Markedsrapport Q3-2006

Transkript

1 Markedsrapport Q3-26 Q3 UNION Marine Finance Nylig lansert et nytt shippingprosjekt Side 6 Vogt & Wiig Indre selskap et fleksibelt alternativ for investorer Side 4 UNION Norsk Næringsmegling Markedet for salg av næringseiendom Side 8 Status utleie Side 14 UNION Corporate Fusjoner og oppkjøp Side 18 UNION Eiendomskapital Sammenfallende interesser mellom investor UNION Corporate ASA UNION Norsk Næringsmegling AS UNION Eiendomskapital AS UNION Real Estate AS UNION Marine Finance AS

2 Partnere i UNION Gruppen: Øystein A. Landvik, Lars P. Fasting, Knut M. Stokke og Per Erik Engebretsen Totalt har UNION Gruppen kjøpt og solgt eiendom for ca. NOK 9,5 mrd i 25 og ca. NOK 9 mrd første halvår 26. UNION Norsk Næringsmegling solgte eiendom i 25 for ca. NOK 8,5 mrd og i første halvår 26 for ca. NOK 6,5 mrd. Vi har opplevd en aktiv periode etter sommeren og tror på en positiv utvikling av markedet videre fremover. Vi ser at næringseiendom fortsatt selges til lave yielder. Yieldkurven har fortsatt en fallende tendens. Vi erfarer at investorer betaler bedre for eiendommer utenfor sentrale strøk, og at de tidligere betydelige forskjellene på land og by nå minsker. Etterspørselen etter leie av attraktive kontorlokaler øker, og i visse områder stiger leieprisene kraftig. Vika, Aker Brygge, Bryn/ Helsfyr og Skøyen er områder som har høyest leieprisoppgang. UNION Marine Finance har gjennomført sitt første shippingprosjektet. Prosjektet ble plassert mot våre investorkontakter. Til tross for en høy egenkapitalandel på NOK 225 mill., ble prosjektet fulltegnet i løpet av noen få dager. Det var flere profilerte investorer som tegnet seg. Vi tror at solide prosjekter i shippingmarkedet kan gi god avkastning på investert kapital de neste årene. UNION Eiendomskapital har hatt høy aktivitet den siste tiden. Gode eiendommer er syndikert ut. Selskapet har i tillegg ervervet eiendom på vegne av Storebrand Eiendomsfond. Fondet har totalt pr. i dag investert ca. NOK 2,75 mrd. på vegne av private og institusjonelle investorer. UNION Real Estate, som ble etablert i sommer, er nå godt i gang og er i ferd med å gjennomføre sine første transaksjoner med utenlandske investorer. UNION Gruppen jobber med å øke kapasiteten og har ansatt flere medarbeidere den siste tiden. Vi ser frem til et spennende samarbeid utover høsten og mot vinteren! UNION Corporate ASA UNION Norsk Næringsmegling AS UNION Eiendomskapital AS UNION Real Estate AS

3 Innhold 4 UNION Marine Finance Nylig lansert et nytt shippingprosjekt 6 Gjesteartikkel: Indre selskap Et fleksibelt alternativ for investorer 8 Markedet for salg av næringseiendom 1 Eiendomsselskapene 12 Status utleie 14 All dressed up, but nowhere to go 15 Gjesteartikkel: Norwegian Property ASA 16 Fusjoner og oppkjøp 18 Sammenfallende interesser mellom investor og kapitalforvalter 2 Handel og handelssteder 21 Byggeaktivitet 22 Inflasjon 23 Konjunkturer 24 Renter 25 Markeder 26 Arbeidsledighet og sysselsetting 27 Boligmarkedet 28 BNP 29 Hotellmarkedet 3 Ansatte i UNION Gruppen 32 UNION Gruppen driver sin virksomhet gjennom fem selskaper:

4 UNION Marine Finance Nylig lansert et nytt shippingprosjekt Per Olav Karlsen er aktiv partner i UNION Marine Finance og er ansvarlig for det første shippingprosjektet som er utført i UNION Gruppens regi. UNION Gruppen, ved UNION Marine Finance AS (UMF), lanserte sitt første shipping prosjekt dette kvartalet. Lanseringen og etableringen av Bergshav Product Tankers KS ble godt mottatt hos våre investorer og ble fulltegnet i løpet av noen få dager. Prosjektet er karakterisert ved moderne og kurant tank tonnasje som er sluttet på lange Bareboat avtaler (1 år) til god befrakter. Prosjektets avkastning og budsjetterte dividende utbetalinger er etter vår oppfatning svært attraktiv. Vi har nye prosjekter under forhandling og håper å kunne tilby nye investeringsmuligheter om ikke altfor lang tid. UMF vil stå som forretningsfører for de prosjekter vi lanserer, og vi vil også tilby andrehånds omsetning av andeler. Bergshav Product Tankers KS MT Ocean Dignity MT Ocean Quest MT Ocean Spirit Acquisition of 3 x 35. dwt Product Tankers with 1 year Bareboat Charter Total transaction value: US$ Paid-in equity: MNOK Arranged by: In cooperation with: uavhengig av flagg og eierforhold. Norske banker finansierer kinesiske rederier. Norske redere kjøper seg inn i Koreanske rederier. Norsk offshoreindustri opererer over hele kloden. Beskatting i forskjellige land legger til rette for etablering av virksomhet som er uavhengig av nasjonalitet for de finansielle eierne. En viktig konsekvens av denne globaliserte liberalisering av maritime industrier, er at komparative fordeler ikke lenger henger sammen med hvilket land de fysiske eiere kommer fra. De komparative fortrinn ligger i evnen til å sette sammen de riktige ideer og prosjekter samt i evnen til å innhente nødvendig kapital. UNION Gruppen har i lang tid hatt ønske og ambisjon om å etablere seg som aktør innenfor den maritime bransje der Norge har lange tradisjoner, betydelig kunnskap og markante internasjonale aktører. Den maritime industri i Norge, inklusive offshoreindustrien, besitter en industriell infrastruktur med betydelig kompetanse i alle ledd som inkluderer rederier, banker, meglere, finanshus, verft, utstyrsprodusenter og tilhørende servicenæringer. Dersom man ser bort fra IT og kommunikasjonsindustrien, så er de maritime industrier de som i størst grad er eksponenter for dagens økonomiske globalisering. Eierskap kan utøves aktivt over landegrenser og kontinenter. Bemanning av skip finner sted MT Ocean August 26 Den globale økonomi er gjenstand for kraftig ekspansjon som en konsekvens av veksten som foregår i store befolkningsregioner i verden. Kina er selvfølgelig lokomotivet i dette. I tillegg er land som India og Russland betydelige bidragsytere til veksten. Ekspansjonen har skapt en kraftig økning i behovet for tonnasje. Hva den kinesiske ekspansjonen angår og dennes betydning for global transport og generell økonomisk aktivitet, kan vi peke på følgende tre megatrender: Import av råvarer til Kina stiger i et formidabelt tempo. I 25 økte importen av råvarer i bulk med 15 til 17 prosent. Prognosen for 26 er 22 prosent. UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE

5 Importen av olje og oljeprodukter steg med over 3 prosent i 24. Prognosen for 26 er 14 prosent. Veksten av eksport av ferdigvarer steg med 24 prosent i 25. Prognosen for prosent. Enkelte røster advarer mot overoptimisme innenfor shipping med henvisning til at vi nå ser historisk høye markeder. Vi skal ikke bidra til å kaste forsiktighet til side, men likevel peke på at det i historisk sammenheng har vært tider i shippingmarkedene med betydelig høyere realavkastning enn nå. Forskjellen er imidlertid at denne toppen, dersom det er det vi snakker om, har hatt en varighet på fire år. Det ser også ut til at markedene, med fluktuasjoner, vil forbli sterke i overskuelig fremtid. Den sterke oppgangen vi har vært vitne til er ikke et resultat av enkeltstående politiske hendelser, kriser eller uventet asymetri i markedet, men av en fundamental global økonomisk ekspansjon. Denne ekspansjonen forventer vi skal fortsette. Land som Sør-Korea og Japan hadde bortimot 3 og 4 år med kontinuerlig sterk vekst før de fikk sin avmatning. Kina er kun 1-12 år på vei. Videre hevdes det at det grovt sett kun er 3-4 mill. mennesker i Kina som foreløpig deltar i den utvikling som foregår. Tilsvarende argumenter gjelder for India. Man skal også være klar over at shipping bransjen gjennom en over 2 år lang krise med overkapasitet ikke tok del i den naturlige inflasjon som man hadde på land i perioden Det er således kanskje ikke unaturlig at når de forskjellige shippingmarkedene nå har fått en bedre balanse mellom tilbud og etterspørsel så stiger prisene (ratene) mer enn det som ellers ville vært naturlig. Man må også være klar over at kostnadene forbundet med sjøveis transport utgjør en svært liten andel av prisene vi forbrukere betaler for våre forbruksgoder, og at sluttproduktet således tåler vesentlig høyere priser på transporten. Den største trussel mot et fortsatt sterkt marked synes først og fremst å være risikoen for overkapasitet som følge av for stor nybyggingsaktivitet. For tiden har vi en betydelig ordrebok for alle hovedkategorier innen skip. Imidlertid har vi de siste tre år hatt en betydelig tilvekst av ny tonnasje uten at dette har presset markedene. Dette skyldes den sterke økonomiske ekspansjon som finner sted i kombinasjon med utfasing av gamle utidsmessige skip. Vi forventer at dette vil fortsette minst i to til tre år. Den betydelige økonomiske ekspansjon medfører som sagt økt transportbehov. I tillegg øker den behovet for energi og dagens oljepriser medfører betydelig incentiver for offshoreaktiviteter. I senere år har vi sett omstruktureringer, konsolidering, oppkjøp og nyetableringer innen offshorebransjen. Disse trendene tror vi vil forsterke seg ytterligere i de neste årene. Med ovennevnte overordnede makrobetraktninger og i lys av erkjennelsen om at Norge besitter miljø, kompetanse og kapitalevne til å vokse innen de maritime industrier, er det et naturlig ledd i UNIONs utvikling at vi etablerer oss. Vi håper dette blir en vellykket satsning og ser frem til å samarbeide med både etablerte og nye forbindelser i tiden som kommer. UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 5

6 Indre selskap Et fleksibelt alternativ for investor Advokat Erlend Lous er tilknyttet advokatfirmaet Vogt & Wiigs shippingavdeling. Han arbeider særlig med skipssyndikering og finansiering. Erlend vil lede Vogt & Wiigs nyopprettede kontor i Singapore. Advokat Thomas Berntsen arbeider blant annet med selskapsrett og børs- og verdipapirhandel i advokatfirmaet Vogt & Wiig. Hans arbeid har særlig fokus på strukturering av transaksjoner. De senere år har hans arbeid i særlig grad vært knyttet til næringseiendom og opprettelsen av ulike eiendomsselskaper. Tradisjonelt har investorer ønsket en kombinasjon av begrensning av ansvaret og deltagerligning. Kommandittselskaper ivaretar dette formålet. I de siste årene har imidlertid indre selskaper hatt en betydelig fremvekst. Dette har særlig vært tilfelle innen skipssyndikater. Bakgrunnen for denne fremveksten er at en selskapsstruktur med indre selskap begrenser ansvaret på tilsvarende måte som hva tilfelle er for et kommandittselskap, og deltagerne i det indre selskapet blir også deltagerlignet. En investor i et indre selskap vil imidlertid kunne nyte godt av ytterligere fordeler, blant annet fleksible innskuddskrav og utdelingsregler. Indre selskap Et indre selskap, eller stille selskap som det også kalles, består av en hovedmann, vanligvis et single purpose aksjeselskap og en eller flere stille deltagere. Et indre selskap er regulert av Selskapsloven og deltagerne blir beskattet i henhold til skatteloven. Et indre selskap er et selskap som ikke fremstår som sådan ovenfor tredjemann. Det kan følgelig ikke inngå avtaler for egen regning og er heller ikke registrert i Foretaksregisteret. Hovedmannen vil inngå alle avtaler på vegne av det indre selskapet. Innskudd Selskapslovens kapittel 3 fastsetter en rekke regler for kommandittselskaper, blant annet fastsetter kapittel 3 krav til innskudd. Disse reglene kommer ikke til anvendelse for indre selskaper og er en av hovedårsakene til at indre selskaper har blitt en interessant måte å strukturere investeringer på. For kommandittselskaper følger det av selskapslovens 3-5 at selskapets krav på innskudd ikke kan overdras, og heller ikke stilles som sikkerhet. Denne begrensningen gjelder som nevnt ikke for indre selskaper. Konsekvensen av dette er at innskuddsforpliktelsene kan stilles som sikkerhet, typisk overfor bank eller annen finansinstitusjon og på denne måten bidra til at giringen på prosjektet økes. Videre står man fritt til å sette ned eller øke selskapskapitalen. Det er ikke nødvendig med kreditorvarsler eller meldinger til foretaksregisteret. Endringer i kapitalen trer i kraft med det samme, slik at utdeling kan skje umiddelbart. Normalt vil man imidlertid måtte innhente samtykke fra de finansinstitusjoner som er involvert i det aktuelle prosjektet. Ettersom det er avtalefrihet når det gjelder innskudd foreligger det heller ikke krav til valuta. I Norge er det slik at kapital for kommandittselskaper skal være i norske kroner og kapitalen skal være registrert i Foretaksregisteret. At det foreligger avtalefrihet når det gjelder valuta kan særlig for utenlandske investorer eller investorer som regelmessig handler i utenlandsk valuta være svært viktig, ettersom de på denne måten minimerer risikoen knyttet til valutasvingninger. I større prosjekter kan slik svingning ofte være av vesentlig betydning. Utdeling En annen viktig årsak til fremveksten av indre selskaper er knyttet til svært fleksible regler når det gjelder utdeling. I motsetning til hva som er tilfelle for kommandittselskaper, der det i selskapslovens 3-16 er fastsatt at selskapets midler ikke kan deles ut i større utstrekning enn selskapets nettoformue ifølge balansen for siste regnskapsår overstiger to femdeler av selskapskapitalen, finnes ikke slike begrensninger for indre selskaper. Et indre selskap har således adgang til å dele ut hele sitt overskudd til deltagerne innenfor de grenser deltagerne måtte ha fastsatt. Det er også verdt å merke seg at utdeling kan skje uavhengig av hvilke tall som måtte fremkomme av siste reviderte regnskaper. Man slipper å avvente avleggelsen av slike regnskaper og utdeling kan skje umiddelbart etter at beslutningen er fattet. I et syndikeringsprosjekt kan man således foreta utbetaling umiddelbart etter at for eksempel skipet er solgt, og avvikle selskapet deretter. Anonymitet Deltagerne i et kommandittselskap er, i motsetning til deltagerne i et stille selskap, UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 6

7 registrert i Foretaksregisteret. Deltagerne i et stille selskap vil således utad og også seg i mellom være anonyme. Hvorvidt dette er en fordel eller ulempe varierer fra deltager til deltager. Forpliktelser og rettigheter Det er hovedmannen som opptrer utad på vegne av Det indre selskap. Det er således hovedmannen som vil ha alle rettigheter og forpliktelser overfor tredje mann. Hovedmannen har, tilsvarende komplementaren i et kommandittselskap, ubegrenset ansvar overfor tredjemann. De stille deltagerne vil ikke ha ansvar overfor tredjemenn og innad vil de ha det ansvar som er avtalt i selskapsavtalen. Mellom hovedmannen og det indre selskapet vil fordeling av rettigheter og forpliktelser reguleres av en selskapsavtale. De stille deltagere kan ikke direkte eller indirekte representere selskapet utad. De stille deltagerne er ikke medlem i hovedmannens styrende organer, og som en konsekvens av dette har deltagerne liten påvirkningskraft med hensyn til hvorledes hovedmannen driver virksomheten. For at de stille deltagerne sikres en viss form for innflytelse, er det viktig å etablere alternative strukturer som sikrer en viss form for kontroll. Dette kan gjøres på ulike måter som det er for omfattende å komme nærmere inn på her. Det er derfor selvsagt svært viktig at hovedmannen har tilstrekkelig kompetanse til å drive den aktuelle virksomheten. Ettersom det er hovedmannen som opptrer utad, vil det for eksempel være hovedmannen som vil være registrert som eier av et skip, en eiendom eller annet. Hovedmannen er således legitimert til råde over dette. Det er derfor svært viktig at deltagerne har tillitt til hovedmannen. Ofte er det forretningsfører eller disponent som eier hovedmannen, mens det i andre tilfeller er de samme eiere i hovedmannen som i det indre selskapet. Det er svært viktig å holde fast ved at stille deltagere ikke representerer selskapet utad. Dersom stille deltagere skulle representere selskapet utad, kan det ikke utelukkes at selskapskonstruksjonen vil anses som i realiteten å være et kommandittselskap eller et ansvarlig selskap, med de virkninger dette har for blant annet risiko og ansvar. Det indre selskapet bør i det hele tatt så langt som mulig ikke utad fremstå som et eget subjekt. Skatt Et indre selskap er, i likhet med et kommandittselskap, ikke et eget skattesubjekt. Det er således deltagerne som lignes for det indre selskapets inntekter/utgifter og formue/ gjeld. Dette innebærer at det indre selskapet verken betaler inntekts- eller formuesskatt, men at skatten utlignes direkte på den enkelte deltager så langt vedkommende er skattepliktig til Norge. Deltagerligning På samme måte som i et kommandittselskap skjer skattleggingen av deltagerne etter nettometoden. Dette innebærer at skattepliktig nettoformue og alminnelig inntekt fastsettes hos det indre selskapet som om dette var et skattesubjekt. Nettoresultatet bestående av overeller underskudd fordeles deretter på deltagerne og føres i selvangivelsen hos den enkelte deltager. Det gjelder særlige regler om beregning av fradragsrammer. Fradragsrammene begrenser i utgangspunktet deltagernes fradragsrett til å omfatte andel av skattemessige kapital, tillagt ikke innkalt selskapskapital. Som det fremkommer ovenfor er det både likheter og ulikheter mellom kommandittselskaper og indre selskaper. Likhetene knytter seg særlig til at man skattemessig behandles på samme måte som et kommandittselskap og at man får tilsvarende form for ansvarsbegrensning. Sett fra en kommersiell synsvinkel vil det særlig være reglene som er knyttet til mulighet for å stille innskuddsforpliktelsene som sikkerhet, og den høyere giringen dette resulterer i som regelmessig vil være mest interessant. At det også foreligger mer fleksible utdelingsregler og regler for endringer i selskapskapitalen har gjort at indre selskaper har blitt en populær måte å organisere syndikeringer på. UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 7

8 Markedet for salg av næringseiendom Forskjellene mellom by og land viskes ut Økern Sentrum UNION Norsk Næringsmegling AS bisto i salg av Økernsenteret til nystiftet selskap Økern Sentrum eiet av Steen & Strøm, Storebrand, Alf Ulven og Wilh. Wilhelmsen. Det nystiftede selskapet ervervet samtidig Økern Park, og planen er å utvikle et nytt stort kjøpesenter. Stasjonskvartalene i Asker UNION Norsk Næringsmegling AS bisto i salg av eierselskapet. Kontoreiendom på ca. 27 m 2. Flere leietakere med varierende leieutløp. Utbyggingsprosjekt- bolig, Sofies Minde 12 5 m 2 BTA Tomtebelastning ca. kr. 8,- Solgt til single purpose Joint Venture Sommeren er tradisjonelt en rolig tid i markedet for salg av næringseiendom, men i år, som i fjor, har det vært relativt høy aktivitet også i sommermånedene. Det er heller ingenting å si på aktivitetsnivået i høst. Det går mot et nytt rekordår i brutto verdi på omsatte næringseiendommer. Investors avkastningskrav uttrykt ved netto yield holder seg fortsatt lavt, mye på grunn av svært høy etterspørsel etter eiendom. AS Norge går meget bra og det er mye likviditet som plasseres i eiendom. Dette gir seg bl.a. utslag i flere nyetablerte eiendomsfond samt at Norwegian Property på rekordtid har samlet en stor portefølje av sentralt beliggende eiendommer. Sett i forhold til markedsrapporten for 2. kvartal har vi derfor lite nytt å komme med, bortsett fra en fallende yield tendens. Markedet er fortsatt meget likvid og det oppnås gode priser. Hvis vi ser på utviklingen i 1-års swap-rente så gikk renten noe opp på forsommeren, men er nå tilbake på nivå med mai i år. Realrenten (swap-renten justert for 12-mnd. endring i Konsumprisindeksen) ser ut til å ha stabilisert seg i en korridor mellom to og tre prosent, mens realrenten justert for 12-mnd. endring i KPI-JAE viser en svakt stigende trend. Spesielt interessant er det at KPI-JAE for august-august kun er,4 prosent mens KPI i samme periode er 1,9 prosent. Dette viser at underliggende prisvekst fortsatt er meget svak. UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 8 % 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % år-swap-rente sep-26 jul-26 mai-26 mar-26 jan-26 nov-25 aug-25 jun-25 apr-25 feb-25 des-24 sep-24 jul-24 mai-24 mar-24 jan-24 yield NKSW1 Currency realrente KPI realrente KPI-jAE 2 1 års stat Anslag netto yield * Spread yield mot ti års stat * Anslag netto yield for sentralt beliggende eiendom i meget god teknisk stand med 7-1 års leiekontrakter med solide leietakere. yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket kostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en kjøpesum på NOK 1 millioner gir en yield på 6, prosent (6 mill/1 mill)

9 Et utvalg av gjennomførte transaksjoner Dato Adresse Beliggenhet Segment Kjøpesum Yield Leietaker Aug. 6 Hassingveien 4 Fredrikstad Kontor/handel 89 6,5% Rema 1, Fredrikstad kommune Aug. 6 Verftsgata 5 og 1, Julsundveien 4 og Enenveien 2 A Molde Kontor n/a 6,1% Utdanningsdirektoratet, Fylkestrygdekontoret Jul. 6 Sandslimarka 55 Bergen Kontor 186 6,8% Statoil, DnB NOR, Odfjell Jul. 6 Tjuvholmen Oslo Kontor n/a 4,85% Jun. 6 Storgata 17 Lillehammer Kontor/handel 116 7,81% Statsbygg, Rema 1 m.fl. Jun. 6 Drammensveien 134 og 149 Oslo Kontor 1 5,5% n/a Jun. 6 Storgata 1-5 Lillestrøm Lillestrøm Handel 98 n/a n/a Jun. 6 Vikelvfaret 4, 8 og 1 Trondheim Kombi 73 7,5% n/a Jun. 6 Sonja Henies plass 4 Oslo Kontor 6,2% Diverse Jun. 6 Berghagan 5 Oslo Kontor/lager 14 7,55% Atlas Copco m.fl. Jun. 6 Kråkerøyveien 2 Fredrikstad Kontor/handel n/a Spenst, Rimi ++ Jun. 6 Verven 4 Stavanger Kontor 338 6,7% BP Jun. 6 Bogstadveien 45 Oslo Kontor/bolig 93 4,95% DnB Jun. 6 Skippergata Kristiansand Handel 1 5,5% Popin, Intersport, Deloitte Mai. 6 Nordea-portefølje Norge Kontor 5,3% Nordea Mai. 6 Strømsveien Olaussen gården Lillestrøm/Strømmen Handel 1 6,35% Diverse Mai. 6 Leiraveien 12 Lillestrøm Lager/kombi ,69% Ing. M.O. Schøyen Bilcentraler AS Mai. 6 Leiraveien 15 Lillestrøm Kombi 112 5,96% Nokian Dekk AS Mai. 6 Årvollveien 72 Oslo Lager 59 6,31% Erling Hustvedt AS Det nye vi ser i markedet er at forskjellene mellom by og land i større grad viskes ut. Tradisjonelt har det vært en betydelig forskjell på investors krav til risikomargin på eiendom beliggende i sentrum av Oslo og andre større norske byer, og eiendom beliggende utenfor de største byene. I tråd med høy etterspørsel og mye likviditet som skal investeres, øker nå etterspørselen etter mer perifert beliggende eiendom. Det var et påviselig yieldskift på sentralt beliggende eiendommer høsten 24, mens vi i løpet av de siste tre til fire månedene har sett antydningen av et yieldskifte på eiendom beliggende utenfor de største byene. Forutsetningen for de lave yieldene vi har sett er solide leietakere, og at eiendommene har en god og sentral beliggenhet lokalt. Yieldkurven har hatt en fallende tendens det siste tiden. Yielden er derfor satt ned til 5, prosent. Vi har tro på fortsatt høy aktivitet men tror yielden vil stabilisere seg noe. UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 9

10 Eiendomsselskapene Pr Berskau i Drammen UNION Norsk Næringsmegling AS bisto i salg av eierselskapet. Omsorgsboliger utleiet til Drammen kommune, ca. 6 4 m 2. Grev Wedels Plass 9 UNION Norsk Næringsmegling AS bisto i salg av eierselskapet. Kontoreiendom på ca m 2. Flere leietakere med varierende leieutløp. Syndikeringselskapene Gjennomførte syndikerings prosjekter i 26 (fra tom 3.6.6) Plasserte prosjekter Prosjekter siste 5 år (fra ) Antall Verdi, (Mill. NOK) Antall Verdi (Mill. NOK) Acta (1) BSA Capital DnBNOR DTZ Realkapital Corporate Finance AS SEB Enskilda Fearnley (2) First Securities Ness, Risan & Partners AS Nordea Markets Orkla Finans Kapitalforvaltning ASA Pareto Private Equity ASA Tschudi & Malling Syndikering AS UNION Eiendomskapital AS (3) n/a n/a Samlet for syndikeringsprosjekter Tall for Acta er fra Tall for Fearnley er fra Inkluderer eiendommer kjøpt for UNION Eiendomskapital sine ulike investeringsmandater. Eiendomsfond pr Avkastning i år Verdi eiendomsportefølje pr , MNOK Antall eiendommer Brutto leie, (Mill. NOK) Samlet næringsareal, m 2 Areal-ledighet (økonomisk ledighet) Vektet løpetid leiekontrakter, år Storebrand Eiendomsfond AS 18% ,8% 6,9 Aberdeen Eiendomsfond Norge II ASA 3,9% (1) ,6% 6,1 1 I tillegg tegnet seg for Mill. NOK 85 i Aberdeen Fastighetsfond Sverige AB Kombieiendom med utbyggingspotensial Ulvenveien BTA bygg Årlig leie: ca. kr ,- Salg av andeler Fulltegnede eiendomsfond pr UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 1 Avkastning i år Verdi eiendomsportefølje pr , MNOK Antall eiendommer Brutto leie, (Mill. NOK) Samlet næringsareal, m 2 Areal-ledighet (økonomisk ledighet) Vektet løpetid leiekontrakter, år Aberdeen Eiendomsfond Norge l KS 21,3% 5 4 (1) ,5% 5,9 1 Aberdeen Eiendomsfond Norge l KS eier 53% av andelene og har tilsvarende eierandel i fondets eiendomsportefølje.

11 Selskaper Hovedliste - børsnotert Bruttoleie (Mill. NOK) Samlet næringsareal Arealledighet Vektet gjenværende leietid, år Norgani Hotels ASA (1) n/a 8,7 Norwegian Property AS ,5% 7,8 Olav Thon Eiendomsselskap ASA n/a 3,4% n/a Steen & Strøm ASA (2) n/a 3,2% 3, Unoterte Eiendomsspar AS/Victoria Eiendom AS (3) ,% 6, 1 Norgani oppgir tall for alle sine hoteller i Norden. 2 Steen & Strøm ASA oppgir tall fra Tall fra Eiendomsspar AS / Victoria Eiendom AS inkluderer deleide eiendommer som forvaltes av Eiendomsspar. Livselskaper/ Forsikring/ Bank Bruttoleie, (Mill. NOK) Samlet næringsareal, m 2 Arealledighet Vektet gjenværende leietid, år Nordea Liv ,% 4,8 Gjensidige Eiendom ,1% 7, KLP Eiendom AS ,3% 6,8 SpareBank 1 (1) ,4% 5,7 Storebrand Livsforsikring AS ,2% 4,7 Vital Eiendom AS forvalter (2) ,1% 5, 1 Tall for Sparebank 1 er fra Vital Eiendom AS forvalter DnB Nor ASA sine eiendommer som utgjør 277 MNOK av brutto leien. Resten av eiendommene de forvalter eies av Vital Forsikring ASA. Tallene inkluderer eiendommer i utlandet. Andre Bruttoleie, (Mill. NOK) Samlet næringsareal (m 2 ) Arealledighet Vektet gjenværende leietid, år AMFI Eiendom AS ,% 5, Andenæs Eiendom AS ,5% 4, Aspelin Ramm Gruppen ,7% 7,7 Avantor ASA (1) ,8% 7,2 EAB Eiendom AS ,4% 4, Entra Eiendom AS ,% 11, Fabritius Eiendom AS (2) ,% 4,6 Ferd Eiendom ,6% 2,2 Ica Eiendom AS ,% 6, Stor Ulven AS ,1% 4,9 Linstow Eiendom AS ,% 4,7 Mustad Eiendom AS ,5% 7,5 NSB Eiendom (inkl. ROM Eiendomsutvikling AS) ,1% 4,6 OBOS Forretningsbygg AS ,4% 4,1 Oslo Areal ,4% 3,5 Pecunia AS ,2% 6,3 Reitan Eiendom ,9% n/a Sektor Gruppen AS ,9% 3,6 T. Klaveness Eiendom AS ,% 6, Vika Eiendomsforvaltning AS ,% 3,3 Sum eiendomsselskapene (untatt syndikeringselskapene) Avantor ASA inngår i Rasmussengruppen. 2 Fabritius Eiendom AS og T. Klaveness Eiendom AS oppgir tall fra UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 11

12 Et utvalg av inngåtte leiekontrakter: Areal Pris pr. Leietid Adresse m 2 m 2 /år år Type Sjølyst plass kontor Klingenberggaten kontor Dronning Maudsgate kontor Dronning Maudsgate kontor Lysaker Torg kontor Gjerdrumsvei kontor Gullhaug Torg kontor Akersgaten kontor Akersgaten kontor Trondheimsveien butikk Tordenskoldsgate 6b kontor Hieronumus Heyerdalsgt kontor Ramstadsletta kontor Økernveien kontor Ruseløkkeveien kontor Karl Johans gate kontor Hausmannsgate kontor Grev Wedelsplass kontor Grenseveien kontor Grenseveien kontor Brynsengveien kontor Akersgaten 35/ kontor Haakon VII s gate kontor Karoline Kristiansens vei kontor Karoline Kristiansens vei kontor Status utleie Et skifte i geografisk etterspørsel Til tross for historisk varmerekord i sommer har ikke leietakerne ligget på latsiden. Selv august var hektisk og aktiviteten fortsetter. Som omtalt i annen artikkel i markedsrapporten, er Vika og Aker Brygge i en særstilling i forhold til prisoppgang og etterspørsel, men også øvrige geografiske segmenter nyter godt av et hektisk leiemarked. De generelle prisene i Oslo sentrum stiger dog noe langsommere, mens det er oppnådd Lysaker-priser på Bryn/ Helsfyr, og Skøyen har i stor grad tatt over mange av de tidligere sentrumstilhengerne. Oslo Sentrum Beliggenhet, kvalitet og pris er de viktigste kriterier ved en relokalisering. Oslo sentrum Ledige arealer (m 2 ) 3 generelt er i stor grad preget av eldre bygningsmasse, manglende parkering og fortsatt forholdsvis lave leiepriser. Moderne eiendommer i sentrum blir stadig absorbert og prisene stiger mer i kvalitetssegmentet. I motsatt fall er leietakerne nådeløse dersom kvaliteten ikke matcher beliggenheten, og det hjelper ikke at utleier bruker leieprisen som et lokkemiddel. Leiemarkedet i sentrum er derfor ikke lenger homogent med like leiepriser uansett adresse eller objekt. Leietakerne viser god betalingsvillighet for kvalitet, mens utrangerte eiendommer ikke blir foretrukket uansett pris. Skøyen/ Lysaker Skøyen og Lysaker skiller stadig mer lag pris- og utviklingsmessig. Skøyen regnes som en forlengelse av Oslo sentrum, mens Lysaker omtales som vestkorridoren. Bygningsmassen er hovedsaklig moderne, men Skøyen har bedre infrastruktur og servicenivå. Leieprisene på Skøyen ligger tett oppunder NOK 2,- pr. m²/ år som følge av større etterspørsel enn tilbud. Det bygges på spekk og planlegges ytterligere utbygging i tiden som kommer for å imøtekomme et vedvarende rush. Det er dog store leiekontrakter som utløper de neste par årene, og arealene bør fortløpende bli absorbert for at etterspørselen skal opprettholdes. Enkelte av de tidligere enbruker-byggene er allerede konvertert til mer diversifiserte flerbrukerbygg og vil således trolig leve utover opprinnelig leietid. Flere eiendommer vil i teorien kunne ledigstilles samtidig, også i forhold til planlagte nybygg Akersgaten Leiepris: kr./m 2 Areal: 1 1 m 2 Type: Kontor Leietid: 1 år 5 Høyeste oppnåelige leie* Tendens K3-26 2,5% 1,5% 2,1% 9,1% 8,% 7,% 3,2% k Vika/Rådhuset *) Leie for nye eller totalrehabiliterte lokaler 3,5% 3,% 3,2% 6,5% 8,2% 6,2% 5,5% k Øvrige sentrum UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 12 2,3% 1,2% 3,4% 4,1% 6,3% 7,5% 3,7% g 8,8% 8,2% 3,6% 9,6% 1,3% 6,9% 6,3% g 11,% 9,6% 12,2% 13,1% 13,6% 12,3% 14,7% g 4,9% 1,9% 2,5% 7,4% 7,2% 5,6% 5,7% Indre Vest Indre Nord Indre Øst Ytre Vest Ytre Nord/Øst/Syd Asker Bærum k 7,% 7,1% 8,2% 14,% 15,6% 14,6% 14,9% g 4,3% 4,6% 6,9% 11,4% 12,7% 11,% 7,2% g Kilde: UNION Gruppen / Eiendomsspar 11/6/6

13 Dette kan legge en demper på det forventede Skøyen-rushet. Lysaker lever sitt liv med bra aktivitet og stabilt gode leiepriser rundt NOK 15,- pr m²/ år. NCC er positive til fremtidens Lysaker og igangsetter siste byggetrinn på lokket, uten en leiekontrakt på hånden. Deres planlagte enbrukerbygg på 5 m² kontor er inntil videre skrinlagt. Bryn/ Helsfyr Det er gledelig å konstatere at Lysakers motstykke i øst; Helsfyr er i vinden. Entras nyrehabiliterte eiendom i Grenseveien er bortimot fullt utleid med oppnådde leienivåer fra NOK 12,- 15,- pr m²/ år. Tilsvarende leienivåer er oppnådd på Fyrstikktorget, hvor mer enn 2 m² kontor fordelt på flere leieforhold er utleid de siste månedene. Høyeste oppnådde leiepris er på 15-tallet. Bryn/ Helsfyr styrker derfor sin status i øst. 3 leiepris segmenter 1% Utleiegrad og markedsleie kontor Oslo 3 Segmentene består av eiendommer med beliggenhet i sentrale strøk av Oslo. NOK LEIEPRISER I ULIKE SEGMENTER Tall for Q3 26 A. Prestisje B. høy standard C. høy standard % 96% 94% 92% 9% 88% % Kilde: Eiendomsspar/ NNM. Tall er fra mars 26. Min. Maks. Gj.snitt Tendens Utleiegrad kontor Oslo (%) Markedsleie pr. kvm. prestisje Oslo Reduksjon siden Q Stigning siden Q NOK A. Prestisje-lokaler: Med prestisje menes både prestisjebeliggenhet og -standard. Nivået oppnås i topplokaler i nye eller totalrehabiliterte eiendommer i meget attraktive deler av Oslo, spesielt i Vika og på Aker Brygge. B. Høy standard mest attraktiv beliggenhet: Mest attraktiv beliggenhet: Nivået oppnås i nyere og rehabiliterte eiendommer i sentrale deler av byen, bl.a. i hovedgatene i Vika til Stortorget, samt Skøyen og Lysaker. C. Høy standard, forøvrig: Segmentet preges av eiendommer med moderne ventilasjon og kjøling. Eiendomsmassen er enten oppført eller totalrehabilitert i løpet av de siste fem år. Dersom eiendommen er rehabilitert, legges det vekt på høy arealeffektivitet. Vi finner også eiendommer som med den riktige beliggenheten kunne ha vært i B-segmentet. A. Prestisje-lokaler & -11% 32% B. Høy standard, mest attraktiv beliggenhet & -7% 38% C. Høy standard, forøvrig & -9% 38% Fra toppen i Q3 21 til bunnen i Q4 23 sank leieprisene med 3%-35%. Reduksjon angir det nominelle fallet i leienivået siden toppen i Q3 21. Stigning angir den nominelle stigningen i leienivået siden bunnen i Q4 23. UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 13

14 All dressed up, but nowhere to go Leiemarkedet i Vika og Aker Brygge Akersgaten 41 Leiepris: 1 2 kr./m 2 Areal: 35 m 2 Type: Kontor Leietid: 2 år Ramstadsletta 15 Leiepris: 925 kr./m 2 Areal: m 2 Type: Kontor Leietid: 8 år Hva kjennetegner et marked hvor leieprisene er på topp? Et fullt utleid marked beskriver kun leiesituasjonen og ikke leiepotensialet. Dagens markedssituasjon i Vika og Aker Brygge viser høy betalingsvillighet, og god betalingsevne for det riktige prestisjelokalet. I dette segmentet er tilbudet svært begrenset. I Vika og Aker Brygge er leietakerne all dressed up but nowhere to go. Det gyldne triangel Hovedstadens finans-mekka og gyldne triangel er Rådhuset, Vika og Aker Brygge. Det er mange leietakere som i dag er vendt mot mekka. Tilbudet i dette segmentet kan betegnes som svært snevert. Etterspørselen etter prestisjelokaler derimot, er større enn noensinne. Selv ordrereserven, som i leiemarkedet vil si prosjekterte eiendommer som ledigstilles frem i tid, er fullt utleid. Leienivået i dette området har kun nådd NOK 2.7,- pr m²/år. Tilbake i 21 var etterspørselen høy, og før markedet stupte var leietagere villige til å betale godt over kr 3,- pr m²/ år for nye prestisjelokaler. Dagens marked er preget av generell optimisme. Det er meget god sysselsetting, faktisk mangel på arbeidskraft i flere sektorer. Rentene er lave. Etterspørselen er høyere enn tilbudet. Det er lite som tilsier en brå negativ vending i leieprisene. Nå sies det at Vika/Aker Brygge er fullt utleid. Dette er forutsatt at arealer ikke fristilles og at markedet er statisk, noe eiendomsmarkedet ikke er. Det vil alltid inntreffe kontraktsutløp og strukturelle endringer som trigger relokalisering, og dermed ledige lokaler. Hvor høy er da betalingsvilligheten? Svaret kan kanskje gis i de kontraktene som står foran en reforhandling til markedsvilkår. Hvor høyt kan disse gå? I dagens situasjon er det faktiske leienivået høyere enn kontraktene tilsier, på lik linje med at leienivået faktisk var lavere enn det kontraktene viste da markedet var på bunnen, på grunn av de skjulte rabattene. Mange utleiere opererer i dag med fastpris, og leietakerne sikrer seg et lokale på grunn av raske beslutningslinjer. Etterspørselen er nå så høy at utleier igjen bør begynne med auksjon! Fra 25% til 4% stigning på ett år Det sies at når alle har råd til å låne penger er renten for lav. Nå låner de fleste av oss mye penger. Det samme prinsippet kan brukes i leiemarkedet. Når alle har økonomisk ryggrad og er villige til å betale en gitt husleie for å være i dette området, burde ikke prisen vært høyere? Det kan i ettertid synes som om betalingsvilligheten i markedet er større enn det leienivået utleierne er tilfredse med. I et konkret lokale i Vika har leieprisutviklingen steget med 25 prosent målt fra juni 5 til juni 6. Dette ble gjengitt i forrige markedsrapport. I den samme eiendommen har et tilsvarende lokale hatt en leieprisøkning på hele 4 prosent, målt en måned senere. For 12 måneder siden ville gårdeierne ha det de ikke kunne få. Deres prisforventning lå godt over leietakernes betalingsvillighet og arealledigheten var fortsatt betegnende for leiemarkedet. I løpet av sommeren 26 ble det svært trangt i døren på enkelte bygninger og det var ikke få leietakere som bruste litt ekstra med fjærene for å vinne en gårdeiers gunst. Likevel har det vist seg at det var tempo og hurtighet som sikret de fleste leietakerne innpass i ønsket eiendom, og ikke en budrunde. I september 26 vil mange leietakere fortsatt aller helst til området Rådhuset, Vika og Aker Brygge. Men det er i skrivende stund ikke enkelt å få det til. Karoline Kristiansens vei 7 Leiepris: 1 15 kr./m 2 Areal: 1 7 m 2 Type: Kontor Leietid: 1 år UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 14

15 Norwegian Property ASA En ny og sterk aktør i eiendomsmarkedet Gjesteartikkel skrevet av Norwegian Property ASA Norwegian Property er en spennende nykommer i det norske eiendomsmarkedet. Selskapet, som ble etablert i april i år, sitter allerede på en attraktiv portefølje av næringseiendommer. Foreløpig er det investert i alt NOK 13,5 mrd. i 41 eiendommer. Norwegian Property planlegger børsintroduksjon i løpet av fjerde kvartal i år, og selskapet har som mål å bli ledende i Norge og senere Norden. SEB Enskilda har ledet tilretteleggelsen av selskapet sammen med Pareto Securities. På eiersiden finner vi en rekke store, seriøse norske investorer. Blant de største er Anders Wilhelhelmsen Group og Torstein Tvenge (inkludert kontrollerte selskaper). I tillegg er også en rekke større internasjonale investorer med på eiersiden, deriblant Morgan Stanley & Co. og Credit Suisse Securities. Selskapet har i dag til sammen over 16 aksjonærer. Omlag 33 prosent av aksjene er eid av utenlandske aksjonærer. Norwegian Property er i dag notert på OTC-listen i Oslo, og har en markedsverdi på NOK 3,5 mrd. Eiendommene består av meget attraktive kontorog butikklokaler i Oslo og Stavanger. Leietakerne er solide og anerkjente norske foretak. Leieavtalene har en gjennomsnittlig gjenstående løpetid på ca. åtte år. Eiendomsmassen er i alt på 532 m 2, og 99 prosent av arealene er utleid. Total verdi på de til nå 41 eiendommene som inngår i selskapets portefølje er rundt NOK 13,5 mrd. Eiendommer i Oslo utgjør vel 8 prosent Ibsen-kvartalet Grev Wedels plass av porteføljens verdi, mens 16 prosent av porteføljens verdi ligger i Stavanger. Leietakerne består i all hovedsak av store og velrenommerte private og offentlige virksomheter. Vel 8 prosent er private leietakere og resten offentlige. Blant de større leietakerne er for eksempel Statoil, Total, If Skadeforsikring, EDB Businesspartner, SAS, Nordea og Rikshospitalet. Med dagens portefølje vil brutto leieinntekter på årsbasis utgjøre ca. NOK 813 mill. for Norwegian Property. Porteføljen er kjøpt til en gjennomsnittlig implisitt netto yield etter skattejusteringer på om lag seks prosent. Norwegian Property ønsker å tilby en portefølje av høykvalitets næringseiendommer til private og institusjonelle investorer. Investorene skal gjennom Norwegian Property få tilgang til en likvid aksje med en konkurransedyktig avkastning. Selskapet har allerede fått en god mottagelse i det internasjonale kapitalmarkedet, idet det er gjennomført to vellykkede emisjoner. Etter initiativtakernes vurdering er det rom for flere eiendomsselskaper med høykvalitetsportefølje i det norske og nordiske markedet. Bakgrunnen for det er den generelt sterke norske økonomien som preges av høy aktivitet i næringslivet. Leienivået er på vei oppover, og andelen ledige lokaler er i ferd med å reduseres. Samtidig har det vært relativt sett lav byggeaktivitet de senere årene. Utsiktene i eiendomsmarkedet er derfor meget bra. I tillegg er det generelt høy aktivitet i det norske markedet for aksjer og verdipapirer. Hittil har det imidlertid vært relativt få børsnoterte og likvide eiendomsselskaper tilgjengelig. Det langsiktige målet er å bli det største og mest likvide investeringsalternativet innen norsk næringseiendom. Knut Brundtland er styreleder i selskapet, og tidligere toppsjef i SAS Braathens, Petter Jansen, har nylig tiltrådt som administrerende direktør i Norwegian Property. Peter Jansen toppsjef i Norwegian Property Norwegian Property er i støpeskjeen. Selskapet har en solid plattform og ambisjoner om å sette en ny standard for eiendomsbransjen i Norge. I løpet av de neste månedene skal jeg etablere en helt ny organisasjon med nødvendig bransjekunnskap og med strategisk og operasjonell tyngde. Vi skal også vurdere flere potensielle transaksjoner og forberede en børsnotering av selskapet. Jeg ser frem til å utvikle Norwegian Property videre, sier Petter Jansen. Petter Jansen var administrerende direktør i SAS Braathens frem til juni i år. Før det var han konserndirektør med ansvar for personkundeområdet i DnB og direktør i Postbanken fra 1996 til 24. Han var også sjef for Hovedflyplassen på Fornebu i perioden 1993 til Jansen har også hatt en rekke lederstillinger i Forsvaret. Petter Jansen har sin utdannelse blant annet fra Krigsskolen og Hærens Stabsskole. Han har gjennomført Forsvarshøgskolen i Østersund, parallelt med studier ved Østersund Økonomiske Høgskole I tillegg har han gjennomført Senior Executive Programme ved London Business School i 23. UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 15

16 Fusjoner og oppkjøp Rekordhøy aktivitet innen olje og offshore Spannaveien 148 i Haugesund UNION Norsk Næringsmegling AS bisto i salg av eierselskapet. Handelseiendom på ca. 8 4 m 2 utleiet til Plantasjen Norge AS og Ica Detalj AS. Siden forrige markedsrapport i juni i år har vi registrert hele 49 offentliggjorte transaksjoner i det norske markedet. Dette er en vesentlig økning i forhold til samme periode i 25, da 32 transaksjoner ble registrert, og også i forhold til foregående kvartal. Det høye aktivitetsnivået innen fusjoner og oppkjøp vi har sett tidligere i år ser altså ut til å fortsette med full styrke. Aktiviteten er til en stor grad drevet av en sterk etterspørsel innen olje, shipping og offshore, blant annet demonstrert ved Camillo Eitzens kjøp av Songa Shipholding for nær åtte mrd. Totalt stod olje, shipping og offshore for seks av de 49 transaksjonene i perioden. Transaksjonene hvor prisingen av det oppkjøpte selskapet er oppgitt hadde en samlet verdi på 53,5 mrd. Av disse stod olje, shipping og offshore for mer enn 13 mrd. De største transaksjonen i perioden var Telenors oppkjøp av det serbiske teleselskapet Mobi 63 (9,5 mrd), kjøpet av Songa shipholding (8 mrd) salget av Orkla Media til Mecom (7 mrd) og Schibsteds oppkjøp av annonseselskapet Trader Western Europe (4,4 mrd). Fem transaksjoner ble gjennomført av investeringsselskaper/private equity; Mecoms kjøp av Orkla Media, Nordic Capitals kjøp av Dangaard Telecom, Ratos kjøp av Jøtul Televenture Managements kjøp av Ncap og Altors kjøp av Scandpower technology holding. De norske private equity selskapene har ikke gjort noen transaksjoner siden forrige markedsrapport. Brobekkveien 8 og Alf Bjerckes vei 14 UNION Norsk Næringsmegling AS bisto i salg av eierselskapet. Kontor-, lager- og kombinasjonseiendom med utviklingspotensial på ca. 63 m 2 bygningsmasse og tomt på ca. 83 mål antall offentliggjorte transaksjoner Finansiell kjøper Industriell kjøper Antall transaksjoner jul. 26 Mai 26 Mar. 26 jan. 26 Nov. 25 Sept. 25 jul. 25 Mai 25 Mar. 25 jan. 25 transaksjoner pr. bransje 3 mnd. Annet (2) Eiendom (1) tjenester (6) Industri (1) reiseliv (1) Media (2) Shipping/Offshore (6) 49 Energi (3) Finans (3) havbruk (1) handel (5) It/telekom (9) Salg av forretningsseksjoner Åråsen/Strømmen Årlig leie: kr ,- Areal: m 2 UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 16

17 Et utvalg av gjennomførte transaksjoner Dato Bransje Selskap Kjøper Enterprise Value (MNOK) Sydvaranger AS Industri Tschudi Shipping Company AS Chantiers De L Atlantique (75% stake) Industri Aker Yards ASA Ljosland Eiendom AS Eiendom Automobil AS n/a Deli de Luca Norge AS Handel NorgesGruppen ASA Trader Western Europe Media Schibsted International Classified & Search AS Falconbridge Ltd. (Nikkelverk refinery) Annet LionOre Mining International Ltd CommoDaS GmbH Annet TiTech Visionsort AS Helgeland Plast AS Industri AkvaSmart ASA n/a Active 24 ASA (6,1% andel) IT/Telekom Mamut ASA Priority Telecom Norway AS IT/Telekom Hafslund ASA n/a Via Travel Vestfold AS Reiseliv Via Travel Group ASA n/a Dangaard Telecom Holding A/S Handel Nordic Capital Funds IV and V n/a Tanum AS Handel N W Damm & Son s AS Jøtul AS Industri Ratos AB Sinvest ASA (33,76% andel) Shipping/Offshore Aban Singapore Pte Ltd Meglerhuset Nylander AS Tjenester Krogsveen AS n/a Ncap AS Finans Televenture Management AS n/a Global Geo Services ASA Shipping/Offshore SeaBird Exploration Limited Atea Holding AB IT/Telekom Ementor ASA Phosyn plc (65% andel) Industri Yara International ASA Scandpower Petroleum Technology Holding AS IT/Telekom Altor Equity Partners Oppland Energi AS Energi Eidsiva Energi Holding AS n/a Vannkraft Øst AS Energi Eidsiva Energi Holding AS n/a Falanx Microsystems AS IT/Telekom ARM Holdings Plc Kleven Design AS; Kleven Floro AS Industri Aker Yards ASA 64 Et utvalg av gjennomførte transaksjoner Dato Bransje Selskap Kjøper Enterprise Value (MNOK) Nera ASA (89% andel) IT/Telekom Eltek ASA Proffice Service Centers AB Tjenester WM-Data AB Fouquet Sacop SA Shipping/Offshore Camillo Eitzen & Co ASA Hafslund ASA (verditransport) Tjenester Vakt Service AS n/a Norsk Kontantservice AS (NOKAS) (33,5% andel) Tjenester Vakt Service AS n/a Viken Fjernvarme AS (67% andel) Energi Hafslund ASA Hydro Texaco AS Handel Reitan Servicehandel AS Sana Navigation Company Limited (5% andel) Shipping/Offshore SeaBird Exploration Limited GoldPocket Wireless, Inc IT/Telekom Motricity Inc. n/a Fertibras SA (48,9% andel) Industri Yara International ASA Orkla Media AS Media Mecom Group plc Mobi 63 IT/Telekom Telenor ASA Nera SatCom AS IT/Telekom Thrane & Thrane A/S Smurfit Neopac A/S Industri Peterson Emballasje A/S n/a Solstrand AS Shipping/Offshore Havila AS n/a Fabrikker i Sverige og Danmark Industri M Peterson & Søn A/S n/a Norsk Privatokonomi ASA (45% andel) Finans Bnbank (Glitnir) n/a Songa Shipholding AS Shipping/Offshore Eitzen Chemical ASA Aakvik Settefisk As Havbruk Hydrotech-Gruppen AS Proseis AG Tjenester InterOil Exploration & Production ASA Slovalco AS (35.3% andel) Industri Hydro Aluminium AS Andvord Tybring-Gjedde ASA Handel Buhrmann NV By The Way AS Tjenester Marche International n/a Gothia Financial Group AB Finans B2 Holding 344 UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 17

18 STOREBRAND EIENDOMSFOND SKYTER FART Vellykket emisjon Den femte emisjonen i Storebrand Eiendomsfond ble avsluttet 12. september 26. Fondet hentet inn NOK 275 mill. i netto egenkapital fra mer enn 735 investorer. Dermed har eiendomsfondet hentet inn nærmere NOK 1 1 mill. i investerbar kapital fra nærmere 2 2 investorer siden oppstart i september 25. Fortsatt god avkastning Fondet leverte 9,4 prosent avkastning i 2. kvartal 26. Kombinert med avkastningen på 7,9 prosent i 1. kvartal har fondet levert over 18 prosent så langt i år. Fondets langsiktige avkastningsmål er 8-12 prosent pr. år. God bredde blant investorene Storebrand Eiendomsfond har tatt steget opp i øverste sjikt hva gjelder forvaltningskapital og aksjonærmiks. Store institusjonelle aktører som liv- og pensjonsfond har investert i fondet, i tillegg til en rekke mindre private aksjonærer. Pr var gjennomsnittlig tegningsbeløp ca. NOK prosent av investorene i fondet har investert mellom NOK 5 og NOK prosent av investorene har investert mer enn NOK 5, mens de resterende 13 prosent av investorene har tegnet seg for fondets minste tegningsbeløp på NOK 5. Gode samvariasjonsegenskaper Stadig flere plasserer penger i eiendomsfond fremfor i aksjefond eller bank - og med en gjennomsnittlig avkastning på mellom 1 og 18 prosent, er eiendomsfond et svært godt alternativ til lavrentesparing i bank. I tillegg til høy avkastning er eiendomsfond en skattemessig gunstig investering med gode samvariasjonsegenskaper til tradisjonelle investeringsporteføljer med aksjer og obligasjoner. Dermed er det ikke rart at investorer har strømmet til eiendomsfond det siste året, i en tid hvor det er stor usikkerhet i aksjemarkedet og alternative spareprodukter ser ut til å miste sine tidligere skattefordeler. Fremtidige emisjoner Eiendomsfondet tar sikte på å gjennomføre kvartalsvise emisjoner i fondets oppbyggingsfase, som senest forventes avsluttet i juni 28. På denne måten har fondet en jevn tilstrømning av kapital som gjør det mulig for fondet å kjøpe eiendom i et jevnt tempo. Dette optimaliserer utnyttelsesgraden av kapitalen samt investorenes avkastning. Neste emisjon vil sannsynligvis starte i slutten av oktober 26 og avsluttes i slutten av november 26. Kontakt tilrettelegger UNION Corporate ASA på for ytterligere informasjon. S a m m e n fa l l e n d e i n t e r e s s e r m e l l o m i n v e s t o r o g k a p i ta l f o r va lt e r Et viktig element i strukturen til Storebrand Eiendomsfond Etterspørselen etter næringseiendom har økt kraftig i Norge de siste årene. Som resultat av dette er det blitt opprettet flere nye eiendomsfond i Norge, spesielt det siste året. Investorer har nå muligheten til å velge mellom flere ulike fondsprodukter. De fleste investorer sammenlikner fondene etter tradisjonelle kriterier som investeringsstrategi, avkastning og kostnader. For få investorer bruker derimot nok tid på å forstå hvorvidt det er tilstrekkelig sammenfallende interesser mellom investor og kapitalforvalter. UNION Eiendomskapital mener denne dimensjonen bør være en av de aller viktigste ved valg av kapitalforvalter, og har derfor strukturert Storebrand Eiendomsfond deretter. Økt etterspørsel etter næringseiendom Etterspørsel etter næringseiendom i Norge har økt betydelig de siste årene. Dette resulterte i en rekordomsetning av næringseiendom på mer enn NOK 44 mrd. i 25, en økning på hele 1 prosent fra 24 og nærmere 45 prosent fra 22. DnB NOR Næringsmegling mener markedet vil fortsette å øke de neste årene og spår at totalomsetningen av næringseiendom vil passere NOK 5 mrd. innen utløpet av 26. Flere nye eiendomsfond i markedet Den økte etterspørselen etter næringseiendom har dannet grunnlaget for opprettelsen av flere nye eiendomsfond i Norge, spesielt det siste året. Fondene har varierende strukturer og investeringsmandater, men alle har en transaksjonsvolum (Mrd. Nok) 22 transaksjonsvolum transaksjonsvolum (estimat) Kilde: DnB NOR Næringsmegling målsetning om å investere i næringseiendom i Norge og utlandet på vegne av private og institusjonelle investorer. Nedenfor er et utvalg av de største åpne fondene i markedet i dag. Med åpne fond menes det der det fremdeles er mulig å kjøpe aksjer i selskapet: Navn Etablert Storebrand Eiendomsfond AS 31. august 25 Aberdeen Eiendomsfond 19. september 25 Norge II ASA Næringsbygg Holding III AS 7. desember 25 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA 31. desember 25 Aberdeen Eiendomsfond Norden/ 26. april 26 Baltikum ASA Terra Eiendomsinvest AS 17. august 26 Kriterier ved valg av fondsprodukt Ved valg av eiendomsfond er de fleste investorer opptatt av å vurdere tradisjonelle kriterier som investeringsstrategi, avkastning og kostnader. Dette er kjente kriterier som investorer er vant med å vurdere fra andre aktivaklasser. Ved vurderingen av norske eiendomsfond oppstår det visse utfordringer. Et åpenbart problem er at de fleste fondene har kort fartstid. De færreste har operert lenger enn noen få kvartaler og dette kan gjøre det vanskelig å sammenlikne fondene etter resultat. Det er samtidig vanskelig å få et klart bilde av kostnadene knyttet til de ulike fondsproduktene, da flere aktører opplyser om disse i kompliserte og omfattende prospekter. Andre kriterier, som risikoforhold, blir ikke forklart grundig nok, slik at det oppstår en ujevn fremstilling av oppsider og nedsider. Sammenfallende interesser En tilleggsdimensjon som få investorer bruker tid på, er å forstå om fondets struktur skaper sammenfallende interesser mellom investor og kapitalforvalter. I henhold til allmenn investeringsteori oppstår sammenfallende interesser når alle parter til enhver tid er motivert til å levere målsetninger som er til beste for alle parter. Med andre ord at alle jobber mot et felles mål. Institusjonelle investorer var de første til å strukturere transaksjoner slik at kapitalforvalteren hadde motivasjon til å levere resultater i henhold til målsetningen til selskapet. Eiendomsmarkedet, som historisk har vært et privat marked, har i de senere årene sett til de offentlige markedene for å skape strukturer som ivaretar dette. UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 18

19 For å sørge for sammenfallende interesser mellom investor og forvalter har UNION Eiendomskapital lagt følgende kriterier til grunn når Storebrand Eiendomsfond ble strukturert: Ansvarliggjøring av forvalter Medinvestering i fondet Effektiv honorarstruktur Ansvarliggjøring av forvalter En forvalters hovedoppgave er å sørge for at verdiene til investorene i fondet blir forvaltet på en best mulig måte i hele investeringsperioden. Det er dermed viktig at forvalter blir ansvarliggjort gjennom sine oppgaver for fondet. Dette kan oppnås på flere måter. En effektiv måte for ansvarliggjøring er å knytte forvalter til investeringsmandatet. De fleste fondene i det norske eiendomsmarkedet har effektive prosesser for å sikre forvalters ansvarlighet ovenfor alle parter involvert. UNION Eiendomskapital er ansvarlig for investeringsmandatet til Storebrand Eiendomsfond. Partnere i UNION Eiendomskapital rapporterer både til styret i fondet og direkte til investorene. Disse mekanismene sørger for at forvalter er nødt til å kommunisere strategier og avgjørelser personlig, som igjen skaper trygghet hos investor. Medinvestering i fondet Grunntanken i teorien om medinvestering bygger på tre hypoteser: Motivasjon En forvalter som har investert egne midler i fondet ( pari passu ) vil gjøre en bedre jobb enn en forvalter som ikke har investert egne midler Fokus En forvalter som har sine egne midler investert i fondet vil være mer opptatt av å levere avkastning enn en forvalter som ikke har investert sine egne midler Tiltro En forvalter som bestemmer seg for å medinvestere i fondet ville ikke gjort dette hvis ikke forvalter trodde at fondet var en god investering Alle disse hypotesene tilsier at medinvestering stimulerer til bedre resultatoppnåelse hos forvalter. Medinvestering skaper økt personlig incitament for forvalter og dette gir trygghet for investor. Forvalter har nå, på lik linje med investor, interesse om å øke aksjonærverdien i fondet. Høyere medinvestert beløp gir større trygghet hos investor. Risikoen for at forvalter gjør noe som ikke er til beste for investor og dermed også seg selv, er redusert. Det er foreløpig ikke mange eiendomsfondsforvaltere i Norge som praktiserer dette. UNION Eiendomskapital har ivaretatt dette prinsippet på to måter gjennom medeierskap i eget selskap og medinvestering i Storebrand Eiendomsfond. Pr. 15. september 26 eier partnerne i UNION Eiendomskapital 49 prosent av selskapet og nøkkelpersoner i Eiendomskapital hadde investert nærmere NOK 2,5 mill. av sine egen penger i fondet. Begge disse tiltakene viser at UNION Eiendomskapital tror på sin egen virksomhet og ønsker å være med på oppsiden som kan skapes i fondet. Effektiv honorarstruktur I utgangspunktet er tanken bak en effektiv honorarstruktur at forvalter skal honoreres hvis fondet har suksess. Det er ulike måter å strukturere forvalters honorarer for å oppnå dette. De vanligste metodene er: Lave oppstartshonorarer Utsatte honorarer Suksesshonorarer Lave oppstartshonorarer og utsatte honorarer er ikke de mest brukte mekanismene hos norske eiendomsfond. Dette er vanligere strukturer hos venture capital og lignende som er utviklet av forvaltere med mindre finansiell kapital, men med mye bransjekunnskap. For å skape sammenfallende interesser mellom investorer og norske eiendomsfondsforvaltere, begynner det å bli mer og mer vanlig å bruke suksesshonorarer. Flere fondsaktører har i dag strukturer som gjør at forvalter tar del i oppsidepotensialet så lenge forvalter klarer å levere høyere avkastning enn et bestemt avkastningsnivå ( hurdle ). Dette avkastningsnivået varierer fra fond til fond. For Storebrand Eiendomsfond er dette 12 prosent. Hvor stor prosentandel av oppsiden over det fastsatt nivået som går til forvalter er derimot mer stabil. Det ligger som regel i intervallet 1 til 2 prosent. Hvis Storebrand Eiendomsfond leverer høyere avkastning enn 12 prosent får UNION Eiendomskapital 1 prosent av overskuddet opptil 14 prosent. Hvis fondet leverer mer enn 14 prosent får UNION Eiendomskapital 2 prosent av meravkastningen. Utbetalingen av disse suksesshonorarene utbetales vanligvis årlig, gjerne etter noen års drift. Storebrand Eiendomsfond utbetaler ikke noe suksesshonorar før hele fondet er realisert og alle eiendommene er solgt. Med andre ord må totaløkonomien i investeringen gi god avkastning for å utløse suksesshonorarer til forvalter. Denne honorarstrukturen kombinerer dermed to av de viktigste grunnprinsippene ovenfor, nemlig utsatte suksesshonorarer. Suksesskriteriet Det er viktig å se på tradisjonelle kriterier som investeringsstrategi, avkastning og kostnader, men det er kanskje enda viktigere å sørge for at det fondet man investerer i har en struktur som skaper sammenfallende interesser mellom investor og forvalter. UNION Eiendomskapital mener at slike mekanismer bør være en av de aller viktigste kriteriene ved valg av kapitalforvalter og har derfor strukturert Storebrand Eiendomsfond deretter. Når de relativt ferske eiendomsfondene har eksistert noen år vil man se at denne dimensjonen ofte er ingrediensen som skiller de beste fondene fra de øvrige i markedet. UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 19

20 H a n d e l o g h a n d e l s s t e d e r Hvor går butikkutviklingen Østerås Kjøpesenter UNION Norsk Næringsmegling bistod i salg av Østerås Kjøpesenter ANS. Senteret har et butikkareal på ca m 2 og 12 leiligheter på til sammen ca. 755 m 2. Leangbukta Båtsenter i Asker UNION Norsk Næringsmegling AS bisto i salg av eierselskapet. Kombinasjonseiendom på tilsammen ca. 7 2 m 2. Lille Grensen 5 Salg av andeler/aksjer Årlig leie: kr ,- Areal: ca m 2 Kjøpesentrene har blitt så attraktive markedsplasser at det bare er de store kjedebutikkene som har råd til å være der. Lokalbutikkene forsvinner. Dette viser en undersøkelse utført av Habberstad for KPMG. Redusert mangfold Forbrukerne er stadig mer tidspresset, og søker enkle og godt tilrettelagte handlealternativ. Mest mulig på ett sted, gode parkeringsmuligheter og lange åpningstider er viktig for mange av oss. Å etablere seg i et kjøpesenter er derfor attraktivt, men stadig dyrere. Samtidig standardiseres utvalget av butikker i kjøpesentrene, mangfoldet reduseres og mange av spesialbutikkene forsvinner. For dyrt for spesialbutikkene - Omsetningen for butikkene i kjøpesentrene øker mer enn øvrig handel, men leieinntektene øker mer enn konsumpris- og detaljhandelsindeksen, forteller Reidar Mueller, partner i Habberstad. - Vi ser at resultatgraden for kjøpesenterselskapene er sterkt økende og høy. Driftsmarginen er stabil og høy. - En rekke detaljhandlere sliter med resultatene. De makter ikke betale prisen som sentereierne krever for rom på sine attraktive markedsplasser. Politisk styrt knapphetsgode Bondevik I regjeringen innførte fra 1. februar 1999 fem års midlertidig etableringsstopp for kjøpesentre utenfor sentrale deler av byer og tettsteder. Denne opphørte januar 24, Navn By Vekst og er erstattet av mål og retningslinjer i godkjente fylkesdelsplaner, som har vist seg å gi en restriktiv utbyggingspolitikk. - Resultatet er at dagens kjøpesentereiere sitter på et knapphetsgode som det viser seg at de får godt betalt for å eie, avslutter Mueller. Et lite tilbakeblikk Innendørs shopping med en rekke ulike butikker er på ingen måte noen ny oppfinnelse. Isfahan`s Grand Bazar, 34 km sør for Teheran, daterer seg helt tilbake til det tiende århundrede. The Oxford Covered Market i Oxford ble offisielt åpnet i 1774 og er fremdeles svært populært blandt handlende. Butikksenteret på Eiksmarka i Bærum regnes som Norges første kjøpesenter, og ble åpnet i Større og større Utviklingen for de Norske kjøpesentrene er udiskutabel. Sentrene blir større og større. I areal og i omsetning. Lagunen Storsenter i Bergen Totalomsetning 25 (MNOK) Vekst Areal m 2 25 Antall butikker 25 Lagunen Storsenter Bergen 11,9% ,2% 6 12 ALNA Senter Oslo 5,1% ,8% CC Vest Oslo 11,2% ,% Oslo City Oslo 2,8% ,3% Kvadrat Sandnes 6,1% ,3% Sandvika Storsenter 1 Sandvika 3,3% ,8% Ski Storsenter Ski 3,7% ,5% Strømmen Storsenter Strømmen 4,4% ,5% City Syd Trondheim 3,6% ,% Stormoa Ålesund 5,2% ,4% Sandvika Storsenter + Inforama med sine 6. m 2 og 2,1 mrd i omsetning og Kvadrat i Sandnes med sine 155 butikker er størst i Norge. Disse blir likevel for dverger å regne sammenliknet med verdens største kjøpesenter South China Mall i Dongguan som åpnet i 25. Med sine 659. m 2 og 15 butikker er dette vel ti ganger større enn sine norske kollegaer. Likevel regner man med at senteret mister førsteplassen i løpet av 27 når minst to nye kinesiske sentre åpner. Blant verdens seks største kjøpesentre finner vi kun ett som ikke ligger i Kina. West Edmonton Mall i Alberta, Canada fra 1981 er med sine 35. m 2 det største kjøpesentret i Nord Amerika og inneholder bl.a. innendørs bølgebasseng, fornøyelsespark og hotell. Av de mer eksotiske er nok Mall of the Emirates i Dubai. Bygget i 25 med over 225.m 2 og 35 butikker med egen innendørs 4 meter slalombakke! Kilder: Wikpedia, KPMG UNION GRUPPEN - MARKEDSRAPPORT Q SIDE 2