Ard arealplan as Domkirkegaten Bergen Tlf FORSLAGSTILLERS PLANBESKRIVELSE

Transkript

1 Ard arealplan as Domkirkegaten Bergen Tlf FORSLAGSTILLERS PLANBESKRIVELSE Plannavn: Øvre Ole Bulls plass «Wesselstuen» GNR. 164/ BNR. 955 BERGEN KOMMUNE Plannr.: 1201_ Saksnr.: Sist revidert:

2 INNHOLD 1 SAMMENDRAG NØKKELOPPLYSNINGER BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET BAKGRUNN INTENSJONEN MED PLANFORSLAGET PLANPROSESSEN VARSLING MERKNADER I FORBINDELSE MED VARSLING GJELDENDE PLANSTATUS FYLKES(DEL)PLAN KOMMUNEPLAN/KOMMUNDEDELPLAN REGULERINGSPLANER EVENTUELLE TEMAPLANER RIKSPOLITISKE RETNINGSLINJER BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET (DAGENS SITUASJON) BELIGGENHET AVGRENSING TILSTØTENDE AREALS BRUK/STATUS EKSISTERENDE BEBYGGELSE TOPOGRAFI/ LANDSKAPSTREKK SOLFORHOLD VEGETASJON, DYRELIV OG ANDRE NATURFORHOLD GRØNNE INTERESSER KULTURMINNE VEG OG TRAFIKKFORHOLD STØY OFFENTLIG KOMMUNIKASJON/KOLLEKTIVDEKNING VANN OG AVLØP ENERGI PRIVAT OG OFFENTLIG SERVICETILBUD RISIKO OG SÅRBARHET PRIVATRETTSLIGE BINDINGER UTREDNING I HHT. FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNINGER BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET INNLEDNING REGULERINGSFORMÅL BEBYGGELSE OG ANLEGG LEK/UTEOPPHOLDSAREAL PARKERING/GARASJER TRAFIKKAREAL STØYTILTAK... 23

3 8.8 AVFALLSHÅNDTERING/MILJØSTASJON RISIKO KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET OVERORDNEDE PLANER OG VEDTAK EKSISTERENDE REGULERINGSPLANER ESTETIKK KONSEKVENSER FOR NABOER TRAFIKK- OG PARKERINGSFORHOLD KULTURMINNE FRILUFTSAKTIVITET, NATUROMRÅDE, BARN OG UNGES INTERESSER I NÆRMILJØET PRIVAT OG OFFENTLIG SERVICETILBUD RISIKO OG SÅRBARHET INFRASTRUKTUR KONSEKVENSER FOR NÆRINGSINTERESSER JURIDISKE/ØKONOMISKE KONSEKVENSER FOR KOMMUNEN ROS-ANALYSE MERKNADER FORSLAGSSTILLERS AVSLUTTENDE KOMMENTAR FIGURLISTE 1 VARSLINGSANNONSEN UTSNITT AV KOMMUNEDELPLAN FOR SENTRUM SOM VISER PLANKRAV OG PLANSTATUS UTSNITT AV KOMMUNEDELPLAN FOR SENTRUM SOM VISER BYFORM OG BEBYGGELSE UTSNITT AV KOMMUNEDELPLAN FOR SENTRUM SOM VISER BYFORM OG BYROM UTSNITT AV KOMMUNEDELPLAN FOR SENTRUM SOM VISER AREALBRUK UTSNITT AV REGULERINGSPLANEN FRA 1916 FOR OMRÅDET REGULERINGSPLAN FOR TORGALLMENNINGEN OG OLE BULLS PLASS KARTUTSNITT OVER PLANOMRÅDET FLYFOTO MED PLANGRENSE LOGEN SLIK DEN FREMSTÅR I DAG SKRÅFOTO AV PLANOMRÅDET FRA ØST SKRÅFOTO AV PLANOMRÅDET FRA VEST FOTO AV LOGEBYGNINGEN FRA 1880-ÅRENE DA BYGNINGEN VAR NY LOGEBYGNINGEN OG OLE BULLS PLASS PÅ 1970-TALLET DA DEN BL. A. HUSET BENSINSTASJON FOTO LOGEBYGNINGEN OG ØVRE OLE BULLS PLASS I DAG MED SAMME UTSNITT SOM FOTO OVER FOTO AV FORTAUET FORAN DAGENS WESSELSTUEN FRA (FOTO: OTTO BØRSEN) FOTO AV FORTAUET FORAN WESSELSTUEN I DAG I SAMME UTSNITT SOM BILDET OVER ILLUSTRASJON AV GLASSPAVILJONGEN SETT FRA VEST (B+B ARKITEKTER) UTSNITT AV REGULERINGSPLANFORSLAG ILLUSTRASJON AV GLASSPAVILJONGEN SETT FRA NORD (B+B ARKITEKTER) FUNKSJONELL GANGSONE GODT UTENFOR OMRÅDET SOM FORSLÅS REGULERT TIL BEVERTNING JULEBORDSKVELD I DESEMBER SOM VISER ORGANISERING AV DROSJEKØ OG FUNKSJONELL GANGSONE... 26

4 VEDLEGG 1. PLANKART 2. PLANBESTEMMELSER 3. VARSLINGSDOKUMENTER 4. MERKNADER 5. ILLUSTRASJONER 6. KULTURMINNERAPPORT 7. VURDERING AV KULTURMINNER

5 1 SAMMENDRAG Wesselstuen er en av byens mest tradisjonsrike serveringssteder og har drevet sin virksomhet helt siden 1957 i de samme lokalene. I dagens Bergen med et mangfold at serverings- og bevertningssteder, har Wesselstuens tradisjonsrike lokaler havnet litt i skyggen. Lokalene er lite synlige i mylderet av uteserveringer i byen, og det mørke nedsenkede området (areaen) foran lokalene fremstår lite innbydende for publikum og gjester. Tiltaket som er grunnlaget for dette planforslaget er basert på Wesselstuen sitt behov for å bli mer synlig i forhold til det et publikum i dag forventer. Samtidig vil lokalene innenfor beholde sitt nåværende preg. Det ligger åpenbare utfordringer i å sette et bygningsmessig element inn mot en eldre verneverdig fasade, og kanskje spesielt i dette tilfellet. Det ligger en smal area langs fasaden hvor det i dag er uteservering med overdekning i form av en baldakin. Tiltaket er foreslått lagt langs del av underetasjen ved å utvide bredden på den eksisterende areaen som gulv. Tiltaket skal ha begrenset høyde, og formes under hensyn til at den eksisterende murte fasaden har et forløp av profiler og dekorelementer som ikke må skjules eller ødelegges. Det formale konseptet er så enkelt som mulig, med en glass-skive som løper parallelt med hovedfasaden, og som er skåret ned i det stigende fortauet. Fra glass-skiven og inn mot hovedfasaden legges et glasstak så tilnærmet horisontalt som mulig. Den delen av glasstaket som ligger inn mot hovedfasadens forløp av profiler og sprang utføres som et tett tak. Eksisterende rekkverk som står langs fortauets side mot area beholdes på utsiden av glass-skiven. Intensjonen bak tiltaket er også at dette skal kunne fjernes på en enkel måte uten sår i verneverdig konstruksjon, dersom man senere skulle velge dette.

6 2 NØKKELOPPLYSNINGER Bydel Bergenhus Gårdsnavn (adresse i sentrum) Øvre Ole Bulls plass 6 og Engen 2 Gårdsnr./bruksnr. 164/955 m. fl. Gjeldende planstatus (regulerings-/kommune(del)pl.) Regulert til blandet sentrumsformål, definert som et byutviklingsområde med krav om utarbeidelse av reguleringsplan. Forslagstiller Grunneier (sentrale) Plankonsulent AS Dikterstuerne Den Gode Hensigt b+b arkitekter as og Ard arealplan as Ny plans hovedformål Forretning/kontor/tjenesteyting og Bevertning Planområdets størrelse i daa 2,0 daa Antall nytt serveringsareal 97 m² Aktuelle problemstillinger (støy, byggehøyde o.l.) Antikvariske hensyn og berøring av offentlig gate Foreligger det varsel om innsigelse (j/n) n Konsekvensutredningspliktig (j/n) n Kunngjøring oppstart, dato Fullstendig planforslag mottatt, dato Informasjonsmøte holdt (j/n) n

7 3 BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET 3.1 BAKGRUNN Tiltaket som er bakgrunnen for denne reguleringsplanen, har tidligere vært fremmet som byggesak for Bergen kommune. Byggesaken ble godkjent i kommunen, men avvist av Fylkesmannen i Hordaland. Denne avgjørelsen ble påklaget og Fylkesmannen i Sogn og Fjordane ble oppnevnt som settefylkesmann for å avgjøre klagesaken. Fylkesmannen i Sogn og Fjordane opprettholder Fylkesmannen i Hordaland sitt vedtak, men sier i sin argumentasjon bl.a. at «En videre utbygging av sentrumskjernen bør derfor skje gjennom regulering i plan. Dette argumentet får etter vår vurdering avgjørende vekt i saken.» Dette er bakgrunnen for dette planarbeidet. 3.2 INTENSJONEN MED PLANFORSLAGET Intensjonen med planforslaget er å regulere for en glasspaviljong foran deler av fasaden på bygningen Logen som vender mot Øvre Ole Bulls plass. Glasspaviljongen blir en utvidelse av restauranten Wesselstuen og skal brukes til servering av mat og drikke.

8 4 PLANPROSESSEN 4.1 VARSLING Planen ble sendt til naboer og offentlige instanser 11. mai og varslet i Bergens tidende 15. mai Varslingsannonsen 4.2 MERKNADER I FORBINDELSE MED VARSLING I forbindelse med varslingen kom det inn elleve merknader. Tre av disse var fra offentlige instanser, fem fra kommunale etater og tre fra private organisasjoner. Merknadene omtaler i hovedsak temaene kulturminner og kulturmiljø, fortau- og gategrunn, samt universell utforming. Merknadene er oppsummert og kommentert i kapittel 10.

9 5 GJELDENDE PLANSTATUS 5.1 FYLKES(DEL)PLAN Fylkesplan for Hordaland Fylkesdelplan for energi, Fylkesdelplan for kystsona i Hordaland, Fylkesdelplan for kulturminne, Fylkesdelplan for idrett, fysisk aktivitet og friluftsliv, Fylkesdelplan: Deltaking for alle universell utforming, Klimaplan for Hordaland KOMMUNEPLAN/KOMMUNDEDELPLAN Arealdelen av Kommunedelplan for sentrum består av fire plankart. Disse plankartene regulerer området til et område hvor det «skal utarbeides ny reguleringplan», område med bygninger av høy antikvarisk verdi, byrom som er anlagt i før-industriell tid og byrom anlagt i industriell tid, og arealbruk definert som blandet sentrumsformål og gangarealer med byromsbruk. Planområdet ligger også innenfor grensen for automatisk fredet bygrunn. 2 Utsnitt av kommunedelplan for sentrum som viser plankrav og planstatus (plankart 1 av 4).

10 3 - Utsnitt av kommunedelplan for sentrum som viser byform og bebyggelse (plankart 2 av 4). 4 Utsnitt av kommunedelplan for sentrum som viser byform og byrom (plankart 3 av 4).

11 5 Utsnitt av kommunedelplan for sentrum som viser arealbruk (plankart 4 av 4). 5.3 REGULERINGSPLANER Området er regulert i reguleringsplanen for «Brændte dele av Bergen» fra Deler av området er regulert i reguleringsplan for «Torgallmenningen-Ole Bullsplass med tilstøtende gater» fra Utsnitt av reguleringsplanen fra 1916 for området.

12 7 Reguleringsplan for Torgallmenningen og Ole Bulls plass. 5.4 EVENTUELLE TEMAPLANER Strategisk næringsplan Kulturminnegrunnlag for sentrum 5.5 RIKSPOLITISKE RETNINGSLINJER RPR for samordna areal og transportplanlegging RPR for barn og unges oppvekstmiljø RPR for universell utforming De rikspolitiske retningslinjene for barn og planlegging har som mål å sikre et oppvekstmiljø som gir barn og unge trygghet mot fysiske og psykiske skadevirkninger. Det skal sikres at oppvekstmiljøet har de fysiske, sosiale og kulturelle kvaliteter som til enhver tid samsvarer med eksisterende kunnskap om barn og unges behov. De rikspolitiske retningslinjene for samordnet areal- og transportplanlegging har som mål at transportsystem skal utvikles slik at de fremmer samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnytting, med miljømessige gode løsninger, trygge lokalsamfunn og bomiljø, god trafikktrygghet og effektiv trafikkavvikling. Det skal legges til grunn et langsiktig, bærekraftig perspektiv i planleggingen. De rikspolitiske retningslinjer for universell utforming har som mål at alle mennesker i hele landet skal ha like muligheter til å utvikle sine evner og leve gode og meningsfylte liv. Universell utforming innebærer en inkluderende planlegging og utforming av produkter og omgivelser. Universell utforming legger til grunn mangfoldet av mennesker og tilstreber løsninger som kan brukes av alle. Tilgjengelighet for mennesker med nedsatt funksjonsevne skal derfor i størst mulig grad løses gjennom ordinære, generelle tiltak som en naturlig del av produktdesign, arkitektur, planlegging og service

13 6 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET (DAGENS SITUASJON) 6.1 BELIGGENHET Planområdet ligger sentral i Bergen sentrum like ved Torgalmenningen og Den Nationale Scene. 8 Kartutsnitt over planområdet 6.2 AVGRENSING Planen omfatter deler av gnr. 164 bnr. 955 og fortaus- og gatearealer tilgrensende eiendommen. Plangrensen er et kompromiss mellom tiltakshavers ønske om å kun regulere tiltaket, og offentlige interesser for å regulere hele kvartalet tiltaket befinner seg i. Fagetaten har i oppstartsmøtet godkjent planavgrensningen satt for hele bnr. 955 med tilliggende trafikkarealer. I tilbakemeldinger på plankartet i januar, har imidlertid fagetaten foreslått å innskrenke planområdet til å bare omfatte bygningen og fortausarealene.

14 Planområdet 9 Flyfoto med plangrense 6.3 TILSTØTENDE AREALS BRUK/STATUS Planområdet ligger i sentrumsområde, og tilstøtende arealer er for en stor grad offentlige byrom med myke trafikanter. Områdene er blant annet regulert til parker, sentrumsformål og gangarealer. 6.4 EKSISTERENDE BEBYGGELSE Bebyggelsen i, og tilgrensende planområdet har en sterk verneinteresse knyttet til seg i kraft av å være en del av bygninger men høy autentisitet fra ulike stilarter. Bygningen, Logen, som omfattes i planområdet er stilmessig tilhørende historismen og stor ferdig i Logen slik den fremstår i dag. Omkringliggende bebyggelse inneholder for en stor del næring- og handel. Kvartalet som planområdet er en del av og nabokvartalet i sørøst inneholder også boliger.

15 Arealene i planområdet er i dag brukt til næring, servering, kontor- og selskapslokaler både utendørs og innendørs. Offentlige arealer er i størst grad brukt av myke trafikanter, med blant annet drosjeholdeplass. 6.5 TOPOGRAFI/ LANDSKAPSTREKK Planområdet ligger i et kvartal som ligger i overgangsområdet mellom 1916-reguleringen og eldre regulering og middelalderstruktur. Byrommet Øvre Ole Bulls plass er betegnet som nasjonalt viktig, og ble regulert i Byrommet strekker seg fra Den Nationale Scene over Torgallmenningen og mot Byparken, Lille Lungegårdsvann og med Biblioteket i motsatt side av aksen. 11 Skråfoto av planområdet fra øst. 12 Skråfoto av planområdet fra vest 6.6 SOLFORHOLD Planområdet har variable solforhold på grunn av omkringliggende bygninger og nordøstvendte fasader. 6.7 VEGETASJON, DYRELIV OG ANDRE NATURFORHOLD Ikke aktuelt.

16 6.8 GRØNNE INTERESSER Av grønne interesser i tilknytning til planen er det en trerekke som omfattes av planen, samt tilgrensende parkbelter ved Engen og på Øvre Ole Bulls plass. Spor etter barnetråkk, eller andre interesser knyttet til barn og unges lek og bruk av området, er ikke registrert og synes ikke relevant for området avgrenset i planen. 6.9 KULTURMINNE Det er utarbeidet en egen rapport «Vedr. antikvarisk vurdering av Den gode Hensigts bygning, Engen 2 / Øvre Ole Bulls plass 6». Rapporten er gjort av sivilarkitekt, seniorrådgiver og lokalhistoriker Tryggve Fett, og finnes i sin helhet som vedlegg 3. Rapporten gir en grundig beskrivelse av historien tilknyttet Logebygningen og omgivelsene og utviklingen fra den første bygningen fra 1786 og frem til den siste restaureringen som fant sted i 1990-årene. Nåværende bygning er bygget i og er en av de tidligste bygninger tegnet av den tyske arkitekten Hans Heinrich Jess. Bygningen var i mange år et av byens mest fornemme fest- og representasjonslokaler, men har huset både møbelfirma, hjemløse brannofre og hatt kinovirksomhet opp i gjennom årene. 13 Foto av Logebygningen fra 1880-årene da bygningen var ny. (Foto: Axel Lindahl, Norsk folkemuseum)

17 14 Logebygningen og Ole Bulls plass på 1970-tallet da den bl. a. huset bensinstasjon. (Foto: ukjent) 15 Foto Logebygningen og Øvre Ole Bulls plass i dag med samme utsnitt som foto over. Bygningen er svært typisk for sin tid og er av Fortidsminneforeningen og i Kommunedelplan Sentrum registrert som bygning med høy antikvarisk verdi. Blant annet pga. murtvangen som var blitt innført, mistet det sentrale Bergen sitt lokale preg og ble i slutten av 1800-tallet påvirket av kontinentale stilretninger på nybyggene. Logebygningen hører inn under betegnelsen historisme, og har preg av nyrenessanse VEG OG TRAFIKKFORHOLD Planområdet grenser til Engen som er trafikkert av alle trafikantgrupper. Øvre Ole Bulls plass har drosjeholdeplass og har en høy tetthet av myke trafikanter. Deler av Vaskerelvsmauet omfattes også av planen og er i all hovedsak brukt av myke trafikanter.

18 6.11 STØY Området er ikke utsatt for trafikkstøy. Det kan knyttes støy til området fra uteserveringer i området og den generelle bruken og nærheten til sentrumskjernen OFFENTLIG KOMMUNIKASJON/KOLLEKTIVDEKNING Planområdet ligger i umiddelbar nærhet til både buss og bybane. Det er ca. 200m til bussholdeplasser i Olav Kyrres gate og Byparken bybanestopp VANN OG AVLØP Eksisterende bygning i planområdet er tilknyttet offentlig vann- og avløp ENERGI Planområdet er omfattet av konsesjonsområdet for fjernvarme i Bergen jf. Lokale forskrifter og som er hjemlet i PBL a PRIVAT OG OFFENTLIG SERVICETILBUD Avstand til og kapasitet på skoler og barnehager, eller andre sørvistilbud er ikke relevant på grunn av plantiltakets art RISIKO OG SÅRBARHET Planforslagets utstrekning og plassering i bykjernen, tilsier at det ikke finnes risiko knyttet til ras, flomfare eller vind. Området er heller ikke lokalisert slik at det er spesielt utsatt for luftforurensning, men det er sannsynlig at grunnen kan være forurenset. Det er ikke kjent radonfare eller annen stråle- og forurensningsfare i området PRIVATRETTSLIGE BINDINGER Ingen kjente

19 7 UTREDNING I HHT. FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNINGER Planen faller ikke inn under Forskrift om konsekvensutredningers 2 som omhandler Planer og tiltak som alltid skal behandles etter forskriften. Planen vurderes etter 3 Planer og tiltak som skal vurderes etter forskriften 4. Punkt b) reguleringsplaner for som inneholder tiltak nevnt i vedlegg II. Vedlegg to omfatter etter vår vurdering ikke tiltak i samsvar med reguleringsplanen som er underarbeid. Punkt 3 i vedlegg II omhandler utvikling av by- og tettstedsområder, men tiltaket i planen er under 100m² og er av en karakter og størrelse som ikke kan anses som en utvikling av byområder. Planforslaget er vurdert å ikke være KU-pliktig etter bestemmelsene i forskriften.

20 8 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 8.1 INNLEDNING Planforslaget regulerer dagens bygning forretning/kontor/tjenesteyting. I gjeldende kommunedelplan er den regulert til sentrumsformål. Øvrige offentlige arealer foreslås regulert i henhold til dagens bruk og funksjon som fortau. Arealet som blir opptatt av glasspaviljongen, er foreslått regulert som bevertning med særlige bestemmelser for utforming tilknyttet dette arealet. Glasspaviljongen vil ikke være et tilbygg til eksisterende bygning, men konstrueres som en selvstendig bygningsdel plassert inntil bygningen som huser Wesselstuen. Dagens mur mot fasaden til underetasjen på Logen, vil flyttes lengre ut mot fortauets trafikkareal, slik at fasaden i større grad enn i dag blir synlig, og mer i henhold til den utformingen som opprinnelige var tiltenkt bygningen. Som bildet under viser, var utearealene foran dagens Wesselstuen på et mye lavere nivå helt til gjenoppbyggingen av bysentrumet etter bybrannen i Frem til etableringen av Ole Bulls plass, var hele underetasjen eksponert mot et hageanlegg, og ikke gjemt i en fortausgrav som nå (åpen area). En glasspaviljong som foreslått i planforslaget, vil være transparent og gi et mer luftig rom mellom de lave bygningsdelene og det forhøyede fortauet. 16 Foto av fortauet foran dagens Wesselstuen fra (Foto: Otto Børsen) 17 Foto av fortauet foran Wesselstuen i dag i samme utsnitt som bildet over.

21 8.2 REGULERINGSFORMÅL Formål Bebyggelse og anlegg Forretning/kontor/tjenesteyting Bevertning Samferdsel og teknisk infrastruktur Fortau Totalt Totalt areal 1,286 daa 0,097 daa 0,653 daa 2,035 daa 18 Illustrasjon av glasspaviljongen sett fra vest (b+b arkitekter). 8.3 BEBYGGELSE OG ANLEGG Byggeformål Reguleringsformål Areal Byggehøyde BYA Parkeringsplasser Forretning/kontor/tjenesteyting 1,286 daa Som eksisterende bygning Som eksisterende bygning Ingen Eksisterende bygning er regulert til forretning/kontor/tjenesteyting. Dette formålet er dekkende for funksjonene bygningen inneholder i dag. Området er også regulert med hensynssone for bevaring av kulturmiljø. Byggeformål Reguleringsformål Bevertning Areal 0,097 daa Byggehøyde 4m BYA 100 % Parkeringsplasser Ingen

22 Glasspaviljongen foran Wesselstuen er regulert til bevertning. Formålet er i samsvar med den bruk tilbygget skal benyttes til, og formålsgrensen er satt ved tilbyggets yttergrenser. Konseptet er basert på Wesselstuen sitt behov for å bli mer synlig i forhold til det som et moderne publikum forventer. Glasspaviljongen skal ikke være et utendørs serveringslokale, men skal integreres med restautanten og være en del av denne innendørs. Samtidig vil lokalene innenfor beholde sitt nåværende preg. Det ligger åpenbare utfordringer i å sette et bygningsmessig element inn mot en eldre verneverdig fasade, og kanskje spesielt i dette tilfellet. Det ligger en smal area langs fasaden hvor det i dag er uteservering med overdekning i form av en baldakin. Tiltaket er foreslått lagt langs del av underetasjen ved å utvide bredden på den eksisterende areaen som gulv. Tiltaket skal ha begrenset høyde, og formes under hensyn til at den eksisterende murte fasaden har et forløp av profiler og dekorelementer som ikke må skjules eller ødelegges. Det formale konseptet er så enkelt som mulig, med en glass-skive som løper parallelt med hovedfasaden, og som er skåret ned i det stigende fortauet. Fra glassskiven og inn mot hovedfasaden legges et glasstak så tilnærmet horisontalt som mulig. Den delen av glasstaket som ligger inn mot hovedfasadens forløp av profiler og sprang utføres som et tett tak. Eksisterende rekkverk som står langs fortauets side mot area beholdes på utsiden av glass-skiven. Intensjonen bak tiltaket er også at dette skal kunne fjernes på en enkel måte uten sår i verneverdig konstruksjon, dersom man skulle velge dette på et senere tidspunkt. 8.4 LEK/UTEOPPHOLDSAREAL Lekeområder er ikke aktuelt i planen. Uteoppholdsareal i planen er offentlig fortau og gatetun på snaut 1 daa. Tiltak i disse skal tilfredsstille krav til universell utforming. Planen setter ikke krav til utforming av eksisterende gategrunn. 8.5 PARKERING/GARASJER Ikke aktuelt. 8.6 TRAFIKKAREAL Planen omfatter fortau langs Engen og Øvre Ole Bulls plass, fortau og gate i Vaskerelvsmauet. Fortauet ved Engen er regulert som dagens fortau med en bredde som ca. 4 m. Fortauet langs Øvre Ole Bulls plass er regulert som dagens fortau med unntak for sonen til glasstilbygg foran Wesselstuen. Bredden på fortauet varierer fra 4m til 8m i bredden arealet som reguleres for glasspaviljongen ligger ikke i den alminnelige ferdselssonen, og fortaubredden er ca. 6m forbi dette arealet.

23 19 Utsnitt av reguleringsplanforslag. Området i Vaskerelvsmauet reguleres til gatetun. Arealet er forbeholdt myke trafikanter, men er enveiskjørt og tillatt for kjøring fra Øvre Ole Bulls plass mot Vaskerelven. I hovedsak benyttes veien av nyttetrafikk og varelevering. 8.7 STØYTILTAK Ikke aktuelt. 8.8 AVFALLSHÅNDTERING/MILJØSTASJON Reguleringsplanen innebærer ingen endring av dagens avfallshåndtering. 8.9 RISIKO Ikke kjent.

24 9 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET 9.1 OVERORDNEDE PLANER OG VEDTAK I kommunedelplan for sentrum er området planforslaget regulerer til bevertning, avsatt til gangareal. Planforslaget er ellers i samsvar med kommunedelplanen. 9.2 EKSISTERENDE REGULERINGSPLANER Gjeldende reguleringsplan for området er «Bergenhus. Brannstrøket av 1916» planid 10000, som ble vedtatt i Planforslaget strir ikke mot gjeldende reguleringsplan. 9.3 ESTETIKK Vedlagt planforslaget følger en rapport som omhandler bygningen i planområdet i forhold til antikvariske verdier og vurdering av glasspaviljongen. Rapporten er bestilt av Ard arealplan as og utarbeidet av sivilarkitekt, seniorrådgiver og lokalhistoriker Tryggve Fett. Tryggve Fett er en markant skikkelse i lokal presse og har en solid og faglig bakgrunn for å uttale seg om antikvariske verdier i Bergen. Uttalelsen til Fett i rapporten for antikvarisk vurdering som sier at «Når andre forhold enn de rent antikvariske ( ) tilsier at et tilbygg her likevel bør komme så kan man knapt tenke seg et mer diskret og tilpasset tilbygg enn det som er vist. De estiske kvalitetene til et glasstilbygg på en bygning med kulturhistorisk verdi, kan vanskelig gjøres på et objektivt grunnlag. Når det er sagt, er tilbygget som er planlagt å oppfattes som svært diskret og underordnet den dominerende arkitekturen i bygget forøvrig, og kan derfor sies å være svært godt tilpasset estetisk. Området hvor glassbygget planlegges, ligger paradoksalt nok litt i bakevja selv om det ligger midt på Øvre Ole Bulls plass. Denne påstanden bygges på at de to bygningselementene på hver side av området, gjør at det ikke fungerer som trafikkområde, det ligger lavere enn fortauet og det ligger i skyggen det meste av dagen dette igjen gjør at området lett forsøples og gjengros. Nivået den planlagte glasspaviliongen skal ligge på, er det historisk korrekte sett i forhold til bygningens arkitektur. Den nivåforskjellen som finnes der i dag, kom etter realiseringen av byplanen etter 1916-brannen. Fortauet foran Logen ble da hevet for å få en jevn stigning fra det nivået Torgallmenningen ble lagt på og opp til Engen og Den Nationale Scene. Som en konsekvens av dette, ble Logens underetasje delvis skjult (Se bildene 16 og 17). Tiltaket som reguleringsplanforslaget fremmer, vil synliggjøre denne delen av Logen på en bedre måte enn det som er tilfelle i dag.

25 20 Illustrasjon av glasspaviljongen sett fra nord (b+b arkitekter). 9.4 KONSEKVENSER FOR NABOER Endringer som følge av planforslaget, anses ikke å medføre konsekvenser for naboer. 9.5 TRAFIKK- OG PARKERINGSFORHOLD Området for glasspaviljongen som i planforslaget reguleres til bevertning er ikke et funksjonelt fortausområde for gående og syklende. Området ligger ikke i trafikksonen, men mellom reposet på hjørnet mellom Engen og Øvre Ole Bulls plass, og inngangspartiet med veranda for Logen. Fortausarealet som blir en del av restauranten har i dag dekke av smågatestein som førøvrig er såpass tilgrodd at det i seg selv vitner om manglende funksjon som trafikkareal.

26 21 Bilde som viser funksjonell gangsone godt utenfor området som forslås regulert til bevertning. Drosjeholdeplassen på Øvre Ole Bulls plass ligger innenfor planområdet. Køområdet for passasjerer ligger på utsiden av trerekken, og ved anledninger med ektraordinære antall passasjerer, organiseres køen på utsiden av denne trerekken. 22 Julebordskveld i desember som viser organisering av drosjekø og funksjonell gangsone. Tiltaket i planforslaget er derfor vurdert i ikke å ha konsekvenser for fotgjengertrafikken eller drosjekøen ved Øvre Ole Bulls plass. Tiltaket omregulerer et område som i dag ikke er i bruk eller har en funksjon, til en bruk og funksjon som det er egnet for. Fortauet vil etter omregulering være godt innenfor kravene til minste bredde på 3m som er i tråd med gjeldende kommunedelplan og Bergen kommunes vegnorm. 9.6 KULTURMINNE Fett er av den oppfatning at bygningen rent antikvarisk ivaretas uten tilbygg, men er av den oppfatning av at det tilbygget som foreslås i planen knapt kan gjøres på en mer hensynsfull måte. Han oppsummerer fire faktorer som gjør at tilbygget underordner seg hovedbygget i en stor grad: a) plassering, b) nivå, c) materialbruk og d) reversibilitet. a) Glasspaviljongen er lagt som en smal stripe utenpå den del av bygningen der fasaden fra før er mest tilbaketrukket, paviljongen stikker mindre ut mot fortauet enn eksisterende bygningselementer på hver side.

27 b) Glasspaviljongen er lagt nederst på eksisterende bygning slik at kun underetasjen blir berørt. Øvrige etasjer og alle hovedgesimser i fasaden forblir urørt. Nivået som utvides for paviljongen er det historisk riktige sett fra bygningens perspektiv. c) Materialbruken er sprosseløst glass i en diskret og nesten usynlig konstruksjon. Paviljongen vil fremstå som transparent og i større grad synliggjøre underetasjens fasade enn i dag. d) Paviljongens kontakt med hovedbygget gjøres så marginal som mulig, slik at den kan fjernes uten å etterlate spor i verneverdig konstruksjon eller utløse behov for istandsettelse av eksisterende bygning. 9.7 FRILUFTSAKTIVITET, NATUROMRÅDE, BARN OG UNGES INTERESSER I NÆRMILJØET Tiltaket har ingen innvirkning på interesser knyttet til barn og unges interesser i området, eller på natur- og friluftsområder eller aktivitet. 9.8 PRIVAT OG OFFENTLIG SERVICETILBUD Tiltaket har ingen konsekvenser for privat eller offentlig servicetilbud. 9.9 RISIKO OG SÅRBARHET Ingen konsekvenser INFRASTRUKTUR Ingen kjente konsekvenser KONSEKVENSER FOR NÆRINGSINTERESSER Ingen kjente konsekvenser JURIDISKE/ØKONOMISKE KONSEKVENSER FOR KOMMUNEN Ingen kjente ROS-ANALYSE Bakgrunn I tilknytning til reguleringsplanarbeidet er det utført en analyse av risiko og sårbarhetsforhold. ROS-analysen bygger på foreliggende kunnskap om planområdet og arealbruken der. Metode ROS-analysen av tiltaket med utgangspunkt i Norsk standard NS5814, Vurderingen er gjennomført av Ard arealplan as som en del av planarbeidet og er basert på Ard arealplan og tiltakshaver sin samlede kunnskap om planområdet, samt tilgjengelige rapporter og innhentet informasjon fra Bergen kommune. SANNSYNLIG VEKT DEFINISJON Svært sannsynlig 5 En hendelse per år eller oftere Mye sannsynlig 4 En hendelse per 1 10 år Sannsynlig 3 En hendelse pr år Lite sannsynlig 2 En hendelse per år Usannsynlig 1 Mindre enn en hendelse per 1000 år KONSEKVENS VEKTING MENNESKE YTRE MILJØ MATERIELLE VERDIAR Katastrofalt 5 Mer enn 5 døde, eller 25 alvorlig skadde/syke Kritisk 4 Inntil 5 døde, eller fare for inntil 25 alvorlig skadde personer. Alvorlig 3 Inntil 10 alvorlige personskader eller mange mindre personskader, men med sykefravær. Vesentlige helseplager og ubehag. Varig større skade på ytre miljø Alvorlig skade av mindre omfang på ytre miljø eller mindre alvorlig skade av stort omfang på ytre miljø Store skader på ytre miljø, men som vil utbedres på sikt. Skader for mer enn kr Skader mellom kr Skader mellom kr

28 SANNSYNLIGHET En viss fare 2 Mindre skader som treng medisinsk behandling ev. kortere sykefravær Mindre skader på ytre miljø, men som naturen selv utbedrer på kort tid. Ufarlig 1 Ingen eller små personskader. Ingen eller ubetydelig skade på ytre miljø. Risikomatrise akseptkriterium Hendelser i røde felt Tiltak nødvendig, i utgangspunktet ikke akseptabelt. Hendelser i gule felt Practicable) Hendelser i grønne felt Ikke signifikant risiko, men risikoreduserende tiltak kan vurderes Skader mellom kr Skader for inntil kr ALARP - sone, dvs. tiltak kan gjennomføres for å redusere risikoen (ALARP = As Low As Reasonable Tiltak som reduserer sannsynligheten blir først vurdert. Dersom dette ikke gir effekt eller er mulig, vurderer en tiltak som avgrenser konsekvensene. Risikomatrise: Første tall viser konsekvens, andre tall sannsynlighet og uthevet tall samlet risiko. I vurderingen og oppsummeringen blir bare tema som havner i gul eller rød kategori ført. RISIKOMATRISE 5 1x5-5 2x5-10 3x5-15 4x5-20 5x x4-4 2x4-8 3x4-12 4x4-16 5x x3-3 2x3-6 3x3-9 4x3-12 5x x2-2 2x2-4 3x2-6 4x2-8 5x x1-1 2x1-2 3x1-3 4x1-4 5x KONSEKVENS Naturbasert sårbarhet Uønsket hendelse/forhold Potensiell risiko for: Merknad Nr. Menneske Miljø Økonomi Ekstremvær 1 Sterk vind Vind blir ikke sett på som en risiko for området. Sterk vind kan forekomme, men slik området ligg til, vil det ikke blir utsatt for vindpåkjenning utover det som en kan forvente. 2 Store nedbørsmengder Store nedbørsmengder kan forekomme, men blir ikke sett på som en risiko for planområdet. 3 Store snømengder Store snømengder sjelden et problem i området. 4 Annet Flomfare 5 Flom i elver / bekker Ikke aktuelt. 6 Flom i vassdrag/ innsjøer Ikke aktuelt. 7 Overvannshåndtering Ikke aktuelt. 8 Springflo / stormflod Ikke aktuelt. 9 Historisk flomnivå Ikke aktuelt. 10 Annet Skredfare 11 Kvikkleireskred Det er ikke påvist kvikkleire i planområdet. 12 Lausmasseskred Ikke aktuelt 13 Is og snøskred Ikke aktuelt. 14 Steinras, steinsprang Ikke aktuelt. 15 Historiske Hendelser Ikke aktuelt. 16 Annet Byggegrunn 17 Setninger Ikke aktuelt 18 Utglidinger Ikke aktuelt 19 Radon Radon blir ikke sett på som et problem i området. 20 Annet Plante og dyreliv 21 Planter Ingen sårbare arter registrert i naturbase 22 Dyr Ingen sårbare arter registrert i naturbase 23 Fugler Ingen sårbare arter registrert i naturbase 24 Annet Ingen sårbare arter registrert i naturbase Kulturområde 25 Fornminne 5x2-10 Planområdet befinner seg på automatisk fredet kulturminne «Middelalderbyen Bergen». 26 Kulturminne-/ 1x5-5 Byantikvaren har uttalt at bygningen er verneverdig Virksomhetsbasert sårbarhet Uønsket hendelse/forhold Potensiell risiko for: Merknad Nr. Menneske Miljø Økonomi Brann/eksplosjon 27 Brannfare Planområdet ligger i Bergen sentrum og har god slokkevannkapasitet og nærhet og tilgjengelighet for brannvesen. 28 Eksplosjonsfare Ingen kjent risiko. 29 Annet Energitransport 30 Høgspent Ikke aktuelt.

29 Sannsynlighet 31 Lågspent Ikke aktuelt. 32 Gass Ikke aktuelt. 33 Annet Forurenset vann 34 Drikkevasskjelde Ingen kjent risiko. 35 Sjø, badevatn, fiskevatn, Ikke aktuelt. vassdrag og liknende. 36 Nedbørsfelt Ikke aktuelt. 37 Grunnvassnivå Ikke aktuelt. 38 Annet Forurenset grunn 39 Kjemikalieutslepp Ingen kjent risiko. 40 Annet Forurenset - luft 41 Støv/partikler/røyk Ikke aktuelt 42 Støy Ikke aktuelt 43 Lukt Ingen kjent risiko. 44 Annet Friluftsliv og tilgjengelighet til sjø 45 Fri ferdsel langs sjø Ikke aktuelt. 46 Friluftsliv Ingen kjent risiko. 47 Annet Sårbarhet knyttet til infrastruktur Uønskede hendelser/forhold Potensiell risiko for: Merknad Nr. Menneske Miljø Økonomi Trafikkfare 48 Trafikkulykker på Ikke aktuelt veg 49 Annet Forurensning 50 Støv/partikler Ingen kjent risiko. 51 Støy Ingen kjent risiko. 52 Lukt Ingen kjent risiko. 53 Utslepp/kjemikalier Ingen kjent risiko. 54 Annet Ulykker på nærliggende veger/transportåre 55 Veg Ingen kjent risiko. 56 Sjø Ingen kjent risiko. 57 Luft Ingen kjent risiko. 58 Annet Risikomatrise - Oppsummering Konsekvens Oppsummert er det knyttet risiko til fornminner og kulturminner i planområdet. - Byantikvaren har uttalt at fasaden ikke bør endres. Planlegger er av den oppfatning at planforslagets glasspaviljong ikke endrer fasaden på Logen på en utilbørlig måte, og at den i stor grad vil være et selvstendig element som kan fjernes uten å etterlate spor i verneverdig arkitektur. - Planområdet ligger i sin helhet på automatisk fredet kulturminne «Middelalderbyen Bergen» og det kreves dispensasjon fra Riksantikvaren for tiltak som berører grunnen. Planlegger er dessuten av den oppfatning av at den grunnen som blir berørt av tiltaket ikke er middelaldergrunn, men tilført masse etter byreguleringen etter 1916-brannen.

30 10 MERKNADER Nr Avsender Dato Offentlige instanser statlig 1 Statens vegvesen Brev Riksantikvaren Brev Fylkesmannen i Hordaland Brev Kommunale etater 4 Bergen kommune, Bergen brannvesen Brev Bergen kommune, Byantikvaren Brev Bergen kommune, Vann- og avløpsetaten Brev Bergen kommune, Grønn etat Brev Bergen kommune, Samferdselsetaten Brev Organisasjoner 9 Norges miljøvernforbund Brev Samarbeidsforumet av funksjonshemmedes Brev organisasjoner 11 Funksjonshemmedes fellesorganisasjon Hordaland Brev Statens vegvesen (SV) i brev : SV påpeker at planforslaget omfatter et viktig sentrumsområde med bygninger av høy antikvarisk verdi og at det vil sette store krav til utforming av reguleringsplanen. Øvre Ole Bulls plass er et viktig byrom med betydelig trafikk av myke trafikanter. Det må ikke reguleres bygningskonstruksjoner som reduserer de nødvendige arealene som er nødvendig for denne trafikantgruppen. Planleggers kommentar: Planen regulerer ikke funksjonelt fortau til bygningskonstruksjoner. 2. Riksantikvaren (RA) i brev : Hele planområdet ligger innenfor det automatisk fredede kulturminnet «Middelalderbyen Bergen». Planforslaget omfatter tiltak som kan medføre konflikt med automatisk fredede kulturminner og slike inngrep krever tillatelse fra Riksantikvaren. Dersom RA gir tillatelse for tiltaket, vil det bli stilt vilkår om arkeologiske granskninger dersom tiltaket medfører inngrep i eller på annen måte kan skade kulturlag. Granskningen bekostes av tiltakshaver. RA vil vurdere dispensasjon for tiltaket når reguleringsplanen legges ut på høring. Planleggers kommentar: Merknaden tas til orientering. 3. Fylkesmannen i Hordaland (FH) i brev : FH viser til temaside om planlegging og tar forbehold om å komme med innspill når planen blir lagt ut til offentlig ettersyn. Planleggers kommentar: Merknaden tas til orientering. 4. Bergen kommune, Bergen brannvesen (BB) i brev : Byggverk må utformes slik at rednings- og slokkemannskap har brukbar tilgjengelighet til byggverkene jf. TEK Det vises til «Brannredningsarealer» fra BB om plassbehov ved tilkjøring og oppstilling for kjøretøy. Krav til uttak for slokkevann skal være i henhold til VA-norm for Bergen kommune og være tatt med i reguleringsfasen. Dersom byggverk skal sprinkles, må det tas høyde for tilstrekkelig vannforsyning. Planleggers kommentar: Merknadene tas til etterretning og følges i planarbeidet. 5. Bergen kommune, Byantikvaren (BYA) i brev : Bergen kommune setter krav om dokumentasjon av kulturminnemiljø og strukturer i forbindelse med plansaker. Det er utarbeidet et kulturminnegrunnlag for det aktuelle planområdet i Kommunedelplan Sentrum. Ole Bulls plass er et av byens viktigste byrom planlagt etter bybrannen i 1916 og inngår i Riksantikvarens NB!-register for verneverdige bymiljøer av nasjonal interesse.

31 Detaljreguleringsplanen bør inneholde en konsekvensutredning for hvordan ny plan ivaretar det historiske miljøet og nåværende fasader og byromsvegger. I forbindelse med byggesaken for tiltaket i 2010 uttalte BYA at bygningene i området har høy autentisitetsverdi som representanter for ulike stilarter. Planområdet må dokumenteres med hensyn til kulturminnene og kulturminnemiljøene i egen rapport som følger plansaken mot endelig vedtak. Omfanget tilpasses forekomsten av kulturminnestrukturer i området og det er tiltakshavers oppgave å klargjøre alle forhold som påvirker kulturminner i planen. Planleggers kommentar: Planen er vurdert å ikke utløse krav om konsekvensutredning. Plansaken vil inneholde en egen rapport som omfatter kulturminner og kulturmiljø som berøres av planen. 6. Bergen kommune, Vann- og avløpsetaten (VAV) i brev : Det vil ikke være nødvendig med VA-rammeplan i denne reguleringssaken, og VAV har ellers ingen merknader. Planleggers kommentar: Merknaden tas til orientering. 7. Bergen kommune, Grønn etat (GE) i brev : Planen omfatter i liten grad områder med grøntfaglige interesser, men byrommet Øvre Ole Bulls plass. GE mener at tiltak ikke må beføre økt privatisering av offentlige byrom, og at glassbygget ikke må plasseres lengre mot fortauet enn i byggesaken fra Planleggers kommentar: Planen regulerer i henhold til byggesaken fra Bergen kommune, Samferdselsetaten (SE) i brev : Gate og fortau for alminnelig ferdsel må ikke innskrenkes. Varelevering, snumuligheter og oppstilling må redegjøres for i henhold til forventet trafikk. Ombygging og oppgradering skal følge Vegnorm for Bergen kommune og Håndbok 017. Valg av vegklasse skal begrunnes. Endringer langs kommunal veg skal godkjennes av SE før søknad om IG sendes. Planleggers kommentar: Planen innskrenker ikke fortau som brukes til alminnelig ferdsel i dag. Planen medfører ikke endringer i forhold til varelevering og biloppstilling. 9. Norges miljøvernforbund (NMF) i brev : NMF mener det er uakseptabelt å bygge et glassbygg på et eldre verneverdig bygg og å ta beslag i areal som brukes av allmennheten. Tilbygg som tar beslag i areal som i dag brukes som gangstier hvor det ikke er sykkelsti må ikke tillates Planleggers kommentar: Planen vurderer bygningens verneverdighet og tilbygg. Areal av fortau som omdisponeres har ikke en funksjonell bruk som trafikkareal for fotgjengere eller syklister. 10. Samarbeidsforumet av funksjonshemmedes organisasjoner (SAFO) i brev : SAFO forutsetter at krav om universell utforming legges til grunn og gjennomføres. Spesielt påpekes ledelinjer, planfrie innganger, nedfelt fortauskant ved Øvre Ole Bulls plass, brostein byttes ut med asfalt og toalettfasiliteter hvor toalett et tilgjengelig for publikum. Planleggers kommentar: Planforslaget setter krav om at alle tiltak skal utformes i henhold til lover og retningslinjer om universell utforming. Eksisterende konstruksjoner settes det ikke krav til i planbestemmelsene. 11. Funksjonshemmedes fellesorganisasjon Hordaland (FFO) i brev : FFO påpeker at fortau og overganger må merkes med ledelinjer og at det skal være minst mulig brostein i planområdet. FFO mener at fortauskantene må bli jevne og følgje standard for rullestolbrukere, og at bygg i planområdet må være tilgjengelig for alle. Planen må følgje gjeldende regelverk for universell utforming. Planleggers kommentar: Planforslaget setter krav om at alle tiltak skal utformes i henhold til lover og retningslinjer om universell utforming. Eksisterende konstruksjoner settes det ikke krav til i planbestemmelsene.

32 11 FORSLAGSSTILLERS AVSLUTTENDE KOMMENTAR Wesselstuen er en av byens mest tradisjonsrike serveringssteder og har drevet sin virksomhet helt siden 1957 i de samme lokalene. I dagens Bergen med et mangfold at serverings- og bevertningssteder, har Wesselstuens tradisjonsrike lokaler havnet litt i skyggen. Lokalene er lite synlige i mylderet av uteserveringer i byen, og det mørke nedsenkede området (areaen) foran lokalene fremstår lite innbydende for publikum og gjester. I samme område som Wesselstuen ligger, har det de senere år kommet flere glasstilbygg på restauranter; Bocca vis-àvis, Peppes Pizza og TGI Friday s på Nedre Ole Bulls plass, for å nevne noen, er alle restauranter som har fått utvidet sine serveringsområder med trivelige og lyse glasslokaler for sine gjester. Konseptet som har utløst planforslaget er basert på Wesselstuen sitt behov for å bli mer synlig i forhold til det som et moderne publikum forventer. Glasspaviljongen skal ikke være et utendørs serveringslokale, men skal integreres med restauranten og være en del av lokalene innendørs. Lokalene innenfor skal samtidig beholde sitt nåværende opprinnelige preg. Glasspaviljongen skal underordne seg den eksisterende bygningen og det skal søkes løsninger som gjør paviljongen minst mulig synlig, og den skal etableres på en skånsom måte med respekt for den verneverdige arkitekturen i området. Samtidig vil den erstatte et areal og område som i dag fremstår noe mørkt og utrivelig. Intensjonen med planforslaget er å løfte Wesselstuen frem som det tradisjonsrike serveringsstedet det er, gi liv og lys til et av byens mest sentrale byrom og til byens befolkning. Tiltaket som skal gjennomføres vil bli utarbeides av dyktige arkitekter, med fokus på det historiske byrommet og ikke minst bygningens egen verneverdi.