Næringsarealer i Stavanger Fagrapport til kommuneplan

Transkript

1 Næringsarealer i Stavanger Fagrapport til kommuneplan Stavanger kommune Arbeidsgruppe næringsareal, senterstruktur og handel Tor Brynjar Welander, kommuneplanavd. Kristin Gustavsen, kommuneplanavd. Thommas Bjerga, kommuneplanavd. Brigt Sandvik, byplanavd. Christopher Bush, byplanavd. Siri Jacobsen, transportplanavd. Svein Arild Holmen, næringssjef

2 Innhold 1 Notatet gjelder Næringslivsvekst og tilpasning til regionale strategier Planprogrammets bestilling Utviklingstrekk arbeidsplasser og næringsarealer Utvikling arbeidsplassvekst Utvikling næringsarealer Regionale strategier for næringsarealer Strategi for regionale næringsarealer Regionalplan Jæren og regionale næringsområder Om fylkestingets vedtak i behandling av regionalplanen Regionale næringsområder Retningslinjer for de regionale næringsområdene i Stavanger Regionale næringsområder i Stavanger kommune Andre virkninger av regionalplanen Nye visjoner for Forus næringspark Problemstillinger i kommuneplanarbeidet Balansert funksjonsblanding i kollektivaksene Sjønære næringsarealer Tilpasninger til regionalplan Jæren Anbefalinger

3 1 Notatet gjelder 1.1 Næringslivsvekst og tilpasning til regionale strategier Næringslivet i regionen er stadig i sterk vekst og kommunen har et særlig ansvar for å sikre nødvendige og tilstrekkelige arealer til næringsvirksomheter. Stavanger har en rekke sentralt plasserte næringsområder, som er vist med blå farge i kommuneplankartet. Men byområdet er under forandring og flere eldre næringsområder i Stavanger er allerede langtkomne transformasjonsområder. For byer i vekst er ofte ny bruk av gamle næringsarealer en av de viktigste byutviklingsressursene. Samtidig minker dagens reserve av ledige næringsarealer. Framover trenger regionen nye næringsarealer til erstatning for områdene som tas i bruk til andre formål og for å gi rom for arbeidsplassvekst. Langs de sentrale kollektivtraseene er det aktuelt å utvikle gode blandede områder for boliger og næring. Kommunene har gjennom Greater Stavanger AS fått utviklet Strategi for næringsarealer (2007) som bl.a. innebærer samarbeid om utvikling av regionale næringsområder, sentrumsutvikling med mer. Strategien innebærer en arbeidsdeling mellom ulike typer regionale næringsområder og skal konkretiseres og innarbeides i kommuneplanene. Strategien forankres nå også på regionalt nivå gjennom retningslinjer i ny Regionalplan for langsiktig byutvikling på Jæren. 1.2 Planprogrammets bestilling Behov for å tydeliggjøre kommunens intensjoner med næringsarealene I planprogram for kommuneplan er det pekt på at det er behov for å konkretisere og forankre den regionale næringsarealstrategien i kommuneplanen, slik at kommunens ulike næringsarealer får klarere definerte roller. En arbeidsdeling mellom ulike næringsområder kan defineres gjennom kategorisering av tre hovedtyper næringsområder: Områder med høy urbaniseringsgrad, områder for allsidig virksomhet og områder for arealkrevende virksomhet. Bestemmelser om utnyttelse og parkeringsdekning innarbeides i tråd med næringsarealstrategien og regionale retningslinjer. Arbeidet må koordineres med samarbeidsprosjektet for oppdatering av næringsarealstrategien som pågår i regi av Greater Stavanger AS. Oppgaver i kommuneplanarbeidet oppdatering og utredning Drøfte hvilke oppgaver de ulike næringsområdene i kommunen skal betjene som et grunnlag for kommunens arbeid med lokaliseringsstyring. Kategorisere næringsområdene i kommuneplanens arealdel i tråd med strategi for regionale næringsarealer og regionalplan for langsiktig byutvikling på Jæren. Relevante krav til områdene innarbeides (arealeffektivitet, parkeringsdekning etc). 2

4 2 Utviklingstrekk arbeidsplasser og næringsarealer 2.1 Utvikling arbeidsplassvekst Forventet vekst i arbeidsstyrken Arbeidsstyrken i Stavanger vokser ifølge framskrivingen fra 2013 med personer. Arbeidsplasser i Stavanger betjenes av personer fra hele arbeidsmarkedsregionen. I Stavangerregionen inngår 14 kommuner fra Hå i sør til Hjelmeland i nord. De siste ti år økte folkemengden i regionen med 20,6 prosent til personer. Den årlige folkeveksten var i gjennomsnitt 1,9 prosent. En del kommuner rapporterer om utfordringer knyttet til befolkningsutviklingen. Statistisk sentralbyrås alternativ MMMH Høg innvandring gir regionens kommuner, bortsett fra Stavanger, en årlig vekst på 2,2 prosent i perioden fram til Dersom sysselsettingsandelen i den yrkesaktive del av befolkningen beholdes, øker arbeidsstyrken i perioden fram til 2030 med nærmere Totalt for hele regionen øker da arbeidsstyrken med personer. En betydelig andel av den økte arbeidsstyrken vil bli knyttet til helse- og sosialsektoren for å betjene en aldrende befolkning og til utdanningssektoren. Vi har også behov for andre stillinger i privat og offentlig sektor med viktige samfunnsmessige funksjoner i en stor region i sterk vekst. Arbeidsgivere i konkurranseutsatte næringer vil også ha ambisjoner om å rekruttere deler av den nye arbeidsstyrken. Kravet til en tilstrekkelig stor konkurranseutsatt sektor vil bli mer synlig når petroleumsnæringen etter hvert bygges ned. Også da må vi ha lønnsomme næringer som bidrar til sysselsetting. Forventninger til arbeidsplassvekst Det foreligger eller forberedes visjoner og planer for nær arbeidsplasser i Stavanger og Forus. Størsteparten av arbeidsplassene er knyttet til kontorbygg tiltenkt petroleumsvirksomheten. Selv med sterk vekst i hele arbeidsmarkedsregionen, vil den bare kunne forsyne næringslivet med en mindre del av: nye arbeidstakere i petroleumsnæringen nye arbeidstakere i andre konkurranseutsatte næringer nye arbeidstakere i privat og offentlig sektor med viktige samfunnsmessige funksjoner Blir veksten i antall arbeidsplasser større enn arbeidsstyrkens vekst, vil høg etterspørsel etter arbeidskraft bidra til å trekke opp lønninger og boligpriser. Konkurranseutsatte næringer og sektorer med viktige samfunnsmessige funksjoner får utfordringer i en slik situasjon. Samtidig vil sentrale områder ha problemer med å beholde småbarnsfamilier. Etableres færre arbeidsplasser enn arbeidsstyrkens vekst, kan boligetterspørselen og folkeveksten bli lavere enn framskrivingen viser. 3

5 2.2 Utvikling næringsarealer Oppdatert analyse våren 2014 En oppdatert analyse av utviklingstrekk for næringsarealer forventes å foreligge når oppdatering av strategi for regionale næringsarealer foreligger våren Basert på gjeldende strategi fra 2007 og annen tilgjengelig informasjon kan det likevel sies noe om utviklingstrekk. Større deler av rapportteksten er gjengitt uendret og er derfor satt i kursiv. Globale utviklingstrekk Utviklingen i næringslivet nasjonalt og internasjonalt går i retning økt spesialisering og fragmentering av produksjonsprosesser fra integrerte selskaper med kontroll over hele produksjonsprosessen til spesialister som tar seg av ulike deler av produksjonsprosessen. Dette har gitt et langt mer komplekst sammensatt næringsliv som går fra en typisk horisontal (bransjeinndelt) struktur, til en vertikal struktur (på tvers av bransjer) basert på en eller flere tjenestebaserte kjeder. Dette har gitt økt fokus på fremveksten av by-økonomier i det som kalles den post-industrielle økonomien. Kjennetegnet ved disse regionene er mangfoldet og et kunnskapsintensivt arbeidsmarked, som kan tilpasse seg ulike kundegrupper og produksjonssystemer, dvs. de har mangedriftsfordeler. Denne utviklingen finner vi også i Stavanger-regionen. Næringsområdene blir mer komplekst sammensatt bransjemessig, noe også bransjenes arealbruk indikerer. For eksempel finner vi at tjenesteytende næringer i stor grad operer i typiske industri/lager-områder, og ikke nødvendigvis i typisk kontorområder. På samme måte vil vi finne igjen industrien i typiske kontorområder. Profilering og fokusering av områder vil derfor gi økte utfordringer, i og med at kompleksiteten i næringslivet vil kreve dyp innsikt i ulike virksomheters areal og lokaliseringsbehov. Vi ser også at det faktisk er i de mer komplekst sammensatte områdene vi finner flest etableringer av nye foretak. Gode eksempler på dette er Forus- området og ikke minst senterområdene. Med utgangspunkt i beskrivelse av byøkonomien, framstår disse områdene som klart mer profilerte med tydelige urbane trekk: De er tilgjenglige, har velutviklete kollektive løsninger, har høy andel av såkalte kulturnæringer, har historie (identitet) og et mangfoldig kunde-/leverandørgrunnlag (mangedriftsfordeler), tilpasset et mer komplekst sammensatt næringsliv og er ikke minst etterspurte arbeidssteder for arbeidstakere. Dette er karakteristika som også omtales som urbaniseringsfordeler i den post-industrielle økonomien. Kjennetegn ved regionens næringsområder Når det gjelder potensialet i framtidige næringsarealer, finner vi at det er tilrettelagt relativt store arealer rundt om i kommunene. Formålet og beskaffenheten til disse er svært forskjellige og arealene i regionen har egenskaper som strekker seg fra rene industriområder og områder avsatt til utvikling av utleiehytter, til områder for etablering av urbant orienterte virksomheter i et av landets få storbyområder. Kommunene og offentlige selskaper er eiendomsbesittere på flere store, strategisk beliggende arealer både i form av sentralitet og nærhet til sjø og havn, som fortsatt skal kunne sikre behov og framvekst for den viktige energi- og marine klyngen og øvrig industri, men beholdningen av offentlig eide arealer er synkende, særlig i sentrale deler av regionen. Utbyggingsmønsteret i næringsområdene går mot en stadig fortetting. Dette gjelder spesielt for Nord-Jæren hvor 85 % av byggeaktiviteten i Stavanger-regionen foregår. Storbyområdet vokser altså 4

6 mer innover enn utover. Det er spesielt kontor og til en viss grad forretning som går mot økt fortetting. Men også virksomheter knyttet til industri/lager, står for en relativt stor andel av fortettingen. Et annet trekk er at mye av aktiviteten er knyttet til noen få, allerede høyt utnyttet områder i regionen, sentralt på Nord-Jæren. Presset på de framtidige og eksisterende arealer i dette området vil dermed ha en langt kortere og kritisk horisont enn regionen i sin helhet. Disse områdene er blitt svært sammensatte, både hva næring og bygningsmasse angår. Planmessig legges det opp til høy arealutnyttelse i disse områdene, som på sikt gir et stort potensial for nye arbeidsplasser. Det er likevel stor variasjon i den faktiske utnyttelsen, da store deler av næringslivet i området har behov for næringsbygg som gir en relativt lav utnyttelse. Potensialet i de allerede utbygde områder vil i svært stor grad være avhengig av hvor mobil de eksisterende industribedriftene vil være, og hvor mye og hvor raskt disse arealene vil bli tilgjengelig for fortetting/transformasjon. Regionen går også mot en økt integrering både av boliger og arbeidsplasser, noe som på sikt også gir muligheter for en mer areal- og transporteffektiv region, i tråd med overordnede retningslinjer. Spørsmålet er hvor langt en ønsker å gå i fortettingen før dette går på bekostning av kvalitet og et eksisterende næringsliv som har behov for utvidelsesmuligheter. Det er også en utfordring at for sterk integrasjon mellom bolig og næring kan føre til økte konflikter og dårligere rammevilkår både for næringsliv og boligbebyggelse, og hindre fleksibilitet for fremtidige endringer. Bedriftenes lokaliseringspreferanser I strategi for regionale næringsarealer fremgår det at bedriftenes lokaliseringspreferanser er særlig knyttet til godt utviklet infrastruktur i form av transportsystemer. Dette gjelder både bil og kollektivtilgjengeligheten. De er også opptatt av forhold til eiendommen de er etablert på. Langsiktighet og utvidelsesmuligheter er klart viktige for en del av bedriftene. Likeledes er de opptatt av kvaliteten på områdene. Svært mange mener estetikk og omdømme til området som sådan er viktig. Den geografiske referansen til næringslivet er regionen. Ved spørsmål om nærhet til kunde, samarbeidspartner etc. finner vi at klart flest identifiserer dette med regionen, og ikke kommune eller område. På andre spørsmål, for eksempel om geografiske begrensinger ved flytting finner vi imidlertid at bedriftene oppgir en større grad av lokal tilknytning, enn hva nærhet til kunder, bransjemiljø og samarbeidspartnere skulle tilsi. Bedriftenes geografiske tilknytning må derfor finne sin forklaring i andre forhold, som eiernes stedstilknytning, arbeidstakernes bosted, relasjoner knyttet til grunneiendom etc. For tyngre industri spiller også naboforhold sterkt inn, dette gjelder spesielt i forhold til boligområder. Økt integrering av boliger og næringsområder kan medføre økte konflikter. Bedrifter og virksomheter vil også ha klare lokaliseringsbegrensninger i henhold til ulike lovverk og begrensinger i fysiske planer. Det er også interessant å merke seg at bedriftene i spørreundersøkelsen mener det er viktig at det offentlige spiler en aktiv rolle både i forhold til tilrettelegging og lokaliseringsstyring av virksomheter. De ønsker også bedre informasjon og mer forutsigbar og enhetlig plan- og byggesaksbehandling i regionen. En samordning av arealpolitikk på tvers av kommunene er med andre ord klart etterspurt av næringslivet. 5

7 En har de siste årene sett konturene av en ny relokaliseringsbølge. De store industri-, engros- og transportbedriftene er nok en gang innhentet av bybebyggelsen, og søker mot nye områder som kan gi dem tilstrekkelig utviklingsrom og handlingsfrihet. For regionen innebærer dette en mulighet til ytterligere fortetting i sentrale områder, men det krever at vi legger forholdene til rette for gode næringsflyttekjeder. Generelle krav til næringsområder - Strategisk beliggenhet - Transporteffektiv infrastruktur - Langsiktighet og utvidelsesmulighet - Attraksjon og image - Næringsstruktur og klyngefordeler - Intern infrastruktur, estetikk og organisering Ulike næringers behov - Husholdningsrettede eller besøksintensive næringer har et generelt sterk eksponeringsbehov og søker seg inn i de sterke befolkningskonsentrasjonene. Dette er den næringsgruppen som i minst grad ønsker seg skjerming i forhold til boligbebyggelse. Søker seg i stor grad til sentrumsområder, bydelssentra og sentrale næringsområder med høy transporttilgjengelighet. - Bedriftsrettede og arbeidsplassintensive næringer består i hovedsak av bedrifter som driver ulike former for kontorbasert virksomhet. Søker seg også til befolkningskonsentrasjonene på grunn av nærheten til nåværende og potensielle arbeidstakere. Denne typen bedrifter ønsker gjerne til veletablerte, store og sentralt beliggende næringsområder der mange av kundene finnes, samt sentrumsområder. - Bedriftsrettede og arealkrevende næringer består primært av vareproduserende bedrifter og bedrifter som driver med lager/engros og transport. Disse bedriftene vil først og fremst være opptatt av nærhet til det overordnede vegsystemet og logistikknutepunkter, samt gode forhold for godstransport. Dette næringsegmentet er avhengig av en lokalisering som sikrer dem langsiktig og effektiv skjerming i forhold til boligbygging og institusjoner. - Næringer med behov for stedgitte kvaliteter er en undergruppe av de arealkrevende bedriftene som er avhengig av stedegne kvaliteter som tilgang til sjø, spesielle energikilder eller nærhet til naturresurser. Denne typen virksomheter har liten fleksibilitet til alternativ lokalisering. Den viktigste problemstilling i Stavangersammenheng er tilgjengeligheten til sjønært næringsareal. - Til sist finnes også en stor mellomgruppe av bedriftsrettede næring som ikke entydig faller inn under kategoriene over. En typisk bedrift i vår region vil være en oljerettet engineeringvirksomhet med både en arealkrevende verkstedsdel og en stor andel kontorer til det tilhørende ingeniørmiljøet. Disse virksomhetene søker seg normalt til de store befolkningskonsentrasjonene, men ønsker samtidig tydelig skjerming fra boligkonsentrasjonene. 6

8 Strategisk beliggenh et Transporteffekt iv infrastruktur Langsiktighet og utvidelsesmuligh et Attraksjo n og image Næringsstrukt ur og klyngefordeler Intern infrastruktu r, estetikk og organiserin g Husholdningsretted e eller besøksintensive næringer Bedriftsrettede og arbeidsplassintensi ve næringer Bedriftsrettede og arealkrevende næringer Næringer med behov for stedgitte kvaliteter Mellomgruppen av bedriftsrettede næring x x x x x x x x x x x x x x x x x x Utfordringene med fortetting og flyttekjeder Forholdet mellom bolig- og næringsmarkedet Eiendomsmarkedet er generelt relativt komplisert og styres i stor grad av vanskelig tilgjenglig informasjon, komplisert regelverk og store transaksjonskostnader. Dertil er verdien på arealet i stor utstrekning avhengig av arealbruken, der næringsarealer tradisjonelt har hatt en lavere verdi enn areal regulert til bolig. Mens en for boliger i stor grad har kunnet følge en relativt forutsigbar utvikling, er variasjonen innenfor næringsmarkedet såpass sterk at det setter helt andre krav til langsiktighet og profesjonalitet blant aktørene Figuren under illustrerer godt utfordringene ved å operere i et åpent eiendomsmarked. Mens næringsbygg i sterk grad følger konjunktursvinginger, varierer dette i mindre grad for boliger. (Kurvene er glattet). 7

9 Dette er særlig en ufordring i næringsområder som er fleksible hva angår bolig og næringsformål, som sentrumsområder og transformasjonsområder. I tider med liten aktivitet på næringsmarkedet (eller med svært høy aktivitet i boligmarkedet), står slike områder i fare for å få et for stort innslag av boliger. Utviklingen på Jåttå er et eksempel på dette, der innslaget av bolig har blitt vesentlig høyere enn først forutsatt av reguleringsmyndighetene. Forus-Lura området som utvikles ene og alene for næringsformål har imidlertid den forutsigbarheten og arealreserven som er nødvendig, både for å overleve i tider med lav etterspørsel, men også et apparat som raskt kan klargjøre store arealer for et eksplosivt marked. Markedssvikt Flere av regionens modne næringsområder preges av en fragmentert eierstruktur og fravær av profesjonelt eierskap. Dette utgjør en stor utfordring ved ønske om fortetting og bedre utnyttelse av eldre næringsområder. Som eksempel er det innenfor sentrumsområdet i Stavanger registrert 2000 eiendommer med 1600 ulike eierforhold. For mange av eierne er tomten ikke å betrakte som en normal salgsvare som de er villige til å selge bare prisen er god nok. Eiendommen betraktes som en strategisk ressurs for egen næringsvirksomhet, og beslutninger om salg av eiendom vil henge tett sammen med beslutning om videre drift av virksomheten. Også for grunneiere som leier ut eiendom, er det ofte strukturelle utfordringer knyttet til eierstruktur som gjør at normale markedsmekanismer ikke virker. I noen sammenhenger er det affeksjonsverdi og familiebånd som er avgjørende, i andre sammenhenger skyldes det passivt eierskap. Et annet eksempel på markedssvikt er mulighetene for monopolmakt. Strategisk beliggenhet vil alltid være en kilde til monopolmakt i eiendomsmarkedet, og utgjør en sentral utfordring i forbindelse med fortettingsprosjekter. Også ved utvikling av nye områder kan grunneiere påvirke utbyggingstakten ved å unnlate å tilby salg av eiendom, selv om etterspørselen er til stede. Inngåelse av langsiktige opsjonsavtaler mellom grunneiere og utviklingsaktører er også med å begrense smidigheten i eiendomsmarkedet. Dette er utfordringer som kan forventes å tilta i takt med økende arealknapphet i regionen. Ulike former for markedssvikt fører først og fremst til en utfordring i forhold til å få eiendommer i omsetning. Det fører også til at tomteprisene kan bli kunstig høye i fortettingsområder, og dermed gjøre disse områdene mindre konkurransedyktige ift nyetableringer. Et større innslag av profesjonelt eierskap vil gi løsning til deler av denne utfordringen. Det er viktig med tilstedeværelse av ikke-kommersielle aktører i dette markedet. Kjennetegnet ved de fleste av dagens vellykkede næringsområder er at de er eid og utviklet av kommunene, tilrettelagt og forvaltet med et langt tidsperspektiv og solgt under andre forutsetninger enn rene profitthensyn. Offentlig eie og forvaltning av næringsområder er også viktig i forhold til muligheten for virksomhetsstyring, positiv tilrettelegging og etablering av næringsflyttekjeder. I Storbritannia kanaliseres det store offentlige ressurser til arbeid med å korrigere markedssvikt i eiendomsmarkedet. Regionale utviklingsselskap (med langt på veg sammenfallende målsetting og 8

10 virkefelt som Innovasjon Norge), er aktive aktører i eiendomsmarkedet, bl.a gjennom strategiske eiendomskjøp og istandsetting av bygg og uterom for å stimulere til videre privat investering. Etablering av næringsflyttekjeder Fortetting i sentrale næringsområder vil gå sent om man utelukkende skal basere det på organisk utvikling (endring gjennom nedleggelse av eksisterende virksomhet). Mange av virksomhetene som besitter sentrale næringseiendommer med høyt fortettingspotensial har en lang fremtidig driftshorisont. Etablering av positive virkemidler for å sikre flytting av denne typen virksomheter vil være en viktig forutsetting for å lykkes med en raskere fortetting. For mange av disse virksomhetene vil det være behov for en fortsatt sentral lokalisering, og forholdet til ansatte, kunder og leverandører kan være med å begrense det de betrakter som relevante tomtealternativ. I motsetning til de virksomhetene som ønsker seg ut av byområdet for å få større ekspansjonsrom og avstand til boligbebyggelse, kan disse fint drive videre innenfor dagens rammebetingelser. Alternativ lokalisering må derfor oppleves som interessant, relevant og sentral for at de skal være villig til å flytte. Tilgang til en bred pallett av alternative næringsområder i sentrale strøk vil derfor være viktig for å utløse nødvendige næringsflyttekjeder i de mest sentrale fortettingsområdene. Spesielt om kontornæringsbygg - Arealeffektive og fleksible bygg. Arbeidsplassintensive bygg med fleksible løsninger som lett kan tilpasses organisatoriske endringer og skifte av bruker. - Urban lokalisering. Det er et fortrinn for bygg som ligger i et (by)miljø med mange tilbud, og gode offentlige kommunikasjoner. Betalingsvilligheten i forhold til leieprisen er en indikator på dette, slik det framgår av figuren nedenfor Stavanger sentrum Kr. pr. m² mai 2013, Kilde EM1 Hinna Park Stav. sentr. randsone Forus - Bygg som åpner seg mot grønne arealer i gate-/bakkenivå har i enkelte tilfeller vunnet prestisjefulle konkurranser om etablering i Europa (ref. Google i følge Anne Skare). - Energieffektive og miljøvennlige bygg, er med og profilerer virksomheten og reduserer driftskostnader. Fra en omtale av Google s nybygg i California er hentet dette sitatet: «The goal of the complex is to provide the healthiest environment possible, said David Bennett, head of Google s Green Team Operations and Innovations, in an interview. ) - Videre er det sett på som en fordel at byggene inneholder velferdslokaler og ordninger for ansatte. Videre at det skapes møteplasser og korte avstander som gjør det lett for ansatte å komme i kontakt med hverandre. Et annet sitat fra omtale av byggeriet til Google i California er We started not with an architectural vision but with a vision of the work experience, Radcliffe said. And so we designed this from the inside out. Sandnes sentrum 9

11 3 Regionale strategier for næringsarealer 3.1 Strategi for regionale næringsarealer Kartfester de regionale næringsområdene Strategi for næringsarealer (2007) ble utarbeidet av Greater Stavanger AS (den gangen Stavangerregionen næringsutvikling) etter bestilling fra kommunene i Strategisk næringsplan for Stavangerregionen. Strategidokumentet inneholder en grunnlagsdel og en strategidel. Grunnlagsdelen består i beskrivelser av behov, utviklingstrekk og kartfester hvor de regionale næringsarealene finnes. Strategidelen angir elementer i en langsiktig utviklingsstrategi for regionens næringsarealer. Lokaliseringsstyring i forhold til transportbehov Strategidokumentet bygger på prinsippene om lokaliseringsstyring i forhold til transportbehov (ABCprinsippet) og innebærer at det etableres en arbeidsdeling mellom ulike typer regionale næringsområder ut fra transportbehov og tilgjengelighet. 10

12 Strategien forankres nå også på regionalt nivå gjennom retningslinjer i ny Regionalplan for langsiktig byutvikling på Jæren og er samtidig under oppdatering. Arbeidet med revisjon av strategien startet opp i andre kvartal 2013 og forventes å foreligge i oppdatert form i andre kvartal Regionalplan Jæren og regionale næringsområder Om fylkestingets vedtak i behandling av regionalplanen Begrenset høring og vedtak høsten 2013 Fylkestinget behandlet regionalplan Jæren i møte og vedtok en rekke endringer i planens retningslinjer. De fleste vedtatte endringene er sendt ut på begrenset høring med høringsfrist Regionalplanen er med unntak av endringene endelig vedtatt og skal gjøres gjeldende fra Retningslinjene for regionale næringsområder blir berørt av dette og beskrivelsen under er derfor foreløpig Regionale næringsområder Regionale mål Et av regionalplanens mål er: Forutsigbar tilgang på attraktive og tilstrekkelige næringsområder. Fortsatt sterk vekst i næringslivet er nødvendig for å videreutvikle regionen som et attraktivt boområde. Her framstår de regionale næringsområdene i planen som spesielt viktige. Regionale næringsområder har stor betydning for næringslivet i planområdet. Ulike typer næringer har varierende behov knyttet til arealstørrelser og lokalisering. Flere eksisterende næringsområder er under press for omforming til andre arealbruksformål. Dette gjelder særskilt sjønære arealer. Kommunene må ha god planberedskap for nytt areal i alle kategorier med en effektiv forvaltning, slik at arealforbruket per år ikke øker. Raske endringer i næringslivet kan skape nye og ukjente arealbehov. Regionalplanen skal derfor sikre en robust, regionalt koordinert strategi, som kan møte svingninger i etterspørselen etter næringsareal, over tid og mellom næringer. Tre næringskategorier Regionalplanen innfører tre kategorier næringsområder for å sikre rett virksomhet på rett plass: Kategori 1: Høy urbaniseringsgrad, med sentral lokalisering i bystrukturen, god kollektivdekning, gang og sykkelavstand for mange innbyggere, høy arealutnyttelse og lav parkeringsdekning for bil, høy for sykkel. Kategori 2: Allsidig virksomhetsgrad, med sentral lokalisering i bystrukturen, middels kollektivtilgjengelighet, middels arealutnyttelse og middels parkeringsdekning for bil, høy for sykkel. (Begrepet «middels» er ikke definert). Kategori 3: Arealkrevende virksomheter, med mindre sentral beliggenhet, Lav kollektivtilgjengelighet, få innbyggere i gang og sykkelavstand, lav arealutnyttelse og god parkeringsdekning for bil, lav for sykkel. (Hvorfor det her beskrives lav arealutnyttelse og lav sykkeldekning er ikke begrunnet). Retningslinjer som virkemiddel 11

13 Formålet med kategoriseringen er å sikre hensiktsmessig differensiering i planleggingen av næringsområdene ved bruk av retningslinjer for bla. utnyttelse og parkering. Retningslinjene i planen er innrettet for å nå følgende mål: Tilgang til attraktive og tilstrekkelige næringsområder i et langsiktig perspektiv Redusert transportarbeid og endret reisemiddelfordeling. Effektiv arealbruk Styrking av byens og tettstedenes sentra Tre indikatorer skal vise utviklingen vedrørende regionale næringsområder: Transportarbeid for næringsområder Tilgjengelig næringsareal Næringsområdenes arbeidsplasstetthet Retningslinjer for de regionale næringsområdene i Stavanger Oppfølging gjennom kommuneplanbestemmelser De regionale retningslinjene gir føringer for arbeidet med kommuneplanen. Generelt skal kommunen innføre bestemmelser for utnyttelse og parkeringsdekning for de regionale næringsområdene. Det forutsettes at avgrensningen av områdene gjøres løpende ved hver kommuneplanrullering. Det skal vises tilbakeholdenhet med omdisponering av sjønære næringsareal til annet formål. Ved forslag skal kommunen utrede alternativer i samarbeid med regional myndighet. Differensiering av næringsområder innenfor tre kategorier er gjort med utgangspunkt i gangavstand til eksisterende og planlagte kollektivtilbud. Når influensområde for hoved-kollektivtrase er vedtatt økt fra 300- til 500 meter, vil dette få konsekvenser for avgrensningen i noen av de regionale næringsområdene. Stavanger kommune har ikke områder av kategori 3. Disse er derfor ikke omtalt i fortsettelsen. Nærmere om innholdet i retningslinjene Områder med høy urbaniseringsgrad (Kategori 1), skal ha en % BRA mellom og For sentrumsområder og kollektivknutepunkt kan utnyttelsesgraden utredes og fastsettes i egen plan. Parkeringsdekning pr 100m2 BRA for næringsbygg skal være maks 0,75-1 bilparkeringsplasser og min. 2 sykkelparkeringsplasser. Områder med allsidig virksomhet (Kategori 2), skal ha en % BRA mellom og Sjønære areal som disponeres til eksempelvis godshåndtering, kan unntas fra normen om minimum % BRA. Områdene skal planlegges for høy andel kollektiv- og sykkelreisende og begrenset parkeringsdekning for bil. Områder for universitet og universitetssykehus skal planlegges med høy arealutnyttelse og høy andel av kollektiv- og sykkelreisende. Det skal tilrettelegges for henholdsvis universitets- og sykehusformål og virksomheter som understøtter primærformålet. Faglige anbefalinger, 12

14 som ikke er juridisk bindende, nevner hensyn til estetikk, universell utforming og lavenergibygg. Kommunen bør sikre effektiv bruk gjennom gjenkjøpsavtaler og synergieffekter gjennom samlokalisering av beslektede virksomheter. Parkeringsdekning i Kategori 2-områder bør holdes mellom 0,6 0g 0,8 bilplasser pr 100m2. Sykkelparkering bør prioriteres høyt i alle områder. Sykkel- og bilparkering bør stilles likt for kategori 2. Det bør planlegges for felles parkeringsanlegg i kategori1 og 2-områdene Regionale næringsområder i Stavanger kommune Kategori 1 og 2 i Stavanger Stavanger kommune har regionale næringsområder innenfor kategori 1 og 2. I fylkestingets behandling av regionalplanen ble næringsområdet mellom Tvedt-senteret og Solasplitten vedtatt endret fra kategori 2: Allsidig virksomhet (rød farge på kart side 4), til kategori 1: Høy urbaniseringsgrad (grønn farge). Stavangers situasjon ser etter dette slik ut: Regionale næringsområder med Høy urbaniseringsgrad (Kategori 1): Stavanger sentrum Stavanger Forum Hillevåg-Mariero Jåttåvågen Forus, med området nord for Tvedt-senteret Regionale næringsområder med Allsidig virksomhet (Kategori 2): Dusavik Buøy Del av Forus Øst Regionalplanens kart over regionale næringsområder inneholder også UIS og SUS. 13

15 Fig.1. Utsnitt av kart i regionalplanen med lokalisering av regionale næringsområder. Grønn=Høy urbaniseringsgrad, Rød=Allsidig virksomhetsgrad, Blå=Arealkrevende virksomheter Andre virkninger av regionalplanen. Regionale spilleregler for overordnet planlegging Vedtatt regionalplan er retningsgivende og gjensidig forpliktende for kommunal og statlig planlegging for planens tema og geografi. Retningslinjene i regionalplanen er «regionale spilleregler» for å oppnå omforente mål. Hensikten med faglige anbefalinger er å beskrive et felles faglig utgangspunkt for vurdering av planer. Her er ikke grunnlag for innsigelse ved avvik. Handel med plasskrevende varer I tidligere FDP Jæren var det gitt unntak for plasskrevende varer på Forus. Dette unntaket er nå erstattet av mulighet for tilsvarende etablering i regionale næringsområder med allsidig virksomhet (kategori 2), og i lokale næringsområder med tilsvarende karakter, på visse vilkår. Slik varehandel skal dimensjoneres med utgangspunkt i en regional handelsanalyse som utarbeides av fylkeskommunen. Felles kommunedelplan for Forusområdet Fylkestinget vedtok også ny tekstdel i kapitlet Senterstruktur og handel: «Siden Forus ikke er regnet som senter i planen, oppfordres kommunene Stavanger. Sandnes og Sola om å igangsette eget arbeid for en kommunedelplan for området Forus, som skal ivareta utvikling av næring, handel og bolig i området». Vedtaket vil få konsekvenser for videre utvikling i de regionale næringsområdene her. 3.3 Nye visjoner for Forus Forus Næringspark definerer nye visjoner for næringsområdet Forusområdet står overfor store endringer i nærmeste årene og Forus Næringspark har derfor høsten 2012 og våren 2013 gjennomført en prosess for å drøfte mål og visjoner for næringsparken. Prosessen er fasilitert av Juul Frost Arkitekter, som også har forfattet et visjonsdokument. Visjonsarbeidet har omfattet en analyse og kartlegging av ulike delområder og helhetsplaner, dialog med ulike aktører og utforming av strategier og retningsgivende anbefalinger. Fra næringspark til kunnskapsby Selve visjonsarbeidet har ledet til en hovederkjennelse av at området må utvikles fra en næringspark til en del av framtidens kunnskapsby. Virksomhetene i næringsparken vil enda i mange år være tett knyttet til oljeindustrien, men framtidens konkurransekraft ligger i innovasjon innenfor områder avledet av oljeindustrien. I en slik omstilling til kunnskapsbasert økonomi vil forholdet til universitetet får stadig større betydning. Visjonen konkretiseres som fire hovedpunkter: Urbanitet En utvikling fra en lavt utnyttet næringspark med få fellesrom, til en moderne kunnskapspark med høy tetthet, urbane og tilgjengelige uterom og funksjonsblanding (næring og bolig) i deler av næringsområdet. 14

16 10 minuttersbyen En utvikling fra et bilbasert område til et område basert på miljøvennlig transport, der arbeidsplasser og andre funksjoner finnes innenfor 10 minutter gange fra kollektivstoppestedene. Dette vil blant annet kreve betydelige grep for å gjøre gange i næringsparken vesentlig mer attraktivt. Robusthet fremtidens Forus Utvikling av en moderne transportinfrastruktur med høy kvalitet og robusthet, og en teknisk infrastruktur som tåler framtidens klimaendringer. Et grønt Forus Utvikling av gjennomgående grønnstrukturer i næringsparken der landskap og bebyggelse spiller sammen. Visjonen er utdypet med retningsgivende strategier om mobilitet, byrom og landskap, bebyggelse og typologier. Konkretisering av visjonen i 21 delområdeskisser Materialet ledsages av 21 delområdeskisser, der forslagene til visjoner og strategier er forsøkt konkretisert på ulike områder av Forus Næringspark. Skissene viser eksempler på hvordan eksisterende forhold kunne videreutvikles gjennom nye blågrønne strukturer, nye stiler og urbane flater og nye volumer med høy tetthet. Figuren under viser et eksempel på en slik delområdeskisse. Delområdeskissene reiser blant annet spørsmål om behovet for transformasjon av Luraområdet i Sandnes, hvorvidt det bør innpasses boliger på Forus vest og behovet for relokalisering av større arealkrevende virksomheter i næringsområdet 15

17 4 Problemstillinger i kommuneplanarbeidet 4.1 Felles mål og planlegging av Forusområdet Med bakgrunn i kommunenes/greater Stavanger AS sitt arbeid med oppdatering av strategi for regionale næringsområder, formannskapenes drøfting av Forusområdet våren 2013, Forus næringsparks visjonsformulering og fylkestingets anmodning til Sandnes, Sola og Stavanger om utarbeidelse av en felles kommunedelplan, er det behov for å starte en prosess for felles planlegging av Forusområdet. Denne prosessen er påbegynt som en del av kommuneplanarbeidene i de involverte kommunene og formålet vil være å drøfte hva kommunene ønsker med Forusområdet som næringsområde på et overordnet nivå og avklare hvordan den videre planprosess bør foregå. Kommunenes intensjoner med Forusområdet er tenkt nedfelt i en kort felles tekstdel i kommuneplanene med noen mål og strategier. Den felles tekstdelen kan peke på hvordan den videre prosessen bør foregå og inneholde en bestilling om felles kommunedelplan for Forus slik at dette blir stående i de nye kommuneplanene. Kommunenes drøfting av Forusområdet vil bygge på Forus Næringspark sitt visjonsarbeid og etter hvert også resultater fra arbeidet med oppdatering av strategi for regionale næringsområder. 4.2 Balansert funksjonsblanding i kollektivaksene Balansert funksjonsblanding for å begrense veksten i transportarbeid Regionen står overfor utfordringer knyttet til arbeidsreiser. Pendlingen over Stavangers grenser har allerede passert Transportbehovet vil vokse sterkt med den utviklingen som skissert i befolkningsframskrivningen som er lagt til grunn for kommuneplanen. I sak om forutsetninger for befolkningsframskrivningene er det pekt på at det kreves strategiske valg for å løse arbeidsreiseproblematikken i en slik situasjon. Optimal lokalisering av arbeidsplasser og arbeidstakere/boliger i samsvar med mål om samordnet arealbruk og transport vil kunne redusere veksten i transportbehovet. I tillegg kreves en sterk overføring av transport til transportformer som er mindre arealkrevende enn personbilen. Innenfor Stavangers grenser avdekker rapporten store geografiske skjevheter i balansen mellom arbeidsplasser og arbeidstakere. Vestre del av byen og Hundvåg har stort arbeidsplassunderskudd. Det bør utredes om bedre balanse vil gi redusert transportbehov. Tilstedeværelsen av både boliger og næring i samme område/akse er naturligvis ingen garanti for at de som bor i området arbeider i nærheten, og på denne måten reiser mindre. Men fraværet av en balansert funksjonsblanding, eks en ren boligbydel, er langt på vei en garanti for at det må foregå et vesentlig transportarbeid knyttet til de daglige arbeidsreisene. Funksjonsblandingen i hovedkollektivaksene i dag Figur 50 fra befolkningsframskrivningen som står under viser arbeidsplasser fratrukket arbeidstakere i framskrivingssonene. Differansen kan kalles arbeidsplassoverskudd eller nettoinnpendling. Søyler 16

18 over aksen viser arbeidsplassoverskudd eller nettoinnpendling. Søyler under aksen indikerer arbeidsplassunderskudd eller nettoutpendling. Dagens situasjon er vist sammen med situasjonen der bare nye arbeidstakere og ikke nye arbeidsplasser er lagt til. Sentrumssonene, Kvalaberg og Forus har overskudd på arbeidsplasser eller nettoinnpendling også uten at arbeidsplasser legges til. Dersom også arbeidsplasser legges til, vil arbeidsplassoverskuddet eller nettoinnpendlingen i Forus øke radikalt. De andre sonene har underskudd eller nettoutpendling. I figur 51 fra befolkningsframskrivingen som er under er framskrivingssonene aggregert til større områder: Hundvåg (Hundvåg bydel), Tasta (Tasta bydel), Madla (Madla bydel og Eiganes), Sentrum (Kampen og Våland samt nordøstre del av Storhaug bydel) og bybåndet (Kvalaberg og Hinna bydel). Madla og Hundvåg får en betydelig økning av allerede store arbeidsplassunderskudd uten nye arbeidsplasser. Grep for å balansere funksjonsblandingen i aksene sør og vest Analysen over viser at det vil være vesentlig for kommuneplanarbeidet å vurdere grep for å påvirke funksjonsblandingen i særlig bybåndet/søraksen og Madla/vestaksen. I bybåndet mellom Stavanger og Sandnes er det en vesentlig overvekt av arbeidsplasser som legger stort press på transportsystemet i aksen. Selv om bybåndet transportmessig er en gunstig lokalisering 17

19 av arbeidsplasser i et regionalt perspektiv, kan det med fordel gjøres grep for å øke boligandelen i hele søraksen. Dette kan i hovedsak følges opp gjennom å vurdere byomformingsområder i aksen, inkludert de eldre næringsområdene på Forus øst. For vestaksen er situasjonen både mer og mindre komplisert. Den dominerende boligsammensetningen med store andeler småhusbebyggelse i store deler av aksen gjør mulighetene byomforming og innpasning av arbeidsplasser gjennom transformasjonsprosesser svært begrensede. Det er i dag begrenset med byomformingsprosjekter i vestaksen. Samtidig ligger de gjenværende arealreservene av uutbygde områder i all hovedsak i denne aksen og kunne vært omdisponert til næringsformål. Behovet for boligarealer er imidlertid så stort at bruk av disse arealene til rent næringsformål er lite ønskelig. Områdene er kanskje heller ikke store nok til å kunne utgjøre et funksjonelt og effektivt næringsområde. For vestaksen vil det være vesentlig å ikke ytterligere svekke næringsandelen gjennom omdisponering av eksisterende næringsarealer, samtidig som det systematisk vurderes muligheten for innpasning av næringsformål i pågående reguleringsprosjekter. Ved omdisponering av nye områder til utbygging innenfor arealreservene, bør det vurderes nærmere om disse bør legges ut som kombinert formål som tillater både boliger og næring. 4.3 Sjønære næringsarealer Sjønære næringsarealer i Stavanger Stavanger har flere godt plasserte og strategisk viktige sjønære næringsarealer. Disse er Dusavika, Buøy og Kvaleberg. Av disse er Dusavik og Buøy markert som regionale næringsområder i regionalplan Jæren. Det finnes også andre sjønære næringsarealer, men disse er mindre størrelse og strategisk betydning. Det ble gjort et strategisk valg om å omdisponere og åpne for byomforming i områdene Forusstranda sør, Forusstranda nord og Kalhammarvigå på bakgrunn av disse arealenes sentrale beliggenhet i byområdet. Omdisponeringene var gjenstand for drøfting med regionale myndigheter i forbindelse med høring av kommuneplanen, der særlig fylkesmannen ønsket å være tilbakeholden med omdisponering av sjønært næringsareal. Egne, nasjonale og regionale føringer Vår egen strategi for regionale næringsområder (2007), nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging (2011)og regionalplan Jæren (2013) legger vekt på at det skal vises tilbakeholdenhet med omdisponering av sjønære næringsarealer. Dette er særlig fordi tilgangen på denne typen arealer er liten og fordi mulighetene for relokalisering er utfordrende. Regionalplan Jæren har egen retningslinje om dette som eventuelt kan gi grunnlag for innsigelse, retningslinje 5.1.3: «Det skal vises tilbakeholdenhet med omdisponering av sjønære næringsareal til annet formål. Ved forslag om omdisponering skal kommunene utrede alternativ tilgang til sjønært areal. Utredningen skal ha et regionalt perspektiv og gjøres i samarbeid med regionale myndigheter.» Viktigheten av dette ble også vektlagt i kystverkets uttalelse til planoppstart og høring av planprogram. Ingen omdisponering av sjønære næringsarealer i kommuneplan

20 Selv om næringsarealene i byområdet i mange tilfeller er blant våre aller viktigste arealressurser, vil det være unødvendig og svært uheldig for næringslivet å gjøre vurdere nye omdisponeringer av sjønært næringsareal i denne kommuneplanrulleringen. Regulering av områdene som ble åpnet for omforming i gjeldende kommuneplan er bare så vidt påbegynt og i den grad det er behov for nye omdisponeringer av næringsareal kan områder uten sjøtilgang vurderes. På bakgrunn av dette ble derfor et forslag om omdisponering av sjønært næringsareal på Buøy avvist i forbindelse med vedtak av planprogrammet og det foreligger ikke andre private forslag om slik endring så langt i kommuneplanprosessen. Faggruppen anbefaler at de sjønære næringsarealene skjermes i denne omgang. Det er imidlertid behov for å gjøre en mer helhetlig strategisk vurdering av hvilke sjønære næringsarealer som bør opprettholdes på lang sikt, som dette kommuneplanarbeidet ikke har hatt mulighet for å gå dypere inn i. En slik vurdering bør blant annet bygge på den oppdaterte strategien for regionale næringsarealer omtalt tidligere i fagnotatet. Det anbefales derfor ikke å etablere egne generelle retningslinjer om dette før dette spørsmålet er nærmere vurdert. 4.4 Tilpasninger til regionalplan Jæren Harmoniseringsbehov Bestemmelser og retningslinjer i gjeldende kommuneplan for Stavanger , er gjennomgått, og sammenholdt med innholdet i nylig vedtatte regionale retningslinjer. Foreløpig behov for justeringer og samordning i kommuneplanen er beskrevet nedenfor. Behovet for tilpasninger av de generelle bestemmelsene og retningslinjene Retningslinjer for utarbeiding av reguleringsplaner (s87). Influensområde for hovedkollektivtraseer er utvidet fra 300- til 500 meter i regionalplanen. Samtidig er det innført tetthets- og parkeringskrav for regionale næringsområder. Tabellen i kommuneplanen må kontrolleres med tanke på næring og kombinerte formål. Regionalplanen har høyere verdier for utnyttelse enn kommuneplanen Bestemmelser om parkering (s90). Bestemmelser for næringsvirksomhet må samordnes med regionalplanens krav. Sone 1 og 2 i kommuneplanen må samordnes med områdekategori 1 og 2 i regionalplanen. Behovet for tilpasninger av de tematiske bestemmelsene og retningslinjene Bestemmelse og retningslinjer til næringsformål Dusavik II (s93). Sjekkes mot innholdet i retningslinjer for regionalt næringsområde, Allsidig virksomhet, kategori Bestemmelser om etablering av handel (s94). Pkt 2. omhandler plasskrevende varer. Bestemmelsen må samordnes med innholdet i regionalplanens kapittel om Senterstruktur og handel og retningslinje 4.7 som åpner mulighet for denne type varesalg i regionale næringsområder, kategori Bestemmelse om kjøpesenter Forus vest (Tvedtsenteret) (s95). Regionalplanen har markert området langs hovedkollektivtraseen på Forus som regionalt næringsområde med høy urbaniseringsgrad. Her inngår også Tvedtsenteret. Bestemmelsen i kommuneplanen må harmoniseres med retningslinje for næringsområde med høy urbaniseringsgrad, kategori 1. 19

21 Fylkestinget har også vedtatt et nytt punkt 4.13 i retningslinjer for Senterstruktur og handel, som vil berøre Tvedtsenteret: «Kommunene kan vedta å endre bruken av eksisterende areal for kjøpesenter på Forus innenfor vedtatt regulering. Dimensjon av samlet handelsareal avklares gjennom regional handelsanalyse. I tillegg er som nevnt, området nord for Tvedt vedtatt endret fra kategori 2 (rød) til kategori 1 (grønn). NB! Kartet på side 5 er ikke korrigert. Retningslinjer om lokalisering av virksomheter (s95-96). Innholdet må harmoniseres med regionalplanens retningslinjer for regionale næringsområder, kategori 1,2 og 3. Grenser for influensområdet i pkt 1b må justeres. Parkeringskrav justeres tilsvarende. Innholdet i pkt 2 må samordnes med retningslinje for kategori 2. (Kategori 3 finnes ikke lenger i Stavanger) Retningslinjer til hensynssoner for felles planlegging, herunder omforming (s99). Retningslinje for tre av områdene: Kalhammarvigå, Kalhammaren øst og Forusstranda nord må sammenholdes med regionalplanens generelle retningslinje 5.1.2, der det heter at: «..Næringsområder som ikke er definert som regionale, bør planlegges etter prinsippene for regionale næringsområder». Kommuneplanen inneholder ingen bestemmelser eller retningslinjer for SUS og UIS. Regionalplanen stiller krav om høy arealutnyttelse og høy andel kollektiv- og sykkelreisende. Det må tas stilling til om kommuneplanen skal følge dette opp med nye retningslinjer. 5 Anbefalinger Grep for å balansere funksjonsblandingen i aksene sør og vest Det anbefales å gjøre grep i kommuneplanarbeidet for å påvirke funksjonsblandingen i særlig bybåndet/søraksen og Madla/vestaksen. I søraksen bør boligandelen økes og kan følges opp gjennom å vurdere byomformingsområder i særlig de eldre næringsområdene på Forus øst. 20

22 I vestaksen vil det være vesentlig å ikke ytterligere svekke næringsandelen gjennom omdisponering av eksisterende næringsarealer, samtidig som det systematisk vurderes muligheten for innpasning av næringsformål i pågående reguleringsprosjekter. Ved omdisponering av nye områder til utbygging innenfor arealreservene, bør det vurderes nærmere om disse bør legges ut som kombinert formål som tillater både boliger og næring. Ingen omdisponering av sjønære næringsarealer i kommuneplan Det anbefales å skjerme de sjønære næringsarealene i denne kommuneplanrulleringen. Det er behov for å gjøre en mer helhetlig strategisk vurdering av hvilke sjønære næringsarealer som bør opprettholdes på lang sikt i senere kommuneplanrulleringer. En slik vurdering bør blant annet bygge på den oppdaterte strategien for regionale næringsarealer omtalt tidligere i fagnotatet. Det anbefales derfor ikke å etablere egne generelle retningslinjer om skjerming av nåværende sjønære næringsarealer før dette spørsmålet er nærmere vurdert. Harmonisering til ny regionalplan Jæren Det anbefales å harmonisere bestemmelser og retningslinjer i kommuneplanen til ny regionalplan Jæren som beskrevet i kapittelet over. 21