84/4 SØKNAD OM DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANENS AREALDEL FRADELING AV 3 BOLIGTOMTER I SØRLIVEGEN

Transkript

1 Denne saken er et enkeltvedtak etter bestemmelsene i Lov om behandlingsmåten i offentlig forvaltning (forvaltningsloven). Arkivsaksnr.: 12/593-2 Arkivnr.: GNR 84/4 Saksbehandler: Tjenesteleder arealforvaltning, Gunn Elin Rudi 84/4 SØKNAD OM DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANENS AREALDEL FRADELING AV 3 BOLIGTOMTER I SØRLIVEGEN Lovhjemmel: Plan- og bygningsloven kap. 19 og 20-1 bokst.m) Klageadgang: Etter plan- og bygningsloven 1-9 jfr. Forvaltningslovens kap. VI Rådmannens innstilling: ::: Sett inn rådmannens innstilling under denne linja Med hjemmel i kommuneplanens arealdel for Lunner , avslår Lunner kommune søknad om dispensasjon for fradeling av tre boligtomter fra eiendommene 84/4 da det ikke foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon etter plan- og bygningsloven av 2008 kap. 19. Som følge av dette må det utarbeides reguleringsplan etter plan- og bygningsloven av kap. 12. Kommunen vektlegger at de tre boligtomtene ligger i et svært spesielt kulturlandskap og videre at reguleringsplan sikrer gjennomføring av tiltak innenfor en 5-års-frist. Vedtaket kan påklages i henhold ti lplan- og bygningsloven 1-9, jfr. forvaltningslovens kap. VI. En eventuell klage må fremsettes skriftlig til Lunner kommune innen 3 tre uker fra mottak av dette vedtaket. ::: Sett inn rådmannens innstilling over denne linja

2 ... Sett inn saksopplysninger under denne linja Sammendrag: Lunner kommune har mottatt fornyet søknad om fradeling av tre boligtomter fra eiendommen 84/4 i Vestbygda på Harestua basert på søknad fra I kommuneplanbestemmelsene er det satt krav til reguleringsplan før fradeling av enkelttomter kan finne sted og søknaden. Rådmannen mener det ikke foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for at dispensasjon innvilges. 1. FAKTABESKRIVELSE 1.1 Bakgrunn og historikk Lunner kommune mottok den søknad fra Merethe Kühle-Hansen, Gustav Sverdrup- Thygeson, Ulrik Sverdrup-Thygeson, Gustav R. Sverdrup-Thygeson og Hege Sverdrup-Thygeson om tillatelse til å dele fra tre boligtomter av eiendommen 84/4 beliggende langs Sørlivegen på Harestua. Kommunen mottok samtidig søknader om fradeling av areal fra eiendommen 84/4 og 84/10 til råtomtformål. De til sammen tre sakene ble tatt opp til behandling i Utviklingsutvalget (sak 57/09, 58/09 og 59/09). Sak 57 og 58 som omhandlet råtomta ble trukket av søker rett i forkant av utvalgsmøtet, mens sak 59 (som omhandlet fradeling av tre boligtomter) ble vedtatt utsatt i påvente av ny søknad i sak 57 og 58. Ny søknad var datert Hele saken ble deretter behandlet av Utviklingsutvalget i sak 16/10 den som fattet følgende vedtak: Med hjemmel i kommuneplanens arealdel for Lunner , avslår Lunner kommune søknad om dispensasjon for fradeling av seks boligtomter fra eiendommene 84/4 og 84/10 da det ikke foreligger en overvekt av særlige grunner for å gi dispensasjon etter plan- og bygningsloven av for tomt 1a-1c og ikke en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon etter plan- og bygningsloven av 2008 kap. 19. Som følge av dette må det utarbeides reguleringsplan etter plan- og bygningsloven av kap. 12. Kommunen vektlegger at det totalt er tale om etablering av så mye som seks boligtomter og at disse ligger i et svært spesielt kulturlandskap Utviklingsutvalgets vedtak ble påklaget av søker den og klagen ble behandlet i utvalget den i sak 29/10 som opprettholdt avslaget. Fylkesmannen stadfestet kommunens avslag i brev datert mottok kommunen med spørsmål om å få oversendt mal for oppsett av en reguleringsplan mottok kommunen søknad om å kunne utarbeide en forenklet reguleringsplan for 6 tomter på 84/4 og 84/10. Disse henvendelsene ble besvart der kravene til reguleringsplan i ny plan- og bygningslov var stilt opp, herunder også kravet til at det er fagkyndige som må utarbeide reguleringsplan.

3 Deretter mottok kommunen en telefonhenvendelse den med forespørsel om at kommunen skulle unnta kravet til reguleringsplan ved fradeling av tre boligtomter fra eiendommen 84/4 langs Sørlivegen. Denne henvendelsen ble besvart den på følgende måte: Det er nå spurt om kommunens holdning til fradeling av tre boligtomter langsetter Sørlivegen. Dette er bare en del av det arealet som er avsatt til framtidig byggeområde bolig på eiendommen 84/4 i kommuneplanens arealdel. Vi kan ikke se at oppstykking av fradelingssaken skal bidra til at reguleringsplankravet i kommuneplanbestemmelsene skal vike. Poenget med å kreve reguleringsplan for hele områder, er å se hele utbyggingen i sammenheng med omkringliggende områder. Skal henvendelsen om fradeling av tre boligtomter behandles formelt av kommunen, må dette gjøres i form av ny dispensasjons- og fradelingssøknad med tilhørende nabovarsling. Fra administrasjonen sin side, så anmoder vi deg nå om å gå i gang med reguleringsplanarbeidet framfor å fremme ytterligere enkeltsøknader sendte kommunen forespørsel til grunneiere med urealiserte byggeområder i gjeldende kommuneplan, herunder eiere av 84/4 og 84/10 om å komme med tilbakemelding på hvorvidt området ønskes opprettholdt til boligformål eller ikke. Samtidig ble det gjort klart at områder som allerede ligger inne i dagens kommuneplan som framtidige utbyggingsområder og som ikke er blitt bygd ut eller regulert, vil bli behandlet på lik linje med nye innspill til byggeområder i forbindelse med kommuneplanrevisjonen. Kommunen fikk tilbakemelding om at områdene på 84/4 og 84/10 fortsatt var ønsket som boligformål sendte kommunen orientering til alle med planreserver om den videre gangen i kommuneplanprosessen. Her ble det også informert om 5-års gjennomføringsfrist på nye reguleringsplaner. I brev fra grunneier datert ble det opplyst at arbeid med reguleringsplanprosess var igangsatt. Samtidig ble det vist til kommunestyresak 125/11 av Kriterier for siling av arealinnspill med spørsmål om kommunen ville stoppe den prosessen som er igangsatt. Svar på henvendelsen ble purret opp og svar fra kommunen ble sendt Nedenfor er svaret fra kommunen gjengitt: Viser til brev fra deg datert 20. desember 2011 om fradeling av seks tomter fra eiendommene 84/4 og 84/10 i Vestbygda relatert til kommunestyresak 125/11 Kriterier for siling av arealinnspill. Lista som lå ved kommunestyresaken var et foreløpig dokument som viste et forslag til siling av innspill. Sak om kriterier for utsiling av innspill tilhører den fasen av kommuneplanprosessen vi er inne i nå, i forhold til at vi skal i gang med en omfattende konsekvensutredning. Administrasjonen har i etterkant av kommunestyrets vedtak av fastsetting av silingskriterier, sortert ut innspill eller ikke-realiserte boligområder i gjeldende kommuneplan. Store deler av arealet på din eiendom, som er avsatt tilframtidig byggeområde i gjeldende plan, ligger i buffersonen på 30m til dyrka mark. Det betyr at disse arealene,

4 basert på kommunestyrets vedtatte silingskriterier, vil utgå i ny kommuneplan. Slik det ser ut nå, vil det bli igjen et lite byggeareal i sørøst som vil bli vurdert videre i konsekvensutredningen Vi gjør oppmerksom på at gjeldende kommuneplan vil være juridisk bindende fram til ny kommuneplan er vedtatt. Det er derfor full anledning til å regulere arealer i samsvar med dagens kommuneplan i noe tid framover. Som grunneier har man da to valg; Sette i gang reguleringsplanprosess og sørge for en framdrift som sikrer vedtak av ny reguleringsplan før ny kommuneplan blir vedtatt. Vær da oppmerksom på at nye reguleringsplaner har en gjennomføringsfrist på fem år fra vedtaksdato, jfr. planog bygningsloven Avvente ny kommuneplan, med den følge at arealet ser ut til å bli redusert betraktelig. For ordens skyld gjør vi oppmerksom på at reguleringsplaner skal utarbeides av fagkyndige, jfr. plan- og bygningsloven 12-3 siste ledd. Det vises også til plan- og bygningsloven 12-8, hvor det stilles krav til oppstartsmøte med kommunen. Deretter mottok kommunen ny henvendelse datert med flere spørsmål. Henvendelsen og kommunens svar datert ligger vedlagt saken her. Til sist har kommunen nå mottatt brev datert der det framkommer at byggeområdet på nordsiden av den private vegen legges på is og at man senere vil vurdere videre utbygging der. Det søkes nå om utskillelse av 3 tomter langs Sørlivegen og det henvises til at kommunen på nytt behandler tidligere søknad om fradeling datert med følgende kommentarer: Det er ikke kommet til nye naboer siden Alle dokumenter i saken er uforandret. Brønn/ile på tomten lengst mot syd er avklart med nåværende brukere. Foreliggende avtale med dagens grunneiere vil bli formelt sagt opp når det foreligger et vedtak om fradeling av tomtene. Brukerne vil da koble seg til kommunens vannanledning i Sørlivegen. Det aktuelle boligområdet skråner ned mot Sørlivegen. I syd er det fjell i dagen som i nord går over til en ur. Hele området har ingen nytteverdi slik det ligger i dag. Boligene vil gi denne delen av Sørlivegen et klart ansiktsløft. All infrastruktur er allerede etablert for området av Lunner kommune og Hadeland E-verk. Tre nye boliger vil gi Lunner kommunen og E-verket tre nye abonnenter. I tillegg kommer tilkoblings- og årsavgift for vann for de eiendommene som i dag fortsatt er tilknyttet den private brønnen. Jordet på vestsiden/oversiden av det aktuelle tomteområdet skråner mot nord i den nedre delen og ikke ned mot Sørlivegen. Dispensasjonssøknaden fra 2009 hadde følgende begrunnelse:

5 1.2 Planstatus i området og rettslig grunnlag Del av eiendommen 84/4, som søkes fradelt som boligtomter, ligger i uregulert område og er i kommuneplanens arealdel for Lunner avsatt hovedsakelig til framtidig byggeområde for bolig og et mindre areal i sørvest ligger i landbruks-, natur- og friluftsområde, LNF-område. Se utsnitt av kommuneplanen nedenfor der de foreslåtte tomtene er skravert inn. Flyfoto til høyre. I kommuneplanbestemmelsene kap Bestemmelser om reguleringsplan, heter det: For områder avsatt til nye byggeområder, skal arbeid og tiltak som nevnt i PBL 86a, 86b og 93 ikke finne sted før området inngår i vedtatt reguleringsplan. Unntatt fra plankravet er

6 fradeling av hele det framtidige byggeområdet under forutsetning av at formålet er i samsvar med fastsatt arealbruk. For ytterligere fradeling(er) internt i byggeområdet gjelder plankravet fullt ut. Formålet med tiltaket er delvis ikke i samsvar med gjeldende arealbruk, LNF. Søknaden om fradeling er også i strid med kommuneplanbestemmelsene kap vedr. reguleringsplankrav. Fornyet søknad må behandles etter plan- og bygningsloven av Det fremgår av plan- og bygningsloven 11-6 at kommuneplanens arealdel fastsetter framtidig arealbruk for området og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i 1-6. Tiltak etter 1-6 må ikke være i strid med planens arealformål og generelle bestemmelser, samt bestemmelser knyttet til arealformål og hensynssoner. Et avvik fra kommuneplanens arealdel må behandles etter reglene i lovens kapittel 19, om dispensasjon. 1.3 Forholdet til plan- og bygningsloven kap. 19 Etter 19-1 i plan- og bygningsloven, krever dispensasjon grunngitt søknad. Før vedtak treffes, skal naboer varsles på den måten som nevnt i Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjon fra planer, plankrav og forbudet i 1-6. Vedtak i dispensasjonssak er enkeltvedtak etter forvaltningsloven. Det innebærer at det foreligger plikt til å begrunne vedtak om å gi eller å avslå søknad om dispensasjon, og at det er klageadgang på vedtaket. Det skjønn kommunene skal utøve når de vurderer om dispensasjon skal gis er underlagt omfattende begrensninger. Kommunen skal derfor gi en utfyllende begrunnelse for vedtak om dispensasjon. Dispensasjon kan gis varig eller midlertidig. En dispensasjon endrer ikke en plan, men gir tillatelse til å fravike planen for det aktuelle tilfelle søknaden gjelder. Avvik fra arealplaner reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Dispensasjoner må heller ikke undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Ut fra hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen, er det viktig at endringer i planer av betydning ikke skjer ved dispensasjoner, men behandles etter reglene om kommuneplanlegging og reguleringsplaner. Kommunen kan sette vilkår for dispensasjon. Vilkårene må ha som formål å ivareta de hensyn som fremgår av 1-1, Lovens formål og 3-1 Oppgaver og hensyn i planleggingen etter loven. Kommunens adgang til å gi dispensasjon er avgrenset. Det kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Vurderingen av om lovens vilkår for å kunne dispensere er et rettsanvendelsesskjønn som kan overprøves av domstolene. Forvaltningslovens regel om å vektlegge det kommunale selvstyret kommer således i betraktning kun ved interesseavveiningen om dispensasjon skal gis når lovens formelle vilkår for å gi dispensasjon er oppfylt. Den kommer til anvendelse på samme måte ved behandlingen av klager og domstolskontroll. Det kan ikke dispenseres fra

7 saksbehandlingsregler. Dette gjelder for både plansaker og byggesaker. Når det gjelder plankrav som følger av 11-9 nr.1 eller 12-1 kan det dispenseres fra plankravet under forutsetning av at planen ikke krever konsekvensutredning. De generelle vilkårene for dispensasjon må selvfølgelig alltid være til stede. Vurderingen av omsøkte tiltak i forhold til lovens kriterier vil være følgende punkter: - om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i formålsbestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt, - om fordelene ved å gi dispensasjon vil være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering - om det legges (tilstrekkelig) vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø sikkerhet og tilgjengelighet - om det legges vekt på foreliggende nasjonale eller regionale rammer og mål - om negativ uttalelse fra statlig eller regional fagmyndighet tillegges tilstrekkelig vekt. - om det dispenseres fra saksbehandlingsregler Hvis vurderingen etter første, andre og siste strekpunkt konkluderer med at lovens vilkår ikke er oppfylt vil dispensasjon ikke kunne gis. Tredje og fjerde strekpunkt vil først og fremst være aktuelle skjønnsmomenter i vurderingene etter første og andre strekpunkt. Det gjelder for så vidt også femte strekpunkt, men dette punktet vil være en ramme og påminnelse overfor kommunene, og et grunnlag for vedkommende myndighet og klageorganet i forbindelse med en ev. klagesituasjon dersom kommunen likevel fatter vedtak i strid med uttalelse fra fagorgan. Hvis konklusjonen etter vurdering i forhold til foregående kriterier er at det rettslig sett er anledning til å gi dispensasjon så må i tilfelle kommunen foreta en vurdering om de finner grunn til å gi dispensasjon. Det forutsettes at kommunen må ha en saklig grunn for ikke å dispensere (og som i tilfelle ikke kan avbøtes gjennom dispensasjonsvilkår). Dette kan for eksempel være at de vil se saken i større sammenheng, eller at det har vært mange nok dispensasjoner i området og at det ev. bør utarbeides ny plan før det gis tillatelse til flere tiltak. Ved dispensasjon fra bestemmelser i lov, vedtekt eller forskrift skal det legges vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Dette vil særlig gjelde i byggesaker, men når det gjelder universell utforming tilgjengelighet for alle - er det viktig at planbestemmelser som sikrer dette ikke undergraves gjennom dispensasjoner. Dispensasjoner må derfor ikke innebære løsninger til nevneverdig skade for slike hensyn. Bestemmelsen åpner for at det i saker hvor det foreligger helt spesielle sosialmedisinske, personlige og menneskelige hensyn, kan slike hensyn tillegges vekt. Det understrekes at slike hensyn normalt ikke har avgjørende vekt i dispensasjonssaker etter plan- og bygningsloven.

8 Statlige og regionale rammer og mål skal legges til grunn for vurderingen og interesseavveiningen i saker som gjelder dispensasjon fra planer og fra byggeforbudet i 1 8 (strandsonen). Det er et hovedprinsipp i loven at kommunens myndighetsutøvelse og vedtak må ligge innenfor statlige og regionale rammer og mål, og det gjelder også dispensasjonssaker. Der det foreligger statlige og regionale rammer og mål for arealpolitikken, skal disse legges til grunn for dispensasjonsvurderingen i den enkelte sak. Kommunen bør ikke gi dispensasjon i strid med uttalelse fra statlig eller regional myndighet. Det forutsettes at en «negativ uttalelse» i denne sammenhengen for det første gir klart uttrykk for at myndigheten motsetter seg dispensasjonen. Videre bør det henvises til det mandat myndigheten er gitt og de statlige føringene som myndigheten er ansvarlig for å følge opp i forhold til tiltaket eller området, og angis hvilke konkrete forhold i søknaden som strider mot disse. Dersom slik dispensasjon likevel gis, kan statlig eller regional myndighet benytte sin rett til å fremme klage dersom det er behov for å endre eller oppheve et dispensasjonsvedtak. Bestemmelsen har sammenheng med plikten til å forelegge søknader for disse myndighetene før dispensasjon gis, jf Nabomerknader Naboer ble varslet med nabovarsel i Det er riktig som Sverdup-Thygeson skriver, at det ikke er endringer av hjemmelshavere i nabolaget. I 2009 kom det inn nabomerknad fra Odd Syse, også på vegne av Ea Askvig og Tine Syse Jalland, eiere av eiendommene 84/40,54. merknaden er gjengitt nedenfor:

9 Tine Syse Jalland hadde samtidig samtykket i tiltaket, jfr. avkryssing på gjenpart av nabovarsel. 2. FAGLIG VURDERING 2.1 Avkjørsel Parsellene vil ha atkomst fra kommunal veg Vestbygdvegen inn på den private Sørlivegen. Det er søkt om utvidet bruk av eksisterende avkjørsel fra kommunal veg. Det er bekreftet fra styret i Sørlivegen at vegen kan benyttes til tomtene. 2.2 Byggeforbudssoner langs vassdrag Parsellen berører ikke vassdragsinteresser. 2.3 Kulturminner Det er ikke kjent at det er automatisk fredede kulturminner som blir berørt av tiltaket. Parsellene ligger delvis på og i randsonen til dyrka mark, slik at det er etter kommunens vurdering et potensiale for funn av kulturminner i dette området. Vurdering av om det er i konflikt med automatisk fredede kulturminner må gjøres av Oppland fylkeskommune i forbindelse med en evt. dispensasjonshøring. 2.4 Naturmangfold I naturmangfoldsloven 8 heter det at: Offentlige beslutninger som berører naturmangfoldet skal så langt det er rimelig bygge på vitenskapelig kunnskap om arters bestandssituasjon, naturtypers utbredelse og økologiske tilstand, samt effekten av påvirkninger. Kravet til kunnskapsgrunnlaget skal stå i et rimelig forhold til sakens karakter og risiko for skade på naturmangfoldet. Med bakgrunn i at området ikke er fullstendig kartlagt ned hensyn på naturmangfold så må området kartlegges av fagkyndige før en evt. omdisponering kan gjøres. 2.5 Landbruksfaglig vurdering De to nordre tomtene berører dyrka mark som er klassifisert som C-jord i Landbruksplanen for Hadeland. Bruk av denne dyrka marka til boligformål er avklart gjennom kommuneplanprosessen.

10 Den delen av det foreslåtte arealet som er avsatt til LNF-formål i gjeldende kommuneplans arealdel, består av udyrket mark. En utvidelse som omsøkt, vil være av svært liten betydning for den landbruksmessige utnyttelsen av de omkringliggende jordbruksarealene. Før endelig delingstillatelse gis, må saken behandles etter jordloven. 2.6 Nabobebyggelse/estetikk I plan- og bygningslovens formålsparagraf 1-1 heter det at prinsippet om universell utforming skal ivaretas i planleggingen og kravene til det enkelte byggetiltak. Det samme gjelder hensynet til barn og unges oppvekstvilkår og estetisk utforming av omgivelsene. De tre tomtene ligger i et område preget av småbruk og relativt romslige boligeiendommer som har blitt og blir til gjennom fradelinger fra småbrukene. Kommunen har anledning til å sette vilkår for dispensasjon derigjennom sette vilkår for utforming av bygningsmassen og grad av utnytting. I tilsvarende saker er det satt vilkår om at kommuneplanbestemmelsene om utforming, grad av utnytting etc kap skal gjelde. I dette tilfellet mener vi det må være mer riktig at byggeskikk, grad av utnytting etc. på tomtene bestemmes gjennom reguleringsplan med tilhørende bestemmelser. Dette fordi kulturlandskapskvalitetene er svært spesielle og fordi bygging her vil ha innvirkning på landskapet. 2.7 Vann og avløp I plan- og bygningsloven 27-2, 1.ledd heter det at før opprettelse av eiendom til bebyggelse blir godkjent, skal bortledning av avløpsvann være sikret i samsvar med forurensingsloven. Det er etablert offentlig vann- og avløpsnett inn til tomtene, og disse vil bli pålagt påkopling. Gustav Sverdrup-Thygeson har opplyst at brønn/ile på tomten lengst mot syd er avklart med nåværende brukere. Kommunen har ikke mottatt annen skriftlig dokumentasjon på dette forholdet fra de som benytter brønnen. 2.8 Støy Tomtene ligger utenfor registrerte støysoner langs offentlig vegnett. 2.9 Trafikksikkerhet Tomtene tilhører Harestua skole. Det er ikke definert trafikkfarlig skoleveg i dette området. 3. VURDERING OM DISPENSASJONSKRITERIENE I LOVEN ER OPPFYLT 3.1 Om hensyn bak bestemmelser og lovens formål er vesentlig tilsidesatt Kommunen skal vurdere om hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. I lovens formålsparagraf heter det at loven skal fremme bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og framtidige generasjoner. Bestemmelsene i kommuneplanen vedr. krav til reguleringsplan er blitt til for at man skal se områder i en større sammenheng herunder også i forhold til omkringliggende bebyggelse. Dette er et vesentlig poeng ved boligbygging i et verdifullt kulturlandskap. Det er også uheldig at de avsatte byggeområdene på eiendommen splittes opp, ved at det øvrige arealet legges på is og at en senere vil vurdere utbygging på det øvrige arealet som er planavklart i kommuneplanen. 3.2 Om fordelene ved å innvilge dispensasjon er klart større enn ulempene

11 Kommunen skal vurdere om fordelene ved å gi dispensasjon vil være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dispensasjonssøknaden er begrunnet med at det ikke er hensiktsmessig å utarbeide reguleringsplan for så få tomter. Vi kan ikke se at dette er begrunnelse god nok når tiltakene er av så stort omfang som det her er snakk om. Å utarbeide reguleringsplan sikrer medvirkning fra ikke bare de nærmeste naboene, men også fra offentligheten. Ny plan- og bygningslov sikrer dessuten at det i forbindelse med utarbeiding av reguleringsplaner lages risiko- og sårbarhetsanalyse, og reguleringsplaner blir også gjenstand for en gjennomføringsfrist på fem år fra vedtak av planen. Det siste er av betydning i Lunner, basert på at det er omfattende planreserver i gjeldende planverk ikke har blitt utbygd slik kommunestyrets intensjon har vært når planene har blitt vedtatt. 3.3 Dispensasjon fra saksbehandlingsregler Kommunen skal vurdere om det dispenseres fra saksbehandlingsregler. Det er ikke tilfelle i denne saken. 3.4 Konklusjon om vilkår for å gi dispensasjon er oppfylt Ut i fra vurderingen over kan vi ikke se at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Vilkårene for å kunne innvilge dispensasjon er derfor ikke til stede. 4. TOTALVURDERING Det omsøkte området er med unntak av en mindre del av søndre tomt avklart brukt til boligformål gjennom vedtak av kommuneplanens arealdel, og spørsmålet er derfor i hvor stor grad en reguleringsplan kan styre utbyggingen av området bedre enn det som kan gjøres gjennom enkeltsaksbehandling der kommunen har mulighet til å sette vilkår for dispensasjon. Tomtene utgjør en stripe langs Sørlivegen med direkte atkomst fra denne vegen og inn til hver enkelt tomt. Tomterarronderingen er vist i situasjonsplanen som følger søknaden. Det er vanskelig å se for seg at arronderingen her vil bli annerledes som følge av en reguleringsplan. En kan likevel se for seg at man i en reguleringsplanprosess i langt større grad kan gå inn og vurdere den totale utnyttingen av området og også få til en prosess knyttet til hvilken byggeskikk som skal tillates på disse arealene. Videre må man involvere naboer og offentligheten i en reguleringsplanprosess. Ved enkeltbehandling er det bare de naboene som grenser inntil som blir varslet. Atkomst og vann/avløp er løst. Når det gjelder avviket fra kommuneplanen ved den søndre tomta, er dette til gode for jordvernet. Som det framgår av kartene over, er den omsøkte stripen langs Sørlivegen smalere for de to nordre tomtene enn det kommuneplanen viser. Det området som ikke er tatt inn i tomtene, men som er markert som framtidig byggeområde på kommuneplanen er dyrka mark. Det området som går ut over framtidig byggeområde på den søndre tomta er ikke dyrka mark. Odd Syse, Ea Askvig og Tine Syse Jalland har kommet med nabomerknad til dispensasjonsog fradelingssøknaden i De påpeker at tiltaket medfører inngrep i dyrka mark og i kulturlandskapet, herunder at landskapet blir vesentlig endret. Kommunens vurdering av merknaden er at området allerede er avklart benyttet til boligformål gjennom fastsatt arealbruk i kommuneplanens arealdel for Lunner og at søker har lagt opp til mindre inngrep i dyrka mark enn det som er avklart i kommuneplanen. Vi er likevel enig i at bygging i området vil ha innvirkning på kulturlandskapet, og at en vurdering av byggeskikk vil være svært vesentlig i den videre prosessen fra mot bygging.

12 I forhold til målsettinger i kommunedelplan for samfunnsutvikling vil ikke tiltaket være i samsvar med målsettingen om å opprettholde kulturlandskapet eller at utbyggingsområder skal ha en buffersone på 30m mot arealer med aktivt jordbruk. Samtidig er det slik at området er avklart brukt til boligformål i gjeldende kommuneplan. Formuleringen i kommunedelplan for samfunnsutvikling er derfor mer relevant for saker der det søkes fradelt arealer i LNF-områder (ikke planavklarte områder) På grunnlag i overstående vurderinger og opplysning vurderer Lunner kommune at det ikke foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon fra plankravet. Kommunen vektlegger at det totalt er tale om etablering av tre boligtomter som ligger i et svært spesielt kulturlandskap. 5. ALTERNATIVE LØSNINGSFORSLAG Det kan være flere alternative løsningsforslag i denne saken. 5.1 Avslå søknaden, sette krav til reguleringsplan Med hjemmel i kommuneplanens arealdel for Lunner , avslår Lunner kommune søknad om dispensasjon for fradeling av tre boligtomter fra eiendommene 84/4 da det ikke foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon etter plan- og bygningsloven av 2008 kap. 19. Som følge av dette må det utarbeides reguleringsplan etter plan- og bygningsloven av kap Innvilge søknaden Lunner kommune er positiv til å innvilge søknaden om dispensasjon fra bestemmelser om plankrav i kommuneplanens arealdel kap for tre tomter og dispensasjon fra LNF-formålet for ca 250m 2 som er lagt inn i den søndre tomta. Det foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for at dispensasjon bør innvilges da tiltaket (etablering av tre tomter) herunder arronderingen av tomtene ikke ville blitt annerledes gjennom en reguleringsplanprosess. I tillegg er det lagt inn 250m 2 udyrka mark til den søndre tomta, mens det er tatt bort ca 300m 2 med dyrka mark ved de to nordligste tomtene sett i forhold til det som er avklart brukt til byggeformål i den vedtatte kommuneplanen. Dispensasjon blir gitt på følgende vilkår: Utfyllende bestemmelser i kommuneplanens arealdel pkt vedr. bestemmelser om byggehøyde, grad av utnytting og andre former for styring av bygningers og anleggs størrelse, form m.v. samt lokalisering av ulik utbygging og arealbruk innen eksisterende byggeområde skal gjelde for området. Dersom det ved tiltak i marka blir funnet automatisk fredede kulturminner som ikke er kjent, skal arbeidet straks stanses i den grad det berører kulturminnene eller deres sikringssoner på fem meter, jf. kulturminneloven 8. Melding skal snarest sendes til kulturminnemyndighetene i Oppland fylkeskommune slik at vernemyndighetene kan gjennomføre en befaring og avklare om tiltaket kan gjennomføres og eventuelt vilkårene for dette. Parsellene må koples til offentlig vann- og avløpsnett mot fastsatt avgift. Før søndre parsell kan bebygges, må privat brønn som forsyner to eiendommer i sør avvikles og ny vannforsyning etableres. Forholdet er privatrettslig. Det må fattes positivt vedtak om fradeling etter jordloven.

13 Før saken sendes på regional høring i hht. kravene i pbl kap. 19 og før endelig dispensasjonsvedtak kan fattes, må området kartlegges av fagkyndige med hensyn på naturmangfold, jfr. naturmangfoldloven 8. Har ikke regionale høringsinstanser etter dette innvendinger til saken, fattes vedtak om dispensasjon administrativt. 6. KONKLUSJON MED BEGRUNNELSE Med hjemmel i kommuneplanens arealdel for Lunner , avslår Lunner kommune søknad om dispensasjon for fradeling av tre boligtomter fra eiendommene 84/4 da det ikke foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon etter plan- og bygningsloven av 2008 kap. 19. Som følge av dette må det utarbeides reguleringsplan etter plan- og bygningsloven av kap. 12. Kommunen vektlegger at de tre boligtomtene ligger i et svært spesielt kulturlandskap og videre at reguleringsplan sikrer gjennomføring av tiltak innenfor en 5-års-frist. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Henvendelse datert Kommunens svar datert Fornyet søknad Øvrige dokument: Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Kühle-Hansen Merete Agnes, Sørlivegen 99, 2743 HARESTUA Klevmark Bjørn, Sørlivegen 15, 2743 HARESTUA Askvig Ea Cathrine, Huk Aveny 13, 287 OSLO Isaksen Grethe, Sørlivegen 61, 2743 HARESTUA Sverdrup-Thygeson Gustav, Øvre Ljanskoll Vei 1, 1169 OSLO Sverdrup-Thygeson Gustav, Sørlivegen 49, 2743 HARESTUA Klevmark Halvard, Vestbygda Sørlivegen 32, 2743 HARESTUA Sverdrup-Thygeson Hege, Dyrløkke Terrasse 25, 1440 DRØBAK Gustavsen Ingar, Sørlivegen 46, 2743 HARESTUA Syversen Mette og Gøran, Sørlivegen 89, 2743 HARESTUA Syse Odd, Jacob Aalls Gate 59, 364 OSLO Freddy Reidar Bråthen, Sørlivegen 83, 2743 HARESTUA Jalland Tine Syse, Skøyenveien 75, 375 OSLO Isaksen Terje, Sørlivegen 61, 2743 HARESTUA Eli og Halvard Klevmark, Vestbygda Sørlivegen 32, 2743 HARESTUA Sverdrup-Thygeson Ulrik, Nils Lauritssøns Vei 23 B, 854 OSLO Jill Iren Nærland, Stårputtveien 34, 0891 OSLO Landbrukskontoret for Hadeland, Rådhusvegen 39, 2770 JAREN Fylkesmannen i Oppland, Postboks 987, 2626 LILLEHAMMER Oppland fylkeskommune, Postboks 988, 2626 LILLEHAMMER

14 Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær... Sett inn saksopplysninger over denne linja