OMRÅDEREGULERING RANDABERG SENTRUM ØST DEL 2 PLANID: Vedtatt i kommunestyret , sak 67/15 Reguleringsbestemmelser

Transkript

1 OMRÅDEREGULERING RANDABERG SENTRUM ØST DEL 2 PLANID: Vedtatt i kommunestyret , sak 67/15 Reguleringsbestemmelser Sist revidert: etter vedtak i Kommunestyret 1 FORMÅL Formålet med planarbeidet er å legge til rette for utvikling av området for ny sentrumsbebyggelse og ny barnehage, idrettsanlegg og friluftsområder med tilhørende veier og fellesanlegg. Planen skal ivareta kommunens retningslinjer for utbygging, grønnstruktur, turveier og overvannshåndtering. OMRÅDE FOR BEBYGGELSE OG ANLEGG (PBL 12-5,2.LEDD NR. 1) Sentrumsformål (1130) Barnehage (1161) Næringsbebyggelse (1300) Idrettsanlegg (1400) OMRÅDE FOR SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (PBL 12-5, LEDD NR. 2) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (2001) Veg (2010) Kjøreveg (2011) Fortau (2012) Gang-/ sykkelveg (2015) Gangveg/gangareal (2016) Annen veggrunn tekniske anlegg (2018) Annen veggrunn grøntareal (2019) Holdeplass/plattform (2025) Parkeringsplasser (2082) Parkeringshus/ -anlegg (2083) OMRÅDE FOR GRØNTSTRUKTUR (PBL 12-5, LEDD NR. 3) Grønnstruktur (3001) Turdrag (3030) HENSYNSSONER: Frisikt (140) Krav vedrørende infrastruktur (410) BESTEMMELSEOMRÅDER Vilkår for bruk av arealer, bygninger og anlegg (#2) Trafikkregulerende tiltak og parkeringsbestemmelser (#7) 1

2 2 FELLES BESTEMMELSER 2-1 Kvalitetsprogram Overordnet kvalitetsprogram gir føringer for utvikling av området med hensyn til miljømål og arkitektur, og skal legges til grunn for videre detaljering av reguleringsplaner og byggetiltak. Se vedlegg. 2-2 Krav om detaljregulering For alle områder for bebyggelse og anlegg, med unntak av områdene o_sph, o_bia2, o_bia7, BIA8 og BN, skal det før iverksetting av tiltak utarbeides detaljreguleringsplan etter PBL Ved detaljregulering skal det utarbeides følgende materiale: Plankart målestokk 1:500, som viser adkomst, parkering, bygg og utearealer. Planbestemmelser med fastsetting av bl.a. byggegrenser og høyder Planbeskrivelse som dokumenter oppfølging av kvalitetsprogrammet og at krav om MUA oppfylles. Detaljert kvalitetsprogram for byggefasen ROS-analyse Plan, snitt og oppriss av bebyggelsen Plan for utearealer (uterom) M=1:500 Sol- og skyggediagram Modell eller 3D-modell Snitt og skisser som viser bebyggelsens tilpasning til terrenget Vindstudier for areal for uteopphold og idrett Massehandteringsplan Renovasjonstekniske planer Detaljert støyrapport for de områdene som er utsatt for trafikkstøy, i følge overordnet støyrapport utarbeidet av Sweco Norge AS. Detaljreguleringen skal redegjøre for: Hvordan planlagt bebyggelse og anlegg forholder seg til kvalitetsprogrammet Hvordan gang- og oppholdsarealer skal utformes slik at det oppnås god sosial kontroll Tiltakets påvirkning og samhørighet for omkringliggende bygge- og oppholdsområder Fordrøyning iht. hovedplan for VA-anlegg og overvannshåndtering 2-3 Støy Miljøverndepartementets til enhver tid gjeldende retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging, skal legges til grunn for detaljregulering. Prognoser for trafikk som støykilde skal tilpasses aktuelle utviklinger. Etablering av støyskjermer tillates bare hvor det er åpnet for det i bestemmelsene, eller hvor tiltakshaver kan påvise at det er både nødvendig på grunn av spesielle omstendigheter og uproblematisk for nærmiljøet/gatelivet. 2

3 2-4 Universell utforming Krav om universell utforming iht. gjeldende teknisk forskrift (TEK) skal legges til grunn for planlegging av offentlige områder, felles utearealer og adkomstsoner. Boligsosial handlingsplan legges til grunn for planlegging av boliger. Ved felles parkering og offentlige parkeringsanlegg skal andelen HC-parkering være minimum 5 %. 2-5 El-forsyning og miljø, arkitektur og estetikk Energiløsningene skal være enkle, robuste og levedyktige, med vekt på passive løsninger knyttet til utforming og detaljering av bygningskroppen. Energiutredning for hele området, som utarbeides av Randaberg kommune, og gjeldende TEK legges til grunn. Ny bebyggelse og uterom skal gis en utforming av høy arkitektonisk og materialmessig kvalitet. Det skal ved utforming, utbygging og bruk av områdene, legges vekt på miljø- og ressursvennlige løsninger, samt klimaeffektive byggematerialer. For alle tiltak i planområdet skal det tas estetiske hensyn og legges vekt på god landskapstilpasning. 3 BEBYGGELSE OG ANLEGG 3-1 Generelle bestemmelser Kriminalitetsforebyggende tiltak Fellesarealer (uteområder, gangforbindelser, parkeringsanlegg mm) skal utformes på en kriminalitetsforebyggende måte Minste uteoppholdsareal (MUA) I områder med sentrumsbebyggelse skal minste uteoppholdsareal per boenhet være 45m 2. Av dette MUA skal minst 10 % av boenhetens BRA, men ikke mindre enn 5m 2, være privat og i direkte tilknytting til boligen. Minimum 50 % av uteoppholdsarealet skal ligge på bakkeplan. Nærlekeplasser ifg kan inngå i felles uteoppholdsareal. Offentlige åpne plasser uten biltrafikk kan inngå dersom de oppfyller kvalitetskravene. Felles uteoppholdsareal skal ha følgende kvaliteter: Arealet skal ha arrondering og terrengforhold som gjør det egnet til formålet. Det skal være variert og tilpasset utbyggingens størrelse. Arealet skal gi rom for både rolig opphold og støyende aktivitet. Arealet skal ha trafikksikker adkomst fra boligene, og være skjermet for trafikk og visuell og akustisk støy. Arealet skal tilfredsstille nasjonale normer og anbefalinger knyttet til forurensing. Arealet skal ha gode solforhold, og minst 50 % skal være solbelyst kl. 15:00 ved vårjevndøgn. 3

4 I forbindelse med detaljregulering skal det utarbeides detaljert illustrasjonsplan for den ubebygde delen av tomten som viser planlagt terreng. Solforholdene dokumenteres i sol- og skyggeanalyse. Utearealene skal være ferdig opparbeidet i henhold til illustrasjonsplan og godkjent teknisk plan før det kan gis brukstillatelse til boliger Lek Det skal anlegges 1 nærlekeplass for hver 25. boenhet (BE), krav om nærlekeplass utløses av 4 BE. Nærlekeplassen skal være min. 150m 2 og ha maks avstand 50 m fra hver BE. Adkomst til området skal skje uten konflikt med motorisert trafikk. Kvartalslekeplass skal være minst 1500m 2 og ha maks avstand 150m fra hver BE den dekker. Gangforbindelse mellom boligene og lekeplassen skal ikke krysse veier med biltrafikk over 200 ÅDT. Areal avsatt for lek skal ha en hensiktsmessig lokalisering, og kan suppleres, men ikke erstattes av offentlige arealer. Det skal utformes for ulik bruk, og skal være egnet for alle barn uavhengig av funksjonsdyktighet. Det skal ikke være brattere enn 1: Sentrumsområde (Område BS) I området regulert til sentrumsformål kan det etableres bygg og anlegg for kontor og service, og inntil 40 % bolig. Det er ikke tillatt med handelsvirksomhet innenfor området. Det kan etableres hotell eller utleieappartments i området. Nærmest kirkegården tillates det ikke bolig eller etablering av virksomhet som kan medføre støybelastning. Maks. % BRA = % Maks byggehøyde i vestre del av feltet, nærmest kirkegården, er 13m. Fasade mot o_sv12 og kirkegården skal tydelig brytes opp av gangforbindelse/siktakse (bestemmelsesområde #2_5). Høyden på bebyggelsen kan gradvis økes mot øst til inntil maks byggehøyde 18m. Det kan tillates lengst øst enkelt bygg på maks byggehøyde 25 m. Alle 1. etasjer skal ha en minimumshøyde i forhold til tilstøtende gate på 4,2m brutto. Fasader mot gate/vei skal tilrettelegges slik at 1. etasje kan ha publikumsrettete virksomheter, med minimum 1 vindu/inngang for hver 10m fasadelengde. Innenfor bestemmelsesområdet #2_5 skal det skapes en siktakse fra kirken gjennom området. Siktaksen skal forbindes med en offentlig gangforbindelse (gågate) til grøntområdene og turveien. Det skal knyttes publikumsrettede virksomheter og åpne plasser med offentlig eller halvprivat funksjon til gangforbindelsen. Det skal etableres en kvartalslekeplass i området, som oppfyller kravene etter

5 Andelen HC parkering skal være minimum 5 %. Parkering skal etableres under bakkeplan, det kan tillates unntak for HC-parkering. Parkering for kontor og service: Det skal etableres 0,5 parkeringsplasser per arbeidsplass. Minst halvparten av disse skal være offentlig tilgjengelige. Det skal etableres min. 2 sykkelparkeringsplasser pr. 100 m2 BRA Parkering til hotell: Det skal etableres 0,7 parkeringsplasser per rom. Det skal etableres 0,5 parkeringsplasser per dagskiftansatt. Det skal etableres minst 0,5 sykkelparkeringsplasser per ansatt. Parkering til bolig: Det skal etableres 1 parkeringsplass per boenhet. Det skal etableres min. 2 sykkelparkeringsplasser pr boenhet. Ved detaljregulering skal det sikres kjørbar tilkomst til eksisterende boliger som ligger sør for planområde og nord for Randabergveien. Området kan detaljreguleres under ett, eller delt i to planer som følge av framdriften i flyttingen av Harestad skole. 3-3 Barnehage og ressurssenter (Område o_bbh_1) Innenfor området kan det føres opp bygninger og anlegg for 6- avdelings barnehage og ressurssenter. Det er krav om detaljregulering. Utearealet skal prosjekteres av en fagkyndig person og godkjennes av kommunen før byggearbeidene settes i gang. En detaljert utomhusplan i målestokk 1:200 leveres sammen med byggesøknad. Utomhusplanen skal vise terrengbearbeiding, materialbruk, beplantning, lekeapparater og andre faste elementer, inngjerding av barnehageområdet, renovasjon med mer. Sammen med detaljregulering skal det følge dokumentasjon angående støy og radon, samt nødvendige avbøtende tiltak. Nødvendig støyskjerming skal være på plass før barnehagen kan tas i bruk. Både ute- og innearealer skal opparbeides etter prinsippene om universell utforming. Det skal unngås sterk allergifremkallende planter på utearealene, og legges vekt på godt inneklima. Bebyggelsen kan oppføres med maks. BRA m 2 og inntil 2 etasjer. Maks byggehøyde inkl. takoppbygg skal være kote + 37 m.o.h., og ikke mere enn 8,5 m over gjennomsnittlig planert terreng. 5

6 Parkeringen til barnehagen og ressurssenteret skal løses på eksisterende parkeringsplass o_ssp2. Det tillates kjøring til ressurssenter for henting og levering av forflytningshemmede personer, renovasjon, syke- og brannbil osv. Ellers skal området være bilfritt. Det skal etableres 1 sykkelparkeringsplass per ansatt. Disse skal plasseres nær inngangspartiene. 3-4 Næringsbebyggelse: BN Området kan nyttes til industri/lager. Utendørs lagring skal skjermes for innsyn. Maks byggehøyde er 12 m fra ferdig gjennomsnittlig planert terreng. Maks BYA er 70 %, inkludert parkering, av arealet innenfor byggegrensene. Det skal sikres tilstrekkelig antall parkeringsplasser for ansatte og besøkende, min 11 plasser. 3-5 Idrettsanlegg o_bia_2 Idrettsanlegg (fotball, tennis, friidrett) Innenfor området kan det etableres idrettsbaner til fotball og friidrett, hall og to utendørs tennisbaner i samsvar med vedlagte illustrasjonsplan. Tennishallen med tilknyttede bygg kan være inntil 1500m 2 BYA, og ha maks byggehøyde kote + 35 m.o.h. All parkering skal løses på fellesanlegg i området o_sph ved Randaberg Arena og parkeringsplassene på o_s1, o_s2 og o_ssp o_bia_3 Svømme- og idrettshall Innenfor området kan det etableres svømmehall, varmtvannsbasseng og idrettshall med tilhørende anlegg. Det er krav om detaljregulering før nye tiltak kan settes i gang. Hallanlegg må holdes innenfor byggegrensene og kan ha maks byggehøyde kote + 38 m.o.h. Parkeringen skal løses i fellesanlegg i områdene o_sph, o_s1, o_s2 og o_ssp2. Det skal sikres plass til et tilstrekkelig antall HC-parkeringsplasser og overdekket sykkelparkering innenfor 50m fra hovedinngangen o_bia_4 Grusbane Område avsettes til idrettsformål o_bia_5 Sandvolleyball Innenfor området kan det etableres utendørs bane for sandvolleyball. Parkering skal løses på o_ssp2 og o_s o_bia_6 Skateanlegg Innenfor området skal det etableres utendørs skateanlegg. Parkering skal løses på o_ssp2. 6

7 3-5.6 o_bia_7 Område for storhall til idretts- og kulturarrangementer. Innenfor byggeområdet tillates hall- og idrettsfunksjoner inkludert tribuneanlegg, garderober, kontorer tilknyttet hovedformålet, VIP- og presse fasiliteter, service, bevertning, forsamlingslokale/konferanse, auditorium og lignende. Det kan etableres kontor til offentlig tjenesteyting. Hallen kan ha en mønehøyde på inntil 27 m fra planert terreng. Enkeltelement som lys- /lydanlegg, tårn, piper og lignende kan tillates utover maksimalt tillatte byggehøyde. Maks BYA innenfor området for hallen er inntil m2. Bebyggelsen skal plasseres innenfor byggegrensene vist på plankartet. All personbil- og sykkelparkering skal løses på o_sph BIA_8 Sandvolleyball Innenfor området kan det etableres hall og utendørs bane med tribune for sandvolleyball. Ved oppføring av hall kan den ha maks 2000m 2 BYA, med byggehøyde maks 15m over planert terreng. Det skal utarbeides støyvurdering av stadionanlegget, og utredes tiltak for tilstrekkelig støydemping mot nærområdet. Vurderingen skal omfatte byggefasen, vanlig drift for trening og stevner/turneringer. Parkeringen skal løses i fellesanlegg på o_sph. Plassering av et tilstrekkelig antall HC parkeringsplasser og sykkelparkering vises ved byggesøknad. 3-6 Grav- og urnelund (område o_bgu) Området avsettes til gravplass. 4 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 4-1 Fellesbestemmelser: Alle områder skal opparbeides etter teknisk plan godkjent av vegmyndigheten. Teknisk plan skal redegjøre for hvordan planlagte anlegg forholder seg til kvalitetsprogram for områdereguleringsplanen. 4-2 Parkeringsanlegg ved Randaberg Arena o_sph Innenfor området tillates oppført parkeringsplass og -anlegg. Innenfor byggegrensene tillates det parkeringsanlegg på inntil 4 etasjer, derav 1 etasje under bakken. Kjelleretasjen tillates bygget utenfor byggegrensen. Utenfor byggegrensen på bakkeplan etableres det parkering for handicappede og sykkelparkering for o_bia7. Ved store arrangementer skal parkeringsplassen kunne benyttes til evakuering. Det avsettes 30 m 2 areal til en nettstasjon i området. 7

8 4-3 Parkeringsplass Område o_ssp2, o_s1 og o_s2 avsettes til offentlig parkeringsplass. 5 GRØNTSTRUKTUR 5-1 Grøntstruktur Området skal nyttes som grøntareal. Innenfor området kan det tilrettelegges for allmenn ferdsel og opphold innenfor begrensingene som følger av 6.1, 6.2 og Turdrag Innenfor turdragene skal det opparbeides turveg i tilknytting til og som forbindelser mellom gangveier og g/s- veier. Turveiene skal være universelt utformet (UU), med maks 8 % stigning, så langt det la seg gjøre uten omfattende terrenginngrep. Dekket skal være egnet for rullestol. 6 HENSYNSSONER 6-1 Hensynssone frisikt (140) Innenfor viste frisiktsoner tillates det ikke elementer som hindrer sikten mellom 0,5 og 3 meter over gateplan. 6-2 Hensynssone Infrastruktur (410) Hensynssonen sikrer areal for plassering av, og tilkomst til kommunal ledningsnett. Det er bare tillatt å bygge innenfor hensynssonen etter byggetegninger som har fått særskilt godkjenning av Randaberg kommune (teknisk drift). 7 BESTEMMELSEOMRÅDER 7-1 Vilkår for bruk av arealer_bygning og anlegg (#2) Bestemmelsesområde #2_5 er spesifisert i Trafikkregulerende tiltak og parkeringsbestemmelser (#7) Bestemmelsesområde #7_2 angir plassering for fysisk stenging av kollektivakse o_sv06 for biltrafikk. Stenging av vei kan skje med buss-sluse, sporsluse, bom eller andre egnede tiltak. 8 REKKEFØLGEKRAV 1. a. Det må foreligge en energiutredning for hele planområdet ved oppstart av første private detaljregulering. Utredningen skal omfatte vurdering av elforsyningsbehovet og ev. fjerneller nærvarmeforsyning (jf. Randaberg kommunens klima- og energiplan). 8

9 b. Det må foreligge en godkjent hovedplan for VA-anlegg for hele planområdet ved oppstart av første private detaljregulering. c. Det skal utarbeides renovasjonsteknisk plan for hvert delfelt som vedlegg, til detaljreguleringsplanen. d. Det skal utarbeides massehåndteringsplan for hvert delfelt som vedlegg, til detaljreguleringsplanen/rammesøknaden. e. Nødvendig støyskjerming skal være på plass før støyømfintlig bebyggelse kan tas i bruk og/eller støygenererende tiltak etableres. f. Ny Harestad skole må være etablert før boliger i planområdet kan tas i bruk. Det må videre dokumenteres at kommunen har nok barnehageplasser til å innfri retten til barnehageplass a. Det skal utarbeides en samlet parkeringsbehovsvurdering for skoler, barnehager og idrettsanlegg som vedlegg til første rammesøknad i disse områder. Det skal dokumenteres tilstrekkelig parkeringskapasitet før nye bygg og anlegg kan tas i bruk. b. Det skal utarbeides en mobilitetsplan for BS, som vedlegg til detaljreguleringen. c. Før anleggsoppstart av tiltak innenfor området BS kan igangsettes, skal ny veiforbindelse (o_sv12) inklusive fortau mellom Randabergveien og Torvmyrveien være etablert. Veien foran kirken skal være stengt før ny bebyggelse innenfor BS kan tas i bruk. a. Uteområder og lekeplasser skal være etablert og ferdigstilt samtidig som tilhørende og tilgrensende bebyggelse/boliger tas i bruk, jf , 3-1.3, 3-2 og 3.3. b. Grønnstruktur o_gtd4 skal være ferdig opparbeidet før ny bebyggelse innenfor BS kan tas i bruk. Ny atkomst til eksisterende boliger sør for turdrag o_gtd4 skal etableres samtidig med opparbeidelsen av turdrag o_gtd4. 9