOMMUNEDELPLAN GYSTADMARKA Til Ullensaker kommune, Plan og næring Vedlagt brev vedrørende forslag til Kommunedelplan for Gystadmarka, der det regulerte området Gystadmyra er innbefattet. Denne oversendelse gjelder felles innspill fra grunneierne. Spesielle innspill fra enkelte grunneiere sendes separat. Med vennlig hilsen GYSTADMYR UTBYGGING AS Paul Erik Svensgaard Senioringeniør/daglig leder Elektrovegen 2, 2069 JESSHEIM T

9 file:///c:/ephorte/pdfdocproc/ephorte-ull/521075_fix.html Side 2 av E-post abaserik@online.no

10 file:///c:/ephorte/pdfdocproc/ephorte-ull/523156_fix.html Side 1 av Fra: Utdanningsforbundet Ullensaker[post@ullensaker.utdanningsforbundet.no] Dato: :51:46 Til: Ullensaker Postmottak Kopi: Kaja Linnerud-Eide; Asle Jahren Tittel: Høringsinnspill kommunedelplan Gystadmarka Her kommer Utdanningsforbundet Ullensakers innspill i forbindelse med Kommunedelplan Gystadmarka - offentlig ettersyn: Skolekapasitet Med nye innbyggere innenfor planområdet Gystadmarka er Utdanningsforbundet Ullensaker spørrende til om det er satt av tilstrekkelige arealer til skoler. Tilgang til skog Utdanningsforbundet mener det er viktig at Gystadmarka skole, Læringsverkstedet DoReMi barnehage og eventuelle nye skoler og barnehager i reguleringsområdet får god tilgang til skog og andre grøntområder. Ideelt burde skolene og barnehagene ha direkte tilgang til skog og andre friluftsområder, som med sine størrelser og terrengtyper kan ivareta utdanningsinstitusjonenes behov i undervisningen, særlig i naturfag og kroppsøving. Plasseringen av barnehagetomtene T2, T3 og T4 er god med tanke på tilgang til grøntdraget som går fra sør til nord gjennom hele planområdet. Slik arealene er forslått benyttet i dette planområdet, vil ingen av skolene få direkte tilgang til skogområder, slik Utdanningsforbundet hadde sett som det ideelle. Dersom dette ikke endres, blir det viktig at det blir gode grøntkorridorer og trafikksikre gangveier fra skolene og barnehagene til skogsområdene i øst og nordøst. Dette er foreslått at skal ivaretas gjennom det store grøntdraget, og det er bra, men det bør også bli mulig å krysse boligområdene i øst flere steder enn via G7. Bilfri tilgang til grøntdraget Det planlagte grøntdraget kan bli en viktig del av skolene og barnehagenes mulige friluftsområder, som kan brukes i undervisningen. Det blir viktig å planlegge bilfri kryssing av veiene mellom skoler og barnehager og grøntdraget. Vennlig hilsen Asle Jahren Hovedtillitsvalgt

11 FYLKESMANNEN I OSLO OG AKERSHUS Ullensaker kommune Postboks Jessheim Deres ref.: Deres dato: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 2010/ / Mads Jørgen Lindahl Ullensaker kommune - Kommunedelplaner Jessheim: Byplan Jessheim, Jessheim Sørøst og Gystadmarka - Uttalelse til offentlig ettersyn av kommunedelplan for Gystadmarka - Fylkesmannens uttalelse Vi viser til brev fra Ullensaker kommune av Oversendelsen omfatter forslag til kommunedelplan for Gystadmarka. Planforslaget legger til rette for etablering av kommunens nye bydel. Planområdet er på ca daa. Innenfor planområdet vil det tilrettelegges for boliger for om lag nye innbyggere. I kommuneplanen er området avsatt til utbyggingsformål. Fylkesmannen oppfatter konkurranseforholdet mellom kollektivtrafikk, gående og syklende i forhold til biltrafikk, i førstnevntes favør, som en sentral suksessfaktor for en god utvikling av den nye bydelen. Slik veisystemet er lagt opp gjennom planområdet vil mye biltrafikk raskt kunne true den nye bydelens nærmiljøkvaliteter. Fylkesmannen mener den nye bydelen mangler funksjonelle byrom og et tydelig bydelssentrum. Den foreslåtte byparken er et viktig byrom, og det er et godt grep å plassere denne i midten av planområdet. Næring og service i form av butikker, kafeer, arbeidsplasser, servicetilbud og offentlige tjenester er lagt til arealene på motsatt side av veien på hver side av byparken, i hovedsak på østre side. Dette grepet bidrar til å skape store interne avstander mellom ulike sentrumsfunksjoner og vil gjøre det vanskelig å etablere et tydelig og attraktivt bydelssentrum med urbane kvaliteter. Det er en fare for at denne spredningen av funksjoner vil føre til at bydelen fungerer på bilistenes og ikke fotgjengernes og syklistenes premisser. Begge de to parkveiene, men særlig Østre parkvei, kan bli så belastet av biltrafikk at de danner barrierer mellom boligbebyggelsen og byparken/grøntområdet. Dette kan redusere byparkens funksjon, attraktivitet og den intimiteten som kommunen ønsker å etablere her. Kommunen har som mål at Gystadmarka skal ha et kompakt og tett bydelssentrum rundt en foreslått sentral grønn og blå akse. Bydelen skal planlegges på fotgjengernes og syklistenes premisser. Forbindelser mellom målpunkter, gjennom områder samt innenfor et enkelt område, må ivaretas og legges til grunn som en rød tråd i alle underliggende reguleringsplaner. Kommunen beskriver videre at det skal legges til grunn et finmasket nett av passasjer for gående og syklende, på kryss og tvers av bydelen. Kommunen har satt Postadresse: Postboks 8111 Dep 0032 OSLO Besøksadresse: Tordenskiolds gt 12 Inngang sjøsiden Telefon: Telefaks: Internett: Saksbehandler: Mads Jørgen Lindahl Direkte telefon: E-post: fmoapostmottak@fylkesmannen.no Org.nummer: NO

12 FYLKESMANNEN I OSLO OG AKERSHUS rekkefølgekrav til opparbeidelse av de viktigste gang- og sykkelveiene i reguleringsbestemmelsene. Fylkesmannen oppfordrer kommunen å vurdere om det er hensiktsmessig å sikre nødvendige arealer til gang- og sykkelveier allerede på dette nivået ved at disse tegnes inn på plankartet. Fylkesmannen skal tilse at kommunene tilrettelegger for utbyggingsarealer som ivaretar ulike samfunnshensyn i et langsiktig perspektiv. Dette gjelder arealer for utbyggingsformål og vern av arealer for landbruk, natur og friluftsliv. Dette innebærer at Fylkesmannen i sin vurdering av arealplaner skal legge vekt på at det blir klare grenser mellom bebygde områder og LNFområder. Dette oppnås ved at det legges vekt på øke konsentrasjon av utbyggingen i byog tettstedsområder. I flere deler av planområdet legges det opp til en noe lavere utnyttelse på mellom % BRA. Fylkesmannen oppfordrer kommunen til å tenke langsiktig og legge seg i øvre halvdel av dette intervallet ved utarbeidelse av de underliggende detaljreguleringsplanene. Fylkesmannen forutsetter at Fylkesdelplan for handelsvirksomhet, service og senterstruktur legges til grunn for etableringer av handels- og tjenestetilbud innenfor planområdet. Fylkesmannen har vurdert planforslaget ut fra regionale og nasjonale hensyn innenfor våre ansvarsområder. For øvrig viser vi til kommunens ansvar som planmyndighet, jf Fylkesmannens forventningsbrev til kommunene av 4. mars Med hilsen Anne-Marie Vikla fylkesmiljøvernsjef Ellen Lien seksjonssjef Dokumentet er elektronisk godkjent. Kopi til: Akershus fylkeskommune Postboks 1200 Sentrum 0107 Oslo

13

14 Ullensaker kommune Enhet for plan og næring 2150 Jessheim Pr. e post: postmottak@ullensaker.kommune.no Jessheim, 5. januar 2014 Deres ref: 2010/ Uttalelser til «Kommunedelplan for Gystadmarka Offentlig ettersyn» Det vises til kommunens brev datert med oversendelse av høringsdokumenter til «Kommunedelplan for Gystadmarka Offentlig ettersyn». Undertegnede er eier av tomtene g.nr. 135 b.nr. 763, 764, 872 (betegnes K1.1) på Gystadmyra med samlet areal på ca. 12 da. Tomtene eies av Myrveien AS, gjennom eierselskapene Frydenlund Holding AS og Djupbekk AS. B.nr. 872 ble ervervet i desember 2010 og tomtene fremstår nå som et sammenhengende/ helhetlig område begrenset av Algarheimsveien, Myrveien og etablert gangvei gjennom området. Vi vil innledningsvis uttrykke tilfredshet med at vår tomt er utpekt som en av «portaltomtene» innenfor Kommunedelplan for Gystadmarka. Slik vi oppfatter forslaget til planbestemmelser og retningslinjer medfører dette en utvidelse av formål, arealutnyttelse og høyder med høyhus for bebyggelsen og at endelige og nye bestemmelser må fastlegges gjennom detaljregulering. Boligformål På nåværende tidspunkt har vi naturligvis ikke tatt stilling hvordan tomten skal utvikles, men vi synes det er noe uheldig at det allerede nå fastslås at boligformål ikke tillates. Siden tomten representerer «Gystadmarkportalen» ville det vært en betydelig fordel for hele området om utviklingen kunne komme i gang så tidlig som mulig. I starten vil det sannsynligvis være markedsmessig krevende å starte opp et rent næringsprosjekt og et innslag av «spektakulære» boliger ville kunne bidra til å «forløse» prosjektet. 1

15 Allmenn tilgang til toppen av høyhuset Vi forstår ønsket om allmenn tilgang til toppet av høyhuset og dermed etablere et utsiktspunkt i området. Imidlertid vil dette sannsynligvis kreve større og kostbare tiltak for å sikre rømningsveier, etablere eventuell adgangskontroll mm. Om dette er praktisk gjennomførbart for de formål som foreslås er noe mer usikkert. Et utsiktspunkt vil det være mest naturlig å knytte til et eventuelt hotell, restaurant, konferansesenter o.l. Vi mener derfor at dette kravet må relateres til bestemte formål. Rekkefølgebestemmelser I «Delområde 1» kreves etablering av torg på delfelt K1.1 før det gis midlertidig brukstillatelse. Ved utbyggingen av dette feltet kan det bli delt opp i to eller kanskje flere byggetrinn og vi mener derfor at etableringen av torget må være knyttet til brukstillatelse for siste byggetrinn. Parkeringsbestemmelser Vi registrerer at det foreslås at parkering på bakkeplan ikke tillates. Med relativt krevende grunnforhold og dermed kostbare parkeringsløsninger under bakkeplan kan dette kravet stoppe ellers gode prosjekter. Vi vil anmode om at det lempes på kravet og dermed kunne tillate noe parkering på bakkeplan og/eller i delvis nedsenket første etasje. Vi registrerer også at det kreves 2 parkeringsplasser for sykkel pr. 100 m 2 bruksareal næring. Dette da plassert nær hovedinngang, med sykkelstativ og fortrinnsvis under tak. Med et næringsbygg på f.eks m 2 må det etableres 200 sykkelparkeringsplasser, noe som kanskje ikke er praktisk mulig. Vi anmoder om at dette kravet revurderes og modereres. Generelt byggehøyder Nye og stadig strengere tekniske forskrifter (også beskrevet i 3/Retningslinjer) krever endrede byggemetoder. For eksempel krever bygging av lavenergihus og passivhus større konstruksjonstykkelser/ høyder enn tidligere. Vi anmoder om at dette blir hensyntatt i absolutte høydebegrensninger, byggelinjer mv. Bruk av utbyggingsavtaler Da det er etablert utbyggingsavtale/grunneieravtale for Gystadmyra forutsettes det at disse fortsatt gjelder for aktuelle område og at det ikke blir stilt krav om ytterligere utbyggingsavtaler. Vi håper våre innspill kan være nyttige og ta med i videre behandling og vi kan gjerne stille i møter for å utdype dette ytterligere. Med vennlig hilsen Myrveien AS Tor Vidar Frydenlund Daglig leder/styremedlem John Skogen Styreleder 2

16 file:///c:/ephorte/pdfdocproc/ephorte-ull/523651_fix.html Side 1 av Fra: Malling Sarah[Sarah.Malling@ruter.no] Dato: :25:49 Til: Ullensaker Postmottak Tittel: Gystadmarka i Ullensaker kommune - kommunedelplan - offentlig ettersyn Ullensaker kommune Postboks A 2051 JESSHEIM Deres referanse: 2010/ Vår referanse: / /2014 Gystadmarka i Ullensaker kommune - kommunedelplan - offentlig ettersyn Viser til kommundelplan for Gystadmarka. Ruter er positive til planen og ser det som hensiktsmessig med boligutbygging i det sentrumsnære området I Ullensaker kommune. Vi ser det også som positivt at det er satt opp som mål at den nye bydelen skal «tilrettelegge for kollektivbruk, og utvikles slik at det blir trygt og attraktivt å sykle eller gå». Vi mener dette bygger opp under nasjonale mål om at trafikkveksten skal tas med kollektivtransport, sykling eller gåing. Vi ser det som vesentlig at det også legges opp til en restriktiv parkeringsnorm som støtter opp under denne målsettingen. Videre mener vi det er et riktig valg å etablere en «sykkelmotoveg» med adskilt gangveg for gående som vil gå gjennom den nye bydelen og binde denne sammen med Jessheim sentrum, og at en av hovedsatsingene er å gjøre overgang mellom transportformer så smidig som mulig. Dette understrekes med å trekke frem gode forbindelser til fots og sykkel, samt busstilbudet langs fv. 174 og jernbanestasjonene (Nordby stasjon og sentrum) fra boligene i Gystadmarka. Vi understreker behovet for god fremkommelighet for gående og syklende frem til bussholdeplassene langs fv Vi er derimot skeptiske til ideen om å opprette en busstrase gjennom området, og anbefaler ikke å planlegge i henhold til dette. Vi ser det som mer hensiktsmessig at området blir betjent fra fv En holdeplassavstand på rundt 600 meter anses som akseptabelt. Vi er åpne for at tilbudet langs fv. 174 kan forsterkes med et bedre markedsgrunnlag. Høy frekvens anses som attraktivt for kundene, og vi fastholder at dette vil gi et bedre tilbud, enn melkeruter med kort holdeplassavstand. For å sikre god fremkommelighet for bussene langs fv. 174 er det viktig at dette vektlegges i forbindelse med planlegging av- og påkjøringer for tverrforbindelsene som planlegges til det nye boligområdet. Det kan for eksempel være et godt, strategisk, fremtidsrettet grep å avsette areal til kollektivfelt og filterfelt for buss i rundkjøringene. Med vennlig hilsen Sarah Malling fremkommelighetsplanlegger Ruter As Kollektivtrafikk for Oslo og Akershus Dronningens gate 40 Postboks 1030 Sentrum NO-0104 Oslo Telefon Sentralbord

17 forum for natur og friluftsliv Akershus Ullensaker kommune Enhet for plan og næring Postboks Jessheim Kommunedelplan for Gystadmarka - offentlig ettersyn Ask, 06. Januar 2014 FNF-Akershus takker for tilsendt høringsdokument datert med høringsfrist FNF-Akershus må rose Ullensaker kommune for å ha fokus på en blå og grønnstruktur i gjennom hele planområdet og arealer spesielt avsatt til møteplasser, opplevelser og aktivitet 1. FNF-Akershus håper at disse arealene kan bidra til friluftsliv i nærmiljøet 2 til de fremtidige nye innbyggeren i Ullensaker kommune. Det er flere steder i kommuneplanen det er nevnt spesielt at skog og den eksisterende naturssituasjonen skal bevares. FNF-Akershus er veldig positive til at husene legges i tun, med grønt areal rundt. Dette fremmer trygg lek og naturbaserte arealer som kan utforskes 3 Stortingsmelding 39 ( ) støtter opp under dette og fastslår at friluftsliv er et viktig verktøy for å oppnå bedre folkehelse på mange plan. FNF-Akershus ønsker Ullensaker kommune lykke til videre i planprosessen og ber om å få tilsendt høringer fra kommunens detaljplan for det samme området når det foreligger. Med vennlig hilsen Forum for natur og friluftsliv-akershus Ruben A. Pettersen Fylkeskoordinator 1 Spesielt nevnt 7 grøntstruktur i retningslinjer. 2 Nevnes i punkt Folkehelse. 3 Fra punkt Adresse: FNF-Akershus, c/o NJFF Akershus, Ask 19B, 2022 Gjerdrum Tlf: Faks: E-post: post@fnf-akershus.org Web: Kontonr: (Mrk.5672, FNF)

18 Til Ullensaker kommune Dato Enhet for plan og næring v. Elisabet Frøyland KUN sendt pr. INNSPILL TIL KOMMUNEDELPLAN FOR GYSTADMARKA Grunneierutvalget for grunneierne i Gystadmarka har vurdert høringsforslaget til ny kommunedelplan. Vi har også hatt innspill underveis under utarbeidelse av planen, men mener fortsatt å kunne peke på flere punkt som bør endres dersom utbygging i området skal være realiserbar. Vi er enige i at den foreslåtte kommunedelplanen er et godt utgangspunkt for å få til en ny bydel i Jessheim, med et godt og trivelig bomiljø der folk vil trives og bli boende. Hovedtrekkene i kommunedelplanen er tiltalende, og kan danne grunnlag for den videre regulering av området. Det er imidlertid enkelte deler ved planen som må vurderes nærmere. Vi viser i den forbindelse til vårt innspill av til det foreløpige planprogrammet, og vil her gi noen utfyllende kommentarer. Grøntareal. Planen legger opp til uforholdsmessig store, ikke kommersielt utnyttbare områder med park, grøntområder og trafikkareal. Til sammen utgjør dette ca. 43 % av arealene utenom dagens idrettsanlegg og skole. I tillegg er det i planen forutsatt at det skal være grøntareal, lekeplasser, o.l. inne i selve boområdene. De store parkene vil kreve store kostnader til grunnerverv og opparbeidelse samt framtidig drift. De sentrale parkene bør reduseres i størrelse. Det kan gjøres på den måten at hovedvegene forskyves inn i parkene, og at byggegrensene flyttes tilsvarende. På denne måten vil byggearealene kunne utvides med ca. 100 da. Det er lagt opp til to hovedveger gjennom området. Det bør vurderes om det er behov for dette. Etter vår mening vil det være tilstrekkelig med en hovedveg. Ved å velge 1 hovedveg vil det være mulig å spare inn betydelige beløp på infrastrukturkostnadene. Hvis kravet om 2 hovedveger gjennom området opprettholdes, må det tillates at man bygger ut den ene vegen først og at den andre bygges ut ved behov og etter en nærmere vurdering dersom behovet melder seg. Det er i planen videre forutsatt at det skal etableres en grønn sone på 15 m i planens nord- og østside. I og med at det på utsiden er ubebygde områder (LNF), synes størrelsen på denne sonen å være unødig stor. Hvis sonen reduseres til 5 m vil det øke bebyggbart areale med nærmer 30 da. Plassering av offentlig og privat tjenesteyting. Et annet forhold som også bør vurderes er de områdene som er avsatt til offentlig og privat tjenesteyting (barnehager, kirke, mv.). For ytterligere reduksjon av parkene samt frigjøre arealer til boligbygging foreslås områdene T6, T5, T8 og T7 flyttet inn i parkområdene. Beslutning om å bygge ny barneskole i T7 bør utsettes til en utvidelse av Gystadmarka nordover kommer, og barneskolen legges inn i dette området. Høringsuttalelse fra grunneierutvalget GYSTADMARKA - side 1

19 Type bebyggelse. Det er i overskuelig framtid ikke marked for blokkbebyggelse i Gystadmarka. I forbindelse med framlegg av ny byplan for Jessheim har det oppstått en endring av forutsetningene som lå til grunn ved utlysing av arkitektkonkurransen, jfr. fortetting med nye høydebestemmelser samt transformering som åpner for å bygge blokker i søndre del av Jessheim Næringspark. Ingen ønsker å bo i blokker langt fra sentrum jfr. også dagens situasjon på Gystadmyra, der flere prosjekt i lang tid har hatt problem med salg. For å danne et bydelssenter bør blokkbebyggelsen konsentreres langs dette, alternativt vil en også ved å velge 1 hovedveg og bygge blokkbebyggelse langs denne vegen kunne redusere kravet til blokkbebyggelse til det halve. Et annet ankepunkt er bestemmelsene om at de såkalte signalbygg/høyhus som er foreslått kun kan inneholde næringsvirksomhet/kontorer. Disse byggene er ikke realiserbare uten boliger oppover i etasjene. Markedet for kontorlokaler er mer enn nok dekket i Byplan Jessheim og der transformerte områder! Detaljering. I planforslaget savner vi en vurdering av hvordan planen samlet ivaretar bærekraft, bomiljø og økonomi. Dette er 3 sentrale element i enhver utbyggingsplan. Så vidt vi kan se er økonomi ikke behandlet i det hele tatt. Etter vår mening vil den foreliggende plan ikke kunne gjennomføres på en økonomisk forsvarlig måte. Videre er planforslaget unødvendig detaljert. Vi kan vanskelig forstå hvordan en slik oppdeling som foreslått i planen skal kunne gjennomføres. Vi foreslår at detaljeringen innen de forskjellige delområdene sløyfes og at planen bare inneholder delområdene 2, 4 til 8. Vi mener også at planbestemmelser og retningslinjer er unødvendig detaljert. Planbestemmelser og retningslinjer må utformes på et mer generelt og overordnet nivå. Med så detaljerte og spesifiserte planbestemmelser og retningslinjer vil all framtidig utvikling og regulering være fastlåst i et mønster. Ullensaker kommune har uttalt en ønsket vekst på boenheter pr år, noe som betyr over 6000 boliger totalt i en 20 års periode. Planen for ny bydel Gystadmarka refererer også til en utbyggingsperiode på flere tiår, og all erfaring tilsier at utbyggingsmønster endrer seg over tid. Det vil derfor være feil å binde opp all fremtidig utvikling i et mønster som ikke ivaretar en viss dynamikk og markedstilpassing. Vi har berørt punktet om tilpassing til markedet tidligere, og vi vil igjen minne om at økonomi og kostnader er av avgjørende betydning for om utviklingsplaner blir gjennomført. Alle påløpte kostnader må i siste instans betales av de som skal etablere seg i et område, og med dagens stadige påminnelse om at boligpriser og etableringskostnader må reduseres, blir risikoen veldig fort for stor for de som skal tilrettelegge utbygningsarealer til kommunens ønskede vekst. Utbyggingsretning. I planforslaget stilles alternativ åpning for at utbygging kan starte fra flere kanter. Dette må kunne gjennomføres! Markedet etterspør småhusbebyggelse i form av rekkehus, tomannsboliger, lavblokker og eneboliger. Det er i dag og i overskuelig framtid mangel på botilbud sentrumsnært i Jessheim for barnefamilier som vil bo nær bakken. Ved å tillate bygging både fra nord (med ny rundkjøring) og fra sør (via Gystadsmyra) kan den del av området som er avsatt for konsentrert småhusbebyggelse bebygges Høringsuttalelse fra grunneierutvalget GYSTADMARKA - side 2

20 først. På denne måten blir det også et befolkningsgrunnlag som kan danne grunnlag for bygging av et bydelssenter. Dette vil ikke bli bygget uten at det finnes et finansielt grunnlag for det Vi håper endelig utforming av kommunedelplanen kan skje uten for store forsinkelser, og ser fram til et fortsatt videre samarbeide med detaljreguleringer og tilrettelegging for utbyggingsavtaler og utbygging. Jessheim, den 6. januar 2014 For Grunneiersamarbeidet i GystadMARKA Paul Erik Svensgaard Senioringeniør/koordinator T abaserik@online.no Høringsuttalelse fra grunneierutvalget GYSTADMARKA - side 3

21 /

22

23 SENTRALADMINISTRASJONEN Ullensaker kommune Postboks A 2051 JESSHEIM Vår saksbehandler Vår dato Vår referanse (oppgis ved svar) Kristian Hole Fløtre / EMNE L12/0235 Telefon Deres dato Deres referanse 2010/ Ullensaker kommune - Kommunedelplan for Gystadmarka - Offentlig ettersyn - Melding om vedtak Det vises til oversendelse av forslag til kommunedelplan for Gystadmarka til høring med følgebrev datert Fylkesutvalget behandlet saken i møte den (sak 1/14) og fattet følgende vedtak: 1. Fylkesutvalget vurderer planforslaget som et godt grunnlag for utvikling av den nye bydelen Gystadmarka. 2. Publikumstjenester og forretningsvirksomhet bør konsentreres i og rundt bydelens sentrum (S1). Utstrakt handel og service i områder avsatt til kombinert formål vil kunne bidra til at Gystadmarka blir en konkurrent til det eksisterende Jessheim sentrum og føre til at bilbasert trafikk trekkes inn i bydelen. Fylkesutvalget fraråder å åpne for hotell i planområdet. Det bør også gis føringer for hvor mye kontorvirksomhet som tillates. 3. Fylkesutvalget mener at etappevis utbygging fra sør mot nord vil være hensiktsmessig for å oppnå en kompakt, urban utvikling og støtter alternativ A til utbyggingsrekkefølge. 4. Det er positivt at syklister og fotgjengere prioriteres. For å sikre klare føringer i videre planarbeid og utvikling av området bør gang- og sykkelsystemet visualiseres ennå tydeligere i kommunedelplanen. Fylkesrådmannens saksframlegg og protokoll følger vedlagt. Med vennlig hilsen Kristian Hole Fløtre saksbehandler Postadresse Besøksadresse Telefon Org. nr - juridisk Postboks 1200 sentrum Schweigaardsgt 4, 0185 Oslo (+47) NO MVA 0107 OSLO E-post Fakturaadresse Telefaks Org. nr - bedrift post@akershus-fk.no Pb 1160 Sentrum, 0107 Oslo (+47) NO