Verdivurdering. Trollsås Nordre 3243 KODAL ANDEBU KOMMUNE. Gnr. 119 Bnr. 4

Transkript

1 Peder Bogens gt. 4 B PB 176, Tlf / faks Verdivurdering Trollsås Nordre 3243 KODAL Gnr. 119 Bnr. 4 Utført av: Erling Riis Gårdbruker / Takstmann MNTF Oppdrag Befaringsdato:

2 Verdivurdering Trollsås Nordre 3243 KODAL Gnr. 119 Bnr. 4 Oppdrag og forutsetninger Taksering av eiendommens markedsverdi Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Oppdraget er utført på grunnlag av NTF's retningslinjer og gjeldende konsesjonslov. Landbruksdepartementet har i forskjellige rundskriv gitt generelle retningslinjer som verdisetting av konsesjonspliktige eiendommer skal bygge på. Det er ikke meningen at retningslinjene skal følges slavisk, men det åpnes for takstmannens skjønn. Eier skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Verdivurderingen er avholdt etter beste skjønn og overbevisning. Verdivurderingen er utført i henhold til gjeldende instruks. Heftelsesanmerkninger er ikke vurdert med mindre det er angitt. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler som han ikke kunne ha oppdaget etter å ha undersøkt eiendommen slik god skikk tilsier. Egne forutsetninger Eiendommen er konsesjonspliktig ved fritt salg og for tiden gjelder de retningslinjer som er fastsatt i Lov av 28. november 2003 nr. 98, samt rundskriv M-3/2002 "Priser på landbrukseiendommer ved konsesjon". Her fremkommer det bl.a. at prisnivået på eiendommer som fortsatt skal benyttes til landbruk ikke ligger høyere enn det som reflekterer verdien av eiendommens driftsgrunnlag og den verdi eiendommen har som bosted. I tillegg fastsetter rundskriv M-7/2002 og M-4/2004 at det skal brukes 4 % kapitaliseringsrentefot for ved verdsetting av produksjonsarealene på landbrukseiendom ved konsesjon. For bygningene nyttes kostnadsverdiberegning, med utgangspunkt i påregnelig nyanleggskostnad for tilsvarende bygning. Beregningssummen blir redusert i samsvar med bygningens tilstand ut fra alder, slitasje og egnethet ut fra dagens normer og krav. Teknisk beskrivelse av bygninger og tilhørende utstyr bygger i stor grad på opplysninger gitt av eier under befaringen. Denne verdivurderingens beskrivelse av bygningene er ikke å betrakte som en tilstandsrapport. Standard og tilstand er vurdert ut fra takstmannens observasjoner samt eiers informasjon gitt under befaringen. Det er ikke gjort inngrep i bygningskroppen for avdekking av eventuelle skulte feil, og takstmann er ikke ansvarlig for feil eller mangler som han ikke kunne ha oppdaget etter å ha undersøkt bygningene slik god skikk tilsier. NILF`s "Handbok for driftsplanlegging" er benyttet som grunnlag for beregning av avkastningverdier av arealene samt kostnadsverdiberegning på bygningene. Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Oppdr.nr: Bef.dato: Side: av 10

3 Eiendom: Gnr. 119 Bnr. 4 KOMMUNE Andebu Adresse: Trollsås Nordre, 3243 KODAL Rundskriv M-3/2002 og M-2/2010 gir retningslinjer om verdijustering for boverdi dersom det er "stor forskjell mellom det alminnelige prisnivå på boligeiendommer og beregnet kostnadsverdi på tilsvarende boliger på landbrukseiendommer i samme område". Takstmann har kontrollert grunnboka. Eiendommen har ingen heftelser eller rettigheter av vesentlig betydning for verdivurderingen. Hva gjelder skogarealet i sydvest opplyser oppdragsgiver at han vurderer separat salg av disse skogteigene. Som hjelpemiddel i slik salgsprosess har takstmann foretatt selvstendige verdivurderinger for hver av eiendommens tre adskilte skogteiger. Markedsverdi Eiendommens konsesjonspris/salgsverdi er vurdert på bakgrunn av observasjoner under befaringen, eiers opplysninger, fremlagte dokumenter, og en totalvurdering av eiendommens enkelte komponenter. Verdiene er beregnet ved at bygningene i hovedsak er verdsatt etter prinsippet nedskrevet kostnadsverdi, jord og skog er gitt verdi i forhold til avkasningsevne og det er også beregnet et betydelig tillegg for boverdi. Markedsverdien settes skjønnsmessig til: Kr Sandefjord, Erling Riis Gårdbruker / Takstmann MNTF (sign) Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Oppdr.nr: Bef.dato: Side: av 10

4 Eiendom: Gnr. 119 Bnr. 4 KOMMUNE Andebu Adresse: Trollsås Nordre, 3243 KODAL Rekvirent Rekvirert av: Besiktigelse, tilstede Dato: Rikard Trollsås Rikard Trollsås Eier Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Grunnbokutskrift Dato ajour Fra EDR Direkte, ubekreftet utskrift Tegninger Forsikringsavtale Arealoversikt Skog & Landskap Gårdskart /4 med oversikt over eiendommens arealer Driftsplan for skogen Hovedtall fra skogbruksplan utarbeidet av Skogbrukets Takstselskap AS i 2003 Andre dok./kilder: Eier Kildehenvisninger Eier: Eiendommens opplysninger er fremkommet i henhold til nedenstående oversikt. I tillegg kommer beregninger og opplysninger fra takstmannens egen befaring og kalkulasjon. Adresse, hjemmelshaver, kommentar tomt, gårdsnr., bruksnr., adkomst Vedlegg Nr Dokument/beskrivelse Ant. sider 1 Arealoversikt 3 2 Driftsplan for skogen 7 Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 119 Bnr. 4 Hjemmelshaver: Rikard Trollsås Eiendommens arealer: Eiet grunn. Arealbeskrivelsen er hentet fra Skog & Landskaps` gårdskart. Adkomst: Ca 500 m privat adkomstvei fra hovedveien hvorav ca 200 m i fellesskap med naboer Vann: Privat brønnvann, i følge eier er vannet av god kvalitet og har tilstrekkelig kapasitet for gårdens behov Avløp: Privat avløp m/ slamavskiller Kommuneplan: LNF-område, sone A Forsikringsforhold Forsikringsselskap: Gjensidige Forsikring. Avtalenummer: Forsikringstype: Hus Flexi - bygningskasko Premiebeløp: Kr Kommentar: Premiebeløp er samlet sum for bygningene på eiendommen. Ligningstakst Ligningstakst: Kr År 2007 Ligningsverdi i flg skatteavregning Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Oppdr.nr: Bef.dato: Side: av 10

5 Eiendom: Gnr. 119 Bnr. 4 KOMMUNE Andebu Adresse: Trollsås Nordre, 3243 KODAL Generelle opplysninger om eiendommen Dyrket mark: 41,0 da Skogareal: 305,0 da Tun og veier: 5,0 da Annet areal: 32,0 da Sum: 383,0 da Beskrivelser Beliggenhet: Bebyggelse: Standard: Produksjon: Arrondering: Odel: Fin solrik beliggenhet i rolig landbruksområde, ca 13 km til Sandefjord sentrum og ca 3 km til Kodal bygdesenter med barneskole, bank og div. forretninger. Våningshus, garasje, redskapshus Fin liten landbrukseiendom med eldre våningshus av relativt enkel standard, øvrig bebyggelse er av bra standard Kornproduksjon og skogsdrift Noe dårlig arrondering men lett adkomst til gårdens jordarealer. Det hviler odel på eiendommen men relativt få odelsberettigede. BYGNINGER PÅ EIENDOMMEN Våningshus Byggeår: Svært gammelt Anvendelse: Bolig for eier Arealer og anvendelse Bruttoareal Etasje BTA m² Anvendelse Kjeller 10 Lager Ikke målbart 1. etasje 105 Gang, kjøkken, to stuer, kontor, spiskammers, bad, wc BTA i flg tegning 2. etasje 50 Gang, soverom, gjesterom, arbeidsrom, wc Areal beregnet etter tegning Sum bygning 165 Konstruksjoner og innvendige forhold Lokalisering Bygningsdel/beskrivelse Våningshus 200 Bygning, generelt 1 ½ etg tømmerbygning fundamentert på gråsteinmurer. Veggene kledt med trepanel, vinduene er en blanding av koblet glass, doble m/varevindu og to-lag isolerglass. Takkonstruksjon i tre tekket med flat sementstein. Etasjeskiller i tre. Lite kjellerrom med lav takhøyde, ellers krypkjeller uten inspeksjonsmulighet. Rommene har i hovedsak belegg gulvflater, tapetserte eller malte veggflater, malte plater i taket. Boligen varmes opp av parafinkamin og el. Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Oppdr.nr: Bef.dato: Side: av 10

6 Eiendom: Gnr. 119 Bnr. 4 KOMMUNE Andebu Adresse: Trollsås Nordre, 3243 KODAL Garasje Byggeår: Anvendelse: Bilparkering Bygningen er fullverdiforsikret, forsikringssum kr Pent opparbeidet naturhave. Vedlikehold ol: Bolighuset holder vanlig nøktern standard fra 70-årene. Innvendig framstår det som noe preget av alder men generelt kan det karakteriseres som noenlunde godt vedlikeholdt. Utvendig har bygningen noe slitt kledning (råteskader) og mangler takrenner og nedløp. Generelt har huset betydelig behov for vedlikehold. Arealer og anvendelse Bruttoareal Etasje BTA m² Anvendelse Hovedetasje 36 Biloppstillingsplass, servisebygg for bolig BTA i flg tegning Sum bygning 36 Konstruksjoner og innvendige forhold Lokalisering Bygningsdel/beskrivelse Garasje 200 Bygning, generelt 1 etg trebygning fundamentert på ringmur og støpt plate på pukket/steinsatt grunn. Bindingsverk vegger kledt med trepanel. Fagverk takstoler av tre med undertak av armert plast og tekket med stålplater. To leddheiseporter av tre med portmål ca 2.2 x 2.5 m. Bygningen er fullverdiforsikret sammen med våningshuset. Vedlikehold ol: En solid og velfungerende bygning som er godt vedlikeholdt Redskapshus Byggeår: Anvendelse: Lager/driftsbygg for landbruksvirksomheten Arealer og anvendelse Bruttoareal Etasje BTA m² Anvendelse Hovedetasje 120 Redskapsrom og lager BTA i flg tegning Sum bygning 120 Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Oppdr.nr: Bef.dato: Side: av 10

7 Eiendom: Gnr. 119 Bnr. 4 KOMMUNE Andebu Adresse: Trollsås Nordre, 3243 KODAL Konstruksjoner og innvendige forhold Lokalisering Bygningsdel/beskrivelse Redskapshus 200 Bygning, generelt 1 etg bindingsverkbygning fundamentert på ringmur og støpt plate på steinsatt/pukket grunn. Veggene kledt med stålplater, isolerglass vinduer. Takkonstruksjonen er fagverk takstoler i tre, undertak av armert plast og tekket med stålplater. Bygningen har nedsenket gulv i østre del, areal ca 8 x 6 m og fri innvendig høyde ca 5.5 m. Skyveport til nedsenket del har portmål ca 4.5 x 5 m. Redskapsrom mot vest har adkomst via dobbel skyveport med portmål ca 5.2 x 4 m. Bygningen er fullverdiforsikret, forsikringssum kr Vedlikehold ol: Bygningen framstår som en rasjonell og velfungerende driftsbygning. Den mangler takrenner og nedløp, men er generelt godt vedlikeholdt både utvendig og inne. ANDRE VERDIKOMPONENTER Dyrket mark I flg vedlagt gårdskart har eiendommen 44 da som i hovedsak benyttes til kornproduksjon. Eier opplyser at jordteig på 2.4 da i tilknytning til skogteig på nordsiden av Trollsåsveien er overdratt til nabo for mange år siden og takstmannen legger til grunn at eiendommen i dag har ca 41 da fulldyrket jord. Arealet ligger omkring tunet og er delt i to av adkomstveien til gården. Jordtypen er i hovedsak god siltig lettleir med enkelte partier med noe stiv leirjord, og arealene er i flg eier tilfredstillende drenert. Det dyrka arealet er stedvis noe småkuppert, ellers ganske flatt. Arealet har noe dårlig arrondering p.g.a. ujevne avgrensninger mot øvrige arealer og kan karakteriseres som middels tungdrevet traktorjord. Gjennomsnittlig avlingsnivå anslås til ca 420 kg bygg/da, som i h.h.t. bruksverdikalkyler gir en grunnrente på kr pr da. Med en kapitaliseringsrentefot på 4 % gir dette en grunnverdi på avrundet kr pr da. Kr Skog i tilknytning til tunet Samlet skogareal; 210 da Herav produktivt; 200 da Skiftedeling; to teiger, hovedteig på ca 180 da er beliggende oppe på åsen og i østskråningen ned mot gårdens dyrka mark. Den andre er på ca 30 og ligger nordover fra tunet og ned mot Skorgeelva. Bonitet; H = 64 %, M = 36 % Total kubikkmasse; ca 1500 kbm Produksjonsevne; 65 kbm Tilv. hogstkl. 3-5; 62 kbm Driftsforhold; noe tungt traktorterreng Kr Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Oppdr.nr: Bef.dato: Side: av 10

8 Eiendom: Gnr. 119 Bnr. 4 KOMMUNE Andebu Adresse: Trollsås Nordre, 3243 KODAL Avstand til bilveg; snitt ca 400 m Innestående skogavgift ca kr Arealene er i hovedsak bevokst med granskog med noe innslag av lauv samt furuskog på de svakere bonitetene. Årlig netto avkastningsevne er beregnet til kr Skogteig nord for Trollsåsveien Samlet areal; 64 da Herav produktivt; 45 da Skiftedeling; en teig beliggende nord(vest)over fra Trollsåsveien. Bonitet; H = 88 %, M = 12 % Total kubikkmasse; 514 kbm Produksjonsevne; 18 kbm Tilv. hogstkl. 3-5; 12 kbm Driftsforhold; tungt traktorterreng p.g.a. bratt li ned mot Trollsåsveien, areal oppe på åsen bør drives i samdrift med nabo Avstand til bilveg; snitt ca 200 m Arealene er i hovedsak bevokst med blandingsskog av barskog og lauv hvorav anslagsvis halvdelen av stående kubikkmasse er lauvskog. Ca 44 da av skogen er del av nøkkelbiotopen "Dårestigen". Dette arealet er båndlagt og eier opplyser at avtalen utløper i april Avtalen generer en inntektskompensasjon på ca kr pr år Årlig netto avkastningsevne for hele arealet er beregnet til kr Kr Skogteig syd for Trollsåsveien Samlet areal; 53 da Herav produktivt; 53 da Skiftedeling; en teig beliggende østover fra Trollsåsveien. Bonitet; H = 85 %, M = 15 % Total kubikkmasse; 363 kbm Produksjonsevne; 25 kbm Tilv. hogstkl. 3-5; 20 kbm Driftsforhold; middels lett traktorterreng Avstand til bilveg; snitt ca 150 m Arealene er i hovedsak bevokst med granskog med stedvis sterkt innslag av lauv,litt furuskog på de svakere bonitetene. Årlig netto avkastningsevne er beregnet til kr Kr Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Oppdr.nr: Bef.dato: Side: av 10

9 Eiendom: Gnr. 119 Bnr. 4 KOMMUNE Andebu Adresse: Trollsås Nordre, 3243 KODAL Jakt I følge eier er jaktretten i utmarksarealene disponert av Søndre Vardås Grunneierlag og gir for tiden ubetydelig inntekt. Rådyr og småvilt verdsettes til kr 0.50 pr da/år og elgjakten til kr 2.00 pr da/år. Netto verdi av jaktretten settes til kr 825 pr år. Kr Bostedsverdi Verdikorreksjon for bostedsverdi med henvisning til rundskriv M-3/2002 Kr SAMMENDRAG VERDIKOMPONENTER Bygg ol.: Våningshus Kr Garasje Kr Redskapshus Kr Andre verdikomp.: Dyrket mark Kr Skog i tilknytning til tunet Kr Skogteig nord for Trollsåsveien Kr Skogteig syd for Trollsåsveien Kr Jakt Kr Bostedsverdi Kr Samlet verdi: Kr Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Oppdr.nr: Bef.dato: Side: av 10

10 Eiendom: Gnr. 119 Bnr. 4 KOMMUNE Andebu Adresse: Trollsås Nordre, 3243 KODAL Våningshus fra syd Våningshus fra nordøst Våningshus fra nordvest Garasje fra sydvest Redskapshus fra gårdsplass i syd Redskapshus fra sydvest Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Ettertrykk forbudt. Oppdr.nr: Bef.dato: Side: av 10

11 OLIGSALGSRAPPORT Bygningsteknisk gjennomgang med - arealmåling Trollsåsveien Kodal Gnr. 119 Bnr. 4 SERTIFISERT TAKSTMANN Tømrermester / Takstmann MNTF Bent Sollie. bent.sollie@takstringen.no Oppdrag Bef.dato

12 Gnr. 119 Bnr. 4 Trollsåsveien 231, 3243 Kodal Om rapporten BOLIGSALGSRAPPORTEN OG DENS AVGRENSNINGER Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges Takseringsforbund (NTF) og NITO Takst og kan kun utføres av takstmenn godkjent av et av disse forbundene. Boligsalgsrapporten er i prinsippet en Tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Boligsalgsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. TAKSTRAPPORTEN Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av Norges Takseringsforbund og er utført i henhold til NTFs regler. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. OM TAKSERINGSFORETAK Takseringsforetakene som er autorisert av NTF har profesjonelle fagfolk som blant annet utarbeider Boligsalgsrapporter. Foretakets autorisasjoner tilsvarer de sertifikater som takstmennene i foretaket holder. OM TAKSTMENN Takstmenn i NTF er sertifisert av forbundet. Når en takstmann er sertifisert vil takstmannen ha rett til å benytte NTFs sertifiseringsmerke på alle sine rapporter. Dette markerer at han er i besittelse av de nødvendige faglige kvalifikasjoner for denne type oppdrag. I tillegg forventes det at den sertifiserte takstmannen skal etterleve de etiske regler og det generelle regelverket for sin organisasjon og ellers utøve normalt godt takstmannsskjønn. KLAGEORDNING Det er opprettet en egen klagenemnd for Boligsalgsrapporten med tilhørende tilleggsmoduler. Klageorganet er sammensatt av en nøytral formann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre. Alle forbrukerklager i forbindelse med Boligsalgsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til dette klageorganet. Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning. Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser. RAPPORTENS STRUKTUR Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig utført i henhold til Norsk Standard NS 3424 (tilstandsrapport) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også i tråd med NS3424 på følgende måte: - Tilstandsgrad 0, TG0: Ingen symptomer - Tilstandsgrad 1, TG1: Svake symptomer - Tilstandsgrad 2, TG2: Middels kraftige symptomer - Tilstandsgrad 3, TG3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) TG0 angis ikke i rapporten, dvs. tilstandsgrad angis ikke dersom det ikke registreres synlige symptomer eller tilstandssvekkelser. BEFARINGEN NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste nivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: - Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep (f. eks. riving) - Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. - Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Bef.dato: Side: NITO Takst av 11 NTF, Norges TakseringsForbund E t t e r t r y k k f o r b u d t

13 Gnr. 119 Bnr. 4 Trollsåsveien 231, 3243 Kodal kontrollert. - Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. Anlegg, osv. - Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. - Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. - Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. - Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. LEVETIDSBETRAKTNINGER Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler, SINTEF Byggforsk, Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og i et ca. intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. Levetidsbetraktningen er generell og angir den tiden det gjennomsnittlig tar før man kan forvente at bygningsdelen ikke lenger tilfredsstiller gitte minimumskrav. TILLEGGSUNDERSØKELSER - Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. - Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. Takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. ANDRE UTTRYKK OG DEFINISJONER - Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. - Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, bl.a vurdert ut fra alder og normal bruk. - Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. - Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. - Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk forventet levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. - Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. - Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se "Tilstandsgrader" under punktet om Rapportens struktur. - Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. - Fuktindikatorutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. OPPDRAG Besiktigelse av bygning(er) og arealmåling i forbindelse med boligsalg. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Bef.dato: Side: NITO Takst av 11 NTF, Norges TakseringsForbund E t t e r t r y k k f o r b u d t

14 Gnr. 119 Bnr. 4 Trollsåsveien 231, 3243 Kodal Rapportsammendrag Konklusjon tilstand Eiendommen i rolig landbruksområde i Kodal, ca 13 km fra Sandefjord sentrum og ca va 3 kvm til barneskole og forretninger. Solrikt og barnevennlig. Stor eiendom på ca 386 da. 41 da av arealet er dyrket mark. Gruslagt gårdsveg og gårdsplass. Småbruk med eldre bolighus med relativt enkel standard. Enkelte avvik og bemerkninger. Bolighuset trenger en generell oppgradering/oppussing. Renoveringsobjekt. Dobbel garasje fra 1994 med normal slitasje/elde. Stort uthus/redskapshus fra 1986 med normal slitasje/elde. De ulike opplysninger om oppgraderinger / utbedringer er fra eier ved befaringen. Som det fremgår av rapporten er det registrert enkelte symtomer på svikt/avvik fra normal tilstand på bygningsdelene. Det bemerkes at bygningen virker å være oppført i hht. den byggeskikk som gjaldt da bygningen ble bygget. Forøvrig henvises til rapportens enkelte poster med tilhørende tilstandsgradering. Tilstandsgradering kan også gis under henvisning til forventet teknisk levetid for bygningsdeler/komponenter og gjenspeile at deler av denne tiden er oppbrukt. Sandefjord, Bent Sollie Takstmann MNTF, Tømrermester Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Bef.dato: Side: NITO Takst av 11 NTF, Norges TakseringsForbund E t t e r t r y k k f o r b u d t

15 Gnr. 119 Bnr. 4 Trollsåsveien 231, 3243 Kodal Befarings- og eiendomsopplysninger Rekvirent Rekvirert av: Rikard Trollsås Besiktigelse, tilstede Dato: Rikard Trollsås Dokumentkontroll Andre dok./kilder: EDR Dato Opplysninger hentet fra Eiendomsdata Eiers egenerklæring Egenerklæring ikke fremvist. Kommentar til egenerklæring Takstmannens Opplysninger gitt av eier. kommentar til egenerklæringen: Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 119 Bnr. 4 Hjemmelshaver: Trollsås Rikard Tomt: Eiet tomt. Areal ,9 m² Konsesjonsplikt: Konsesjonsplktig på grunnlag av eiendommens karakter; arealets størrelse. Bygninger på eiendommen Enebolig Byggeår: Svært gammelt, ca på 1800 tallet. Ombygd: Oppgradert/oppusset ca i Garasje Byggeår: Garasjeuthus Byggeår: Eiers opplysninger Eiers opplysninger Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Bef.dato: Side: NITO Takst av 11 NTF, Norges TakseringsForbund E t t e r t r y k k f o r b u d t

16 Gnr. 119 Bnr. 4 Trollsåsveien 231, 3243 Kodal Arealer AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på og De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Enebolig - arealer Etasje Bruttoareal BTA m² Bruksareal BRA m² Anvendelse Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom Kjeller Liten krypkjeller. Ikke målbart areal. 1. etasje Vindfang, gang, bod, kjøkken, stue, spisestue, arbeidsrom, wc, bad 2. etasje Gang, bad/wc, arbeidsrom, soverom, soverom 2, soverom 3 Sum bygning Enebolig - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom 1. etasje Vindfang, gang, kjøkken, stue, spisestue, Bod arbeidsrom, wc, bad 2. etasje Gang, bad/wc, arbeidsrom, soverom, soverom 2, soverom 3 Garasje - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom 1. etasje Biloppstillingsplass Sum bygning Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Bef.dato: Side: NITO Takst av 11 NTF, Norges TakseringsForbund E t t e r t r y k k f o r b u d t

17 Gnr. 119 Bnr. 4 Trollsåsveien 231, 3243 Kodal Garasjeuthus - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom Hovedetasje Redskapsrom og lager. Sum bygning Beskrivelser - Enebolig Grunn og fundamenter Vurdering av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser er ikke foretatt. Grunn og fundamenter, generelt Gråstensfundamenter og -grunnmur, trolig på fjell. Vurderinger: Gamle murer. TG: 2 Drenering Vurderingene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Observasjonene er visuelle. Drenering Drenering til grunn. Veggkonstruksjon og utvendige fasader Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldige valgte stikktakninger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Yttervegger Tømmervegger med utvendig stående eldre kledning. Vurderinger: Eldre tømmerhus, og utforede vegger. Ikke isolert. TG: 2 Utvendige overflater Eldre stående kledning, syd vegg fra ca 1968, nord vegg fra ca 1960, øst og vest fra ca Vurderinger: Eldre kledning med noe råte, må påregnes utskiftninger. TG: 2 Vinduer og dører Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakninger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Vinduer Fastkarm i stuevinduer, med isolerglass Vinduer av varierende type og alder, hovedsaklig med koblede glass. Vurderinger: Tildels eldre vinduer, skifting må påregnes. Tilstandsgrad er gitt ut fra levetidsbetraktninger. TG: 2 Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Bef.dato: Side: NITO Takst av 11 NTF, Norges TakseringsForbund E t t e r t r y k k f o r b u d t

18 Gnr. 119 Bnr. 4 Trollsåsveien 231, 3243 Kodal Levetider: Ytterdører og porter Normal tid før utskifting av trevindu er år. Eldre malt ytterdør med glass. Tofløyet terrassedør med isolerglass. Vurderinger: Eldre dører med normal slitasje/elde. TG: 2 Takkonstruksjon Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakinger foretas. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Takkonstruksjoner Saltak i plassbygget konstruksjon. Vurderinger: Eldre konstruksjon med normal slitasje/elde. TG: 2 Taktekking Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Taktekning og membraner Eldre betongtakstein på bordtak. Tak er trolig uten papptekking. Vurderinger: Eldre betongtakstein må skiftes. TG: 3 Renner, nedløp og beslag Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m. Utvendige beslag Pipe helbeslag på tak. Ikke takrenner/nedløp ved boligen. Terrasse, balkonger, trapper ol. Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. Trapper og ramper Eldre bratt tretrapper mellom etasjene. Rekkverk. Utvendig betongtrapp med smijernsrekkverk. Vurderinger: Eldre trapper med normal slitasje/elde. TG: 2 Balkonger Enkel terrasse i betong på mark. Piper og ildsteder Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale. Piper, plassbygde ildsteder m.v. Teglsteinspipe. Feieluke i 1.etg. Kombiovn, vedovn / parafinbrenner med dagtank. 2. etg kombiovn, ved/koks. Vurderinger: En del sotavrenning på pipeløp på loft. TG: 2 Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Bef.dato: Side: NITO Takst av 11 NTF, Norges TakseringsForbund E t t e r t r y k k f o r b u d t

19 Gnr. 119 Bnr. 4 Trollsåsveien 231, 3243 Kodal Etasjeskillere Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. Frittbærende dekker Vurderinger: Etasjeskiller i tre. Overflater med belegg og teppe. Eldre konstruksjon. Overflater på gulv med noe slitasje/elde. Mindre hellingsavvik. TG: 2 Bad Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. 1. etasje - Bad Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Vurderinger: Innredning og garnityr for våtrom Belegg på gulv. Malte plater på vegger. Generelt vil våtromsbelegg/membraner svekkes av alder. Ingen vesentlige skader oppdaget, men kan være eventuelle bakenforliggende skader som ikke er vurdert. Eldre bad, bør oppgraderes til dagens standard og krav. Servant. Speil. Badekar. Opplegg for vaskemaskin. TG: 2 Vurderinger: Eldre utstyr med normal slitasje/elde. TG: 2 2. etasje - Bad/wc Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Vurderinger: Innredning og garnityr for våtrom Belegg på gulv. Malte plater på vegger. Generelt vil våtromsbelegg/membraner svekkes av alder. Ingen vesentlige skader oppdaget, men kan være eventuelle bakenforliggende skader som ikke er vurdert. Eldre bad, bør oppgraderes til dagens standard og krav. WC. Servant. Speil TG: 2 Vurderinger: Eldre utstyr med normal slitasje/elde. TG: 2 Toalettrom Visuell observasjon spesielt med hensyn til ventilering av rommet. 1. etasje - Wc Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Belegg på gulv. Malte plater på vegger. Vurderinger: Generelt vil våtromsbelegg/membraner svekkes av alder. TG: 2 Innredning og garnityr for våtrom WC. Vurderinger: Eldre utstyr med normal slitasje/elde. TG: 2 Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Bef.dato: Side: NITO Takst av 11 NTF, Norges TakseringsForbund E t t e r t r y k k f o r b u d t

20 Gnr. 119 Bnr. 4 Trollsåsveien 231, 3243 Kodal Kjøkken Visuell observasjoner spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessige utsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. 1. etasje - Kjøkken Kjøkkeninnredning Eldre malt innredning. Oppvaskkum i stål. Avtrekksvifte. Opplegg for oppvaskmaskin. Vurderinger: Eldre innredning med normal slitasje/elde. TG: 2 Innvendige overflater Her medtas kun de rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. 1. etasje Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Overflater i 1 og 2 etg. På gulv med belegg og teppe. Vegger med malte plater, tappet og strie. Vurderinger: Eldre overflater må generelt oppgraderes/oppusses. TG: 2 VVS (ventilasjon, varme og sanitær) Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenselstank. Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. Ledningsnett for sanitærinstallasjoner Eget brønnvann med el.pumpe, pumpe ny i Avløp til septik. Vurderinger: Eldre/opprinnelige vann / avløpsledninger i bolig. TG: 2 Varme, generelt El.oppvarming. Kombiovner, ved/parafin. Vurderinger: Eldre kombiovner. TG: 1 Luftbehandling, generelt Ventiler i de fleste rom. Vurderinger: Generelt noe sparsomt ventilert. TG: 1 Elektrisk anlegg Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. På generelt grunnlag anbefales det derfor en gjennomgang av en el.fagmann. Heller ikke visuelle feil kommenteres hvis ikke dette fremgår særskilt nedenfor. Elkraft, generelt Vurderinger: Eldre elektrisk anlegg. Det elektriske anlegget er ikke vurdert da dette ikke er takstmannen kompetanseområde. Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Bef.dato: Side: NITO Takst av 11 NTF, Norges TakseringsForbund E t t e r t r y k k f o r b u d t