kr (kroner_tre_tusen, tilsvarende ca kr 5 pr kvm tomteareal)

Transkript

1 Verdivurdering av friluftseiendommen: Tingveien 17, 1443 Drøbak. Utført av: Agdestein Takst & Eiendomsra dgivning AS /11 Tomteverdivurdering av Forsvarets friluftseiendom: Del av Tingveien 17, 1443 Drøbak i Frogn kommune Del av: knr 215, gnr 86, bnr 641 Tomtear: ca 633 (etter fradrag for solgte 31) m 2 Rekvirent: Skifte Eiendom v/trond Knut Nordby. Arbeidet har foregått i perioden sept. oktober 213. Befaring ble gjort , med kun undertegnede takstmenn til stede. Mottatt informasjon: Muntlige og skriftlige opplysninger fra Oppdragsgiver forut for befaringen. Konklusjon: Etter en skjønnsmessig helhetsbetraktning har vi ansatt følgende markedsverdi av Takstobjektet pr d.d. (uten hensyntagen til evt heftelser, servitutter eller lignende): kr 3 (kroner_tre_tusen, tilsvarende ca kr 5 pr kvm tomteareal) Asker, Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning AS ved: Pål Agdestein, MNTF Sivilingeniør NTH / Bedriftsøkonom BI DNV-sertifisert takstmann, Recognised European Valuer REV Bjørn Sagfossen Bachelor Eiendomsmegling BI Bachelor Revisjon TDH Vedlegg Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning AS - NO MVA Hagaløkkveien 13, 1383 Asker - Postboks 293, 1372 Asker (jobb) (mobil) post@agdestein.no

2 Verdivurdering av friluftseiendommen: Tingveien 17, 1443 Drøbak. Utført av: Agdestein Takst & Eiendomsra dgivning AS /11

3 Verdivurdering av friluftseiendommen: Tingveien 17, 1443 Drøbak. Utført av: Agdestein Takst & Eiendomsra dgivning AS /11 Vedlegg 1 Verdivurderingsmetodikk tomtetaksering Agdestein.pdf 2 Forhåndstakst friluftstomt Tingveien _1_28 AGDESTEIN.pdf 3 Infoland 215_86_641 Husvik Drøbak.pdf 4 Utdrag fra Planbestemmelser 86_641 Husvik - Gylte s 1 og 6 5 Bilder fra befaringen 213_9_2.pdf

4 Verdivurdering av friluftseiendommen: Tingveien 17, 1443 Drøbak. Utført av: Agdestein Takst & Eiendomsra dgivning AS /11 BEREGNINGSMETODIKK VED TOMTETAKSERING (Utviklet av Agdestein Takst & Eiendomsrådgivning AS) Modell 1a: TOMTEBELASTNINGSMETODEN - DIREKTE ANSATT I denne modellen baseres tomtens verdi på en skjønnsmessig direkte ansatt faktor ("tomtebelastning"). Multiplisert med påregnelig oppførbart gulvareal over bakken gir dette "tomteverdi 1 av 5". Modell 1b: TOMTEBELASTNINGSMETODEN - KALKULERT I denne modellen baseres tomtens verdi på en beregning av tomtebelastningen, som differansen mellom anslått sluttverdi av eiendommen (som da må defineres mht type og standard), inkl tomt, som ferdig bygd minus forventede prosjektkostnader og normal avkastning til tomteutvikler. Modell 2: TOMTEAREALMETODEN Her kalkuleres tomteverdien vha en direkte ansettelse av verdien pr kvm tomt. Modell 3: UT FRA ANTALL BOENHETER (NB: Kun relevant for boligtomter!) Her kalkuleres tomteverdien som en funksjon av antall boenheter som kan oppføres. Modell 4: PROSENTANDELEN AV FERDIG VERDI, INKL TOMT Her kalkuleres tomteverdien som en prosentandel av verdien av ferdig utviklet eiendom, inkl tomteverdien. - - Gjennomsnittsresultatet fra de 5 innfallsvinkler korrigeres dernest for spesielle forhold. Det kan eksempelvis være krav om infrastrukturbidrag/ fordyrende rekkefølgebestemmelser, dårlige grunnforhold, forurensning i grunnen, tid og kostnader til omregulering etc. Det kan også foreligge verdiøkende korreksjoner, som eksempelvis den merverdi som eventuelt måtte ligge i en eventuell påstående bebyggelse. Til slutt ansettes konklusjonen skjønnsmessig, som normalt vil innebære en avrunding av det kalkulerte resultat. Modellen omfatter også beskrivelser og vår vurdering av de viktigste verdipåvirkende forhold. Hagaløkkveien 13, Postboks 293, 1372 Asker (jobb) (mobil) NO MVA post@agdestein.no

5 Tek Verdivurdering av friluftseiendommen: Tingveien 17, 1443 Drøbak. Utført av: Agdestein Takst & Eiendomsra dgivning AS /11 Sydvestre 633 kvm av tomt på 934 kvm (resten tidligere solgt til kommunen, ennå ikke fradelt) Detaljside 1 Takst ID: 748 Asker, , markedsvurdert pr Rev: Rekvirent: Skifte eiendom v/ Trond Nordby Avr - Regulering: Verdivurdering av tomt i Drøbak, avsatt hovedsaklig til Friområde (dels bolig) Tingveien 17, 1443 Drøbak Kommuneplan for Frogn , vedtatt Reguleringsplan, Husvik - Gylte, vedtatt og oppdatert med visse justeringer, siste gang Tillatt utnytt.: I flg både Kommune- og Reguleringsplanen er Takstobjektet angitt som friområde (grønt), dels bolig (gult). Vi antar at de allerede solgte 31 kvm ligger nærmest Husvikveien. I gjenværende del utgjør gult område ca 23 m2. Eneste verdigrunnlag som bolig ville ha vært gjennom evt direkte salg til nærmeste naboer (2 stk), som er usikkert, for økt utbyggingspotensial. I hht Takstmandatet skal tomten takseres som friområde. Vi benytter normal strøkspris for friluftsområder i tilsvarende strøk og type område som vårt takstgrunnlag! 1. TOMTEBELASTNINGSMETODEN (TB-M): 1.1 Vha dir erfaringstall for TB: 1.2 Vha beregnet TB: 2. TOMTEAREALMETODEN (TAM): 4. SOM PROSENTVERDI AV FERDIG BEBYGD EIENDOM Antatt oppførb. gulvareal i kvm : Direkte ansatt tomtebelastning som byggeklar råtomt: Tomteareal ca m2: Pr kvm 633 Friluftsområde Ansatt verdi pr kvm tomteareal basert på forutsatt utnyttelse (i hht beskrivelse ovenfor): BEREGNINGSMESSIG KONKLUSJON: Antatt verdi av bygg + tomt (pr kvm ) ved ferdigstillelse: - Påregn. byggekost, eks tomt, pr kvm, inkl. kostn bygg. av fellesareal: - Påslag for tomtekjøpers byggherreadm., risiko (marked/byggekost/salg), finansutgifter, salgskostn., uforuts. og fortjenestekrav, her vurdert til % av prosjektkost, ink råtomtpris: 3. UT FRA ANTALL BOENHETER (ABE) Knr / gnr / bnr: Del av 215 / 86 / 641 Tomteareal: 633 kvm Friluftsområde Forutsatt tillatt utbyggbart gulvareal: kvm Hjemmelsh.: Forsvarsbygg, org.nr (alle beløp i norske kroner ) Kalkulert tomtebelastning: Antatt oppførbart gulvareal : Vurd. snittstørrelse pr boenhet: Antall påregnelig oppførbare boenheter: Ansatt gjennomsnitlig råtomt-verdi pr oppførbar boenhet: Verdi av ny bebyggelse på eiend., som ferdigstilt: Vurdert normal prosentandel tomt: som gir flg tomteverdi pr kvm : Uvektet kalkulert snittverdi (avrundet): Korreksjon av Uvektet kalkulert snittverdi for eventuelle spesielle forhold:? Kalkulerte tomteverdier totalt N/A N/A (inkl. tomt)? 3 Lnr: 2 Kommen tomtear Friluftsom Bilde: 122* 149 Sign AT Tekst 1 S O Tomtebe Tekst moms: N/A Påslag prosj.ko % Salgspris BO el NÆR Type Uten u Midlere kalkulert tomteverdi, korrigert for eventuelle spesielle forh./ korreksjoner: KONKLUDERT VERDI: Skjønnsmessig konkludert tomteverdi: som tilsvarer følgende verdi pr kvm oppførbart gulvareal (): og følgende verdi pr kvm tomteareal Friluftsområde: 3 3? 5

6 Verdivurdering av friluftseiendommen: Tingveien 17, 1443 Drøbak. Utført av: Agdestein Takst & Eiendomsra dgivning AS /8/13 9:56/11 FROGN* (215, Akershus) - 215/86/641// Adresse: Tingveien 17, 1443 DRØBAK WE11194 Oversikt eiere Aktiv ID/Født Navn Andel Adresse Postadresse Rolle FORSVARSBYGG 1 / 1 Grev Wedels plass OSLO HJEMMELSHAVER WE Siste omsetning Aktiv Tinglyst dato Kjøpesum Omsetningstype Dokumenttype Gjelder hele eiendommen Gjelder flere eiendommer Annet HJEMMEL TIL GRUNN Ja Ja WE Matrikkelopplysninger Aktiv Matrikkel: Type: Best. grunneiendom Tinglyst: Ja Landbruk: Nei Bruksnavn: Parsell Nr 13 Matrikkelført: Ja Antall teiger: 1 Etableringsdato: Har festegrunn: Nei Seksjonert: Nei Areal: 934,4 kvm Skyld:,1 Arealkilde: Areal hentet fra eiendomsbase Næringsgruppe: Eiendomskoordinater : Koord.sys.nr Koord.x Koord.y Ikke tinglyst eierforhold: Ingen ikke tinglyste eierforhold registrert på matrikkelenheten. Kulturminner: Ingen kulturminner registrert på matrikkelenheten. Grunnforurensing: Ingen grunnforurensing registrert på matrikkelenheten. Klage på vedtak i Matrikkelen: Ingen klage registrert på matrikkelenheten. Forretninger: Type Dato Rolle Matrikkel Arealendring Sammenslåing Forretning: Matrikkelført: Avgiver Mottaker 215/86/ /86/641-48, 48, Skylddeling Forretning: Matrikkelført: Avgiver Mottaker 215/86/ /86/ , 935, WE Matrikkelens adresser Aktiv Matrikkelenhet: Gårdsnr 86, Bruksnr 641 Kommune: 215 Frogn Adresse: Veiadresse: Tingveien 17 Grunnkrets: 15 Husvik 1443 Drøbak Valgkrets: 1 Drøbak Kirkesogn: 2931 Drøbak Tettsted: 531 Drøbak Koordinater (System:23): Koord.x : Koord.y : WE Matrikkelens bolig og bygningsopplysninger Norsk Eiendomsinformasjon as - Henrik Ibsensgate 1, PB2923 Solli, 23 Oslo - T: E-post: firmapost@eiendomsinfo.no Side 1 av 2

7 3/8/13 9:5 Verdivurdering av friluftseiendommen: Tingveien 17, 1443 Drøbak. Utført av: Agdestein Takst & Eiendomsra dgivning AS /11 Aktiv Matrikkelenheten har ikke registrert bygning. Norsk Eiendomsinformasjon as - Henrik Ibsensgate 1, PB2923 Solli, 23 Oslo - T: E-post: firmapost@eiendomsinfo.no Side 2 av 2

8 Verdivurdering av friluftseiendommen: Tingveien 17, 1443 Drøbak. Utført av: Agdestein Takst & Eiendomsra dgivning AS /11 Planbestemmelser Husvik- Gylte Oppdatert i hht vedtak i Kommunestyret Med forslag til endringer datert Vedlegg 2b REGULERINGSBESTEMMELSER I TILKNYTTING Plan nr. TIL PLAN FOR HUSVIK / GYLTEHOLMEN SAKSBEHANDLING IFLG. PLAN- OG SAKSNR. DATO SIGN. BYGNINGSLOVEN Kommunestyrets vedtak EM 2. gangs beh. Av endringsforslag i utvalg for miljø, plan og 5/ EM byggesaker Offentlig ettersyn Ny 1. gangsbehandling av endringsforslag 8/ Ny revisjon/ omregulering: Kommunestyrets vedtak 71/ gangs beh. Av endringsforslag i utvalg for miljø, plan og 44/ byggesaker Offentlig ettersyn Ny 1. gangsbehandling av endringsforslag 184/ EM Revisjon: Kommunestyrets vedtak: EM Fornyet 2. gangs behandling i planutvalget EM Revisjon plankart før sluttbehandling EM Kommunestyrets vedtak: 68/ EM 2. gangs behandling i det faste utvalg for plansaker samlet 147/ EM for Husvik og Gylte Ny behandling i det faste utvalg for plansaker - Gylte 71/ EM Begrenset offentlig ettersyn, Gylteholmen N Ny behandling i det faste utvalg for plansaker 48/ EM Offentlig ettersyn fra til Fornyet 1. gangs behandling i det faste utvalg for plansaker 175/ EM Offentlig ettersyn fra til gangs behandling i det faste utvalg for plansaker 73/ EM Kunngjøring av oppstart av planarbeid Nov 4 og jan 5 Vedtak om utvidelse av planområde 4/ EM Vedtak om igangsetting av planarbeid Kommunestyret 69/ EM Hjellnes Cowi 1 Avgrensning Det regulerte området på planen er vist med reguleringsgrense, og følger parallelt med hovedfarled og annet trafikkareal sjø fra Husvikodden i vest til småbåthavn i nord, strandlinje og noen eiendommer i øst samt Forsvarets brygge, led og småbåthavn, Vindfangerbukta og Husvikveien / Sagaveien fram til plangrense for rundkjøring på Seiersten, nordover mot Husvikholmen langsmed Husvikveien i sør og fram til Hamborgodden. For områder i sjø strekker planen seg vertikalt ned til en meter under havbunn. For område FR5 strekker planen seg vertikalt 5 m oppover, over øvrige planformål. 1

9 Verdivurdering av friluftseiendommen: Tingveien 17, 1443 Drøbak. Utført av: Agdestein Takst & Eiendomsra dgivning AS /11 eiendommen skal ikke virke privatiserende. For evt. ytterligere utvikling se plankrav i 12 f. g. FR8 Området kan nyttes av både oppsittere og allmennheten, for opphold og som adkomst til båthavn S8/S9. Enkel adkomst til båthavna opparbeides innen området. h. FR9 HUSVIKHOLMEN I området kan eksisterende bygg/anlegg bare utvides med mindre bygg/anlegg på inntil 3m 2 BYA som har direkte tilknytning til områdets bruk til rekreasjon, idrett, sport og lek. Bygg/anlegg må ikke dekke mer enn 1 % av FR9. Det tillates anlagt brygge for joller og småbåtanløp som avmerket på plankartet i tilknytning til anlegget på land. Gangstier med mindre konstruksjoner kan anlegges. Båtopplag tillates ikke. i. FR1, FR11, FR12, FR13, FR14 PARKBELTE Vegetasjonssone, parkbelte og naturområde. Uttynning av vegetasjon kan kun foretas etter tillatelse fra kommunal fagmyndighet. Parkmessig uttrykk skal bevares, bla med reetablering med større trær ved behov. Parkering og båtopplag er ikke tillatt. Trapp i område FR 1 skal fjernes j. (tom). k. FR16 HUSVIKODDEN Området et ubebygd naturområde sør for kommandantboligen. Området er fredet, jfr. 7i. Det kan etableres og merkes kystkultursti over området. l. FR17, FR18, FR19, FR2 FRIOMRÅDER I SJØ Området nyttes som badeområde i tilknytning til friområde (FR16) eller tilstøtende landområder. Tilflott, fortøyning og oppankring av båter innenfor området er ikke tillatt. Badeplasser innenfor området kan merkes med bøyer etter behov. 6 Fareområder a. FA1 Høgspent/Trafo/Sjøkabel Det kan ikke anlegges konstruksjoner innenfor angitt sikkerhetsbelte uten særskilt tillatelse fra berørt myndighet/foretak. Det vises særskilt til Forskrift for elektriske anlegg 7 Spesialområder / Bruk og vern av sjø og vassdrag a. S1, S2, S3, S16 FRILUFTSOMRÅDE (sjø) Området skal kunne nyttes som badeområde i tilknytning til tilstøtende eiendommer, byggeområder, byggeområde D, E (reg,plan av ) og uregulert område med fritidsbebyggelse med rett til sjøadkomst. Allmennheten for øvrig har rett til adkomst og opphold jfr. friluftslovens 2. Innen område S1 tillates ikke bryggeanlegg. Det tillates etablert tre båtplasser tilknyttet FR5 utenfor eiendom 22/56. Eksisterende bryggeanlegg i strandsonen innen S2, S3 og S16 kan tillates med dagens form og uttrykk., dvs. lette konstruksjoner slik at strandlinjen holdes intakt. Det tillates kun mindre vesentlige endringer av bryggeanlegg. Forlengelse med flytebrygger tillates ikke. Bryggeanleggene skal være for privat bruk tilknyttet eiendommen. Det tillates et nytt bryggeanlegg på eiendom22/394 til bruk tilknyttet eiendommen. Bryggen skal oppføres i samme lette konstruksjon som øvrige brygger i området, og innenfor formålsavgrensing som angitt i plankartet. Eksisterende bryggeanlegg 6

10 Verdivurdering av friluftseiendommen: Tingveien 17, 1443 Drøbak. Utført av: Agdestein Takst & Eiendomsra dgivning AS /11 IMG_2441 IMG_2442 IMG_2474 IMG_2477

11 Verdivurdering av friluftseiendommen: Tingveien 17, 1443 Drøbak. Utført av: Agdestein Takst & Eiendomsra dgivning AS /11 CIMG611 CIMG612 CIMG613 CIMG614