Forslag til detaljregulering og skisseprosjekter innenfor planområdet på Marviksletta

Transkript

1 Forslag til detaljregulering og skisseprosjekter innenfor planområdet på Marviksletta Det er 5 skisseprosjekter som har jobbet paralellt med områdeplanen, med variabel aktivitet. Disse 5 prosjektene er utarbeida med forskjellig detaljeringsgrad, men alle er konkrete innspill i planarbeidet og er beskrevet, vurdert og kommentert av plan- og bygningsetaten. - S1 senterområde i kommunedelplan for Lund - Prestebekken ved Kongsgård allé og Østre Ringvei - Ægirs vei 2a m.fl. ved Sør Arena - Kongsgård allé 61 - Nye Teglverksvei 19, 21 og 42 Prosjektene er bedre illustrert på hjemmesiden til kommunen:

2 Vurdering av senterområdet S1 Forslagsstiller: Marvika utvikling AS Utarbeidet av: Rambøll. Dagens situasjon: I dag består området av bygningsmasse vesentlig fra tallet. Bygningene er i bruk til butikk, tjenesteyting, industri, lager, håndverks-, produksjonog kontorvirksomhet. På sørsiden av Marviksveien ligger Wilds Minde skole, en eksisterende idrettshall og et studentboliganlegg. Det meste av de ubebygde delene av tomtene er asfalterte arealer, vesentlig for parkering, men også noe utelagring. Det er flere avkjørsler til tomtene, og overgangen mellom offentlig vei og privat tomt er mange steder utflytende. Veiene mangler fortau og tiltak for myke trafikkanter. Det er svært lite vegetasjon i området. Mellom Østre Ringvei og bebyggelsen er det en allé med trær i et parkmessig belte. Kort beskrivelse av prosjektet med nøkkeltall. I skisseprosjektet er det i hovedsak foreslått ny bebyggelse og det meste av eksisterende bebyggelse foreslås revet. Noen eksisterende bygg er beholdt i fremtidig situasjon.

3 Bebyggelsen er forelått innenfor rammene av dagens veisystem som gis en oppgradering. Det legges opp til en ny atkomstvei fra Østre Ringvei. Denne veien og nye gjennomgående gangpassasjer vil gå på tvers av eksisterende veier og sammen danne en slags kvartalsstruktur på bebyggelsen. Vest for industrigata er ny bebyggelse grovt sagt organisert i kvartaler der bygningskroppene danner flere mindre plassrom som utgjør utearealene. Bygningene er dels skissert som lammeller og dels som punkthus. Noen steder er utearealene plassert på tak. Øst for Industrigata er bebyggelsen foreslått som en senterbebyggelse med en større bygningskropp i en etasje med punkthus oppå. Utearealene er utelukkende lagt oppå bygningen og arealene rundt er parkering og kommunalsjonsarealer. Denne har en utforming som et handlesenter med boliger på toppen. De planlagte bygningene inneholder butikker, kontor og næring i 1. etasje, boliger over dette. Enkelte bygg er reine næringsbygg og enkelte er kun bolig. Butikker og næring henvender seg i hovedsak til Industrigata. Vestre del mot nye Tegelverksvei er foreslått som rein boligbebyggelse. I Østre kvartaler henvender senterbebyggelsen seg også mot en stor parkeringsplass mot Østre Ringvei. I dagens kryss mellom Industrigata/Marviksveien er det planlagt et bydelstorg som går over i Industrigata der søndre del foreslås som en grønn bilfattig gate. Sør for Marviksveien er det forelått boliger rettet mot eldre. Bebyggelsen er forelått i 4 til 12 etasjer. Størsteparten varierer mellom 4-7 etg. Rundt senterområder er det forelått blokkbebyggelse i 12 etg. Samlet BRA er anslått til m² med en forelått 30/70 prosentvis fordeling mellom næring og bolig. Der er foreslått 400 boliger. Ovenfor skisseprosjektet. Til venstre i bildet sees østre ringvei og I midten bydelstorget. Marviksveien ses i front.

4 Illustrasjonsplanen. Hvilke prinsipper gir områdeplanens konsept for området: - Skape en urban bebyggelse med: o innslag av ulike funksjoner og formål som tar området i bruk på ulike tider av døgnet, til ulike formål og av personer i ulike aldersgrupper. o Gater og byrom som har funksjoner som oppholds- og bruksarealer. o Gode overganger, kommunikasjon og sammenhenger mellom bebyggelse og utearealer/gater. Overgangene mellom private og offentlige arealer er glidende ved bruk av halvoffentlige soner. Innholdet i bebyggelsen skal være med å gi liv til gatene og omvendt. o En transportmiddelfordeling der myke trafikanter utgjør en større andel av foretatte reiser.

5 o Blandet bruk fremfor sonering. - Bryte ned eksisterende barrierer, skape gode overganger internt på Marviksletta, og mellom Marviksletta og omgivelsene. - Gatestrukturen forsterkes med tverrgater eller tverrforbindelser som danner en tydelig kvartalsstruktur. - Internt i området bør veiene utformes og ha profil som gater hvor f. eks gateutforming i Kvadraturen legges til grunn som et utgangspunkt. - Forretningsdelen av konseptet skal dekke et mindre avgrenset område som server lokalsenteret på Lund og ikke tiltrekker seg et større handelsomland. - Grønne hovedveier: Styrke eksisterende trerekker og etablere nye i Østre Ringvei, Industrigata, Nye Teglverksvei. - Styrke offentlige møteplasser innenfor planområdet og etablere nye møteplasser. Tematisk vurdering av skisseprosjektet: Tema Skisseprosjektet Plan- og bygningsetatens vurdering Formål Forretning, næring, kontor og boliger. Sør for Marviksveien er det foreslått bolig/offentlig formål. Prosjektet søker å innføre urbane kvaliteter i området ved at det planlegges en blandet bruk mellom boliger, forretning og næring. Dette er formål som sikrer aktivitet og bruk ved alle døgnets tider i motsetning til i dag hvor arealet er dødt utenfor arbeidstiden. Det tilføres foretninger, bevertning og næring som et økt tjenesteog aktivitetstilbud. Forretningsandelen i skisseprosjektet er i tråd med forslag i områdeplanen. Anbefaling i områdeplan Sentrumsformål med forretning, kontor, offentlig/privat tjenesteyting og boliger. Sør for Marviksveien skal det i tillegg til bolig (studentboliger, eldreboliger), åpnes for tjenesteyting i form av kultur, undervisning og fritidsaktiveteter. Det er fastsatt maksimal andel forretning Antall boenheter 400 Endelig antall boenheter løses i detaljreguleringen. Utnyttelse BRA m² Gjennomsnittlig BYA oppgitt til 35%, Gjennomsnittlig %BRA er 98%. Høyder Varierende høyder mellom 4 til 12 etasjer innenfor området Total utnyttelse ligger noe under forslaget i områdeplanen. De foreslåtte byggehøyder bryter med høydestrategien i områdeplanen der et flatt høydenivå på 5 etg. er valgt, og mot Nye Tegelverksveien Det er laget en BYA er satt til 35% og en % BRA på til 5 etasjer, ett bygg med12 etasjer i senterområdet er lagt inn i områdeplanen.

6 Bebyggelsesstruktur og bebyggelse s forhold til gate. Uteoppholdsareler Handelstyngdepunkt Ny bebyggelse viderefører i stor grad de eksisterende tydelige fasadelinjene mot Nye Tegelverksvei og Østre Ringvei. Ny bebyggelse bidrar til tydeligere å definere Industrigata som gateløp. Foretninger og tjenesteyting legges i 1. etasje med innganger mot gate slik at det aktiviserer gaten som et oppholds og bruksareal, ikke bare en transportåre. Gatene og utearealene gis en kvalitativ opparbeidelse i motsetning til dagens asfalterte flater. Utomhusarealene preges en del av overflateparkering, blant annet en stor parkeringsplass ut mot Østre Ringvei. Det etableres nytt bydelstorg med forretningsog tjenestetilbud rundt. Vestre kvartal har ingen utearealer på bakkeplan og det er ikke sett på om feltene klarer ikke kravene satt til uteoppholdsarealer for bolig. Sandlekeplass er plassert ut mot Østre Ringvei. Østre kvartal klarer 25 m2 uteoppholdsareal per bolig. Sandlekeplasser er ikke vist. Handelstyngdepunktet er lagt rundt søndre del av Industrigata. der 3 etg. er fastsatt i Lundsplanen. Prosjektforslaget baser seg på et mer variert høydeuttrykk. Forslag til høyhus er i tråd med tankene i områdeplanen der ideen er å markere senterområdet. Skisseprosjektet følger opp viktige prinsipper i områdeplanen. På den andre siden bruker prosjektet mer av bakkearealet til parkering enn Lundsplanen tilsier og en stor parkeringsplass mot Østre Ringvei er i strid med konseptet om bruk av bakkearealer. Denne utgjør en kvalitetsmessig forringelse av bymiljøet. Utforming av vestre kvartal som en kjøpesenterbygning strider mot konseptet. Vestre kvartal klarer ikke kommuneplanens krav til utearealer på bakkeplan. Bebyggelsen og parkering beslaglegger mer areal enn forutsatt (for høy BYA og overflateparkering). Dette er i tråd med drøftelsene om lokalisering av senterområdets tyngdepunkt Mange av grepene i skisseprosjektet er lagt inn i områdeplanen. Det legges til rette for offentlige rom med kvalitetsfylt utforming. Bestemmelsene innehar prinsipper om formål i 1. etg og kommunikasjon mellom bygg og gate/torg. Passasjer og gangveier legges inn. Bebyggelsen reguleres stramt med byggelinjer langs industrigata og Nye Tegelverksvei. Andelen overflateparkering er satt lavere i områdeplanen enn i skisseprosjektet. Vestre kvartal må bearbeides videre. Spesielt med tanke på å få til kvalitative utearealer og lekeplass samlokalisert med gode uteoppholdskvaliteter. Det er ikke tilrådelig å etablere boliger slik den nå er vist. Bebyggelsen bør ikke lages som en bygningsmasse slik at den fremstår som et kjøpesenter. BYA må ned og utereal på bakkeplan økes.

7 Lokalisering av offentlig torg Eiendomsstruktur Veisystem I prosjektet er foreslått et offentlig torg som er plassert i krysset Markviksveien/industrigata. Ny eiendomsstruktur etableres., Det foreslås kraftige trafikkreguleringer der industrigata gjøres om til gågate i sør, Marviksveien enveiskjøres og ny atkomstvei etableres mellom Østre Ringvei og Industrigata. Lokaliseringen forbinder hovedgata i S1 med en hovedakse på Lund. Torget ligger tett opp til Wilds Minde skole som knyttes bedre til senterområdet. Planleggingen bærer preg av være styrt av eksisterende eiendomsstruktur og eierstruktur. Trafikkreguleringstilta k i Marviksveien begrenser biltrafikk og bryter ned barriereeffekten av dagens vei. Dette binder sammen det nye senterområdet med bydelstorg og eksisterende skole, idrettsanlegg og lekeplass. Ny atkomstvei fra Østre Ringvei vil krysse skoleveien og gi et ekstra kryssingspunkt for barna. Redusert biltrafikk i industrigata (gågate) medfører at trafikk overføres til Nye Teglverksvei og Østre Ringvei. Torg legges inn i områdeplanen i krysset Industrigata/Marviksveien. Eksisterende veinett forutsetter videreført i oppgradert stand. Marviksveien er foreslått enveiskjørt i eget prinsippvedtak. Det bør vurderes konsekvensene av ny atkomstvei fra Østre ringvei, og Industrigate bør bli gågate. Atkomstvei i Grønnstruktur Forholdet til naboområdene Industrigata forslås som gågate/grønn gate i sør. Østre Ringvei forslås med trebeplantning. Tverrforbindelser er etablert mellom i østre kvartaler, men mangler i de vestre. Parallell atkomstvei langs Østre Ringvei etableres i grøntbelte for å betjene p- plass ved senter. Bebyggelsen holdes lav mot øst for å hindre skygge mot eksisterende boliger øst for Nye Tegelverksvei. Bebyggelsen er likevel en etasje høyere enn kommunedelplanen sier. Her Det bør tilføres mer grønne kvaliteter i vestre kvartal. Grøntdraget langs Østre Ringvei bør ikke ofres til fordel for ny atkomstvei. En høy bebyggelse kan skygge for eksisterende boliger vest for Østre Ringvei. Det er lagt inn næring i 1. etg. i bebyggelsen mot Nye De grønne tverrforbindelsene sikres i plan eller bestemmelser. Trerekker legges inn i gatene. Krav til utearealer er lagt inn i bestemmelsene. Grøntbelte er ikke lagt inn i planen. Dette er beholdt grønt. Bebyggelsen er forutsatt begrenset til 5 etasjer, 3 etasjer mot Nye Tegelverksvei.

8 er det kun planlagt nye boliger som sikrer en sammenheng med eksisterende boliger. Bebyggelsen er vestlig høyere mot vest (opp til 8 etg.) Tegelverksveien, noe som er i strid med konseptet som sier at det kun skal etableres bolig mot eksisterende boliger. Konklusjon: Skisseprosjektet er et godt utgangspunkt for videre planlegging av området. Forslaget bygger i mange tilfelles opp under overordnede føringer for utvikling av området, samtidig som mange av prinsippene i områdeplanens konsept er fulgt. Spesielt grepet med bilfri handlegate kan blir et kvalitetsfylt grep. Prosjektet har også andre gode grep som f.eks grønne tak, og ideer og utforming av torg og handlegate (grøntanlegg, vannspeil/rennende vann, lek, kunst). Noen av temaene i skisseprosjektet er ikke i tråd med overordnede føringer eller områdeplanens konsept. Andre føringer er derfor lagt til grunn i områdeplanen. Skisseprosjektet må derfor endres eller bearbeides videre med følgende forutsetninger: - Ny atkomst fra Østre Ringvei må vurderes sløyfet. En sløyfing av atkomsten vil resultere i at industrigata ikke kan stenges eller gjøres til gågate og torgets plassering og funksjon blir utfordret. Områdeplanen anbefales lagt ut til offentlig ettersyn i to alternativer: med og uten ny atkomstvei fra Østre Ringvei. - Byggehøyder må senkes i tråd med høydestrategien i områdeplanen (3. etg. mot Nye Tegelverksvei, 5 etg. med tilbaketrukken toppetasje generelt og et høyt bygg ved senterområdet). - Bebyggelsen i søndre kvartal mot Østre Ringvei må bearbeides videre. Denne har ikke de nødvendige uteoppholdsarealer på bakkeplan for boligformål. Videre bør denne utformes slik at innholdet henvender seg mer utover mot gater og torg, istedenfor innover som i et kjøpesenter. I dette inngår å følge fasadelinje mot Østre Ringvei og at virksomheten i 1.etg får innganger mot Østre Ringvei (bussveg og hoved gang/sykkelåre i grøntdraget). - Andelen bakkeparkering må senkes eller bygges inne. Det bør ikke åpnes for store sammenhengende p-plasser. - Atkomstvei må ikke legges i grøntbeltet mot Østre Ringvei. - Sør for Marviksveien skal det i tillegg til bolig, også åpnes for tjenesteyting i form av kultur, undervisning og fritidsaktiveteter.

9 Vurdering av Prestebekken Forslagsstillere: Prestebekken AS ved Bico Eiendom AS og Kruse Smith Entreprenør AS Utarbeidet av: 3RW Arkitekter Dagens situasjon Bildet viser dagens situasjon. Prosjektområdet er på m² og består av flere eiere, men forslagsstiller har kjøpt opp flere eiendommer. Kort beskrivelse av prosjektet med nøkkeltall Forslagsstiller deler området inn i 3 delområder; Borgartomten mot nordøst (felt 3), studentpark i midten (felt 1) og gartneritomten mot sørvest (felt 2). Bildet er en illustrasjon av hvordan området kan bygges ut.

10 Felt 1 - Studentboliger og butikk: - Det foreslås en butikk på 2143 m² på grunnplan over studentboligene. - Antall studentboliger er anslått til 361 med 8 m² uteoppholdsareal per enhet. - Parkering foreslås i hovedsak i kjeller, foruten kundeparkering til butikk. - Det foreslås bebyggelse som trappes mot nordøst fra 3 til 6 etasjer og med 3 høyhus på 9 etasjer mot Prestebekken. Felt 2 - Leilighetsanlegg: - Det foreslås 3 lameller som trappes mot nordøst. Butikkareal mot Østre Ringvei og boligformål i etasjene over. Det foreslås opp mot 6 etasjer. - Parkering i kjeller forruten kundeparkering til butikk. - Antall leiligheter er anslått til 65, med 25 m² uteoppholdsareal per leilighet. Felt 3 Borgartomten: - Det foreslås næring og kontor på til sammen 9789 m², med parkering i kjeller. Bildet til venstre viser prosjektet sett i fugleperspektiv. Bildet til høyre viser felt 1 og studentboligene, og hvordan uteareal på toppen av butikken kan trappes ned mot Prestebekken. Hvilke prinsipper gir områdeplanens konsept for området: - Knytte Marviksletta sammen med naboområdene, og videreføre strukturer fra etablerte boligområder på Lund vest for Marviksletta. - Bryte ned eksisterende barrierer, skape gode overganger internt på Marviksletta, og mellom Marviksletta og omgivelsene. - Integrere og gjøre omkringliggende ressurser tilgjengelig, som fjorden, Prestebekken, lekearealer, turveier, kolonihager osv. - Forretningsdelen av konseptet skal dekke et mindre avgrenset område som server lokalsenteret på Lund og ikke tiltrekker seg et større handelsomland. - Styrke Prestebekken som åpent bekkedrag, naturområde, turvei, rekreasjonsområde og møteplass. - Grønne hovedveier: Styrke eksisterende trerekker og etablere nye i Østre Ringvei, Industrigata, Nye Teglverksvei, Agder Allé, Kongsgård Allé, Stadionveien og Bispegra. - Prinsippene om universell utforming skal ligge til grunn i all planlegging og nyetablering. Det gjelder: ny bebyggelse med tilhørende atkomstsoner og utearealer, naturlige gangveier fra stoppesteder for kollektivtransport og inn i sentrumsområdet og/eller til andre viktige publikumsfunksjoner og offentlige møteplasser og turveier.

11 Tematisk vurdering av skisseprosjektet: Tema Skisseprosjektet Plan- og bygningsetatens vurdering Formål Handel, studentboliger, Antall enheter leiligheter, næring, kontor. 361 studentleiligheter 65 leiligheter Anbefaling i områdeplan Handel, studentboliger, bolig og bensinstasjon Utnyttelse Felt 1: m² BRA, 227 % BRA Felt 2: m² BRA, 143 % BRA Felt 3: 9789 m² BRA, 262 % BRA Høyder Terrassert bebyggelse opp mot 9 etasjer. Bebyggelses struktur og bebyggelses forhold til gate Eiendomsstruktur Uteoppholdsarealer Handelsomfang Ny struktur, da eksisterende småhusbebyggelse byttes ut med blokkbebyggelse. Bebyggelsen er orientert mot sørvest og Østre Ringvei. 8 m² per studentleilighet og 25 m² per leilighet Foreslår en stor matvarebutikk foruten lokaler for annen handelsvirksomhet. Bebyggelsens høyder innenfor planområdet er nøye diskutert. Det er aktuelt med høyere bygg enn 5 etasjer rundt senterområdet og Sør Arena for å fremheve disse funksjonene, men ikke i dette området. Det er naturlig å orientere bebyggelsen mot sørvest, men støyanalysen vil vise hvor omfattende skjerming som må til for å få akseptable støynivå som følge av trafikken på Østre Ringvei. Uteoppholdsareal per studentleilighet er diskutert. Det kan tillates mindre areal per enhet enn ved vanlig boligbebyggelse, men lekeareal kan da ikke iberegnes. Det skal vurderes å tilrettelegge for en matvareforretning, mens småhandel skal lokaliseres i 35 og 50 % BYA 4 etasjer med 5. inntrukket jamfør kommunedelplan for Lund. Avklares i detaljreguleringsplanen. Det legges inn byggelinje mot Østre Ringvei. Detaljreguleringen vil avklare mer eksakt plassering av bebyggelsen. 25 m² per boenhet med de kvalitetskrav til sol som fremkommer av planens bestemmelser. Min. 50 % av uteoppholdsareal skal være på terreng. Alle boenheter skal ha terrasse/balkong på min. 5 m². Matvarebutikk er lagt inn i planforslaget

12 Veisystem Grønnstruktur Forholdet til naboområdene Felt 1 har atkomst via Bispegra. Felt 2 har atkomst via Bispegra og Kongsgård Allé. Felt 3 har egen avkjørsel til Østre Ringvei. F Intern grønnstruktur er i hovedsak lagt til tak og areal mot Prestebekken. senterområdet. Veisystemet påvirkes av hvilken veistandard som velges på Østre Ringvei, 2 eller 4 felt. Overgangen mot Prestebekken er spesielt viktig. Det kan se ut som prosjektet er for omfattende til å få til gode grønne tverrforbindelser. Lekearealer tillates ikke på tak. Prosjektet virker omfattende i utnyttelse og høyder i forhold til bebyggelsen rundt. Internt veisystem avklares i detaljregulering. Områdeplanen legger føringer for kryss med Østre Ringvei. Området grenser til friområde rundt Prestebekken. Intern grønnstruktur avklares gjennom detaljreguleringsplanen. Områdeplanen ivaretar gode overgangssoner mellom de ulike områdene, spesielt med tanke på høyder og formål. Konklusjon: Forslagsstiller har jobbet mye for å komme fram til skisseprosjektet som foreligger for området. Prosjektområdet er på grunn av sin beliggenhet utsatt for overordna valg og føringer. For eksempel vil trafikkberegninger og veistandard på Østre Ringvei avgjøre om det kan tilrettelegges for en stor matvarebutikk i dette området. Høringsperioden vil trolig avklare dette. Mindre butikker tillates ikke i området men skal lokaliseres i senterområdet for å styrke dette. En eventuell veiutvidelse av Østre Ringvei vil også være avgjørende for om dagens bensinstasjon kan fortsette sin virksomhet. I tillegg skal Prestebekken som turdrag styrkes. Det skal sikres gode friområder i tilknytning til eksisterende bekkeløp. Høyder og utnyttelse må reduseres. Skisseprosjektet er et godt utgangspunkt for videre bearbeiding, men trolig bør overordna grep i områdeplanen avklares først.

13 Vurdering av Ægirs vei 2a m.fl. ved Sør Arena Forslagsstillere: Skeie Real Estate AS v/ Tom Bredesen, Ægirsvei 8A AS v/ Rune Iversen og Per Arne Kjøstvedt Utarbeidet av: SMS as, v/tørres B.Grønningsæter Dagens situasjon: Bygningsmassen er vesentlig fra tallet. Bygningene er i bruk til industri, lager, håndverks-, produksjons- og kontorvirksomhet. På sørsiden av bygningene ligger Sør Arena. Eiendommen er godt utnyttet og det meste av de ubebygde delene av tomtene er asfalterte arealer, vesentlig for parkering, men også noe utelagring. Overgangen mellom offentlig vei og privat tomt er utflytende. Det er svært lite vegetasjon i området. Det er i dag en smal korridor mellom Sør Arena og eksisterende næringsbebyggelse i øst-vest retning. Kort beskrivelse av prosjektet med nøkkeltall. Det er i hovedsak foreslått ny bebyggelse der det meste av eksisterende bebyggelse foreslått revet. Eksisterende bygg i øst er foreslått beholdt. Bebyggelsen er forelått innenfor rammene av dagens veisystem som gis en oppgradering. En ny gjennomgående gangpassasje til Sør Arena vil gå på tvers av eksisterende veier og danne en ny atkomst for gående/syklende for befolkningen øst for byen. Den nye bebyggelsen vil deles opp og danner noen nye rom mot Sør Arena. Bebyggelsen helt i vest danner et signalbygg med sin høyde på 10 etg. og med en oval utforming. De planlagte bygningene inneholder håndverkertjenester/utsalg for bransjerelaterte varer i 1. etasje med noe servering, med kontor i de øvrige etasjer. Håndverkertjenester/utsalg for bransjerelaterte varer henvender seg i hovedsak til Ægirsvei. Servering orienterer seg mot Sør Arena. Parkeringskjeller i 2 etasjer under bebyggelsen er planlagt med innkjøring fra Ægirsvei. Bebyggelsen er forelått i 5 til 10 etasjer der bebyggelsen i øst er tilbaketrukket 5-6 etg. I vest strekker bebyggelsen seg opp i 10 etg. som tårn/punkthus hvor 8-10 er tilbaketrukne. Samlet BRA er m² med en foreslått BYA på 58 %.

14 Ovenfor/nedenfor skisseprosjektet med Sør Arena som nærmeste nabo i syd. Hvilke prinsipper gir områdeplanens konsept for området: - For byens mange oljeservicebedrifter kan Marviksletta kunne huse kontorarbeidsplasser med stort arealbehov som er relatert til denne virksomheten.

15 - Området rundt Sør Arena skal tilrettelegges for større kontoretableringer som ikke kan lokaliseres i Kvadraturen. - Det bør etableres næringsvirksomhet som kan skape synergieffekter med nærhet til ny Havn. - Gode overganger, kommunikasjon og sammenhenger mellom bebyggelse og utearealer/gater. Overgangene mellom private og offentlige arealer er glidende ved bruk av halvoffentlige soner. Innholdet i bebyggelsen skal være med å gi liv til gatene og omvendt. Vurdering av skisseprosjektet i forhold til foreslått områdeplan for Marviksletta Formål Utnyttelse Skisseprosjektet Kontor, industri og servering BRA m² (BYA 58 %) Plan og bygningsetatens vurdering Formålene er i tråd med områdeplanen, det kommer ikke fram hvordan fordelingen er mellom de enkelte formål. Utnyttelsen er noe høyere en anbefalt i områdeplanen Høyder 5 til 10 etasjer Er i tråd med områdeplanens anbefalinger Bebyggelses struktur og bebyggelses forhold til gate. Handels omfang Offentlig torg Ved Sør Arena Ny bebyggelse definerer tydelige fasadelinjene mot Ægirsvei. Bebyggelsen definerer Sør Arena som et målpunkt. Det etableres en ny passasje fra øst mot Sør Arena. Ny bebyggelse bidrar til tydeligere å definere Ægirsvei som gateløp. I dag er bebyggelsen utflytende mot denne gata. Bebyggelsen kan skape noen gode rom mot Sør Arena. Det foreslås bransjerelatert utsalg. I prosjektet er det pekt på at dette bygget kan være med å skape mer liv på det offentlige torget vest for Sør - Skisseprosjektet har med de fleste føringer fra områdeplanen, men PBE mener fortsatt det må jobbes med noen detaljer for tilkomst fra Ægirsvei samt oppholds sone mot Sør Arena. Overordnede føringer tilsier ikke handel. Det må jobbes sammen med Sør Arena for å få til gode løsninger her i detaljplanen Anbefaling i områdeplanen Kontor, industri og servering BRA? 5 til 10 etasjer Bebyggelsen skal forholde seg til gaterommet og byggelinjer er vurdert. Samtidig må bebyggelsen skape god forbindelse mot sjøen og aksen fra Agder Alle må vise en fortsettelse forbi Sør Arena som en god forbindelseslinje med lune rom. Skape god forbindelse for gående/syklende fra fortsettelsen fra Ægirsvei mot sør. Områdeplanforslaget viser noe mer rom mot Sør Arena. Områdeplanen legger til rette for noe servering og håndverkertjenester Bebyggelsen med innhold skal skape mer liv rundt Sør Arena. Og det er stilt krav til opparbeidelse av

16 Eiendoms struktur Veisystem Arena Planleggingen bærer preg av å våre styrt av eksisterende eiendomsstruktur og eierstruktur. Forslaget forholder seg til nytt veisystem i områdeplanen, men kan også tilpasse seg dagens eksisterende veisystem Ny gangforbindelse fra nord til sør i fortsettelsen av Ægirsvei bør bearbeides noe offentlig torg. Forutsetter samlet plan med gode løsninger. Eksisterende veinett forutsetter videreført i oppgradert stand. Samtidig skal lenke fra Nye Teglverksvei mot havneveien etableres Grønn struktur Forholdet til nabo områdene Byggets forhold mot Sør Arena forsøker å skape en grønn linje mot sjøen fra Agder Alle, med sine rom og noe beplantning Bebyggelsen i vest er høy (opp til 10 etg.) men er omkranset av en monoton næringsbebyggelse ved Sør Arena med flat struktur. Høyhuset ruver ut i gateløpet i vest. I øst forholder bebyggelsen mot eksisterende opp mot 6 etg. Det må jobbes mer med å videreføre aksen fra Agder Alle Høyden på bebyggelsen er i tråd med føringer i områdeplanen, se for øvrig om høyde i planbeskrivelsen Den grønne aksen fra Agder Alle er ikke videreført forbi Sør Arena i gjeldende reg. plan, slik kommunedelplanen forutsetter, men det skal skapes god forbindelseslinje forbi Sør Arena mot sjøen Bebyggelsen er begrenset til 5 etg i øst og opp mot 10 etg i vest

17 Forslag til detaljplan er vist for området, uten at det er tatt stilling til detaljer i denne nå. Konklusjon: Skisseprosjektet er et godt utgangspunkt for videre planlegging av området. Forslaget bygger i stor grad opp under overordnede føringer for utvikling av området, samtidig som mange av prinsippene i områdeplanens konsept er fulgt. Detaljprosjektet kan være med å markere Sør Arena som et av hovedtyngdepunktene på Marviksletta. Samtidig er det med å bygger opp om kontorcluster, og kan gi synergieffekter sammen med det etablerte miljøet ved Sør Arena. Følgende temaer er ikke i tråd med overordnede føringer eller områdeplanens konsept og må endres eller bearbeides videre: - Forbindelsen fra Ægirsvei til Sør Arena for gående/syklende bør være en fortsettelse av Ægirsvei - Det må jobbes mer med en god kontakt mellom fasaden mot Sør Arena og plassrommene for å få til gode løsninger som innbyr til mer liv i området. I områdeplanen er det vist en noe mer romslig sone for dette.

18 Vurdering av Kongsgård Allé 61 Forslagsstiller: Kongsgård Allé 61 Utarbeidet av: Spiss Arkitektur og plan AS Dagens situasjon I dag består foreslått prosjektområdet av Kongsgård Allé 57, 59 og 61. Bygningene er i bruk til blant annet butikk- og kontorvirksomhet. Kongsgård garveri sees midt i bildet ovenfor, og er bevaringsverdig. Det samme gjelder bygningen sør for garveriet. Bygget helt mot vest er av nyere tid, og i bruk til boligformål. Rundt bygningene er det store udefinerte asfaltflater som er i bruk til parkering og lager. Det er flere avkjørsler til området. Prestebekken er en liten grønn oase i nordvest. Bekken danner her en liten dam, men fall og tilrettelegging med fisketrapper før bekken renner gjennom garveriet. Garveriet var lenge byens nest eldste industribedrift, og maskinene ble drevet av vann fra Prestebekken. Rundt damanlegget er det frodig vegetasjon. Kort beskrivelse av prosjektet med nøkkeltall I skisseprosjektet er det gamle garveriet integrert (A), men med nytt arkitektonisk uttrykk. Eksisterende bygning mot sør og vest er bevart (D og E). Det foreslås ny bygningsmasse mot nord og sørøst (B og C). Det er planlagt bygninger for butikk-, bolig- og kontorformål i 3 til 6 etasjer med en BRA på m². Bebyggelsen trappes ned mot nord og kolonihagene, og utearealene til bebyggelsen er lagt i et tun mot nord. Parkering er i hovedsak planlagt i kjeller, mens kunde- og gjesteparkering er lagt i dagen. Turvei er foreslått mellom bebyggelsen og videre over damanlegget ved Prestebekken. Det er også foreslått en turveiforbindelse og et lite grøntareal mellom prosjektet og kolonihagene i nord.

19 Ovenfor vises skisseprosjektet og nedenfor vises 3d illustrasjoner: bildet til venstre er sett fra kolonihagene mot nord, og bildet til høyre er sett fra vest. Hvilke prinsipper gir områdeplanens konsept for området: - Næringskonseptet skal legge til rette for at Marviksletta kan huse de servicefunksjoner/håndverkerfunksjoner som ikke kan lokaliseres i Kvadraturen. - Forretningsdelen av konseptet skal dekke et mindre avgrenset område som server lokalsenteret på Lund og ikke tiltrekker seg et større handelsomland. - Integrere og gjøre omkringliggende ressurser tilgjengelig, som fjorden, Prestebekken, lekearealer, turveier, kolonihager osv. - Styrke Prestebekken som åpent bekkedrag, naturområde, turvei, rekreasjonsområde og møteplass. - Etablere og styrke turveinett, slik at det blir en sammenhengende turvei gjennom planområdet, fra Sør Arena langs fjorden, langs Prestebekken til Kongsgårdjordene. - Styrke offentlige møteplasser innenfor planområdet: Stadionplassen og møte med fjorden. Og etablere nye møteplasser: Torget, Den grønne parken, møteplasser langs Prestebekken og nye lekeplasser. Møteplassene skal ha ulik karakter for å imøtekomme ulike brukere. - Bevare eksisterende koller og eksisterende trær innenfor området.

20 Tematisk vurdering av skisseprosjektet: Tema Skisseprosjektet Plan- og bygningsetatens vurdering Formål Handel, kontor og boliger Plan- og bygningsetaten har vurdert både handel og bolig i dette området. Handel fordi det allerede er etablert i området og bolig mot vest. Anbefalingene er at handel begrenses til bransjerelatert handel i tilknytning til industri som tillates. Bolig som formål avhenger av hvilke formål som blir valgt på tilliggende områder som fremmes med et alternativ til plankartet. Utnyttelse BRA m² Anbefaling i områdeplan Kontor, bolig, håndtverksvirksomhet, bevaring Høyder 3 til 6 etasjer 4 etasjer, med 5. inntrukket jamfør Bebyggelses struktur og bebyggelsen forhold til gate. Bevaring Ny bebyggelse er orientert rundt et felles tun. Bygningsmasse mot øst vil fungere som støyskjerm mot ny Havnevei. Eksisterende bygninger med bevaringsverdi er beholdt men med nytt arkitektonisk uttrykk. Intensjonen er god. Ny bygningsmasse må ta hensyn til kolonihagene, spesielt med tanke på solforhold. Det skal også innpasses en turveiforbindelse mellom ny bebyggelse og kolonihagene. Bevaringsverdige bygninger, spesielt garveriet, er ikke godt ivaretatt. Byantikvaren har godtatt at trebygningen rives, mens murbygningen skal bevares men kan gis nytt innhold. Ny bebyggelse må tilpasses denne i større grad. kommunedelplan for Lund. Byggegrenser er påført områdeplanen, detaljfasen vil avklare videre struktur. Bygningene er regulert til bevaring. Uteoppholds- Ut i fra skissene ser det ut Positivt med et åpent 25 m² per boenhet med de

21 arealer Handelsomfang Eiendomsstruktur som utearealene fordeles mellom balkonger og åpent fellesareal mellom bebyggelsen. Det er lagt inn handel som formål, men det er ikke angitt hvor stor andel handel som ønskes. I henhold til dagens. fellesareal/tun mot kolonihagene. Er usikker på om boligene vil få nok privat uteareal. For å få til et godt senterområde er det viktig å samlokalisere senterfunksjoner. Handel er en slik funksjon. Dette er også med tanke på trafikkmønsteret i området. kvalitetskrav til sol som fremkommer av planens bestemmelser. Min. 50 % av uteoppholdsareal skal være på terreng. Alle boenheter skal ha terrasse/balkong på min. 5 m². Handel er ikke lagt inn som formål i dette området. Veisystem Grønnstruktur Forholdet til naboområdene Definerte atkomst- og parkeringsarealer Noe vegetasjon rundt damanlegget er bevart. Nye grønne utearealer mot nord. Grøntbeltet mot kolonihagene og veiareal. Lang fasade og noe avstengende mot sør, men kan virke som støyskjerm mot ny havnevei. Åpner opp mot kolonihagene mot nord. Positivt med definerte arealer, men parkering i dagen og eventuell lokalisering må vurderes i neste planfase. Tunløsning mot kolonihagene er positivt. Videreføring av kyststien gjennom området må få tilstrekkelig plass. Dette er ikke godt ivaretatt i skisseprosjektet. Inngrep i eksisterende vegetasjon rundt damanlegget tillates ikke. Prosjektet prøver å ta hensyn til kolonihagene ved å trappe bebyggelsen mot nord, men mulig må bebyggelsen trappes mer. En solog skyggeanalyse vil være avgjørende for høydefastsetting. Avklares i detaljregulering. Definerte vei- og parkeringsarealer sikres gjennom planens bestemmelser. Eksisterende bekk med terreng og vegetasjon rundt damanlegget sikres til grønnstruktur friområde. Ny grønnstruktur langs kolonihagene og mellom bebyggelsen sikres med tilstrekkelig areal, turveiforbindelse innpasses. Forhold som skal sikre at kvalitetene på kolonihagene ikke forringes, skal innpasses i planens bestemmelser.

22 Konklusjon: Skisseprosjektet som er innlevert, er på et tidlig stadium, men er likevel et godt utgangspunkt for videre planlegging av området. Dette notatet gir noen anbefalinger som bør legges til grunn for det videre samarbeidet om prosjektet. Noen konkrete vurderinger er vanskelig i denne fasen før mer detaljert analysearbeid for dette området er utført, spesielt med tanke på sol- og skygge- og støyanalyse. Feltet utpeker seg fordi det ligger midt i grøntbeltet rundt Prestebekken. Områdeplanens hovedintensjon i dette området er derfor å åpne Prestebekken og etablere god grønnstruktur med turveier som knytter seg på videre turveinett mot nordvest og sørøst. Bevaringsverdige bygninger skal bevares og det må tas hensyn til kolonihagene mot nord. Dette må være førende for bebyggelsen som skal etableres her. Hvilke formål som skal tillates i området avhenger av formål på omkringliggende areal som vurderes i to alternativ, enten med bolig eller med industri. Handel skal i hovedsak lokaliseres i senterområdet og tillates ikke forruten bransjerelatert handel i tilknytning til næringen som etablerer seg i feltet.

23 Vurdering av Nye Teglverksvei 19, 21 og 4 Forslagsstiller: Bente Løvaas Flak, Eli Gundersen Utarbeidet av: Strek Arkitekter as Boligene trappes ned mot boliggate i vest. Dagens situasjon: Bygningsmassen er vesentlig fra tallet. Bygningene er i bruk til industri, lager, håndverks-, produksjons- og kontorvirksomhet. Tomtene er bebygd med til dels store haller med store asfalterte arealer, vesentlig for parkering og utelagring. I nordvest er det tre eneboligtomter. Det er flere avkjørsler til tomtene, og overgangen mellom offentlig vei og privat tomt er mange steder utflytende. Det er svært lite vegetasjon i området. Overgangen mellom bolig og industri er markant og har skapt konflikter i området. Kort beskrivelse av prosjektet med nøkkeltall. I skisseprosjektet er det foreslått ny bebyggelse,og eksisterende bebyggelse er foreslått revet. Bebyggelsen er foreslått innenfor rammene av tiltakshavers foreslåtte nye veitrase i øst som leder mot ny Havnevei.(se alternativt planforslag i planbeskrivelsen) For å skjerme mot støy er bebyggelsen laget som en vegg mot ny Havnevei, og med sin høyde vil den skape forhold for boliger i sitt indre rom mot vest. De planlagte bygningene inneholder håndverkertjenester/utsalg for bransjerelaterte varer i 1. etasje, med kontor over i dette bygget som danner en vegg mot øst. Boligene er tenkt nedtrappet fra 5 6 etasje hvor det er tenkt felles takterrasser på toppen med nedtrapping til bakkeplan.

24 Ovenfor situasjonsplan med bygget som følger veistrukturen med en kurvatur som delvis slynger seg i kurver mellom eiendomsgrenser. Deler av Sør Arena kan sees helt i sørøst.

25 Prinsippsnitt med trappet bebyggelse, hvor høyden på bebyggelsen mot nye havnevei skal dempe støy til det indre gårdsrom hvor leiligheter er plassert. Hvilke prinsipper gir områdeplanens konsept for området - Hovedatkomster til området skal være fra Østre Ringvei og Nye Havnevei - Innslag av ulike funksjoner og formål som tar området i bruk på ulike tider av døgnet, til ulike formål og av personer i ulike aldersgrupper. - Bryte ned eksisterende barrierer, skape gode overganger internt på Marviksletta. o Det tilføres kontor for større konsern og kan opprettholde håndverkertjenester som er viktig for Lundsområdet. Tematisk vurdering av skisseprosjektet Tema Skisseprosjektet Plan og bygningsetatens vurdering Formål Bolig, næring og Prosjektet er i tråd med de kontor. formål som anbefales for plan og bygningsetatens konsept, men er ikke i tråd med kommunedelplanen for Lund sin arealutnyttelse Høyder 5 til 6 etasjer Prosjektet viser noe høyere bebyggelse enn anbefalt Bebyggelses Ny bebyggelse Den store sammenhengende struktur og danner nye bebyggelsen skaper lite bebyggelsens fasadelinjer mot Nye brudd i fasaden og dårlige forhold til gate. Teglverksvei. forbindelser på tvers. Samtidig som ny bebyggelse danner en bastant vegg mot samme gate for å virke som en Anbefaling i områdeplanen Bolig, kontor og håndverkertjenester. I alternativt planforslag som viser kommunedelplanen for Lund sin areal utnyttelse Maks 5 etasjer Bebyggelsen er regulert med kontor/bolig som skal henvende seg til to forskjellige gater. Boligene skal forholde seg til eksisterende bolig gate i Njordsvei, mens næringsdelen skal forholde seg til Nye

26 støydemper. Ny bebyggelse vil danne et nytt bolig grep mot en tradisjonell bolig gate i vest. Teglverksvei. Bebyggelsen skal brukes til å skjerme boligbebyggelse mot støy, samtidig er det presisert at det skal skapes gode forbindelser på tvers av gateløp. Handels omfang Eiendoms struktur Veisystem Det foreslås noe lager, og bransjerelatert utsalg Forholder seg til dagens eiendoms struktur for tiltakshavers eiendommer, samtidig som det skapes dårlige forhold for naboeiendommer Nye Teglverksvei/ nye Havnevei vil bli strammet opp i nytt gateløp og blir bedre definert. Imidlertid følger kurvatur på veien dagens eiendomsstruktur og skaper gode løsninger for tiltakshaver, samtidig som de mener naboeiendommer også kan bli med på denne løsningen Er i tråd med områdeplanens føringer Planleggingen bærer preg av være styrt av eksisterende eiendomsstruktur og eierstruktur, og gir dårlige løsninger for nabo områdene Veisystemet viser dårlig kurvatur med tanke på sikt og sikkerhet. Legger til rette for noe bransjerelatert utsalg Forutsetter samlet plan med samarbeid mellom de enkelte grunneiere hvor ny eiendomsstruktur blir etablert Foreslått veisystem har en kurvatur som drenerer trafikken på en god måte samtidig som den danner nye kvartaler som er forsvarlig å utvikle videre. Summert vil denne veien gi bedre utnyttelse samlet for alle eiendommer, men forutsetter at alle parter er med og bidrar for en felles løsning. Grønnstruktur Forholdet til naboområdene Det er muligheter for å skape en grønn forbindelse fra øst til vest Bebyggelsen tåler noe høyde da de vestvendte arealer er lavere liggende boliger og skygge effekten vil gå inn mot industri området. Området krever mye av detaljer i planleggingen for å få til gode overganger Det skal skapes en ny forbindelse fra boligområdet i vest til friområdet i øst. Bebyggelsen er forutsatt begrenset til 5 etasjer, og detaljer skal avklares i detaljplan Konklusjon: Plan og bygningsetaten forholder seg til vist skisseporsjekt, hvor det først og fremst er veiføringer som er jobbet med i begrunnelse for en god utnyttelse av tiltakshavers eiendom. Samtidig er det veldig positivt at tiltakshaver jobber videre for å finne løsninger på veien som kan bidra til gjennomføring av dette viktige grepet. Plan - bygningsetaten har vært opptatt av

27 å få til en god veilinje mot ny Havnevei for å lykkes med å drenere ut mest mulig trafikk østover. Dette hovedgrepet er noe alle tiltakshavere på Marviksletta må bidra til å realisere, og det er ikke tenkt at en enkelt tiltakshaver skal bli lidende. Samtidig er vist veiføring fra tiltakshaver en mulig løsning, men dårligere veiteknisk og den viser dårlig utnyttelse for noen naboeiendommer i sørøst. Plan og bygningsetaten håper og kunne jobbe videre sammen med flere tiltakshavere for å finne løsning på denne viktige veitraseen, samtidig som gode løsninger på tilliggende kvartaler kan gjennomføres.