Prinsippsak: Tilrettelegging for fritidsbebyggelse på Naurstad

Transkript

1 Saksframlegg Dato Løpenr 41384/2010 Arkivsaksnr 2010/8365 Arkiv L12 Byplankontoret Saksnummer Utvalg Møtedato 10/ Planutvalget Prinsippsak: Tilrettelegging for fritidsbebyggelse på Naurstad Sammendrag Kommunen har mottatt ønske om regulering av et større hyttefelt i tilknytning til avsatt hytteområde H33 på Kannes, Naurstad. Arealformålet er delvis i strid med avsatt landbruksformål i overordnet plan. Planutvalget bes i denne saken om å ta prinsipiell stilling til spørsmål om ytterligere tilrettelegging for fritidsbebyggelse på Naurstad, og eventuelle rammer for dette. Vedtaket vil avgjøre hvorvidt videre regulerings- og utredningsarbeid skal igangsettes. Ved eventuell regulering vil det stilles krav om konsekvensutredning, hvor blant annet utbyggingstetthet og atkomstvei / trafikkbelastning vil være sentrale tema. Saksopplysninger Bakgrunn Forhold til overordnet plan Større deler av Naurstad og Vågan er i dag avsatt til fritidsbebyggelse fordelt på seks hytteområder H28 H33 i kommuneplanens arealdel. Arealene er konsentrert rundt Vågsboten, og langs nordøstsiden av Holand. Med unntak av H33 er arealene på Holand ferdig regulerte med til sammen ca 75 hytter og 120 sjøhus, mens større deler av arealene ved Vågsboten fortsatt ligger uregulerte. Her er det regulert to felt på til sammen 32 hytter, i tilegg til ca 35 eksisterende hytter utenfor regulert areal. Ved siste rullering av kommuneplanen ble arealet på Holand utvidet noe vestover mot Vågsboten med det nye hyttefeltet H33. Det ble i konsekvensutredningen for feltet anbefalt at atkomstsituasjon og trafikkbelastning utredes nærmere gjennom reguleringsprosessen. Etter at planforslaget til ny kommuneplan var sendt ut på høring, mottok kommunen Side 132

2 innspill fra grunneier på Kannes om å avsette ytterligere areal til fritidsbebyggelse i forlengelsen av H33. Innspillet ble mottatt for sent til å bli vurdert tatt inn i kommuneplanen. Administrasjonen anbefalte derfor at en eventuell omregulering av dette tilleggsarealet ble vurdert i sammenheng med utvikling av H33. Felles regulering Partene har nå gått sammen om utarbeiding av en felles reguleringsplan for utvikling av området. Vedlagt følger foreløpig idéskisse presentert på oppstartsmøtet , samt notat med grunneiernes tanker for utvikling av området. Skissert planområde omfattes i hovedsak av 6 eiendommer. Eieren av eiendommen mellom H33 og H32 har imidlertid så langt ikke ønsket å involvere seg i prosjektet. Dette medfører at det i utgangspunktet ikke foreligger noen direkte kobling mot de øvrige hyttefeltene i øst. Prosjektet har per i dag kontrollen med fire av de seks eiendommene innenfor skissert planområde, og jobber med å få på plass avtale med grunneierne av de to resterende teigene. Foreløpig skisseforslag viser tilrettelegging for følgende utbygging: - Fritidsbebyggelse med ca 100 enheter, hvorav 33 rekketomter og 64 ordinære tomter - Nausttomter, ca 60 stk. Utformes som fellesanlegg, trukket opp fra sjø - Næringsareal for utvikling av kreativt senter og kystkulturverksted i kommisjon med tilrettelegging for to nye boligtomter - Badeplass med båtutsett - Småbåtanlegg og parkering - Eventuelt areal for lokal kraftproduksjon - Som en mulig atkomstløsning er det forslag om å anlegge ny vei langs sjøen utover til Kannes fra avkjøringen fra hovedveien. Prosjektet har ambisjoner om å framstå med en helhetlig miljøprofil, bl.a. gjennom å satse på utnytting av lokale energiressurser i form av vind-, hav- eller bioenergi. En av mulighetene som vil vurderes er oppsett av småskala vindmøller for å forsyne feltet med strøm. Det vil her være snakk om mindre installasjoner som ikke krever konsesjon. Når det gjelder avløp er det ønske om 0- utslipp. Grunneierne ønsker her å se på mulige løsninger i samråd med kommunen. Det vil også legges til rette for ulike former for uteaktiviteter i form av badeplass, turstier, gapahuker, lekeapparater, parsellhager med mer. Bebyggelsen tenkes lagt opp som en kombinasjon av mindre tomter med rekkehuslignende bebyggelse, og større tomter med frittstående hytter. Det tas sikte på tett/kompakt utbygging for å gi mulighet for å bevare større sammenhengende områder innenfor planområdet til fri- og lekeareal i tillegg til øvrige områder utenfor. Vurderinger Endring av arealformål Arealet som ønskes regulert i tillegg til H33, er i likhet med øvrig areal på Naurstad avsatt som LNF 2 Særlig viktig landbruks- og kulturlandskap. Planlagt omregulering er derfor delvis i strid med rammene i overordnet kommuneplan. Det meste av arealet som ønskes regulert består i dag av skog og myr, samt mindre areal med slåttemark ved atkomsten inn i området. Det forutsettes at dette arealet opprettholdes til landbruksformål. Ut over dette benyttes deler av tilgrensende områder til beiteland i forbindelse med hestehold. Side 133

3 Større deler av kyststrekningen fra Vågsboten til Nordøstre del av Naurstad er i dag bygd ut, og det kan derfor stilles spørsmål ved hvorvidt det bør tilrettelegges for ytterligere utbygging i dette området. Administrasjonen anser det i utgangspunktet som positivt at ny fritidsbebyggelse konsentreres til eksisterende utbyggingsområder, forutsatt at dette ikke forringer opplevelseskvalitetene for eksisterende brukere, og at området har tilstrekkelig kapasitet til å kunne håndtere belastningen. Fortetting av eksisterende utbyggingsområder er også i tråd med kommunens arealpolitiske føringer for lokalisering av ny fritidsbebyggelse. Når det gjelder områdets verdi i rekreasjonssammenheng, vurderes dette i dag som noe utilgjengelig for folk flest, og har ingen sentral bruksfunksjon for eksisterende hytteeiere eller fastboende. Dersom ny bebyggelse gis god plassering og terrengmessig tilpasning, vil tilrettelegging i form av gjennomgående stisystem, badeplass, båtanlegg med mer kunne bidra til å gjøre området mer attraktivt også for tilgrensende områder. I henhold til føringene i kommuneplanen forutsettes det at verdier knyttet til friluftsliv, naturmiljø, landskap og kulturhistorie dokumenteres særskilt ved utarbeidelse av reguleringsplaner i 100-metersbeltet, og det skal synliggjøres hvordan hensynene vil ivaretas i reguleringsplanen. Blant annet skal det avsettes en sone mellom bebyggelse og sjø til friluftsformål. Skissert forslag legger opp til en omfattende utbygging. Selv om deler av området tenkes forholdsvis kompakt utbygd med små enheter, vil summen av antall enheter likevel påvirke for forhold som eksempelvis trafikkbelastning og uslippsomfang. Det bør foretas nærmere vurderinger av områdets samlede kapasitet og tåleevne før en tar stilling til konkrete utbyggingsløsninger og omfang. Det anbefales derfor at reguleringsforslaget utredes med flere alternativer mht. utbyggingstetthet og atkomstløsninger. Bruk av dagens atkomst til Kannes gjennom eksisterende boligbebyggelse vurderes som uaktuell av trafikksikkerhetsmessige hensyn. Utredningskrav og forslag til rammer ved evt. regulering Prosjektets omfang kombinert med manglende avklaringer og utredninger på kommuneplannivå for deler av området, medfører at planarbeidet regnes som utredningspliktig etter forskrift om konsekvensutredning, jf. pbl 4-2 og I tillegg til de ordinære temaene som omtales planbeskrivelsen, bør følgende tema inngå som del av konsekvensutredningen: 1. Utbyggingstetthet: Helhetlig vurdering av eksisterende utbyggingstetthet og kapasitet / tålegrense for Naurstad. Det skal vurderes 2-3 alternativer med ulik utnyttelsesgrad innenfor planområdet. 2. Landskapsopplevelse: Vurdering av landskapsrommet i sundet og opplevelsen av fjorden fra både nord og sørsiden. Herunder også landskapshensyn i form av plassering tiltak i terreng osv. 3. Landbruk: vurdere konsekvenser og evt. avbøtende tiltak for eksisterende landbruksdrift 4. Trafikk og atkomst: Trafikkbelastning og utredning av minimum to alternative atkomstløsninger. 5. Rekreasjon og friluftsliv: Helhetlig vurdering av eksisterende bruk og framtidig behov og kapasitet mht. arealer for rekreasjon og friluftsliv. Særlig vurdering av allmennhetens tilgang og bruk av strandsona. 6. Forurensning / utslipp: vurdere mulige avløpsløsninger og sumbelastning for resipient i sjø 7. Småbåthavn: Vurdere egnethet for lokalisering og utforming av småbåthavn, omfang av fysiske inngrep og evt. avbøtende tiltak. 8. Alternative kraftkilder: Vurdere konsekvenser og evt. avbøtende tiltak ved tilrettelegging for bruk av alternative kraftkilder Side 134

4 Dersom en velger å gå videre med reguleringsprosessen, bør det ved kommende rullering av kommuneplanen foretas en gjennomgang og vurdering av gjenværende utbyggingsområder for å se på ønsket omfang og evt. lokalisering for videre utvikling av fritidsbebyggelse på Naurstad. Økonomiske konsekvenser Reguleringen anses ikke å medføre økonomiske konsekvenser. Kostnader ved gjennomføring vil avklares i planarbeidet. Konklusjon og anbefaling En utvidelse og fortetting av eksisterende hytteområder anses i utgangspunket å være i tråd med kommunens arealpolitiske føringer, forutsatt at strandsonehensynene ivaretas og utbyggingen ikke forringer opplevelseskvalitetene for eksisterende brukere, samt at området har tilstrekkelig kapasitet til å kunne håndtere belastningen. Administrasjonen anbefaler at det igangsettes et reguleringsarbeid med tilhørende konsekvensutredning for tema som angitt ovenfor for å avklare disse forholdene nærmere. Utredningen bør synliggjøre flere alternativer mht. utbyggingstetthet og atkomstløsninger. Forslag til vedtak Planutvalget vedtar å åpne for regulering av Kannes hyttefelt med naust, båthavn, og kombinert næringsareal med boligformål. Det stilles krav om utarbeiding av konsekvensutredning for tema som angitt i pkt. 1-8, herunder at planen utredes med flere alternativer når det gjelder utbyggingstetthet og valg av atkomstløsning. Saksbehandler: Nina Sandvik Henrik K. Brækkan Kommunaldirektør Jørn Roar Moe Byplansjef Trykte vedlegg: 1 Planskisse, datert Oversiktskart: Områder avsatt til fritidsbebyggelse i kommuneplanen 3 Referat oppstartsmøtet Notat: Tanker for Kannes hyttefelt Utrykte vedlegg: 4 Vedlegg C Aktuelle kartlegginger og utredninger Side 135

5 Side 136

6 Side 137

7 Vedlegg D (Fylles ut av tiltakshaver og oversendes for godkjenning innen en uke etter oppstartsmøtet) Referatet skal være godkjent ved byplankontoret før annonsering av oppstart. Referat- oppstartsmøte Sted Bodø kommune Dato Deltagere Firma Mail-adresse Nina Sandvik Jørn Roar Moe Frank Reidar Movik Knut Valberg Almar Ludvigsen Petter Guttelvik Bjørn Ivar Sjåfjell Håkon Bø Rita Helen Berg Bodø kommune, byplan Bodø kommune, byplan Bodø kommune, kom.tekn. Bodø kommune, landbruk Grunneier/tiltakshaver Tiltakshaver Tiltakshaver Helt Grønn AS (arkitekt) A/S Salten Kartdata nina.sandvik@bodo.kommune.no jorn.roar.moe@bodo.kommune.no frank.reidar.movik@bodo.kommune.no knut.valberg@bodo.kommune.no bjorn@miljoinord.no petter.guttelvik@gmail.co bjorn@miljoinord.no hakon@heltgronn.net rita.berg@skd.no Plan for medvirkning Er dette å anse som en enklere regulering/ bebyggelsesplan (med begrunnelse) Ja Nei X Begrunnelse Kompleks plan, ikke i tråd med overordna plan. Aktuelle registreringer, analyser og føringer Adm. = Bodø kommune Møte startet med gjennomgang av planene utført av arkitekt Håkon Bø. Her ble det sett litt på forslag til avgrensning, landskap, eksisterende veier/stier/bygg og formål i gjeldende plan. Forslag til planskisse for området ble gjennomgått der plassering veier, hytter, flytebrygger m.m. Det ble også sett litt på landskapsrommet, eksisterende stier og naust. Skisseprosjektet Ikke alt er avklart eks. plassering flytebrygger, som er avhengig av beregninger først med tanke på vind, strøm osv. Noe av eksisterende sti gjøres om til atkomstveg (fra ende vei og videre inn i området). Her er bredde avgjørende for at det fortsatt benyttes av allmennheten. Nye naust er ikke tenkt plassert helt i sjøkanten, her ses det på alternative løsninger eks. garasjer/boder/ lenger oppe. Parkering er tenkt på de enkelte tomtene i tillegg til fellesparkering ved småbåthavn inkl. gjesteparkering. Det må være tilstrekkelig parkering både for hytter og havn. Side 138

8 Det er sett på utnytting av lokal ressurser (energi i form av vind, sjø, osv.). Her tenkes det oppsatt småskala vindmøller som kun skal forsyne feltet med strøm. Størrelse avgjør behandlingsform, men her er det ikke tenkt noe som vil kreve konsesjon. Når det gjelder avløp ønske om 0-utslipp fra grunneierne og vil gjerne se på mulige løsninger i samråd med kommunen. Det legges opp til både en del mindre tomter med rekkehuslignende bebyggelse og andre litt større tomter med frittstående hytter. Grunneierne ønsker om tett/kompakt utbygging slik større sammenhengende områder innenfor planområdet blir fri- og lekeareal og øvrige områder utenfor holdes urørte. Bjørn Ivar delte ut et skriv: Tanker for Kanneset hyttefelt. Dette ble ikke gjennomgått i møtet, men kommunen vil kunne se på dette før prinsippsaken presenteres politisk. Planverk Planlagt omregulering ligger bare delvis innenfor rammene av overordnet kommuneplan dvs. H33 i øst og lnf-2 i vest. Dette fører til at administrasjonen vil fremme en prinsippsak til planutvalget, sannsynligvis 31.august. Av samme grunn samt planens omfang kreves det konsekvensutredning. I prinsippsaken vil administrasjonen ta opp blant annet følgende tema: Arealformål, 100 m beltet, krav/tema utredningsprogram, utbyggingstetthet, atkomst til felt og atkomst for allmennheten. Da området ble diskutert i bystyret i forbindelse med kommuneplanen var de noe bekymret for at fremtidig byggetetthet i området blir høy. Samtidig er det et paradoks at grunnen til at man ønsker kompakt bebyggelse er for å frigjøre øvrig areal. Administrasjonen vil anbefale planutvalget å ta en befaring for eksempel i forbindelse med siste møte før sommeren, muligens anbefale en båttur. Bodø kommune har egen mal på utforming av planprogram og ønsker følgende tema belyst i konsekvensutredningen. Det kan i forbindelse med prinsippsaken komme flere. - Alternative løsninger vedrørende atkomst til området skal være belyst, da foreløpig forslag langs sjø fra hovedveien ut til Kannes berører både 100 m beltet og landbruk. Mulig dette er den beste løsningen, men alternativ skal likevel belyses. Dagens atkomst gjennom boligfelt er ikke ønskelig. Naturlig å ta med f.eks. trafikkbelastning. - Vurderingen må innholde en helhetlig vurdering av området mht. eksisterende utbyggingstetthet for Naurstad og områdets kapasitet/tålegrense samt en overordna vurdering der man også ser på hele landskapsrommet i sundet og opplevelsen av fjorden. Herunder også landskapshensyn i form av plassering tiltak i terreng osv. - Ellers skal generell bruk strandsone, friluftsliv, dagens bruk, estimert fremtidig bruk osv. beskrives. - Innlagt vann = utslipp. Her må sumbelastning for resipient ses nærmere på og det ses på mulige avløpsløsninger. - Beregninger og plassering småbåtanlegg vedr. planlagt tiltaksnivå, grunnforhold, vær- og vindforhold, strømninger, mulig utfylling, avbøtende tiltak. - Konsekvenser av evt. vindkraftanlegg - Landbrukshensyn. - Naturmiljø, ikke registrert biologisk mangfold. Planen skal også innholde blant annet arealberegning for å vise forholdet mellom hytter og friareal, risiko- og sårbarhet eks. slokkevann, personsikkerhet vei, status hovedvei, sjekke vedr. kulturminner, beskrivelse målepunkter, se ellers vedlegg C Aktuelle registreringer. Side 139

9 Administrasjonen signaliserte ønsker om at odden i vest skulle holdes fri for hytter og begrunnet dette med oddens synlighet i landskapsrommet, friluftsliv og nærhet til badestrand. Det ønskes at området her fremstår som grønt. Dette kan også evt. løses gjennom bestemmelser ved utbygging i form av forbud mot hogst osv. Kommunen stiller spørsmål om vinterlagring av båt er ønskelig og om det kun er utstyr som vannski, garn osv. som tenkes lagret. Området her og mot sjø er i dag lite tilgjengelig med tanke på friluftsliv i følge grunneierne. Reguleringsmessige tiltak for å beholde vegetasjonen må vurderes dersom det åpnes for regulering. Kommunen ønsker å få tilsendt oversendt (skriftlig) hvilke grunneiere som skal være med i planen og hvem som ikke ønsker å være med. Ønskelig med underskrifter av de som vil være med. Deling av eiendom må komme i forkant av plansaken og se på intensjonsavtale i forkant av prinsippsaken. Oppstartmelding skal inkl. oppstart utbyggingsavtale og planprogram sendes ut samtidig frist er 6 uker. Det bør avholdes åpent informasjonsmøte for berørte parter og andre interesserte. Det ble diskutert at man i oppstartsmeldingen kunne invitere til møtet, men det ble besluttet at man skulle avholde dette allerede før prinsippsaken kom opp til politisk behandling. Dette for å avdramatisere og informere om planer vedr. atkomst, utbygging av hytter, små vindmøller osv. Kostnader Gebyr for prinsippsaken er kr ,- og for plansaken kr ,-. I tillegg kommer behandling av konsekvensutredning på kr 620,- pr time. Satsene er i hht. gebyrregulativ for Om plansaken trekkes før oversending til 1.gangs behandling vil det ikke påløpe gebyr for behandling av reguleringsplanen. Gebyr betales ved oversending til 1.gangs behandling og skal være innbetalt før kommunen behandler denne. Faktura vedr. plansaken sendes: Petter Guttelvik, Postboks 115, 8001 Bodø. Fradeling og oppmåling av tomter går som egen sak. Alternativer Det skal ses på alternative atkomster til planområdet og begrunne valgt løsning. Det skal ses på 2-3 alternative utnyttelsesgrader innenfor området. Kan det forventes knyttet rekkefølgebestemmelser og/ eller krav til utbyggingsavtale, jfr. plan- og bygningslovens 64: Ja X Nei Avklares seinere Videre prosess Kommunen oversender snarest naboliste til Petter Guttelvik for innkalling til møte med grunneiere i området for å fortelle litt om planene for området før utgangen av august. Planspørsmålet rettes som prinsippsak til planutvalget og det legges opp til å få med saken i møte 31.august. Side 140

10 Avhengig av resultat i møte sendes naboliste til planlegger i forbindelse med evt. planoppstart, samt planid og navn på plan. Planavgrensning avklares i samråd med Geodatakontoret. Planprogram som sendes ut i lag med oppstartsmelding ligger ute til høring i 6 uker og skal godkjennes av planutvalget eller bystyret (adm. usikker). Rita Helen Berg, A/S Salten Kartdata Referent Side 141

11 Side 142

12 Side 143

13 Side 144

14 Side 145