Politisk og administrativt sekretariat

Transkript

1 Politisk og administrativt sekretariat «MOTTAKERNAVN» «ADRESSE» «POSTNR» «POSTSTED» «UTLANDSADRESSE» Saksbehandlar Tlf. direkte innval Vår ref. Dykkar ref. Dato Ingo Bewer 2019/622 8 «REF» Særutskrift Oppstart av detaljplan for del av Bjelland Sunde Tormod Gjerde Opdal 152/1 og 152/2 med fleire Bustadområde Kvinnherad forvaltningskomite hadde saka føre i møte med saksnr 2019/59. Vi legg ved utskrift av møteboka og syner til vedtaket. Dette vedtaket er ikkje eit enkeltvedtak, og kan ikkje påklagast. Jf forvaltningslova 28 Med helsing Lise Lilleåsen Konsulent Brevet er godkjent elektronisk og har difor inga underskrift. Rosendalsvegen Rosendal Tlf: Fax: Org. nr: Bankgiro: post@kvinnherad.kommune.no

2 Saksframlegg 2 Kvinnherad kommune Saksmappe Saksbehandlar 2019/622 7 Ingo Bewer Saksgang Saksnr Utval Møtedato 2019/59 Forvaltningskomiteen Oppstart av detaljplan for del av 152/1 og 152/2 med fleire Bustadområde Bjelland Sunde Tormod Gjerde Opdal Innstilling frå kommunedirektøren: Kvinnherad forvaltningskomite rår til oppstart av arbeid med privat detaljplan for del av 152/1 og 152/2 med fleire Bustadområde Bjelland Sunde i samsvar med førespurnaden jf. PBL Melding om oppstart av planen må kunngjerast i lokalpressa, berørte grunneigarar, naboar og faginstansar må orienterast jf. PBL Forvaltningskomiteen visar til saksutgreiing nedanfor og legg referat til oppstartsmøte frå den til grunn for det vidare planarbeidet. Behandling i Forvaltningskomiteen den Kommunedirektørens innstilling vart samrøystes vedteken. Vedtak frå Forvaltningskomiteen den : Kvinnherad forvaltningskomite rår til oppstart av arbeid med privat detaljplan for del av 152/1 og 152/2 med fleire Bustadområde Bjelland Sunde i samsvar med førespurnaden jf. PBL Melding om oppstart av planen må kunngjerast i lokalpressa, berørte grunneigarar, naboar og faginstansar må orienterast jf. PBL Forvaltningskomiteen visar til saksutgreiing nedanfor og legg referat til oppstartsmøte frå den til grunn for det vidare planarbeidet.

3 FAKTAOPPLYSNINGAR 3 Henvendelse frå Tormod Gjerde Opdal gjennom ABO plan & Arkitektur Stord AS v/ Berit Haga Vikanes Mottatt: Planident: Bakgrunnen for søknaden Planområdet utgjer ca. 53,8 daa. Planarbeidet tek sikte på ei vidareutvikling/fortetting av eksisterande bustadområde på Bjelland, på Sunde i Kvinnherad kommune. Det er planar om å utvikle eit bustadområde på delar av gbnr. 152/1 og 2. I tillegg er gbnr. 152/99, samt delar av gbnr. 152/4, 34, 36, 37, 39, 61, 62, 63, 70, 71, 74, 75, 77, 84, 85, 86, 87, 95, 98, 101, 102, 111, 151, 156, 172, 173 og 174 innlemma i planområdet, for å sikre valmogelegheiter for tilkomst. Tiltakshavar vil følgje traseen for bustadveg(bjellandsvegen og Jensavegen; begge kommunale) når ein skal etablere tilkomstveg for dei ca. 30 nye eigedomar. Parkering er hovudsakleg tenkt på eiga tomt. På oppstartsmøtet diskuterte ein mellom anna plangrensa ut frå adkomstsituasjonen og arealfordeling ( bustadar og LNF området) i området. Området ligg knytt til eit etablert bustadområde, som består for det meste av einebustadar bygd på 70 og 80 talet. Arealet er definert som tilhøyrande Sunde/Valen tettstad. Føringar for bustadbygging i dag gir ei meir konsentrert utbygging i sentrale strok, og det er dei seinare åra bygd nokre tomannsbustader og ei lågblokk i nærleiken. Omfang av bustadprosjektet vil bli avklara i reguleringsplanarbeidet, der ein ser føre seg om lag 30 bueiningar. Ein ønsker ei variert utbygging av bustadområdet, som harmonerer med eksisterande busetnad og landskap/terreng, men som òg stettar føringar for ei meir konsentrert bustadbygging. Ein ser føre seg ein kombinasjon av einebustader, to og fleirmannsbustader, samt eit tun med bueiningar der ein vil samle hovudfunksjonar på eitt plan og slik leggje til rette for livsløpsstandard. Etter oppstartsmøtet var tiltakshavar på eigedomen og såg nærare på terrengforholda. Dette vart drøfta med kommunen ein gong til. Kommunen vurderte det slik at ein kan ta med utvidinga og det føreslåtte arealbytet, dersom ein i planomtalen gir ei god forklaring av arealvalet, legg vekt på tilpassing til terrenget og tek ei grundig landskapsvurdering (ut frå terreng, geografi, vegetasjon m.m.) i planomtalen. Oppstartsmøte Det var hald oppstartsmøte den (sjå vedlagd oppstartsrapport). Oppstartsmøte og referat frå møte er ein førebelsavtale mellom administrasjon, fagkunnig og forslagslillar. Innhaldet er bindande for alle partar. Her har vi i fellesskap lagd diverse føringar for det vidare planarbeidet. Planintensjonen er stort sett i tråd med overordna plan. Ein ynskjer vurdering av deler av planområdet til bustadføremål i eit slags byte, da deler av planområdet visast i kommuneplanen som LNF føremål. Tilhøve til gjeldande planar Arealbruksføremål i Kommuneplan for Kvinnherad kommune (godkjent den ; planid.: ). Det omsøkte området blir omtalt som framtidig

4 bustadområde B Bjelland med plankrav. Vest og aust for området er det to eksisterande bustadfelt (ikkje regulert). Den sydlege delen av planområdet er LNF område. Området er tatt ut av nåverande LNF området. Sør for området med noko avstand liggjar sjøen. 4 Trafikksituasjon Planen skal formidle eit realistisk bilde av korleis ein skal utforme eit trafikksikkert planområde, særleg i.h.t. åtkomst og veg /kryssløysingar. Alle trafikkområde som er av betydning skal, uavhengig eigarstruktur, visast på plankartet. Alle vegar og parkeringsareal skal visast og omtalast. Det er svært viktig å avklare om vegadkomsten til nytt byggjeområde er godt nok og om det er behov for eit separat gangfelt. Kva skjer i anleggsfasen i.h.t. eksisterande bebyggelse? Det er like viktig å vurdere løysningar om adkomst gjennom eksisterande byggjefelt. Tidleg i planprosessen bør ein vurdere og dokumentere, kor mykje trafikkauke ein vil/kan tillate. Ein må søkje på eit tidleg tidspunkt kontakt med vegmyndigheitene. Byggjegrense mot sjøen/vegen Byggjegrense mot sjøen er fastsatt i kommunedelplan, men ikkje særleg relevant for planforslaget. Byggjegrensen mot vegen skal definerast og fastsettast nærmare i reguleringsplanen i samspel med myndigheiter. Dagens bruk Området for planføreslaget er eit eksisterande kupert LNF område, for det meste dyrka jord og i randsonene med skog. Om planprogram og konsekvensutgreiing Planen utløser etter administrasjon si vurdering ikkje krav om planprogram og KU; dette skal kun vurderast på nytt når store landbruksområder blir omdefinert og planmessig tatt i bruk med andre føremål som f. eks. bustader eller tilsvarande infrastruktur. Konsulent omtalar dette i planinitiativ på følgjande måte: «( )Tolkar ein forskrifta strengt, vil planen falle inn under 6 bokstav b, reguleringsplanar for tiltak i vedlegg I, som alltid skal konsekvensutgreiast og ha planprogram eller melding. Punkt 25 i vedlegg I: Nye bustad og fritidsbustadområde som ikkje er i samsvar med overordna plan.( )» Store avvik frå kommuneplanen, kan kommunen ikkje sjå som «mindre endring» jfr. PBL Når ein plan etter plan og bygningslova endrar mellom varsel om oppstart av planarbeidet og utleggelse av planforslag til offentlig ettersyn, og endringa medfører at planen omfattast av første ledd bokstav a eller b, skal planen behandlast etter reglane i kapittel 5 og 6.

5 Reg.planen skal belyse og omtale (i planomtale) historikken til tidlegare byggetiltak i planområdet (både bustadar og vegar etc.). 5 Forholdet til nærmiljøet Planområdet skal vert avgrensa slik at forutsetningane arealdelen byggjer på, som adkomst til området, trafikksikring, uteområder (særleg for unger) vert ivaretekne. Den skal tilretteleggje for gode gjennomtenkte funksjonar og å finne løysningar i forhold den seinare utvikling av området (for eksempel forpliktande tilgang via eit intern vegnett til bakerst liggjande friluftsområder). Det skal særskilt leggjast vekt på tilpassing til terrenget og ein skal vurdere mulige kvaliteter i området i.h.t. naturmangfold. Vatn og avløp mm Det er obligatorisk med overordna VA plan; rekkjefølgjekrav. VA plan skal vere ferdig før reg.planen blir godkjent. Den skal innleverast som temakart saman med reg plan. Det må etablerast vassleidning frå kommunal leidning, med tilhøyrande brannvassuttak. VA planen må klart visa kva som er tenkt skal overtakast av kommunen. Handtering av overvatn (riktig dimensjonering av systemet) skal omtalast i planomtale og føresegner. Maks avstand frå brannuttak til inngangsdør målt langs tilkomstveg, er 100 m. Sløkkjevatn skal utgreiast (obligatorisk). Det skal leggjast til rette med tilstrekkeleg sløkkjevatn og tilkomst for brannvernet (sjå TEK 17). Universell utforming / tilgjengelegheit Dette er viktig i.h.t. pbl. og skal avklarst i planomtale. Det er krav til universell utforming der det er planlagt byggverk for publikum eller arbeidsbygg. Det skal da også vere universelt utforma uteområde til desse og universelt utforma tilkomst / gangtilkomst m.m. Tilpassing For å ivareta mest mogleg av kvaliteter i eit området, skal det vere forpliktande å ta omsyn til eksisterande bebyggelse og landskapspreg. Eventuell ny og modern bygningsmasse skal vere sensitiv i omgang med eksisterande bebyggelse og terrengformasjonar. I reguleringsplanen bør ein setje krav til estetisk utforming av bygningar i.h.t. materialval, fargar, takform, mønehøgde, gesimshøgde, grunnflate og spesiell landskapstilpassing / tilpassing til eksisterande bebyggelse, energisparande tiltak etc. Det skal vurdere moglegheiter til alternative energikilder (fornybar energi m.m.) og klimavenlege bygg. Nye fritidsbustader skal vere tilpassa til andre utfordringar som sterk vind. Eksisterande anlegg skal dokumenterast og vurderast ut frå estetiske og arealmessige synspunkt. Eksisterande vegetasjon, dette gjelde spesielt for store trær og tregrupper, vert stort sett bevart og integrert i område sitt føremål og/eller rehabilitert i form av grøntarealer; dette burde skje i form av juridisk bindande temakart, som vert innarbeidd i føresegner. Det er krav til vurdering av kvaliteter i.h.t. dette. Det er forpliktande å bestemme ein nøyaktig beliggenheit av bygningar og fasilitetar som veg og parkering (særleg talet av einingar) i planen. Ein skal bevara og integrera landskapet sitt særpreg i byggemiljøet, dette utestenge store inngrep som f.eks. sprengingar i terrenget eller fjerning av gamle murar og steingardar. VURDERING

6 Massehandtering Massehandtering skal utgreiast i planomtale og /eller omtalast juridisk bindande i føresegner og plankartet. Store landskapsinngrep i form av sprenging, masseutskifting mm bør ikkje gjennomførast. Om det er nødvendig med større inngrep, skal dette fagleg utgreiast og arealet skal erstattast eller tilbakeførast. Overskotsmassar frå tidligare dyrka jord og jordmassar som er eigna til jordbruksproduksjon, skal nyttast til forbetring av eksisterande jordbruksareal og difor leverast til godkjende jordmassemottak lokalt. Plan for slik gjennomføring må vera på plass seinast før igangsetting av tiltak innafor planområdet, og må takast med i rekkjefølgjekrava i planen. 6 Jordvern Dyrket mark er en knapp ressurs. Jordvern er derfor ingen særinteresse, men en samfunnssak. Kommunene har en viktig rolle i å ivareta nasjonale og regionale jordvernhensyn, da de har hovedansvaret for arealforvaltningen lokalt. Større inngrep, skal fagleg utgreiast og arealet skal erstattast eller tilbakeførast. Kulturlandskap / Naturmangfald Det er ikkje registrert viktige kulturlandskap, kulturminne, naturtypar, verneområde eller SEFRAK bygg innanfor planområdet. Det er derimot viktige jord eller skogbruksareal som kan gå tapt. Dette skal om naudsynt utgreiast i ein intern konsekvensvurdering. Ein skal der vurdere korleis ein kan erstatte tapt LNF område som resultat av den ynskja utvidinga. Under planprosessen skal ein har ein god dialog med kommunale og regionale landbruksmyndigheiter syd/vest for området er det registrert eit friluftsområde. Det er eit registrert friluftsområde (FK ) innanfor planområdet; Slåtto, som er av områdetypen jordbrukslandskap. Det er beskrive som eit leikeområde med leikehytte, der jordbrukslandskapet må takast omsyn til når ein ferdast i området. Området er noko brukt lokalt, med litt symbolverdi og opplevelseskvalietar. Leikehytta i haugen eksisterer ikkje lenger, og området vert i mindre grad i dag nytta som leike og opphaldsareal då det ikkje er busett mange barnefamiliar i området. Det skal leggjast vekt på å tilpasse nye bustader til terrenget slik at dei ikkje vert ruvande i landskapet og såleis forstyrrande for i nærområdet. Naturmangfaldslova skal vurderast i planomtale med konsekvenser for føresegner og kart. Dette må komme tydeleg fram i planarbeidet, jf. prinsippa naturmangfaldlova Dei konsekvensane reguleringsplanen har for endra arealbruk skal vurderast i høve til naturmangfaldet. Friluftsliv Ålmenta skal få tilgang til området (LNF området aust for planområdet etc.). Ein bør vurdere enten privatrettslege avtaler eller friluftskorridorer, som sikre tilgang for alle, og innarbeide disse som rekkjefølgjekrav i føresegner og/eller i plankartet. Det skal leggjast til rette for ein samanhangande grønstruktur. Estetikk Utforming av bygdehøgder i.h.t. terreng og landskapet skal vurderast. Konsekvenser for høgdedrag og landskapssilhuettar skal vurderast. Utnyttingsgrad bør klart går fram av søknad og planteikning. Teknisk standar

7 Planen skal vere løysingsorientert og miljøbevisst angåande bygningsmasse, vatn, kloakk og renovasjon i området. Anlegg for vatn og kloakk skal dokumenterast og skal vere i tråd med forurensingslova. Under planprosessen skal det utarbeidast overordna planar som formidlar tekniske krav, i.h.t. vatn, kloakk og overvatn jfr. arealbruk. VA plan skal vere utarbeidd før reguleringsplanen vart godkjent. Det er krav til dokumentert sløkkjevatn. Planen skal tilfredstillar omsyn på tilgjengelegheit, fleksibilitet, lav fysisk anstrengelse (stigningsforhold) mm. både i uteog inneområde. 7 Plangrense Plangrensen er vist på vedlagte illustrasjon. Tilråding: Administrasjon meiner at planområdet inneber ein del utfordringar. Med bakgrunn i dei ovanståande opplysningane og premissane som er kome fram i vurderinga og oppstartsrapport meiner administrasjonen, at det bør bli utarbeida ein privat reguleringsplan av fagkunnige for området. Vedlegg: lenke til 1. Søknad (2019/622 6; vedlegg 2) og plangrense (2019/622 4; vedlegg 2) 2. Referat til oppstartsmøte frå den (2019/622 2; vedlegg 5) Vedtaket sendast til: ABO plan & Arkitektur Stord AS v/ Berit Haga Vikanes; Postboks 32; 5401 Stord; haga@abo ark.no Tormod Opdal; Fageråsen 6A; 5093 Bergen; tormodopdal@hotmail.com Kopi til: Ingo Bewer Mottakarar: ABO plan & Arkitektur AS v/ Berit Haga Vikanes Tormod Gjerde Opdal