PRE EiendomsInvest Tyskland AS PRE I & II. PRE EiendomsInvest Tyskland II AS. Aksjonær- og investorpresentasjon. Oslo, april 2010

Transkript

1 PRE I & II PRE EiendomsInvest Tyskland AS PRE EiendomsInvest Tyskland II AS Aksjonær- og investorpresentasjon Oslo, april 2010

2 Ansvarserklæring Denne presentasjonen ( Presentasjonen ) er utarbeidet av PRE Management. Presentasjonen er utarbeidet på bakgrunn av offentlig tilgjengelig informasjon, samt informasjon om selskapene PRE EiendomsInvest Tyskland AS og PRE EiendomsInvest Tyskland II AS. PRE Management har bestrebet seg på å gi et konsistent og fullstendig bilde, men kan ikke påta seg noe juridisk og/eller økonomisk ansvar for fullstendigheten og/eller riktigheten av Presentasjonens innhold. PRE Management kan ikke pålegges ansvar for avgjørelser som tas på grunnlag av de opplysninger som er gitt i Presentasjonen og fraskriver seg således erstatningsansvar for eventuelle feil, unøyaktigheter eller utelatelser i Presentasjonen. Oslo, april 2010 PRE Management 2

3 Agenda 1 Utvikling og trender i tysk eiendom 2 Strategi og gjennomføring 3 Porteføljestatus PRE I og PRE II 4 Fokus fremover 3

4 Ny regjering og nye lovforslag Koalisjonen mellom CDU/CSU og FDP vant CDU/CSU og FDP gikk seirende ut av valget 27. september 2009 Partiprogram fokuserer på skattelette til privatpersoner og næringslivet med 20 milliarder, tilsvarende nesten 1 % av Tysklands BNP Forslag om statlige kutt på 5-10 milliarder skal behandles i midten av mai 2010 Skattelettene skal stimulere til økt privat forbruk og fremme næringslivets investerings- og rekrutteringsvilje Gunstige betingelser rundt ansettelsesforhold blir videreført frem til sommeren 2011 Statsbudsjettet for 2010 budsjetterer med et underskudd på 5 % av BNP, et moderat tall i internasjonal sammenheng Eiendomsrelaterte lovforslag German Real Estate Trusts (G-REITs) kan få anledning til å investere i boligeiendom for utleie til privatpersoner. Dette kan bidra til at prisene på boligeiendom øker Begrensninger i maksimal fradragsberettiget rentekostnad for eiendomseiende selskaper (zinsschranke) er hevet fra 1 million til 3 millioner Langtids arbeidsledige kan beholde egeneid bolig og samtidig være berettiget støtte fra myndighetene. Dette kan være med på å opprettholde prisstabiliteten i Tyskland Huseier kan få større mulighet til å si opp leiekontrakten i de tilfellene leietaker misligholder leieforholdet Leietakere kan få begrenset nåværende mulighet til å få leiereduksjon i en oppussingsperiode 4

5 Økende optimisme blant næringslivsledere og eiendomsinvestorer Ifo-indeksen stiger April-målingen høyeste på to år (mai 2008) Positivt sentiment blant eiendomsaktører Mars apr.00 okt.00 apr.01 okt.01 apr.02 okt.02 apr.03 okt.03 apr.04 okt.04 apr.05 okt.05 apr.06 okt.06 apr.07 okt.07 apr.08 okt.08 apr.09 okt.09 apr.10 Ifo-indeks Nåværende situasjon Forventninger Indeksering Kilde: Ifo Institute, april 2010 Kilde: BulwienGesa AG 5

6 Næringseiendom Prisnivået i de syv største byene har stabilisert seg Transaksjonsvolum Milliarder Euro Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln München Stuttgart Økning i transaksjonsvolum gjennom % av transaksjonene ble gjort i eiendommer med stabilisert kontantstrøm Kontorlokaler fremstår som spesielt attraktive med 42 % av det totale transaksjonsvolumet Største kjøpegruppe er private investorer Boligeiendom mer etterspurt, spesielt av tyske investorer, på grunn av relativt høy yield og sikker kontantstrøm Kilde: CB Richard Ellis (2010), Jones LangLasalle (2009) 6

7 Næringseiendom Leieprisfallet flater ut Prime rent og arealetterspørsel (Big 6) Ferdigstillelser og ledighetsrate (Big 6) 000 m 2 Prime rent (indeks 1987 = 100) Arealetterspørsel i 000 m 2 Ferdigstillelser i m 2 Ledighetsrate i % Kilde: Jones Lang LaSalle, april 2010 Kilde: Jones Lang LaSalle, april

8 Boligeiendom Tyske boliger er fremdeles lavt priset Indikatorer for boligeiendom Pris / inntekt Gjeld / inntekt Pris / leie Risiko for overtilbud Tyske boliger er rimelige Differanse mellom forholdet boligpris/inntekt og historisk gjennomsnitt, i % USA Middels Rimelig Relativt høy Medium Euro-landene Relativt høy Rimelig Medium Tyskland Rimelig Rimelig Rimelig Lav UK Rimelig Lav Frankrike Rimelig Medium Spania Rimelig Italia Rimelig Medium Nederland Medium Sverige Rimelig Lav Finland Middels Rimelig Medium Norge Rimelig Medium Kilde: DB Research, mars 2010 Kilde: OECD, DB Research 8

9 Boligeiendom Lav nybyggingsaktivitet i Tyskland Byggeaktivitet i ulike områder Ferdigstilte boliger fratrukket økning i antall husholdninger fra 2000 til 2008, % Ferdigstilte boliger i Tyskland Ferdigstillelser per 1000 innbyggere Potsdam (1) Dresden (2) Erding (3) Weimar (4) Leipzig (7) Regensburg (9) Lueneburg (10) Surr. Munich (27) Offenbach (28) Hochtaunus (52) Karlsruhe (53) Berlin (70) Hamburg (78) City of Munich (169) Stuttgart (187) Cologne (230) Frankfurt/Main (325) Kassel (373) Gelsenkirchen (388) Suhl (392) Zwickau (393) Rügen (394) Frankfurt/Oder (395) Kilde: Destatis, BBSR, DB Research < 1,08 < 1,78 < 2,39 < 6,78 Ikke data Kilde: DB Research 9

10 PRE investerer i definerte regioner i Tyskland Utvalgte eiendommer PRE I og II Potsdam Leipzig Neu-Isenburg Leipzig Berlin Dresden Dresden Frankfurt Heidelberg Radebeul Porteføljen i tall boligenheter 495 næringsenheter parkeringsplasser 10

11 Utvikling i porteføljeområdene Jevn etterspørsel etter mindre lokaler i Frankfurt Jevn etterspørsel, men fallende prime rent Etterspørsel Tilbud Leiepriser Arealetterspørselen sank med 30 % målt mot 2008, svakeste året på tolv år Etterspørsel i mellomstort segment (2.000 til m 2 ) er kraftig redusert - Banker - Forsikringsselskap - Finansielle tjenesteleverandører Prime rent har sunket med omtrent 5 %, stabilisering på 34 per m 2 per måned Ledigheten har steget fra omtrent 12,5 % i 2008 til omtrent 13,9 % i 2009 Prime rent ( / m 2 / år) Andre leiekostnader Prime yield Likevel Jevn etterspørsel etter arealer under m 2 Stabile leiepriser i de mindre segmentene Kilde: Jones Lang LaSalle, april

12 Utvikling i porteføljeområdene Stabilt eiendomsmarked i Dresden Utvikling i Dresden 2009 Bolig / mnd / m 2 Svært god beliggenhet 6,30-8,00 God beliggenhet 5,20-7,60 Normal beliggenhet 4,80-6,00 Ledighet 11 % Næring / mnd / m 2 Prime rent Gjennomsnittlig leie Ledighet 10,00 5,50 14,4 % Jevn netto tilflytting Kombinasjon av sterkt næringsliv og variert kulturliv Kilde: Thomas Daily, 2009 Lav nybyggingsaktivitet innenfor både boligog næringseiendom Etterspørselen etter kontorlokaler hovedsakelig drevet av selskapsutvidelser (23 %) og oppstartsvirksomhet (18 %) 12

13 Utvikling i porteføljeområdene Næringseiendom i Leipzig med positiv trend Arealomsetning for næringseiendom 24 % høyere enn 2008, og godt over tiårs gjennomsnitt Små og medium store arealer mest etterspurt (opp til 500 m 2 ) Største leietakere var offentlig sektor, privat sektor Andre tjenester, helsetjenester og konsulenttjenester Som følge av etterspørselen har arealledigheten sunket til 14,9 % En fjerdedel av arealledigheten er uoppussede lokaler Ledigheten er mest synlig i tre regionale områder 13

14 Strategien ligger fast Geografi Beliggenhet Kvalitet Sterkt fokus på områdene Rhein/Main, Dresden og Leipzig. Attraktiv lokalisering innenfor områdene Kvalitet i fokus på hvert objekt. Teknisk god stand. Stabile leietakere og diversifisering av næringsleietakere Robust portefølje Kontrakter Diversifisering Minst 90 % utleid, lange kontrakter Begrensninger på allokeringer innenfor de strategiske segmentene: % bolig PRE I & II % næring % utvikling i PRE II Yieldmål Bolig: 6-8 % Næring: 5-7 % Avkastning Finansiering Avkastningsmål Levetid Egenkapitalavkastning på minst 12 % før skatt, inkludert utbytte 6 år, muligheter for forlengelse på 3 år Kjøpesum Lånefinansiering Rentebinding Konkurransedyktige priser på eiendom av god kvalitet Lånefinansieres med lang løpetid (normalt 5 +2 år) Bolig: Gjennomsnittlig 5 år Næring: 4-6 år 14

15 Forvalter har sterk eiendomskompetanse i Tyskland Ledelsen i PRE Management Erik Dahl (Adm.dir. PRE-gruppen og operativ leder for aktiviteter i Tyskland) Pål Raaum (Executive chairman i PRE-gruppen) Prof. Dr. Wolfgang Kober (Advisor) Anders Doevigen (Executive advisory board member) Rolf Karsten Smith (Managing Partner i ProCorp ASA) Advisory Board Dr. Nikolas Hensel (advokat og notar) Dirk Gemünden (entreprenør og investor) Tobias Fischer (rådgiver og eiendomsinvestor) Anders Doevigen (eiendomsutvikler) Teamet teller totalt 22 ansatte Administrative tjenester Controllere Organisasjonen i Norge (Oslo) - Administrerende direktør - Controllere Informasjonsteknologi Regnskap - Eiendomsanalytikere - Finansanalytikere Organisasjonen I Tyskland (Mainz) - Operativ leder - Deal sourcing Deal sourcing Investeringer og overtakelse Finansiering og porteføljeforvaltning - Investeringsansvarlige - Finansiering og porteføljeforvaltere - Regnskap - Informasjonsteknologi (IT) 15

16 PREs lokale tilstedeværelse skaper verdier Lokal tilstedeværelse er en viktig del av strategien PREMs hovedkontor i Mainz Lokalt kontor / tilstedeværelse Egen og kompetent organisasjon i Tyskland Sterkt bransjenettverk og god markedsoversikt Unngår fordyrende meglerledd Forvaltning Finne gode objekter (sourcing) Investeringsstrategi Investeringsforslag Tilgang på off-market deals Lavere transaksjonskostnader ere kjøpsyield Godkjennelse av Advisory Board / Styret Investering og porteføljeforvaltning Exit Operativ forvaltning del av kjernekompetansen Profesjonell oppfølging og kontroll av service providere Outsourcing av aktiviteter som gir stordriftsfordeler Tilgang til lokale banker for finansiering 16

17 Det er utfordrende å skaffe finansiering, men porteføljen vokser PRE I Tilgang på ny finansiering er blitt trangere som følge av finanskrisen Innvilgede lån har hittil hatt omtrent samme betingelser som tidligere All lånefinansiering er rentebundet på fem års basis PRE I-porteføljen vokser jevnt millioner (euro) Portefølje Kontrakter Totale lån 0 Q4-07 Q1-08 Q2-08 Q3-08 Q4-08 Q1-09 Q2-09 Q3-09 Q4-09 Bto Kjøpsyield 7,3 % 7,3 % 7,3 % 7,3 % 7,3 % 7,4 % 7,4 % 7,4 % 7,4 % Rentekostnad* 5,4 % 5,4 % 5,4 % 5,4 % 5,2 % 5,0 % 4,9 % 4,9 % 4,9 % * Gjennomsnittlig 17

18 Det er utfordrende å skaffe finansiering, men porteføljen vokser PRE II Tilgang på ny finansiering er blitt trangere som følge av finanskrisen Innvilgede lån har hittil hatt omtrent samme betingelser som tidligere All lånefinansiering er rentebundet på fem års basis PRE II-porteføljen vokser jevnt millioner (euro) Portefølje Kontrakter Totale lån 10 0 Q3-08 Q4-08 Q1-09 Q2-09 Q3-09 Q4-09 Kjøpsyield 7,2 % 7,3 % 7,3 % 7,3 % 7,3 % 7,3 % Rentekostnad* 5,8 % 5,8 % 5,5 % 5,5 % 5,4 % 5,4 % * Gjennomsnittlig 18

19 PRE-porteføljene vurderes som attraktive INREV-indeksen falt -2,1 % i 2007, -19,8 % i 2008 og -7,8 % i 2009 PRE I-porteføljen hadde en verdistigning på 0,7 % i 2009 PRE II-porteføljen hadde en verdistigning på 0,1 % i 2009 ENAs* kvalitative vurdering Eksponering i geografiske vekstområder Få store leietakere - lav ledighetsrisiko Gode muligheter for videre leieøkninger Ytterligere redusert ledighetsrate grunnet økt tilflytting Gode kjøpspriser og gode eiendommer fører til at vesentlige nedskrivninger er lite sannsynlig PRE II PRE I Millioner Euro Millioner Euro millioner Markedsverdi mill. 48 mill. Kjøpspris eiendommer mill. +0,7 % Verdiøkning +0,1 % 336 millioner Markedsverdi millioner 45 * Ehrenberg Niemeyer Adam (verdivurderer) Markedsverdi Kjøpspris eiendommer 2009 Verdiøkning Markedsverdi

20 PRE EiendomsInvest Tyskland AS - eiendomsportefølje 20

21 Eksempel PRE I Gutenbergstr. 18 A og B Sted Type eiendom Byggeår / renovasjon Overtakelsesdato Kjøpspris per m² Utleieareal Yield ved kjøp Kjøpspris Verdivurdering Verdiøkning i perioden Radebeul (Dresden) Boligeiendom juni 2007 EUR m 2 6,74 % EUR EUR ,4 % Investeringsrasjonale Meget godt tilpasset PREs porteføljeprofil - Relativt ny bygningsmasse - Hensiktsmessig antall enheter - Lave eierkostnader Ettertraktet boområde utenfor Dresden med leiepriser opp mot den vestlige delen av Tyskland Forvaltning Markeds- og indeksregulering av leiepriser Ingen ledighet venteliste over potensielle leietakere 21

22 Eksempel PRE I Wilhelminenstr Sted Type eiendom Byggeår / renovasjon Overtakelsesdato Kjøpspris per m² Utleieareal Yield ved kjøp Kjøpspris Verdivurdering Verdiøkning i perioden Leipzig Boligeiendom april 2009 EUR m 2 6,46 % EUR EUR % Investeringsrasjonale Svært god teknisk standard Ikke betalt for ledige enheter. Kjøpspris omtrent som for eldre moderniserte bygg Inneholder både leiligheter og rekkehus Forvaltning Skiftet service provider for mer effektiv drift Tydeligere markedsføring overfor potensielle leietakere Redusert ledighet til 4,75 % Reduserte eierkostnader gjennom nye underleverandører 22

23 Eksempel PRE I Portfolio Eppelheim Sted Type eiendom Byggeår / renovasjon Overtakelsesdato Kjøpspris per m² Utleieareal Yield ved kjøp Kjøpspris Verdivurdering Verdiøkning i perioden Heidelberg (Frankfurt) Boligeiendom 1964, 1965, august.2007 EUR m 2 8,17 % EUR EUR ,7 % Investeringsrasjonale Attraktivt område i vekst utenfor Frankfurt God teknisk standard Kjøpspris under markedspris Forvaltning Skifte av leietakerprofil har gitt inntektsøkninger; ingen ledige enheter Meget god service provider som besørger leietakerforhold Lave eierkostnader som følge av god teknisk standard 23

24 PRE I-porteføljens geografiske sammensetning Region Antall Kjøpsverdi Bolig m 2 Næring m 2 Total m 2 Rhein/Main Dresden Leipzig Stuttgart Total Verdibasert Leipzig 13 % Stuttgart 1 % Arealbasert Leipzig 18 % Stuttgart 9 % Dresden 27 % Dresden 33 % Rhein/Main 59 % Rhein/Main 37 % 24

25 PRE I - Hovedtall for 2009 basert på foreløpig og urevidert regnskap ALLE TALL I EURO DRIFTSINNTEKTER AVSKRIVINGER ANDRE DRIFTSKOSTNADER RESULTAT FØR RENTEKOSTNAD OG SKATT NETTO RENTEKOSTNAD RESULTAT FØR SKATT ,0 mill. 4,4 mill. 5,5 mill. 7,1 mill. (8,3 mill.) (1,2 mill.) ,7 mill. 6,1 mill. 6,9 mill. 8,7 mill. (10,6 mill.) (1,9 mill.) BRUTTO KONTANTSTRØM FRA DRIFT FØR ENDRINGER I ARBEIDSKAPITAL 3,2 mill. 3,6 mill. TOTALE EIENDELER TOTAL EGENKAPITAL TOTAL GJELD EIENDOM, BOKFØRT VERDI KONTANTER OG EKVIVALENTER 319 mill. 134 mill. 185 mill. 298 mill. 9,8 mill. 338 mill. 129 mill. 209 mill. 317 mill. 12,1 mill. 25

26 Verdijustert egenkapital per aksje for PRE I Porteføljens verdi vurderes to ganger i året Markedsverdien av porteføljen har steget med 0,7 % i løpet av 2009 Verdijustert egenkapital målt i lokal valuta (euro) har en stabil verdiutvikling Endringer i vekslingsforhold EUR/NOK i løpet av 2009 medfører en nedgang i verdijustert egenkapital målt i norske kroner Verdijustert egenkapital* (VEK) i euro 12,30 12,31 12,49 Verdijustert egenkapital* (VEK) i NOK 124,30 111,00 103,80 Valutakurs EUR / NOK 9,8650 9,0180 8,3150 * VEK er justert for utbytte 26

27 PRE EiendomsInvest Tyskland II AS - eiendomsportefølje 27

28 Eksempel PRE II Casper-David-Friedrich str. Sted Type eiendom Byggeår / renovasjon Overtakelsesdato Kjøpspris per m² Utleieareal Yield ved kjøp Kjøpspris Verdivurdering Verdiøkning i perioden Dresden Bolig- og næringseiendom september.2008 EUR m 2 7,04 % EUR EUR ,9 % Investeringsrasjonale Attraktivt område i Dresden med gode leiepriser Mulighet for reduksjon av høy ledighet Meget god kjøpspris, selger var insolvent Forvaltning Allerede før overtakelse ble 7 enheter utleid og leieinntekter økt med nesten 10 % Ledighet er nå nede i 3 % Lave eierkostnader på grunn av høy teknisk standard 28

29 Eksempel PRE II Wasserstr. 9 Sted Type eiendom Byggeår / renovasjon Overtakelsesdato Kjøpspris per m² Utleieareal Yield ved kjøp Kjøpspris Verdivurdering Verdiøkning i perioden Radeberg (Dresden) Bolig- og næringseiendom desember.2008 EUR m 2 8,26 % EUR EUR ,5 % Investeringsrasjonale Godt utviklet område nordøst for Dresden (20 min.) Aktuelt både for pendlere og lokalt ansatte Leiepriser på nivå med gode områder i Dresden sentrum Moderniserte bygg Forvaltning Deler av leietakermassen hadde utestående betalingsforpliktelser forvalter fikk inn nye leietakere av høyere kvalitet Markedsregulerte leiepriser 29

30 Eksempel PRE II Wildeberstraße 3a & 5 Sted Type eiendom Byggeår / renovasjon Overtakelsesdato Kjøpspris per m² Utleieareal Yield ved kjøp Kjøpspris Verdivurdering Verdiøkning i perioden Potsdam (Berlin) Boligeiendom april 2009 EUR m 2 7,15 % EUR EUR ,1 % Investeringsrasjonale Økende etterspørsel etter boenheter i pendleravstand til Berlin Potsdam forventes å øke i popularitet i årene fremover Hensiktsmessig størrelse på enhetene (2- og 3-roms) Særdeles attraktiv kjøpspris Forvaltning Beholdt dyktig service provider med effektiv drift Ingen ledighet i bygget 30

31 PRE II-porteføljens geografiske sammensetning Region Antall Kjøpsverdi Bolig m 2 Næring m 2 Total m 2 Dresden Leipzig Potsdam Total Verdibasert Potsdam 3 % Arealbasert Potsdam 2 % Leipzig 26 % Leipzig 34 % Dresden 71 % Dresden 64 % 31

32 PRE II - Hovedtall for 2009 basert på foreløpig og urevidert regnskap ALLE TALL I EURO DRIFTSINNTEKTER AVSKRIVINGER ANDRE DRIFTSKOSTNADER RESULTAT FØR RENTEKOSTNAD OG SKATT NETTO RENTEKOSTNAD RESULTAT FØR SKATT ,1 mill. 0,7 mill. 2,0 mill. (0,5 mill.) (0,1 mill.) (0,6 mill.) ,7 mill. 1,9 mill. 2,9 mill. 0,8 mill. (1,8 mill.) (1,0 mill.) BRUTTO KONTANTSTRØM FRA DRIFT FØR ENDRINGER I ARBEIDSKAPITAL 0,1 mill. 0,7 mill. TOTALE EIENDELER TOTAL EGENKAPITAL TOTAL GJELD EIENDOM, BOKFØRT VERDI KONTANTER OG EKVIVALENTER 81 mill. 55 mill. 25 mill. 73 mill. 2,7 mill. 101 mill. 54 mill. 47 mill. 87 mill. 11,6 mill. 32

33 Verdijustert egenkapital per aksje for PRE II Porteføljens verdi vurderes to ganger i året Markedsverdien av porteføljen har steget med 0,1 % i løpet av 2009 Verdijustert egenkapital målt i lokal valuta (euro) har en stabil verdiutvikling Endringer i vekslingsforhold EUR/NOK i løpet av 2009 medfører en nedgang i verdijustert egenkapital målt i norske kroner Verdijustert egenkapital (VEK) i euro 10,55 10,66 11,03 Verdijustert egenkapital (VEK) i NOK 104,10 96,15 91,70 Valutakurs EUR / NOK 9,8650 9,0180 8,

34 Fokus fremover Holde fast ved investeringsstrategien Aktiv forvaltning for å hente ut gevinster - Styre kostnadsbasen - Videreførbare kostnader - Økte leieinntekter Videreutvikle relasjonen til service providere og låneinstitusjoner Opprettholde solid kontantstrøm og tilstrekkelig arbeidskapital PRE kjøper attraktive bygg innenfor boligsegmentet og næringseiendom Nøkkeltall for 2009 Gjennomsnittlig brutto kjøpsyield Gjennomsnittlig lånekostnad PRE I 7,4 % 4,9 % PRE II 7,3 % 5,4 % Økning markedsverdi ,7 % 0,1 % Ledighet (per ) 8 % 5 % Ledighet landsgjennomsnitt % 34