REGULERINGSPLAN (DETALJREGULERING) FOR MULE SYKEHJEM - 1. GANGSBEHAN DLING

Transkript

1 Arkivsak-dok. 13/ Saksbehandler Lars-Petter Ose Saksgang Møtedato REGULERINGSPLAN (DETALJREGULERING) FOR MULE SYKEHJEM - 1. GANGSBEHAN DLING Rådmannens innstilling Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, og med henvisning til saksframlegget, legges forslag til Reguleringsplan for Mule sykehjem, datert , ut til offentlig ettersyn. VEDLEGG TIL SAKSFRAMLEGGET 1. Oversiktskart, datert oktober Dokumentliste 360 o, datert Forslag til plankart, datert Forslag til planbestemmelser, datert Illustrasjonsplan, datert ØVRIGE VEDLEGG 01. Dokumenter i henhold til dokumentliste 360 o, datert Plankonsulentens planbeskrivelse, datert Referat fra oppstartsmøte Kopi av varslingsbrev, datert Adresseliste varsling Geoteknisk datarapport, datert Grunnteknikk Risiko- og sårbarhetsanalyse, datert Asplan Viak Konsekvensutredning Naturmiljø/ biologisk mangfold, datert Asplan Viak Arkeologisk registrering, datert Telemark fylkeskommune Utfylt sjekkliste for reguleringsplaner (GS ), datert Vegprofil, datert Asplan Viak Innkommende merknader og innspill etter varsel om oppstart: 1. Fylkesmannen i Telemark, datert Telemark fylkeskommune, datert NVE, e-post datert Statens vegvesen, Kommunalt samarbeidsråd, datert Skagerak Nett, datert Kommunalt samarbeidsråd,

2 2 VIKTIGE PUNKTER I SAKA Planforslaget er utformet av Asplan Viak AS på vegne av Porsgrunn kommune v/ eiendomsforvaltningen. Planområdet ligger mellom E18 og Nystrandvegen inntil og nord for Malmvegen på Mule. Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for oppføring av nye institusjonsbygninger på Mule, samt å sikre bevaring av naturområder i resterende deler. I varsel om oppstart av planarbeidet var et område på Muleåsen nord for Mule sykehjem, tiltenkt framtidig boligområde i gjeldende arealdel, tatt med i planområdet. Tanken var å ha felles adkomstveg fra Malmvegen for sykehjemmet og for det planlagte boligfeltet. Det har vært diskutert med Fylkesmannen om forholdet til eikeskogen i planområdet, da en løsning med adkomst til nytt boligområde fra sør via Malmvegen gjennom en naturtypelokalitet (store gamle trær eik; A-verdi) med registrerte eiketrær vil få konsekvenser for naturmiljøet i området. Utvalg for plan- og kommunalteknikk (PKT) har hatt dette til vurdering etter en orientering fra administrasjonen i møte PKT konkluderte i samsvar med kommunens plan- og miljøavdeling, at det av hensyn til naturmiljøet ikke var ønskelig med en veg til boligområdet gjennom lokaliteten. Varsla planområdet ble dermed delt i to, slik at framdriften av sykehjemsutbyggingen ikke skal gå på bekostning av adkomstproblematikk til planlagte boligområde. Planområdet er redusert til å omfatte sykehjemsområdet og vegetasjonsbelte med verneverdige eiketrær mellom E18 og Nystrandvegen nord for eksisterende Mule bo- og omsorgssenter. Nordre del av det opprinnelige planområde fremmes eventuelt som egen plan. Planforslaget er i samsvar med gjeldende kommuneplans arealdel Rådmannen anbefaler at planforslaget legges ut på høring/ offentlig ettersyn slik det foreligger fra plankonsulent. SAKSFRAMSTILLING 0 ADMINISTRASJONENS INNLEDNING Saksframstillingens kapitler 1 til 8 er hentet fra plankonsulentens planbeskrivelse. Etter å ha mottatt forslaget har det vært noen runder mellom plankonsulent og planavdelingen og plandokumentene er endra noe, men da mest av planteknisk art som ikke har hatt betydning for utforming av selve sykehjemmet. Ordlyden i saksframstillingen er tilpasset endelig planforslag. Mindre uoverensstemmelse i forbindelse med innlagte figurer kan forekomme da figurene kan vise løsninger som ikke lenger er aktuelle.

3 3 1 BAKGRUNN Arbeidet med reguleringsplanen er gjennomført av Asplan Viak AS og fremmes på vegne av Porsgrunn kommune v/ eiendomsforvaltningen. Planforslagets navn er: Reguleringsplan for Mule sykehjem. Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for bygging av sykehjem. 2 PLANSTATUS 2.1 Kommuneplanens arealdel Planområdet er avsatt til Offentlig bygning- nåværende og LNF-område, i kommuneplanens arealdel for Porsgrunn kommune , vedtatt i bystyret Figur 1. Utsnitt av kommuneplanens arealdel. Plangrense vist med sort stiplet linje. 2.2 Gjeldende reguleringsplaner Deler av planområdet omfattes av gjeldende reguleringsplaner, PlanID 741, Ørstvedt - Mule, arealet mellom ny og gammel E18 og PlanID 617 Ny E18 på strekningen Prestealleen-Skjelsvik. Figur 2. Gjeldende reguleringsplaner

4 4 3 BESKRIVELSE AV PLANOM RÅDET 3.1 Beliggenhet i kommunen Arealene for nytt sykehjem på Mule ligger i tilknytning til eksisterende sykehjem og omsorgsboliger på Mule. Mule ligger mellom E-18 og Nystrandvegen, og nord for Malmvegen. Det er bussforbindelse langs Nystrandvegen. Mule ligger ca 6,5 kilometer fra Porsgrunn sentrum. Arealene ligger fint til med kort veg til Eidangerfjorden og friarealene ved Mule varde Figur 3. Planområdets beliggenhet i kommunen. 3.3 Eksisterende bebyggelse Det er i dag mange eksisterende bygninger på arealet i form av omsorgsboliger i fire like bygningskropper, et sentralt administrativt bygg og en eldre sykehjemsbygning, samt et frittliggende sykehjemsbygg. Sør på tomta står det 3 boligbygg som er tenkt revet. Figur 4. Eksisterende bygninger i planområdet.

5 5 3.4 Veg- og trafikkforhold Adkomst til området er i dag fra Malmvegen, se figur Terrengforhold, landskap, vegetasjon Store deler av eiendommen Mule sykehjem ligger på består av relativt rik edelløvskog på kalkgrunn med flere store og flotte eiketrær. Edelløvskogen fungerer som en vegetasjonsbuffer mot eksisterende og framtidige boligarealer på nordsiden mot Øvaldfeltet. 3.6 Grunnforhold NGUS løsmassekart viser «Tykk havavsetning» i hoveddelen av planområdet. Det er registrert fjell i dagen i vestre og østre del. Berggrunnen består av kalkstein (kilde Berggrunnskart NGU). Figur 5. Løsmassekart (NGU) Det er gjennomført en grunnundersøkelse i planområdet. Det er ikke registrert sensitive løsmasser med sprøbruddegenskaper (kvikkleire) på området. Det er derfor ikke fare for at eventuelle mindre glidninger lokalt som kan utløse store ras med suksessiv bruddutvikling. Undersøkelsene viser bart fjell og liten løsmassemektighet i nordvestre og vestre del av tomta, mens mot øst og sør øker løsmassemektigheten. Løsmassene her består av fyllmasser og naturlig avsatte masser som domineres av lagdelte finsand/silmasser. 3.8 Miljøbelastninger E18 og Nystrandvegen er en betydelig støykilde for planområdet, i forhold til trafikkstøy. Det er ikke kjennskap til forurensning i grunnen. 3.9 Verneinteresser Det er eikeskog med A-verdi innenfor planområdet. Ingen av bygningene i planområdet er registrert som verneverdig. Et gammelt stabbur, som var en del av bebyggelsen på gamle Mule gård, står fortsatt og bør vurderes med tanke på bevaring og da ved flytting til et mer egna sted.

6 6 4 EIENDOMSFORHOLD Følgende eiendommer ligger innenfor eller delvis innenfor planområdet: 59/1, 59/35, 59/31, 59/36, 59/66. Alle eies av Porsgrunn kommune Figur 6. Eiendomsforhold 5 PLANPROSESS OG MEDVIRKNING 5.1 Oppstartsmøte/forhåndskonferanse Oppstartsmøte ble avholdt I oppstartsmøte deltok Ivar Øverli og Morten Ødegård (Porsgrunn kommune, som planeier) og Einar Barosen og Lars-Petter Ose (Porsgrunn kommune, som planmyndighet), samt Ole Helgedagsrud fra kommunalteknikk og miljøvernrådgiver Kjell Henrik Semb. Plankonsulent ble valgt i ettertid og var derfor ikke representert i oppstartsmøte. 5.2 Forhåndsvarsling Varsel om oppstart ble kunngjort i Varden og TA juni Forhåndsvarsel ble sendt ut pr. brev til offentlige høringsinstanser og andre berørte. Ett større område ble varslet, men på grunn uavklarte forhold rundt adkomst til planlagt boligareal i nordre del av varsla planområde vil området reguleres i to planer. Frist for forhåndsmerknader ble satt til Avklaringer med offentlige myndigheter Det har vært diskutert med Fylkesmannen om forholdet til eikeskogen i planområdet. 6 INNKOMNE FORHÅNDSMERKNADER Etter fristens utløp foreligger det 7 forhåndmerknader fra offentlige høringsinstanser. Hverken velforening eller naboer har sendt inn merknader i forbindelse med varslingen. Under blir innkommende forhåndsmerknader resymert og kommentert av forslagstiller: 1. Fylkesmannen i Telemark minner i brev, datert , om at Norge gjennom internasjonale konvensjoner har forpliktet seg til å stanse tapet av biologisk mangfold

7 7 innen 2020, og skriver at gjennom planarbeidet er det særlig viktig at kommunen ivaretar leveområder for sjeldne, trua eller sårbare arter, og arealer med naturtyper med verdivurdering viktig (B) og svært viktig (A). Fylkesmannen minner videre om at for alle offentlige beslutninger som berører naturmangfoldet skal naturmangfoldlovens 8-12 legges til grunn som retningslinjer. Fylkesmannen påpeker at det på Mule er påvist en forekomst av en rekke gamle, grove eiketrær. Forekomsten er kartlagt som naturtypen «Store gamle trær» og har verdi B, viktig. Flere av eiketrærne i området har diameter på over 200 cm. Det betyr at de, under visse forutsetninger, kan bli omfattet av forskrift om utvalgte naturtyper. Hele naturtypelokaliteten og spesielt alle grove gamle eiketrær bør vises med eget arealbruksformål og med tilhørende bestemmelser i planen. Fylkesmannen bemerker også at grønnstruktur, sammenhengende gang- og sykkelveger og forbindelser til kyststier/badeplasser og marka-områder er viktig å sikre i plan i forbindelse med arbeidet med reguleringsplanen og tilrettelegging av nye boliger. Fylkesmannen viser også til RPR for barn og unge, samt at det er viktig å ta hensyn til beboernes behov for utendørs opphold og aktivitet. Kommentar Det er gjort en særskilt vurdering av biologisk mangfold i området med bakgrunn i eiketrærne. En har så langt det er mulig tatt hensyn til eikene i området. Det er gjennomført befaring med Fylkesmannen i forhold til framføring av veg. Fordi byggingen av nytt sykehjem på Mule har en stram framdriftsplan og fordi en ikke kommet til enighet om en trasé videre opp fra felles adkomstveg, er nordre del av varsla planområdet tatt ut av foreliggende plankart. Når en omforent adkomst til nye boliger på Muletoppen er på plass vil egen plan for boligområdet bli fremmet. 2. Telemark Fylkeskommune påpeker i sitt brev, datert , at planområdet ligger i en del av Telemark som er rik på kulturminner. Like sørøst for planområdet ligger en gravhaug, og selv om det ikke er kjent kulturminner innenfor planområdet fra før, ønsker Fylkeskommunen å foreta arkeologiske registreringer før de kan gi endelig uttalelse til planen. Fylkeskommunen bemerker at automatisk fredete kulturminner som hovedregel skal vises som hensynssone i plankartet. Hensynssonen skal følges av bestemmelser som sikrer hensynet til kulturminnet. Den geografiske avgrensningen av hensynssonen skal skje i samråd med regional kulturminneforvaltning. Meldeplikten etter kml 8 annet ledd må innarbeides i fellesbestemmelsene i reguleringsplanen. Området ligger forholdsvis sentralt i bybåndet. Kommunen bør av den grunn legge til rette for høy arealutnyttelse i boligområdet hvis det dreier seg om tilrettelegging for ordinære boliger. Videre minner fylkeskommunen om betydningen av å tilrettelegge for gode møteplasser for alle aldersgrupper. Når det gjelder uteområder bør kommunen også vurdere om større parkeringsarealer skal splittes opp og beplantes for å unngå store asfaltflater. Forslagsstillers kommentar: Fylkeskommunen har gjennomført en arkeologisk registrering i planområdet. Det ble påvist automatisk fredete kulturminner innenfor planområdet, i form av en steinalderboplass. Denne er gitt hensynssone i planen. Videre er det tatt inn en bestemmelse om meldeplikten etter KML 8 i planbestemmelsene. Boligdelen av planen er tatt ut og vil kjøres som separat plan.

8 8 3. NVE, skriver i epost , at instansen ikke har registrert særskilte opplysninger om det aktuelle planområdet. For Porsgrunn kommune har NVE et generelt råd om at det alltid gjøres en konkret vurdering av grunn- og terrengforhold for å avklare skredfare, blant annet fordi det er mange områder med marine avsetninger som kan inneholde kvikkleire. NVE vedlegger sjekkliste for vurdering av tema innenfor NVEs forvaltningsområder. Forslagsstillers kommentar Det er gjennomført grunnundersøkelser i planområdet. Det er ikke registrert sensitive løsmasser med sprøbruddegenskaper (kvikkleire) på lokaliteten Undersøkelsene viser bart fjell og liten løsmassemektighet i nordvestre og vestre del av tomta, mens mot øst og sør øker løsmassemektigheten. Løsmassene her består av fyllmasser og naturlig avsatte masser som domineres av lagdelte finsand/silmasser. 4. Statens vegvesen, skriver i brev, datert , at byggegrense mot E18 kan settes til 50 meter og mot fylkesveg 30, Nystrandvegen, 30 meter. Det forutsettes at atkomsten til området blir fra Malmvegen. Vegvesenet gjør oppmerksom på at ny trase for E18 gjennom Porsgrunn ikke er avklart, og at planområdet kan muligens bli berørt av denne. Forslagstillers kommentar I plankartet er det regulert inn en byggegrense på 50 meter mot Europavegen og 30 meter mot Fylkesvegen. Ny adkomst er regulert inn fra Malmvegen. 5. Porsgrunn brann- og feiervesen skriver i e-post, datert , at for ny bebyggelse i området må det sørges for tilstrekkelig med slokkevann til bebyggelsen og eventuelt til vanntilførsel for sprinkleranlegg. Mule sykehjem har i dag ikke tilfredsstillende antall slokkevannsuttak. Det går en 100 mm vannledning fra hovedledning i Nystrandvegen, men dette er for snaut for sykehjem og større bebyggelse. I tillegg er det for få uttak til bebyggelsen i området. Dette bør utbedres i forbindelse med prosjekteringen av området. Forslagsstillers kommentar Det er stilt krav om teknisk plan for veg, vann og avløp i planbestemmelsene. 6. Kommunalt samarbeidsråd skriver i e-post, datert , at rådet ønsker å presisere viktigheten av at boligene som skal bygges blir tilrettelagt for funksjonshemmede. Forslagsstillers kommentar Boligarealet er ikke lenger en del av planen. Planen legger til rette for institusjoner i form av bl.a. sykehjem. 7. Skagerak Nett AS skriver i brev, datert , selskapet allerede har 2 nettstasjoner montert i det aktuelle reguleringsområdet. Nye bygninger vil bli forsynt via lavspent fordelingsanlegg fra en eller begge nettstasjonene. Aktuell systemspenning vil være 230 V. Nye bygninger kan også, om ønskelig, forsynes med 400V TNC ved utskifting av transformatorer. Dersom det er behov for å flytte på noen av elanleggene må dette i sin helhet bekostes av utbygger. Dersom det er aktuelt med alternativ energiforsyning til området, for eksempel fjernbåren varme, ønsker Skagerak at dette avklares så tidlig som mulig da dette påvirker behovet for elektrisk overføring. Forslagsstillers kommentar Det legges opp til en ny transformatorstasjon i planområdet.

9 9 7. Beskrivelse av planforslaget 7.1 Avgrensning av planområdet Figur 7. Planens begrensning. (Figuren viser tidligere utgave av plankartet.) 7.2 Planen Planens navn er: Reguleringsplan for Mule sykehjem. Planforslaget består av: Plankonsulentens Planbeskrivelse med foto og illustrasjoner, datert med tilhørende vedlegg. Plankart i målestokk 1: 1000, datert Planbestemmelser, datert Illustrasjonsplan, datert Hensikten med planen Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for bygging av sykehjem i planområdet. 7.4 Delelementer i planforslaget Området foreslås regulert til følgende arealbruk: Bebyggelse og anlegg - Institusjon, sykehjem, omsorgsboliger ol - Energianlegg, trafo Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur - Kjøreveg, offentlig - Kjøreveg, privat - Gs-veg - Annen veggrunn, grøntareal

10 10 Grønnstruktur - Friområde Landbruks-, natur og friluftsområder - Naturformål Bebyggelse og anlegg Det legges til rette for følgende bebyggelse i planområdet: Institusjon Innenfor område IN1 kan det etableres sykehjem, andre institusjonsbygg og tilhørende anlegg. I sone 1 er maksimal kotehøyde Dette tilsvarer i prinsippet bygg i 4 etasjer + underetasje. I sone 2 er maksimal kotehøyde på bygg Dette tilsvarer også i prinsippet bygg i 4 etasjer. I sone 3 er maksimal byggehøyde innenfor arealet 10 meter over eksisterende terreng. Dette vil tilsvare eventuell ny bebyggelse i 3 etasjer. Det tillates i tillegg tekniske installasjoner på tak over gitt byggehøyder. Tekniske installasjoner skal begrenses til 15% av takflaten. Maksimal tillatt grad av utnytting er bebygd areal (BYA) på 60 %. Det kan etableres energibrønner innenfor arealene. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Veg VO1 omfatter Malmvegen. Det er krav om utvidelse med passeringslomme i VO1 i forbindelse med nytt kryss. VO1 er offentlig veg. Veg VP1 er ny adkomstveg til sykehjemsområdet. Vegen er regulert med bredde 6 meter inklusiv skulder. VP1 er privat veg. Veg VP2 er eksisterende adkomst. VP2 er privat veg. Grønnstruktur Friområde FO1omfatter arealer mellom område IN1 og VP1. Dette området omfatter bl.a. en steinalderboplass. Det legges opp til at det gjøres minst mulig inngrep på arealet. Landbruks-, natur og friluftsområder Naturformål, LN1 omfatter naturområde med verdifull eikeskogslokalitet. Lokaliteten er gitt en hensynssone innenfor formålet. 8 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Planforslaget er vurdert opp mot de tema som er funnet aktuelle i Grenlandstandardens sjekkliste for reguleringsplaner. Overordnet plan Forslag til reguleringsplan er i samsvar med gjeldene kommuneplans arealdel, hvor arealet er satt av til offentlig bygning. Landskap/fjernvirkning Det er utarbeidet en 3D-modell av utbyggingen som ligger til grunn for planforslaget. Illustrasjonene figur 8 til 11 viser 1. byggetrinn med maksimal kotehøyde på Planen åpner for en ekstra etasje i forhold til det som illustrasjonene viser for dette område av planen, slik at planen åpner for maksimum kotehøyde +44 i sone 1.

11 11 Det forutsettes at etasje over kote +40 i sone 1 utformes inntrukket i forhold til etasjene under. Figur 8. Fugleperspektiv sett fra sørvest Figur 9. Fugleperspektiv fra nordvest Figur 10. Perspektiv fra sørvest

12 12 Figur 11. Snitt av ny bebyggelse i planlagt 1. byggtrinn. Figur 12. Illustrasjon av et mulig 2. byggetrinn (bygning med hvitt tak) Figuren viser et mulig 2. byggetrinn. Illustrasjonen viser 2. byggetrinn med en etasje mer enn 1. byggetrinn. I bestemmelsene er det åpnet for en etasje mer enn det som er illustrert. Naturgrunnlag Det er gjennomført en grunnundersøkelse i planområdet. Areal for nytt sykehjem skråner mot sør og øst og har gode solforhold. Det er skogarealer i ytterkant av planområdet. Disse er viktige både som grønnstruktur, men er også verdifulle naturmiljøer i form av verdifull eikeskog. Lokaliseringsfaktorer Arealet ligger mellom gamle E18 (Nystrandvegen) og dagens E18. Det går bussrute i Nystrandvegen, med bussholdeplass i umiddelbar nærhet til planområdet.

13 13 Estetikk Utnyttelsesgrad og byggehøyder er vurdert i forhold til omgivelsene og det vurderes at arealet tåler relativt store volumer og byggehøyder. Det er lite tilgrensende bebyggelse. I figur 8-12 er mulig ny bebyggelse vist i 3D-modell fra ulike synspunkter. Illustrasjonsplan som ligger vedlagt planforslaget viser en mulig løsning av utbyggingen. Det er gitt en estetikkbestemmelse i planen for å sikre at nye bygg harmonerer med hverandre og landskapet. Utbyggingsrekkefølge Det er gitt rekkefølgebestemmelser i forhold til opparbeidelse av ny adkomstveg og kryssløsning, samt for opparbeidelse av uteoppholdsarealer og parkeringsarealer. 8.2 Miljøvernfaglige vurderinger Naturverdier Det er gjennomført en vurdering av naturmiljø/biologisk mangfold i området. Det var kjent at det var en naturtypelokalitet i planområdet og det er derfor gjort spesielle vurderinger i forhold til naturmiljø. I en innledende fase i planprosessen ble det vurdert en adkomstveg gjennom naturtypelokaliteten. Naturmiljøutredningen har vurdert konsekvensen av en slik adkomstveg. Det er vurdert at adkomster gjennom lokaliteten har relativt store konsekvenser. Planutvalget har hatt dette til vurdering og konkludert med at dette må vurderes nærmere. Lokaliteten som nå er vurdert som en A-lokalitet (BN Store gamle trær Eik) er i planen regulert med hensynssone bevaring naturmiljø. Ett eiketre som er gitt C-verdi står nær traséen for ny adkomstveg til sykehjemmet og må tas hensyn til ved etablering av adkomstvegen. Det vises til særskilt vedlegg: Asplan Viak AS, Konsekvensutredning reguleringsplan Mule sykehjem - naturmiljø/biologisk mangfold, datert Naturmangfoldloven De miljømessige prinsippene i naturmangfoldloven 8-12 skal legges til grunn ved utøvelse av offentlig myndighet. Det er gjort følgende vurderinger: Til 8 om kunnskapsgrunnlage t: Det er gjort registrering av naturtypelokaliteter i området i forbindelse med planarbeidet. Kunnskapsgrunnlaget vurderes å være tilstrekkelig. Til 9 om føre-var-prinsippet : Siden kunnskapsgrunnlaget er relativt godt er konsekvensene av tiltaket i forhold til naturmangfoldet godt kjent. Kunnskapsgrunnlaget vurderes som tilstrekkelig, slik at det er liten fare for at tiltaket vil ha store og ukjente negative konsekvenser for naturmangfoldet. Til 10 om økosystemtilnærming og samlet belastning : Planen sikrer en viktig lokalitet gjennom en hensynssone - bevaring naturmiljø og bestemmelser til denne. Til 11 om at kostnadene ved miljøforringelse Ingen spesielle miljøforringelser. skal bæres av tiltakshaver: Til 12 om miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder : Det legges som en forutsetning at de mest miljøforsvarlige teknikker legges til grunn.

14 14 Vann, avløp og renovasjon Det ligger bekker i kulvert i planområdet. Det er krav om teknisk plan for vann og avløp. Figur 13. Skisse til løsning for nye VA-traseer. Flomveger og bekkeåpning Grunnet valgt plassering av nytt sykehjem på tomta i skisseprosjektet, vil bygget ligge i det eksisterende lavpunktet i terrenget. Det begrenser valgmulighetene for plassering av åpen bekk og flomløp. I møte med kommunalteknikk ble det enighet om at åpent bekkeløp var ønskelig, men vanskelig gjennomførbart fordi situasjonen er trang mot kollene i vest og mot eksisterende og framtidige bygg i øst. Det ble derfor konkludert med at bekken legges i rør, men at det må sørges for gode flomløp som hindrer overskuddsvann fra å renne inn i bygg i ekstremsituasjoner. Hovedflomløpet ligger mellom kollene i vest og bygget. Terrenget legges med fall bort fra fasadene slik at flomløpet blir liggende så tett på koller og skjæringer som mulig, minimum 3 meter fra bygget. Terrenget langs nordfasaden legges med mest mulig trange passasjer på nordøsthjørnet. Mellom nybygget og omsorgsboligene legges flomløpet i gangstien. Forurensning/støy Planområdet ligger mellom E18 og Nystrandvegen. Begge vegene gir støy til planområdet. Byggetrinn 1 (slik det er vist i skisseprosjektet) for det nye sykehjemmet på Mule vil ligge utenfor gul støysone og ha fasadenivåer under nedre grenseverdi for gul støysone, med unntak for sørfasade i begge fløyene. Det vil ikke være begrensninger til planløsninger for beboerrom mot nord, vest og øst, men ev. beboerrom mot sør bør ha vinduer ut mot balkonger mellom fløyene. Innendørs støynivå fra utendørs lydkilder vil være oppfylt for alle romtyper, uansett plassering. Man vil oppfylle grenseverdi i NS 8175:2012 for nesten alle planlagte uteoppholdsareal på bakkeplan, samt i sansehagen i 1. etasje mellom fløyene i byggetrinn 1.

15 15 Kun ett uteoppholdsareal utenfor flerbruksrom i 1. etasje vil ha støynivå over grenseverdi. Dette kan løses med en lokal skjerm. En ev. takterrasse vil kreve forholdsvis omfattende lokale skjermingstiltak for å oppfylle grenseverdien og må detaljeres videre i prosjekteringen. For balkongene vil skjermingstiltak være nødvendig for balkonger i øverste etasje i byggetrinn 2 og for de to øverste etasjene i byggetrinn 1. Skjermingstiltak for balkonger kan være tett rekkverk med høyde minimum 1,7 meter over balkonggulv. Uten områdeskjerm vil byggetrinn 2 ha begrensninger til planløsning i øverste etasje mot vest. Beboerrom plassert mot vest vil ikke ha tilgang til vindu mot stille side. Det vil også kreves lokale skjermingstiltak på balkonger mot nord i øverste etasje. Det er beregnet med en områdeskjerm som et alternativ til kun lokale tiltak. En ca. 200 meter lang områdeskjerm med høyde 1,5 meter over topp av voll mot E18 vil skjerme vestfasaden på byggetrinn 2, samt sørfasaden på vestlig fløy i byggetrinn 1, slik at det ikke lenger vil eksistere begrensninger til planløsning her. I tillegg vil man skjerme uteoppholdsarealet utenfor flerbruksrom i 1. etasje i byggetrinn 1, samt balkonger mot nord i byggetrinn 2. Figur 14. Beregnet Lden 4 meter over terreng og høyeste fasadenivåer for framskrevet situasjon i år ENØK Energi og miljø Energikilder Bygget utføres med vannbårent varmeanlegg for å dekke transmisjonstap, oppvarming av ventilasjonsluft og varmvannsberedning, samt utvendig snøsmelteanlegg. TEK10 stiller krav om at minimum 60% av energimengden til oppvarming skal dekkes via ikke-fossile og fornybare energikilder. Dette er bl.a.: Fjernvarme Varmepumpe Biobrensel Biogass

16 16 Solenergi Vindkraft Fjernvarme Det er ikke etablert fjernvarmeanlegg i området Mule. Det er heller ikke planlagt utbygget fjernvarme for dette området i nærmeste framtid. Fjernvarme er kun aktuelt dersom en fjernvarmeleverandør leverer en frittstående lokal energisentral som tilknyttes sykehjemmet og plasseres i utkanten av tomta. Det er biobrensel som er aktuell energibærer i en lokal fjernvarmesentral. (Konf. avsnitt om biobrensel under). Varmepumpe Luft-vann-varmepumpe og geo-varmepumpe basert på bergvarme er aktuelt. Luft-vann-varmepumpe er normalt et enklere og rimelige anlegg enn geo-varmepumpe. Fordeler med geo-varmepumpe er at anlegget kan levere full ytelse også ved de laveste utetemperaturene, har bedre effektfaktor ved lave utetemperaturer, og at anlegget ikke har utvendige deler som forstyrrer visuelt og akustisk. Biobrensel Et biobrensel-anlegg krever relativt mye areal og mye logistikk, og gunstig energipris krever at anlegget kan motta pellets(flis) fra store biler. Anlegget omfatter fyrhus med kjelanlegg, silo(pellets) i størrelsesorden 60-70m3 og askecontainer. Adkomst for stor bil må ivareta oppstillingsplass for stor bil for blåsing av pellets inn på silo. Anlegget setter krav til driftspersonell. Biobrensel-anlegg er av arealhensyn vurdert å være lite aktuelt for Mule sykehjem. Solenergi Solenergi kan utnyttes til el.produksjon via solcelle-paneler, eller til varmeproduksjon via solfanger-paneler. Dette er anlegg som normalt ikke produserer energi til konkurransedyktig pris, og er vurdert som uaktuelt med hensyn på energiforsyning til Mule sykehjem. Solenergi kan utnyttes til romoppvarming via vinduer og persiennestyring. Vindenergi Vindmøller er vurdert som uaktuelt som energiforsyning til Mule sykehjem. Olje-/gass Olje er kun aktuelt dersom det er forenlig med miljømål i Porsgrunn kommune. Gass er aktuelt som spisslast, dvs nedgravd tank for propan. El. El.kjel er aktuelt som spisslast. For Mule sykehjem er det medregnet at: - Grunnlast dekkes via varmepumpe og brønnpark - Spisslast dekkes via el.kjel. 8.3 Kulturlandskap og kulturminner Kulturminner Det er gjennomført en arkeologisk registrering i planområdet. Det ble påvist automatisk fredete kulturminnet innenfor planområdet i form av en steinalder-lokalitet. Denne er gitt hensynssone/ båndlegging etter lov om kulturminner.

17 Barn og unges, funksjonshemmedes og eldres inte ress er Tilgjengelighet Det er søkt tilrettelagt for veger med så gunstige stigningsforhold som mulig. TEK10 har omfattende krav i forhold til tilgjengelighet og som må følges ved en utbygging. Leke- og oppholdsarealer Uteoppholdsarealene for sykehjemmet er vist i vedlagte utomhusplan. Disse er lagt i nær tilknytning til bygget. Utomhusplan Det er utarbeidet en utomhusplan i forbindelse med skisseprosjektet for utbyggingen. Denne ligger vedlagt som særskilt vedlegg. 8.5 Veg og vegtekniske forhold / trafikksikkerhet Trafikkforhold/ vegutforming Ny adkomstveg og kryssløsning er vurdert og diskutert med kommunes vegmyndighet, og vegmyndigheten har i møte godkjent løsningen. Ny kryssløsning innebærer passeringslomme på sørsida av Malmvegen og inntrukket gs-veg ved adkomstvegen. Gode siktforhold kan oppnås i krysset. Figur 15. Detaljtegning som ligger til grunn for nytt veganlegg i planforslaget. Prosjektert veg som ligger til grunn for planen kan etableres med maks. stigning 10%, se figur 16 nedenfor. Det er mulig å etablere en noe slakere veg, men dette er avhengig av høyde forbi eika og endelig nivå på terreng ved adkomstområdet ved sykehjemmet.

18 18 Figur 16. Stigningsforhold/lengdeprofilfor adkomstveg. Planen medfører relativt begrenset økning i trafikk, kun i forhold til en utvidelse av antall arbeidstakere og økning i besøkende til sykehjemsområdet. Kollektivtrafikk Det er eksisterende buss-stopp i Nystrandvegen i umiddelbar nærhet til planområdet. Både i sørgående og nordgående retning. Holdeplassen er universell utformet med ledelinje. Figur 17. Buss-stopp i sørgående retning. Eksisterende omsorgsboliger i bakgrunn.

19 19 Trafikksikkerhet Det er gs-veg og fotgjengeroverganger til bussholdeplassene. Figur 18. Krysningspunkter i Malmvegen og Nystrandvegen. Ny kryssløsning i Malmvegen er utformet med passeringslomme og inntrukket gs-veg, med tanke på trafikksikkerheten. 8.6 Oppsummering av ROS-analyse Det er utarbeidet en egen ROS-analyse for planforslaget. Denne er oppsummert i følgende tabell. Nedenfor er kun vist de tema som krever tiltak eller der tiltak bør vurderes. Hendelse Tiltak/forslag til løsning 3. Løsmasseskred Løsmassene består av fyllmasser og naturlig avsatte masser som domineres av lagdelte finsand/siltmasser. Slike masser er lett eroderbare. Bratte graveskråninger kan være utsatt for overflateglidninger ved sterk nedbør og høy grunnvannstand. Graving for planlagt kjeller og sokkeletasje må utføres med stabile graveskråninger sikret mot erosjon. Overvann skal ledes utenfor graveskråningene. 7. Klimaendring En generell forventning om at klimaendringer vil føre til hyppigere og kraftige regnvær. Kan møtes med riktig dimensjonering av overvannsløsninger. Overvann skal være en del av teknisk plan for vann og avløp, som det er stilt dokumentasjonskrav til. 8. Radongass Ivaretas av Tek10, Sårbar flora Ny adkomstveg medfører nærføring med eik med C-verdi. Det må tas særlige hensyn i byggeplan og i selve anleggsfasen for å ivareta treet i størst mulig grad. 17. Automatisk fredete Det er en steinalderboplass i planområdet som er automatisk kulturminner 36. Kilder til støybelastning i/ved planområdet. fredet. Kulturminnet er gitt en særskilt hensynssone. Støyberegninger viser at deler av planområdet kan være støyutsatt uten tiltak. Avhenger av byggehøyder og plassering av bygg.

20 20 9 ADMINISTRASJONENS VURDERING AV PLANFORSLAGET Under utforming av planforslaget har det vært nær kontakt mellom forslagsstiller og Byutvikling, og administrasjonen har ingen planfaglige innvendinger til planen slik den nå foreligger. Administrasjonen er tilfreds med at valgte løsninger ikke går på bekostning av verneverdig vegetasjon eller kulturminner. Planforslaget åpner for en langt høyere utnytting i planområdet i forhold til eksisterende bebyggelse. Etter administrasjonens vurdering legger de gitte forhold på stedet, som landskapsform og naboforhold, til rette for en god løsning med en tyngre utnytting med noe høyere bygg. 10 RÅDMANNENS KONKLU SJON Rådmannen anbefaler at forslag til Reguleringsplan for Mule sykehjem, datert , legges ut til offentlig ettersyn slik det foreligger fra forslagstiller.