3,70 % Thon Holding AS pantsikret åpent obligasjonslån 2013/2017

Transkript

1 Lånebeskrivelse utarbeidet i forbindelse med søknad om notering på Oslo ABM Dato: 7/1/213 Endelig ISIN: NO ,7 % Thon Holding AS pantsikret åpent obligasjonslån 213/217 Vilkår: Dokumentasjon: [Låneavtalen 1) er nærmere omtalt under Standardtermer] Før tegning/kjøp i lånet oppfordres investor til å sette seg inn i alle relevante dokumenter så som lånebeskrivelse, Låneavtale, årsrapport, delårsrapport, vedtekter og eventuelt Noteringsdokument. Dokumentene er tilgjenglig hos Låntager og på Relevante steder. Ved eventuell motstrid mellom lånebeskrivelsen og Låneavtalen, går Låneavtalens bestemmelser foran. Relevante steder: og Låntager: Thon Holding AS Låneramme Åpent lån: NOK transje / Lånebeløp: 2) NOK 8.. Innbetalingsdato: 3) 21. januar 213 Forfallsdato: 4) 21. april 217 Kupong: 3,7 % p.a. Effektiv rente Åpning: 3,7 % p.a. Rentebrøk Kupong: 5) 3/36 ujustert Rentetermindato: 6) Årlig etterskudd hver 21. april. Første rentetermindato er kort og forfaller 21. april 213 (9/36 dager). Rentebærende f.o.m.: Innbetalingsdato Rentebærende til: Forfallsdato Sikkerhet: 7) Obligasjonene er sikret ved 1. prioritets pant i Pantobjektet, se «Utfyllende om Sikkerhet». Emisjonskurs: 8) 1 % Obligasjonsstørrelse: NOK 1... Obligasjonseiers Innløsningsrett: 9) Dato: N/A Til kurs: N/A Låntagers Innløsningsrett: 1) Dato: N/A Til kurs: N/A Organisasjonsnummer: NO Nummer / Koder: Sektorkode: 21 Geografisk kode: 31 Næringskode: 71 Formål: Formålet med låneopptaket er generell finansiering av Låntagers virksomhet Godkjennelser / Tillatelser: Fullmakt til låneopptaket er gitt i Låntagers styre den 2. desember 212 Noteringsdokumentet er kontrollert av Oslo Børs Tillitsmann: Tilrettelegger(e): Registerfører: Verdipapirregister: Markedspleie: Særskilte forhold: Utfyllende om Sikkerhet: 7) Norsk Tillitsmann ASA, Postboks 147 Vika, 116 Oslo DNB Bank ASA, DNB Markets Danske Bank AS, Verdipapirservice Verdipapirsentralen ASA Det er ikke inngått market-maker avtale for lånet N/A Obligasjonene (med akkumulerende rente, renter og omkostninger) er sikret ved 1. prioritets pant i følgende pantobjekt: Strømmen Storsenter, gnr 77 bnr 42, bnr 11 snr 17 og bnr 1574 i Skedsmo kommune Verdivurdering NEWSEC AS november 212; MNOK 3 18 (se vedlegg). FAST Bullet Obligasjonslån Side 1 av 2

2 Standardtermer: Låneavtale: 1) Ved eventuell motstrid mellom Standardtermer og opplysninger angitt under Vilkår, vil Vilkår gå foran. Det vil bli inngått en Låneavtale mellom Låntager og Tillitsmannen som bl.a. omhandler obligasjonseiernes rettigheter og plikter i låneforholdet. Tillitsmannen inngår denne på vegne av obligasjonseierne og gis også myndighet til å opptre på vegne av disse så langt låneavtalen rekker. 3) 4) Åpning / Lukking: Åpne Innbetaling: 3) Utvidelser Åpne lån: 2) Obligasjonseier har ved tegning/kjøp av obligasjoner akseptert Låneavtalen og er bundet av de vilkår som er inntatt i Låneavtalen. For åpne lån kommer Låneavtalen til anvendelse på ethvert beløp som selges i det åpne lånet etter inngåelse av Låneavtalen. Partenes rettigheter og plikter gjelder også for senere utstedte obligasjoner innenfor gitt ramme. Kopi av Låneavtalen kan fås ved henvendelse til Tillitsmannen og Låntager. lån vil åpnes på Innbetalingsdato og lukkes senest fem bankdager før Forfallsdato. Innbetaling for 1. transje / Lånebeløp finner sted på Innbetalingsdato. Ved for sen betaling beregnes forsinkelsesrente etter den til enhver tid gjeldende sats, jf. lov 17. desember 1976 nr. 1 om renter ved forsinket betaling m.m. For åpne lån kan Låntager utvide lånet utover det beløp som utgjør 1. transje forut for innbetaling av 1. transje. Ved utvidelser utenom Rentetermindato betales påløpt rente på obligasjonene som vil bli beregnet etter reglene for renteberegning i annenhåndsmarkedet for obligasjoner. Lånerammen kan søkes utvidet. Emisjonskurs - Åpne lån: 8) Senere utvidelser vil skje til markedskurs, dog i henhold til emisjonsforskriften av 2. desember Renteterminer: 6) Renten betales etterskuddsvis på Rentetermindato. Første rentetermin forfaller på første Rentetermindato etter Innbetalingsdato. Neste termin løper f.o.m. denne dato frem til neste rentetermin. Siste rentetermin forfaller på Forfallsdato. Rentebrøk konvensjon: 5) Renten beregnes på grunnlag av et år som består av 36 dager med 12 måneder, à 3 dager, med unntak av en periode der a) den siste dag i perioden er den 31. kalenderdag og den første dag i perioden ikke er den 3. eller den 31. kalenderdag, skal den måned som inneholder siste dag i perioden ikke avkortes til 3 dager, eller b) den siste dag i perioden er den siste kalenderdag i februar, skal februar ikke forlenges til en måned bestående av 3 dager. Rentetermindato vil ikke flyttes selv om den skulle falle på en dag som ikke er bankdag. Kupongutbetaling vil være på første påfølgende bankdag. Påløpte renter: Påløpte renter for annenhånds omsetning beregnes etter de til enhver tid gjeldende retningslinjer fra Norske Finansanalytikeres Forening. Vilkår Obligasjonseiers Innløsningsrett: 9) Vilkår Låntagers Innløsningsrett: 1) Registrering: Erverv av egne obligasjoner: Avdrag: 4) Innløsning: Salg: Lovgivning: Avgifter: Obligasjonseierne har på datoer for innløsning, som nevnt under Obligasjonseiers Innløsningsrett, rett til å innløse sine obligasjoner til dertil korresponderende kurs. Krav om innløsning må være kontofører-investor (KI) skriftlig i hende senest 15 femten- bankdager før aktuell dato for innløsning som nevnt under Obligasjonseiers Innløsningsrett. Låntager har på datoer for innløsning, som nevnt under Låntagers Innløsningsrett, rett til å innfri sine obligasjoner, helt eller delvis ved loddtrekning, til dertil korresponderende kurs. Dersom Låntager benytter retten til innfrielse skal Låntager meddele Tillitsmannen og Oslo ABM om dette senest 3 tretti- bankdager før aktuell dato for innfrielse. Meldingen skal også snarest sendes obligasjonseierne via Verdipapirregister. Krav om slik innfrielse må være Registerfører skriftlig i hende senest 3 tretti- bankdager før aktuell dato for innfrielse. Lånet skal være registrert i Verdipapirregister senest dagen før Innbetalingsdato. Obligasjoner registreres på den enkelte obligasjonseiers Verdipapirregister konto. Låntager har rett til å erverve og eie egne obligasjoner. Egne obligasjoner kan i så fall senere avhendes eller benyttes til nedskrivning av gjenstående lån ved sletting i Verdipapirregister. For ansvarlige lån utstedt av finansinstitusjoner kan låntager ikke erverve egne obligasjoner uten Kredittilsynets samtykke, forutsatt at slikt samtykke er påkrevet på det aktuelle tidspunkt. Lånet løper uten avdrag og forfaller i sin helhet på Forfallsdato til pari kurs. Forfalt rente og forfalt hovedstol vil bli godskrevet den enkelte obligasjonseier direkte fra Verdipapirregister. Foreldelsesfristen for eventuelle krav på renter og hovedstol følger norsk lovgivning, p.t. 3 år for renter og 1 år for hovedstol. 1. transje / Lånebeløp er plassert av Tilrettelegger(e). Eventuelle senere utvidelser kan finne sted hos autoriserte verdipapirforetak. Utstedelse av obligasjonene er regulert av norsk lov, og Tillitsmannens alminnelige verneting skal være rett verneting. Låntager skal dekke eventuelle dokumentavgifter eller andre offentlige avgifter i forbindelse med lånet. Eventuelle offentlige avgifter og skatter på annenhåndsomsetning av obligasjoner skal betales av obligasjonseierne, med mindre annet er bestemt i lov eller forskrift. Låntager er ansvarlig for at eventuell kildeskatt pålagt ved lov blir tilbakeholdt. Oslo, 7. januar 213 FAST Bullet Obligasjonslån Side 2 av 2

3 VERDIVURDERING STRØMMEN STORSENTER STØPERIVEIEN 5, 21 STRØMMEN GNR 77 BNR 42 / 1574 NOVEMBER 212 NEWSEC AS Filipstad Brygge 1, Postboks 18 Vika, 123 Oslo

4 VURDERING 1 Oppdragsgiver Oppdragsgiver for verdivurderingen er Thon Holding AS. 2 Vurderingsdato Vurderingen av bygget er utført per Informasjonen som er lagt til grunn er oppdatert per Newsecs mandat Thon Holding AS har engasjert Newsec AS for å gjennomføre en uavhengig vurdering av dagens markedsverdi Strømmen Storsenter, Støperiveien 5 på Skedsmo. Mandatet til Newsec er å vurdere eiendommens verdi i dagens marked. Newsec verdivurderer til virkelig verdi i henhold til standard i IFRS IAS 4. 4 Generelle forutsetninger Vi har i våre beregninger tatt høyde for,5% friksjonsledighet. Vi har vurdert senteret til eierkostnader på 9,75%. I dette er eiendomsskatt inkludert. Vi har forutsatt at leiene vil reforhandles på et noe høyere nivå enn i dag. Ettersom den nyere delen ikke har satt seg er det en stor oppside på leien her. Det er allerede inngått kontrakter med oppstart i fremtiden som ligger ca. 6 MNOK høyere i denne delen enn hva som er tilfelle i dag. Det er stor etterspørsel etter butikkareal på den nye delen og vi legger opp til en ytterligere økning på 2 MNOK. Som følge av utvidelsen forventer vi også et løft for eldre bebyggelse. Vi vurderer avkastningskravet på eiendom av denne typen til 5,75%. Primært er det beliggenheten som skyldes påslaget fra prime yield. Direkte-yield på førsteårsleie blir 5,2%. Etter økningen i leie på 6 MNOK, som allerede ligger i inngåtte kontrakter, vil direkte-yielden være 5,4%. Vi har lagt inn et investeringsbehov på 5 MNOK. Dette gjelder primært utskiftning av deler av det elektriske anlegget samt flis på gulv i eldre bebyggelse. 5 Habilitet Undertegnende analytikere i Newsec Advice har ikke relasjoner til parter i saken som kan utgjøre habilitetsproblemer i forhold til å utføre en uavhengig verdivurdering av eiendommen. 6 Befaring Senteret ble befart av Newsec ved direktør Jon H.D. Årstad og analytiker Martin Nyberg den i forbindelse med denne verdivurderingen.

5 7 Grunnlagsinformasjon og basisdata Grunnlagsinformasjonen for rapporten er som følger: Leietakerlister fra Thon Holding AS Norges Eiendommer Transaksjonseksempler 8 Senterinformasjon Strømmen Storsenter åpnet i 1985 med 39 butikker, og i 199 utvidet det med ytterligere 5 butikker. I dag har senteret 23 butikker og tilknyttede virksomheter, og er med det et av Norges største kjøpesentre. I 29 oppnådde Strømmen Storsenters butikker en total årsomsetning på kr. 2,66 milliarder. Siden det har senteret blitt utvidet med ca 35 kvm. Dette ble ferdigstilt i oktober i 212, og det er nå nesten dobbelt så mange butikker i senteret som i 29. Storsenteret er fullt utleid og domineres av flere store butikkankere, som supermarkedet Meny, Expert, møbelvarehuset Bohus, XXL, elektromarkedet Lefdal, en av Norges største Clas Ohlson-butikker og et av Norges største apotek. Senteret har en veldig god leietakersammensetning med hovedfokus på mote, sport og interiør. Vi mener at senteret ville vært meget attraktivt om det hadde blitt lagt ut for salg i dagens marked. Totalt er det 2.3 parkeringsplasser tilknyttet Strømmen Storsenter. Det er også egne parkeringsplasser for el-biler. Basert på erfaringer med bl.a. Storo Storsenter er vi rimelig sikre på at det er betydelig potensial på parkeringsinntektene. Strømmen Storsenter har nær beliggenhet til kollektivterminal for både tog og buss. Om lag 4 millioner mennesker besøkte Strømmen Storsenter i 29. Strømmen Storsenter har gjort seg bemerket nasjonalt både ved å bli kåret til Årets Kjøpesenter i Norge og vunnet prisen for Årets Senterkampanje i Norge i 23, 27 og 28. Senteret har høy andel minimumsleie på til sammen ca. 179 MNOK. Senteret ble påbygget i perioden Det er ingen store leietakerforfall i 212. Vektet gjenværende leietid er noe høyere enn et typisk kjøpesenter. 9 Sammenliknbare transaksjoner Vedlagt er et utvalg sammenliknbare transaksjoner det siste året. Strømmen Storsenter sine verdier er også lagt ved som sammenlikningsgrunnlag. Kjøpesenter Pris Leie Direkte Yield Areal Verdi per m2 Tidspunkt Strømmen Storsenter ,2 % Nå Bryn og Kuben senter ,6 % nov.12 Sektor Gruppen ,8 % nov.12 Stortorvet 7, Oslo ,2 % sep.12 Gullgruven, Bergen 5 3 5,6 % apr.12 Steen & Strøm Magasin, Oslo , % mai.11 Kjøpesenter Vest, Bergen ,2 % aug.11 Sjøsiden Senter, Mosjøen ,3 % nov.11 Rortunet Kjøpesenter, Slemmested ,9 % nov.11

6 1 SWOT-analyse Styrker Svakheter Interne - Fullt utleid, høy etterspørsel etter lokaler - Størrelse - Flere store kundedragere - God leietakermiks - Vinmonopol - Lokalt senter - Nyoppusset - Eldre bebyggelse på halve senteret - Noen inngangspartier lite effektive - Noe trangt i ganger - Utviklet fra lager - Infrastruktur Muligheter Trusler Eksterne - Få inn en av de store treningssenterkjedene (Sats, Elixia). - Ytterligere utvidelse, herunder nytt parkeringshus. - Øvrige kjøpesenter i området (Metro og Lørenskog storsenter.) - Oslo - Lokale butikker - Grensehandel - Eventuelle nye senter 11 Konklusjon Ut i fra de gitte forutsetningene har vi vurdert eiendommen til å ha en markedsverdi på 3 18 millioner. Verdien er beregnet gjennom nettokapitaliserings- og kontantstrømsmetode. Beregningene er vedlagt. 12 Ansvarsforhold Newsec AS plikter å gjøre sine vurderinger etter beste evne og overbevisning, og vil basere sine vurderinger på eksempler, modeller og antakelser som er kjent i markedet. Newsec AS kan ikke ta ansvar for feil eller mangler i informasjonsgrunnlaget, eller eventuelle misforståelser som kan oppstå. Oppdragsgiver plikter å sette seg grundig inn i innleverte vurderinger, og gi tilbakemeldinger dersom feil eller misforståelser har oppstått. Newsec har ikke foretatt tekniske undersøkelser av bygget. Oslo NEWSEC AS Martin Nyberg Analytiker Jon H D Årstad Direktør Advice

7 VERDIVURDERING Strømmen Storsenter, Støperiveien 5, 21 Strømmen Verdivurdering for Thon Holding AS. Vurdert av Martin Nyberg, den Beskrivelse Strømmen Storsenter åpnet i 1985 med 39 butikker, og i 199 utvidet det med ytterligere 5 butikker. I dag har senteret 23 butikker og tilknyttede virksomheter, og er med det et av Norges største kjøpesentre. I 29 oppnådde Strømmen Storsenters butikker en total årsomsetning på kr. 2,66 milliarder. Siden det har senteret blitt utvidet med ca 35 kvm. Dette ble ferdigstilt i oktober i 212, og det er nå nesten dobbelt så mange butikker i senteret som i 29. Storsenteret er fullt utleid og domineres av flere store butikkankere, som supermarkedet Meny, Expert, møbelvarehuset Bohus, XXL, elektromarkedet Lefdal, en av Norges største Clas Ohlson-butikker og et av Norges største apotek. Senteret har en veldig god leietakersammensetning med hovedfokus på mote, sport og interiør. Vi mener at senteret ville vært meget attraktivt om det hadde blitt lagt ut for salg i dagens marked. Totalt er det 2.3 parkeringsplasser tilknyttet Strømmen Storsenter. Det er også egne parkeringsplasser for el-biler. Basert på erfaringer med bl.a. Storo Storsenter er vi rimelig sikre på at det er betydelig potensial på parkeringsinntektene. Strømmen Storsenter har nær beliggenhet til kollektivterminal for både tog og buss. Om lag 4 millioner mennesker besøkte Strømmen Storsenter i 29. Strømmen Storsenter har gjort seg bemerket nasjonalt både ved å bli kåret til Årets Kjøpesenter i Norge og vunnet prisen for Årets Senterkampanje i Norge i 23, 27 og 28. Eiendomsinformasjon Registrert hjemmelshaver ihht. "Norges Eiendommer" Olav Thon (29623) Gnr 77, Bnr 42/1574 i Skedsmo kommune Tomteareal Utleid Areal Ledig Areal Parkering areal Brutto gulvareal bygninger (BTA) kvm kvm kvm kvm kvm Leietakersituasjon Bruttoleie Markedsleie Leieareal kr kr Parkering kr 1 6 kr Totalt kr kr Leie kr/m2 ex park inntekt kr kr Parkering pr/plass kr 696 kr 6 5 Totalt kr/m2 kr kr Vektet gjenværende leietid 4,6 år Andel utleid 1% Eierkostnader (normalisert) Totalt kr/m2 Forsikring kr Vedlikehold kostnad kr Administrative kostnader kr Eiendomsskatt kr 3 34 Festeavgift kr Sum eierkostnader kr Eierkost av bruttomarkedsleie 9,7% Avkastningskrav/yield Realavkastningskrav 5,75% Direkte yield (nåleie) 5,2% Diskonteringsfaktor (nom) 8,39% Kalkulert realavkastning 5,77% Eventuelt potensial Utbyggbart areal Tomtebelastning År før realisering Verdi kvm kr/m2, år kr Verdivurdering Netto kapitalisert verdi Cash flow verdi Teknisk verdi kr/m kr/m2 22 kr/m2 kr kr kr Konklusjon Markedsverdi kr/m2 Markedsverdi av potensialet På bakgrunn av ovenstående og vårt helhetsinntrykk av eiendommen settes normal salgsverdi til kr kr 3 18 Side 1 av 3

8 VERDIVURDERING Sammendrag av verdivurderingen: Oppdragsnummer: Adresse: Registerbet.: Hjemmelshaver: Oppdragsgiver: StrømmenS Strømmen Storsenter, Støperiveien 5, 21 St Gnr 77, Bnr 42/1574 i Skedsmo kommune Olav Thon (29623) Thon Holding AS Registrert dato: Besiktiget dato: Diskonteringsfaktor: Inflasjonsprosent: 8,39 % 2,5 % Kategori Areal Fordeling Automater 1 kvm,% Basestasjoner 1 kvm,% Forretning eldre bebyggels kvm 48,47% Kontor eldre bebyggelse kvm 2,11% Lager eldre bebyggelse kvm 2,52% Reklame 1 kvm,% Servering eldre bebyggelse 99 kvm 1,4% Trening kvm 1,8% Forretning ny bebyggelse kvm 4,54% Lager ny bebyggelse 1 16 kvm 1,16% Serveing ny bebyggelse 2 45 kvm 2,34% kvm Utleid areal Areal Nåleie Årl. Nåleie M.leie Årl.M.leie UtløpRegLedig Type Tilpas Overleie Automater Annet -398 Basestasjoner Punktlei Forretning eldre bebyggels Kjøpese Forretning ny bebyggelse Kjøpese Kontor eldre bebyggelse Kontor Lager eldre bebyggelse Lager Lager ny bebyggelse Lager Reklame Annet Servering eldre bebyggels Restaur Servering ny bebyggelse Restaur Trening Annet Snitt: 4,6 år Parkering Plasser Nåleie Årl. Nåleie M.leie Årl.M.leie UtløpRegLedig Type Tilpas Overleie Parkering Park Snitt: 2,1 år Side 2 av 3

9 VERDIVURDERING Inntektsbilde: Brutto markedsleie: Eiend.skatt: Forsikring: Eiers and vedl.: kr/m Totalt Festeavgift: Adm/forv./div: (3,%) Sum eierkostnad: (9,75%) Netto kapitalisert verdi kr/m2 Utleid areal: kvm Netto markedsleie: Verdi fullt utleid: Fradrag ikke utleid: Fradrag fast ledighet: Sum leietap: Investering 212 Investering Investering 214 Tilpasninger ledig areal: Tilpasninger ved leieutløp: Total fratrekkssum: Salgssum: Overskuddsleie: Ledighet etter utløp: Sum: Verdivurderingssammendrag (IPD) Nåleie Brutto Markedsleie (1% utleid) Eierkostnader Netto Markedsleie (inntektsoverskudd) 34 1 Teknisk verdi: Vurdert kostpris nybygg: Fradrag slit og elde: Tekn.v. eks tomt: 21 kr/m2 3 kr/m kvm Tomteverdi: (av byggareal 4 kr/m2) Teknisk verdi sum: Oppbygging Avk. Krav Inflasjon (Grl. Tall) Nominelt 2,5% Reelt,% Sum,% Risikofri rente (1,92%) -,58% -,57% -,57% Swap Spread (3,3%) 1,32% 1,29%,72% Lånemargin (5,55%) 2,25% 2,2% 2,91% Eiendomsrisiko 2,39% 2,34% 5,25% Beliggenhet - By,%,% 5,25% Beliggenhet - Mikro,51%,5% 5,75% Type eiendom,%,% 5,75% Teknisk standard,%,% 5,75% Kontraktsforhold - Kontr,%,% 5,75% Kontraktsforhold - Motp,%,% 5,75% Andre forhold,%,% 5,75% Diskonteringsrente 8,39% 5,75% Utviklingspotensiale: Tillatt utbyggbart areal: Tomtebelastning kr/m2: År før realisering: Diskonteringsrente: 1,% Verdi utbyggingspotensiale: Realavkastningskrav 5,75% Brutto Nåverdi (Netto Kap verdi) +/- Nåverdi over/underleie +/- Nåverdi ledighet +/- Nåverdi Investeringer (tilpasninger) +/- Nåverdi annet (rest) Markedsverdi Kalkulert realavkastning Direkte yield (nåleie) 5,77% 5,2% Side 3 av 3

10 Strømmen Storsenter, Støperiveien 5, 21 Strømmen Vurdert for: Thon Holding AS Vurdert av: Martin Nyberg Investment period: 1 Yr Tennancy Schedule Automater Basestasjoner Forretning eldre bebyggelse Forretning ny bebyggelse Kontor eldre bebyggelse Lager eldre bebyggelse Lager ny bebyggelse Reklame Servering eldre bebyggelse Servering ny bebyggelse Trening Park: Parkering Gross Rent Loss permanent vacancy Net rent Owner's cost Investment vacant area Investment renewal Investering 212 Investering 213 Investering 214 Invest / divest property Net CF Yield - CF year 1-1 5,75 % Exit Yield 5,75 % Discount factor 8,39 % IRR 8,41 % Real IRR 5,77 % NPV CF Property value

11 Sensitivitetsanalyse av: Strømmen Storsenter, Støperiveien 5, 21 Strømmen Yield intervall,25 % Markedsleie intervall 5, % Alle tall i 1 Markedsleie justeringer Yield justering 3,75 % 4, % 4,25 % 4,5 % 4,75 % 5, % 5,25 % 5,5 % 5,75 % 6, % 6,25 % 6,5 % 6,75 % 7, % 7,25 % 7,5 % 7,75 % -4, % , % , % , % , % , % , % , % , % , % , % , % , % , % , % , % , %