BEBYGGELSESPLAN FELT B1 FORUS NÆRINGSPARK. PLAN HØRINGSUTTALELSER.

Transkript

1 Melding til utvalg for byutvikling /09 Brandsberg-Dahls Arkitekter AS v/ Per Christian Omvik Engelsminnegt. 16 A 4008 STAVANGER Byplan Sandnes, Deres ref.: Vår ref : Saksbehandler: Svein Erik Røed Arkivkode : O: : L13-67 BEBYGGELSESPLAN FELT B1 FORUS NÆRINGSPARK. PLAN HØRINGSUTTALELSER. Det er gjennomført høring av saken i perioden Behandling av nevnte sak i utvalg for byutvikling er av tiltakshaver SR-bank anmodet om å bli utsatt på ubestemt tid. Utsettelsen begrunnes med det urolige finansmarkedet og den usikre varigheten av denne. Det er foretatt en foreløpig gjennomgang av innkomne uttalelser med tanke på videre bearbeidelse av planene og senere behandling av saken, se vedlegg. Forholdet til tilgrensende kollektivanlegg må vurderes nærmere når saken tas opp til behandling. Gjennomgangen legger til rette for rask gjenopptakelse av saken når tiltakshaver finner at forholdene ligger til rette for det. Som følge av gjennomgangen foreslås det endringer i søkerens bebyggelsesplan, illustrasjonsplan og byplansjefens forslag til bestemmelser. 1. Planforslaget må suppleres med korrigerte høyder for atriene i felt B1-FK1, kfr. uttalelse. 2. Illustrasjonsplanen må drøftes med byplansjefen og bearbeides med utgangspunkt i: Mest mulig direkte gangforbindelse mellom Koppholen i sør og bybanestopp i nord Mest mulig direkte skrå gangforbindelse fra Forusbeen i vest, med gangbro over basseng, og fram til bybanestopp i nord. 3. For byplansjefens forslag til bestemmelser vises det til vedlagte reviderte utgave. Med hilsen Terje Pedersen konstituert arealplansjef Kopi og vedlegg se neste side. Svein Erik Røed arealplanlegger Adresse: Rådhuset, Jærveien 33, Sandnes. Telefon Telefaks Postadresse: Postboks 583, 4305 Sandnes E-post: byplan@sandnes.kommune.no

2 Kopi til: Sparebank1 SR-bank v/ Else Marie Jonsson, Postboks 250, 4066 Stavanger Sparebank 1 - SR-bank, c/o Nyland byggeadministrasjon, Godesetdalen 10, 4034 Stavanger Forus Næringspark AS, Lagerveien 23, 4033 Stavanger Rogaland fylkeskommune Regionalutviklingsavd, Sentrum Postboks 120, 4001 Stavanger Rogaland fylkeskommune Bybanekontoret, Sentrum Postboks 120, 4001 Stavanger Statens vegvesen Region Vest, Askedalen 4, 6863 Leikanger Vedlegg : 1) Notat med utdrag av uttalelser og byplansjefens kommentarer datert ) Byplansjefens forslag til reviderte bestemmelser datert Kopi av samtlige uttalelser sendes kun til Brandsberg-Dahls Arkitekter AS: (Rogaland fylkeskommune, Bybanekontoret, Statens vegvesen, Lyse Energi, Lura bydelsutvalg, Funksjonshemmedes råd, Kommunalteknikk, Byggesak, Transportseksjonen, Aberdeen Property og Stavanger kommune) Melding til utvalg for byutvikling. Side 2 av 2

3 Notat Arkivkode : L13-67 Saksnr. : Til : Jan A. Bekkeheien Fra : Svein Erik Røed Dato : Kopi : Terje Pedersen Internt notat BEBYGGELSESPLAN FELT B1 FORUS NÆRINGSPARK. PLAN HØRINGSUTTALELSER Behandling av nevnte sak i utvalg for byutvikling er utsatt på ubestemt tid, kfr. henvendelse fra SR-bank, som begrunner utsettelsen med det urolige finansmarkedet og vanskeligheten med å se varigheten av denne. Det er imidlertid foretatt en gjennomgang av innkomne uttalelser etter høring av saken i perioden Notatet inneholder utdrag av uttalelsene med forslag til byplansjefens kommentarer. Rogaland fylkeskommune, Regionalutviklingsavdelingen brev mottatt ) Flyttet bybanetracé til sørsiden av Foruskanalen vil muliggjøre økt tilgjengelighet av tilgrensende næringsarealer. Det er derfor viktig at bebyggelsesplanen blir utformet slik at bebyggelsen ikke blokkerer for tilgjengelighet til bybanen for areal på sørsiden av den planlagte bebyggelsen. I forslag til bebyggelsesplan blokkerer den planlagte bebyggelsen (B1-FK3) denne tilgjengeligheten. Plassering av bybanestopp/utforming av de planlagte bygningene bør justeres slik at bybanestoppen betjener hele influensområdet. 2) Det bemerkes at soldiagrammet viser at bybanen blir liggende i skyggen det meste av dagen. Det bør gjøres grep slik at solforholdene til bybanestoppen blir bedre. 3) Dimensjoneringen av sykkelparkering må være så stor at den gir nok plass for influensområdet til bybanestoppen. Det må utarbeides egne bestemmelser til bebyggelsesplanen som ivaretar dette forholdet. 4) Det må gjennomføres en analyse som dokumenterer vindforholdene som følge av oppføring av høyhuset. Eventuelle avbøtende tiltak må innarbeides til 2. gangs behandling av planen. 5) Auditoriet: Vi stiller spørsmål om brukervennligheten i det planlagte auditoriet i 1. etasje, ettersom rommet blir gjennomsiktig? 6) Vi forutsetter at energi blir behandlet etter retningslinjer for Energi- og klima i Sandnes, delmål nye bygg og utbyggingsområder i kommunen, jf. Miljøplan Sandnes kommune. Rogaland fylkeskommune ber om å få tilsendt egengodkjent bebyggelsesplan, jf. Plan- og bygningslovens bestemmelser. side 1 av 6

4 Tilgjengeligheten til bybanestopp er primært sikret ved g/s-veier langs Forusbeen og bybanetracé, og med ved fortau langs andre offentlige veier. Fra bybanetracéen til gaten Koppholen er det mellom feltene B1 og B2 lagt opp til et grøntområde med g/svei. Allmenn gjennomgang gjennom felt B1-FK3 kan sikres ved krav i bestemmelsene om tinglyst rett til allmenn ferdsel. Kommunen forutsetter at stoppested på bybanen blir plassert så langt som mulig mot vest, nær kryss mellom Forusbeen og Åsenveien. Skygge på stoppested for bybanen er primært et resultat av at bybanen er flyttet vesentlig nærmere felt B1 enn opprinnelig fastsatt, kfr. pågående arbeid med fylkesdelplan for kollektivanlegg Stavanger sentrum Stavanger lufthavn i Sola. Plassering lengst mulig mot vest gir best mulig forhold solforhold for stoppestedet. Sykkelparkering relatert til bybanen må tas opp i forbindelse med planlegging av denne og de tilhørende stoppesteder. Krav til sykkelparkering innen felt B1 er tema i bestemmelsene til bebyggelsesplanen. Avbøtende tiltak i forhold til vind må avklares i forhold til byggesak og opparbeidelse av uteområder. Bestemmelsene bør suppleres for å dekke behovet. Auditoriets brukervennlighet bør være en sak for byggesaksbehandlingen. I reguleringsplanens bestemmelser er det krav om tilknytning til fjernvarmeanlegg. Utbyggingen må forholde seg til gjeldende forskrifter når det gjelder energi og klima. Bybanekontoret - notat av Kotehøyde (m.o.h.): Bybanekontoret vil påpeke at en i prosessene tilknyttet dette området har stilt seg åpne til ulike terrenghøyder som utgangspunkt for planleggingen. Men dette betinger at en har hatt en prosess som gir sikkerhet for at en har kontroll og en gjennomtenkt helhet for høydesetting i området (innenfor og utenfor varslet planområde)... Det påpekes at bybane med holdeplass er et svært stivt og lite fleksibelt element som nødvendigvis vil gi sterke føringer ved valg av kotehøyder. Dette må det tas hensyn til i planprosessen. I dialog med tiltakshaver og Forus næringspark har fundamentering og kotehøyder vært diskutert med utgangspunkt i tiltakshavers ønske om å heve terrenget i forhold til bygget, noe som vil gi en gunstig effekt i forhold til stabilisering av grunnen og fordeling av horisontale lastkrefter fra bygget. Bybanekontoret forutsetter at Forus næringspark er den instans som koordinerer valg av kotehøyder i området, og da har ansvar for en helhetlig gjennomføring. Bybanekontoret vil be om at en i plangrunnlaget legger fram en tydeligere oversikt over planlagte høyder og tiltenkte fallretninger (med stigningsgrader) for arealene som en bybane er planlagt å gå gjennom. Det anses som viktig at en koordinerer høydesetting slik at forholdene legges mest mulig til rette for at en bybane kan gå gjennom denne plassdannelsen uten at bybanen da skjærer flaten på en ugunstig måte (i forhold til avrenning, universell utforming, helhetsinntrykk med mer). Holdeplass: En har i prosessen så langt forutsatt at en lokaliserer holdeplassen så langt vestover i planområdet som mulig. Dette har da sammenheng med nærhet til øvrig nettverk for g/s-veger, en vurdering om hastighetsprofil gjennom kryssområdet ( Treghetspunktet ), foruten å unngå slagskyggen fra SR-bank sitt bygg i størst mulig grad. side 2 av 6

5 Holdeplassen skal dimensjoneres for å kunne betjene et dublert togsett, som i sum er 80m langt. Dette betyr at en må være svært nøye med høydesetting i og omkring området. En bebyggelsesplan i målestokk 1:1000 gir ikke det beste grunnlag for å handtere detaljutforming og høydefastsetting. Det er derfor viktig, slik uttalelsen påpeker, at utviklingen av området og omgivelsene rundt SR-bank gjennomgår en prosess som sikrer at alle hensyn blir tatt, herunder også at helhetsinntrykket blir vellykket. Bestemmelsene må sette vilkår for denne del av planprosessen. Statens vegvesen, Sør-Rogaland distrikt brev av Som det fremgår av 6 i bestemmelsene til planen, forutsettes det nå at følgende rekkefølgetiltak skal være opparbeidet, godkjent og tatt i bruk FØR ny bebyggelse kan tas i bruk: A. Kollektivanlegg inkl. bro over E-39, stoppesteder, sykkelparkering, grøntdrag og g/s-tracé B. Utbedringer Forusbeen ø-v m/ undergang og tilknytning til E-39 C. Miljøprioritert gjennomkjøring Forusbeen (Åsenveien Lagerveien) D. Utbedringer Løwenstrasse m/ tilknytning E-39 H. Omlegging av Forusbeen ved Åsenveien inkludert ny rundkjøring ved Koppholen I. Forlengelse Svanholmen m/ infolomme, 2 rundkjøringer + g/s-veg Ovennevnte rekkefølgetiltak er en viktig forutsetning for å unngå sammenbrudd på vegnettet innenfor Forus Vest, og gir også nå mulighet for et reelt alternativt reisemiddelvalg til et område med svært høy arealutnyttelse. Byggegrensen langs bybanetracéen er nå redusert fra 20m (i reguleringsplanen) til 9,1m i bebyggelsesplanen som en følge av at kollektivtraséen er flyttet sørover. Vi antar at dette vil være en tilstrekkelig avstand for å oppnå et funksjonelt holdeplassområde mellom bygg og bane i dette området. Bestemmelsene det siktes til er byplansjefens forslag til bestemmelser. Lyse Energi AS brev av Lyse Energi har ikke merknader til bebyggelsesplanen. Lura bydelsutvalg sak 36/08 Lura bydelsutvalg har ingen kommentarer til framlagt bebyggelsesplan. Funksjonshemmedes råd brev av Funksjonshemmedes råd ser positivt på at hensynet til universell utforming ivaretas når det gjelder antall HC parkeringsplasser, atkomst til bygget og tilgjengeligheten inni selve bygget. Disse momentene kommer også klart og presist frem i plandokumentet. Kommunalteknikk brev av Utbyggingsavtale må inngås Renovasjonsteknisk plan må utarbeides side 3 av 6

6 Området har avrenning til Foruskanalen som renner ut i Hafrsfjord. Forurensinger (partikkelavrenning) i anleggsperioden og etterpå må unngås. Grunnen må undersøkes for eventuelle forurensinger i henhold til Forurensingsforskriften. Krav om utbyggingsavtale og renovasjonsteknisk plan tilføyes bestemmelsene til bebyggelsesplanen. Forholdet til avrenning og forurensing presiseres i bestemmelsene. Byggesak notat datert Forslag til tilføyelse i bestemmelse om parkering: Ved å tillate parkering i kjeller må overflateparkeringen reduseres. Det tillates maks 1,0+0,2 plasser totalt for kjeller og overflateparkering. I tillegg kan det tillates inntil 2,3 parkeringsplasser i arealer som kan ombygges, totalt 3,5 plasser per 100 m 2 bra. Forslag til tilføyelse i bestemmelse om sykkelparkering: Det må tilrettelegges for mulig spyling / rengjøring av sykler. Det må etableres garderobeløsning med dusjmuligheter for syklister. Forslag til tilføyelse i bestemmelse om rekkefølgekrav: Før rammetillatelse kan gis innenfor det enkelte byggeområde må det være inngått utbyggingsavtale med kommunen. Forslag til ny bestemmelse: Det stilles strenge krav til utforming av skilt- og reklameinnretninger som skal oppføres på bygning / eiendom. Fortrinnsvis skal skilt utføres i enkeltbokstaver. Dersom skiltplater skal benyttes må disse ha samme bakgrunnsfarge som bygningen. Det tillates kun indirekte belysning, relieffbelysning eller lys i enkeltbokstaver. Lyskasser tillates ikke. Reklamens størrelse må tilpasses størrelsen på bygningen. Det tillates kun ett skilt pr. virksomhet pr. fasade. Det tillates ikke reklamering for priser, produkter, tjenester og liknende. Reklameflaggstenger tillates ikke. Innspill fra byggesak innarbeides i byplansjefens forslag til bestemmelser. Aberdeen Property Investors v/ HRTB AS- brev av Vi ber om at bebyggelsesplankartet blir oppdatert slik at det er i samsvar med gitt rammetillatelse dvs at de glassoverbygde atriene gis samme kotehøyde 30,4m som bygget forøvrig. Planen må oppdateres slik det bes om. Stavanger kommune, byplansjefen brev av I følge vår praksis og forståelse av pkt i veileder til forskrift om konsekvensutredning, ville vi behandlet foreliggende bebyggelsesplan med et tiltak som klart overskrider m 2 BRA, iht forskriften, dvs med planprogram og konsekvensutredning. Ved konsekvensutredning her, hvor det i Forusområdet har vært en vesentlig høyere utbyggingstakt enn forutsatt da reguleringsplanen for Forus næringspark ble behandlet, anser vi trafikk som et hovedtema. Da det her gjelder en virksomhet som allerede er etablert i distriktet, vil det være relevant å ha eksisterende etablering som referanse, som virkningene av side 4 av 6

7 tiltaket måles i henhold til. Av mottatt materiale er det uklart hvilken reisemiddelfordeling tiltakshaver forutsetter ved aktuell etablering/tiltak. Vi vil anbefale at forslagstiller til 2. gangs behandling av planforslaget, bes klarlegge forutsatt reisemiddelfordeling og utrede de trafikale konsekvensene av tiltaket i forhold til eksisterende etablering. I saksframlegget vises det til parkeringsanlegg i Stavanger. Vi går her ut fra at det menes felt S17 i Sola... Ved bebyggelsesplan for nordenforliggende område i Stavanger, felt E1, har vi i dialog med Statens vegvesen etter utleggelsen fått aksept for at rekkefølgekravet begrenses til etablering av kontorarbeidsplasser, slik at aktuell hotelletablering ikke rammes... Ved behandling av foreliggende reguleringsplan for de tre kommunene var høyhus et tema som ble mye drøftet. Opprinnelig var det foreslått tre høyhus, et i hver av kommunene. Vi endte opp med kun et høyhus og var opptatt av at dette skulle fremtre som en slank og elegant konstruksjon. Referanseprosjektet som vi da viste til var høyhuset på Stavanger Forum med et etasjeareal på ca. 350 m 2 og 21 etasjer. Vi endte opp med å kunne akseptere at etasjearealet for høyhuset på Forus maksimalt kunne være 550 m 2. Vi ser at det nå legges opp til at høyhuset kan bygges med et etasjeareal på 700 m 2. Etter vårt skjønn vil dette påvirke byggets visuelle fremtoning negativt. Krav om konsekvensutredning er ved planvarsel fremmet av fylkeskommunen. Kravet er vurdert og avvist av byplansjefen ved brev av til fylkeskommunen, med kopi til Stavanger kommune. Byplansjefen opprettholder sin vurdering. Fylkeskommunen har i forbindelse med høringen ikke gjentatt sitt tidligere krav, og byplansjefens foreslåtte rekkefølgekrav er akseptert av Statens vegvesen. Tiltakene forutsettes gjennomført før ny bebyggelse innenfor felt B1 kan tas i bruk det er altså ikke lenger tilstrekkelig, som i reguleringsplanen, at tiltakene er avtalemessig sikret. Bestemmelsene sikrer at utbygging med kontorer innenfor felt B1 skjer under de samme forutsetninger som gjelder for kontorer innenfor felt E1 i Stavanger kommune. Den regionale banken SR-bank har fremmet et prosjekt som ligger innenfor reguleringsplanens målsetting og føringer. Reguleringsplanen er igjen et resultat av fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren. Videre anses ikke virksomheten som publikumsintensiv, og lokalisering av denne ved bybanestopp på Forus bør derfor være forsvarlig. Byplansjefen ser på denne bakgrunn ingen grunn til å overprøve SRbanks egne vurderinger av egnet lokalisering for sin virksomhet. Det bør understrekes at SR-bank sitt prosjekt er viktig for utbygging av kollektivanlegget i kommunegrensen og for utvikling av kollektivtilbudet. Prioritert tracé er Stavanger sentrum Stavanger lufthavn. Skal bybanen være et viktig element i trafikkavviklingen og bystrukturen, så er det viktig at det legges til rette for høy utnyttelse langs hele strekningen og ikke bare ved endestasjonen i Stavanger sentrum. Byplansjefen er enig i at høyhuset ville ha tatt seg bedre ut med mindre etasjeareal enn 700 m 2. Ulike hensyn må imidlertid veies opp mot hverandre. Byplansjefen har særlig side 5 av 6

8 vektlagt bruken og funnet å kunne anbefale forslaget under forutsetning av at bygget føres opp i 24 etasjer, og ikke i bare 18 etasjer, som er reguleringsplanens minstekrav. Byplansjefen internt: Terrengheving inntil 1m i forhold til tilgrensende områder framstår som uheldig. SR-bank s uteområder og fundamentering for høyhuset må koordineres med kollektivanlegget. Bestemmelsene bør suppleres med krav om samordning og krav om maks stigning 1:20. Bybanens senterlinje vil sannsynligvis bli flyttet ytterligere 0,5m mot syd. Vannspeil vist i illustrasjoner bør brytes på midten (alternativt en bro) for å skape en god direkte gangforbindelse til framtidig bybanestopp for fotgjengere som kommer langs Forusbeen i vest. I bestemmelsene til reguleringsplan heter det Den del av delfeltet som omfattes av den planlagte utbygging skal utarbeides detaljert ihht krav til bebyggelsesplan. For de arealer i delfeltet som ikke omfattes av den planlagte utbygging kan bebyggelsesplanen utarbeides mindre detaljert. Søkeren har imidlertid lagt sistnevnte detaljeringsgrad til grunn for hele delfeltet, noe byplansjefen har forståelse for så lenge planleggingen foregår i målestokk 1:1000. Som en konsekvens av dette forhold må bestemmelsene inneholde formuleringer som gjør illustrasjonsplanen forpliktende. I forbindelse med reguleringsplan for omlegging av Forusbeen vest for felt B1, er det oppfattet at det skal innarbeides 3m parkbelte i industristrøk langs planområdet i vest. I henhold til illustrasjonsplanen er dette kravet imøtekommet. Retningslinjer T-1442 for behandling av støy kommer ikke til anvendelse utendørs i planområdet fordi kontorvirksomhet ikke anses som støyømfintlig bebyggelse. Imidlertid kan utbyggingen få problemer med å tilfredstille byggeforskriftenes krav til innendørs støy. Svein Erik Røed Arealplanlegger side 6 av 6