DETALJERT REGULERINGSPLAN FOR TORSKEBERGET, PORSGRUNN KOMMUNE

Transkript

1 BESKRIVELSE DETALJERT REGULERINGSPLAN FOR TORSKEBERGET, PORSGRUNN KOMMUNE Bakgrunn Planforslaget fremmes på vegne av firma Korvetten as. Korvetten as ønsker å legge til rette for bygging av boliger på eiendommen 83/179 - ved ombygging av eksisterende motell på stedet. Det planlegges også bygging av leiligheter i nybygg like syd for motellet. Eksisterende gangbro over Torskebergvegen planlegges revet. I motellet er det planlagt ca. 17 leiligheter, mens nybygg er planlagt med inntil 12 leiligheter. På eiendommen gbn. 83/182, som ligger i østre del av planområdet, planlegges bygging av parkeringsanlegg (lokk) med plass til ca. 50 biler, fordelt på to plan. Parkeringsanlegget skal betjene både boliger i planområdet og boliger / virksomhet i Korvetten, som ligger på andre siden av Torskebergvegen nord for planområdet. Første byggetrinn av parkeringsanlegget er allerede godkjent - og bygget. Skrenten over Strømtangvegen skal opprettholdes som naturområde. Planforslaget er utarbeidet av arkitektkontoret Børve og Borchsenius as Fig 1.1 Flyfoto over planområdet Beskrivelse Detaljert reguleringsplan for Torskeberget, Porsgrunn kommune 1 av 13

2 2. Planstatus 2.1 Kommuneplanens arealdel I Porsgrunn kommunes arealdel er planområdet vist som område for erverv. 2.2 Gjeldende reguleringsplaner Rabatt- og gangareal like nord for krysset Torskebergv./ Fylkesveg 354 er i dag omfattet av «reguleringsplan nr. 853 Korvetten». Det foreslås omregulering av en begrenset del av dette planområdet - for å innpasse ny busslomme. Areal øst for Fv354 er regulert til friluftsområde. I planforslaget foreslås omregulering til veggrunn. Arealene i planområdet er ellers uregulert. Fig 2.2 Gjeldende reguleringsplaner 3. Eiendomsforhold Planforslaget berører offentlig grunn i kommunal veg Torskebergvegen og Fv354. Plangrense er ellers trukket langs grenser omkring eiendommene gbn. 83/179 og 83/182. Firma Korvetten as leier dette arealet av kommunen, som er grunneier. Beskrivelse Detaljert reguleringsplan for Torskeberget, Porsgrunn kommune 2 av 13

3 4. Beskrivelse av planområdet 4.1 Utstrekning Planområdet har en utstrekning på ca. 14 daa. I øst er planområdet avsluttet i eiendomsgrense på østside av Fv354 / Breviksbrua. I syd / vest er planområdet avsluttet i eiendomsgrense mot boligeiendommer langs Strømtangveien. I nord er planområdet avsluttet i eiendomsgrense langs nordside av Torskebergvegen. 4.2 Landskap Arealer inntil Torskebergvegen framstår i dag som en horisontal flate, som i dag nyttes til parkering. Eksisterende motell står også på denne flata. I vest stuper terrenget bratt ned til eiendommer langs Strømtangvegen, som ligger ca. 25 m lavere. Torskebergvegen stiger nokså bratt opp fra Strømtangvegen til Fv354. Fra planområdet er det vid utsikt over Brevikstrømmen og Frier. 4.3 Vegetasjon og naturmangfold Flata inntil Torskebergvegen er asfaltert/gruset uten vegetasjon. Skråning/skrent ned mot Strømtangvegen er delvis bevokst med busker og trær. Det er registrert forekomst av artene norsk asal (status: svært høy risiko) og rødflangre (status: nær truet). Forekomstene er registrert i skrenten syd i planområdet. 4.4 Eksisterende bebyggelse og virksomhet I planområdet står motellbygg og gangbru over Torskebergvegen på gbn. 83/179. På gbn. 83/182 står i tillegg første byggetrinn av parkeringsanlegg (nylig oppført). Korvetten - som ligger like nord for planområdet - er nokså nylig bygget om til boliger og kontorvirksomhet. Langs østside av Strømtangvegen like vest for planområdet ligger boligeiendommer med frittliggende småhusbebyggelse. Brevik stasjon (jernbaneområde) ligger på vestsiden av Strømtangvegen. Under Torskeberget finnes fjellhaller / gruveområder, der Diplom-Is as har tilhold for deler av sin virksomhet. Det er besluttet at Diplom-Is skal avvikle sin virksomhet på stedet. Brufester for Breviksbrua er støpt inn i fjellet i nærheten. 4.5 Trafikkforhold Det er i dag etablert tosidig fortau og forgjengerkryssing i undergang under Fv 354. Det er etablert busslommer like nord for kryss med Torskebergvegen, som har fartsgrense 50/km/t. Vegvesenet opplyser at Fv354, som har fartsgrense 60km/t, har ÅDT ca Fylkesvegstrekningen omkring Breviksbrua er ikke vurdert som ulykkesbelastet. Det er i dag etablert avkjørsel til planområdet fra Torskebergvegen, som er kommunal veg. Siktforhold i avkjørsel er forskriftsmessige. Det er etablert fortau langs sydside av Torskebergvegen. I nedre del av vegen er fortauet smalt. Kryss mot Fv 354 er utformet med dråpe og fotgjengerovergang i plan. Det er i tillegg skiltet «full stopp» for trafikk som skal fra Torskebergvegen ut på Fv354. Beskrivelse Detaljert reguleringsplan for Torskeberget, Porsgrunn kommune 3 av 13

4 4.6 Kulturverninteresser Det er ikke registrert fredete kulturminner inne i planområdet. Det er knyttet nasjonale verneinteresser til området omkring Brevik satasjon, som ligger vest for planområdet. Det er også knyttet nasjonale verneinteresser til Breviksbrua, som ble fredet i Grunnforhold Grunnen i området består tilsynelatende av fjell og utsprengte masser. Under Torskeberget finnes fjellhaller / gruveområder, der Diplom-Is as har tilhold for deler av sin virksomhet. Brufester for Breviksbrua er støpt inn i fjellet i nærheten. 5. Planprosess og medvirkning 5.1 Oppstartmøte Planarbeidet ble drøftet i oppstartmøte med Porsgrunn kommune Referat fra møtet følger som vedlegg til planforslaget. 5.2 Varsel om oppstart av planarbeid Oppstart av planarbeidet ble første gang varslet Det var opprinnelig planlagt å bygge blokkbebyggelse med leiligheter i fjellsiden mellom Stømtangvegen og Torskebergvegen. På bakgrunn av flere kritiske merknader til planvarselet besluttet forslagsstiller å redusere både utbyggingsplanene og utstrekningen av planområdet. Oppstart av planarbeid (for prosjekt med redusert omfang) ble annonsert på nytt i avisene Varden og TA Det ble samtidig varslet pr. brev til grunneiere i området, naboer, offentlige instanser, lag og organisasjoner. Frist for merknader ble satt til Uttalelser til varsel om planarbeid Det er pr mottatt 11 uttalelser til planvarselet. Uttalelsene er oppsummert og kommentert nedenfor. Uttalelsene følger i sin helhet som vedlegg til planbeskrivelsen. 1. Telemark fylkeskommune, brev datert : Økt avstand til kulturverninteresser (jernbane) er positivt. At skrent ikke skal bygges ut er positivt. Ønsker hensynssone i sydvest pga. nærhet til verneinteresser knyttet til eksisterende boliger. Planlagt utbygging/ombygging har et begrenset omfang. Eksisterende grøntområde/skrent utgjør en tilfredsstillende buffer mot arealer som er omfattet av nasjonale kulturverninteresser. Hensyn til evt. oppdagelse av automatisk fredete kulturminner er ivaretatt i bestemmelser. Beskrivelse Detaljert reguleringsplan for Torskeberget, Porsgrunn kommune 4 av 13

5 2. Fylkesmannen i Telemark, brev datert : Etterlyser konsekvensutredning + planprogram pga. avvik fra kommuneplan. Biologisk mangfold bør undersøkes. Hensyn til barn og unge mht. arealer for lek og opphold må ivaretas. Det kreves undersøkelse + ros-analyse (risiko- og sårbarhet) mht. geotekniske forhold. Utredningsbehov ble vurdert av kommunen i oppstartmøte Vegetasjon i fjellskråning forutsettes bevart, og vises på plankart som «hensynssone bevaring naturmiljø». Planforslaget medfører dermed ikke negative konsekvenser for områder som er av verdi mht. ivaretakelse av biologisk mangfold. Hensyn til barn og unges interesser er omtalt i beskrivelsens pkt ROS-analyse mht. geotekniske forhold og generell ROS-analyse følger vedlagt. 3. Norges Handicapforbund Oslofjord Vest, mail : Påpeker div HC-hensyn som må ivaretas. Bygg og utomhusarealer vil bli utformet i samsvar med gjeldende lov og forskrift mht. tilgjengelighet. 4. Skagerak Energi, brev datert : SE orienterer om eksisterende anlegg + betingelser for nyanlegg. Ønske om dialog når infrastruktur skal planlegges. SE må kontaktes når detaljprosjektering skal iverksettes - etter at planforslag er vedtatt. 5. Diplom-Is, brev datert : Kritisk til sprengningsarbeid pga. rasfare. Varsler om restriksjon fra veivesen mht. brufeste i fjellet + mulig erstatningskrav ved uhell/ulykke. Det kan hende at det er nødvendig med mindre sprengningsarbeider for å etablere grøfter for tekniske anlegg. Ny bebyggelse er ellers planlagt fundamentert uten sprengning. Hensyn til rasfare er ivaretatt i foreliggende geoteknisk ROS-analyse. Konklusjoner og anbefalinger i ROS-analysen er tatt inn som krav i planforslaget. Det er dessuten nylig besluttet at Diplom-Is skal avvikle sin virksomhet i området. 6. Elinor Staff-Gundersen, Strømtangv. 18, brev datert Skeptisk til byggeplaner pga. støy + innsikt til egen eiendom fra planlagte boliger. Ønsker egen bolig + naboer innlemmet i planområdet for bygging av nye boliger. Etter at byggeperiode er gjennomført er det ikke grunn til å tro at planlagte boliger på Torskeberget vil generere sjenerende støy mot nabolaget. Avstand og høydeforskjell mellom Strømtangveien 18 og planlagte boliger er så stor at det er urimelig å klage på ulemper mht. innsyn. Opprinnelige planer om å bygge boligblokker langs skrenten er skrinlagt. Beskrivelse Detaljert reguleringsplan for Torskeberget, Porsgrunn kommune 5 av 13

6 7. FAU, Brevik skole, brev datert Ønsker etablering av bussholdeplass (sydgående) utenfor Korvetten. Avkjørsel til planområdet må forbedres mht. trafikksikkerhet. Det forventes at nybygg utformes i samsvar med lokal byggeskikk. Planforslaget viser busslomme for sydgående trafikk, slik FAU ønsker. Avkjørsel til planområdet er utformet i samsvar med gjeldende retningslinjer. Det er sammenhengende fotgjengerforbindelse langs vegene i planområdet. Fortau i nedre del av Torskebergvegen er smalt. For evt. å breddeutvide fortauet i nedre del av Torskebergvegen må det sprenges i fjellskjæringen. Av hensyn til rasfare i fjellhaller under Korvetten er det satt spesielle krav til hvordan sprengningsarbeider skal gjennomføres. Det er ikke satt krav til at fortauet skal breddeutvides noe som vil være svært krevende (omfang + hensyn til fjellhaller) og i strid med verneinteresser (biologisk mangfold). Etter forslagsstillers vurdering fungerer dagens fortausløsning langs Torskebergvegen tilfredsstillende. Planområdet (og Korvetten) har en beliggenhet som ligger løsrevet/i god avstand fra den tettstilte småhusbebyggelsen i Brevik. Motellet og Korvetten er relativt store bygningsvolumer, som vanskelig kan tilpasses den tradisjonelle byggeskikken som preger store deler av Brevik sentrum. I planforslaget er det lagt vekt på at bebyggelsen i planområdet skal gis en harmonisk og moderne utforming. Vedlagte terrengsnitt viser avstand/høydeforskjell mellom planlagte nybygg ved Korvetten/Motellet og Stasjonsområdet under skrenten. 8. Brevik arbeiderlag Ønsker etablering av bussholdeplass (sydgående) utenfor Korvetten. Fortau langs Torskebergvegen bør breddeutvides. Avkjørsel til planområdet må forbedres mht. trafikksikkerhet. Det forventes at nybygg utformes i samsvar med lokal byggeskikk. Se kommentar til merknad fra FAU ved Brevik skole. 9. Miljørettet helsevern i Grenland Anbefaler utredning mht. støy og luftkvalitet. Også innspill mht. radon, forurensing, universell utforming, magnetfelt, sikkerhet og fysisk aktivitet. Vedlagt støyvurdering dokumenterer at planlagte tiltak lar seg gjennomføre i samsvar med krav/føringer i gjeldende retningslinje for støy, T Reguleringsbestemmelsene setter krav til ytterligere dokumentasjon mht. støy i byggesøknad. Etter forslagsstillers oppfatning ligger planlagte boliger så høyt og fritt at det ikke er behov for å utrede luftkvaliteten i området nærmere. 10. Christopher Knutsen, Torskebergv. 11 Skeptisk til planlagt boligbygging pga. innsikt og støy mot egen eiendom. Overrasket over at det skal bygges boliger siden området tradisjonelt har vært nyttet til næringsvirksomhet. Trygge gangforbindelser bør vektlegges. Ønsker dialog om prosjektet. Beskrivelse Detaljert reguleringsplan for Torskeberget, Porsgrunn kommune 6 av 13

7 Planforslaget legger opp til at Motellbygget skal beholde sin hovedform, men at det kan bygges balkonger utenfor eksisterende veggliv. I tillegg tillates bygging av terrasse oppå søndre del av motelltaket, og nye leiligheter i blokk på sydside av motellet. Utomhusarealer vest for motellet skal nyttes til leke-/oppholdsareal for beboere i planområdet. Minste avstand mellom Motellbygget og bolig i Torskebergv. 11 er ca. 44m. Terrengnivå omkring Motellet ligger ca. 15m høyere enn søndre del av eiendommen Torskebergv. 11. Planforslaget legger opp til at eksisterende vegetasjon i skråning/skrenter omkring motellet skal bevares. Dette vil bidra til skjerming mot innsyn til Knutsens eiendom. Planlagt utbygging/ombygging kan etter forslagsstillers oppfatning ikke sies å medføre nevneverdig sjenanse eller ulempe for boligeiendommen Torskebergv. 11. Det ble i oppstartmøte med kommunen klarlagt at området kan nyttes til boligformål. Planforslaget viser sammenhengende fortausforbindelser langs Fv 354 og Torskebergvegen. Knutsen vil igjen få anledning til å uttale seg når planforslag blir lagt ut til offentlig ettersyn. Beskrivelse Detaljert reguleringsplan for Torskeberget, Porsgrunn kommune 7 av 13

8 7. Reguleringsforslaget 7.1 Planforslaget Planforslaget er kalt: Detaljert reguleringsplan for Torskeberget. Planområdets avgrensing er vist på plankartet. Planforslaget består av: 1. Plankart i målestokk 1:1000 på papir, datert Reguleringsbestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert , med vedlegg Planforslaget skal erstatte del av følgende reguleringsplaner : 1. Reguleringsplan for Korvetten, vedtatt Reguleringsplan for Brevik sentrum, vedtatt Reguleringsplanens hensikt Planforslag er utarbeidet for å legge til rette for bygging av boliger i 3 etasjers blokkbebyggelse. Planforslaget gir også mulighet for å bygge parkeringsanlegg som betjener planlagte boliger, samt eksisterende boliger og virksomhet i Korvetten, nord for planområdet. Det er lagt vekt på ta hensyn til rasfare i/i nærheten av planområdet og å ta vare på verdifull vegetasjon i skrenten over Strømtangvegen. 7.3 Utredninger / dokumentasjon Det er utarbeidet følgende dokumentasjon til planforslaget: 1. ROS-analyse geoteknikk, Multiconsult AS, Generell ROS-analyse, Børve og Borchsenius AS Støyvurdering, Akustikk-Konsult AS, Illustrasjonsplan og terrengsnitt, Børve og Borchsenius AS Støyvurdering og sprengningsteknisk anbefaling, som begge ble utarbeidet i forbindelse med prosjektering av boliger i Korvetten, følger også vedlagt. 7.4 Planlagt arealbruk - reguleringsformål Planforslaget inneholder følgende reguleringsformål: 1. Bebyggelse og anlegg - pbl : - bolig, blokkbebyggelse BB1 - bolig, utendørs opphold BB2-BB3 - bolig, parkeringsanlegg PB1-PB3 2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur - pbl : - kjøreveg V1 - fortau og gangveg - busslomme - annen veggrunn, grøntanlegg 3. Grønnstruktur - pbl : - naturområde N1 4. Hensynssoner - pbl 11.8 og 12.6 : - frisiktsone H140_1 - faresone, rasfare H310_1 - hensynssone, naturmiljø H560_1 Beskrivelse Detaljert reguleringsplan for Torskeberget, Porsgrunn kommune 8 av 13

9 7.5 Ny bebyggelse Det planlegges ombygging av eksisterende motell til leiligheter. Foreløpige planer viser til sammen 17 leiligheter i motellet. I tillegg planlegges bygging av 3 etg. høy bygning med 12 nye leligheter syd for motellet. Nytt, felles heis-/trappehus og svalganger forbinder motellet og planlagt nybygg. Av hensyn til landskaps-/silhuettvirkning skal nybygg plasseres tilbaketrukket fra kanten over skrenten, slik det framgår av plankart og vedlagt illustrasjon. Boligbebyggelsen skal gis en moderne, samordnet utforming og flate tak / slake pulttak. Prinsippløsning for planlagt arealbruk/bebyggelsesstruktur er vist på illustrasjonsplan. På motellet planlegges bygging av nye balkonger utenfor fasader mot vest, syd og øst. I tillegg åpner planforslaget for at det kan etableres felles takterrasse på bygget. Boligbygg syd for motellet er planlagt med vestvendte balkonger. I østre del av planområdet planlegges bygging av parkeringsanlegg i to plan med plass til ca. 50 biler. Del av parkeringsanlegget, som skal betjene Korvetten, er allerede godkjent og under oppføring. Eksisterende gangbro mellom planområdet og Korvetten skal rives. 7.6 Samferdselsanlegg Planforslaget legger opp til at Fv354 og kommunal vei Torskebergvegen opprettholder sin nåværende linjeføring og utstrekning. Eksisterende avkjørsel fra Torskebergvegen opprettholdes. Frisiktsone og frisiktlinjer i avkjørsel er vist på plankartet. Inne i planområdet skal det etableres snumulighet for kommunal renovasjonsbil, gjesteparkering med snumulighet og atkomst til parkeringsanlegg. Også eksisterende fortau langs Fv354 og Torskebergvegen foreslås opprettholdt. Langs nedre del av Torskebergvegen er fortauet nokså smalt. Planforslaget viser regulering av 2,5 m bredt fortau på denne strekningen. Det er ikke satt rekkefølgekrav til gjennomføring av breddeutvidelsen, fordi det ikke er rimelig å se dette tiltaket (som vil medføre nokså omfattende sprengningsarbeider) i sammenheng med planlagt boligbygging, fordi naturlig gangforbindelse til Brevik sentrum går via eksisterende undergang ved Korvetten. Eksisterende busslommer på øst- og vestside av FV354, og busslomme på sydside av Torskebergvegen er vist med eget reguleringsformål på plankartet. 7.7 Kulturverninteresser Avstand mellom verneverdig stasjonsbygg og planlagt nybygg/ombygging er ca. 50m. Planområdet ligger på et platå 25 m høyere enn stasjonsområdet noe som gjør at de to områdene «befinner seg i to ulike uterom». Planforslaget sikrer at vegetasjon i skrenten bevares noe som bidrar til å skape «en grønn innramming/buffer» omkring stasjonsområdet. For å dempe silhuettvirkning ytterligere er nybygg trukket tilbake fra kant over skrenten (jfr. vedlagt terrengsnitt). Planlagt utvidelse av parkeringsanlegg og bygging av boliger vurderes å ikke komme i konflikt med synlighet/eksponering av den ruvende Breviksbrua. Forslagsstiller kan ikke se at planforslaget har negative konsekvenser mht. kulturverninteresser. Det er ikke registrert automatisk fredete kulturminner i planområdet. Beskrivelse Detaljert reguleringsplan for Torskeberget, Porsgrunn kommune 9 av 13

10 7.8 Grønnstruktur og naturmangfold Reguleringsbestemmelsene krever at eksisterende trær i skråning/skrent i planområdet skal bevares. Dette området (som omfatter arealet der det er registrert truete/sårbare arter) er vist som «hensynssone bevaring av naturmiljø» på plankartet. Bestemmelsene krever også at leke- og oppholdsarealer skal gis parkmessig opparbeiding. 7.9 Barn og unges interesser, lekearealer og trafikksikkerhet Det er avsatt felles leke- og oppholdsareal i område BB2 (697m2). Denne delen av tomta er solrik, flat, lett tilgjengelig, ligger skjermet for støy og har flott utsikt. Reguleringsbestemmelsene krever at min. 250m2 i område BB2 skal tilrettelegges som lekeareal for barn i aldersgruppe 1-7 år. Reguleringsbestemmelsene setter også krav til at det skal settes opp gjerde som forhindrer at barn/folk kan falle ned skrentene i planområdet. Areal øst for planlagt nybygg i område BB1 (200m2) og utsiktsplass i område BB3 (110m2) kan også nyttes som felles oppholdsareal. Det kan i tillegg etableres felles takterrasse oppå motellet. Planforslaget viser til sammen ca. 35m2 felles leke-/oppholdsareal pr. leilighet innenfor planområdet uten at evt. takterrasse er medregnet. Gjeldende bestemmelser til kommuneplanens arealdel krever at det skal tilrettelegges: min. 35 m 2 egnete lekearealer i felles- eller friområder for blokk min 30 m 2 i felles uteoppholdsareal På sydside av Brevik stasjon er det anlagt et allment tilgjengelig parkareal (ca. 1200m2). Dersom ca. 880m2 parkareal medregnes som leke-/oppholdsareal for planlagte boliger vil kommuneplanens krav til leke- og oppholdsareal være innfridd. Forslagsstiller er av den oppfatning at det i forbindelse med sentrumsnære fortettingsprosjekter som dette bør kunne aksepteres avvik fra kommuneplanens generelle m2-krav mht. oppholdsareal forutsatt at det legges til rette for opparbeiding av «tilfredsstillende oppholdsareal» med høy kvalitet. Forslagsstiller er gjort kjent med at Porsgrunn kommune vurderer denne problemstillingen i forbindelse med pågående rullering av kommuneplanen. For større barn og ungdom kan utomhusarealer ved skole og idrettsanlegg på Furulund nyttes som nær-/strøkslekeplass. Her finnes også et naturområde («100m-skog») som egner seg til barns lek og rekreasjon. Avstand mellom planområdet og Furulund er ca. 500m i luftlinje. Gangforbindelse er på separat gs-forbindelse (under Fv 354) og langs kommunale boliggater. Det går sammenhengende fortausforbindelser langs Fv 354 og Torskebergvegen. Det er etablert fotgjengerkryssing i plan over Torskebergvegen via dråpe - ved krysset mot riksvegen. Gangforbindelse til Brevik sentrum går via gangforbindelse under fylkesveien. Også bussfelt på østside av riksveien nås via denne gangforbindelsen (trapper). Dagens trafikkløsning for myke trafikanter vurderes som tilfredsstillende. Beskrivelse Detaljert reguleringsplan for Torskeberget, Porsgrunn kommune 10 av 13

11 7.10 Universell utforming Gjeldende plan- / bygningslov og teknisk forskrift sikrer forskriftsmessige løsninger mht. atkomst og framkommelighet i bygg og utomhusanlegg. Det settes ikke krav til «Universell utforming» ut over de krav som er hjemlet i lov og forskrift Rasfare Diplom-Is as driver (inntil videre) deler av sin virksomhet i fjellhaller i nær planområdet. Rystelser i grunnen i planområdet kan tenkes å medføre ras i fjellhallene. Også boliger syd for planområdet ligger utsatt til dersom det går ras/steinsprang i skrenten. En del av skrenten er allerede sikret med nett. Planlagt boligbygging er forutsatt gjennomført med direkte fundamentering på fjell. Det kan riktignok vise seg nødvendig å gjennomføre mindre sprengningsarbeider for framføring av vann- og avløpsledninger etc. Multiconsult as har utarbeidet en ROS-analyse mht. geotekniske forhold. Rapporten, som følger vedlagt, konkluderer med at reguleringsområdet tilfredsstiller kravene til nominell sannsynlighet for skredfare, slik at det ikke er nødvendig å gjennomføre spesielle sikringstiltak av berget innenfor planområdet. Det anbefales at evt. sprengningsarbeider for framføring av tekniske føringer i grunnen skal gjennomføres med forsiktig sprengning i samsvar med norsk standard NS vibrasjoner og støt, og i samsvar med tidligere utarbeidet Sprengningsteknisk anbefaling for Korvetten, datert I ROS-analyse anbefales videre at det med jevne mellomrom (for eksempel hvert 10 år) bør gjennomføres fjellrensking + ettersyn av eksisterende sikringstiltak (nett). Anbefalinger i ROS-analysen er tatt inn som krav i reguleringsbestemmelsene til planforslaget. På grunn av at sprengning i området kan utløse ras/steinsprang er planområdet foreslått regulert til hensynssone rasfare. I foreliggende geoteknisk ROS-analyse bekreftes det dessuten at planlagt utbygging ikke vil være til hinder for at nødvendig ettersyn og sikringsarbeider i fjellskrent lar seg gjennomføre (med lift / klatring) Støy Foreliggende støyvurdering (Akustikk-Konsult AS, ) konkluderer med følgende: o Innendørs støyverdier vil ligge innenfor krav, forutsatt støydempende vinduer og moderate fasadetiltak o Planløsning for de mest utsatte leilighetene må vurderes mht. plassering av soveromsvindu. o Det er støymessig tilfredsstillende uteoppholdsareal på bakkeplan i området. Det er ikke nødvendig å reise planlagt nybygg syd for Motellet for å oppnå tilfredsstillende støyforhold i uteområdene. o Noen private uteplasser/balkonger må støyskjermes. o Prosjektering av løsninger mht støy må dokumenteres nærmere i forbindelse med videe planlegging/prosjektering. I reguleringsbestemmelsene er det satt krav til at det i forbindelse med byggesøknad skal dokumenteres at støyforhold ligger innenfor gjeldende grenseverdier. Beskrivelse Detaljert reguleringsplan for Torskeberget, Porsgrunn kommune 11 av 13

12 7.13 Kommunalteknikk/infrastruktur renovasjon, VA, kraftforsyning, tele/data Det forutsettes at nye leiligheter kan tilknyttes eksisterende VA- nett og annen teknisk infrastruktur i Torskebergvegen. Det forutsettes etablering av miljøstasjon nær avkjørsel mot Torskebergvegen eller at søppeldunker bringes inntil vei på tømmedag RPR, Areal- og transportplanlegging Planforslaget legger opp til effektiv arealbruk, gjennom fortetting og utbygging i sentrumsnære områder. Det er gode muligheter for bruk av kollektiv transport nær området. Planforslaget anses dermed å være utformet i samsvar med rikspolitiske retningslinjer for areal- og transportplanlegging Krav til dokumentasjon og samtidighet Planforslaget legger opp til følgende rekkefølge- / samtidighetskrav: 1. Boliger kan ikke tas i bruk før tilhørende utomhusarealer, med kjøreatkomst, parkering, teknisk infrastruktur, utendørs oppholds- og lekearealer er ferdig opparbeidet. Planforslaget legger opp til følgende dokumentasjonskrav: 1. Ved søknad om boligbygging kreves utarbeidelse av landskapsplan som viser opparbeiding av tilhørende utomhusarealer, med redegjørelse for kjøreatkomst, parkering, miljøstasjon, utendørs oppholds- og lekearealer, beplantning/bevaring av eksisterende vegetasjon og møblering. 2. Ved søknad om boligbygging kreves utarbeidelse av teknisk plan som viser løsninger for tilknytning og framføring av tekniske anlegg, inklusive ledningsnett for overvann og eventuelt fordrøyningsmagasin. 3. Det skal i forbindelse med byggesøknad dokumenteres at bygge- og anleggsfase gjennomføres i samsvar med norsk standard NS vibrasjoner og støt, og i samsvar med Sprengningsteknisk anbefaling for Korvetten, datert Det skal i forbindelse med byggesøknad dokumenteres at støyforhold i utendørs oppholdsareal - og i fasader - ligger innenfor gjeldende grenseverdier Arealregnskap / utnyttelsesgrad 1. Ombygget motell dekker ca. 685m2 bya. Eksisterende gangbro og utvendig trapp planlegges revet. Ny boligblokk er illustrert/planlagt med grunnflate ca. 500m2 bya. Samlet utnyttelse i område BB1 blir dermed 1185m2/1640m2 = 72% bya. Maksimalt tillatt utnyttelse er satt til 75% bya, som gir rom for nødvendige justeringer når løsninger skal detaljprosjekteres (ca. 45 m2). 2. I område BB2, som er regulert til utendørs oppholdsareal, tillates etablering av felles lekeapparater, felles utendørs møblering og etablering av private uteplasser for boliger i 1.etasje i motellbygget. 3. I område BB3, som er regulert til utendørs oppholdsareal, tillates etablering av felles utendørs møblering. 4. Parkeringsanlegg i område PB1 er illustrert/planlagt med grunnflate ca. 940m2/71% bya. Maksimalt tillatt utnyttelse i PB1 er satt til 75% bya. 5. Garasjer for beboere og rampe i område PB2 er planlagt/illustrert med til sammen ca. 100m2/31% bya. Maksimalt tillatt utnyttelse i PB2 er satt til 35% bya. Beskrivelse Detaljert reguleringsplan for Torskeberget, Porsgrunn kommune 12 av 13

13 6. Skissert gjesteparkering i område PB3 viser arealutnyttelse 75m2/21% bya. Maksimalt tillatt utnyttelse i PB3 er satt til 25% bya. Maksimal arealutnyttelse i byggeområder BB1-BB3 og PB1-PB3 til sammen er ca. 2515m2 / 4450m2 = ca. 57% bya. 8. Vurdering av planforslaget Det legges etter forslagsstillers oppfatning opp til en hensiktsmessig og effektiv arealbruk. De hovedgrep som er gjort i planforslaget kan oppsummeres med følgende: 1. Boligbygging i et attraktivt område nær Brevik sentrum ved omdisponering og fortetting i eksisterende byggeområde 2. Opprusting og revitalisering av eldre bygningsmasse 3. Forebygging mot rasfare og fallulykker 4. Bevaring av sårbare arter (vegetasjon) 10. Vedlegg 1. Illustrasjonsplan og terrengsnitt, Varselbrev og kartutsnitt med planavgrensing, varsling av planarbeid 3. Adresseliste, varslede instanser og grunneiere 4. Mottatte uttalelser til varsel om planarbeid 5. ROS-analyse, geoteknikk. Multiconsult as Generell ROS-analyse, Børve og Borchsenius AS, Sprengningsteknisk anbefaling. Multiconsult as, Støyvurdering. Akustikk-Konsult AS, Sjekkliste for planlegging Grenlandsstandarden Porsgrunn, Arkitektkontoret Børve og Borchsenius AS Beskrivelse Detaljert reguleringsplan for Torskeberget, Porsgrunn kommune 13 av 13