REGULERINGSFORSLAG TIL OFFENTLIG ETTERSYN

Transkript

1 REGULERINGSFORSLAG TIL OFFENTLIG ETTERSYN Saksnr.: /10 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: SWSY Dato: YTREBYGDA, GNR. 116, BNR. 107 M.FL., SANDSLI VEST. PLANID FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN, OFFENTLIG ETTERSYN. Kort om planforslaget Rambøll Norge AS fremmer på vegne av Statoil ASA planforslag for Sandsli vest i Ytrebygda bydel. Sentrale grunneiere innenfor planområdet er Statoil, DNB og Bergen tomteselskap. Planområdet er 587 daa, og avgrenses av Sandslivegen i øst, Sandslimarka i vest og grenser mot Flyplassvegen i sør og Skranevatnet i nord. Figur 1: Oversiktskart. Figur 2: Planområdet. Bakgrunn Bakgrunnen for planarbeidet var opprinnelig å legge til rette for samlokalisering av Statoil og Hydro sin virksomhet på Sandsli, i forbindelse med selskapenes fusjon. Samtidig var det behov for å vurdere framtidige utbyggings/-fortettingsmuligheter for Sandsliområdet i en overordnet reguleringsplan. Planarbeidet ble varslet igangsatt , og lagt ut til offentlig ettersyn Daværende planområde var 721 daa, og avgrensningen omfattet i hovedsak foreliggende planområde, i tillegg til området mellom Sandslivegen og Håvardstunvatnet. Undervegs i planprosessen har Skranevasshaugen blitt skilt ut som en egen plan for å sikre fremdrift for byggeplanene til Statoil (planid , vedtatt ). Området øst for Sandslivegen har også blitt tatt ut av planområdet, og skal reguleres gjennom Knutepunkt Sandsli (planid , varslet oppstart ). Videre har den endelige traseen for bybanen blitt fastlagt (planid , vedtatt ). På grunn av endringer i planavgrensning, bybanetrasé og reguleringsformål er det behov for nytt offentlig ettersyn.

2 Endringer siden offentlig ettersyn i 2009 Planforslaget som lå ute til offentlig ettersyn i 2009 viste to alternative plankart på grunn av usikkerhet rundt framtidig bybanetrasé/-stopp og fremtidige senterområder/-formål på Sandsli. Utbyggingsformålene for øvrig var nesten utelukkende kontor. Foreliggende planforslag åpner for en større fleksibilitet i arealbruken ved bruk av kombinerte formål hovedsakelig kontor/bolig. Videre legges det til rette for å etablere sykehjem, barnehager, samt forretning og tjenesteyting nord for framtidig bybanestopp Sandslimarka. Det er også lagt til rette for bedre forbindelser for gående og syklende, og en større del av Sandslihaugane er satt av til friareal (grøntstruktur og forbindelser for myke trafikanter ble påpekt som sentrale tema i høringsrunden i 2009). Endringer i bybanetrasé/-stopp har påvirket arealbruken. Det er generelt vist en høyere utnyttelsesgrad i foreliggende planforslag sammenlignet med forslaget som var på offentlig ettersyn i Det er gjort følgende endringer i foreliggende planavgrensning: - Planområdet er utvidet til å omfatte boligbebyggelsen mellom Sandslimarka og Flyplassvegen. Arealet inngikk opprinnelig i planområdet for Sandslikrysset. - I den politiske behandlingen av reguleringsplanen for Skranevasshaugen ønsket man å sikre trygg gangforbindelse mellom boligområdet Feråsen og Skranevatnet skole. Det er gitt dispensasjon fra gjeldende reguleringsplaner for å opparbeide en gangbro over Sandslivegen og GS-veg til Skranevatnet skole. Foreliggende planforslag regulerer området i tråd med gjeldede arealstatus. - Området øst for Sandslivegen, som bl.a. omfattet arealene rundt Håvardstunvatnet, er tatt ut av planen. Arealet inngår i pågående planarbeid for «Knutepunkt Sandsli». Planstatus Planområdet er i all hovedsak angitt som blandet bebyggelse- og anleggsformål i kommuneplanens arealdel. Grøntområdet som strekker seg fra Skranevatnet til Håvardstunvatnet er vist som grønnstruktur. Reguleringsplanene for Skranevasshaugen og Bybanen Rådal Flesland skal fortsatt gjelde. Planforslaget legger imidlertid opp til en omlegging av gang- og sykkelveien mellom ny bru over bybanesporet og Sandslivegen sammenlignet med regulert trasé i plan for Skranevasshaugen. I reguleringsplanene som er tenkt avløst av foreliggende plan er bebyggelsesformålene hovedsakelig kontorformål, med innslag av bolig-, skole- og barnehageformål. Utbyggingsvolumet i gjeldende reguleringsplaner er ikke fullt utnyttet, men planene er ikke egnet til å håndtere nåværende og fremtidige behov i området; gjeldende planer er av eldre dato, det har oppstått nye forutsetninger og behov til infrastruktur, det er ønsker/behov om økt utbyggingsvolum og at man vurderer hele «Sandsli vest»-området samlet i én planprosess. Det pågår to planarbeid som grenser mot planområdet. Gjennom reguleringsplanen for Sandslikrysset (planid ) som bl.a. er utløst av foreliggende planarbeid reguleres krysset Flyplassvegen x Sandslivegen som toplanskryss dimensjonert for å håndtere forventet trafikkvekst i krysset fram mot Her er et anslag for trafikkvekst som følge av videreutvikling av Sandsli vest tatt med i beregningen. Foreliggende planforslag stiller rekkefølgekrav til gjennomføringen. Gjennom planarbeidet «Knutepunkt Sandsli» skal det legges til rette for «knutepunktutvikling» øst for Sandslivegen/sør for framtidig bybanestopp Sandslivegen. Her er det tenkt variert funksjonsbruk med samlokalisering av boliger, arbeidsplasser og forretning/tjenesteyting. Inn mot bybanestoppet vil det være naturlig å åpne for et innslag av senterfunksjoner. Ellers er det pågående planarbeid for større kontorarealer på Kokstad-/Sandsliområdet. Side 2 av 16

3 Planens innhold Hovedformål kontor Sandsli har siden 1980-tallet vært et av Bergens viktigste arbeidsplassområder, og et senter for petroleumsrelatert næringsvirksomhet. En videreutvikling av aktiviteten på Sandsli er betydningsfull for næringslivet i Bergen. Planforslaget legger opp til fortetting av eksisterende næringseiendommer og utbygging av nye områder til blant annet kontorformål. Sammenlignet med eksisterende reguleringsplaner for området foreslås økte byggehøyder og økt utnyttelse av eiendommen. Dette gjør at bedriftene i planområdet vil kunne vokse, og det åpnes for en del nyetablering. Det vises i den sammenheng til kapittel 22 i kommuneplanens arealdel som sier «det er et overordnet mål å øke utnyttelsen av sentralt beliggende næringsområder ved de viktigste kollektivaksene». Det vises for øvrig til «fagetatens kommentar» for omtale/vurdering av de enkelte feltene. Da næringsområdet på Sandsli først ble bygd ut var idealet en større grad av funksjonsdeling enn i dag. I planforslaget er tanken at flere funksjoner vil gi et mer variert tilbud, og legge bedre til rette for liv og trivsel. Når bybanen føres inn i området er det f.eks. ønskelig med et større innslag av boligformål. Forslagets hovedformål er kontor, men samtidig legges det opp til ulike funksjoner som barnehage, sykehjem, forretning/tjenesteyting, boligbebyggelse m.m. i tillegg til videreføring av eksisterende funksjoner. Kombinerte formål Forslagsstiller ønsker å legge til rette for en fleksibilitet i formålene for utbyggingsfeltene, blant annet ut fra framtidige behov for næringslivet. For å vise hvordan de kombinerte formålene kan utvikles er det laget to prinsipielle situasjonsplaner for utbyggingsformål (vedlegg D). Alternativ 1 viser full utnyttelse av kontorformålet, mens alternativ 2 viser utbygging av boliger (som pga. krav til uteoppholdsareal vil gi noe lavere utnyttingsgrad enn alternativ 1). Bolig Det åpnes for ny boligbebyggelse i de kombinerte formålene BK 1 3 og KBA 3, 5 7. Hvor mange boenheter som faktisk bygges er usikkert da feltene kan bygges ut med alt fra utelukkende boliger til utelukkende kontorer. I BB2 er det tidligere gitt rammetillatelse for tre bygg til kombinert formål hotell («apartementleiligheter») og kontor. Eiendommen foreslås omregulert til blokkbebyggelse. Bruksareal og kotehøyde er i samsvar med gjeldende plan. Planforslaget legger ikke opp til boligfortetting innenfor eksisterende boligområder (BF1 4, BB1 og BKS1). Senterfunksjoner Planforslaget viser kombinert formål bolig, forretning, kontor og tjenesteyting (KBA6-7) i umiddelbar nærhet til bybanestoppet Sandslimarka. Arealet er i dag brukt til flateparkering. Det er tenkt at bebyggelsen skal ha en utforming som bygger opp under framtidig offentlig byrom ved bybanestoppet og allmenning mellom KBA6 og 7. Sør i planområdet er det i dag dagligvareforretning i formål FK og ulike sentrumsfunksjoner som gatekjøkken, frisør, tannlege, fysioterapi/kiropraktor, treningssenter og bowlinghall i KBA2. Formålene videreføres i forslaget. Naboeiendommen K7 har nylig skiftet eier. De har henvendt seg til fagetaten (vedlegg I), og bedt om at det åpnes for kombinerte formål, tilsvarende som for naboeiendommen KBA2, som skal sikre fleksibilitet for eiendommen. For øvrig er det tenkt senterfunksjoner sør for Sandslivegen gjennom plan for Knutepunkt Sandsli. Side 3 av 16

4 Sykehjem Felt KBA4 reguleres til kombinert formål sykehjem/kontor. Bergen kommune eier tomten, og det foreligger planer om å bygge et sykehjem med rundt 120 plasser på eiendommen. Barnehager Planforslaget viser to barnehager (én eksisterende), og tre kombinerte formål der det åpnes for barnehage. Akrobaten barnehage (innenfor KBA5) foreslås revet, men det åpnes for nybygg innenfor delfeltet. Offentlig skole Sandsli videregående skole ligger sør i planområdet. I gjeldende reguleringsplan for skolen er området nordøst for skolebygget regulert til formål offentlig bygg, hvor det har vært vurdert å bygge idrettshall. Foreliggende forslag åpner her for kombinert formål skole/kontor (KBA1). Eiendommen er nå i eie av samme grunneier som K6. Bybanetrasé Bybanen vil gå gjennom planområdet. Traseen skal gå i bro over grøntdraget mellom Skranevatnet og Håvardstunvatnet. Stoppestedene nærmest planområdet er lagt sør for KBA6-7 (Sandslimarka) og sør for K8 (Sandslivegen). Trafikkforhold Tilrettelegging for økt næringsaktivitet på Sandsli kombinert med dagens trafikkavviklingsproblemer i området utløser behov for oppgradering av adkomsten til området. Adkomsten fra Flyplassvegen skjer via Sandslikrysset som er underdimensjonert. Det er stilt rekkefølgekrav til at utbygging som utløser krav til minimum 6 parkeringsplasser ikke kan starte før Sandslikrysset er sikret gjennomført. Reguleringsplan for Sandslikrysset sendes for øvrig til sluttbehandling våren Gang- og sykkelforbindelser Planforslaget legger opp til forbedrede og nye forbindelser for gående og syklende internt i området, som bygger opp under kommende gang- og sykkelvei langs bybanetraseen og bydelsog hovedruter for sykkel. De nye forbindelsene vil øke mulighetene for samspill mellom bedrifter og for bevegelse mellom de ulike funksjonene i Sandsliområdet. I reguleringsplanen for Skranevasshaugen er GS-veien lagt mellom ny bru over bybanesporet og fram mot nytt bybanestopp ved Sandslivegen (dvs. det som hovedsakelig er gjennom K8 i foreliggende forslag). Denne foreslås nå omlagt på nordsiden av Statoils hovedbygg. Gjennom planen for bybanen er det vist GS-vei mellom stoppene i Sandslimarka og Sandslivegen parallelt med bybanetraseen. Planforslaget viser en gjennomgående felles gang- og sykkelvei fra innkjøring mellom K6 og K7 (sør i Sandslimarka) og frem til K5 (Aker). Gang- og sykkelveien følger delvis eksisterende gangvei, men har bedre bredde og kurvatur. Det er også lagt opp til en ny forbindelse til Sandslivegen mellom KBA4 (sykehjem) og BK3. Langs østsiden av Sandslimarka er det regulert inn nytt offentlig fortau fra Sandsli videregående frem til KBA5, slik at vegen får løsninger for myke trafikanter på begge sider. Parkering På Sandsli er det i dag mange store parkeringsarealer som kan oppfattes som visuelt skjemmende og at arealene går på bekostning av kvaliteten på uteoppholdsarealene. For nye tiltak i området stiller planforslaget krav om at all parkering skal legges under bakken eller i parkeringshus (med unntak for dokumentert behov for gjesteparkering). Parkeringsdekning for Side 4 av 16

5 nye tiltak skal være i henhold til kommuneplanens arealdel. For tiden vil det bety at kravene til sone «P3» skal legges til grunn (innebærer bl.a. 6 p-plasser pr m 2 BRA for kontor). Grøntstruktur I daldraget mellom Skranevatnet og Sandslivegen (mot Håvardstunvatnet) viser plankartet et sammenhengende offentlig friområde (FO1-2), der eksisterende turvei som går parallelt med Sandslielven i dalbunnen videreføres (TV1). Planforslaget viser friluftsområder på Sandslihaugane (FR1-2). Videre er det satt av flere vegetasjonsskjermer av ulik størrelse som buffersoner mellom blant annet eksisterende boligområde og kontorformål og ny barnehage og kontorformål. Konsekvensutredning Planforslaget tilrettelegger for næringsbygg på mer enn m 2 og er derfor konsekvensutredningspliktig. Planprogrammet ble fastsatt av byrådet i møte (sak 1021/09). Det er gjennomført konsekvensutredning som inngår i planbeskrivelsen. Det er utredet tre ulike alternativ for utbygging av området: med lav, middels og høy tetthet. Der middels utnyttelse kommer best ut. Forslagsstiller har stedvis fulgt anbefalingen, men det legges i stor grad opp til en høyere utnyttelse tilsvarende alternativet for høy tetthet. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for utleggelse til offentlig ettersyn. Fagetaten er i utgangspunktet positiv til hovedformålene kontor, bolig, friområde, sykehjem og barnehage, men har noen kommentarer som blant annet går på byggehøyder og utnyttelsesgrad, forholdet mellom utbyggingsformål bolig og kontor, landskapstilpasning og sentrumsfunksjoner. Nedenfor følger fagetatens kommentarer til utvalgte tema som etaten mener krever ytterligere avklaring. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Bebyggelsesmønster / utnyttelsesgrad / byggehøyder / estetikk Planområdet består i hovedsak av frittliggende næringsbebyggelse med ulike bygningstypologier, der adkomstvegen Sandslimarka er det strukturerende element gjennom området. Bebyggelsen henvender seg i all hovedsak mot vegnettet og egen tomt framfor omkringliggende bebyggelse. Dermed får byggenes orientering, form og fasade mot vegen stor betydning for hvordan området oppfattes visuelt. Eksisterende bygningsmasse, med tilhørende utflytende overflateparkering og internvegsystem, tilsier at de bebygde arealene kan utnyttes bedre. Samtidig blir det viktig å innpasse ny bebyggelse ved byggehøyder, volum, typologi, orientering og funksjoner. Eksisterende eierforhold og eiendomsgrenser virker å være styrende for hvordan de ulike byggefeltene med tilhørende byggegrenser er planlagt. Fagetaten påpeker at man i de nye utbyggingsfeltene og ved nye volum innenfor bebygde eiendommer får en mulighet til å stramme opp bygningsstrukturen i området. Dette kan gjøres ved at byggene i større grad forholder seg til hverandre og veg/gate, heller enn egen tomt. Det er derfor positivt at byggegrensen trekkes såpass nært til gate/veg og eksisterende kontorbebyggelse. Samtidig virker planene som er skissert i situasjonsplanene/illustrasjonsmaterialet ikke helt å bygge oppunder tankegangen. Det legges generelt opp til en høyere utnytting av området enn hva gjeldende reguleringsplaner åpner for. Utnyttelsesgraden er også hevet sammenlignet med forslaget som lå ute til offentlig Side 5 av 16

6 ettersyn i Planforslaget viser nye og eksisterende kontorbygg innenfor planområdet med varierende utnyttelsesgrad og byggehøyder mellom 2 og 8 etasjer. I kommuneplanens arealdel er området avsatt til formål bebyggelse og anlegg. I bestemmelsene fremgår det at det åpnes for en «differensiert utnyttelsesgrad mellom 60 % til 200 % langs de store kollektivårene, der man i tillegg til kollektivdekning og sykkelstier, tar hensyn til områdets kvaliteter». Foreliggende planforslag viser bruksareal som overgår 200 prosent for flere felt. Samtidig har kommuneplanen ikke vurdert effektene av byggetrinn 3 av bybanen, slik at et mulig senterområde på Sandsli ikke er tilstrekkelig vurdert. Dette ville i så fall åpnet for en høyere grad av utnytting. I konsekvensutredningen som følger planforslaget er konsekvensene av alternativene «lav tetthet» (BRA 0-150), «middels tetthet» (BRA ) og «høy tetthet» (BRA ) for bebyggelsen utredet i samband med tema som: påvirkning på landskap, naturmiljø, nærmiljø, trafikk, næringsliv m.m. Alternativet middels tetthet kommer best ut. Det pekes blant annet på at en høyere utnytting vil føre til stort press på infrastrukturen. Fagetaten vurderer at man vil kunne åpne for 200 % BRA i tråd med KPA ut fra områdets beliggenhet. Samtidig bør det kunne åpnes for noe høyere utnyttelsesgrad, når man ser et såpass stort område under ett og vurder avgrensningen av de ulike byggefeltene. Konkrete byggehøyder og utnyttingsgrader diskuteres i forbindelse med fagetatens vurdering av hvert enkelt formål, men generelt vurderes volumene og byggehøydene å være høyere enn hva fagetaten kan anbefale. Formål Kontor Det foreligger flere store planer for utbygging og videreutvikling av næringsarealene i Kokstad-Sandsliområdet. Nord for Flyplassvegen pågår det flere større planarbeid med kontor og næring som hovedformål: Områderegulering Kokstad øst (KPA: I/K/L17) og Kokstad vest (KPA: I/K/L11) og de nye kontorområdene Brakhaugen og Knutepunkt Sandsli mens kommunedelplan for Birkeland, Liland, Ådland og Espeland vil legge premissene for næringsarealene sør for Flyplassvegen. Planarbeidene er både rene utbyggingsplaner, mens flere -som Sandsli vest- legger opp til fortetting innenfor felt som er gradvis utbygd siden 1980-tallet. Formålet er å bygge tettere og øke byggehøyder, som oppnås ved en mer rasjonell arealdisponering og innebærer bl.a. å legge parkeringsareal under bakken. Samtidig viderefører forslaget vedtatte planer om å bygge ut store deler av gjenstående skogsområde ved Midtfjellet og Sandslihaugane. Viktige forutsetninger for utbyggingsplanene er at nærhet til bybanen, økt tilrettelegging for sykkel, et tilstrekkelig dimensjonert vegsystem og at man bevarer gjennomgående forbindelser og grøntstrukturer. Samtidig bør man etterstrebe en bedre sammenheng mellom næringseiendommene i området og bygge oppunder at de ulike næringsområdene i Ytrebyga får en tydeligere identitet. Ut fra eksisterende funksjoner/næringsprofil og nærhet til bybanen og Flesland er det naturlig å legge opp til at hovedandelen av ny bebyggelse i planområdet blir arbeidsplass-/besøksintensive kontorbedrifter. Under følger fagetatens kommentar til feltene som åpner for kontorformål (merk at KBA 6 7 og K7 omtales under «senterfunksjoner»). K1 og K3-6 Innenfor feltene er det større eksisterende næringsbygg. Arealene oppfattes ikke å være tilstrekkelig vurdert i foreliggende planmateriell (jf. s i planbeskrivelsen og manglende snitt/illustrasjonsmateriell). For feltene er det typisk snakk om en dobling i tillatt bruksareal, Side 6 av 16

7 sammenlignet med eksisterende bygningsmasse på eiendommene. Når det legges til rette for økte byggehøyder og/eller etablering av ny bygningsmasse av dette omfang må det gjøres ytterligere vurderinger av konsekvenser for naboers solforhold, trafikkøkning etc. både i planbeskrivelsens kapittel 9 og snitt/illustrasjonsmateriell før andregangsbehandling. K2 Feltet er i hovedsak utbygget med det gamle Statoilbygget. Bygget har en karakteristisk form og det største bygningsvolumet innenfor planområdet. Planforslaget legger opp til større bruksareal og byggehøyde enn eksisterende bygg. Skissene viser tilbygg mellom sidefløyene i nord- og sørenden av bygget. Det er skissert 7 etasjer i nordre tilbygg (3 etasjer parkering og 4 etasjer kontor). For søndre tilbygg oppgir planbeskrivelsen 8 etasjer til kontorformål. Fagetaten er skeptisk til at byggehøyden settes til k + 78 for hele feltet, som vil innebære opptil 8 etasjer, dvs. 3 flere enn eksisterende bygg. Siden byggehøyden ikke er differensiert innenfor formålet, vil planforslaget kunne åpne for å utvide eksisterende bygg vertikalt. På grunn av byggets kvaliteter oppfattes ikke dette feltet som særlig egnet for økt utbygging spesielt ikke viste volum. Dersom forslagsstiller likevel velger å videreføre forslaget om økt volum i feltet bør det legges opp til en viss grad av differensiering av byggehøydene i plankartet, eventuelt reguleres i bestemmelsene. Videre må det legges inn bestemmelse om at nytt volum må underordnes eksisterende bygg/form. K8 Feltet K8 inngår i reguleringsplanen for Skranevasshaugen, der arealet ligger utenfor byggegrensene til Statoils hovedkontor. Det må komme tydelig fram i bestemmelsene at området ikke kan bebygges, men er et tomteareal rundt Statoilbygget. Formål bolig/kontor (BK1-3) Feltene regulert til kombinert bolig- og kontorformål (BK1 3) er ubebygd. BK1 relaterer seg hovedsakelig mot næringsområdet på Skranevasshaugen. Arealet vil derfor egne seg best til kontorformål. Boligformål er godt egnet i BK2. Boligene vil kunne vestvendes mot grøntområder og vil bli lite berørt av trafikkstøy. BK3 vil orientere seg mot eksisterende boligområde på vestsiden av Sandslimarka og boligområdet BKS1/BB1 innenfor planområdet. Området er et kupert med furutrær og lyngmark. Fagetaten mener området bør bygges ut med boliger. Feltet ligger i tilknytning til grøntstrukturen og boligformålet vil være egnet sammen med sykehjemformålet i KBA4. Siden BK3 vurderes som det best egnede feltet for boligbygging, og det er ønskelig å sikre et visst innslag av boliger i nærheten av bybanestoppet foreslår fagetaten at feltet kun reguleres til boligformål. Ved boligformål bør det stilles krav til illustrasjonsplan eller tilsvarende illustrasjonsmaterial som for feltet KBA6-7. Kombinert bebyggelse og anleggsformål KBA1 Arealet er ubebygd, og planforslaget viser kombinert formål kontor/skole. Foreslått utnyttelsesgrad er %-BRA = 220. Ut fra størrelsen på delfeltet virker utnyttelsesgraden for høy dersom arealet tas i bruk til kontorformål. I gjeldende reguleringsplan for Sandsli videregående er området regulert med samme formål som skolen. Her vil det være behov for nærmere avklaring av utnyttelsesgrad og aktualiteten av skoleformål. KBA3 Forslaget viser kombinert formål barnehage/bolig/kontor med %-BRA = 300. Øst på eiendommen er det en teknisk sentral, mens resten av feltet er ubebygget. Den tekniske sentralen er vist videreført i plankartet. Fagetaten vurderer at barnehage- og boligformål ikke vil være de best egnede formålene i kombinasjon med bygget. Eventuelle boliger bør i så fall lokaliseres i nord (mot BK2), og vil etter fagetatens vurdering kun egne seg dersom BK2 tas i bruk til boligformål. Feltet ligger på Sandslihaugane og foreslåtte byggehøyde, som innebærer Side 7 av 16

8 inntil 8 etasjer, vil føre til høy eksponering. Det virker også å være for høy utnyttelsesgrad for foreslåtte formålskombinasjon. KBA5 Eiendommen er i dag bebygget med kontorbygg (Aker) og en bedriftsbarnehage (som foreslås revet). Planforslaget viser kombinert formål barnehage/bolig/kontor. Fagetaten mener videre utbygging på eiendommen bør skje i form av næringsbygg. Dersom boligformål skal være aktuelt må dette lokalisere seg i sør (mot BK3) under forutsetning av at BK3 tas i bruk til boligformål. KBA8 Eiendommen er i dag bebygget med et næringsbygg (Statoils opplæringssenter) og noe areal er opparbeidet til parkering. Planforslaget viser kombinert formål kontor/barnehage. Etter fagetatens vurdering egner arealet seg best til kontorformål, og anbefaler at åpningen for barnehageformål utgår. Feltet avgrenses hovedsakelig mot en vegetasjonsskjerm (VS4) i sør og vest. Fagetaten mener denne grønnstrukturen bør være gjennomgående, slik at VS4 forbindes med o_fr1. Samferdselsanlegg/kontor (SAA) Eiendommen er i dag bebygget med et parkeringshus i 3 plan i skråningen mellom Sandslihaugen og Sandslivegen. Tomten er eksponert, og ny bebyggelse vil bli synlig i omgivelsene. Planmaterialet skisserer nytt volum ovenpå eksisterende parkeringshus, samt i flere fløyer som springer ut fra bygningskroppen. Illustrasjonsmaterialet viser totalt 7 etasjer med en byggehøyde satt til c +71,5. Byggehøyden(e) for feltet er ikke vist i plankartet. I bestemmelsene legges det opp til at ny bygningsmasse skal deles opp, noe som er viktig for å unngå at bygget vil oppleves som en sammenhengende vegg. Fagetaten ser at bestemmelsen vil kunne være vanskelig håndheve, og foreslår at det vurderes å vise graderte byggehøyder i plankartet (nødvendig fleksibilitet må ivaretas innenfor formålet). Alternativt bør det vektlegges at det er behov for å spesifisere minimum antall oppbrudd, være mer konkret på bredden og presisere at maks tillatt bygningshøyde for oppbruddene ikke skal være særlig høyere enn eksisterende byggehøyde for parkeringshuset. Ut fra bestemmelsene ( ) kan SAA benyttes som et rent parkeringsanlegg. Dersom bygget fortsatt skal være et rent parkeringshus må bygget ha samme byggehøyde og utnyttelsesgrad som i dag. Senterfunksjoner/bybanestopp Reguleringsplan for Bybanen Rådal Flesland sier følgende om stoppet ved Sandslimarka: «Området rundt holdeplassen har potensial til å utvikles til et lite lokalsenter som integrerer nye kontorbygg med høy utnyttelse og noe service på gateplan. I tillegg har områdene sør for den foreslåtte holdeplassen et stort utviklingspotensial. En del av området kunne med fordel utvikles til boligformål. Området har gode solforhold er beskyttet mot biltrafikk og støy. En slik arealbruk ville gi en mer balansert passasjerfordeling til bane og ville føre at Sandsli ble utviklet til et multifunksjonelt område med aktivitet døgnet rundt.» Side 8 av 16

9 Figur 3 (v.s.): utsnitt fra reg.plan for bybanen. Figur 4 (h.s.): Skissert bebyggelse i KBA6 (venstre) og KBA7 (høyre) sett fra nordvest. Offentlig allmenning deler feltene. KBA 6 og 7 vil ligge inntil det framtidige bybanestoppet (figur 3). Feltene er omgitt av boligområder både i nord, øst (KBA6) til dels i vest (KBA7). Planforslaget viser en byggehøyde tilsvarende 6 etasjer ved bybanestoppet, mens den øvrige bygningsmassen er noe avtrappet mot omkringliggende boligbebyggelse. Bebyggelsen i KBA 6 og 7 vil deles av en offentlig allmenning, som er hovedadkomsten til bybanen fra nord. Allmenningen har en regulert bredde på 12 m. I kommuneplanens arealdel 20.9 er det satt krav til at gesimshøyden maksimalt skal være 110 % av byrommets bredde. Bestemmelsen er opprinnelig myntet på sentrumsformål, men betraktes som like relevant ved bybanestoppet. Med en foreslått byggehøyde på rundt 21 m (skissert med flatt tak, jf. vedlegg H), vil byggehøyden være for høy mot den offentlige allmenningen. Fagetaten vurderer derfor at byggehøydene bør avtrappes 2 etasjer mot allmenningen. Sandslimarka/Sandsli er ikke et senterområde per i dag, men beliggenheten ved framtidig bybanestopp tilsier at man bør legge til rette for et innslag av senterfunksjoner og andre fellesfunksjoner i første etasje. For å legge til rette for den type formål foreslår fagetaten at det i reguleringsbestemmelsene legges opp til at publikumsrettede funksjoner skal prioriteres på gateplan, med fasadeutforming som gir god kontakt til gaten (jf. eksempelvis i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel). Videre er det ønskelig at brutto etasjehøyde på gateplan skal være minst 4 meter, som muliggjør fremtidig bruksendring til tjenesteyting, allmennyttige formål e.l. Fagetaten ønsker samtidig å sikre enn viss andel boliger ved bybanestoppet. Når det gjelder innspillet om å åpne for forretning og tjenesteyting i K7, mener fagetaten det i utgangspunktet er ønskelig å legge sentrumsfunksjonene til de to bybanestoppene i området. Ettersom det allerede er etablert flere sentrumsfunksjoner i KBA2 og FK, bør man kunne vurdere å åpne for tilsvarende funksjoner i K7 dersom det kan synliggjøres at feltet vil kunne stå i et funksjonelt samspill med KBA2. Dette vil bl.a. innebære at feltene vil ligge på omtrent samme kotehøyde. Det bør i den sammenheng også vurderes å legge opp til felles adkomst for KBA2 og K7. Fagetaten har ikke tatt endelig stilling til innspillet, og ønsker utfyllende materiale på hvordan det vil kunne løses i praksis. For feltene som åpner for forretning må det settes makskrav til andelen detaljhandel i bestemmelsene. I planbeskrivelsen står det f.eks. om feltene KBA6-7 at det maks skal tillates etablert 1500 m 2 handel, men dette er ikke fulgt opp i bestemmelsene. Sykehjem Slik fagetaten ser det er det tilstrekkelig å regulere feltet KBA4 til sykehjemformål. Det vil være behov for avklaringer med Byrådsavdeling for helse og omsorg før endelig utforming av bestemmelsene. Side 9 av 16

10 Barnehage Sandsli barnehage (BHG2) har omlag 70 barn. Planforslaget åpner for noe høyere utnyttelsesgrad innenfor eksisterende arealer. Fagetaten ser det som lite hensiktsmessig å utvide eksisterende barnehage da det blir vanskelig å tilfredsstille kravene til størrelse og kvalitet på uteoppholdsarealene. Adkomsten til området må vises i plankartet. Forslaget åpner for barnehageformål i tre kombinerte felt: KBA3, KBA5 og KBA8 hvor det i KBA5 allerede er barnehage (eksisterende bygg foreslås revet). Ut fra bydelens gode barnehagedekning og øvrig barnehageformål innenfor planområdet (BHG1 og 2) er man etter fagetatens vurdering ikke avhengig av å ta i bruk areal som KBA3 og KBA8 til barnehageformål. Dersom barnehageformålet skal inngå blant kombinerte formål vil fagetaten heller foreslå at det legges til felt BK3. Trafikkforhold Som omtalt er Sandslikrysset ved Flyplassvegen en forutsetning for utbygging i planområdet. Planforslaget viderefører i all hovedsak eksisterende vegsystem og avkjørsler. Veger og kryss er beregnet å få tilstrekkelig kapasitet. Av konsekvensutredningen fremgår det at alternativ «høy utnyttelse» vil kunne resultere i kapasitetsproblemer for bybanen i rushtiden som igjen kan påvirke biltrafikken. Felt S skal opparbeides til parkeringsplass og adkomstvei for barnehage og BK1. Hvor adkomstvegene skal gå gjennom formålet er ikke vist i plankartet (avkjørslene er vist med piler i kartet). Dette har forslagsstiller begrunnet med et ønske om fleksibilitet i løsningene. Fagetaten mener formålet og adkomstforholdene må omtales i reguleringsbestemmelsene, og at arealet bør detaljeres dersom løsningene for infrastrukturen foreligger før andregangsbehandlingen. Det påpekes videre at formålet ikke vil omfattes av en eventuell detaljplan for veg og teknisk infrastruktur (som fagetaten foreslår inntatt i bestemmelsene) siden arealet ikke er vist som offentlig. Dermed forsterkes behovet for detaljering i kart eller styrende bestemmelser. Plankartet legger opp til fire ulike avkjørsler til parkeringshus/kontor SAA fra Sandslihaugen. Dette er i samsvar med eksisterende situasjon. Det stilles spørsmål ved om det er hensiktsmessig å opprettholde alle avkjørslene når bygget skal bygges om til kontorformål. Dersom det skal legges til rette for forretning og/eller tjenesteyting i K7 bør man se på mulighetene for en felles adkomst for feltene K7 og KBA2. Parkering I reguleringsbestemmelsene legges det opp til parkeringsdekningen skal følge gjeldende bestemmelser i kommuneplanens arealdel (sone P3). På grunn av den gode kollektivdekningen kan fagetaten gjerne anbefale en lavere parkeringsdekning enn hva kommuneplanen legger opp til. Gang- og sykkelforbindelser Planforslaget legger opp til endring av traseen for GS-forbindelsen som er regulert i plan for Skranevasshaugen. I foreliggende forslag er GS-vegen vist nord for Statoilbygget. Samtidig skal planen for bybanen legge til rette for GS-forbindelser gjennom grøntdraget mellom Skranevatnet og Håvardstunvatnet. I tillegg skal det etableres sykkelvei med fortau som følger bybanetraseen i bru over det samme grøntområdet. GS-forbindelsene vurderes derfor å være tilstrekkelig ivaretatt gjennom plan for bybanen og foreliggende forslag. Gangveien GG01-06 bør vurderes omklassifisert til gang- og sykkelveg eller sykkelvei med fortau. Der GG02 og GG04 krysser kjøreveg KV04 bør gangforbindelsen reguleres Side 10 av 16

11 gjennomgående, og rett til å kjøre over gangveien for nyttekjøring til KBA8 må tas inn i reguleringsbestemmelsene. Grøntstruktur og barn og unges interesser Planforslaget legger opp til en omdisponering av arealer som i dag er skog og grøntområder (hovedsakelig deler av Midtfjellet-Sandslihaugane og noe areal mellom bybanetraseen og grøntstrukturen langs Sandslielven). Det påpekes at gjeldende reguleringsplaner allerede har regulert områdene til næringsformål. Samtidig er det viktig å bevare tilstrekkelig med grøntstruktur for å ivareta hensynet til barns lek, rekreasjon, naturmangfold, estetikk og landskap. Det er laget en barnetråkkregistrering som viser at det i første rekke er Sandslihaugane som er brukt til lek innenfor planområdet (se kart s. 62 i planbeskrivelsen). Her vurderes friområdet o_fr2 å kunne ivareta behovet. Fagetaten mener planforslaget totalt sett hensyntar barn og unge på en tilfredsstillende måte (spesielt med tanke på at dette er et allerede regulert næringsområde). Den viktigste grøntstrukturen i området er korridoren fra Skranevatnet i retning Håvardstunvatnet (se kart s. 38 i planbeskrivelsen). Grøntområdet blir i liten grad berørt av bybanen, da den skal gå i bro over dalen (figur 5). Planen viser også gang- og sykkelforbindelser gjennom området, som det bygges oppunder i foreliggende planforslag. Figur 5: Utsnitt fra reguleringsplanen «Bybanen Rådal Flesland» (bakkenivå). Formålsavgrensningene for grønnstrukturen fremstår stedvis som noe «stivt» avgrenset, og kan med fordel justeres mer etter terrenget. Videre bør det være et mål å sikre mest mulig gjennomgående forbindelser/grønnstruktur. Dette gjelder spesielt for vegetasjonsskjerm VS4, som bør utvides i nordenden for å forbindes med friområde o_fr3. I tillegg anbefaler fagetaten å regulere inn en vegetasjonsskjerm mellom formål K1 og boligområdet nord for formålet. Det må framgå av plankartet hvilke vegetasjonsskjermer som er offentlige. Landskap/terrengbehandling Landskapet er småkupert med en del koller og enkelte mer markante åser. Utbyggingsplanene innebefatter både Sandslihaugane og Midtfjellet. Byggene på Sandslihaugane gir i dag silhuettvirkning fra Sandslivegen. De foreslåtte økte volum og byggehøyder vil forsterke silhuettvirkningen. Gjennom planprosessen har fagetaten påpekt at byggegrensene i større grad må tilpasses terrenget. Det er gjort noen tilpasninger innenfor felt KBA5 og BK3. Fagetaten ser likevel at det vil være behov for å jobbe videre med terrengtilpasningen frem til 2. gangs behandling. Side 11 av 16

12 Energiløsninger Planområdet ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme. Her er det tilknytningsplikt for nybygg etter i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel. Det er ikke stilt krav til tilknytningsplikt eller tilsvarende løsninger i reguleringsbestemmelsene. Videre må energi inngå som et eget tema i bestemmelsene. Rekkefølgekrav Planen tar sikte på at infrastruktur, bilveier, gang- og sykkelveier, uteoppholdsarealer, friområder og vegetasjonsskjermer skal være ferdig/sikret opparbeidet samtidig som tilhørende bebyggelse. Rekkefølgekravet til opparbeiding av Sandslikrysset må endres fra «før det kan gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest» til «før det kan gis igangsettingstillatelse» må krysset være (sikret) gjennomført. Dette er i henhold til krav til utbyggingsavtaler i kommuneplanens arealdel, og tilsvarende formulering er brukt i øvrige planer som omfattes av rekkefølgekravet. Det er nødvendig at de feltene som har rekkefølgekrav knyttet til opparbeidelse av gang- og sykkelforbindelser og andre viktige fellesfunksjoner er tiltak som skal gjennomføres. Det må gjøres en endelig vurdering av hvordan de ulike rekkefølgekravene skal fordeles før 2. gangs behandling. Planfremstilling Fagetaten har funnet følgende forhold som må drøftes/avklares før 2. gangs behandling: I plankartet: - Områder vist som RpDetaljeringSone (H910 uten arealformål) vil ikke kunne forvaltes i planregisteret. Alt areal vist som hensynssone H910 (videreføring av gjeldende reg.plan) må tas ut av planområdet/-kartet. Ny gangveg nord for Statoil (GG11-GG13) og formål K8 m.m. skal fortsatt være en del av planen. - Det må undersøkes om frisiktlinjene er tegnet korrekt. Det ser ut til å være misforhold med de eksisterende regulerte frisiktlinjene. - Avkjørsel til BHG2 må fremgå av plankartet. - Dersom det gjøres nødvendige avklaringer for adkomst til BK1 og BHG1, bør adkomst gjennom formål S vises i plankartet. Alternativt må adkomsten sikres i bestemmelsene. - For bebyggelsen mellom Sandslimarka og Flyplassvegen (BF 1 4) må %-BRA framgå av plankartet. - Det må framgå av plankartet hvilke vegetasjonsskjermer som er offentlige. - Byggegrensene for eksisterende boligområder bør stedvis innsnevres. I BB1 og BB2 bør byggegrensen i de nordøstre hjørnene av formålene trekkes nærmere bebyggelsen. Tilsvarende gjelder for østre del av BKS1. - Kontorformålet anbefales fjernet fra KBA4, slik at feltet i sin helhet reguleres til offentlig formål, sykehjem. - Vegetasjonsskjerm VS4 må forlenges nordover til friområde o_fr3. - Der f_gg02 og f_gg04 krysser kjøreveg KV04 bør gangforbindelsen reguleres gjennomgående. - Det bør reguleres inn en vegetasjonsskjerm mellom formål K1 og boligområdet på nordsiden. I reguleringsbestemmelsene: - Under 1 fellesbestemmelser må det legges til nytt punkt for energibruk/fjernvarme (skal være i tråd med i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel). - Under punktet «utfyllende planer» må det legges til krav om at godkjent VArammeplan skal foreligge før tiltak etter pbl kan godkjennes. Side 12 av 16

13 - Under punktet «utfyllende planer» må det må stilles krav til at detaljplan for veg og teknisk infrastruktur må godkjennes hos Trafikketaten før offentlige vegområder kan overdras av kommunen. - Bestemmelsen om støy ( 1.7) må suppleres med at tiltak må oppfylle vilkårene til støynivå som er fastsatt i kommeplanens arealdel. - I må det presiseres at krav til uteoppholdsareal går foran %-BRA. - Det må legges til et eget punkt for «eierform» i bestemmelsene (bestemmelsen må koordineres med ). - Overskrift for 6 må endres til «Hensynssone». Punktet vedrørende frisiktsone flyttes i den sammenheng fra 1.11 til 6.1 (gjeldende 6.1 og 6.2 utgår). - Både barnehagen og BK1 har sin adkomst via felt S. Det bør knyttes reguleringsbestemmelser til formålet som sikrer adkomsten (eventuelt vises i kart jf. kommentar ovenfor). - Dersom det legges til rette for utbygging i K2 må det spesifiseres at nytt bygningsvolum må underordnes eksisterende bygg/form. - Dersom SAA fortsatt skal være et rent parkeringshus må bygget ha samme byggehøyde og utnyttelsesgrad som i dag. Dette må presiseres i Rekkefølgekravet til Sandslikrysset må endres til «Før det kan gis igangsettingstillatelse for nye tiltak [ ]» jf. krav til utbyggingsavtaler i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel. - Dersom gangforbindelsen gjennom KV04 (GG02 og GG04) reguleres sammenhengende (som anbefalt fra fagetaten, jf. kommentar til fremstilling av plankartet) må retten til nyttekjøring til KBA8 tas inn i bestemmelsene. - Omtalen av felt K8 ( 2.7.2) er mangelfull. Det må presiseres at K8 ligger utenfor byggegrensen i reguleringsplan for Skranevasshaugen, og ikke kan bebygges. - Det bør knyttes en bestemmelse til massebalanse/massehåndtering. I planbeskrivelsen: - Det er gjort en grundig kartlegging og beskrivelse av eksisterende situasjon i planområdet. Når det kommer til beskrivelsen av planforslaget og ønskede tiltak er den på enkelte punkter mangelfull. Teksten i kapittel 9 bør derfor suppleres før andregangsbehandling. Blant annet bør nåværende utnyttingsgrad for feltene og kotehøyder og potensielle byggehøyder tydeliggjøres for å få bedre oversikt over planlagt ny bygningsmasse. Konsekvenser for økt byggehøyde i felt K1 og K3-6 er lite omtalt i materialet og bør konkretiseres. - Planbeskrivelse bærer stedvis preg av å være utarbeidet under forskjellige planforutsetninger (mangler stedvis skille mellom plan for Skranevasshaugen, referanser til foregående KPA osv.). På grunn av planens historikk er dette akseptabelt, men det kan med fordel gjøres enkelte tilpasninger i materialet før 2. gangs behandling. I illustrasjonsmateriellet: - For de eksisterende kontorfeltene K1 og K3-6 foreligger det lite illustrasjonsmateriell og beskrivelser av tiltak. Det bør gjøres ytterligere vurderinger av byggehøyder og volum dersom foreslåtte volum skal kunne anbefales. - Det må utarbeides illustrasjonsplan for BK3 eller tilsvarende illustrasjonsmateriell som for feltet KBA Snitt (vedlegg E) må vise korrekte maks tillatte byggehøyder (f.eks. er K2 i snitt 2 vist 2 meter lavere enn det planforslaget åpner for), slik at det ikke vises feil proporsjoner sammenlignet med eksisterende bebyggelse. - Det må utarbeides sol- og skyggeillustrasjoner. I første rekke for utbyggingsfeltene som vil påvirke solforholdene for boliger og barnehager. Side 13 av 16

14 Det vises til vedtaket for øvrige forhold som bør endres/ avklares før 2. gangs behandling. Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålene kontor, bolig, barnehage og sykehjem, og hovedgrepet i planforslaget. Fagetaten har imidlertid noen merknader. Det er en utfordring at forslagsstiller ønsker å fremme en plan som er mest mulig fleksibel på byggehøyder, grad av utnytting og utbyggingsformål. Fagetaten vurderer det som en forutsetning med en viss fleksibilitet ut fra planens type, og usikkerhet rundt flere av tiltakene. Fram mot 2. gangs behandling er det likevel ønskelig at det arbeides mer med enkelte av utbyggingsfeltene. Som beskrevet ovenfor gjelder det spesielt byggehøyder og grad av utnytting, som stedvis vurderes å være for høy. Det vises til vedtaket (og punktet planfremstilling s ) for en detaljert opplisting av hvilke endringer som må, alternativt anbefales gjort før 2.gangs behandling. Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Vedtak 1. I medhold av plan- og bygningsloven 12-11, og i henhold til delegert myndighet, legges følgende forslag til reguleringsplan ut til offentlig ettersyn: a. Ytrebygda, gnr. 116, bnr. 107 m.fl., Sandsli vest, reguleringsplan, plannummer , vist på plankart sist datert b. Tilhørende bestemmelser datert/revidert Som forutsetning for det videre planarbeidet vil fagetaten be om at det gjøres følgende rettinger /justeringer. Fagetaten viser også til avsnittet planfremstilling s der det fremkommer mer plantekniske forhold som må rettes før 2. gangs behandling. a. Følgende endringer anbefales utført i plankartet: - Kontorformålet anbefales fjernet fra felt BK3, slik at området utelukkende reguleres til boligformål. Størrelse og beliggenhet nær bybanestopp tilsier at området er godt egnet for boligformål. - Barnehageformålet anbefales fjernet fra KBA8. Gjenværende areal på tomten er knapt for barnehageformål, og feltet vil egne seg bedre for videreutvikling av kontorformålet. - Eier av K7, gbnr. 116/127, sitt innspill om å endre K7 til sentrumsformål må vurderes før 2. gangs behandling. Dette må ses i sammenheng med KBA2 og FK, samt utvikling av sentrumsfunksjoner ved bybanestoppene på Sandsli. - Fagetaten mener at det foreslåtte omfanget av nybygging/utvidelse av det gamle Statoilbygget i K2 er for stort. Det anbefales at utnyttelsesgrad og byggehøyde beholdes i tråd med eksisterende situasjon. - Maks tiltatt byggehøyde for formål SAA må framgå av plankartet. Byggets lengde og eksponert beliggenhet tilsier at det er nødvendig å dele opp nye bygningsvolum som foreslås oppå dagens parkeringsbygg. Med en viss fleksibilitet må det sikres oppbrudd, siktakser og variasjon i bygningskroppen. - For feltene KBA1 og KBA3 bør utnyttingsgraden reduseres. Utfra tomtenes størrelse og terrengforhold må forslaget om kombinerte formål, begrunnes og illustreres nærmere før 2. gangs behandling. - Byggehøydene for KBA 6 og 7 må trappes ned mot den offentlige allmenningen, som etableres mot bybanestoppet. - Eierformen for gangvei f_gg04-06 bør vurderes omklassifisert fra felles til offentlig for å sikre en indre offentlig gang- og sykkelvei gjennom området. Side 14 av 16

15 b. Følgende endringer anbefales utført i reguleringsbestemmelsene: - Det må stilles et makskrav til andelen detaljhandel innenfor feltene KBA 2, 6 7 og FK. Detaljhandel skal ikke overstige 1500 m 2 samlet for feltene KBA 6 og 7. - I felt KBA 6 7 skal publikumsrettede funksjoner prioriteres på gateplan, med fasadeutforming som gir god kontakt til gaten. Brutto etasjehøyde på gateplan bør fastsettes til minimum 4 meter, for å sikre mulig fremtidig bruksendring til allmennyttige formål e.l. - Det bør vurderes en bestemmelse som sier at ny bebyggelse mot offentlig vei skal tilpasses en mer bymessig utvikling, som innebærer at bebyggelsen skal ha hovedfasade mot og henvende seg til veg/gate. - Det må sikres at ansvarsforholdet for oppfyllelse av de ulike rekkefølgekravene i er hensiktsmessig fordelt, slik at viktige tiltak for felles/offentlig infrastruktur og grønnstruktur blir gjennomført. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 15 av 16

16 Vedlegg: A. Plankart, datert , dok 6 fil 6 B. Reguleringsbestemmelser, datert , dok 6 fil 5 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert , dok 5 fil 2 D. Situasjonsplaner, dok 5 fil 5 E. Snitt m. oppriss, datert , dok 5 fil 6 F. Perspektiv 1, datert , dok 5 fil 9 G. Perspektiv 2, datert , dok 5 fil 10 H. Perspektiv 3, datert , dok 5 fil 8 I. Innspill fra K7, datert , dok 11 fil 2 Bergen kommune. Byutvikling, klima og miljø Saksnr /10 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Kopi til: - Rambøll Norge AS, Postboks 3705, 5845 BERGEN Side 16 av 16