SAKSFRAMLEGG. Sakshandsamar: Elling Flister Arkivsak: 2016/817 Løpenr.: 7510/2016. Utvalsaksnr. Utval Møtedato samfunnsutvalet

Transkript

1 ØRSTA KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Sakshandsamar: Elling Flister Arkivsak: 2016/817 Løpenr.: 7510/2016 Utvalsaksnr. Utval Møtedato samfunnsutvalet GNR/BNR 18/520 - DISPENSASJON - RAMMESØKNAD FOR OPPFØRING AV BUSTAD - MERETE SÆVIK OG HOGNE SØHOLT TILRÅDING TIL VEDTAK: Samfunnsutvalet (SFU)viser til søknad om dispensasjon lagt fram i brev datert , innregistrert Søknaden krev at kommunen gir løyve til eit tiltak som har høgare gesimshøgd enn det kommunen har akseptert tidlegare i reguleringsplanområdet. Vidare er tiltaket i strid med plan- og bygningslova 29-4 første ledd. SFU kan ikkje sjå at tiltaket ikkje set vesentleg til side omsyna som regulert gesimshøgde og plan- og bygningslova 29-4 skal ivareta. SFU avslår derfor søknad om dispensasjon. Utskrift til: Irene Sævik sivilarkitekt MNAL Skovveien 39 A 0258 Oslo Merete Sævik og Hogne Søholt Oslega Ørsta Thomas Ose Silseth og Lisa Mari Korsfur Silseth Bakkevegen 26 A 6150 Ørsta Tonje Skår og Lars Erik Gjøystdal Marihaugen Sandefjord

2 Saksvedlegg: Vedlegg 1 Dispensasjon Irene Sævik sivilarkitekt MNAL Vedlegg 2 Søknad om rammeløyve Irene Sævik sivilarkitekt MNAL Vedlegg 3 Følgjeskriv til søknad Irene Sævik sivilarkitekt MNAL Vedlegg 4 Merknad til nabovarsel Naboar Vedlegg 5 Situasjonsplan Irene Sævik sivilarkitekt MNAL Vedlegg 6 Teikningar Irene Sævik sivilarkitekt MNAL Vedlegg 7 Reguleringsføresegner, kartutsnitt og teiknforklaring Ørsta kommune Saksopplysningar: Beskriving av tiltaket Det ligg føre søknad, datert , innregistrert , om rammeløyve til oppføring av einebustad på gnr/bnr 18/520. Tiltaket gjeld einebustad med sokkelleilegheit og garasjetilbygg. Tomta er skrånande og har er omslutta av offentleg veg på tre sider. Bustadhuset er planlagt i 3 etasjer. Det er planlagt utleigedel i nederste etasje. Delar av bustadhuset bryt regulert byggegrense mot offentleg veg. Søknaden viser ikkje at det er planlagt støttemurar eller anna byggverk som bryt regulert byggegrense mot offentleg veg. For fullstendig informasjon om tiltaket si plassering vert det vist til situasjonsplanen, vedlegg 5. For informasjon om bygget si utforming vert det vist til plan- snitt og fasadeteikningar i vedlegg 6. Ansvarleg søkjar er Irene Sævik sivilingeniør MNAL, og tiltakshavar er Merete Sævik og Hogne Søholt. Saka var komplett for handsaming den Gjeldande plangrunnlag Eigedomen er i gjeldande reguleringsplan Øvre Mo/Mosbakkane stadfestingsdato / regulert til frittliggande småhusbebyggelse. Dispensasjon Det er søkt om dispensasjon, jf. pbl 19-1, frå regulert gesimshøgde og regulert byggjegrense, sjå vedlegg 1. Nabovarsling (pbl 21-3) Tiltaket er nabovarsla, utsendt rekommandert Kommunen sendte ut nabovarsel, datert , til eigarane av gnr/bnr 18/525 og 526. Det ligg føre merknad frå nabo Thomas Ose Silseth og Lisa Mari Korsfur Silseth, eigar av gnr 18, bnr 489, og Tonje Skår og Lars Erik Gjøystdal, eigar av gnr/bnr 18/496, udatert. Dei ynskjer at søkjar skal tilstrebe ei lågare gesimshøgde. For fullstendig informasjon om merknaden vert det vist til vedlegg 4. Grad av utnytting Grad av utnytting er i søknaden oppgitt til 26 %, dette er innanfor krav i gjeldande plan. Tiltakets areal / bygningsopplysningar som vert ført i matrikkelen

3 Eksisterande bygg Ny del Sum Utbygd areal (BYA) { } m² 314 m² { } m² Bruttoareal { } m² 618 m² { } m² Antall brukseiningar { } 2 { } Antall etasjar { } 3 { } Fordeling av bruksareal/bruttoareal (BRA/BTA) pr. etasje H02 { } m² 152/177 m² { } m² H01 { } m² 195/230 m² { } m² U01 { } m² 178/211 m² { } m² Sum BRA for bygningen { } m² 525 m² { } m² Antall rom { } 8 { } Antall bad { } 3 { } Antall WC { } 4 { } Skorstein/røykløp røykløp i kvar bueining? Utforming av tiltaket / visuelle kvalitetar (pbl (28-7,) 29-1 til 29-3) Tiltaket er vurdert til å ha ei tilfredsstillande estetisk utforming. Sikkerhet mot naturpåkjenningar (pbl 28-1) Det er opplyst at bygningen skal plasserast i område som ikkje er utsett for fare for flom, skred eller andre natur- og miljøtilhøve. Plassering av tiltak (pbl 29-4) Bygget er i strid med regulerte byggegrenser og gesimshøgder.. Tilkomst og parkering (veglova og pbl 27-4 og 28-7) Kommunen må gje avkøyrsleløyve i byggesaka. Vassforsyning og avløp (pbl 27-1 og 27-2) Eigedomen skal tilknytast offentleg vassforsyning og avløpsanlegg. Ansvar og kontrollomfang (pbl 23-1 og SAK 9-3, 14-3 og 14-5) Følgjande føretak erklærer ansvarsrett i samband med denne saka, jf. kap. 9 i byggesaksforskriften (SAK 10) og pbl 23-3: ja Foretak og organisasjonsnr. Irene Sævik sivilarkitekt MNAL Funksjon (SØK, PRO, UTF, kontroll) SØK, PRO Beskriving av ansvarsområdet (arbeid) Ansvarleg søkjar. Ansvarleg prosjekterande av einebustad, bygningsutforming/estetisk utforming og terrengtilpassing samt situasjonsplan Tiltaksklasse 1 Gjennomføringsplan Det er innlevert gjennomføringsplan frå ansvarleg søkjar, datert Vurdering og konklusjon:

4 Søknad om dispensasjon frå gesimshøgd seier ingenting om kva som faktisk er gjennomsnittleg gesimshøgd i dette tiltaket. I søknaden eller kjem det fram at gesimshøgd frå terreng mot aust vert 7,2 m. Vi forstår det slik at høgda då er målt til topp parapet. Etter målereglane i byggteknisk forskrift 6-2 vert gesimshøgda etter vår utrekning om lag 8,3 m. Det kjem ikkje tydeleg fram på teikningane, men det framstår som om høgde på parapet er under 15 cm. Reell gesimshøgde vert derfor 8,15 m. Tiltaket er derfor ikkje berre i konflikt med reguleringsplan, men også høgdebegrensinga som er sett i plan- og bygningslova 29-4 første ledd. I grunngjevinga vert det vist til dispensasjonar som er gitt på gnr/bnr 18/525, 18/488 og 18/524 samt fleire garasjebygg. Kommunen har ikkje gitt byggeløyve på gnr/bnr 18/525. Det er lagt fram søknad utan at det er søkt dispensasjon. Etter det vi kan sjå av søknaden er planlagt gesimshøgde der om lag 7,0 m. Bustadhuset på gnr/bnr 18/488 har ei gesimshøgde som er under regulert gesimshøgde. Bustadhuset på gnr/bnr 18/424 har ei gesimshøgde på 7,7m. Den største overskridinga kommunen har tillate er ei gesimshøgd på 7,75 på om lag ein tredel av bygget. Rådmannen har registert at det er stor politisk vilje til å fråvike reguleringsplanen sine bestemmingar om gesimshøgder. Søknaden sin argumentasjon som går på bygget si plassering i terreng og utnytting av eigedomen er i og for seg gode argument. Samfunnsutvalet sin dispensasjonspraksis i den seinare tid har også redusert reguleringsplanen sin verdi som beslutningsgrunnlag når det gjeld høgder. Ein passerer likevel ein ny skranke dersom det også vert opna for å fråvike plan- og bygningslova Etter rådmannen sitt syn vil det å gi løyve til større gesimshøgde enn det som allereie er akseptert i tidlegare dispensasjonar, setje vesentleg til side omsyna som reguleringsplanen sine bestemmingar om gesimshøgde har som føremål å ivareta. Det vil vere uhelding for reguleringsplanen som beslutningsgrunnlag dersom kommunen bidreg til å uthole planføresegnene ytterligare, sett i høve til dagens praksis. Eit løyve som er i strid med planog bygningslova 29-4 fyrste ledd vil og setje til side dei omsyna som den skal ivareta. På det grunnlag har kommunen ikkje høve til å gi dispensasjon. Samfunnsutvalet vert derfor rådd til å avslå søknad om dispensasjon. Det er kun dispensasjonsspørsmålet som vert lagt fram for politisk handsaming. Dersom samfunnsutvalet trass tilrådinga gir dispensasjon, må saka sendast attende til rådmannen for vidare handsaming. Ørsta, Rolf Magnus Sundgot seksjonsleiar Kåre Hjelle einingsleiar

5 Gebyr for sakshandsaming etter plan- og bygningslova B.3.4 Dispensasjon (PBL kapittel 19) b. Dispensasjon handsama politisk kr ,- Generelle opplysningar Bortfall av løyve, jf. plan- og bygningslova 23-1 Er tiltaket ikkje sett i gong seinast 3 år etter at rammeløyve / byggeløyve er gjeve, fell løyve bort. Det same gjeld dersom tiltaket vert innstilt i lengre tid enn 2 år. Føregåande avgjerd gjeld tilsvarande for dispensasjonar. Fristane kan ikkje forlengast. Vert eit tiltak innstilt i lengre tid enn 3 månader, kan kommunen krevje at stillas og innhegning som støyter mot veg / gate som er open for offentlig trafikk skal fjernast, og at gate og fortau vert rydda og sett i stand. Vert eit tiltak ståande utan framdrift i lengre tid enn 1 år, skal stillas fjernast og anlegget / tiltaket setjast i slik stand at det verkar minst mogleg til sjenanse for omgjevnadane. Varer dette lenger enn 2 år, kan kommunen krevje at tiltaket skal fjernast og at tomta / anlegget vert rydda. Ved reparasjon / ombygging, avgjer kommunen i kva for utstrekning byggverket skal førast tilbake til sin opphavlege stand. Løyve til tiltak etter 20-1 første ledd bokstav m fell bort dersom det ikkje er rekvirert oppmålingsforretning etter lov om eigedomsregistrering innan tre år etter at løyve vart gjeve, eller dersom matrikkelføring vil vere i strid med lov om eigedomsregistrering. Opplysningar om rett til å klage over forvaltningsvedtak Klagerett De har rett til å klage over eit forvaltningsvedtak. Kven kan De klage til? Klagen skal sendast til det kommunale organet som har gjort vedtaket. Dersom dette organet ikkje endrar vedtaket som følgje av klagen, vil den bli oversendt til Fylkesmannen til endeleg avgjerd Fristen til å klage Klagefristen er 3 veker frå den dagen melding om vedtaket kom fram til Dykk. Det er nok at klagen er postlagt innan fristen er ute. Dersom De klagar så seint at det kan vere uklårt for oss om De har klaga i rett tid, ber vi Dykk opplyse når De mottok denne meldinga. Om De har særleg grunn til det, kan De likevel søkje om å få forlenga klagefristen. Årsaka til behovet for forlenga klagefrist bør då oppgjevast. Rett til å krevje grunngjeving Dersom De ikkje alt har fått grunngjeving for vedtaket, kan De setje fram krav om å få det. Eit slikt krav må setjast fram før klagefristen er ute. Klagefristen blir i så fall avbroten, og ny frist blir rekna frå det tidspunktet De får grunngjevinga. Innhaldet i klaga I klagen skal De skrive kva for eit vedtak De klagar på, og nemne den eller dei endringane som De ønskjer. De bør også grunngi kvifor De klagar, og ta med eventuelle andre opplysningar som kan telje med når ein skal vurdere klagen. Klagen må underskrivast Utsetjing av vedtak Sjølv om De har klagerett, kan vedtaket vanlegvis setjast i verk straks. De kan likevel søkje om å få dette utsett til klagefristen er ute eller til klagen er avgjort. Rett til å sjå saksdokumenta og til Med visse avgrensingar har De rett til å sjå saksdokumenta. De må i så fall vende Dykk å krevje rettleiing til det kommunale organet som har sendt denne meldinga. De kan også få nærare rettleiing om klageretten, om korleis De skal gå fram når De klagar, og om reglane for saksbehandlinga elles Klage til Sivilombodsmannen Det er også mogeleg å be Stortingets ombodsmann for forvaltningssaker / Sivilombodsmannen om å sjå på sakshandsaming / eventuelt avgjerd hos fylkesmannen. Sivilombodsmannen har ikkje høve til å behandle saker som er avgjorde av Kongen i statsråd. Dersom klaga Dykkar blir avgjort i statsråd fordi Kongen er klageinstans, kan De difor ikkje seinare få saka Dykkar inn for Sivilombodsmannen.