MØTEINNKALLING. Vi ber om at forfall vert meldt til servicekontoret/utvalssekretær på telefon

Størrelse: px
Begynne med side:

Download "MØTEINNKALLING. Vi ber om at forfall vert meldt til servicekontoret/utvalssekretær på telefon 700 58 700."

Transkript

1 VOLDA KOMMUNE MØTEINNKALLING Utvalg: Formannskapet Møtestad: Samfunnshuset 1. etg, Volda rådhus Dato: Tid: 14:00 Medlemar som er ugilde i ei sak vert bedne om å gje melding, slik at varamedlemar kan bli kalla inn. Jf. 8, 3. ledd i forvaltningslova. Vi ber om at forfall vert meldt til servicekontoret/utvalssekretær på telefon Varamedlemar får saksdokumenta førebels berre til orientering. Dei får særskilt melding når dei skal møte. B- saker er underlagt teieplikt og er unnatekne offentleg innsyn. Møtet er ope for publikum, med unnatak når b-saker vert handsama. Saksdokumenta er lagt ut til gjennomsyn på servicekontoret. Arild Iversen ordførar Side1

2 VOLDA KOMMUNE SAKLISTE Saksnr. PS 201/14 PS 202/14 PS 203/14 PS 204/14 PS 205/14 PS 206/14 PS 207/14 PS 208/14 PS 209/14 OS 72/14 OS 73/14 OS 74/14 OS 75/14 Sak Godkjenning av innkalling og sakliste Godkjenning av møteprotokoll frå forrige møte Planid detaljreguleringsplan "Handelsskuletomta" gbr 19/937. Planoppstart Furene Industriområde 2 I/F/K6 og I/F/K7 - gjennomføring av reguleringsplan - oreigning skjøn Furene- innløysing av regulert trafikkareal Gbr 29/1 - eigedomsskatt fritak Gbr 157/61 -fritak for eigedomsskatt Leigekontrakter Høgskulen i Volda Orienteringssaker Grunnerverv Botnavegen Påminning avtale om tilskot til drift av Senter mot incest og seksuelle overgrep for Møre og Romsdal for 2015 Oppreisningsordning for tidlegare barnevernsbarn - Vedtak og vedtekter Støtte til annonsering i Medmenneske - Møre og Romsdal Røde Kors Side2

3 PS201/14Godkjenningavinnkallingogsakliste PS202/14Godkjenningavmøteprotokollfråforrigemøte Side3

4 VOLDA KOMMUNE SAKSDOKUMENT Sakshandsamar: Per Heltne Arkivsak nr.: 2013/1488 Arkivkode:... Utvalsaksnr Utval Møtedato 203/14 Formannskapet PLANID DETALJREGULERINGSPLAN "HANDELSSKULETOMTA" GBR 19/937. PLANOPPSTART. Administrasjonen si tilråding: Formannskapet finn med grunnlag i føreliggande skisseprosjekt å kunne gje løyve til oppstart av privat detaljreguleringsarbeid med sikte på å tilrettelegge for utbygging på eigedomen gnr 19 bnr 397. For å kunne sjå utbygginga i samanheng med tilhøyrande infrastruktur, parkeringssituasjon og øvrige bygg i området må planområdet ha ei vidare ramme enn sjølve byggeprosjektet. Planområdet vert såleis å avgrense slik: Storgata, Kyrkjegata, Gymnasvegen, Rådhusgata,Lerkene, Stormyra. Vedleggsliste: Søknad om løyve til planoppstart, Skisseprosjekt Referat frå førehandskonferanse. Uprenta saksvedlegg: Gjeldande reguleringsplan Kommunedelplan Volda sentrum Tettstadanalyse Volda sentrum Saksopplysningar: Svein Holmen Planlegging har i brev av på vegne av firma ProNorvest as v/ Jan Peter Lannerholm, søkt om løyve til å starte privat detaljreguleringsarbeid for «Handelsskuletomta» gnr/br 19/937 i Volda sentrum. Gjeldande reguleringsplan for området er få Som grunnlag for søknaden har dei utarbeidd eit skisseprosjekt som skal gje naudsynt grunnlagsinformasjon om saka. Søknad og skisseprosjekt ligg ved. Side4

5 Skisseprosjektet har med ein nærare beskrivelse av prosjektet, vurderingar av tilhøvet til gjeldande planar i området, parkeringssituasjonen og trafikk-flyt / fordeling i gatenettet i kvartalet. Det er også utarbeidd ei visualisering av mogeleg bygg på området. Framlegg til planavgrensing er ikkje vist, då ein ser for seg at dette må/bør avklarast nærare i samråd med kommunen, ut frå kva ein finn naudsynt for tilfredsstillande utgreiing av prosjektet, med omsyn til utbyggingsvolum, trafikktilhøve og parkeringstilhøva i området. Planframlegget er tenkt utarbeidd som detaljplan etter gjeldande normer, jf pbl kap. 12. Det er tidlegare halde oppstartsmøte for privat reguleringsplan for Handelsskuletomta, gbr 19/937, den Kopi av referat frå møtet ligg ved saka. Bakgrunn for dette oppstartsmøtet var tidlegare møte mellom tiltakshavar og Volda kommune ved rådmann der planinitiativ for utvikling av handelsskuletomta gnr 19 bnr 937 vart drøfta. Og der det då vart gjort fylgjande konklusjon / oppsummering: For området gjeld reguleringsplan Volda sentrum Kommunedelplan Volda sentrum har same formål og angir vidareføring av gjeldande plan. Kommunedelplan og tettstadanalyse har klare føringar for endra meir fleksibel/dynamisk arealbruk i bygg i sentrumsområdet og ønskje om å tilføre meir bustader til sentrum. Skissert tiltak/prosjekt krev ny/endring av reguleringsplan. Det var semje om at det bør vurderast oppstart av reguleringsendring. JPL ser føre seg næring på gatenivå, 1 og 2 etg., og bustader resten (bustader mest interessant økonomisk sett: mindre, rimelege bustader i x tal etasjar. Spørsmål om Planoppstart må handsamast politisk (formannskapet). JPL i samarbeid med Sweco utarbeider eit ideprosjekt (utbyggingsskisse)som kan leggast fram for formannskapet, som grunnlag for å ta stilling til eventuelt oppstart av reguleringsplan. Bakgrunnsmateriale som reguleringsplan, kommunedelplan, tettstadanalyse, Bustadsosial handlingsplan mv vart oversendt. Plan/konsulentfirma Sweco as var då engasjert for å starte aktuell planprosjekt, og kommunen mottok spørsmål om tid for førehandskonferanse. Førehandskonferanse vart gjennomført den Av referatet går det fram fylgjande: Kommunen orienterte kort om plansituasjon for området, gjeldande reguleringsplan-, tilhøve til Kommunedelplan for sentrum frå 2009 med tilhøyrande tettstadsanalyse. Eventuelle utbygging som skissert fell utanfor rammene i gjeldande plan, og gjennomføring krev ny regulering for området, - endra arealbruk, ev. endra byggehøgde, - endra trafikkløysing mv. I samsvar med avtale i tidlegare møte ynskjer administrasjonen framlagt idéskisse til utbyggingsprosjekt for området, som kan vere grunnlag for politisk handsaming av spørsmål om reguleringsendring. Skisseprosjektet skal vere grunnlag for å selje inn prosjektet både til politisk handsaming og til investorar. Skisseprosjektet bør legge fylgjande premissar til grunn: - Skal synleggjere både bygningsvolum og fasademessig uttrykk, samt situasjonsplan med bygg og uteområde/trafikkløysingar etc. - Næringsareal/off.formål e.l i 1 og 2.etg. Bustader i 2-3 etg over. Høgdevurderingar i høve til området og annan bebgyggelse. - Min. 1 parkeringsetg under bakken. - Materialval og uttrykk i sentrumsområdet og knyting mot eksisterande miljø i området, parken-, bankbygget etc var også tema i høve dette. Side5

6 Andre spørsmål som vart drøfta: - Parkeringsvurdering må leggast til grunn. - For bustaddelen vil vurdering ut frå type bustad/ td omsorgsbustad ha redusert parkeringskrav. Vurderinga knytt til bustader i eksisterande legesenterbygg vil kunne vere retningsgivande. - Spørsmål om bruk av frikjøpsordning vart drøfta, jf gjeldande forskrift. - Spørsmål om alternative p-areal i kvartalet/området vart drøfta- td auka tilrettelegging av p-plassar vest for rådhuset? - Forprosjektet bør skissere samla behov-, eigendekning og behov som må stettast ved annan ordning -, ev. forslag til slik løysing/plassering. - Gjeldande avtale knytt til eigenparkering for legesenterbygget må avklarast (AE/PEL/JBK), jf bygselkontrakt og avtaler. - Prosjektert areal for Gateareal og parkeringsareal vert innlemma i utbyggingsareal. - Gjennomføringsevne: Spørsmål om finansielt grunnlag og eventuelle investorar for prosjektet vart reist. J.P.Lannerholm orienterte om dette. Viktig at dette vert synleggjort ved fremjing av prosjekt til politisk handsaming. - Planavgrensing: dette vert å kome attende til når skisseprosjekt er vurdert og sak vert fremja til Formannskapet. - Tekniske anlegg/eksisterande leidningsnett: Asbjørn Aasebø orienterte. Vurdering og konklusjon: Det framlagde skisseprosjekt svarar på ein del av dei spørsmål som vart reist i førehandskonferanse. Men ein del spørsmål står att, og dette vil vere aktuelt å avklare gjennom ein eventuell vidare formell planprosess. Det må til dømes avklarast korleis underdekning m.o.t parkering skal løysast for denne eigedomen, eventuelt saman med eksisterande legesenterbygg. Skisseprosjektet gir heller ikkje tilfredstillande visualisering av planlagt bygg i høve til omkringliggande bebyggelse. Dette må gjerast betre i ein vidare planprosess. Skisseprosjektet seier ingen ting om finansielt grunnlag for prosjektet, slik det vart etterlyst ved førehandskonferanse. Dette bør helst klargjerast før ein planprosess vert sett i gang. Etter kommuneplan skal reguleringsplan framleis gjelde. Gjeldande reguleringsplan. Planformålet - offentleg formål Bygg for Televerket er frå ei anna tid. I samband med gjennomføring av utbyggingsprosjektet Industrigata/Lerkene /Engesetvegen vart det gjort vedtak om utarbeiding av ny reguleringsplan for heile området. Jf formannskapsak PS 48/14, den der det vart gjort slikt vedtak, pkt 3: Side6

7 3. Formannskapet ber om at det vert sett i gang arbeid med offentleg reguleringsplan for området avgrensa av S. H. Halkjelsviks veg, Skjervavegen, Porsemyrvegen, Storgata frå og med planlagt rundkøyring, Kyrkegata og Røysgata. Det vart her m. a vist til varsla privat planarbeid/utbygging på tilgrensande areal på 19/3, der det var gitt fylgjande tilbakemelding: Uavhengig av framtidig arealbruk på området vil det i ein plandrøfting vere behov for og krav om ein samla plan for heile området mellom Skjervavegen-Gymnasvegen og Porsemyrvegen. Forslag til samla planområde sak 48/14 Forslag til planavgrensing i tilråding. Spørsmål om oppstart av slikt planarbeid, som vil vere ein områdeplan- jf pbl 12-2, vart vurdert i samband med gjennomgang av aktuelle planoppgåver for Det vart då konkludert med at kommunen ikkje hadde kapasitet til oppstart av dette arbeidet i 2014 utan tilføring av auka ressursar. Skal kommune sette i gang eit slikt planprosjekt må dette skje ved engasjement av ekstern plankompetanse/kapasitet. Volda kommune er inne i ein fase med tettstadutviklingsprosjekt. Kanskje bør ein avvente vidare prosjektering/detaljplanarbeid for denne tomta til dette arbeidet er kome lenger. Skisseutkastet for Handelsskuletomta kan vere eit idegrunnlag som kan drøftast i denne prosessen. Når det gjeld vårt framlegg til planavgrensing er dette endra i høve til vedtak i sak 48/14 pkt 3. Dette punktet var då knytt opp mot spørsmål knytt til søknad frå eigar av gnr. 19/2 /Mesterhus as om utnytting av areal på langeteigen til bustadformål. I kommunen sitt brev av , er det då m.a. gitt fylgjande tilbakemelding: Dykkar ynskje om å regulere tomta til føremål bustadblokk med inntil 4 etasjar vil vere klart i strid med intensjon i vedteken plan. I alle høve vil det vere uaktuelt å gå inn i eit detaljplanarbeid for arealet med anna formål enn vist arealbruk i kommunedelplan før det er gjort vedtak knytt til lokalisering av kulturhus m.v. Uavhengig av framtidig arealbruk på området vil det i ein plandrøfting vere behov for og krav om ein samla plan for heile området mellom Skjervavegen-Gymnasvegen og Porsemyrvegen. I sak 48/14 er dette teke vidare og knytt opp mot den aktuelle problemstillinga knytt til grunninnløysing for veg/rundkøyring ved Storgata, og aktuelle prosjekt i området rådhus/samfunnshus/legesenter-kvartalet. Dette vil vere eit svært omfattande prosjekt med mange uavklarte arealbrukstilhøve. Slike avklaringar bør skje på eit overordna nivå gjennom kommuneplanprosess eller områdeplan. Slik situasjonen er i dag er planstatus for området Porsemyrvegen/Skjervavegen/ Lerkene/ Gymnasvegen avklara gjennom kommunedelplan for Volda sentrum-mork og Vikebygda Side7

8 godkjent , der området ligg til allmennyttig formål. Eit godt styringsverkty i høve til avklaring av arealbehov i området. Ut frå eit tidsperspektiv, og at det i heile området er så mange u-avklara tilhøve knytt til arealbruk, vil ei samla reguleringsplan vere ressurskrevjande og ta lang tid. Eg finn difor å kunne tilrå at ein går vidare med detaljplan for denne aktuelle byggetomta som privat planprosjekt, men der ein tek med området mellom Stormyra/- Storgarta/Kyrkjegata/Gymnasvegen/Rådhusgata og Lerkene. Dette området er aktuelt å sjå på samla ut frå gate/infrastruktur i området, samla parkeringsdekning, og alternativ arealbruk i høve til gjeldande plan, der store deler av området ligg som offentleg formål, medan arealbruken i området i dag har ein heilt annan karakter. (Telebygget/legesenteret/omsorgsbustader mv.). Helse og miljøkonsekvensar: Blir eventuelt avklara gjennom planprosess. Økonomiske konsekvensar: Ved utarbeiding av privat detaljreguleringsplan ingen vesentlege for kommunal økonomi. Tilgang på husvære som kan nyttast som omsorgsbustader vil kunne vere positivt. Utarbeiding av samla områdeplan vil krevje auka ressursar til kommunalt planarbeid. Dette kan i så fall gjerast gjennom auka ramme til konsulentarbeid. Beredskapsmessige konsekvensar: Ingen vesentlege kjende.. Rune Sjurgard Rådmann Utskrift av endeleg vedtak: Går som melding til Svein Holmen Arealplanlegging. Kopi: Klageinstans: Side8

9 SIV.ING SVEIN HOLMEN AREALPLANLEGGING Formannskapet i Volda v Per Heltne Søknad om løyve til å starte privat detaljreguleringsarbeid for «Handelsskuletomta» gnr/br 19/937 i Volda sentrum På vegne av Pro Nor Vest AS søker eg med dette om løyve til å starte privat detaljreguleringsarbeid for gnr 19/937 («Handelsskuletomta») i Volda sentrum. Gjeldande reguleringsplan for området («Ridderstrømplanen») er få Vi har utarbeidd eit skisseprosjekt som opplyser saka og som er vedlagt på dei neste sidene. Der har vi med ein beskrivelse av prosjektet, ei vurdering av tilhøvet til gjeldande planar i området, parkeringssituasjonen og trafikkflyt / fordeling i gatenettet i kvartalet. Vi har også utarbeidd ei visualisering av bygget. Planavgrensing er ikkje vurdert enno vi vil evt. samarbeide med planadministrasjonen i kommunen om dette og ta med i planen det som er nødvendig for full utgreiing av prosjektet, trafikken og parkeringa. Planframlegget vil bli utarbeidd som detaljplan etter gjeldande normer. Volda, 7.aug -14 For Pro Nor Vest AS Svein Holmen Sv-holm@online.no Vedlegg: Skisseprosjekt. Siv.ing.Svein Holmen - AREALPLANLEGGING. Hamnegata 10, 6100 Volda. Post: Boks 319, 6101 Volda Orgnr: no mva Bank: Telf: E-post: sv-holm@online.no Side9

10 1 Søknad om løyve til å starte privat detaljreguleringsarbeid «Handelsskuletomta» gnr 19/937 i Volda sentrum Tiltakshavar: Pro Nor Vest AS Vikegata 17, 6150 Ørsta Plankonsulent: Svein Holmen arealplanlegging, Hamnegata Volda Siv.ing.Svein Holmen - AREALPLANLEGGING. Hamnegata 10, 6100 Volda. Post: Boks 319, 6101 Volda Siv.ing.Svein Orgnr: no mva Holmen - AREALPLANLEGGING Bank: Volda, Telf: sv-holm@online.no E-post: sv-holm@online.no, Side10

11 2 Utbygging på gamle Handelsskuletomta. Pro Nor Vest AS ynskjer å starte privat detaljreguleringsarbeid på 19/937 («Handelsskuletomta») i Volda sentrum for å realisere bygging forretnings-/kontor-/bustadbygg på tomta. Det har vore lansert mange ulike idéar til prosjekt på denne tomta utan at det har kome til gjennomføring. Plassering av bygget: På nedanståande skisse er fotavtrykket (gul farge) av bygget lagt inn mellom rådhuset og legesenteret. Innkøyringa til parkeringskjellaren er markert med blå pil. Gymnasvegen vert sperra for biltrafikk, men der skal vere godt fotgjengarsamband ned forbi bygget. Bygget er planlagt med parkeringskjellar, forretning/kontor på nedre (mot banken) og øvre nivå (mot Stormyra) samt 2 eller 3 etasjer med små husvære som passar til omsorgsbustadar, for førstegongs-etablerarar eller for studentar som ynskjer å eige bustaden sin i studietida. Dette skulle vere ei bra lokalisering av slike husvære midt i sentrum og nær alle servicefunsjonar. Bygget har eit fotavtrykk ca 980m2 - Parkeringskjellar ca 950m2 der vi kan få til P-plassar For bustaddelen: omsorgsleilegheiter 1 P-plassar / husvære For næringsdelen: 1P-plass/50m2 næringsareal. Parkeringsbehov: P-behov 1.etg: Næring handel: 760m2-15 plassar 2.etg: Næring handel: 760m2-15 plassar etg: Bustad 10 småhusvære (48m2) på kvar etg i alt 30 husvære - 30 P-plassar SUM P-behov med 3 bustadetasjer 60 plassar Dekning: Kjellarparkering: 34 plassar + Ute: 8 plassar = 42 P-plassar Med 3 bustadetasjer vil vi soleis måtte frikjøpe 18 P-plassar. På neste side er vedlagt tabell som dokumenterer eksisterande parkeringsbehov i kvartalet, og på s7 er det gjort ei vurdering av lokalisering av nye frikjøpsplassar. Siv.ing.Svein Holmen - AREALPLANLEGGING - Volda, sv-holm@online.no, Side11

12 3 OVERSIKT Eksisterande P-plassar i Rådhuskvartalet Bygg Grunnflate Etasje-tal Funksjon P-behov Eksisterade P-pl Samfunnshuset Forsaml.hus max 390 pers 39 6 bak + 3 aust = 9 + rådhus-parkeringa Driveklepphuset 167m2 2 +1(loft) Kontor - Undervisning 6 3 bak + 3 aust = 6 Leilighet ca 70m2 1 Rådhuset - Nybygg ca 350m2 ca 350m2 1 1 U = Kantine / Lager 1.etg = Bibliotek 3,5 7 Samla nord- og vest for rådhuset = m etg = Kontor 14 Rådhuset - eksist fløy 3275m2 4 Kontor i alle 4 etasjer 65 6 plassar langs bygget Eben Eser 434m2 2 Forsamlingshus 10 8 bak + 7 foran = 15 (Sal 60% + kontor 40%) 7 Uppheim 492m2 2 Forsamlingshus 12 6 bak + 28 aust = 34 (Sal 60% + kontor 40%) 8 Legesenterbygget 754m2 4 Kommersielt (Forretning / Service) (U) Legesenter / kontor (1.etg) foran +5 (gata sør) +10(gata bak) = 41 Leiligheter (2etg) (10/etg) Leiligheiter / Dagsenter 3.etg Telebygget 1 Telebygget 2 627m2 604m2 2 2 Lager(50%) + Kontor(50%) Kontor(50%) + Ungdomsklubb i alt (samla for begge bygga) Sparebanken 717m2 3 Kontor / service aust + 6 (gata vest) = 36 Gamlebanken 233m2 2,5 Kontor 11 5 i gata SAMLA Dei private bygga: EbenEser, Uppheim, Telebygga samt Driveklepphuset har parkeringsdekning på eigen grunn i samsvar med krava i parkeringsnormen. Legesenterbygget har ein del underdekning, men dette vegast opp mot Uppheim som har tilsvarande overdekning som i tillegg helst nyttast om kveldane og i helga. Det er soleis nokså bra balanse i dette bildet: Både Sammfunnshuset, EbenEser, Uppheim og Ungdomsklubben er forsamlingshus som nyttast om kveldane og i helgane, medan Rådhuset og Sparebanken er hus som nesten berre nyttast på kvardagar mellom 8 og 16. Tek vi dette med i rekninga har vi i dag totalt nokså nøyaktig dekning for eksisterande bygg i kvartalet. Med to-plans løysingar både på Samfunnshusparkeringa og ved Uppheim kan talet P-plassar aukast frå 243 til ca 320 og då vil her vere overdekning i kvartalet tatt i betraktning utjamninga av behovet over døgnet. Siv.ing.Svein Holmen - AREALPLANLEGGING - Volda, sv-holm@online.no, Side12

13 4 Bygningsmiljøet i kvartalet: Bygningsmiljøet er ikkje særleg homogent no. Bilda nedanfor syner dei ulike stilartane på nabohusa rundt tomta. Oversikt Rådhuset Legesenterbygget Eben Eser Uppheim Siv.ing.Svein Holmen - AREALPLANLEGGING - Volda, sv-holm@online.no, Side13

14 5 Tilhøvet til gjeldande planverk: Tilhøvet til gjeldande reguleringsplan for området (1987) Gjeldande reguledringsplan er frå 1987, og vårt prosjekt er ikkje i samsvar med denne planen. Her er heile kvartalet (Rådhuset, legesenteret telebygget) disponert til off.bygningar og Gymnasvegen er opprettholdt som gjennomfartsveg. Forlenginga av Industrigarta opp til påkobliong med Storgata er teke inn som framtidig samleveg Tilhøvet til gjeldande kommuneplan (2011) Både reguleringsplanen frå 1987 og kommuneplanen frå 2011 legg opp til at Gymnasvegen skal oppretthaldast som samleveg, og at Industrigata skal forlengast opp til rundkøyring i Storgata. Gjennomføring av vårt byggeprosjekt vil føre til stenging av Gymnasvegen. Tettstadsanalysa har imidlertid klare føringar for meir fleksibel /dynamisk arealbruk i bygg i sentrumsområdet og ynskjer å tilføre sentrum fleire bustadar. Dette synet har støtte både frå planadministrasjonen i kommunen og frå mange politikarar sjølv om det i dette høvet ikkje vert attspegla i gjeldande planar. Vi ynskjer difor no å starte privat detaljreguleringsarbeid for å få gjennomført bygggeprosjektet på «handelsskuletomta» Siv.ing.Svein Holmen - AREALPLANLEGGING - Volda, sv-holm@online.no, Side14

15 6 Trafikkflyt og gatenett i kvartalet: Vurdering av trafikkflyt og køyremønster er i liten grad vurdert i samband med kommuneplanarbeidet den største endringa vert venteleg opninga av Furenetunellen (2022?) som vil leide minst 80% av trafikken frå nord inn mot sentrumsområdet via Myrane i staden for via Vikeneset som no. Dette vil gi vesentleg endra trafikkmønster på delar av det lokale gatenettet. Vi har ikkje oversikt over kva- og kor stor endring dette vil gi for rådhuskvartalet. Volda kommune har (slik vi forstår det) heller ikkje gjort slike vurderingar i samb. med utarbeiding av kommuneplanen. Trafikkgenerering besøksmål: Besøksmåla innafor vårt kvartal generer for det meste lokal trafikk. Dei viktigste besøksmåla er Rådhuset, Banken, Samfunnshuset, Uppheim, Eben Eser og Legesenteret. Etter at Posten vart flytta til Spinneriet har det vorte monaleg mindre dagtrafikk i kvartalet. Både Sammfunnshuset, EbenEser og Uppheim er forsamlingshus som for det meste nyttast om kveldane og i helgane, medan Rådhuset og Banken er funksjonar som nesten berre nyttast på kvardagar mellom 8 og 16. Både trafikkbelastning og parkeringspress utjamnar seg soleis bra med denne gjensidig utfyllande dagtids- og kveldsutnyttinga. Vårt nye bygg vil tilliks med Legesenterbygget ha nokså stor bustaddel. Dette vil bli småleilegheiter som passar til eldre og som omsorgsbustadar, og slike funksjonar vil generere lite biltrafikk og parkeringsbehov. Vi rekner inn 1 parkeringsplass pr husvære for bustaddelen i det nye bygget. Husværa vil vere i underkant av 50m2. Omlegging av gatenettet: I samb. med forlenging av Industrigata opp til Storgata har Volda kommune vurdert trafikkmønsteret for lokaltrafikken slik: Frå Engeset og Klepp samt delar av Røyslid-Heltnefeltet vil det kome inn ein ÅDT på ca 4000 til den planlagte rundkøyringa i Storgata av desse kjem ned Engesetvegen og 500 ned Storgata. Derfrå vil 1500 ta ned Storgata medan 2500 vil fare ned den forlenga industrigata. Dette er grove tal basert på opptelling av familier i dei ulike byggefelta og stipulering av antal turar pr. dag i kvar familie. Det er ikkje teke inn trafikk utanfrå i berekninga vi veit lite om kva størrelse det er på denne trafikken. Endra trafikkmønster: Stenging av Gymnasvegen vil neppe ha negativ veknad for trafikkflyten i kvartalet når den forlenga Industrigata vert opna. No går delar av lokaltrafikken ned Gymnasvegen til Kyrkjegata og Halkjelsgata som ikkje er eigna for større trafikkbelastning, men ved stenging av Gymnasvegen / opning av forlenga Industrigate vil trafikken til nedre sentrumsområde gå ned Storgata eller via Industrigata til Spinneriet og ned til nedre del av sentrum derfrå. Dette vurderer vi som ei god og ynskverdig utvikling. Trafikken til Legesenteret og Rådhuset vil gå uhindra i Stormyra som vert ein tverrforbindelse mellom Storgata og Industrigata. Det vil nok vere behov for noko opprusting og forbetring av kryssa særleg Stormyra/Storgata og Storgata/Kyrkjegata/Lensmannsbakken Fotgjengartrafikken vil gå uhindra rett ned Gymnasvegen til sentrum. Endring av trafikkmønster med Heltnetunellen: Pr. idag kjem ca 90% av trafikken til Volda frå nord inn ved Vikeneset heile gatenettet og trafikkstraumane til dei ulike besøksmåla er utvikla ut frå dette. Når vi så flytter denne «inngangen» opp til Myrane vil sjølvsagt trafikkfordelinga og bilstraumane endre seg radikalt. Dette er ikkje studert eller lagt spesiell vekt på ved utarbeiding av den nye kommunedelplanen, og det er vanskeleg å forutseie kva verknad dette vil få for køyremønsteret i rådhuskvartalet. Siv.ing.Svein Holmen - AREALPLANLEGGING - Volda, sv-holm@online.no, Side15

16 7 Trafikk til utvida P-områder Som lokalitetar for P-plassar til frikjøpsordninga vert det frå Volda kommune (Åsebø) peika på to stadar i vårt kvartalsområde: 1: To-plansløysing for P-plassen vest for rådhuset. Nedkøyringa kan enklast lagast til mellom rådhuset og pavljongen forbi helsesenterhjørnet. Dette vil gi ei enkel og rettlina innkøyring frå rundkøyringa i Eikenkrysset, og gangavstanden vil bli kort og direkte til sentrumskjernen. 2: To-plansløysing aust for Uppheim. Her kan leggast eit lok på eksisterande plass med tilkomst til 2.høgda direkte frå den forlenga Industrigata. Desse to utvidingane vil kunne gi oppimot nye offentlege P-plassar til frikjøp ved max utnytting. Siv.ing.Svein Holmen - AREALPLANLEGGING - Volda, sv-holm@online.no, Side16

17 Pro-Nor Baltics / aigar@pro-nor.ee Aigar Reinhold Rådhuskvartalet Midtbygget Side17 A0018 3D-1 Ver

18 Pro-Nor Baltics / aigar@pro-nor.ee Aigar Reinhold Rådhuskvartalet Midtbygget Side18 A0018 3D-2 Ver

19 Pro-Nor Baltics / aigar@pro-nor.ee Aigar Reinhold Rådhuskvartalet Midtbygget Side19 A0018 3D-3 Ver

20 Pro-Nor Baltics / aigar@pro-nor.ee Aigar Reinhold Rådhuskvartalet Midtbygget Side20 A0018 3D-4 Ver

21 VOLDA KOMMUNE Samordnings- og utviklingsstaben Sweco as v/irene Våge sendt som e-post til og Arkivsak nr. Løpenr. Arkivkode Avd/Sakshandsamar Dato 2013/ / SAM/ PH PLANID EVENTUELL REGULERINGSPLAN ( HANDELSKULETOMTA ) GBR 19/937- OPPSTARTSMØTE - REFERAT Desse møtte: Tiltakshavar: ProNorvest as v/ Jan Peter Lannerholm janpeter.lannerholm@ovstegaard.no Plankonsulent: Sweco as v/irene Våge irene.vaage@sweco.no Volda kommune: Planleggar Per Heltne per.heltne@volda.kommune.no Rådgjevar Per Ernst Lundberg per. Ernst.lundberg@volda.kommune.no Avd.leiar komm.teknisk avd Asbjørn Aasebø asbjorn.aasebo@volda.kommune.no Oppsummering: Bakgrunn for møtet var tidlegare møte mellom tiltakshavar og Volda kommune ved rådmann der planinitiativ for utvikling av handelsskuletomta gnr 19 bnr 937 vart drøfta. Og der det då vart gjort fylgjande konklusjon / oppsummering: For området gjeld reguleringsplan Volda sentrum Kommunedelplan Volda sentrum har same formål og angir vidareføring av gjeldande plan. Kommunedelplan og tettstadanalyse har klare føringar for endra meir fleksibel/dynamisk arealbruk i bygg i sentrumsområdet og ønskje om å tilføre meir bustader til sentrum. Skissert tiltak/prosjekt krev ny/endring av reguleringsplan. Det var semje om at det bør vurderast oppstart av reguleringsendring. JPL ser føre seg næring på gatenivå, 1 og 2 etg., og bustader resten (bustader mest interessant økonomisk sett: mindre, rimelege bustader i x tal etasjar. Spørsmål om Planoppstart må handsamast politisk (formannskapet). JPL i samarbeid med Sweco utarbeider eit ideprosjekt (utbyggingsskisse)som kan leggast fram for formannskapet, som grunnlag for å ta stilling til eventuelt oppstart av reguleringsplan. Bakgrunnsmateriale som reguleringsplan, kommunedelplan, tettstadanalyse, Bustadsosial handlingsplan mv vart oversendt. Sweco as v/irene Våge -e-post datert spørsmål om tid for førehandskonferanse Sweco as v/irene Våge e-post bestilling av oppstartmøte utfylt skjema, vedlegg. Møtet : Kommunen orienterte kort om plansituasjon for området, gjeldande reguleringsplan-, tilhøve til Kommunedelplan for sentrum frå 2009 med tilhøyrande tettstadsanalyse. Eventuelle utbygging som skissert fell utanfor rammene i gjeldande plan, og gjennomføring krev ny regulering for området, - endra arealbruk, ev. endra byggehøgde, - endra trafikkløysing mv. Postadresse: postmottak@volda.kommune.no Stormyra 2 Telefon: Telefaks: Org. nr: Bankgiro: 6100 Volda Side21

22 I samsvar med avtale i tidlegare møte ynskjer administrasjonen framlagt Idéskisse til utbyggingsprosjekt for området, som kan vere grunnlag for politisk handsaming av spørsmål om reguleringsendring. Skisseprosjektet skal vere grunnlag for å selje inn prosjektet både til politisk handsaming og til investorar. Skisseprosjektet bør legge fylgjande premissar til grunn: Skal synleggjere både bygningsvolum og fasademessig uttrykk, samt situasjonsplan med bygg og uteområde/trafikkløysingar etc. Næringsareal/off.formål e.l i 1 og 2.etg. Bustader i 2-3 etg over. Høgdevurderingar i høve til området og annan bebgyggelse. Min. 1 parkeringsetg. Under bakken. Materialval og uttrykk i sentrumsområdet og knyting mot eksisterande miljø i området, parken-, bankbygget etc var også tema i høve dette. Andre spørsmål som vart drøfta: Parkeringsvurdering må leggast til grunn. For bustaddelen vil vurdering ut frå type bustad/ td omsorgsbustad ha redusert parkeringskrav. Vurderinga knytt til bustader i eksisterande legesenterbygg vil kunne vere retningsgivande. Spørsmål om bruk av frikjøpsordning vart drøfta, jf gjeldande forskrift. Spørsmål om alternative p-areal i kvartalet/området vart drøfta- td auka tilrettelegging av p-plassar vest for rådhuset? Forprosjektet bør skissere samla behov-, eigendekning og behov som må stettast ved annan ordning -, ev. forslag til slik løysing/plassering. Gjeldande avtale knytt til eigenparkering for legesenterbygget må avklarast (AE/PEL/JBK), jf bygselkontrakt og avtaler. Prosjektet areal for Gateareal og parkeringsareal vert innlemma i utbyggingsareal, Gjennomføringsevne: Spørsmål om finansielt grunnlag og eventuelle investorar for prosjektet vart reist. J.P.Lannerholm orienterte om dette. Viktig at dette vert synleggjort ved fremjing av prosjekt til politisk handsaming. Planavgrensing: Dette vert å kome attende til når skisseprosjekt er vurdert og sak vert fremja til Formannskapet. Tekniske anlegg/eksisterande leidningsnett: Asbjørn Aasebø orienterte. Leidningar/kanal skal leggast om gjennom området. Vil bli lagt så nær inn mot eksisterande rådhus som teknisk mogeleg for å unngå konflikt med ev utbygging i området. Sender over leidningskart til Sweco. Kartgrunnlag- Spørsmål om bestilling av dig.kartgrunnlag vart nemnt. Sweco vil drøfte dette internt og kome attende med bestilling. Kan gjerast direkte til Kart/oppmåling v/torgeir.stenso@volda.kommune.no Med helsing Volda kommune Samordning og utviklingsstaben Per Heltne planleggar Vår ref.: 2013/1488 Side 2 av 3 Side22

23 Kopi: Rådmann Ordførar P.E.Lundberg A.Eliassen J.B.Krumsvik A.Aasebø Kart-oppmåling og byggavd Vår ref.: 2013/1488 Side 3 av 3 Side23

24 VOLDA KOMMUNE SAKSDOKUMENT Sakshandsamar: Per Ernst Lundberg Arkivsak nr.: 2013/301 Arkivkode: L12 Utvalsaksnr Utval Møtedato 204/14 Formannskapet FURENE INDUSTRIOMRÅDE 2 I/F/K6 OG I/F/K7 - GJENNOMFØRING AV REGULERINGSPLAN - OREIGNING - SKJØN Administrasjonen si tilråding: Volda kommune vil ikkje anke skjønsretten si avgjerd i sak SKJ-SOSU, datert Vedleggsliste: 1. Skjøn dat Adv. Tømmerdal sitt brev av Fråsegn dat Uprenta saksvedlegg: Samandrag av saka: I samband med oreigning av regulert næringsareal i Furene har det vore halde skjøn. Retten sette prisen til kr. 390,- pr. m2, og kommunen sin advokat rår til at skjønet ikkje vert anka. Saksopplysningar: I samsvar med kommunestyret sitt vedtak om oreigning av ca. 4, 5 da. næringsareal i Furene til gjennomføring av reguleringsplan Furene Industriområde 2- I/F/K6 og I/F/K7 til fordel for Aam Eigedom AS, vart det halde skjøn den I samband med førebuingane til skjønet sette grunneigar fram krav om at kommunen også løyser inn eit regulert trafikkareal på ca. 0,68 da. Dette gjeld areal for gang og sykkelveg Ekset-Furene. Skjønsretten har ved avgjerd kome til at grunnprisen vert sett til kr. 390,- pr. m2. Side24

25 Kommunen fekk ikkje medhald i at samanlikningsgrunnlaget for verdsettinga burde vere omsette areal i Fureneområdet, då retten har kome til at dei i tillegg til Furene har sett på prisdøme frå Rotset og Mosflata i si vurdering av kva ein vanleg kjøpar ville vere viljug til å gi for eigedomen. Retten viser i denne samanheng til at det er vederlagslova 5 som styrer deira vurdering av kva erstatning saksøkte skal ha. I 5 går følgjande fram: Vederlag etter salsverdi skal fastsetjast på grunnlag av det som må reknast med at vanlege kjøparar ville gje for eigedomen ved friviljug sal. Ved fastsetjinga skal det leggjast vekt på kva slag eigedom det gjeld, kvar eigedomen ligg og den påreknelege utnytting som det røynleg er grunnlag for etter tilhøva på staden. Det skal dessutan leggjast vekt på dei prisane som er oppnådd ved omsetnad av andre eigedomar som det er naturleg å samanlikna med, og likeins på andre tilhøve som er avgjerande for salsverdien av eigedomen. Det skal ikkje takast omsyn til verdiendringar som kjem av oreigningstiltaket, eller av gjennomførde eller planlagde investeringar eller verksemd som har direkte samanheng med oreigningstiltaket. Det skal ikkje takast omsyn til verdiendringar som kjem av andre investeringar som oreignaren har gjennomført i dei siste 10 åra før hovudførehavinga i underskjønet tok til. Det skal heller ikkje takast omsyn til verdiendringar som kjem av planar som oreignaren har om framtidige investeringar. Når eit offentleg organ er oreignar, skal det sjåast bort frå verdiendringar som kjem av offentlege investeringar som nemnt, anten dei er statlege, fylkeskommunale eller kommunale. Skjønsretten si vurdering går fram av sidene 4-6 i vedlagde skjønsprotokoll, vedlegg 1. Vurdering og konklusjon: Det må no takast avgjerd i om skjønet skal aksepterast eller ankast til lagmannsretten. Kommunen sin advokat rår til at skjønet ikkje vert anka, jfr, vedlegg 2. Aam ynskjer ikkje å ta del i ei ankesak. Om skjønet vert godteke vil denne prisfastsetjinga sette presedens for kommunens evt. seinare grunninnløysingar i Furene. Ved ei evt. anke må kommunen i så fall bere sakskostnadane for lagmannsretten. Rådmannen har kome til at sjølv om prisfastsettinga er høgare enn forventa, vil ein rå til at skjønet ikkje vert anka. Helse og miljøkonsekvensar: Er vurdert i tidlegare saker fram til denne. Økonomiske konsekvensar: Oreigninga vert gjennomført til fordel for Aam Eigedom AS, som då etter vedtak i kommunestyret og fråsegn av skal dekke kostnadane for det som gjeld dei 4,5 da. næringsareal jfr. vedlegg 3. Kostnaden med dei 0,68 da. trafikkareal må kommunen dekke, og det vert fremja eiga sak om det. Beredskapsmessige konsekvensar: Ingen. Rune Sjurgard Rådmann Side25

26 Utskrift av endeleg vedtak: Hr.adv. Tømmerdal Boks 377, 6001 Ålesund. Aam Eigedom AS Furene 6105 Volda Side26

27 SORE SUNNMORE TINGRETT MOTTArr 31OKT Sk-onn Sagt: i Sore Sunnmore tingrett, Saksnr.: SKJ-SOSU Dommar: Sorenskrivar Elisabeth Wiik Skjonnsmedlemmer: Konsulent Anders Karl Roald Snikkar Karl Anton Kopperstad Bonde Lill Berit Knoph Larsen Snikkar Wenche Aarebrot Saka gjeld: Ekspropriasjonsskjønn Volda kommune Hoyesterettsadvokat Svein Tommerdal mot Oddrun Arflot Advokat Bjorn Kristian Hove Ingen avgrensingar i retten til offentleg attgiving Side27

28 SKJØNN Kravsmålet om skjønn gjeld fastsetjing av erstatning etter Volda kommune sitt vedtak om oreigning av areal frå.gnr 13, bnr 20 i Volda kommune. Bakgrunnen for saka Gjeldande reguleringsplan for det aktuelle området vart vedtatt 15. desember 2011 og området er regulert til forretning/kontor/industri. Det er ikkje omtvista at det er fritt val mellom desse bruksområda og heller ikkje at ein kombinert bruk er tillatt. Det oreigna arealet ligg i Furene. PAkartet til reguleringsplanen går det fram at det er lagt til grunn ei utnyttingsgrad (BYA) på 85%, medan det i reguleringsforesegnene 4 c er opplyst ei utnyttingsgrad på 65 %. Det går fram av reguleringsforesegnene 4 b at "Bygningar tillatast oppfort med mone-/gesimshogd inntil 13,0 m over tilgrensande, opparbeidd areal." Kommunestyret i Volda kommune gjorde 29. august 2013, vedtak om oreigning av om lag 4,5 dekar frå.oddrun Adlot, som er eigar av gnr 13, bnr 20 i Volda kommune. Det er ikkje omtvista at formålet med oreigninga var å syte for tilleggsareal til Am Maskin AS. Arflot klaga ph vedtaket 16. september Klagen vart handsama av kommunestyret 3. oktober 2014 som oppretthaldt vedtaket om oreigning og sende saka til Fylkesmannen. Fylkesmannen stadfesta vedtaket ved brev av 18. februar Arflot stilte sporsmålsteikn ved om vedtaket frå Volda kommune var gyldig, og sendte brev om dette til Fylkesmannen 21. februar Fylkesmannen gjorde i brev av 10. mars 2014 klart at det vart halde fast ved at vilkåra for oreigning er oppfylt. Volda kommune kravde skjonn for fastsetting av erstatning i samband med oreigninga av 4,5 dekar frå.gnr 13, bnr 20 i Volda kommune den 7. april Arflot klaga vedtaket frå. Fylkesmannen til Sivilombudsmannen, 10. april Sivilombudsmannen ga uttale den 7. mai 2014, der det går fram at: Fylkesmannens overproving av denne saken synes å være i tråd med forvaltningsloven 34, og det er vanskelig å se at det innebar noen stor feil å vise til denne bestemmelsen. Vurderingene som Fylkesmannen har gjort, fremstår som konkrete og grundige. Det er ikkje gratin til å tro at en nærmere undersokelse av saken frå ombudsmannens side vil avdekke avgjørende rettslige mangler ved fylkesmannens vurderinger. Sore Sunnmore tingrett mottok uttale fraarflot 14. mai I tilsvaret vart det kravd innloysing av tilleggsareal stort 0,68 dekar dersom skjonnet vart fremja. I perioden mellom uttale og skjønnsforhandling, vart partane samde om at skjønnet skulle fremjast og om kva for areal som skulle innloysast SKJ-SOSU Side28

29 Det vart halde skjønnsforhandlingar i Sore Sunnmore tingrett 22. oktober Saksokjaren har gjort gjeldande Volda kommune viser til at skjønnsretten skal gjere ei prisfastsetting. Det vert vist til at skjønnsretten då må ta omsyn til dei prisane som elles er oppnådd ved tomtesal i Furene og at det er Furene som er det relevante distriktet for prissamanlikningar. Volda kommune gjer også gjeldande at det ma fyllast opp med masse ph arealet for at arealet skal kome opp på same nivå som eksisterande naboareal. Kostnadane ved dette må trekkjast frå den pris som kommunen skal betale for arealet. Tilsvarande vil det tilkome tilknytingsgebyr til offentleg vatn og kloakk for den som skal utnytte tomta. Dette må også skjønnsretten ta omsyn til. Oddrun Arflot har kravd dekka sakskostnader knytt til oreigningssaka med heimel i oreigningslova 15. Volda kommune meiner det kan stillast sporsmål ved om Oddrun Adlot hadde grunn til å klage på vedtaka som vart gjort heilt opp til Sivilombodsmannen og oppmodar derfor skjønnsretten om å vurdere å anten avskjere kravet heilt eller å avkorte kravet på sakskostnader. Volda kommune sinpåstand: Skjonnet vert fremja Saksokte har gjort gjeldande Retten skal ta stilling til kva ein vanleg kjøpar på den frie marknaden ville ha betalt for det aktuelle arealet. Det vert vist til at Art.lot skal ha full erstatning for å avstå frå grunnen. Retten må derfor sjå vekk ifrå at arealet er oremerka til fordel for Am Maskin AS og ta stilling til kva som vil vere rett salgspris for eit byggeklart areal i Furene. Det vert vist til at det ikkje er naudsynt å gjere investeringar for å bygge på tomta. Arflot viser til at området er regulært til svært hog utnyttingsgrad med BYA på 85 % og opp til 13 meter hoge bygningar kan byggast på arealet. Vidare er det vist til at arealet ligg i eit sentralt og attraktivt område og at det per i dag ikkje er tilgjengeleg næringstomter i heile Volda kommune. Arflot gjer gjeldande at kommunalt vedtekne tomteprisar ikkje vil vere avgjerande for retten si prisfastsetting. Det vert vidare gjort gjeldande at dei mest relevante areala å samanlikne med er prisane som vart fastsett ved overskjønn på Rotset i Volda kommune og ved overskjønn ved Mosflata i Orsta kommune. Det vert vidare gjort gjeldande at det areal skjønnsretten skal verdsette er meir attraktivt og ligg meir sentralt til for sitt formål, enn dei areal desse overskjonna knyttar seg til. Erstatninga skal såleis vere tilsvarande 'ware SKJ-SOSU Side29

30 Det vert også vist til at ein kjopar vil ha fritt val mellom dei tre formåla i reguleringsplanen, noko som gjer området meir attraktivt. Vidare gjer Adlot gjeldande at oreigningslova 15 tilsei at ho får erstatta advokatutgifter ho har hatt i samband med oreigningssaka, som starta ved varsel om oreigning 5. mars Ho viser til at også utgifter til advokat i samband med klage skal dekkjast med mindre klagen vart fremja utan god grunn.lot gjer gjeldande at ho hadde god grunn til å klage slik ho gjorde og at heile kravet såleis skal dekkjast. Oddrun Arflot sin påstand: Skjønnet vert fremja og Oddrun Årflot vert tilkjent full erstatning samt dekning for sine kostnader i ekspropriasjonssaka med heimel i oreigningslova 15 og i skjonssaka med heimel i skjonnslova 54. Retten si vurdering Partane er samde om at skjønnet skal fremjast. Partane er også samde om at arealet som skal innloysast, utgjer om lag 5,2 dekar. Partane er også samde om at erstatninga skal fastsetjast i samsvar med ekspropriasjonserstatningslova (vederlagslova) 5. Partane er også samde om at det er dagens pris skjønnsretten skal fastsetje og at Oddrun Årflot skal ha 4 % renter på denne prisen frå 1. mai Det er ikkje omtvista at arealet er ei byggeklar tomt i den forstand at det ikkje skal gjerast frådrag for opparbeiding av tekniske anlegg og liknande. Det vil vere vederlagslova 5 som styrer retten si vurdering av kva erstatning Oddrun Arflot skal ha: Vederlag etter salsverdi skal fastsetjast pa grunnlag av det som ma reknast med at vanlege kjøparar ville gje for eigedomen ved friviljug sal. Ved fastsetjinga skal det leggjast vekt på kva slag eigedom det gjeld, kvar eigedomen ligg og den pareknelege utnytting som det roynleg er grunnlag for etter tilhova pa staden. Det skal dessutan leggjast vekt pa dei prisane som er oppnådd ved omsetnad av andre eigedomar som det er naturleg samanlikna med, og likeins ph andre tilhove som er avgjerande for salsverdien av eigedomen. Det skal ikkje takast omsyn til verdiendringar som kjem av oreigningstiltaket, eller av gjennomforde eller planlagde investeringar eller verksemd som har direkte samanheng med oreigningstiltaket. Det skal ikkje takast omsyn til verdiendringar som kjem av andre investeringar som oreignaren har gjennomfort i dei siste 10 åra for hovudforehavinga i underskjonet tok til. Det skal heller ikkje takast omsyn til verdiendringar som kjem av planar som oreignaren har om framtidige investeringar. Nar SKJ-SOSU Side30

31 eit offentleg organ er oreignar, skal det sjaast bort frå verdiendringar som kjem av offentlege investeringar som nemnt, anten dei er statlege, fylkeskommunale eller kommunale. Skjønnsretten har yore på synfaring i det aktuelle området. Retten skal ta utgangspunkt i kva ein vanleg kjøpar vil gje for eigedommen. Retten meiner såleis det ikkje er relevant at Am Maskin AS må fylle på masse for at tomta skal få janmhog overflate med Am Maskin AS si eksisterande tomt som ligg tilgrensande til det oreigna arealet. Retten meiner eigenskapane ved eigedommen gjer den særs godt eigna for utbygging, den er flat og er i dag dyrka mark som vert brukt hovudsakleg til beite. Arealet framstår som ei byggeklar tomt. Ein vanleg kjøpar vil kunne nyttiggjere seg av eksisterande infrastruktur og vil kunne byggje på tomta utan å gjere særskilte investeringar utover byggekostnadane. Partane er samde om at infrastruktur og andre investeringar gjort av kommunen, er gjort for over ti år sidan, og ein eventuell verdiauke på grunn av desse vil såleis tilfalle Oddrun Arflot. Retten har i si vurdering også lagt vekt på at området er regulert til industri, forretning og kontor, med fritt val mellom desse bruksområda og at utnyttingsgrada er særs hog. Det er ikkje avklart om utnyttingsgrada er 85 % eller 65 %, men dette har heller ikkje yore avgjerande for retten si prisvurdering, idet bade 65% og 85 % representerer ei hog utnyttingsgrad, særleg sett i samanheng med at bygg på arealet kan vere 13 m hogt. Vidare ligg eigedommen i eit område som er svært attraktivt for det regulerte formålet. Arealet er få hundre meter frå flyplass og det er eit trafikkknutepunkt for stor regionen Sore Sunnmore med Eiksundtunnellen like ved. Det ligg fleire bustadområder i umiddelbar nærleik, bade i gangavstand og med få minuttars koyring frå området. Det er om lag fire km til bade Volda og Orsta kommuner sine kommunesentrum. Det er også slik at det ikkje er andre areal enn det oreigna arealet som er tilgjengeleg i Furene og per i dag er det oreigna arealet også det einaste tilgjengelege næringsarealet i Volda kommune. Retten meiner såleis at desse forholda vil verke inn på prisen ein vanleg kjøpar ville vere villig til å gi. Skjønnsretten har fått presentert fleire prisdomer frå begge partar både i Volda og Orsta kommune. Volda kommune har gjort gjeldande at det berre er Furene som er det relevante området for prissamanlikningar. Retten er ikkje samd i dette. Området i Furene har likheitstrekk både med Rotset i Volda og Mosflata i Orsta. Dette gjeld bade i hove eigenskapane ved eigedommane og nærleik til trafikk-knutepunkt og bustadområde. Retten har difor sett bade på prisdomer frå Furene og frå Rotset og Mosflata i si vurdering av kva pris ein vanleg kjøpar ville vere viljug til å gi for eigedommen SKJ-SOSU Side31

32 Når det gjeld prisdomer frå Furene meiner retten at kommunalt fastsette prisar, slik som prisdome 4, 5 og 6 frå Volda kommune, ikkje vil gi eit korrektbilete av kva ein vanleg kjopar ville gi for arealet. Det kan til domes vere politiske omsyn bak prisar fastsett av kommunen som ein vanleg kjopar og selgar ikkje ville matte forhalde seg til. Retten meiner likevel at prisen i alle fall ikkje kan vere lågare enn dei prisane kommunen sjolv har fastsett. Når det gjeld prisdome 2 frå Volda kommune, som tilsvarar prisdome 13 og 14 frå Oddrun Arflot, har retten funne at heller ikkje dette arealet er direkte samanliknbart. Det er særleg eigenskapane ved eigedommen som er vesentleg betre for Arflot sin eigedom erm for eigedommen i desse prisdoma. Retten meiner at det er overskjonnet for Mosflata i Orsta (prisdome 15) og overskjonnet for Rotset i Volda (prisdome 18) som gir det beste samanlikningsgrunnlaget og som det derfor vil vere naturleg å samanlikne prisar med. Både Mosflata og Rotset har tilsvarande hog utnyttingsgrad som arealet i vår sak. Vidare er prisen for desse områda satt utifrå eit nokså likt reguleringsformål, nemleg industri, sjolv om det for området i vår sak kan seiast å vere eit noko meir fleksibelt bruksområde enn i dei to overskjønna. For Mosflata la lagmannsretten vekt ph at det etter tomtefestelova skulle gjerast frådrag for verdistiging på grunn av investeringar som festaren har gjort. Date frådraget vart sett til kr 150 per kvm netto utbyggingsgrunn. Eit slikt frådrag er ikkje aktuelt i vår sak. Vidare la lagmannsretten vekt på at ein måtte rekne med ei utbyggingstid på fem til ti år og gjorde derfor ei neddiskontering. Dette er heller ikkje aktuelt i vår sak idet arealet i vår sak er det einaste arealet i Furene og ein må rekne med at ein på den frie marknaden ville fått rask omsetnad på arealet. Overskjønnet på Mosflata gjaldt eit vesentleg storre areal enn i vår sak og retten har tillagt dette noko vekt. Når det gjeld Rotset så rekna lagmannsretten ut at utbyggingskostnader som skulle fordelast på arealet ville utgjere 190 kr per kvm. Som nemnt ovanfor vil det ikkje vere utbyggingskostnader i vår sak slik at dette er ulikt og talar for ein hogare pris. Elles er vår sak nokså lik saka på Rotset, med det unntak at Furene er noko mindre sentralt i hove Volda sentrum og også slik at arealet i vår sak er heilt byggeklart og ein må pårekne at sal ville skjedd umiddelbart om området vart lagt ut på den frie marknaden. På bakgrunn av dei ovanfor nemnde momentahar retten kome til at prisen passande kan settast til kr 390 per kvm. I tillegg er partane samde om at det skal kome renter på 4% rekna frå 1. mai SKJ-SOSU Side32

33 Sakskostnaderoreigningssaka Oddrun Arflot har gjort gjeldande at Volda kommune skal dekke hennar advokatutgifter i samband med oreigningsvedtaket. Advokat Hove har levert sakskostnadsoppgåve relatert til oreigningssaka ph kr , 30. Dette omfattar i folgje timelister arbeid frå han vart kontakta etter at kommunen sendte varsel om oreigning i mars 2013, klagerunder Nå kommune og Fylkesmann og Sivilombudsmann, samt krav om utsatt iverksetting vedkomande forehandstiltreding 14. april Det er oreigningslova 15 som regulerer dette sporsmålet: Kostnad som foresegnene i dette kapitel timermed seg, skal sokjaren bera. Sokjaren skal dessutan svara motparten dei utgiftene som var naudsynlege til å taka vare ph baten hans i saka. Dette gjeld Ogutgift i klagesak, med wmtak for tilfelle der motparten til sokjaren har klaga utan god grunn. Avgjerd om sakskostnader etter leden her skal takast av skjonsstyremakta eller, dersom det ikkje vert halde skjon, av Kongen. Det folgjer av ordlyden av Volda kommune skal dekke utgiftene til Oddrun Adlot, inkludert utgiftene relatert til klagerundene, dersom ho har klaga med god grunn. Når det gjeld klager som ikkje vert tatt til følgje star det folgjande i forarbeida til lovteksten (0t.prp nr 62 ( ) s 58: Dersom ekspropriatens klage ikke blir tatt til folge, vil det bero på en konkret vurdering om ekspropriaten likevel skal f dekket sine nodvendige utgifter, jf vilkåret «god grumn. Det mh her bl a legges vekt på om saken var så tvilsom at det var fyldestgjorende grunn til å påklage vedtaket, sakens art og betydning for ekspropriaten, og partenes forhold for ovrig. Også her vil det for ovrig være adgang til å bestemme at det skal gis delvis dekning av ekspropriatens utgifter. Retten meinerlot hadde god grunn til å klage pa oreigningsvedtaket som vart fatta 29. august Retten viser til at kommunestyret 21. mars 2014 stemte mot eit vedtak om oreigning til fordel for Am Maskin AS då fleirtalet i kommunestyret meinte dette ikkje var meir til gagn enn skade. I oreigningsvedtaket 29. august 2014, var passusen om at det vart oreigna til fordel for Am Maskin AS tatt ut av forslaget til vedtakstekst, men det går fram av saksdokumenta at dette likevel er formålet. Saka sto såleis tilsynelatande likt 29. august 2014 som 21. mars 2014, men med den forskjell at 29. august 2014 vart forslaget til vedtak vedtatt med 20 mot 7 royster. Retten har yore i tvil omlot hadde god grunn til å forstsette klagehandsaminga heilt til Sivilombodsmannen, men har kome fram til at bakgrunnen for saka er såpass spesiell at det ikkje kan seiast at ho har klaga utan god grunn SKJ-SOSU Side33