SAMLET SAKSFRAMSTILLING

Transkript

1 Side 1 av 6 Arkivsak: 12/4566 SAMLET SAKSFRAMSTILLING SS- FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR VARDEVEIEN 41 - GNR 115/62 OG 116/2-1. GANGSBEHANDLING Saksbehandler: Tone Refsahl Arkiv: 611 L13 Saksnr.: Utvalg Møtedato 94/14 Plan- og utbyggingsutvalget Rådmannens innstilling: Rådmannen anbefaler at plan- og utbyggingsutvalget fatter følgende vedtak: Forslag til reguleringsplan for Vardeveien 41 med tilhørende reguleringsbestemmelser, begge datert , sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn jf. plan- og bygningslovens og Møtebehandling: Plan- og utbyggingsutvalget behandlet saken i møte den : Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Plan- og utbyggingsutvalgets vedtak: Forslag til reguleringsplan for Vardeveien 41 med tilhørende reguleringsbestemmelser, begge datert , sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn jf. plan- og bygningslovens og

2 Side 2 av 6 SAKSUTREDNING: Bakgrunn PV arkitekter as fremmer på vegne av Sandefjord kommunale boligstiftelse v/usbl reguleringsplan for Vardeveien 41, gnr. 115/62 og del av 116/12. Formålet med planen er å legge til rette for oppføring av en boligblokk med 16 leiligheter for Sandefjord kommunale boligstiftelse. Bakgrunn for reguleringsplanen framgår av boligsosial handlingsplan for Sandefjord kommune behandlet av bystyret der bystyret forutsetter at det skal bygges samlokaliserte boliger for 15 personer med psykiske lidelser. Valg av tomt for de samlokaliserte boligene framgår av sak 108/13 (sak/arkiv 08/3211) som ble behandlet i formannskapet Det har vært kontakt med Husbanken om finansiering. Det er gitt tilsagn om tilskudd under forutsetning av at boligene ferdigstilles i løpet av Beskrivelse av planen Vardeveien 41, gnr. 115/62 og 116/12 er avsatt til boligformål i kommuneplanens arealdel. Området er i dag uregulert. Planområdet ligger ved Kamfjordåsen, ved krysset mellom Vardeveien og Kamfjordåsen. Planområdet ligger på vestsiden av Vardeveien. Nærmest veien er området relativt flatt i en bredde av m, og skrår så bratt opp mot Kamfjordåsen i vest. Som følge av terrengforholdene, har området begrenset med sol, spesielt om ettermiddagen. Planområdet har et areal på 5,16 daa og omfatter deler av gnr. 115/62 og 116/12. Begge disse eiendommene eies av Sandefjord kommune. I planforslaget er det byggeområde for boliger hvor det kan oppføres en boligblokk med inntil 16 boenheter. Den regulerte høyden legger til rette for et bygg med underetasje med parkering og boder samt to-tre boligetasjer med en takterrasse på den laveste delen. Det er i tillegg avsatt areal for trafostasjon og renovasjonsanlegg. Det er foreslått uteoppholdsareal for boligene i samsvar med nye bestemmelser til kommuneplanen. Med utgangspunkt i skisseprosjektet er kravet til uteoppholdsareal på bakken 478 m 2 mens det er regulert 613 m 2 i planforslaget. Uteoppholdsarealene er lagt til den mest solbelyste delen av tomta, som har sol i tidsrommet ca. kl i sommerhalvåret. For å oppnå mer ettermiddagssol for beboerne, er det i tillegg valgt å anlegge en takterrasse på den sydligste delen av bygget. Videre er det regulert grønnstruktur naturområde opp mot Kamfjordveien som omfatter den delen av tomta som ikke opparbeides til uteopphold, atkomst eller parkering, og som vil bli relativt lite berørt av utbyggingen. Til sammen er det planlagt 24 parkeringsplasser, som tilsvarer 1,5 plasser pr. boenhet. For nærmere beskrivelse av reguleringsplanen og prosjektet vises til reguleringsbestemmelser, illustrasjoner og forslagstillers beskrivelse. Varsel om oppstart av reguleringsarbeid:

3 Side 3 av 6 Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort med annonse i Sandefjords blad og med brev til berørte grunneiere og regionale myndigheter. Det kom inn bemerkninger til varselet fra NVE datert , fylkesmannen i Vestfold datert , Vestfold fylkeskommune datert , kommunelegen datert , Skagerak nett datert Kommentarene fra regionale og kommunale myndigheter går på grunn- og terrengforhold, støy, leke- og uteoppholdsarealer, solforhold, landskap/friluftsliv, universell utforming og sikkerhet i forhold til utrasing av stein i skråningen opp mot Kamfjordåsen. I tillegg er det kommentarer fra Anna Bazzan Schelling som er nabo til planområdet, datert Hun ønsker å selge gnr. 116/290, som ikke er bebygd, men skjøte fra 1974 gir ikke anledning til salg som selvstendig byggetomt. Bruk av denne eiendommen som grøntareal for prosjektet i Vardeveien 41 har derfor vært diskutert. Forslagstiller har kort oppsummert og kommentert alle uttalelsene i planbeskrivelsen. Konsekvensvurdering: Tiltaket som det reguleres for, anses ikke å utløse plikt om konsekvensutredning. Konsekvensene av planforslaget framgår av forslagsstillers planbeskrivelse. Her følger de viktigste momentene og konklusjonene: De landskapsmessige konsekvensene av planforslaget vurderes som små. De estetiske konsekvensene av planforslaget vil i all hovedsak være avhengige av bygningsmassens utforming. Planen har ikke konsekvenser for kjente kulturminner eller kulturmiljø. Planområdet har ingen registreringer knyttet til begrepet naturmangfold verken når det gjelder sjeldne eller truede arter, vilttrekk, landskapstyper el. l. Konsekvensene for naturmangfold vurderes som små. Området er gjengitt med rekreasjonsverdi A på kommuneplannivå, men det er ingen tegn til at områder er i bruk til rekreasjon. P.g.a. steinfylling langs Kamfjordveien, tett krattskog og begrenset størrelse vurderes konsekvensene for rekreasjon og friluftsliv som ubetydelige. Det er ingen indikasjoner på at området benyttes til lek i dag. Beliggenhet, topografi, vegetasjon og solforhold gjør også området lite egnet som lekeområde isolert sett slik det framstår i dag. I planforslaget er det tatt med en lekeplass på 150 m², som tilsvarer minimumskravet i forslaget til revidert kommuneplan, men uten tillegg for boenheter over 5. I den brukergruppen det primært planlegges for, er det erfaringsmessig få eller ingen barn. Skole- og barnehagekapasitet er derfor en marginal problemstilling i forhold til planforslaget. I den brukergruppen det primært planlegges for, er det erfaringsmessig få som har bil. Det forventes at parkeringsbehovet vil bli dekket av de 8 carportplassene og HC-plassen på terrenget. I reguleringsbestemmelsene er det derfor bare disse plassene som kreves opparbeidet ved ferdigstillelse. For å oppnå universell tilgjengelighet fra bygget til bussholdeplassen, er det planlagt en gangvei fra 1. etasje i byggets nordre ende. Denne ligger en etasje over hovedinngangen, og vil få akseptable stigningsforhold. I skisseprosjektet er bygget planlagt for universell utforming, men detaljer i forhold til regelverket for universell utforming må ivaretas på byggesaksnivå. Av hensyn til mulig framtidig fjernvarmeutbygging i området, er det stilt krav om vannbåren varme i reguleringsbestemmelsene.

4 Side 4 av 6 Støyproblematikken er utredet i et notat fra Akustikk-konsult AS v/ånund Skomedal. Det konkluderes med at en støyskjerm langs Vardeveien kombinert med tette balkongrekkverk vil være tilstrekkelig til å oppnå tilfredsstillende støyforhold for uteoppholdsarealer, balkonger og ved soveromsvinduer. Firmaet Grunnteknikk AS v/sivert S. Johansen har utført en grunnundersøkelse på tomta,. Grunnundersøkelsene har ikke avdekket sensitiv leire/kvikkleire som medfører behov for utredning av områdestabiliteten. Det er ikke kjent at det har vært verken bebyggelse eller spesielle aktiviteter på tomta. Det er derfor ikke grunn til å tro at det kan være risiko for forurenset grunn. Aktsomhetskart for radon fra NGU viser høy risiko for radon i grunnen. Forsalgstiller har utarbeidet en risiko og sårbarhetsanalyse som støtter seg til konsulentrapportene vedrørende grunnforhold og støy. Sammendrag er som følger: Faren for ras/utglidning i løsmasser er vurdert som kritisk. Faren er knyttet til gravearbeider i byggeperioden. Området vurderes som stabilt i permanent fase. Ved bruk av geoteknisk kompetanse i forbindelse med prosjektering og oppfølging i byggeperioden, og gjennomføring av de sikringstiltakene som anbefales, vil faren kunne elimineres. Det er viktig at geoteknikerens anbefalinger legges til grunn for entreprenørens HMS/kvalitetssikring. Faren for steinsprang fra naturlig fjell, bratte skjæringer og fyllinger er vurdert som kritisk. Før anleggsstart må området undersøkes med tanke på stein og/eller fjellpartier som kan rase ut, og farlige partier må renskes/sikres. Etter utførte sprengningsarbeider må området undersøkes på nytt, og nødvendige sikringstiltak gjennomføres. Risikoen for radonforurensning av inneluft er også vurdert som kritisk. Tiltak mot radon må prosjekteres og gjennomføres i henhold til TEK og forventes da å gi tilstrekkelig sikkerhet. Dersom tiltak mot trafikkstøy ikke gjennomføres, vil beboere eksponeres for støy som kan medføre redusert trivsel og helseplager. Støyskjermende tiltak må prosjekteres og gjennomføres i h.h.t. retningslinje T-1442 og notat fra Akustikk-konsult AS, og forventes da å gi akseptable lydforhold både innendørs og på leke- og uteoppholdsarealene. Terrenginngrepene som planlegges vil skape stup/bratte skrenter mellom område P2 og gbnr. 116/207 med en betydelig høydeforskjell. Disse bør sikres med gjerde i eiendomsgrensen. Gjerdet bør ha slik høyde og utforming at barn ikke kan klatre over, og slutte tett mot terrenget i underkant. Dette vil gi tilstrekkelig sikkerhet mot fallulykker Uteoppholdsarealene har sol i tidsrommet ca. kl i sommerhalvåret. Den høyereliggende vestre delen av tomta har mer ettermiddagssol, men er vanskelig tilgjengelig. Solforholdene på takterrassen vil være tilnærmet de samme som i det øvre terrenget. Området er skjermet av Kamfjordåsen mot fremherskende vindretning. Rådmannens merknader: Tomta har begrensede kvaliteter som boligtomt på grunn av topografien og solforholdene. Det er imidlertid gode solforhold om formiddagen og en takterrasse vil få sol til ca. kl. 18 ved jevndøgn og til ca. kl midtsommers. Under arbeidet med prosjektet i Vardeveien 41, har det blitt klart at det ikke vil være behov for gnr. 116/290 som tilleggstomt siden behovet for uteoppholdsareal kan ivaretas på gnr. 115/62. Solstudier viser at en takterrasse på bygget i

5 Side 5 av 6 Vardeveien 41 vil få like gode solforhold som gnr. 116/290. Sistnevnte eiendom vil også være svært vanskelig tilgjengelig fra Vardeveien 41. Planområdet ligger relativt sentralt med nærhet til dagligvarebutikker og andre tilbud. Det er gangavstand til sentrum og for øvrig nærhet til offentlig kommunikasjon, friluftsarealer og sjøen. Bussholdeplasser på begge sider av Vardeveien grenser til planområdet og lokaliseringen ansees som godt egnet for spesialboliger for brukergruppen. Rådmannen finner at de forhold og konsekvenser som er påpekt i utredninger vedrørende grunnforhold og støy, i ROS-analyse, i forslagstillers beskrivelse inkludert kommentarer til høringsuttalelsene, er ivaretatt gjennom forslag til reguleringsplan og bestemmelser. Illustrasjonene som følger planforslaget viser også at dette kan bli et spennende boligprosjekt med fine kvaliteter. Krav til uteareal i kommuneplanens bestemmelser vedtatt i 2010 avvikes, men reguleringsplanen tilfredsstiller kravet i kommuneplanen vedtatt av bystyret i Det er imidlertid kun regulert 0,2 daa til lekeplass, noe som er mindre enn kravet. Rådmannen finner imidlertid dette tilfredsstillende for brukergruppen og arealet kan om nødvendig utvides dersom beboergruppen endres. Det er også i bestemmelsen redusert noe på kravet til opparbeidelse av parkeringsplasser. Tilstrekkelig areal er imidlertid regulert og kan opparbeides ved behov. Ut over dette har rådmannen ingen ytterligere kommentarer til planforslaget. Konklusjon: Rådmannen anbefaler at forslag til reguleringsplan for Vardeveien 41 legges ut til offentlig ettersyn. Befaring Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Plankart datert Reguleringsbestemmelser datert Planbeskrivelse datert Uttalelser: brev fra fylkesmannen i Vestfold datert brev kommuneoverlegen datert e-post fra NVE datert brev fra Vestfold fylkeskommune datert e-post fra Skagerak Nett AS datert brev fra Anna Bazzan Schelling datert Illustrasjonsplan datert Illustrasjon 1-5 datert Snitt B-B C-C datert Øvrige dokumenter i saken finnes i plandialogen knyttet til planident Soldiagrammer datert

6 Side 6 av 6 Skisseprosjekt Plan u. etg. datert Plan 1. etg. datert Plan 2. etg. datert Plan 3. etg. datert Fasade og snitt datert ROS-analyse, PV arkitekter as datert Geoteknisk rapport, grunnundersøkelser og generelle Vurderinger, Grunnteknikk AS v/sivert S. Johansen: (Vedlegg til ROS-analysen) datert Akustikk-konsult AS v/ånund Skomedal: Notat - Kamfjordåsen psykiatriboliger, Trafikkstøy (revisjon 2). (Vedlegg til ROS-analysen) datert Forslagstiller: PV arkitekter AS, Postboks 10, 3285 LARVIK Boligbyggelaget USBL Vestfold, Rådhusgata 24, 3211 SANDEFJORD